ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4922: マンコミュファンさん]

>>4920 匿名さん

安いところは相手にしないと住友不動産建物サービスが数百件の管理組合に解約通知を出したのは事実だが、オタクはしらないよね。恥ずかしいやつw

[4923: 匿名さん2]

アンチさん
形勢不利だけど、頑張ってください。

[4924: 匿名さん]

しかし、管理会社も良心はあるし、住民との付き合いも
あるからね。

[4925: 匿名さん]

管理会社が全て悪いことをしているんじゃないよ。

[4926: 匿名さん]

管理会社と理事会の関係うまくいけばいいのにね。

[4927: 匿名さん]

>>4921 マンション検討中さん

合人社と住友は具体的に何が違うんですか？

[4928: 検討板ユーザーさん]

そもそも、フロントが担当してる物件数が
デベ契約なら10件くらい
独立系なら20件以上、
同じサービスなわけがない。
給料は倍くらいデベ系がいいし、
独立系でまともな理事会支援なんかできるはずがない。

[4929: マンション検討中さん]

>>4927 匿名さん

財閥系はフロントが全員国公立大をでてるのに対して
独立系は近大とかいろいろ

[4930: 匿名さん]

>>4929 マンション検討中さん

ww　

ってか、それすら根拠ないだろ。
全部出鱈目のでまかせじゃん。

じゃあ、メーカー系のメンテ担当者は大卒な保証があるのか？

[4931: 3183]

>>4910 匿名さん

詐欺でも犯罪でも呼び方は任せるが、実際その通りでも君は気付かないだろ？って話をしてる。契約時に仕様を示さず、委託費を内訳で確認もしないのだから、他のテーブルにはサラダとスープが来ているということにも気付かないでしょと。1200円の「セット」の構成は？コーヒーが付いてるだけで君は納得しちゃううかも知れないよね？サラダとスープなら隣のテーブルを見れば判るが、委託契約の内容はそうもいかんだろ？ 仕様を把握していないとはそういうことなんだぞ？

[4932: 匿名さん]

>>4931 3183さん

全部、お前がそうあってほしいという願望の決めつけだろうが。仕様を示さずって、契約書も交わさないの？

１から１０まで言ってることおかしいな。
早く病院に行ったほうがいいよ。

[4933: 匿名さん]

工事の見積書には、材料や数量、仕様等が記載されているね。

[4934: 匿名さん]

>>4930 匿名さん

三井、住友の管理会社にどんな人が採用されてるか知らんのか？ネットでしらべろ、あほ

[4935: 匿名さん2]

HNが増えて、にぎやかになりましたね。
増えたのはHNだけかもしれませんが・・・。

＞4932 匿名さん
形勢不利です。
理論的な反論を期待しています。

[4936: 名無しさん]

>>4935 匿名さん2さん
自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4937: 匿名さん]

>>4936 名無しさん

自分の荒らし投稿が本気でネット記事より信ぴょう性あると思ってるの？w

[4938: 検討板ユーザーさん]

>>4937 匿名さん
オタクが信じるネット記事のことだ。あほ

[4939: 匿名さん]

>>4938 検討板ユーザーさん

もうどれだけHN変えようが、あんたの理屈なんてとっくに詰んでるよ。
もはやなにも言えないからフロントの学歴がいいからいいサービスのはずだってんだろ？気が狂ってるよw

[4940: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
財閥系デベが分譲するマンションと関係ないオタクにはわからないて思うよw

[4941: マンション掲示板さん]

>>4939 匿名さん
いま大阪市内でマンションは5000万するし、東京なら一億？
元魚屋の独立系管理会社フロントなんか相手にしたくないだろう。わからないと思うけどw

[4942: 検討板ユーザーさん]

>>4939 匿名さん

おたくさんは自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4943: 3183]

今年ももうすぐ４分の３が終わるが、結局アンチ君は同じ場所から一歩も動いてないね。
他者の意見なんか勿論吸収してないし、かと言ってスレタイにある「問題提起」に対して実践を伴う提案もしていない。全体の９割を超える者が委託管理を選択しているという現実の中には、不本意ながらもそうしている者は含まれているだろうし、そういう者に具体的な改善手段を提案してやれば現況は変わるかも知れない。でもそれをやらないんだよな。何でなんだろう？？

自分の組合ではこういう問題があった。それをこういう方法で解決したのだ、あるいは解決に向けた検討・努力をしているところだという話を披露すれば、荒らしなんて一発で黙るだろうに。「誰も聞かない荒らしの長話」を、誰よりも気にせずにいられないのは他でもない自分自身なんじゃないのかね。荒らしなんか放っておいて自分の話をしなよ。マジで。リアクション芸人じゃないんだからｗ

[4944: 検討板ユーザーさん]

管理会社変更でもエレベーター保守会社変更でも、総会で騒いだら変わるんじゃなくてね、
理事会をまとめて総会議案書を理事会決議して
総会では反対意見に答えなきゃいけないのよ。
だから普通はマンション管理士事務所の他の同規模マンションとの比較とかの診断結果、提言を根拠にやるんだよ。セカンドオピニオンだね。そんな定石を全く知らないみたいだから荒らしに遊ばれるんだ。あほ

[4945: 匿名さん2]

皆さん、あんまりいじめたら可哀そうです。

[4946: 3183]

三菱地所がマンション「自主管理」を推す理由
https://toyokeizai.net/articles/-/361234

以前、アンチ勢が飛びついた「自主管理アプリ」にも言及する記事なんだが、この記事をちゃんと読むことができる者なら、管理会社は既に「発注者が選ぶ時代」から「選ばれる時代」へと変化しつつあることを感じ取れる筈。アプリにも出来ることと出来ないことがあるということにも触れている内容。
アンチとしては、元々儲けが出にくい業務分野での動きをあげつらって管理会社との関係性を破壊した後は、修繕工事における業者選定も組合が自力でやろうという発想なんだろうかね。それこそ足元を見てボラれないようにしないとな。

[4947: 匿名さん]

>>4946 3183さん

誰も読んでないのによく出鱈目ばかり書いていられるな。

[4948: マンコミュファンさん]

自主管理って出納と会計を自分たちでやるのかい？誰がやるの？理事長？会計担当理事？めんどくさいね

[4949: マンコミュファンさん]

自主管理って管理人を直接雇用するの？そんなことしたら管理人が住人より偉くなるよ。

[4950: 匿名さん]

>>4949 マンコミュファンさん

雇用された管理人が雇用した住人より偉い？

どこまで頭おかしいんだ？

[4951: 匿名さん2]

>>4950 匿名さん
応援しています。
＞どこまで頭おかしいんだ？
こうではなくて、論理的な反論を期待しています。

[4952: 匿名さん]

>>4951 匿名さん2さん

雇用された人の方が雇用した人よりは偉くなりません。以上。

雇用された人の方が雇用した人より偉くなる論理を教えてください。

[4953: 匿名さん2]

>>4950 匿名さん
何故、4948 マンコミュファンさん に反論しないんですか？
ここは、自主管理の肝ですので、是非論理的に反論して下さい。
期待しています。

[4954: 匿名さん2]

>>4952 匿名さん
＞雇用された人の方が雇用した人よりは偉くなりません。以上。
理論的根拠が薄いですね。
もっと論理的な反論を期待しています。

雇用者と被雇用者の立場が逆転する事はままあると思います。
自主管理マンションで、管理員を直接雇用すると、管理員は管理の実務・規約・法などに段々詳しくなってきます。

組合員との、その知識の差は大きくなるばかりで、管理員に「規約は・法は・会計基準は、こうです。」と言われると組合員は反論出来ません。

給料は組合が払っていても、理事長は管理員の言いなりになるしかありません。
完全に立場の逆転ですね。

この状況を打破する方法を、是非、論理的に示して下さい。
そうでなければ、自主管理は、ここでストップします。
期待しています。

[4955: 匿名さん]

>>4954 匿名さん2さん

ままあるかどうかは完全にあんたの妄想。
あんたがどう思うかなんて聞いてないよ。

私がそう思いますしかないのかよ。

てか、万一、逆転する場合ってどんな時？
それが管理組合にあてはまる理由を聞きたいよ。

[4956: 匿名さん]

相変わらず3183はぶっ飛んでるな

[4957: マンコミュファンさん]

>>4954 匿名さん2さん

素晴らしい解説ですね。そのとおりで、下手に解雇すると不当解雇だとか管理組合が労使紛争やることになる。
管理会社の管理人ならそんなトラブルにはならないよね。

[4958: 口コミ知りたいさん]

>>4956 匿名さん

で、出納、会計は誰がやるんだい？横領がおきたときに損害賠償の担保はあるのかい？
管理会社のフロントが横領すると管理会社が損害賠償します。当たり前だよね。

[4959: 口コミ知りたいさん]

住み込み管理人が管理会社変更をしかけて理事会に管理会社を変更させて
新管理会社に転職してそのまま住み込み管理人続けた事例を知ってるよ
でも、偉くなりすぎて一部住民が管理人を攻撃するビラを撒いたら管理人が名誉毀損の裁判おこしたので、
さすがにそのまま置いておけないとなったようで
そのあと、クビになって追い出されたみたい

[4960: 匿名さん]

もういいよ。全部うそのでまかせで、全て脳内妄想じゃない。早く病院行ってこいって。

[4961: 匿名さん2]

>>4955 匿名さん
＞てか、万一、逆転する場合ってどんな時？

自主管理マンションで、管理員を直接雇用すると、管理員は管理の実務・規約・法などに段々詳しくなってきます。

組合員との、その知識の差は大きくなるばかりで、管理員に「規約は・法は・会計基準は、こうです。」と言われると組合員は反論出来ません。

このような場合です。
管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。

逆に、何時までも資格を取れないような管理員なら、いう事が正しいのか心配になります。
例え、組合員の中から資格を取る人がいても、実務に長けた管理員と比べると、劣勢になる事が多くなります。

私は、自主管理が、管理会社依存の状態から管理員依存の状態に変わるだけなら、組合にとって、利益よりリスクの方が大きいと思います。

特に資産保護の観点から言うと、賠償能力のある管理会社の方がマシではないかと思います。

私自身は、自主管理が、マンション管理の本来の姿だと思っていますので、正しく継続的に運営示できる自主管理の方法を貴方から聞きたいと思います。
是非、論理的な考察を示して下さい。
期待しています。

[4962: 検討板ユーザーさん]

>>4961 匿名さん2さん
三菱地所が自主管理を勧めるのはすごい深謀遠慮かも。
そもそも高給の三菱地所プロパー社員に基幹事務やらせて儲かるはずがない。
割高でもお願いされたらやりますよ、と言いたいんでしょう。


しんぼう-えんりょ【深謀遠慮】
深く考えを巡らし、のちのちの遠い先のことまで見通した周到綿密な計画を立てること。また、その計画。▽「深謀」は奥深い見通しをもったはかりごと・考え。「遠慮」は、ここは将来について考え巡らす、遠く先のことをおもんぱかる、よくよく考える意。

[4963: 匿名さん]

自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。

[4964: 匿名さん]

>管理員がマンション管理士の資格でも取ると、組合としては有難い反面、管理員の意見に反対する事が難しくなります。


完全に貴方の感想だよね。しかも、これ営利目的の管理会社にも全く同じこと言えるけど？そこはスルーなんだね。

[4965: 匿名さん2]

>>4960 匿名さん
＞もういいよ。全部うそのでまかせで、全て脳内妄想じゃない。早く病院行ってこいって。。
こう言う回答は、あなたの人格評価を下げるだけになってしまいます。
論理的に反論しましょう。
期待しています。

＞4959 口コミ知りたいさんのような例は、私も複数知っています。
１例目：失敗例
管理員が自分が所属している管理会社を無能と非難し、組合員に対し管理会社変更を進言しました。
管理組合は、管理員の進言を受けて管理会社を変更しました。
新しい管理会社は、当初管理員は継続雇用すると約束していましたが、後日管理員は弊社の教育を受けた管理員にしますと、組合に通告。
管理組合は何も言えず、管理員は追放されました。

２例目：成功例
管理会社が、管理員が定年になったので管理員を交代させますと組合に通知。
組合は、「現管理員は、余人を以って代えがたいので、継続雇用して欲しい」と回答。
管理会社は、弊社の規定なので不可能ですと回答。
組合は、現管理員を直接雇用、管理会社とは会計・出納だけの契約に変更。
管理員は組合が管理会社に支払っていた管理員費をそのまま給与として受け取ることになりました。

２例目は、管理会社の社則によって、自動的に自主管理を達成した稀有な例です。
この２例は、管理組合にとっても、管理員さんにとっても、多くの教訓を残した事例であったと思います。
そして、自主管理を目指す管理組合にとって、大事なことは何かを示す指針になると思います。

[4966: 名無しさん]

>>4963 匿名さん

社会保険がないと管理人やる人はいないよ。あほ

[4967: 名無しさん]

業務委託で管理人雇えるの？労災もないしw

[4968: 匿名さん2]

>>4963 匿名さん
ヒマな私に付き合って頂いて有難うございます。

＞自主管理のマンションは業務委託だから雇用関係なんてないからね。そんなのも知らないらしい。
なるほど、業務委託で進める考えなのですね。
とすると、管理会社と業務委託先の違いが何なのか、どのように管理組合に利益があるのか、書かないと分かりません。

特に。「自主管理が、管理会社依存の状態から管理員（委託先）依存の状態に変わるだけなら」この部分についてどの様に解消するのか、反論をお願いします。

管理会社不要論の主たる部分は、ピンハネでしたね。
管理会社でなくても、業務を委託されればピンハネは可能ですね。
是非、特にこの部分について、論理的な解説をお願いします。

[4969: 匿名さん]

管理会社が管理人に変われば貴方の大好きなバックオフィスがかからないよ。詳しくは過去ログに腐るほど書いてるから見てみたら？

同じ質問繰り返す理由は何？

[4970: 匿名さん]

それから、反論できないと実証してみせろと言ってるけど、具体的に何を示せばいいの？

実証とは具体的に何を指すわけ？
何をどういう形で知りたいわけ？

[4971: マンコミュファンさん]

>>4969 匿名さん

管理人個人に基幹事務を委託するのかい？だとすると
マンション管理適正化法の定義では管理人が管理会社になるね。あほ