ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5301: マンション検討中さん]

>>5286 匿名さん
区分所有法に従うだけだ。わからんのか？あほ

[5302: 匿名さん]

>>5288 マンション検討中さん
第三者管理の情報が少なすぎって言っているのに予算が～…お前何言ってんの(笑)

[5303: マンション検討中さん]

>>5302 匿名さん

第三者管理なんか合人社が推進していま社会問題になっている。しらんのか？あほ

[5304: 匿名さん]

>>5303 マンション検討中さん
だから検討できないって言っているんだが？お前もアンチと同じレベルだな（笑）

[5305: マンコミュファンさん]

>>5304 匿名さん

情報は山ほどある。あほ

[5306: マンション掲示板さん]

>>5304 匿名さん

合人社の問題の中身しらんのか？

[5307: マンション掲示板さん]

第三者管理なんて昔からあるんだよ。合人社の第三者管理の問題は別スレに山ほど書いてあるが、
山ほど情報があるのに検討できないのは世間知らずだからだ。あほ

[5308: 匿名さん]

>>5305 マンコミュファンさん
どこに？

[5309: 匿名さん]

>>5307 マンション掲示板さん
合人社のしているものと一般的な第三者管理は別物だろ。
合人社以外の情報が山ほどあるなら示せば？できないんだろ（笑）

[5310: 匿名さん]

>>5296 匿名さん2さん

>理由としては、管理会社に委託する資金がない、

頭大丈夫か？管理費は管理組合の貯金から支払うと思ってるのか？毎月の値上げしてまで委託管理にする必要性がないってことだよ。

>又は逆に管理組合で複数の専門家を雇用出来るほど資金があるなどが考えられます。又、古いマンションでは管理会社制度が未発達で、分譲時から自主管理するしかなかったなどが考えられます。
調査票では、平成26年以降完成のマンションで、自主管理マンションはありません。

考えられますじゃなくて、そうであってほしいです、だろ。

全く何も知らないんだな。管理会社が未発達だったからじゃなくて、法律ができたからだよ。昭和５８年に区分所有法の改正で管理組合設置が必須になって、区分所有者一括の契約先ができたので不動産会社が分譲後も儲けるために管理会社の委託管理状態の抱き合わせにして分譲して、自主管理物件を売らなくなったからだろ。だからS59年から急減してんだよ。マンション購入者が自主管理物件を避けたとか、委託管理を選んだとか、市場に自主管理物件が無くなってしまった以上、そんな選択肢は元からなく、いつの間にか、市場に委託管理しかなく、当たり前になったってだけ。ほとんどの区分所有者が自主管理って単語自体知らないんだから、

しかも、自主管理物件がほぼ市場から消えて４０年以上立つのに、いまだ５％以上あるってことは、自主管理物件は管理組合ができて以降も、委託管理物件に変える必要性を感じてないから、いまだにこれだけの数字が残ってるってこと。

ここまで何も知らないとは思わなかったよ

[5311: 検討板ユーザーさん]

>>5310 匿名さん

へー。知らなかった！すごーい

[5312: 検討板ユーザーさん]

昭和56年から耐震基準が変わってるから旧耐震基準のマンションはすべて最初は自主管理だったのか？
すごーいね。

[5313: 匿名さん]

>>5312 検討板ユーザーさん

どう言う意味？それは反論なの？

もういいから、自演荒らしはどっか行けよ。

[5314: 匿名さん]

自主管理のデメリット
・自主管理マンションを購入するとき、住宅ローンを組めない可能性がある
　特に戸数の少ないマンションは可能性が高い
・管理の質が低い可能性がある
　特に初めから自主管理の場合は基準を持っていないためこの傾向が強い
・管理費が適切に管理されない可能性がある
　横領にすら気付けない事もある。また、気付いたとしても会社と異なり、個人に損害賠償することになるが、お金を使われた後では取り返せないことがある。会社でも規模が小さくなればその可能性は高くなる

https://hudousan-kounyu.com/mannsyon/jisyukanri/meritto-demeritto#toc6

[5315: 匿名さん]

>>5314 匿名さん

で、病院は行ったの？

[5316: 検討板ユーザーさん]

詳しい人に聞いてみましたが、自主管理と昭和５８年の区分所有法改正は関係ありません。
1970昭和４５年に大阪万博をやったころ、全国に分譲マンションが立ち始めましたが、日常の清掃をやる会社として、関西ではごこう建物管理、関東では日本ハウズイングの前身の会社ができて請け負っていたとのこと。
この頃から管理会社は存在していました。
その後、マンションデベロッパーが分譲後の管理を自社の子会社にやらせるようになりました。
ですから最初は独立系管理会社が先で、あとからデベ系管理会社ができた。
自主管理が当然だった時期はありません。

[5317: 匿名さん]

>>5316 検討板ユーザーさん

詳しい人なんて存在しないだろ。早く病院行った方がいい。

[5318: 匿名さん]

自主管理のデメリット
・自主管理マンションを購入するとき、住宅ローンを組めない可能性がある
　特に戸数の少ないマンションは可能性が高い
・管理の質が低い可能性がある
　特に初めから自主管理の場合は基準を持っていないためこの傾向が強い
・管理費が適切に管理されない可能性がある
　横領にすら気付けない事もある。また、気付いたとしても会社と異なり、個人に損害賠償することになるが、お金を使われた後では取り返せないことがある。会社でも規模が小さくなればその可能性は高くなる

https://hudousan-kounyu.com/mannsyon/jisyukanri/meritto-demeritto#toc6

[5319: 匿名さん]

ＢＳ君？　シマ君？

[5320: 匿名さん2]

>>5310 匿名さん
>頭大丈夫か？管理費は管理組合の貯金から支払うと思ってるのか？毎月の値上げしてまで委託管理にする必要性がないってことだよ。

値上げが出来ないから、委託が出来ない。
このことを知らないふりをしないと、あなたの理屈は通らなくなりますからね。

でも、あなたが何と言っても、他の人は皆知っているから、バカにされるだけだけど。

＞いつの間にか、市場に委託管理しかなく、当たり前になったってだけ。ほとんどの区分所有者が自主管理って単語自体知らないんだから、
これこそ、捏造文書の典型。
自主管理に、市場は必要なく、自主管理なんて言葉を知らなくても、自分たちの組合を自分たちで管理できることは、自明の理。

管理会社への委託をやめるには、次回は契約しませんと通知するだけ。
契約書に押印しなければ、自動的に契約は切れる。
マンション購入のハンコを押した人なら、誰でもわかる事。
それなのに自主管理しないのは、多くの区分所有者にとって、委託管理の方がいいから。

あなた以外の人は、誰もピンハネだと騒がない。
それは、あなた以外の人がバカだから？
それとも・・・・・？。

[5322: 匿名さん2]

>>5321 匿名さん
まあ、こんな返事でしょうね。
それは、あなたが、たった１回の議論で負けた証拠です。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん2さん

あんたそもそも3183との自作自演疑われた途端、マンション管理士を雇うのが良いと180度変節しながら理由を問われるとずっと逃げ回ってたよね。まず、急に変節した理由答えたら？

[5324: 匿名さん2]

>>5323 匿名さん
＞マンション管理士を雇うのが良いと180度変節
そんな事、一言も言っていません。
＞5136で
＞優秀なマンション管理士を見つけて、その指導の下自主管理を行う事を理事会に承認させれば、自主管理は区分所有者の負担増なく達成できる。
こう、言っています。
捏造してもバレるんですよ。

出来るとは言ったけど、するべきだとは言っていませんよ。
始めることは出来ても
1.　継続できるか
2.　資産は保護できるか
この問題は、依然として解決されていないのですから、何度も言いますが、結果が良いとは限りません。

1・2の解決策があるなら言ってみなさい。
これが解決できずに、自主管理する管理組合は、アホです。

[5325: 匿名さん]

>出来るとは言ったけど、するべきだとは言っていませんよ。
>出来るとは言ったけど、するべきだとは言っていませんよ。

お前、今まで一貫して全否定して、ずっと「できない」と言い続けてただろw
なんでいきなり肯定的になってるんだよw

ここまで急に変説したことを自分自身で語ってるじゃないかw
なんで一時的にこんなこと書いたの？　その時は３１８３と区別されたかったからか？

>>5175

>私も最初は、そうだよなと、思いましたが、その考えは少し違うのではないかと思うようになりました。
何も全部の管理組合が一度に自主管理をする必要はありません。
1.　誰かが始めて、それが成功し、成功例として認知されるようになる。
2.　追随する管理組合が増えて、マンション管理士等（実務を担える専門家たち）の
　　仕事が増える。
3.　その仕事に従事しようとするマンション管理士等が増える。
4.　ますます、自主管理を目指す管理組合が増える。
5.　マンション管理士等の中に組織化しようとする人たちが出てくる。
6.　管理組合自身が管理会社や自主管理協同組合を設立する。
7.　管理会社自体が生き残りをかけて変化する。
このように変化して行っても不思議ではありません。

そもそも、５０年前にはマンション管理会社などと言うものは、無かったのですから。
時代の要請で管理会社が生まれました。
時代の流れで、今の形態の管理会社がなくなってもおかしくはありません。

お店だって、個人商店→主婦の店→スーパー→ショッピングセンター→コンビニと、変貌して行ったじゃないですか。

そう言えば、あんた初期の頃はタメ口だったよ。３１８３と全く同じ口調だったけど、流石に口調は変えないと行けないと学習したみたいだなw

[5326: 評判気になるさん]

>>5325 匿名さん
> そもそも、５０年前にはマンション管理会社などと言うものは、無かったのですから。
時代の要請で管理会社が生まれました


再掲しますね

詳しい人に聞いてみましたが、自主管理と昭和５８年の区分所有法改正は関係ありません。
1970昭和４５年に大阪万博をやったころ、全国に分譲マンションが立ち始めましたが、日常の清掃をやる会社として、関西ではごこう建物管理、関東では日本ハウズイングの前身の会社ができて請け負っていたとのこと。
この頃から管理会社は存在していました。
その後、マンションデベロッパーが分譲後の管理を自社の子会社にやらせるようになりました。
ですから最初は独立系管理会社が先で、あとからデベ系管理会社ができた。
自主管理が当然だった時期はありません。

[5327: 評判気になるさん]

平成13年制定の“適正化法”はどうして生まれた？
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/201111_column_02

背景を知れば管理人みたいな個人に基幹事務を委任するなどあり得ないこと。

[5328: 評判気になるさん]

ちなみにサラ金のグレー金利が最高裁判決で否定されたのは大阪の八尾市の踏切での老夫婦心中事件がきっかけである。

[5329: 匿名さん]

>詳しい人に聞いてみましたが、
>詳しい人に聞いてみましたが、
>詳しい人に聞いてみましたが、

根拠が、詳しい人w

早く、急に変説した理由を教えてね。３１８３さんこと匿名さん２
そう言えば、３１８３さんはいつも粘着してるのに、匿名さん２が書き込むときはいつもいないよね。忘れてるんだろうな。バカだから。まあ、自演のキャッチボールしている時はいるけどいるけどw

[5330: 匿名さん]

そもそも５８年の法改正以降の５９年に急激に自主管理物件が分譲されなくなったのは時系列から見ても明らかだが、匿名さん２のいいぶ言い分は、それ以前に独立系の管理会社が存在してたからだって。関係ないことをさも、答えになってるかの如く、書き込む。荒らしの特徴ですね。

[5331: 匿名さん2]

>>5316 検討板ユーザーさん
＞この頃から管理会社は存在していました。
言い換えます。
ビルメンテなどの会社が、管理を受託するケースが多かった。
今のような、専門の管理会社が存在していたかどうかは、知りません。
調べてみると、長谷工メンテナンスの設立は、昭和53年09月07日でした。

＞自主管理が当然だった時期はありません。
その通りです。
分譲会社の、管理に対する関心の低さ、委託費の高さから、特に小さいマンションでは、自主管理を選択するケースが多かったのではと思っただけです。
実際のところは、本人たちしか分かりません。

[5332: 匿名さん]

>>5331 匿名さん2さん

自分の書き込みにレスして虚しくないの？w

[5333: 匿名さん]

誰がどう見ても自作自演のレス繰り返してる嘘つきが何言っても説得力ないよ。

[5334: 評判気になるさん]

詳しい人に聞いてみましたが、自主管理と昭和５８年の区分所有法改正は関係ありません。
1970昭和４５年に大阪万博をやったころ、全国に分譲マンションが立ち始めましたが、日常の清掃をやる会社として、関西ではごこう建物管理、関東では日本ハウズイングの前身の会社ができて請け負っていたとのこと。
この頃から管理会社は存在していました。
その後、マンションデベロッパーが分譲後の管理を自社の子会社にやらせるようになりました。
ですから最初は独立系管理会社が先で、あとからデベ系管理会社ができた。
自主管理が当然だった時期はありません。

[5335: 評判気になるさん]

平成13年制定の“適正化法”はどうして生まれた？
https://www.daiwalifenext.co.jp/mi...

背景を知れば管理人みたいな個人に基幹事務を委任するなどあり得ないこと。

[5336: 匿名さん]

詳しい人に聞きましたが、3183と匿名さん2、評判が気になるさんは自作自演です。

[5337: 匿名さん]

>>5334 評判気になるさん

詳しい人の実証お願いしますw

[5338: 匿名さん]

自分たちだけでどこまでできるか――「自主管理マンション」の実態
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/column/200227_column_01

自主管理マンションのほとんどが、マンションの黎明期に建てられた日本住宅公団や地方住宅供給公社（いわゆる公団・公社）が供給したもので、建物の引渡しを受け管理組合が発足してから、そのまま自主管理としてスタートしたマンションが少なくない。

[5339: 匿名さん]

>>5338 匿名さん

リンク読みましたが、書いてる人は管理会社勤務で
今は業界団体のマンション管理業協会に出向してる人ですね。

まあ、管理会社勤務の人は自主管理否定するに決まってるよねw

よく堂々とリンク貼れるよねw

[5340: 3183]

不毛に盛り上がってるねえ……
すごいスピードでスレが伸びているｗ

アンチ君は完全にネタ切れなのかな。
マイノリティでいるのがよっぽど怖いのか、もう自作自演の話しかしていない。
反論するべき相手がひとりだろうが100人だろうが、自ら示しているゴールに到達するためには片っ端から説得せにゃならんのにな。
自作自演許すまじ、と騒ぐぐらいならさっさと運営に指摘して削除依頼すればいいと思うんだが。誰かさんが連投したビョーキだの○○クンだのといった誹謗中傷投稿は、俺が依頼を掛けたものは全てちゃんと削除されたぞ？

実態を伴わない空論を喚き散らす者の相手をするのに、わざわざキャラを使い分けて小芝居打つ必要がどこにあるんだろうな。自分よりの話をしてくる「匿名さん」には同調するんだろうが、そいつの正体もちゃんと見破らないといずれ恥をかくぞ。

[5341: 匿名さん]

>不毛に盛り上がってるねえ……
すごいスピードでスレが伸びているｗ

あんたが伸ばしたんだろw

3183が書き込んでない時には違うHNが必ず3183の主張と同じ内容の書き込みしてるからなw

[5342: 匿名さん]

>自作自演許すまじ、と騒ぐぐらいならさっさと運営に指摘して削除依頼すればいいと思うんだが。誰かさんが連投したビョーキだの○○クンだのといった誹謗中傷投稿は、俺が依頼を掛けたものは全てちゃんと削除されたぞ？

過去に何度も削除されてるだろw

ビョーキだから病院行くべきっていうのは誹謗中傷ではなく、本気のアドバイスだよ。自分では気づかないのは仕方ない。嫌がらせ行為を繰り返す人間ってそれ自体が精神疾患だから。

[5343: 匿名さん2]

>>5339 匿名さん
>まあ、管理会社勤務の人は自主管理否定するに決まってるよねw

自主管理が、可か不可かは、こういう理由ではなくて、良い結果が得られるかどうかで、決められるべきだと思いますが、違いますか？

あなたには、発言の内容を理解する能力がないのですか？
それとも、管理会社は嫌いだ、だから要らない、と言ってみただけなのに、必要だと言う発言が相次いで、困っているのですか？

こういう発言が相次いで、あなたの評価が下がり続けている事を、理解していますか？

[5344: 匿名さん]

>>5343 匿名さん2さん

で、貴方はなんで病院に行かないんですか？

[5345: 匿名さん2]

>>5344 匿名さん
>こういう発言が相次いで、あなたの評価が下がり続けている事を、理解していますか？

[5346: 匿名さん]

>>5345 匿名さん2さん

別に荒らしな対して言ってるだけなんで。今日は3183としては書き込まないんですか?

[5347: 匿名さん]

品性下劣

[5348: 3183]

>>5346 匿名さん

別人だっつってんだろ……
君ひとりが石頭なせいでなんも話が進まねえよ。
HN変えたって意味がねーだろと何度言われりゃ解る？
こっちがズルをしてることにでもしなけりゃマトモに反論も出来ないってことだろ？

早く支出削減に向けて建設的提案をしてくれ。
聞いてやると言ってんだからさ。やっぱり何も無いんだろ？

自作自演がどうのと幼稚な話しかしないならお前こそどっか行け。流石に邪魔だわ。

[5349: 匿名さん]

>>5348 3183さん

>君ひとりが石頭なせいでなんも話が進まねえよ。

よくいうね。

いろいろ登場人物がいるけど、みんなあんたと言ってることが全部一緒だもんね。匿名掲示板で実証しろなんて意味不明なこと言う人間は世の中にあんたひとりだけだよ。

[5350: 匿名さん]

>HN変えたって意味がねーだろと何度言われりゃ解る？

バカな意見を多数で装えるんだから意味あるだろw