ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4951: 匿名さん2]

>>4950 匿名さん
応援しています。
＞どこまで頭おかしいんだ？
こうではなくて、論理的な反論を期待しています。

[4952: 匿名さん]

>>4951 匿名さん2さん

雇用された人の方が雇用した人よりは偉くなりません。以上。

雇用された人の方が雇用した人より偉くなる論理を教えてください。

[4953: 匿名さん2]

>>4950 匿名さん
何故、4948 マンコミュファンさん に反論しないんですか？
ここは、自主管理の肝ですので、是非論理的に反論して下さい。
期待しています。

[4954: 匿名さん2]

>>4952 匿名さん
＞雇用された人の方が雇用した人よりは偉くなりません。以上。
理論的根拠が薄いですね。
もっと論理的な反論を期待しています。

雇用者と被雇用者の立場が逆転する事はままあると思います。
自主管理マンションで、管理員を直接雇用すると、管理員は管理の実務・規約・法などに段々詳しくなってきます。

組合員との、その知識の差は大きくなるばかりで、管理員に「規約は・法は・会計基準は、こうです。」と言われると組合員は反論出来ません。

給料は組合が払っていても、理事長は管理員の言いなりになるしかありません。
完全に立場の逆転ですね。

この状況を打破する方法を、是非、論理的に示して下さい。
そうでなければ、自主管理は、ここでストップします。
期待しています。

[4955: 匿名さん]

>>4954 匿名さん2さん

ままあるかどうかは完全にあんたの妄想。
あんたがどう思うかなんて聞いてないよ。

私がそう思いますしかないのかよ。

てか、万一、逆転する場合ってどんな時？
それが管理組合にあてはまる理由を聞きたいよ。

[4956: 匿名さん]

相変わらず3183はぶっ飛んでるな

[4957: マンコミュファンさん]

>>4954 匿名さん2さん

素晴らしい解説ですね。そのとおりで、下手に解雇すると不当解雇だとか管理組合が労使紛争やることになる。
管理会社の管理人ならそんなトラブルにはならないよね。

[4958: 口コミ知りたいさん]

>>4956 匿名さん

で、出納、会計は誰がやるんだい？横領がおきたときに損害賠償の担保はあるのかい？
管理会社のフロントが横領すると管理会社が損害賠償します。当たり前だよね。

[4959: 口コミ知りたいさん]

住み込み管理人が管理会社変更をしかけて理事会に管理会社を変更させて
新管理会社に転職してそのまま住み込み管理人続けた事例を知ってるよ
でも、偉くなりすぎて一部住民が管理人を攻撃するビラを撒いたら管理人が名誉毀損の裁判おこしたので、
さすがにそのまま置いておけないとなったようで
そのあと、クビになって追い出されたみたい

[4960: 匿名さん]

もういいよ。全部うそのでまかせで、全て脳内妄想じゃない。早く病院行ってこいって。

[4961: 匿名さん2]

>>4955 匿名さん
＞てか、万一、逆転する場合ってどんな時？

自主管理マンションで、管理員を直接雇用すると、管理員は管理の実務・規約・法などに段々詳しくなってきます。

組合員との、その知識の差は大きくなるばかりで、管理員に「規約は・法は・会計基準は、こうです。」と言われると組合員は反論出来ません。

このような場合です。
管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。

逆に、何時までも資格を取れないような管理員なら、いう事が正しいのか心配になります。
例え、組合員の中から資格を取る人がいても、実務に長けた管理員と比べると、劣勢になる事が多くなります。

私は、自主管理が、管理会社依存の状態から管理員依存の状態に変わるだけなら、組合にとって、利益よりリスクの方が大きいと思います。

特に資産保護の観点から言うと、賠償能力のある管理会社の方がマシではないかと思います。

私自身は、自主管理が、マンション管理の本来の姿だと思っていますので、正しく継続的に運営示できる自主管理の方法を貴方から聞きたいと思います。
是非、論理的な考察を示して下さい。
期待しています。

[4962: 検討板ユーザーさん]

>>4961 匿名さん2さん
三菱地所が自主管理を勧めるのはすごい深謀遠慮かも。
そもそも高給の三菱地所プロパー社員に基幹事務やらせて儲かるはずがない。
割高でもお願いされたらやりますよ、と言いたいんでしょう。


しんぼう-えんりょ【深謀遠慮】
深く考えを巡らし、のちのちの遠い先のことまで見通した周到綿密な計画を立てること。また、その計画。▽「深謀」は奥深い見通しをもったはかりごと・考え。「遠慮」は、ここは将来について考え巡らす、遠く先のことをおもんぱかる、よくよく考える意。

[4963: 匿名さん]

自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。

[4964: 匿名さん]

>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。


完全に貴方の感想だよね。しかも、これ営利目的の管理会社にも全く同じこと言えるけど？そこはスルーなんだね。

[4965: 匿名さん2]

>>4960 匿名さん
＞もういいよ。全部うそのでまかせで、全て脳内妄想じゃない。早く病院行ってこいって。。
こう言う回答は、あなたの人格評価を下げるだけになってしまいます。
論理的に反論しましょう。
期待しています。

＞4959 口コミ知りたいさんのような例は、私も複数知っています。
１例目：失敗例
管理員が自分が所属している管理会社を無能と非難し、組合員に対し管理会社変更を進言しました。
管理組合は、管理員の進言を受けて管理会社を変更しました。
新しい管理会社は、当初管理員は継続雇用すると約束していましたが、後日管理員は弊社の教育を受けた管理員にしますと、組合に通告。
管理組合は何も言えず、管理員は追放されました。

２例目：成功例
管理会社が、管理員が定年になったので管理員を交代させますと組合に通知。
組合は、「現管理員は、余人を以って代えがたいので、継続雇用して欲しい」と回答。
管理会社は、弊社の規定なので不可能ですと回答。
組合は、現管理員を直接雇用、管理会社とは会計・出納だけの契約に変更。
管理員は組合が管理会社に支払っていた管理員費をそのまま給与として受け取ることになりました。

２例目は、管理会社の社則によって、自動的に自主管理を達成した稀有な例です。
この２例は、管理組合にとっても、管理員さんにとっても、多くの教訓を残した事例であったと思います。
そして、自主管理を目指す管理組合にとって、大事なことは何かを示す指針になると思います。

[4966: 名無しさん]

>>4963 匿名さん

社会保険がないと管理人やる人はいないよ。あほ

[4967: 名無しさん]

業務委託で管理人雇えるの？労災もないしw

[4968: 匿名さん2]

>>4963 匿名さん
ヒマな私に付き合って頂いて有難うございます。

＞自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。
なるほど、業務委託で進める考えなのですね。
とすると、管理会社と業務委託先の違いが何なのか、どのように管理組合に利益があるのか、書かないと分かりません。

特に。「自主管理が、管理会社依存の状態から管理員（委託先）依存の状態に変わるだけなら」この部分についてどの様に解消するのか、反論をお願いします。

管理会社不要論の主たる部分は、ピンハネでしたね。
管理会社でなくても、業務を委託されればピンハネは可能ですね。
是非、特にこの部分について、論理的な解説をお願いします。

[4969: 匿名さん]

管理会社が管理人に変われば貴方の大好きなバックオフィスがかからないよ。詳しくは過去ログに腐るほど書いてるから見てみたら？

同じ質問繰り返す理由は何？

[4970: 匿名さん]

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

[4971: マンコミュファンさん]

>>4969 匿名さん

管理人個人に基幹事務を委託するのかい？だとすると
マンション管理適正化法の定義では管理人が管理会社になるね。あほ

[4972: 匿名さん]

>>4971 マンコミュファンさん

法人じゃないだろ。あほ。

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

早くトボけないでこれに答えろよ。やっぱ荒らし目的か？

[4973: 匿名さん2]

>>4964 匿名さん
連続の投稿ですみません。
>しかも、これ営利目的の管理会社にも全く同じこと言えるけど？そこはスルーなんだね。
スルーはしません。お答えします。
そもそも、あなたの主張では、管理会社と同じではだめなのでは？
私は
>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。
こう憂慮しています。
「管理会社にも全く同じこと言える」から、いいんですか？
論法が破綻していませんか？

＞4869　匿名さん
＞管理会社が管理人に変われば貴方の大好きなバックオフィスがかからないよ。
安く上がるという事がメリットという事ですね。
了解しました。
ところで、「安かろう・悪かろう」言う意見には、どう反論しますか？
管理組合にとって、一番大切なことは資産の保全ですね。
特に管理組合の預金保護について、具体的な方法を教えて下さい。

以前、EV点検について、独立系の管理会社では１０年経過補でもフルメンテで安く受託しているとおっしゃっていましたね。
東京エレベーターという実在の会社で証明されたので尊重します。
このような論理的な反論を期待しています。

[4974: 匿名さん]

>ところで、「安かろう・悪かろう」言う意見には、どう反論しますか？

バックオフィスは管理の質と関係ないから、悪かろうにはなりませんね。

>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。

それはあんたの願望だろ？別に反対できるよ。管理会社でも。
ただ、管理会社は１００％営利目的。管理人は全員がピンハネや不正を働くとは限らない。悪いやつがいれば首にすればいいだけ。管理会社に頼んだ時よりトータルで何割か安ければ文句はないね。

↓早くこれに答えてね。

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

[4975: 名無しさん]

>>4972 匿名さん
マンション管理適正化法はマンション管理事業者を法人に限定していない。アホすぎるw

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

[4976: eマンションさん]

>>4974 匿名さん
自分で実践した自慢話を聞きたいだけなんだw

[4977: 匿名さん]

>>4976 eマンションさん

自分の実践と関係あるの？

何か人から話を聞くたびに聞いたら「お前実践したのか？」と聞いて回ってるのか？

個人情報を喋れと？

[4978: 匿名さん]

要するに、理屈や方法論は鼻から聞く耳持ってないということ？

[4979: 匿名さん]

はっきりしてよ３１８３さん。

[4980: eマンションさん]

私は理事長として9万のエレベーター保守をオーチスから関西の独立系大手に変えたけどね、55000で。そのあとオーチスが元に戻して下さい、元の半額にしますから！と言うから元の9万がメーカー保守なのに45000になっている。
オタクの自慢話ききたいよ！

[4981: 検討板ユーザーさん]

>>4978 匿名さん
方法論とは、コンセプトと手法なんだよ。
どうやって理事会、総会を乗り切ったんだい？
どうせオタクは自分のマンションでは単なるクレーマー扱いだろうw

[4982: 匿名さん]

>>4981 検討板ユーザーさん

じゃあ、あんたは？
管理会社にいくら払ってるの？まず聞いてきたあんたが答えてよ。

[4983: 検討板ユーザーさん]

理事会ではマンション管理士資格が印籠(いんろう)みたいになるんだよ。
しかも44問正解しました！なんて言うと、もはや神なんだよ
エレベーターの話でフロント経験15年とか言う人がでてきたが、44問正解なんて言ったらありえねー？とかさけぶんじゃないかな？

[4984: 匿名さん]

>>4982 匿名さん

6000だね

[4985: 匿名さん]

修繕積み立て金は1万だね。
管理費は6000だね。
あらゆる合理化努力の結果だ。悔しかったらまずはマンカン受かってみろよ。あほ

[4986: 匿名さん]

私が理事長として仕切った理事会では先に議事録案を作っておいてそれを朗読する進行方法だ。
もちろん理事全員の意見を聞いて反対がひとりでもいたら採決しなかった。
たかが数人の理事会をまとめられないで総会を乗り切れるはずがない。
オタクは管理組合のために汗をかいたのかい？ネット記事に書いてある！とか言って総会で契約変更を迫るクレーマーではないのか？あほ

[4987: 3183]

>>4979 匿名さん

え？俺？？

俺は見てるだけだから関係ないよ。
訊いてきてる相手に答えて貰えばいいじゃん。
何で返答に困るとすぐそうやって俺に頼るのさw

[4988: 3183]

>>4982 匿名さん

それ答えさせて一体どんな反論を展開するのか見物だなw
苦し紛れもいいところだ。

[4989: 3183]

……とか言ってる間にホントに答えちゃってるしw
何だこれ？

[4990: 口コミ知りたいさん]

>>4989 3183さん

安すぎるかね。信じないのは仕方がないよねw

[4991: 口コミ知りたいさん]

まー、おたくの意見は実現しないよw

[4992: 匿名さん]

>>4987 3183さん

匿名掲示板で実践しろとか意味不明なこと言うやつは世の中であんた一人で十分だよ。

それじゃあまず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

[4993: 匿名さん]

匿名さん2でも上位でもなんでもいいからさw

[4994: 匿名さん]

>>4992 匿名さん

すでに書いてるけどw

[4995: 匿名さん]

匿名掲示板だったらハンドル名はなんでもいいだろう。
それに毎回変わるのはこの掲示板の仕様だ。わからんのか？あほ

[4996: 匿名さん]

植栽は造園の専門業者だ
エレベーターはメーカー保守で元の半額だ
マンション管理士のコンサルを導入した
機械を使う定期清掃は隔月だ
空きが多い機械式駐車場は撤去した
共用部にLED照明を導入した
管理規約は最新の標準に準拠だ
長期修繕計画は30万かけて作った
管理人はフルタイムだ。休みは日曜日と隔週土曜日だけだ、
管理会社は最大手だ
docomoの携帯基地局があり定期収入があるが格安で税理士頼んできちんと申告している
これくらいでいいか？あほ

[4997: 匿名さん]

>>4994 匿名さん

どこにも書いてないな。
書いてたら書けばいいもんな。

もうどうどうと荒らし宣言したんだな

[4998: 匿名さん]

>それに毎回変わるのはこの掲示板の仕様だ。わからんのか？あほ

とうとう自作自演まで完全に白状したなw

[4999: 検討板ユーザーさん]

>>4998 匿名さん

オタクも匿名でしょ。
しかし、もはや決着ついてるね。真面目に回答してる人結構いたのに。まー冷静にみてる人は自主管理なんかしようとは思わないだろうw
管理会社は上手に使いこなすものだ。あほ

[5000: 匿名さん]

>>4999 検討板ユーザーさん

じゃあ使いこなしてるのを実践でみせろよw

[5001: 3183]

>>4992 匿名さん

君はいつもそれだな。
何で俺が君の代わりにネタを提供せにゃならんのよ？
現状に不満があってそれを変えようと大見得切ってるのは君なんだから、現状で十分事足りてると思ってる俺には、君にくれてやれる材料なんざ無い。

答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。
「いくらでどんな内容なのか」って、ここに委託業務仕様書と内訳書でもアップしろと？w

俺が君に求めてるのはそういうことじゃ無いんだってば。
リプレイスや減額交渉を検討し今の委託先と協議をした経験があるのか？ その際どんなことを「現状の問題」として俎に乗せたのか。そこだけでも答えろよ。ほんの数行で済む筈だろ？ また「ネットで検索しろ」ってかw 実体験が無いことの証左だぞそりゃ。

[5002: 匿名さん]

>>5001 3183さん

お前はいつも荒らし目的だろ。
早く、管理会社でうまくいってることを実践で示してくれよ

[5003: 匿名さん]

>答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。

これはあんたのことだろ。君の組合はー－　とか、実戦で示せとかな。

まず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

[5004: 匿名さん]

>>5003 匿名さん
　　　　　↑これだけ管理組合の内情を知らないのはたぶん賃貸で分譲マンションに住んでいて、自分ではどうしようもない人なんだろうw

[5005: 匿名さん]

業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。
自主管理する場合は組合員がやるか管理人を直接雇用しないとダメだね。使用者責任は管理組合が負うから自主管理なんだよ。こんなことくらいなんでわからんのかねw

[5006: 匿名さん]

近所のタワマンの管理費と修繕積立金は合わせると月3万超えてるが、タワマンを自主管理にしようなんて思う管理組合あるのかな？
500戸もあると扱う金額がでかくてひとりの管理人に出納任せるなんてあり得ないだろう。
30戸くらいのマンションだと自主管理やってもいいのかもね。エレベーター1台を30戸で維持すると平均的な規模の倍カネがかかるしね。近所の小規模マンションの管理費は14000円だ。うちは6000だw

[5007: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

>業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。

なるかよw 当局に認可受けてるとでも言うのか？w そうすると自主管理も管理事業者になるのかな？w

[5008: マンション検討中さん]

>>5007 匿名さん
適正化法を読んでみよう。あほ

[5009: マンション検討中さん]

マンション管理適正化法

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

登録を受けずにマンション管理業を営むと罰則がある。
基幹事務を受託する事業者を規制する法律だから当たり前だ。あほ

[5010: 3183]

>>5002 匿名さん

何度でも言ってやるが、現状を不満視し「こうすれば簡単に変えられるよ」と吹聴しているのは君なので、それがウソではない証拠を示せるかどうかは君の問題。実績や具体例を示すべきなのは君だけであって俺ではない。

一般的な目安と言われている単価の範囲で予算を想定し、その予算に納まる形で業務仕様に基づく委託費を提示してきた管理会社と契約していれば、少なくとも契約に関する理不尽なんて何もない。俺に限らず誰が属する組合でもそうだろう。つまらん鸚鵡返しの相手はしてあげないよ。

やったことも無いことを「簡単にできる」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」。
まあ、真に受けて引っ掛かる者もそうそういないとは思うが。
今の君がやってることと言えばそれだけだな。

[5011: 匿名さん]

５００１さんはすぐ切れる性格なのかな。
匿名掲示板なんだから、あまり熱くならないようにね。

[5012: 匿名さん]

>>5010 3183さん

早く管理会社でうまくいっているあんたの実践を見せてよ。
同等物件で管理費や修繕費が高い方が質が上がって資産価値が高まって中古価格が高くなるというデータも見せてよ。

できて無いことを「デベ系に頼んだ方がいい」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」と言われるよ？

[5013: 匿名さん]

>>5010 3183さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

[5014: 通りがかりさん]

なんか荒れてますね？マンション管理適正化法は不祥事が多発していた管理会社を取り締まる法律だから、マンション管理を語るならまずは適正化法から理解しよう。

[5015: 検討板ユーザーさん]

管理費が月6000円のマンションもあるし、高い安いは個別具体的な話をしないと意味ないんだよ。
平置駐車場全戸分確保している大阪市内のマンションなんか修繕積み立て金は月4000円くらいだ。潤沢な駐車場収入で大規模修繕なんか10年毎にできるんだ。

あ
い

[5016: 匿名さん]

>>5014 通りがかりさん

都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

[5017: 匿名さん2]

>>5016 匿名さん
私の
＞管理組合にとって、一番大切なことは資産の保全ですね。
＞特に管理組合の預金保護について、具体的な方法を教えて下さい。
について、まだ回答を頂いていません。

＞都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん
こういう、ご自分の品格を下げるだけの発言は、一旦取りやめて、理路整然と反論しませんか。

自主管理は
①　有能且つ誠実なマンション管理士を見つける
②　組合資産の保全方法を確立する
以上で、ほぼ達成可能になります。
あなたの、計画をお聞かせ下さい。
期待しています。

[5018: 3183]

>>5013 匿名さん

本題で行き詰まると必ず同じことを言うね君は。
俺が管理会社を擁護したとして、君がやろうとしていることの障害になるとでもいうのかな？

俺の発言が取るに足らない戯れ言なら、そこまで執拗に反応せずとも君自身の目的は果たせる筈なんだがな。今のところその目標すら不明瞭だし、俺や他の論敵に暴言を吐くぐらいのことしかしとらんだろ。

適正化法は君にとってＮＧワードなのか？
実際、正しく理解しておかないとマンション管理士を正しく使うこともできないよ。荒らし叩きに執着せず、スレタイに沿ってちゃんとホスト役を務めなよ。

[5019: もはや神]

なんか私に同調する人が二人もいるのかい？
別にコテハンでもいいけど偽物がでるんだよ
管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
そんで管理組合に損害を与えた場合には損害賠償致します、という誓約書を出させること。そんな条件だと時給2000円以上出さないと引き受けないだろうから、管理会社に頼んだ方がまし、ってなるんじゃないの？

[5020: もはや神]

管理組合のスレは質問スレパート3のスレ主のレベルが非常に低くて投稿のレベルが低迷していたが、最近私がヒマなのでテコ入れした結果、かなりの論客が数人でてきた。感慨深いね。

[5021: 匿名さん2]

>>5019 もはや神さん
＞管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
無意味だと思いますよ。
一軒家に住んでいようと、登記簿謄本出そうと、横領するような事態になれば、自宅は抵当に入っていて、弁済は無理でしょう。
組合員が横領した場合、弁済された例はほとんどありません。
個人に組合資産を託すことは出来ません。
横領出来ないシステム、これが確立できない限り、自主管理は危険です。
そんな危険を冒すくらいなら、管理会社に会計と出納だけを委託する方がよっぽどマシです。

それから、皆さん勘違いされているようですけど、適正化法の管理事務とは
1.　会計
2.　出納
3.　長期修繕計画の立案調定
この３つを同時に受託する事です。
1・2を受託しても３を外せば、管理業登録も、管理業務主任者の資格も不要です。
3を外せば、誰でも受託出来ます。

[5022: 匿名さん]

結局都合悪いことははぐらかして何も答えられないんだな。
荒らしはどっかいけよ

[5023: 匿名さん]

>>5022 匿名さん
荒らしはどっかいけよ
何もできないんだろ

[5024: 匿名さん2]

>>5022 匿名さん
＞結局都合悪いことははぐらかして何も答えられないんだな。
論理的な反論をと、アドバイスしても治りませんね。
ま、いいでしょ。
せめて誰に対するものか位は書きましょ。

[5025: もはや髪]

>>5021 匿名さん2さん
登記簿で抵当権の設定はわかるよ。しらんのか？

[5026: もはや神]

あー名前まちがえた.
どっちでもいいけど、登記簿の乙区の意味マジでしらんのか？

[5027: もはや神]

まー、徹底するなら基幹事務を受任する管理人採用時に管理組合に対する損害賠償債権を保全する仮登記をしておけば良かろう。

[5028: 匿名さん2]

>>5027 もはや神さん
＞登記簿で抵当権の設定はわかるよ。しらんのか？
後で抵当に入る事は考えないのですか？

＞まー、徹底するなら基幹事務を受任する管理人採用時に管理組合に対する損害賠償債権を保全する仮登記をしておけば良かろう。

そこまでして、管理員や管理組合の雇用者になる人がいますかね。
幾ら給料を払うのですか？
私なら、そこまでして管理組合にかかわりたい人は警戒しますね。

自主管理を神格化したいために、現実離れした話をしていますね。
もっと、普通に、自主管理出来る方法を考えましょ。

[5029: もはや神]

>>5028 匿名さん2さん
> 後で抵当に入る事は考えないのですか？
毎年契約更新時に登記簿みたらいいでしょ
> もっと、普通に、自主管理出来る方法を考えましょ。
なんで私が考えないといけないの？
管理会社の使用人なら管理会社が損害賠償するし
基幹事務を任せる個人を直接雇用するならその人に弁償してもらうしかないんだよ。
基幹事務で扱う金額は億単位だよ。あほ

[5030: もはや神]

似たような話だけど金持ち老人がボケて司法書士とか弁護士に財産管理する成年後見人任せるのは危険だよね。信託銀行とかに頼むほうがよい。

[5031: 匿名さん2]

>>5029 もはや神さん
＞毎年契約更新時に登記簿みたらいいでしょ。
契約後に抵当に入れて、次の契約前に横領したらどうします？
無意味ですね。

>基幹事務を任せる個人を直接雇用するならその人に弁償してもらうしかないんだよ。
>基幹事務で扱う金額は億単位だよ。あほ
億単位の資産を抵当に入れて組合に雇用される。
非現実的ですね。
管理会社に、会計・出納だけ委託する方が、マシですね。
あほは、誰でしょう。
>なんで私が考えないといけないの？
これ以外、思いつかないのですね。
無理を言いました。
能力以上のことは出来ませんもんね。

それから、他の人が使ったHNを使うのはよくないですよ。
礼儀の問題です。

[5032: もはや神]

>>5031 匿名さん2さん
私がオリジナルだけど。あほ

[5033: もはや神]

> 契約後に抵当に入れて、次の契約前に横領したらどうします？
だから仮登記しろと言っている。よくよめ。

> 管理会社に、会計・出納だけ委託する方が、マシですね。

管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ

[5034: もはや神]

もはや神って五年以上前から使ってるけど、おたく新参だねw
それか質問部屋パート3のスレ主かい？偽物が本物だと勘違いしたかな？

[5035: 上位]

だよね！

[5036: マンカン理事長]

理事長やめたからもはや神にしたと思う！

[5037: 草の根民主主義評論家]

そうでした！この名前はマンカン合格前です。

[5038: 販売関係者]

これは管理侍の部屋のスレ主の名前だねw

[5039: もはや神]

だからコテハンに意味ないんだがリクエストあったからコテハンにしてあげたんだ。あほ

[5040: もはや神(オリジナル。偽物は元祖と名乗るかもw)]

自主管理推進派は三人くらいからコテンパンに論破されて消えました。
適正化法も知らないのではお話にならなかったね。
議論は尽きたので終了w
わたしは関与しないから自主管理やりたきゃお好きにどうぞ。

[5041: 匿名さん2]

>>5032 もはや神さん
ほう、あのカイゼル髭の管理員を首にし、自分も理事長を首になった、あのお方ですか。
あなたが理事長を首になった理由がよくわかりました。

[5042: 匿名さん]

3人ではなく、たった一人が自作自演で荒らしてるだけ。管理費の値下げに反対する一般人なんていないよ。

事実に反して反論できないから不安の妄想膨らましてるだけでしょ。だから苦し紛れに貴方の組合は～とか実証が～とかしか言わないよね。それは反論じゃないからな。

しかも自分は何も示せないのにw

[5043: 匿名さん2]

>>5033 もはや神さん
＞管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ
お返しします。
スレの流れをよく読んで投稿しろ。あほ

[5044: 匿名さん]

>>5043 匿名さん2さん

反論できないと、既出だとか、調べろとか、よく読めと言って誤魔化す。
いつも、意味不明な長文投稿するのに反論できないと短文なわけねw

[5045: 匿名さん]

>>5042 匿名さん
単純値下げなら誰も反対していない。
契約先を変えたり管理方法を変えたりする方法しか提示しないから誰からも賛成されないんだろ。

荒らしはどっかいけよ

[5046: 匿名さん]

>>5045 匿名さん

契約先を変えようとしたら、値段下げてくるから、文字通り単純な値下げになるよ。
それを認めるのは辛いと思うが、大抵はこういう形で値下げされる。残念でした。

[5047: 匿名さん]

実は、マンション管理費は下げられるのです。
マンション管理費はマンションを購入する際にすでに設定されているため、下げられるという感覚をなかなか持ちにくいと思います。実は、マンション管理費は下げられるのです。実際に30％ほど管理費を下げたマンション管理組合の例から、マンボー先生に話を訊きました。

Q.管理は下げられるのでしょうか。

まず、管理費は下げられるといっても、もとから既に安い場合もあります。誰でも下がる、というものでもありません。大事なのは、現在の管理の質や仕様を維持することを前提に、そのマンションの適正な管理費はいくらか、ということを知ることにあります。マンションの規模や管理のサービスの内容によって、いくらが適正なのかを見極め、それを住民の皆さんで共有することから始めて下さい。「とにかく、安くして下さい」という交渉の仕方はよくないです。管理会社側にしてみれば、「いくらならいいの」ということになってしまいます。

Q.マンション管理費の適正価格を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

まず、広さや地域性を勘案して、管理費の相場を資料などを当たって調べておきます。「週刊ダイヤモンド」などの雑誌の特集を参考にするのもよいでしょう。資料で相場観を養い、やはり管理費が高いと認識したら、マンション管理に詳しいコンサルタントの方に訊いてみるのもひとつの方法です。インターネットなどで探してもいいでしょう。コンサルタントの方はたいてい、管理費の査定をしてくれます。1社だけではなく、できれば何社か聞いてみるといいと思います。あるマンションの場合は、当時年間約6000万円の管理費を管理会社に払っていました。最初の資料で調べた段階で、理事の方たちは、4,500万円くらいが妥当かな、という相場感を持っていましたが、2社のコンサルタントに訊いたところ、A社が4,200万、B社が4,500万という回答でした。30パーセント前後の減額ということになります。

Q.　管理会社と交渉をするのですか？

そうですね。交渉する際は、マンション管理組合は管理会社の土俵に入らないほうが良いと思います。交渉となると、とかく項目別に考えて、例えば「事務管理費」をいくらまで下げよう、など細かく内訳から入ってしまうケースが見受けられます。管理組合がそこまで踏み込む必要はありません。車を買う時に、値段を下げてもらおうとして、この部品は幾ら幾らで・・なんて交渉は普通しないでしょう。それと同じです。あくまでも、自分たちが把握した適正価格をもとに、「○○円が妥当だと、管理組合側では考えています」と伝えることが大事です。「それができなければ、管理会社を変える可能性もありますよ」と言いましょう。誤解をしないで頂きたいのは、管理会社は敵ではなくて、あくまでより良い管理を目指すパートナーであるということ。管理費を下げる努力をすることは顧客の利益にもつながる、という顧客志向があれば、交渉に応じるはずです。管理会社と管理の仕様は変えることなく管理費を下げることが望ましいと考えます。

Q.　交渉の結果、管理会社は納得して価格を下げてくれるのでしょうか。

最初にも申し上げましたが、管理費を下げられないケースもあります。すでに管理費が適正価格の場合、また、マンションの規模が小さく、管理費がもともと少ないケースなど。それから、いきなり、「管理費を下げろ」とハードパンチを出すのでは、管理会社もびっくりしてしまいますので、事前に小さなジャブを出すことから始めましょう。

Q.　小さなジャブとは、どのようなことでしょうか。

管理会社に少しずつ、「この管理組合は手ごわいな」と思わせるのです。専門知識をあまり持たない理事さんたちが集まっているのであれば、「長期修繕委員会」のような組織を立ち上げ、過去に行った工事など、必要があったのか疑問視されるものについて管理会社の責任者を呼んで説明を求めるのも効果的です。また、あるマンションでは、過去1年程度の全ての支出の見直しを行い、何故そのような金額になったのかを管理会社に問い質しました。「このマンションの管理組合はしっかりしているな」と管理会社に認識してもらうこと、経験豊富な優秀な人を担当につけてもらうことが交渉を効果的に進める上で重要だと思います。

Q.　なるほど。管理組合でそのようなことができない場合は、どうしたらいいでしょうか。

コンサルタントの方に頼むのもひとつの方法だと思います。ただ、コンサルタントを頼む場合でも、できれば自分たちの力で交渉し、できるところまで価格を下げておくことが大事です。コンサルタントは、減額分の1年分の50％から100％を成功報酬として受け取りますから。例えば、1,000万円の管理費が、仮にコンサルタントに頼んで700万円まで下がったとしたら、150万～300万円が彼らの収入になります。管理組合で管理会社と交渉して850万円まで下げた段階で、コンサルタントに頼んだのであれば、払うのは半分だけで済みますから。また、コンサルタントの方に間に入ってもらうことで、無謀な数字を提示しているのではない、という認識を管理会社に与えることにもつながります。

Q.　しつこいようですが、管理費は本当にさがるのでしょうか。

大手ディベロッパーが分譲し、管理会社を１回も変えていないのであれば、おそらくほぼ100パーセント管理費は下げられると思いますね。というのも、分譲するときには、短期的には利益の生まない修繕積立金はぎりぎりに低く抑え、儲かる管理費のほうを大目に設定しているものだからです。（これが、あとあと修繕積立金が足りなくなるもとですが、それについては話がそれますので別の機会にお話します）管理費や修繕積立金は、給与から天引きされる税金や保険料のように、値段が決まっていて毎月払わなければならないものではありません。人間、自分が納得すると考えずに払ってしまうものですが、それでは、いつまでも管理費の価格破壊は起こりません。

[5048: 匿名さん]

>>5046 匿名さん
変えないなら単純値下げだろ。だからそれに反対なんかしていないって言ってるけど理解力ないのな。

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん

他者に見積り取れば値下げに応じる場合はかなり多い。なぜ反対するの？
またビスを抜くとか、管理人に手抜きするように指示するとか、意味不明な想像張り巡らせるの？

[5050: 匿名さん]

>>5049 匿名さん
頭悪いな。何に反対しているか具体的に書け。