ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[51: 匿名さん]

1,000戸超のマンションの大規模修繕の工事費用が
数億円？１０憶円の間違いでしょう。

[52: 匿名さん]

ＨＮで書き込めといっているけど、例えば住民さんと
自分の名前にさんをつけるかね。

[53: 匿名さん]

理事長権限や肝心なところは、規約ではなく、法律化したらいいのにな。規約だと、
好き勝手に都合の良いように変えられるからな。区分所有者のほとんどが無関心だと言う大前提がまるでない。

[54: 匿名さん]

>>51

管理会社のぼったくり見積もりを吟味して数億円に減らしたけど、期待していた利益が吹っ飛んだ管理会社側が変な噂流して良心を踏みにじられたと言う話でしょ。

[55: 匿名さん]

>>51 匿名さん >>54 匿名さん
管理会社見積額は１１億２０００万円でしたが、
実際の工事費は大手建設会社で７億２０００万円でした。

[56: 匿名さん]

>>55

ちなみに高級車に乗り換えたとか、億ションを購入した云々の事実はあるんですか？
それとも単なる管理会社の嫌がらせで嘘を吹聴されたとかですか？
詳しく知りたいです。

[57: 匿名さん]

>>52 匿名さん
普通はつけないよね。いくつかのスレに頻繁に見かけるね。専門家ぶりたいんだろうけど中身がスカスカな上に批判投稿だからすぐわかるよ。可哀想な人だよ。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん
管理会社も表立ってはそのようなことはしないでしょう。
まあ、理事長や修繕委員長が脇が甘いといった意見をいう方もおりました。
ところが、この件については、そのような見方もありますよね、
信用してください、との一言で終わりました。
人を疑う術を知らない御仁と見ましたので私も安心した次第です。

[59: 匿名さん]

>>54 匿名さん
信憑性は無いと思うよ。千戸規模ならほぼ単棟じゃないだろうし相場を知らない単なる釣りだよ。

[60: 匿名さん]

だからその相場が管理会社によるピンハネ価格だからそれを努力で負けさせたと言う話ししてるんだが。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
相場って、一般的な価格を言うんだろ？
管理会社の利益が乗っている可否は別として、それを相場価格として値引きしてやったと自慢しているんじゃないの？値引きして相場に戻したって話しなら全然やすくないじゃん。いわゆる定価じゃん。

[62: 匿名さん]

管理会社に頼んでいる以上、管理会社の利益がのってないわけがないだろw

[63: 匿名さん]

ここにもいたね。

[64: 匿名さん]

ご近所さんって管理会社にとれば天敵みたいな存在だね。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
マジで言ってんの？笑笑
どんだけ自惚れてんの？ご近所さん。

[66: 匿名さん]

＞65 匿名さん
ご指摘の通りです。
私ごときの力など、巨大な巨悪管理会社組織にはカエルの小便にも値しないでしょう。
そのことを肝に銘じ、来年もピンハネ管理会社撲滅に向かって邁進する所存です。
来年も今年同様、ご贔屓くださるよう切に願ってやみません。
明るいマンション管理組合の将来が来ることを願って、お互いに頑張りましょう。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
管理会社１０９お管理物件の組合員は充分気を付けてください。
特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。

[68: 匿名さん]

→特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。

これ詳しくご解説下さい

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
１０９関係者が管理業関係では一番多いと見た。
このスレ全部を見てもそれらしき雰囲気がおおい投稿が多い。
>>68 匿名さんもそれらしき雰囲気を感じる。はちみつ臭い。

[70: 匿名さん]

109関係とはどういう意味ですか？

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん
１０９が得意とする規約や法令に違反する行為を強要してはいけませんよ。

[72: 匿名さん]

109とはなんですかなんですか?

[73: 匿名さん]

継続的な日常業務（エレベーター保守、清掃業務、警備業務、警備業務、植栽、宅配ロッカー保守etc）は管理組合による直接発注が無駄がない。管理会社に委託しても無駄な手数料（委託管理費の３割程度）を毎月支払っているだけで、結局は管理会社も専門業者に再委託している。管理会社は管理のプロでもなんでもなく、マンション管理組合の管理業務の発注業務を請け負っているだけの存在。

管理員も管理組合が直接求人を出して直接雇用ができれば理想。採用コストも地元の求人誌の掲載料など僅かですむはず。

そもそも管理会社からの派遣管理人は人件費がクソ安く、人材の質は運が全て。人材難と言われるが、それは単純に賃金が低いためで、少し相場より高く出せば、すぐ集まる。それでも、管理会社経由で頼むより安くつく。つまり、管理会社経由の管理人は、高いお金を払い、低賃金の人に頼んでいる状態。時給相場の２割高い求人を出せばすぐ応募は来るはずで、いい人材を選んでまずは業務委託契約で頼んで、その人に細かい業務を頼めばいい。

管理会社経由では管理組合が直接、管理員に指示を出すことは違法になるので自由度が低い。民間や団体で研修制度もある。

そもそも、マンション管理自体、マンション管理会社のフロントが片手間でできる作業。マンション管理会社のフロントは一人で１５棟前後の担当を持っている。自社の利益に繋がらない担当物件の資産価値価値向上や自社の利益損失となるコスト削減など期待できるわけでもない

ただ、このように理事会業務以外、自主管理になれば管理会社は嫌がるだろうが、それでも大規模修繕利権が欲しいから、契約は続けたいはず。もちろん大規模修繕も管理会社を関わらせてはダメ。要するに管理会社と関わってもいいことはない。

[74: ご近所さん]

＞73 匿名さん
その通りで正論だと思います。
未経験者の組合員にとっては、未知の世界のことですから頭で理解できても行動までには至らない。
そこが問題なのです。
少しでも経験のある方なら、管理会社が介入することが如何に不経済か、手に取るように分かる。
あとは、フロントの代わりとなる人材を管理組合内で如何に確保するか、そこにすべてがかかっていると言えます。
人材の育成とそれに伴う投資をすれば実現できる可能性は大きいと思う。
後は投資に対する組合員の理解が必要になってきます。
【幽霊の正体見たり枯れ尾花】フロントの管理業務なんてそんなもんです。

[75: 匿名さん]

管理会社のメリットって理事会運営業務の他はクレームや要望の際には統一の窓口になってくれていることで、正直それ以外に何もない。だって実際の管理業務は基本的に外注だからな。それだったら管理組合が直接外部委託すればいいのは明白だ。

理事会運営以外、何か建設的で区分所有者のメリットになるような提案や業務など一切ないと言っていいだろう(何か役に立った提案など、これまでありましたか？)。逆に住民の無知に付け込んでコストパフォーマンスの著しく悪い不要な提案ばかりして手数料を儲けようとするほど。もはや有害でしかないと言い切っていいと思う。

仮に契約を打ち切られたとしても、業務を直接発注してコスト圧縮できて不要な提案はされないしいいことずくめ。最初の見積もりと発注の手間だけで、その後の理事の負担が嫌なら、管理人業務だけ外注すれば済む。

管理会社は窓口が一本化していることの便利さだけの対価に管理費の4割くらいを毎月支払っている。とてももったえないと思う。今や自主管理アプリもできているし、もう管理会社の時代じゃないよ。

[76: 匿名さん]

管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月１，０００円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。
管理委託費は安いと思いませんか。それでももったいないというのなら
理事会で全てやればいいでしょう。
管理員や清掃、各種点検については、管理会社を通さず自分たちでやる
というのなら部分管理にすればいいだけのことです。
全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。

[77: 匿名さん]

管理会社がしなければ住民がするのかい。
そんなマンションには住みたくない。たいした金額でもないだろう。

[78: ご近所さん]

＞管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
嘘もほどほどに。
どこの管理会社なの？
だから、フロントは信用できないし、でたらめなフロントを雇用し教育している管理会社も信用できない。
＞77 匿名さん
＞管理会社がしなければ住民がするのかい。
こんな間抜けな住民がいるマンションには住みたくない。

[79: 匿名さん]

〉全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。

マンションを買った時から委託されてるからでそれが当然と思われているからです。戸建ては必要に応じて自分で比較検討の上、頼みますよね？本来それが合理的です。投資用マンションだって同様です。

[80: 匿名さん]

>>76

>管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月１，０００円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。

そうですよね。管理委託費だけだと安過ぎますよね。商売になりませんよね。
だから、他の業務委託費に大幅な利益を乗せるんです。管理組合に分からないように毎月ね。

管理会社の管理人は最低賃金レベルだから、自主管理にして管理人を1.5倍くらいにして管理組合が直接雇って管理会社がやっていた管理業務をやってもらえればすごく効率的な気がする。

[81: 評判気になるさん]

清掃員を残して管理人を廃止する。浮いた費用をマンシｮン管理士を顧問に迎える。

[82: 匿名さん]

そんなに自主管理希望なら自分のマンションをそうすればいいだけでは？
建物だけでもトラブルを未然に防ぐには、常に異常ないかチェックしてなきゃならない。
専門知識なく普通に見てるだけでは気づけない兆候とかどうやって気づくの？
とか言うと個別契約で直雇用すればいい、とか言いそうだけど
そんな話を受ける人が現実に存在しないんじゃ絵に描いた餅。
会計とかにしたってそのマンションにまつわる話全部となったら安くはならない、当たり前。
都度契約なら一括発注するより高くつく。
何より、集合住宅でトラブル防止のためにとか発生するたびに
自分の仕事と並行してか、クレームによっては優先して処理に当たれる所有者がどれだけいるの？
ヒマ持て余してる爺さんくらいしか成り手ないでしょ笑

[83: ご近所さん]

＞82 匿名さん
＞自分のマンションをそうすればいいだけでは？
勿論ですよ。
でも、気の毒な他のマンション状況を見ているとつい口を出したくなる。
痴呆症の集まりか、ご高齢者ばかりの集まりでなければ自主管理が一番です。
一番いいものを進めるのは公共の福祉に寄与するところです。
＞そんな話を受ける人が現実に存在しないんじゃ絵に描いた餅。
だから、現実に存在させるのですよ。
ボーとみているのは痴呆症の集団だけにしてほしい。
＞ヒマ持て余してる爺さんくらいしか成り手ないでしょ
その暇な爺さんばあさんを活用すればいい。
適材適所だと思うよ。
痴呆症集団マンションには住みたくないですね。
オレオレ詐欺まがいの管理会社の思う壺ですよ。

[84: 匿名さん]

> だから、現実に存在させるのですよ。

どうやって？？？

こんなところで1億回吠えてたところで、わかりました僕やりますなんてあるわけない

[85: 匿名さん]

>>83 ご近所さん
一番いいものを進めるのは公共の福祉に寄与しているところです？笑わせるね、ホントに適当だな現場を全く知らないくせに知った風な投稿ばかりだな。まぁ良いよ、時々カッコつけて関西弁投稿するアンタに説明する必要も無いしな。自分のマンションは自分で守るだけだから他所のマンションの運営にクチバシを突っ込むなよ。賃貸マンション居住のご近所さん。

[86: 匿名さん]

自主管理のマンションは貧乏なんだろう。
管理費は安いもんだよ。それをけちるとはね。

[87: 匿名さん]

また、いつもの荒らしが現れたな。連投するからすぐわかる。
管理会社の関係者以外で管理会社の肩持つ意味が分からない。まあ、図星で都合悪いこと書かれたら頭くるんだろうな。

予防保全だと言ってぼったくるのが管理会社の手口だからな。
そもそもトラブル自体、滅多にない。稀にしか起きないことを平時でもしょっちゅう起きるかのように言ってるが、自主管理のマンションが存在し、問題なく運営できてる時点で本来は必要ないんだよ。管理会社が安いと言うなら、値上げしてみろよ。

[88: 匿名さん]

>専門知識なく普通に見てるだけでは気づけない兆候とかどうやって気づくの？

少なくともこれは管理会社フロントではなく、専門家がやる仕事でやはり外注なんだよなw だったら管理会社通さずやったほうが安くつくw

[89: 匿名さん]

関わる係数少ないほど安くつくのは当たり前。
フリーで管理義務受けるって個人が存在しない限り、
所有者が適切に検査時期判断して依頼して必要な修繕なりを発注出来るのかってことだよ。
安く上がる中抜き許すまじ連呼するからには、トラブったら責任取らされるけど薄謝なんだろ？
誰がやるんだそんなもん笑

[90: 匿名さん]

>>89

どこを読んだら、個人に発注しろになるんだよw　そもそも未経験者大歓迎の管理会社のフロントが片手間で済んでる業務なんだから、管理組合が管理人を直接雇用でおっさん雇って仕事覚えてもらった方がはるかに安上がりなんだよ。不要な提案でぼったくられることもないし。第一、誰でもできる仕事なんだからさw

>所有者が適切に検査時期判断して依頼して必要な修繕なりを発注出来るのかってことだよ。

中抜きが安くなく、管理会社の提案が全然「適切」じゃないから、自主管理のほうがいいって話してるんだろ。

そもそもトラブったとしても、トラブルの相手先は現場で実務を請け負う外注先なんだから管理会社が言うか、管理組合が言うかの違いでしかない。滅多にないトラブルの間に入るだけの存在に、毎月何割も手数料払うのが馬鹿馬鹿しいという話なんだが。。

[91: 匿名さん]

>>87 匿名さん
あのさ、トラブル自体滅多に無いとかさ、あんたの投稿は極論が多すぎる。見てきたようにウソをつくなよ。どれだけの自社管理の内状をしってるんだよ。あんまし笑わせるな。荒らしだ何だ言う前に自分の投稿を見返せよ、断定的な言い切りが多すぎるぞ。

[92: 匿名さん]

>>91

じゃあよくあるトラブルと頻度を教えてくださいよw

そもそも管理会社はトラブルの責任をとるんではなく、対処するのが仕事だろw

>断定的な言い切りが多すぎるぞ。

そりゃあんただろ。はなっから、管理会社はボランティア感覚で利益を求めない良心的な専門家集団みたいなファンタジーを決めつけてるだろw

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん
頭大丈夫か？何で突然管理会社の話なんだ？どーでもいいよ。自主管理のよくあるトラブルと頻度を教えろ？知らねえよ。自主管理のトラブル自体が滅多に無いって断言して投稿したアンタの話の根拠は何なんだ？テキトーなこと垂れ流すな。ご近所さんとか訳分からん名前をいくつも使い分けて投稿してるわりに、指摘に対しては「それはお前だ」って子供かよ。もっと気の利いた返しないんかい。

[94: 匿名さん]

頭大丈夫か?

自主管理は管理会社が使えないし自主管理にした方が得で安くつくから採用されるという裏表の問題だからだろ。

>トラブルと頻度を教えろ？知らねえよ。

自主管理に限らず、マンションにおけるトラブル自体、めったにないという話をして
て、あんたが断定するなとか異議を言うならその根拠を聞いてるだけなんだが。それも知らないのになにを根拠に否定してるんだよw

それ以前にまたハンドルネームのことネチネチ言って俺はご近所さんじゃないし。
バカで反論すらできないんだから黙っとけよ。また削除されるぞw

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
語彙力が足りないからオウム返しが得意なんだな。あんたが言う自主管理に「めったにない話」って何で言い切れるんだ？どうしてわかるんだと聞いたんだよ。どうせ思い込みなんだろ？俺は何も主張してないから根拠を示せはバカな主張だな。主張してんのはお前なんだよわかってんだろ？

[96: 匿名さん]

>>95

だから自主管理に限らずマンシヨン自体、トラブルなんてほとんど発生してないと言ってるだけ。何度言えば分かるんだよ。何も発生してないものの何を証明するんだよw

ほとんどないからそう言ってるだけ。あるというなら何があるのか聞いてるんだが答えられないんだろ? それが全てだろ

発生してると主張したいんらそれを言えば済むだろ。普通何かある場合、その何かを明らかにするだろ。

で、どんなことがあるの?

[97: 匿名さん]

>>94 匿名さん
【自主管理に限らずマンションにおけるトラブル自体、めったに無い】って本当ですか？またウソですか？

[98: 匿名さん]

本当です。あるなら言ってくださいね

[99: 匿名さん]

>>96 匿名さん
あんたに教える気は一切無い。いきがるなら裁判例やADR事例くらい調べて投稿しろ。判決出たもの調停完了したもの以外に年間どれだけあると思ってるんだ？マンションにおけるトラブル自体めったに無い？2022年初笑いありがとうよ。

[100: 匿名さん]

>>99

頭大丈夫か？

マンションにトラブル自体めったにないといったんであって、日本中のマンションで
過去にほとんどないなんて言ってないだろ。

じゃあ裁判事例が過去何件あって、全国の約10万以上のマンション棟数から裁判事例で割ったらどのくらいの確率になるんだよ。さらにそれを築年数で割ってやっと裁判までいくマンションで年間に発生する確率が割り出せるんだよ。

そう考えたら少なくとも裁判までいくようなマンションなんて年間で言ってもほぼないレベルだよw

だから普通の人間が住んでるマンシヨンで裁判にまで発展する事例なんて年間どころか一生かかってもははぼないレベルなんだよ。