ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5384: 3183]

>>5383 匿名さん

また俺かい。
俺を引き合いに出すとどんな相手も与し易くなるんだなw
何でもいいからちゃんと相手してやりなよ。
逃げてばかりいないで。

[5385: 匿名さん]

>>5384 3183さん

じゃあ、匿名さん２をお願いします！

[5386: 3183]

ああ、それとね。
俺なら築年数と特定住戸の管理費月額を聞いただけで委託の適否を判定したりはしない。て言うか出来ないだろw
専有面積だけでなく共用施設の構成や総戸数も聞かず「あくまで金額の高さの問題」だなんて、一体どういう判定基準なんだ？w

修繕積立金が250～300円/㎡と仮定して逆算すると管理費月額6000円てことは㎡単価で150～180円ってとこか。支出の適正化とやらを語るならその金額で何が出来るのかを考えないとな。考えてないから「安ければOK」みたいなことが臆面もなく言える。


という感じで、>>5371はひょっとすると君を試したのかも知れないよ。アンチ君。

[5387: 3183]

ちなみに俺は上記試算において、修積金の㎡単価はかなり高めに仮定してるよ。そうでもしなければアンチ君はもっと不利になる。実際には100円/㎡かそこらかな。あるいは１万円というグロスが、修積金の逼迫が原因で値上げされた過去を意味しているとすら感じる。だとすれば月額6000円の管理費なんて実体の無いタダみたい金額だろう。形ばかりの委託管理をしているが、実際には殆ど何もやって貰えていない。そういう状況で「自主管理へのシフトは無意味か？」なんて議論は本末店頭なんさ。そもそもその質問自体、管理会社に何をやらせているのか理解していない証拠だもんね。

[5388: 匿名さん]

>>5383 匿名さん
何が既出なんだ？
>なんで荒らす目的の奴にいちいち反応しないといけないの？
と言いつつ反応するんだ。優しいんだね

[5389: 匿名さん]

>>5388 匿名さん

匿名さん２はどうしたの？

[5390: 匿名さん]

>>5389 匿名さん
合言葉がまちがってるんじゃない？

[5391: 匿名さん]

>>5390 匿名さん

もはや神でもいいよ

[5392: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
あと一回まちがえたらロックされるから気をつけて

[5393: 匿名さん]

>>5392 匿名さん

上位？

[5395: 3183]

>>5394 匿名さん

相手をして欲しけりゃ相応の話題を提供しろよ。
幼稚な当て擦りの相手はこっちにとっても暇潰しにすらならん。

[5396: 匿名さん]

>>5395 3183さん

本当はお前が相手して欲しいんだろ？
何のために自作自演ね荒らし行為を繰り返すの？

[5397: 匿名さん]

もはや神さーん！w

[5398: 匿名さん2]

>>5396 匿名さん
本当は、あなたが一番管理会社を喜ばせている。
自主管理するべしというスレで、肝心のスレ主は、自主管理の方法について一言も説明できない。
管理会社を喜ばせるだけのスレに成り下がっている。
分かっているの？

[5399: 匿名さん]

>>5398 匿名さん2さん

もはや神さんはどんな時に使うＨＮなんですか？

[5400: 匿名さん]

今の荒らしのレギュラー自作自演用NHは

3183、匿名さん２、もはや神、あとは匿名さん

昔は他にも色々いて、常時、粘着して全く同じ主張や誤魔化しをやっていたけど、いつの間にか反論できなくなって消えていったな。まあ、操ってる人間が馬鹿だから、忘れちゃって、今更、登場できなくなったかなw

[5401: 匿名さん]

HNの事しか言えないみたいだな。
管理費は6000円で独立系なら無条件で問題ナシと言い切るなど、管理費の削減ができれば詳細内容は一切問わないとのこと。

自主管理のデメリットについてもまともに向き合わず逃げるだけ。

自主管理のやり方はネットを探せばいくらでも出てくると言うが、実際には嘘だった。

[5402: 匿名さん]

>>5401 匿名さん

荒らしにマンション管理の話しても仕方がないだろ。全部既出のワンパターン荒らしだから変化球欲しいな。そしたら答えてやるよ。

[5403: 匿名さん]

ってか、６０００円の話引っ張っても、当人が内訳言わないことには何もならないのに、そこにこだわってどうするのかと思うよ。バカだから仕方ないけど。

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん
既出(笑)パクり出したか。
どこ？レス番示せよ

[5405: 匿名さん]

>>5403 匿名さん
バカが内訳すら聞かずに問題ないって言うから、ツッコまれてるんだろ。
どっちかバカかわからないほどバカなんだな。かわいそ(笑)

[5406: 匿名さん]

>>5405 匿名さん

バカは3183、匿名さん２、もはや神、

[5407: 3183]

あ、他の御二方はともかく俺はバカってことにして貰って構わないよ。俺みたいなバカばっかりが揃ってる貧乏組合に、お利口さんのアンチ君が「支出削減を実現する合理化スキーム」を伝授してくれるのを待ってる訳だからな。

さっさと頼むよ。実例が示せないならもうジャストアイデアでもいいや。どんどんハードルが下がるなw

[5408: 匿名さん]

>>5407 3183さん

あんたしかいないんだからいいよ。自作自演スキームを教えてくれよ。

[5409: 匿名さん]

>>5381 匿名さん
＞６０００円で独立系なら、もう改革は済んでるって考えるのが普通。
ホントにバカだね。　
いつから管理会社OKになったんだ？
バックオフィスの経費はピンハネだからダメだと言ってじゃないか。

管理費がいくらだろうと、管理会社に委託すれば、委託費の中に入ってるぞ。

[5410: 匿名さん]

>>5409 匿名さん

今日はもう３１８３やその他の糞HNは使わないの？w

[5411: マンション掲示板さん]

>>5377 匿名さん
管理費は分譲したときから変わっていないです

[5412: もはや神]

>>5399 匿名さん

マンカン理事長のあともはや神理事長、
理事長やめてからもはや神
そのあと
マンカン合格者のレベルの低さを憂慮して
マンション管理士試験上位合格者
にしたけど。
匿名さん2なんてセンスのない名前は私ではない

[5413: もはや神]

築25年、管理費月6000円の話だけど、
管理費は一度も変わってないね。
修繕積立金はいま１万だけど、最初は3000円くらいだったかなー
駐車場収入があるからかも。駐車場が多いと管理費修繕積立金の月額はやすくなるよ

[5414: もはや神]

管理人一人の経費はデベ系だと月50マンくらいだと思うが日ハウは25マンなんだよ。毎日ほとんどの時間は掃除してるから清掃専門の人はいないよ

[5415: 匿名さん]

召喚したらすぐ来てくれるもはや神さんこと3183さん

[5416: 匿名さん]

>>5414 もはや神さん

25万で日ハウができることをデベは50万もかけてるってこと？

そりゃ日ハウに流れても仕方ないなw

[5417: 匿名さん]

>>5411 マンション掲示板さん
管理費はリプレイスしても通常は変わらないよね。回答ありがとう。

[5418: 匿名さん]

>>5417 匿名さん

管理費変わらないのになんでわざわざリプレイスしたのか、謎ですねww 実証して欲しいねww

[5419: 匿名さん]

>>5414 もはや神さん
デベが50万で日ハウが25万って2倍の差があるけど、デベも日ハウも同じ条件であってる？
デベは掃除専門の人がいて、日ハウは管理員だけのように見えるけど。

[5420: 匿名さん]

>>5417 匿名さん

管理会社が得する話には決して実証を求めない3183さん。なんでリプレイスして管理費が安くなる方法の話はひたすら屁理屈こねて、提示した人に実証しろだの粘着するのに、管理費が変わらないなにわざわざ独立系と契約したと言う不自然な嘘話は鵜呑みにするの？w

やっぱり3183は荒らしなんですねw

[5421: 口コミ知りたいさん]

>>5417 匿名さん

リプレースしてないですよ。最初から日ハウです。
地元の不動産屋が建てたマンションだから
一般的ではないかもね

[5422: 名無しさん]

>>5419 匿名さん

例えば長谷工の場合、管理人は常に管理事務室にいるように指導していて、清掃は別の人がやる。
日ハウの場合は管理人が清掃やるからほとんどの時間は管理事務室にはいません。
当然、長谷工のほうがコストかかるけど、好みの問題では？
管理事務室前に呼び出しボタン置いて掃除してる管理人を呼び出したら合理的かも。

[5423: 匿名さん]

>>5422 名無しさん

そんなのマンションの規模による。50戸以下の中小なら管理人が清掃まで担当するよ。

毎月数千円上がっても別々がいいなんて住民の方が少数派。管理費が高いのは、管理会社がどれだけぼったくってるかの問題。管理会社は質がいいからとうそついて高い管理費とって、物価が上がってるからとサービス切り詰めたらその差額だけ儲かるからねw

[5424: 口コミ知りたいさん]

>>5423 匿名さん

長谷工の例は56戸だ

[5425: 匿名さん]

>>5424 口コミ知りたいさん

長谷工は本当に５６戸でそうだという証拠はあるのかね？嘘だとなんとでも言えるからね。あんたは今まで嘘を着き続けてたからね。HNをその度変えるようなやつが他人を信じ込ませたいなら、最低限、証拠くらいないとね。

[5426: 匿名さん]

証拠証拠うるせーな。
お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。
56戸管理員、清掃員が分かれている事の何が問題で何故証拠が必要なのか言え。

HN匿名の奴がHNに拘るのもバカらしいな。一生言ってろ

[5427: 匿名さん]

>>5426 匿名さん

まあ、イライラすんなってw
証拠芸はあんたが元祖だからw

いずれにせよHNで自作自演のウソ言ってるやつは何言っても信憑性ないよ。口が荒いときは3183は封印か？w

[5428: 匿名さん]

>>5427 匿名さん
で、自主管理はできたのか？

[5429: 匿名さん]

アンチにはマンションの管理は何も出来ないんだよ。
出来るのは話を逸らす、嘘を付く、逃げる、曲解、捏造など無意味に生きることだけ。

[5430: 匿名さん]

早く委託管理の証拠もってこいや

[5431: 匿名さん]

>お前ができもしない自主管理を、さも誰でも出来ると言うからやってみろって話だろ。

誰かが自主管理をできるできないではなく、管理会社がぼったくりビジネスだって言ってるだけなのにね。話をすり替えて誰も言ってない話を捏造しないと言い返せないって。そりゃ荒らしってなるよねw

[5432: 匿名さん]

>>5431 匿名さん
そこまで言うくせに管理会社に頼ろうとか浅まし過ぎるだろ。

スレタイに自主管理の方法も…って謳っているのに誰も言ってないとか、やっぱり逃げるのか。

>>1でいきなり出ている。他にも何度も出ているのにな。

[5433: 匿名さん]

>>5432 匿名さん

いずれにせよ、ネットも調べられない奴に何言っても無駄だろ。一生かけて掲示板でアンチくんに粘着してれば？w