ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5364: 3183]

>>5363 匿名さん

うちは委託管理をやっている。95％のうちのほんの一例。上手くいっていなければ続けないさ。
一方、君はかつてこちら側にいたのに５％のうちのひとつにシフトしたのか？ あるいは最初から？
それだけなら答えられないことはないだろう？
シラを切り続けるということは、今も委託管理に甘んじていると解釈していいんだよな？

未経験者の「やれるよ」は説得力ゼロなんだよ。
他人の実例に乗っかって言ってるだけなら勝手に独りでやってろ。自爆に他人を巻き込みなさんな。

[5365: 3183]

>>5363 匿名さん

交換条件みたいに言っているが、君は自身の経験など無いのだから元々フェアではあるまいよ。

管理会社はピンハネ体質のボッタクリ企業だと言って憚らない君は、委託管理の実例がいくらでもあることは認識している筈だよね。俺はその中のひとりだとでも思っておけよ。君にとってはボッタクリ事例でも、我々はそういう評価はしていない。上手くいっているかどうか、君は他人のやってることに勝手に干渉し決めつけているだけなのだから、俺がここで実際の委託仕様や各項目の金額を示したところでケチを付けることしかしないだろう。
例えば戸あたり月額2000円の事務管理業務費。俺も他の組合員も当然の支出と捉えるが、君は許せないんだろ？ そこには管理会社の間接部門費や利益が含まれているもんな。

管理会社が牛耳る現状を変えよう、変えられるからついて来いと言うのが本来君が取るべき基本姿勢だろう？ 違うのか？
それとも、ただマジョリティを口汚く揶揄するだけの愉快犯なのか？
多数派の現状を変えるべく、変えるスキームを尤もらしく語りたいのなら、実例を添えて説明するべきなのは君の方だよ。我々はそれを聞く側。君の一連の振る舞いはそもそもこちらの実例を既に知っているからこそ、だろうに。今更何を？

[5366: 匿名さん]

委託管理費は委託内容のグレード等によって
変わるんですよ。
他マンションと比較して何が高いのかを知るためには
総会の議案書を手にいれることです。
知り合いがいれば見せてもらうだけでもいいですが。

[5367: 匿名さん]

>うちは委託管理をやっている。95％のうちのほんの一例。上手くいっていなければ続けないさ。

うちってどこだよw みんなマンションに住んでるよw 具体的に言ってもらわないと証拠にならないぞ。マンション名を言えとまでは言わないが、最低、地域、戸数、築年数、管理費くらいはないとな。

自主管理なんて４０年以上、分譲されておらず、マンションストック自体、大半がそれ以降なのに未だ６％強が自主管理。つまり、４０年間、自主管理マンションは大半が、委託管理に変えられる機会がありながら変えてなかった。つまり、変える必要も価値もないと判断されてるってこと。まあ、安ければ変えてただろうけど、サービスが費用にあってないってこと。あんたが、理事長が大変だと言いながら、大半の組合員の費用負担をかけるほど大変じゃないと判断されたということ。組合員から見れば、委託管理と自主管理なんて、費用が高くなるだけだからね。別に自ら清掃するわけじゃないし、管理費は支払っていて、清掃費やエレベーター保守に充てられているし。それを管理会社が業者の調整しますから！と言われても、は？ってことだからね。

残念でした。早く委託管理の実証お願いします。

[5368: 匿名さん2]

>>5367 匿名さん
で、あなたの管理組合は自主管理？
それとも委託管理？
これは、答えられるでしょう。

[5369: 匿名さん]

>>5368 匿名さん2さん

早く最低、地域、戸数、築年数、管理費くらい書き込んだら？

[5370: マンション検討中さん]

>>5368 匿名さん2さん

今日は3183ではなく、匿名さん2で書き込みたい気分なんですか？

[5371: マンション掲示板さん]

築２５年管理費6000円で修繕積立金１万で
管理会社は日ハウだけど、自主管理にする意味あるかな？

[5372: 匿名さん]

>>5371 マンション掲示板さん

それくらい安ければいいんじゃないですか？あくまで金額の高さの問題なんで。でもだいぶ安いですね。独立系は工事でぼったくろうとするのでそこは注意してください

[5373: 匿名さん]

>>5371 マンション掲示板さん
自主管理にするなら管理費が3割削減できるので、あなたのマンションでは1800円削れるみたいだよ。
根拠ないし、やってみたこともないので信じるか信じないかはあなた次第。

[5374: 匿名さん]

>>5373 匿名さん

３割割れるのは、一度も改革してない組合ね。捻じ曲げないと反論できない3183はHNまで隠さないと書き込みすらできないんだね。

[5375: 匿名さん]

人件費も何も、見積もり出せば分かることw

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】
主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝仕様のカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う

[5376: 3183]

>>5370 マンション検討中さん

君は今日は「匿名さん」ではなく「マンション検討中さん」を演じたかった気分なんかい？w

[5377: 匿名さん]

>>5371 マンション掲示板さん
日ハウに変更前の管理費はいくらだったの？

[5378: 匿名さん]

>>5374 匿名さん
3割減ったかどうか確認すればいいだけ。
なぜ確認もせず安ければいいとか意味不明なこと言うのか？お前のゴールはどこなんだ？
独立系になってなんとなく安そうな管理費ならいいみたいだが、それがゴールでいいんだな？
これまで何度も逃げて来たが、いい加減はっきりしろよ。次は何の話題に逸らすのかな(笑)

[5379: 匿名さん]

>>5378 匿名さん

確認もせずってどういう意味？って荒らしに聞いても仕方ないか。ゴール？無駄な管理費を削減することだけど？

商品を安く買えるところを探してたら、お前のゴール何って聞く奴いるのかな？w
同じ商品なら安く買えるに越したことないんだがw

[5380: 匿名さん]

>>5379 匿名さん
無駄な管理費を削減する事なら5371の書き込みを見てそれぐらい安ければいいなんて決して言えないはずだって言っているんだが。
6000円だったら無条件でokなんだろ？無駄な管理費を払っている、ピンハネされているかなんて興味無いってお前自身が認めてる訳だ(笑)ゴールを定めているにも関わらずブレブレだな。

商品探してる奴にゴールを聞いているのではなく、アホのスレ主か、それに同調するバカに聞いている。

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん

６０００円で独立系なら、もう改革は済んでるって考えるのが普通。まあ、荒らしに行っても仕方がないか。

[5382: 匿名さん]

6000円で独立系なら無条件で信じるのか。新しい基準が出されたな。
ではいくらが閾値なのか？アンチさん教えて
①6000円
②7000円
③8000円
④9000円
⑤10000円

[5383: 匿名さん]

>>5380 匿名さん
なんで荒らす目的の奴にいちいち反応しないといけないの？
３１８３風に言えば、既出だとか、自分で調べろとかか？w

[5384: 3183]

>>5383 匿名さん

また俺かい。
俺を引き合いに出すとどんな相手も与し易くなるんだなw
何でもいいからちゃんと相手してやりなよ。
逃げてばかりいないで。

[5385: 匿名さん]

>>5384 3183さん

じゃあ、匿名さん２をお願いします！

[5386: 3183]

ああ、それとね。
俺なら築年数と特定住戸の管理費月額を聞いただけで委託の適否を判定したりはしない。て言うか出来ないだろw
専有面積だけでなく共用施設の構成や総戸数も聞かず「あくまで金額の高さの問題」だなんて、一体どういう判定基準なんだ？w

修繕積立金が250～300円/㎡と仮定して逆算すると管理費月額6000円てことは㎡単価で150～180円ってとこか。支出の適正化とやらを語るならその金額で何が出来るのかを考えないとな。考えてないから「安ければOK」みたいなことが臆面もなく言える。


という感じで、>>5371はひょっとすると君を試したのかも知れないよ。アンチ君。

[5387: 3183]

ちなみに俺は上記試算において、修積金の㎡単価はかなり高めに仮定してるよ。そうでもしなければアンチ君はもっと不利になる。実際には100円/㎡かそこらかな。あるいは１万円というグロスが、修積金の逼迫が原因で値上げされた過去を意味しているとすら感じる。だとすれば月額6000円の管理費なんて実体の無いタダみたい金額だろう。形ばかりの委託管理をしているが、実際には殆ど何もやって貰えていない。そういう状況で「自主管理へのシフトは無意味か？」なんて議論は本末店頭なんさ。そもそもその質問自体、管理会社に何をやらせているのか理解していない証拠だもんね。

[5388: 匿名さん]

>>5383 匿名さん
何が既出なんだ？
>なんで荒らす目的の奴にいちいち反応しないといけないの？
と言いつつ反応するんだ。優しいんだね

[5389: 匿名さん]

>>5388 匿名さん

匿名さん２はどうしたの？

[5390: 匿名さん]

>>5389 匿名さん
合言葉がまちがってるんじゃない？

[5391: 匿名さん]

>>5390 匿名さん

もはや神でもいいよ

[5392: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
あと一回まちがえたらロックされるから気をつけて

[5393: 匿名さん]

>>5392 匿名さん

上位？

[5395: 3183]

>>5394 匿名さん

相手をして欲しけりゃ相応の話題を提供しろよ。
幼稚な当て擦りの相手はこっちにとっても暇潰しにすらならん。

[5396: 匿名さん]

>>5395 3183さん

本当はお前が相手して欲しいんだろ？
何のために自作自演ね荒らし行為を繰り返すの？

[5397: 匿名さん]

もはや神さーん！w

[5398: 匿名さん2]

>>5396 匿名さん
本当は、あなたが一番管理会社を喜ばせている。
自主管理するべしというスレで、肝心のスレ主は、自主管理の方法について一言も説明できない。
管理会社を喜ばせるだけのスレに成り下がっている。
分かっているの？

[5399: 匿名さん]

>>5398 匿名さん2さん

もはや神さんはどんな時に使うＨＮなんですか？

[5400: 匿名さん]

今の荒らしのレギュラー自作自演用NHは

3183、匿名さん２、もはや神、あとは匿名さん

昔は他にも色々いて、常時、粘着して全く同じ主張や誤魔化しをやっていたけど、いつの間にか反論できなくなって消えていったな。まあ、操ってる人間が馬鹿だから、忘れちゃって、今更、登場できなくなったかなw

[5401: 匿名さん]

HNの事しか言えないみたいだな。
管理費は6000円で独立系なら無条件で問題ナシと言い切るなど、管理費の削減ができれば詳細内容は一切問わないとのこと。

自主管理のデメリットについてもまともに向き合わず逃げるだけ。

自主管理のやり方はネットを探せばいくらでも出てくると言うが、実際には嘘だった。

[5402: 匿名さん]

>>5401 匿名さん

荒らしにマンション管理の話しても仕方がないだろ。全部既出のワンパターン荒らしだから変化球欲しいな。そしたら答えてやるよ。

[5403: 匿名さん]

ってか、６０００円の話引っ張っても、当人が内訳言わないことには何もならないのに、そこにこだわってどうするのかと思うよ。バカだから仕方ないけど。

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん
既出(笑)パクり出したか。
どこ？レス番示せよ

[5405: 匿名さん]

>>5403 匿名さん
バカが内訳すら聞かずに問題ないって言うから、ツッコまれてるんだろ。
どっちかバカかわからないほどバカなんだな。かわいそ(笑)

[5406: 匿名さん]

>>5405 匿名さん

バカは3183、匿名さん２、もはや神、

[5407: 3183]

あ、他の御二方はともかく俺はバカってことにして貰って構わないよ。俺みたいなバカばっかりが揃ってる貧乏組合に、お利口さんのアンチ君が「支出削減を実現する合理化スキーム」を伝授してくれるのを待ってる訳だからな。

さっさと頼むよ。実例が示せないならもうジャストアイデアでもいいや。どんどんハードルが下がるなw

[5408: 匿名さん]

>>5407 3183さん

あんたしかいないんだからいいよ。自作自演スキームを教えてくれよ。

[5409: 匿名さん]

>>5381 匿名さん
＞６０００円で独立系なら、もう改革は済んでるって考えるのが普通。
ホントにバカだね。　
いつから管理会社OKになったんだ？
バックオフィスの経費はピンハネだからダメだと言ってじゃないか。

管理費がいくらだろうと、管理会社に委託すれば、委託費の中に入ってるぞ。

[5410: 匿名さん]

>>5409 匿名さん

今日はもう３１８３やその他の糞HNは使わないの？w

[5411: マンション掲示板さん]

>>5377 匿名さん
管理費は分譲したときから変わっていないです

[5412: もはや神]

>>5399 匿名さん

マンカン理事長のあともはや神理事長、
理事長やめてからもはや神
そのあと
マンカン合格者のレベルの低さを憂慮して
マンション管理士試験上位合格者
にしたけど。
匿名さん2なんてセンスのない名前は私ではない

[5413: もはや神]

築25年、管理費月6000円の話だけど、
管理費は一度も変わってないね。
修繕積立金はいま１万だけど、最初は3000円くらいだったかなー
駐車場収入があるからかも。駐車場が多いと管理費修繕積立金の月額はやすくなるよ