ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4962: 検討板ユーザーさん]

>>4961 匿名さん2さん
三菱地所が自主管理を勧めるのはすごい深謀遠慮かも。
そもそも高給の三菱地所プロパー社員に基幹事務やらせて儲かるはずがない。
割高でもお願いされたらやりますよ、と言いたいんでしょう。


しんぼう-えんりょ【深謀遠慮】
深く考えを巡らし、のちのちの遠い先のことまで見通した周到綿密な計画を立てること。また、その計画。▽「深謀」は奥深い見通しをもったはかりごと・考え。「遠慮」は、ここは将来について考え巡らす、遠く先のことをおもんぱかる、よくよく考える意。

[4963: 匿名さん]

自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。

[4964: 匿名さん]

>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。


完全に貴方の感想だよね。しかも、これ営利目的の管理会社にも全く同じこと言えるけど？そこはスルーなんだね。

[4965: 匿名さん2]

>>4960 匿名さん
＞もういいよ。全部うそのでまかせで、全て脳内妄想じゃない。早く病院行ってこいって。。
こう言う回答は、あなたの人格評価を下げるだけになってしまいます。
論理的に反論しましょう。
期待しています。

＞4959 口コミ知りたいさんのような例は、私も複数知っています。
１例目：失敗例
管理員が自分が所属している管理会社を無能と非難し、組合員に対し管理会社変更を進言しました。
管理組合は、管理員の進言を受けて管理会社を変更しました。
新しい管理会社は、当初管理員は継続雇用すると約束していましたが、後日管理員は弊社の教育を受けた管理員にしますと、組合に通告。
管理組合は何も言えず、管理員は追放されました。

２例目：成功例
管理会社が、管理員が定年になったので管理員を交代させますと組合に通知。
組合は、「現管理員は、余人を以って代えがたいので、継続雇用して欲しい」と回答。
管理会社は、弊社の規定なので不可能ですと回答。
組合は、現管理員を直接雇用、管理会社とは会計・出納だけの契約に変更。
管理員は組合が管理会社に支払っていた管理員費をそのまま給与として受け取ることになりました。

２例目は、管理会社の社則によって、自動的に自主管理を達成した稀有な例です。
この２例は、管理組合にとっても、管理員さんにとっても、多くの教訓を残した事例であったと思います。
そして、自主管理を目指す管理組合にとって、大事なことは何かを示す指針になると思います。

[4966: 名無しさん]

>>4963 匿名さん

社会保険がないと管理人やる人はいないよ。あほ

[4967: 名無しさん]

業務委託で管理人雇えるの？労災もないしw

[4968: 匿名さん2]

>>4963 匿名さん
ヒマな私に付き合って頂いて有難うございます。

＞自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。
なるほど、業務委託で進める考えなのですね。
とすると、管理会社と業務委託先の違いが何なのか、どのように管理組合に利益があるのか、書かないと分かりません。

特に。「自主管理が、管理会社依存の状態から管理員（委託先）依存の状態に変わるだけなら」この部分についてどの様に解消するのか、反論をお願いします。

管理会社不要論の主たる部分は、ピンハネでしたね。
管理会社でなくても、業務を委託されればピンハネは可能ですね。
是非、特にこの部分について、論理的な解説をお願いします。

[4969: 匿名さん]

管理会社が管理人に変われば貴方の大好きなバックオフィスがかからないよ。詳しくは過去ログに腐るほど書いてるから見てみたら？

同じ質問繰り返す理由は何？

[4970: 匿名さん]

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

[4971: マンコミュファンさん]

>>4969 匿名さん

管理人個人に基幹事務を委託するのかい？だとすると
マンション管理適正化法の定義では管理人が管理会社になるね。あほ

[4972: 匿名さん]

>>4971 マンコミュファンさん

法人じゃないだろ。あほ。

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

早くトボけないでこれに答えろよ。やっぱ荒らし目的か？

[4973: 匿名さん2]

>>4964 匿名さん
連続の投稿ですみません。
>しかも、これ営利目的の管理会社にも全く同じこと言えるけど？そこはスルーなんだね。
スルーはしません。お答えします。
そもそも、あなたの主張では、管理会社と同じではだめなのでは？
私は
>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。
こう憂慮しています。
「管理会社にも全く同じこと言える」から、いいんですか？
論法が破綻していませんか？

＞4869　匿名さん
＞管理会社が管理人に変われば貴方の大好きなバックオフィスがかからないよ。
安く上がるという事がメリットという事ですね。
了解しました。
ところで、「安かろう・悪かろう」言う意見には、どう反論しますか？
管理組合にとって、一番大切なことは資産の保全ですね。
特に管理組合の預金保護について、具体的な方法を教えて下さい。

以前、EV点検について、独立系の管理会社では１０年経過補でもフルメンテで安く受託しているとおっしゃっていましたね。
東京エレベーターという実在の会社で証明されたので尊重します。
このような論理的な反論を期待しています。

[4974: 匿名さん]

>ところで、「安かろう・悪かろう」言う意見には、どう反論しますか？

バックオフィスは管理の質と関係ないから、悪かろうにはなりませんね。

>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。

それはあんたの願望だろ？別に反対できるよ。管理会社でも。
ただ、管理会社は１００％営利目的。管理人は全員がピンハネや不正を働くとは限らない。悪いやつがいれば首にすればいいだけ。管理会社に頼んだ時よりトータルで何割か安ければ文句はないね。

↓早くこれに答えてね。

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

[4975: 名無しさん]

>>4972 匿名さん
マンション管理適正化法はマンション管理事業者を法人に限定していない。アホすぎるw

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

[4976: eマンションさん]

>>4974 匿名さん
自分で実践した自慢話を聞きたいだけなんだw

[4977: 匿名さん]

>>4976 eマンションさん

自分の実践と関係あるの？

何か人から話を聞くたびに聞いたら「お前実践したのか？」と聞いて回ってるのか？

個人情報を喋れと？

[4978: 匿名さん]

要するに、理屈や方法論は鼻から聞く耳持ってないということ？

[4979: 匿名さん]

はっきりしてよ３１８３さん。

[4980: eマンションさん]

私は理事長として9万のエレベーター保守をオーチスから関西の独立系大手に変えたけどね、55000で。そのあとオーチスが元に戻して下さい、元の半額にしますから！と言うから元の9万がメーカー保守なのに45000になっている。
オタクの自慢話ききたいよ！

[4981: 検討板ユーザーさん]

>>4978 匿名さん
方法論とは、コンセプトと手法なんだよ。
どうやって理事会、総会を乗り切ったんだい？
どうせオタクは自分のマンションでは単なるクレーマー扱いだろうw

[4982: 匿名さん]

>>4981 検討板ユーザーさん

じゃあ、あんたは？
管理会社にいくら払ってるの？まず聞いてきたあんたが答えてよ。

[4983: 検討板ユーザーさん]

理事会ではマンション管理士資格が印籠(いんろう)みたいになるんだよ。
しかも44問正解しました！なんて言うと、もはや神なんだよ
エレベーターの話でフロント経験15年とか言う人がでてきたが、44問正解なんて言ったらありえねー？とかさけぶんじゃないかな？

[4984: 匿名さん]

>>4982 匿名さん

6000だね

[4985: 匿名さん]

修繕積み立て金は1万だね。
管理費は6000だね。
あらゆる合理化努力の結果だ。悔しかったらまずはマンカン受かってみろよ。あほ

[4986: 匿名さん]

私が理事長として仕切った理事会では先に議事録案を作っておいてそれを朗読する進行方法だ。
もちろん理事全員の意見を聞いて反対がひとりでもいたら採決しなかった。
たかが数人の理事会をまとめられないで総会を乗り切れるはずがない。
オタクは管理組合のために汗をかいたのかい？ネット記事に書いてある！とか言って総会で契約変更を迫るクレーマーではないのか？あほ

[4987: 3183]

>>4979 匿名さん

え？俺？？

俺は見てるだけだから関係ないよ。
訊いてきてる相手に答えて貰えばいいじゃん。
何で返答に困るとすぐそうやって俺に頼るのさw

[4988: 3183]

>>4982 匿名さん

それ答えさせて一体どんな反論を展開するのか見物だなw
苦し紛れもいいところだ。

[4989: 3183]

……とか言ってる間にホントに答えちゃってるしw
何だこれ？

[4990: 口コミ知りたいさん]

>>4989 3183さん

安すぎるかね。信じないのは仕方がないよねw

[4991: 口コミ知りたいさん]

まー、おたくの意見は実現しないよw

[4992: 匿名さん]

>>4987 3183さん

匿名掲示板で実践しろとか意味不明なこと言うやつは世の中であんた一人で十分だよ。

それじゃあまず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

[4993: 匿名さん]

匿名さん2でも上位でもなんでもいいからさw

[4994: 匿名さん]

>>4992 匿名さん

すでに書いてるけどw

[4995: 匿名さん]

匿名掲示板だったらハンドル名はなんでもいいだろう。
それに毎回変わるのはこの掲示板の仕様だ。わからんのか？あほ

[4996: 匿名さん]

植栽は造園の専門業者だ
エレベーターはメーカー保守で元の半額だ
マンション管理士のコンサルを導入した
機械を使う定期清掃は隔月だ
空きが多い機械式駐車場は撤去した
共用部にLED照明を導入した
管理規約は最新の標準に準拠だ
長期修繕計画は30万かけて作った
管理人はフルタイムだ。休みは日曜日と隔週土曜日だけだ、
管理会社は最大手だ
docomoの携帯基地局があり定期収入があるが格安で税理士頼んできちんと申告している
これくらいでいいか？あほ

[4997: 匿名さん]

>>4994 匿名さん

どこにも書いてないな。
書いてたら書けばいいもんな。

もうどうどうと荒らし宣言したんだな

[4998: 匿名さん]

>それに毎回変わるのはこの掲示板の仕様だ。わからんのか？あほ

とうとう自作自演まで完全に白状したなw

[4999: 検討板ユーザーさん]

>>4998 匿名さん

オタクも匿名でしょ。
しかし、もはや決着ついてるね。真面目に回答してる人結構いたのに。まー冷静にみてる人は自主管理なんかしようとは思わないだろうw
管理会社は上手に使いこなすものだ。あほ

[5000: 匿名さん]

>>4999 検討板ユーザーさん

じゃあ使いこなしてるのを実践でみせろよw

[5001: 3183]

>>4992 匿名さん

君はいつもそれだな。
何で俺が君の代わりにネタを提供せにゃならんのよ？
現状に不満があってそれを変えようと大見得切ってるのは君なんだから、現状で十分事足りてると思ってる俺には、君にくれてやれる材料なんざ無い。

答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。
「いくらでどんな内容なのか」って、ここに委託業務仕様書と内訳書でもアップしろと？w

俺が君に求めてるのはそういうことじゃ無いんだってば。
リプレイスや減額交渉を検討し今の委託先と協議をした経験があるのか？ その際どんなことを「現状の問題」として俎に乗せたのか。そこだけでも答えろよ。ほんの数行で済む筈だろ？ また「ネットで検索しろ」ってかw 実体験が無いことの証左だぞそりゃ。

[5002: 匿名さん]

>>5001 3183さん

お前はいつも荒らし目的だろ。
早く、管理会社でうまくいってることを実践で示してくれよ

[5003: 匿名さん]

>答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。

これはあんたのことだろ。君の組合はー－　とか、実戦で示せとかな。

まず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

[5004: 匿名さん]

>>5003 匿名さん
　　　　　↑これだけ管理組合の内情を知らないのはたぶん賃貸で分譲マンションに住んでいて、自分ではどうしようもない人なんだろうw

[5005: 匿名さん]

業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。
自主管理する場合は組合員がやるか管理人を直接雇用しないとダメだね。使用者責任は管理組合が負うから自主管理なんだよ。こんなことくらいなんでわからんのかねw

[5006: 匿名さん]

近所のタワマンの管理費と修繕積立金は合わせると月3万超えてるが、タワマンを自主管理にしようなんて思う管理組合あるのかな？
500戸もあると扱う金額がでかくてひとりの管理人に出納任せるなんてあり得ないだろう。
30戸くらいのマンションだと自主管理やってもいいのかもね。エレベーター1台を30戸で維持すると平均的な規模の倍カネがかかるしね。近所の小規模マンションの管理費は14000円だ。うちは6000だw

[5007: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

>業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。

なるかよw 当局に認可受けてるとでも言うのか？w そうすると自主管理も管理事業者になるのかな？w

[5008: マンション検討中さん]

>>5007 匿名さん
適正化法を読んでみよう。あほ

[5009: マンション検討中さん]

マンション管理適正化法

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

登録を受けずにマンション管理業を営むと罰則がある。
基幹事務を受託する事業者を規制する法律だから当たり前だ。あほ

[5010: 3183]

>>5002 匿名さん

何度でも言ってやるが、現状を不満視し「こうすれば簡単に変えられるよ」と吹聴しているのは君なので、それがウソではない証拠を示せるかどうかは君の問題。実績や具体例を示すべきなのは君だけであって俺ではない。

一般的な目安と言われている単価の範囲で予算を想定し、その予算に納まる形で業務仕様に基づく委託費を提示してきた管理会社と契約していれば、少なくとも契約に関する理不尽なんて何もない。俺に限らず誰が属する組合でもそうだろう。つまらん鸚鵡返しの相手はしてあげないよ。

やったことも無いことを「簡単にできる」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」。
まあ、真に受けて引っ掛かる者もそうそういないとは思うが。
今の君がやってることと言えばそれだけだな。

[5011: 匿名さん]

５００１さんはすぐ切れる性格なのかな。
匿名掲示板なんだから、あまり熱くならないようにね。