ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5401: 匿名さん]

HNの事しか言えないみたいだな。
管理費は6000円で独立系なら無条件で問題ナシと言い切るなど、管理費の削減ができれば詳細内容は一切問わないとのこと。

自主管理のデメリットについてもまともに向き合わず逃げるだけ。

自主管理のやり方はネットを探せばいくらでも出てくると言うが、実際には嘘だった。

[5402: 匿名さん]

>>5401 匿名さん

荒らしにマンション管理の話しても仕方がないだろ。全部既出のワンパターン荒らしだから変化球欲しいな。そしたら答えてやるよ。

[5403: 匿名さん]

ってか、６０００円の話引っ張っても、当人が内訳言わないことには何もならないのに、そこにこだわってどうするのかと思うよ。バカだから仕方ないけど。

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん
既出(笑)パクり出したか。
どこ？レス番示せよ

[5405: 匿名さん]

>>5403 匿名さん
バカが内訳すら聞かずに問題ないって言うから、ツッコまれてるんだろ。
どっちかバカかわからないほどバカなんだな。かわいそ(笑)

[5406: 匿名さん]

>>5405 匿名さん

バカは3183、匿名さん２、もはや神、

[5407: 3183]

あ、他の御二方はともかく俺はバカってことにして貰って構わないよ。俺みたいなバカばっかりが揃ってる貧乏組合に、お利口さんのアンチ君が「支出削減を実現する合理化スキーム」を伝授してくれるのを待ってる訳だからな。

さっさと頼むよ。実例が示せないならもうジャストアイデアでもいいや。どんどんハードルが下がるなw

[5408: 匿名さん]

>>5407 3183さん

あんたしかいないんだからいいよ。自作自演スキームを教えてくれよ。

[5409: 匿名さん]

>>5381 匿名さん
＞６０００円で独立系なら、もう改革は済んでるって考えるのが普通。
ホントにバカだね。　
いつから管理会社OKになったんだ？
バックオフィスの経費はピンハネだからダメだと言ってじゃないか。

管理費がいくらだろうと、管理会社に委託すれば、委託費の中に入ってるぞ。

[5410: 匿名さん]

>>5409 匿名さん

今日はもう３１８３やその他の糞HNは使わないの？w

[5411: マンション掲示板さん]

>>5377 匿名さん
管理費は分譲したときから変わっていないです

[5412: もはや神]

>>5399 匿名さん

マンカン理事長のあともはや神理事長、
理事長やめてからもはや神
そのあと
マンカン合格者のレベルの低さを憂慮して
マンション管理士試験上位合格者
にしたけど。
匿名さん2なんてセンスのない名前は私ではない

[5413: もはや神]

築25年、管理費月6000円の話だけど、
管理費は一度も変わってないね。
修繕積立金はいま１万だけど、最初は3000円くらいだったかなー
駐車場収入があるからかも。駐車場が多いと管理費修繕積立金の月額はやすくなるよ

[5414: もはや神]

管理人一人の経費はデベ系だと月50マンくらいだと思うが日ハウは25マンなんだよ。毎日ほとんどの時間は掃除してるから清掃専門の人はいないよ

[5415: 匿名さん]

召喚したらすぐ来てくれるもはや神さんこと3183さん

[5416: 匿名さん]

>>5414 もはや神さん

25万で日ハウができることをデベは50万もかけてるってこと？

そりゃ日ハウに流れても仕方ないなw

[5417: 匿名さん]

>>5411 マンション掲示板さん
管理費はリプレイスしても通常は変わらないよね。回答ありがとう。

[5418: 匿名さん]

>>5417 匿名さん

管理費変わらないのになんでわざわざリプレイスしたのか、謎ですねww 実証して欲しいねww

[5419: 匿名さん]

>>5414 もはや神さん
デベが50万で日ハウが25万って2倍の差があるけど、デベも日ハウも同じ条件であってる？
デベは掃除専門の人がいて、日ハウは管理員だけのように見えるけど。

[5420: 匿名さん]

>>5417 匿名さん

管理会社が得する話には決して実証を求めない3183さん。なんでリプレイスして管理費が安くなる方法の話はひたすら屁理屈こねて、提示した人に実証しろだの粘着するのに、管理費が変わらないなにわざわざ独立系と契約したと言う不自然な嘘話は鵜呑みにするの？w

やっぱり3183は荒らしなんですねw

[5421: 口コミ知りたいさん]

>>5417 匿名さん

リプレースしてないですよ。最初から日ハウです。
地元の不動産屋が建てたマンションだから
一般的ではないかもね

[5422: 名無しさん]

>>5419 匿名さん

例えば長谷工の場合、管理人は常に管理事務室にいるように指導していて、清掃は別の人がやる。
日ハウの場合は管理人が清掃やるからほとんどの時間は管理事務室にはいません。
当然、長谷工のほうがコストかかるけど、好みの問題では？
管理事務室前に呼び出しボタン置いて掃除してる管理人を呼び出したら合理的かも。

[5423: 匿名さん]

>>5422 名無しさん

そんなのマンションの規模による。50戸以下の中小なら管理人が清掃まで担当するよ。

毎月数千円上がっても別々がいいなんて住民の方が少数派。管理費が高いのは、管理会社がどれだけぼったくってるかの問題。管理会社は質がいいからとうそついて高い管理費とって、物価が上がってるからとサービス切り詰めたらその差額だけ儲かるからねw

[5424: 口コミ知りたいさん]

>>5423 匿名さん

長谷工の例は56戸だ

[5425: 匿名さん]

>>5424 口コミ知りたいさん

長谷工は本当に５６戸でそうだという証拠はあるのかね？嘘だとなんとでも言えるからね。あんたは今まで嘘を着き続けてたからね。HNをその度変えるようなやつが他人を信じ込ませたいなら、最低限、証拠くらいないとね。

[5426: 匿名さん]

証拠証拠うるせーな。
お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。
56戸管理員、清掃員が分かれている事の何が問題で何故証拠が必要なのか言え。

HN匿名の奴がHNに拘るのもバカらしいな。一生言ってろ

[5427: 匿名さん]

>>5426 匿名さん

まあ、イライラすんなってw
証拠芸はあんたが元祖だからw

いずれにせよHNで自作自演のウソ言ってるやつは何言っても信憑性ないよ。口が荒いときは3183は封印か？w

[5428: 匿名さん]

>>5427 匿名さん
で、自主管理はできたのか？

[5429: 匿名さん]

アンチにはマンションの管理は何も出来ないんだよ。
出来るのは話を逸らす、嘘を付く、逃げる、曲解、捏造など無意味に生きることだけ。

[5430: 匿名さん]

早く委託管理の証拠もってこいや

[5431: 匿名さん]

>お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。

誰かが自主管理をできるできないではなく、管理会社がぼったくりビジネスだって言ってるだけなのにね。話をすり替えて誰も言ってない話を捏造しないと言い返せないって。そりゃ荒らしってなるよねw

[5432: 匿名さん]

>>5431 匿名さん
そこまで言うくせに管理会社に頼ろうとか浅まし過ぎるだろ。

スレタイに自主管理の方法も…って謳っているのに誰も言ってないとか、やっぱり逃げるのか。

>>1でいきなり出ている。他にも何度も出ているのにな。

[5433: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

いずれにせよ、ネットも調べられない奴に何言っても無駄だろ。一生かけて掲示板でアンチくんに粘着してれば？w

[5434: 口コミ知りたいさん]

いちいち証拠出せとかほんとにウザいやつだね

[5435: 匿名さん]

>>5433 匿名さん
あるならURL貼ればいいだけ。
貼ってくれよ。そしたら荒らし以外にも見てもらえるぞ(笑)

[5436: 口コミ知りたいさん]

ここねハンドル名は自動で変わるからハンドル名には意味はない。

[5437: 口コミ知りたいさん]

一般的にマンションの住人は管理会社にそれほど不満を持っていない。
管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう。

[5439: 匿名さん]

>一般的にマンションの住人は管理会社にそれほど不満を持っていない。

あんた一般的な話できないんじないの？

3183のHNではアンチ君のマンションしか興味ないって言ってなかった？

>管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう

実際にそういうこと言うと黙殺されるということをまず3183のマンションで立証して示さないと説得力ないだろうw

[5440: 匿名さん]

>>5435 匿名さん
アンチには何もできず、また逃げたみたい

[5441: 匿名さん]

>>5440 匿名さん

↓これに答えず逃げたってことでいい？

>管理費を安くしたいから清掃員を廃止して管理人に清掃やらせろ、とか総会で言ってみるといいよw
黙殺されるだけであろう。だから掲示板でいろいろ書いてるのだろう

実際にそういうこと言うと黙殺されるということをまず3183のマンションで立証して示さないと説得力ないだろうw

[5444: 3183]

>>5418 匿名さん

これぞアンチのアンチたる所以を鮮明に表したコメントだな。
理由はアンチ以外ちゃんと理解している。

[5445: 3183]

ところで俺は何を実証すればいいんだろう？
委託管理が無理・不満なく実施されている証拠なら、それこそ国交省の調査で委託率から組合員の満足度までもが数値で示されている。
それが特定のマンションで成立することを示す証拠を、と言っているのだろうけど、アンチ君が言う様に物件の所在地やら名称までをも開示する訳にはいかないよね。嫌がらせでもされたら目もあてられない。

そもそも俺もアンチ君にそんなことは要求していない。「実証」という言葉を履き違えているのか、逃げるためにわざと意味を擦り変えているのかは不明だが、別に彼が住んでいる場所を知りたい訳ではない。

「自分の主張が正しいことを実践を以て示してくれ」と言っている。他の方がご丁寧に管理戸数や会社名まで出して説明しても信用しない、ということは、もはやアンチ君を説得するには押印した契約書の写しやら登記事項証明書を晒さなければならなくなる。誰もそんな馬鹿げたことをする必要は無いし、求められてもいない。

例えばうちの組合は管理会社と委託契約を交わしている。リプレイスを実施した経験は無い。現状への満足度はアンケート等で調査した訳ではなく、部分的個人的な不満はそれなりにあるに違いないが、委託契約の継続については組合員の総意として決定されている。ついでに言えばそれに類する事例が、全国に約10万あるという管理組合のうち９割にもなる訳だよ。新たな情報を追加して実証するまでもない事実に他ならない。

一方のアンチ側とて、何も物件名を特定する様な情報開示などしなくていいのさ。もっと言えば管理戸数も建物規模も実際の契約金額も、内緒にしたけりゃ黙ってればいいよ。俺はそんなことを教えろとは一言も言っていない。

「自分でやったことがあるのか？」と訊いている。
あるなら「ある」となぜ言わない？？

既存の契約を切るだけでも相応の手続きを要する。リプレイス前提ならばリプレイス先との調整、自主管理前提なら規約改正も必要になりかねない組合内部での体制作りが不可欠。それら全て「自分は」問題なくクリアできたよと宣言すれば、名無しの権兵衛の発言とて一旦は受け入れてやると言ってるのさ。それが事実か否かは後々のやり取りで自ずと露呈するのであって、最初から証拠を揃えて来るとは期待していない。


とまあ、ずっと同じ話をしている訳だ。
自分が実践したことを「考え方」を添えて説明してくれという求めに対し、「お前こそ現状を維持している証拠を見せろ」とズレた質問返しではぐらかす。それはつまり、こちらからの質疑に対してはゼロ回答しかできないということを示している。

アンチ君はリプレイスや自主管理へのシフトによる支出削減を実行した経験が無い。かと言ってその道半ば・鋭意検討中という訳でもなく、理事会に提案できる程に自分の考えを整理できている訳でもなく、専門委員会等を立ち上げて管理費削減への取り組みを牽引している訳でもないと。
そういうことだよね？
そして今も、ボッタクリ企業と称する相手と契約を交わしてピンハネされ続けていると。そう解釈するしかないわな。

さて、支出削減を目指す会話は引き続きやっていくべきだよね。ムダな金を払いたくない、受託者にはフィーに相応する仕事をして欲しいと考えるのは、別にアンチだけではないからな。具体的アイデアを出さない奴は荒らし以下の役立たずに過ぎず、議論に参加させる価値が無い。管理会社と決別して上手くやっていく方法・アイデアがある方のみどうぞ。俺もそれが合理的内容なら普通に支持するので。

[5446: 匿名さん]

>ところで俺は何を実証すればいいんだろう？

アンチくんに自主管理を上手く言ってることを実証するように、委託管理が上手く言ってることを実証すればいいんじゃない？

あんたが散々求めてきていることをまず、自分から模範を示すべきなんじゃない？
あんたの地域と管理費と築年数と、戸数とどんな管理の仕様かまずは言ってよ。

>それが特定のマンションで成立することを示す証拠を、と言っているのだろうけど、アンチ君が言う様に物件の所在地やら名称までをも開示する訳にはいかないよね。嫌がらせでもされたら目もあてられない。

名称ってどこで求めてるの？
また得意の捏造？

あんた散々意味不明なこと聞くから逆に聞いてるだけなのに。。

早く答えてよ。それとも反論できない誤魔化しだったの？

>例えばうちの組合は管理会社と委託契約を交わしている。リプレイスを実施した経験は無い。

リプレイスを実施した経験なんて誰も聞いてないよ。誤魔化さないでね。委託管理で上手く言ってる証明だよ。あんた自主管理で上手く言ってる証明だとか、訳のわからないこと聞いてるんだから、まずはあんたが委託管理で上手く行ってること証明してくれよ。

[5447: 匿名さん]

相変わらず、自分が求めてることすら、自分ではやらないという３１８３さん。
やっぱり反論できない誤魔化しだったみたいだ。

[5448: 3183]

>>5446 匿名さん

俺は君に、管理戸数も築年数も訊いていない。
管理費と委託仕様は「どう変えたか」を訊ねている。
こちとら既存契約の継続を選択しているのだから君に伝える材料が無いし、君に求めてもいない固有情報を、なんでこちらだけが教えてやらにゃならないのかが解らないね。

もう結論を整理してやった筈なんだが、異論ナシということでいいね？
リプレイスを実施した経験があるならそう言えと、訊いているのは俺の方だ。無いなら無いで結構。ボッタクリ管理会社と手を切った経験は君には無いんだろ？
だったら、まずは自分の問題として具体的方法を模索しなよ。実務的に解らないことや法律上の知識に関しては、ここで訊けば誰かが教えてくださるだろう。俺も自分に解ることなら教えてあげるから。

ここは本来そういう情報交換のための場だったんだろ？

[5449: 匿名さん]

>>5448 3183さん

>管理費と委託仕様は「どう変えたか」を訊ねている。

そもそも変えたとも言ってないのに、どう変えたと聞かれてもねw
ありもしないことを捏造するのは知ってるけどw

委託管理がいいというなら、あんたの組合の「何が良いのか」を聞いてるんだよ。
当然、管理費や管理戸数、築年数など仕様が分からないと判断できないよね？

リプレイスなど、管理費の値下げ手法あくまで一般的なマンション管理の知識や理屈だよ。反論したけりゃ理屈やデータなどでしてくればいいのにそれができないから、個人攻撃で誤魔化してるだけだろ?

[5450: 匿名さん]

管理費の値下げはアンチくんの専売特許なの？それとも一般的に流布しているやり方なの？　一般的に流布している手法をアンチくんの組合に当てはまるかどうかで決まるって、頭おかしいんだけど、あんたがそういうなら同じ理屈であんたの組合を聞いてるだけなんだが。早く答えてねw