ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4901: 上位]

韓国の住宅管理士制度をマネしたらいいでしょう。いまのマンション管理士の上位資格として一級マンション管理士のみが第三者管理方式の管理組合から管理者を受任できるようにする。

[4902: 上位]

管理の在り方は10年以上前から議論しています。

[4903: 上位]

第三者監事制度とかね

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_researc...

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/...

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[4904: 上位]

サービスレベルを下げて管理費を3割下げた、5割下げたなどと、10年前のネット記事をみて今ごろマネしようとしてるアホ
ガバナンスを整備しないとエレベーター保守を独立系に変えたところでおかしな見積もり出されて輪番理事会がいいなりになることがらわからんのか？あほ

[4905: 上位]

最近知ったのだが、管理組合を法人化すれば、公益法人法を準用して区分所有者代表訴訟が可能みたいだ。理事会に対して不作為による損害を管理組合に賠償するように求める訴えを区分所有者が提起できる。

[4906: 匿名さん]

>サービスレベルを下げて管理費を3割下げた、5割下げたなどと、10年前のネット記事

サービスレベル下げる事を値下げとは言わないよね。1200円のパスタランチセットをパスタ単品の1000円で値下げとは言わない。この時点で日本語がおかしいわけ。

管理費を3割カットというのもサービスを変えずに競争原理働かせて安い業者を見つけるから値下げという。管理費が3割下がると言うのも、分譲時の管理会社は競争原理が働いてない随意契約の抱き合わせ契約の結果だから、競争原理を働かせば3割下がるという事。それは今も昔も変わらない。昔は15000円が12000円になっていたのが、今は20000円が15000円になるということ。特にエレベーター保守のメーカー系は製造費の回収分も含まれているいびつな料金体系だから、同じサービスでの独立系に変えた場合の削減効果が大きいという事。

まあ、過去ログみても分かるが、荒らしはずっと同じ質問繰り返してデマの流し方や論法も全く一緒。

ころころHN変えて自作自演繰り返して荒らし行為を繰り返している奴がアホだけどな。

[4907: 通りがかりさん]

>>4906 匿名さん
　　　　　　↑誰も読まない文章の典型だね
成功例を語れないのは自分のマンションで相手にされないからw

[4908: 3183]

>>4906 匿名さん

＞サービスレベル下げる事を値下げとは言わないよね。1200円のパスタランチセットをパスタ単品の1000円で値下げとは言わない。この時点で日本語がおかしいわけ。

だけどアンチ君、現に君はずっとそう言ってる訳よ。
発注仕様を整えず出てきた内訳を確認することもなく、一番安い総額を出してきたとこに決めるのがお得だよと言うのだから。
1200円の筈のセットが俺様のオーダーなら1000円で頼めるラッキー☆と大喜びで、1200円払ってる他人をバカにしている傍ら自分だけサラダとスープを外されてることに気付かないと。

まあ、そもそも君はレストランでセットを注文するという行為自体が厭なんじゃないのか？　目に見えないスタッフにも報酬を与えることになる訳だし、混んでいる時間帯はスタッフが大勢への対応をせざるを得なくなる中でも代金は変わらんのだから。「多数兼任」をあれほど問題にしてたもんね。自宅で自炊しとけよ。それが一番君にとっては合理的。

[4909: マンコミュファンさん]

管理会社をデベ系から独立系に変える、
エレベーター保守をメーカー系から独立系に変える、
植栽管理を専門業者からシルバー人材センターに変える、
などは明らかにサービスレベルが落ちるんだけど
黒毛和牛もアメリカ産牛肉も同じ肉だ！と思うのねw
あほ

[4910: 匿名さん]

>自分だけサラダとスープを外されてることに気付かないと。

セット頼んで外れていたら、それは契約ではなく詐欺。
反論できないと、意味不明に犯罪を持ち出してトボけるしかできないのが情けないね。

値引きすると言って中身が謳っていたのと少ないもの出したらそれは犯罪。
安いところで買ったら犯罪に遭うって、相変わらず気が狂ってる言い草だな。

[4911: 匿名さん]

>>4909 マンコミュファンさん

サービスレベルが落ちるんじゃなくて、管理会社じゃなかったら、ダメなサービスであって欲しいってのはお前の完全な根拠のないただの願望だろうがよw

残念ながらどこも商売はちゃんと続けているし、独立系も年間売上を右肩上がりで伸ばしているよw

[4912: 匿名さん]

世の中は同じサービースや商品でも価格差があり、安く購入できればいいのは言うまでもないし企業も仕入れやコストを工夫して価格競争をやって顧客を得ようと努力している。

しかし、その現実を認めたら、管理会社のぼったくり商売が成り立たず、主張が破綻するから、「価格差と質は完全比例する」と言う企業の価格競争の論理や動機を完全否定しているんだから頭おかしいよ。HNをどんだけ変えようが、主張の根底がそこだから、いつもバレバレ。

つまり、ぼったくったら質が上がると言うのと同じこと言ってる。歌舞伎町で高い酒でも飲んでこいよ。お前には美味しく感じるぞw

[4913: eマンションさん]

>>4912 匿名さん
　　　　　↑ 成功例を語れないのは自分のマンションで相手にされないからw

[4914: 匿名さん]

>>4913 eマンションさん

成功例も何も、独立系使ってるところはもれなく、メーカー系より安いし
リプレイスしてるところも安いからリプレイスしてるんだよ。残念だったね。
成功例成功例って、独立系もエレベーター保守もシルバー人材もサービス使ってるところは安いし、契約は維持されているから独立系の会社も売上は右肩上がり。

あんたが都合悪い事実を認めたくないだけ。残念だったね。

[4915: 通りがかりさん]

>>4914 匿名さん
　　　　　↑自分のマンションの成功体験を語れないのは
自分のマンションの管理組合に相手にされないからだね。あほ

[4916: 通りがかりさん]

そもそも三井、住友とか財閥系デベのマンション買うような人はブランドを信頼しているんだよ。
歌舞伎町のぼったくりバーと三井、住友の看板を同じだと思うのはオタクだけw

[4917: 通りがかりさん]

どうして自分のマンションで相手にされないかと言うとネット記事みました！間違いない！とか理事会で言うからだよwあほ
他の人はオタクよりフロントを信じているんだ

[4918: 匿名さん]

>>4916 通りがかりさん

名前しか価値が無いってやっと認めたんだねw

[4919: マンション検討中さん]

>>4918 匿名さん
　　　　　↑値段なりの中身だと信頼しているだろう。少なくともネット記事を根拠に騒ぐオタクよりは信用されてるよ。

[4920: 匿名さん]

>>4919 マンション検討中さん

お前はただの妄想だろうがw

[4921: マンション検討中さん]

合人社と住友不動産建物サービスが同じだとオタクが理事会でいくら言ってもムダなのよ。住友不動産のフロントと独立系の元魚屋のフロントは違うんだよw.わかんないだろーけど(失笑)

[4922: マンコミュファンさん]

>>4920 匿名さん

安いところは相手にしないと住友不動産建物サービスが数百件の管理組合に解約通知を出したのは事実だが、オタクはしらないよね。恥ずかしいやつw

[4923: 匿名さん2]

アンチさん
形勢不利だけど、頑張ってください。

[4924: 匿名さん]

しかし、管理会社も良心はあるし、住民との付き合いも
あるからね。

[4925: 匿名さん]

管理会社が全て悪いことをしているんじゃないよ。

[4926: 匿名さん]

管理会社と理事会の関係うまくいけばいいのにね。

[4927: 匿名さん]

>>4921 マンション検討中さん

合人社と住友は具体的に何が違うんですか？

[4928: 検討板ユーザーさん]

そもそも、フロントが担当してる物件数が
デベ契約なら10件くらい
独立系なら20件以上、
同じサービスなわけがない。
給料は倍くらいデベ系がいいし、
独立系でまともな理事会支援なんかできるはずがない。

[4929: マンション検討中さん]

>>4927 匿名さん

財閥系はフロントが全員国公立大をでてるのに対して
独立系は近大とかいろいろ

[4930: 匿名さん]

>>4929 マンション検討中さん

ww　

ってか、それすら根拠ないだろ。
全部出鱈目のでまかせじゃん。

じゃあ、メーカー系のメンテ担当者は大卒な保証があるのか？

[4931: 3183]

>>4910 匿名さん

詐欺でも犯罪でも呼び方は任せるが、実際その通りでも君は気付かないだろ？って話をしてる。契約時に仕様を示さず、委託費を内訳で確認もしないのだから、他のテーブルにはサラダとスープが来ているということにも気付かないでしょと。1200円の「セット」の構成は？コーヒーが付いてるだけで君は納得しちゃううかも知れないよね？サラダとスープなら隣のテーブルを見れば判るが、委託契約の内容はそうもいかんだろ？ 仕様を把握していないとはそういうことなんだぞ？

[4932: 匿名さん]

>>4931 3183さん

全部、お前がそうあってほしいという願望の決めつけだろうが。仕様を示さずって、契約書も交わさないの？

１から１０まで言ってることおかしいな。
早く病院に行ったほうがいいよ。

[4933: 匿名さん]

工事の見積書には、材料や数量、仕様等が記載されているね。

[4934: 匿名さん]

>>4930 匿名さん

三井、住友の管理会社にどんな人が採用されてるか知らんのか？ネットでしらべろ、あほ

[4935: 匿名さん2]

HNが増えて、にぎやかになりましたね。
増えたのはHNだけかもしれませんが・・・。

＞4932 匿名さん
形勢不利です。
理論的な反論を期待しています。

[4936: 名無しさん]

>>4935 匿名さん2さん
自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4937: 匿名さん]

>>4936 名無しさん

自分の荒らし投稿が本気でネット記事より信ぴょう性あると思ってるの？w

[4938: 検討板ユーザーさん]

>>4937 匿名さん
オタクが信じるネット記事のことだ。あほ

[4939: 匿名さん]

>>4938 検討板ユーザーさん

もうどれだけHN変えようが、あんたの理屈なんてとっくに詰んでるよ。
もはやなにも言えないからフロントの学歴がいいからいいサービスのはずだってんだろ？気が狂ってるよw

[4940: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
財閥系デベが分譲するマンションと関係ないオタクにはわからないて思うよw

[4941: マンション掲示板さん]

>>4939 匿名さん
いま大阪市内でマンションは5000万するし、東京なら一億？
元魚屋の独立系管理会社フロントなんか相手にしたくないだろう。わからないと思うけどw

[4942: 検討板ユーザーさん]

>>4939 匿名さん

おたくさんは自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4943: 3183]

今年ももうすぐ４分の３が終わるが、結局アンチ君は同じ場所から一歩も動いてないね。
他者の意見なんか勿論吸収してないし、かと言ってスレタイにある「問題提起」に対して実践を伴う提案もしていない。全体の９割を超える者が委託管理を選択しているという現実の中には、不本意ながらもそうしている者は含まれているだろうし、そういう者に具体的な改善手段を提案してやれば現況は変わるかも知れない。でもそれをやらないんだよな。何でなんだろう？？

自分の組合ではこういう問題があった。それをこういう方法で解決したのだ、あるいは解決に向けた検討・努力をしているところだという話を披露すれば、荒らしなんて一発で黙るだろうに。「誰も聞かない荒らしの長話」を、誰よりも気にせずにいられないのは他でもない自分自身なんじゃないのかね。荒らしなんか放っておいて自分の話をしなよ。マジで。リアクション芸人じゃないんだからｗ

[4944: 検討板ユーザーさん]

管理会社変更でもエレベーター保守会社変更でも、総会で騒いだら変わるんじゃなくてね、
理事会をまとめて総会議案書を理事会決議して
総会では反対意見に答えなきゃいけないのよ。
だから普通はマンション管理士事務所の他の同規模マンションとの比較とかの診断結果、提言を根拠にやるんだよ。セカンドオピニオンだね。そんな定石を全く知らないみたいだから荒らしに遊ばれるんだ。あほ

[4945: 匿名さん2]

皆さん、あんまりいじめたら可哀そうです。

[4946: 3183]

三菱地所がマンション「自主管理」を推す理由
https://toyokeizai.net/articles/-/361234

以前、アンチ勢が飛びついた「自主管理アプリ」にも言及する記事なんだが、この記事をちゃんと読むことができる者なら、管理会社は既に「発注者が選ぶ時代」から「選ばれる時代」へと変化しつつあることを感じ取れる筈。アプリにも出来ることと出来ないことがあるということにも触れている内容。
アンチとしては、元々儲けが出にくい業務分野での動きをあげつらって管理会社との関係性を破壊した後は、修繕工事における業者選定も組合が自力でやろうという発想なんだろうかね。それこそ足元を見てボラれないようにしないとな。

[4947: 匿名さん]

>>4946 3183さん

誰も読んでないのによく出鱈目ばかり書いていられるな。

[4948: マンコミュファンさん]

自主管理って出納と会計を自分たちでやるのかい？誰がやるの？理事長？会計担当理事？めんどくさいね

[4949: マンコミュファンさん]

自主管理って管理人を直接雇用するの？そんなことしたら管理人が住人より偉くなるよ。

[4950: 匿名さん]

>>4949 マンコミュファンさん

雇用された管理人が雇用した住人より偉い？

どこまで頭おかしいんだ？