ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5262: 3183]

はい、コピペどうぞ↓☆

[5263: 匿名さん]

>>5262 3183さん

あんたも、結局何一つ反論できなかったね。匿名掲示板で匿名に実践内容聞いて、何になるの? それは信じられるんだw

わけわからないねw

[5264: 匿名さん]

匿名掲示板ですら答えられないのかよ(笑)
嘘付きのくせに(笑)

[5265: 3183]

>>5263 匿名さん

身も蓋も無いことを言うんだな。
匿名掲示板で匿名を貫く君は、自分の発信には何ら信用性が無いことを前提に色々言ってきたということかね。「ピンハネ体質のボッタクリ管理会社はいらない！」ってのも、ちょっと言ってみただけで賛同してくれなくていいですｗ　ってこと？

確かに俺はもう君の発言は何も信用できなくなってるけど、訊かれたことに応えず、こうだと主張することに実例も示してくれない様では会話すら成り立たないからな。


もう不毛な議論はやめようか？
どういう結論を見出そうとしているのかさえ、既に解らなくなっちゃってるだろ？
こちらも荒らしだのイジメだの言われるのは不本意だし、君が既に行動目的すら示さなくなってる中ではツッコミもしようがなくなりつつある。

管理会社はボッタクリをするかも知れないが、君はそれを問題にして改善させたことが無いんだよね？　まずはそこを頑張りなよ。改善させたいのならな。俺は今のところ平和な環境にいるし、払ってる金の額や使途に不満も無いので、何を頑張る必要もない。

[5266: 匿名さん]

>>5265 3183さん

>身も蓋も無いことを言うんだな。

お前が意味不明なこと言ってるだけ

>匿名掲示板で匿名を貫く君は、

????

匿名掲示板だから匿名なんだが・・・

ついてけねえな。。

[5267: 匿名さん]

ここのスレは管理会社任せにすると高いからコン猿使え。安くできるから。ってだけの駄スレ。

以下のことすら示されない。
・管理会社に委託するのはありなのか？
・どこがぼったくりなのか？
・ピンハネとは？
・自主管理がいいという理由は？
・何を目的としているのか？具体的なゴールがない

[5268: 匿名さん]

>>5267 匿名さん

全部示されていないんではなく、荒らしが認めたがらないだけ。目隠しのハチマキ巻いて俺には見えないぞと喚いてるだけのキチガイ。いちいちＨＮを匿名にしたり、面倒な奴だな。実践云々ですら言い返せないとまた同じ質問の繰り返しか？

ゴールって本当に分からないの？

[5269: 匿名さん]

別に荒らしが理解したがらないのは当然だしね。

[5270: 匿名さん]

>>5268 匿名さん
反論できないって事か(笑)
あるならレス番出せよ。

[5271: 匿名さん]

ここのスレは管理会社任せにすると高いからコン猿使え。安くできるから。ってだけの駄スレ。

以下のことすら示されない。
・管理会社に委託するのはありなのか？
・どこがぼったくりなのか？
・ピンハネとは？
・自主管理がいいという理由は？
・何を目的としているのか？具体的なゴールがない

[5272: 匿名さん]

>>5270 匿名さん

実践の話はどうしたの？
安売りの日に買うと安いよと言われたら、現実に安売りの日に安く売ってても教えた人間に、実践で示せと言うの？

[5273: 匿名さん]

以下のことすら示されない。
・管理会社に委託するのはありなのか？
料金次第で安ければあり。
・どこがぼったくりなのか？
同条件のサービスで高ければぼったくり。
エレベーター保守がいい列
・ピンハネとは？
エレベーター保守が管理会社の業務委託であれば、上前をハネてるだけだからピンハネ。管理人業務も料金次第で同様。人件費の5割もとってればピンハネ
・自主管理がいいという理由は？
管理会社への無駄なコストがかからない。管理会社のサービスはなくても、同じような仕事は管理人でできるし、現に自主管理物件の多くはそれで成立してる。
・何を目的としているのか？具体的なゴールがない
管理費削減に決まってるw あと、管理会社の営業の側面が強い無駄な工事も避けられる。茶番見積もりも避けられる。

[5274: 匿名さん]

>>5272 匿名さん
実践の話はお前が示すのを待っているんだが？

[5275: 匿名さん]

>>5273 匿名さん
以下のことすら示されない。
・管理会社に委託するのはありなのか？
料金次第で安ければあり。
→基準は？
・どこがぼったくりなのか？
同条件のサービスで高ければぼったくり。
エレベーター保守がいい列
→日本語(笑)
エレベーター保守は何が言いたいの？管理会社関係ないけど？
・ピンハネとは？
エレベーター保守が管理会社の業務委託であれば、上前をハネてるだけだからピンハネ。管理人業務も料金次第で同様。人件費の5割もとってればピンハネ
→人件費の5割でピンハネ(笑)福利厚生、賞与、社保証無視？

他の2つは重要なのでここから切り分ける

[5276: 匿名さん]

・自主管理がいいという理由は？
管理会社への無駄なコストがかからない。管理会社のサービスはなくても、同じような仕事は管理人でできるし、現に自主管理物件の多くはそれで成立してる。
→ここの根拠が一切示されていない。できると言うだけでは俄には信じられない。
会社組織がやっていることを一管理人が同じような仕事をやれる訳がない。実践したこがあるなら何かしら提示できるはずだが、曲解歪曲逃走で何一つない。
どのような雇用契約なのか、具体的に教えて欲しい。
今やっているかもしれない自主管理マンションの話なんか何の参考にもならい。どうやってやるかを示せ。

・何を目的としているのか？具体的なゴールがない
管理費削減に決まってるw あと、管理会社の営業の側面が強い無駄な工事も避けられる。茶番見積もりも避けられる。
→削減が目的なのね。てっきり管理会社否定かと(笑)
で、目的なの？ゴールなの？どっち？
無駄な工事、見積をどうやって避けるの？

[5277: 匿名さん]

>>5276 匿名さん

>→ここの根拠が一切示されていない。

自主管理物件が売り出されなくなって40年以上たっていて、未だに委託管理に変更していない自主管理物件が多数存在して自主管理に切り替えた物件もある。

>できると言うだけでは俄には信じられない。

存在して運営もされているのに、お前には幻なのかな?w

お前が理解できないのを他人のせいにするなよ。

根拠が示されていないんではなくて、荒らしだから根拠を認めたくないだけ。
まあ、荒らしの相手しても無駄だと改めて分かったよ。

じゃあ、こちらから質問。病院には行ったのか？

[5278: 評判気になるさん]

そんな会話して楽しいの？

[5279: 評判気になるさん]

ネットでは損切りが大事だよ。対話する価値はないと思うが。

[5280: 匿名さん]

>>5277 匿名さん
自主管理を運営って？どう運営されてるかを聞いているんだけど、存在するからっていうので自主管理ができるのか？それがお前の理屈なんだな？

具体的なものは何もないってことか。荒らしはさっさと消えろよ。

[5281: マンション掲示板さん]

住み込み管理人夫婦を雇ってその夫婦が基幹事務をやって自主管理してるマンションは東大阪でみたことあるよ。そこは200戸くらいだと思うが。
あと宝塚で事務長ってひとが中心で基幹事務やっていて数人スタッフがいる自主管理マンションもみたことある。そこは350戸だ。
小規模マンションでは管理事務室も狭くて管理人ひとりのスペースしかないし、日常の掃除とか管理人としての仕事に加えて基幹事務をできるとは思えないね。

[5282: マンション掲示板さん]

小規模マンションの場合は区分所有方の管理者の仕事を外部委託するしかないだろう。第三者管理方式ね。マンション管理士事務所で引き受けてくれるところはあると思うけど。

[5283: マンション掲示板さん]

しかし実例を書いてやっても、妄想だの荒らしだの言うやつと対話する価値はあるのかい？ご苦労なことだが、アンチとか言う人と対峙してる人は立派な人だとは思うけどアホだね。

[5284: 匿名さん]

>>5281 マンション掲示板さん
だから？それだけの情報で誰が自主管理できるの？
基幹事務だけ？理事会運営はだれがやるの？
委託費を抑えるために誰かが代わりに無償、或いは格安で請負っているだけでしょ。
アホのアンチと同じレベルの回答。

[5285: 匿名さん]

>>5282 マンション掲示板さん
第三者管理方式はほとんどブラックボックスだろ。
情報無さ過ぎて検討できない。あるなら教えて。

[5286: 匿名さん]

>>5280 匿名さん

どう運営？

禅問答でもしたいのか？w

じゃあ、委託管理がどう運営されてるのか教えてくれよ。答え方が分からんので。

[5287: 検討板ユーザーさん]

>>5284 匿名さん
理事会運営は理事長でしょ。管理会社いないからね。あほ？

[5288: マンション検討中さん]

>>5285 匿名さん
なんでブラックボックスなのか？独断でできるのは保存行為だけだ。予算とか決算は総会に議案で出すに決まっている。わからんのか？あほ

[5289: 匿名さん]

>>5283 マンション掲示板さん

そりゃそうだろ。ＨＮですらコロコロ変える荒らしが自分に都合の悪い本当のこと書くわけないじゃん。

東大阪の200戸のマンションってどこ？
そんなに限定したら殆ど限られてくるぞ。

それから基幹事務の仕事量なんて実際わずかだし。

それから内輪揉めキャラもバレバレだよ。
案の定、5284が突っ込んで、やはりできないって結論にするんだろw

東大阪の200戸の自主管理物件てどこかな？w

[5290: マンション検討中さん]

第三者管理方式とは区分所有法の管理者を区分所有者以外から選任する方式だ。これは原則と言える。
組合員だけの理事会で組合員の理事長=管理者を選任するのは国土交通省が勝手に作った標準管理規約で提唱しているだけで、区分所有法では組合員である必要はないのだ。わからんのか？あほ

[5291: 匿名さん]

>>5289 匿名さん
お前はもともと匿名さん2ではないのか？インポ野郎に名前かえろ。あほ

[5292: 通りがかりさん]

>>5289
インポ＊＊＊＊マンションだ。あほ

[5294: マンコミュファンさん]

>>5293 匿名さん
　　　　↑自主管理はスケールメリットがある大規模マンションには適合するが、小規模マンションには適合しないとの論旨を理解できないアホw

[5295: 匿名さん]

>>5286 匿名さん
曲がりなりにも契約書、民法、区分所有法に則り運営されている。委託することで善管注意義務が生じるから、理事会の暴走は止めなくてはならない。

で、自主管理は？

[5296: 匿名さん2]

国土交通省発表の平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）によると、自主管理マンションは全体の6.8％ですが、戸数別・年代別に分けてみると傾向が分かります。

分母が小さい（１，６８８）ので、言い切るこてゃ出来ませんが、２０戸以下の弱小マンション又は２００戸以上の大型マンションが多いようです。
年代別に見ると昭和59年以前の古いマンションに多く見られます。
又、団地型マンションは、15.6％と単棟型の2.3倍となっています。

理由としては、管理会社に委託する資金がない、又は逆に管理組合で複数の専門家を雇用出来るほど資金があるなどが考えられます。

又、古いマンションでは管理会社制度が未発達で、分譲時から自主管理するしかなかったなどが考えられます。
調査票では、平成26年以降完成のマンションで、自主管理マンションはありません。

全体　　　　6.8%
20戸以下 12.1%
21～30戸 7.3%
31～50戸 3.8%
51～75戸 4.7%
76～100戸 4.4%
101～150戸 3.8%
151～200戸 7.5%
201～300戸 20.5%
301～500戸 27.0%

完成年代別
昭和44年以前 28.6%
～昭和49年 33.3%
～昭和54年 27.2%
～昭和59年 18.7%
～平成元年 3.1%
～平成６年 3.3%
～平成16年 3.1%
～平成21年 0.8%
～平成26年 0.0%
平成27年以降 0.0%

[5297: マンコミュファンさん]

自主管理するとそもそも毎月の管理費を口座引き落としするのも大変だ。大手管理会社なら決済代行手数料も安いが管理組合が決済代行会社を利用すると割高になる。わからんのか？あほ

[5298: 匿名さん]

>>5287 検討板ユーザーさん
お前は過去のアンチの発言を知らないからな。
アンチは管理人に任せると言ったから再度聞いたまで。

[5299: マンション掲示板さん]

>>5296 匿名さん2さん
20戸以下の分譲マンションはマンションではなくて長屋だ。あほ

[5300: マンション掲示板さん]

敷地を共有する戸建てはむかしあったんだよ。共用施設がある。
それが20戸以下の本質。

[5301: マンション検討中さん]

>>5286 匿名さん
区分所有法に従うだけだ。わからんのか？あほ

[5302: 匿名さん]

>>5288 マンション検討中さん
第三者管理の情報が少なすぎって言っているのに予算が～…お前何言ってんの(笑)

[5303: マンション検討中さん]

>>5302 匿名さん

第三者管理なんか合人社が推進していま社会問題になっている。しらんのか？あほ

[5304: 匿名さん]

>>5303 マンション検討中さん
だから検討できないって言っているんだが？お前もアンチと同じレベルだな（笑）

[5305: マンコミュファンさん]

>>5304 匿名さん

情報は山ほどある。あほ

[5306: マンション掲示板さん]

>>5304 匿名さん

合人社の問題の中身しらんのか？

[5307: マンション掲示板さん]

第三者管理なんて昔からあるんだよ。合人社の第三者管理の問題は別スレに山ほど書いてあるが、
山ほど情報があるのに検討できないのは世間知らずだからだ。あほ

[5308: 匿名さん]

>>5305 マンコミュファンさん
どこに？

[5309: 匿名さん]

>>5307 マンション掲示板さん
合人社のしているものと一般的な第三者管理は別物だろ。
合人社以外の情報が山ほどあるなら示せば？できないんだろ（笑）

[5310: 匿名さん]

>>5296 匿名さん2さん

>理由としては、管理会社に委託する資金がない、

頭大丈夫か？管理費は管理組合の貯金から支払うと思ってるのか？毎月の値上げしてまで委託管理にする必要性がないってことだよ。

>又は逆に管理組合で複数の専門家を雇用出来るほど資金があるなどが考えられます。又、古いマンションでは管理会社制度が未発達で、分譲時から自主管理するしかなかったなどが考えられます。
調査票では、平成26年以降完成のマンションで、自主管理マンションはありません。

考えられますじゃなくて、そうであってほしいです、だろ。

全く何も知らないんだな。管理会社が未発達だったからじゃなくて、法律ができたからだよ。昭和５８年に区分所有法の改正で管理組合設置が必須になって、区分所有者一括の契約先ができたので不動産会社が分譲後も儲けるために管理会社の委託管理状態の抱き合わせにして分譲して、自主管理物件を売らなくなったからだろ。だからS59年から急減してんだよ。マンション購入者が自主管理物件を避けたとか、委託管理を選んだとか、市場に自主管理物件が無くなってしまった以上、そんな選択肢は元からなく、いつの間にか、市場に委託管理しかなく、当たり前になったってだけ。ほとんどの区分所有者が自主管理って単語自体知らないんだから、

しかも、自主管理物件がほぼ市場から消えて４０年以上立つのに、いまだ５％以上あるってことは、自主管理物件は管理組合ができて以降も、委託管理物件に変える必要性を感じてないから、いまだにこれだけの数字が残ってるってこと。

ここまで何も知らないとは思わなかったよ

[5311: 検討板ユーザーさん]

>>5310 匿名さん

へー。知らなかった！すごーい