ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4851: 匿名さん]

いいからどっかいけよ

[4852: 検討板ユーザーさん]

>>4849 匿名さん
ネットで調べた安い業者に発注すればいいでしょ。私が責任を持ちます、と言えば理事会で反対はないだろうw

[4853: 検討板ユーザーさん]

私が理事長のときペット禁止なのに猫飼ってる部屋の隣から苦情きて内容証明出した話だけど、そのとき女性理事が私、直接言いましょうか？とか、監事が私、直接言ってあかんやないか！とか言いますわ！とか言ってたけど、下手したら刺されますからね。管理組合の問題は単に外注費を値切ることだけではなく、広範多岐に渡る。
普段あまり使わない階段に液体いり使用済みコンドーム落ちていたりいろいろ。ヒラの理事になれば改革は簡単なんだったら、どうやって解決するのか聞いてみたいね

[4854: 匿名さん]

>>4853 検討板ユーザーさん

ころころHN変えて荒らすような奴が何書いても読んでもらえないと思うよ。

[4855: 匿名さん]

荒らしてると言うやましい意識は少なくともあるからころころＨＮ変えるんだろうな。

[4856: 3183]

業務委託をする際、候補企業の選出と見積依頼を管理会社にやらせて、自分達も役員に「対抗馬」を探させて比較検証用の見積書を取得する。そこは別に良いと思うし誰も異論の無いところだと思うんだが、発注仕様を文書として残さず、何が何でもひたすら安い金額を提示してきたところに決めるのだとすれば、管理会社の役割は半減以下になるわな。
ずっと疑問に思ってるんだが、そういう考え方を実践するとして、管理会社への委託費がどれだけ低減するんだろう？ 見積書は自分達でも取るからその分は安くしてよ、という交渉をするのかね。役員の仕事が増えた分は相応に委託費が下がるだろうという理屈なら、まさにそこを具体的に「月額でどの項目がいくら下がる見込みだ」と言ってくれないと、多分総会はおろか理事会でも誰も話を聞いてくれないだろうな。
あるいは「オレ達だって見積依頼くらい自分でできるんだぞ」的な既成事実をコツコツ積み上げれば、いつかは委託管理そのものから脱却できるよという壮大な計画？
順調にいっても10年コースだな……。

[4857: eマンションさん]

>>4856 3183さん
見積もり依頼を自分でやっても委託料は下がらない。管理会社は、修繕の提案するのが仕事だし、別に見積もりとる事を強制されてるわけでもない。　
管理委託の契約書の中身確認してみたら？

[4858: 3183]

管理会社は統括的立場をとる以上、何処の馬の骨か判らない三ちゃん業者に現場をいじって欲しくは無い筈だ。紹介料という正当なお代を取るのと引き換えに、指示系統にがっちり組み込んだ委託業者に正しい仕事をさせ、その成果にも一定の責任を負う。変な業者を連れて来て下手をこかせたら最悪クビになる訳だよ。そこで生じる緊張感は組合にとっても意味がある。そう考える者は通常、管理会社のアテンドによる業務委託を良しとしてる筈なんだけどね。

注文住宅を作る時にもたまに聞くケースだが、外構や内装造作だけは自前で探してきた業者や身内に格安でやらせろと言って、本体工事業者と揉める施主がいる。やる分には構わないが完成した住宅そのものに瑕疵担保責任を負う立場がある中で、その別注業者は本体施工者の管理下に置く必要があり、当然そこには別途特別管理費が発生するのだという当たり前のことが「どんなに説明しても」解らない施主がいる訳だよ。ここにいるアンチの感覚もそれに近い。

住宅建設の場合は既存の請負契約が施工者の足枷になって最終的には折れざるを得ないことも多い様だが、マンション管理の場合はそうもいかんだろうな。「じゃあウチは撤退しますね」って、普通に言われる時代になりつつある。その時の怖さは想像力の無い只の破壊的アンチには解らんのだろう。

まあいいよ別に。理事会も独自で動いて見積でも何でも揃えればいい。本来やるべきことだからな。で、それで管理会社との関係性をどうにか変えていこうというアイデアなのか？が、昨日あたりのガチャガチャした対話からは何にも見えてこない。荒らしだ何だと言うばかりでな。
相手が荒らしだと言うのならちゃんと理詰めでやっつけりゃいいのに。逃げ回って暴言しか返さないようでは、その荒らしと立場が逆転しちまうぞ。

[4859: マンション検討中さん]

>>4857 さん

契約書を見るまでもなくその通りなんだが、
委託費の低減効果が無いことを理事会にやらせようとしてるってことは、アンチは「理事会ひいては組合員全体の意識が向上することに意義があるのであって、管理会社との委託関係自体は解消しようとは思っていない」ということなのかと気になってね。
どうも最近、アンチが唱える発想は管理会社との契約ありきでしか成り立っていないので。

[4860: 匿名さん]

>>4857 eマンションさん

3183も↑の4859もHNをころころ変える有名な荒らしだから相手しなくていいと思われ。

[4861: 検討板ユーザーさん]

設置工事を伴なうエアコンとか洗濯機はネット最安値の通販じゃなくてジョーシン店頭とかで買う方がいいよ。ジョーシンの制服の人が工事するから安心だよー。5年保証もあるし。

[4862: 検討板ユーザーさん]

独立系エレベーター保守会社って数十個あるセンサーのうち、ドア開閉状態のセンサーしか見てないらしいよ。
理由は意味がわからないから。
まー、定期点検で摩耗とかは目視するからいいのかもしれないけど、メーカー保守のままで値切るほうが望ましい。

[4863: 評判気になるさん]

>>4859 マンション検討中さん
自分が理事じゃないから言ってると思う。無責任な野党と同じなんだよー

[4864: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[4865: 検討板ユーザーさん]

輪番制理事会では無理だからマンション管理士と顧問契約して見積もり書出してもらうといいよ。
理事会の暇な理事がネットで最安値業者探してトラブルが起きた場合にはトラブル処理が難しいのよね。
管理組合は消費者ではないから役所が面倒みないのよ。
全日本マンション管理士協会に相談してみよう。

[4866: 検討板ユーザーさん]

全日本マンション管理士協会は会長の著書がベストセラーになっている。

[4867: 3183]

久々に出たなあ、コピペ送りの術……
それこそ誰が読むと思ってるんだろう？

[4868: 口コミ知りたいさん]

>>4858 3183さん
この投稿した人昔の管理侍みたいでキレがあってかっこいいね！
これが本質なんだけど、リスクヘッジは管理会社だけでなくて
マンション管理士の活用でも可能です。
Amazonのベストセラーの
マンション管理のトリセツ
読んでみてね。
著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。

[4869: 匿名さん2]

>>4866 検討板ユーザーさん
全日本マンション管理士協会の地方組織再編成の際のドロドロ劇を私は経験しました。
私の所属していた組織もドロドロでした。
よって、私はマンション管理士会を信用していません。
個人は、いい人も沢山います。
でもその人たちのほとんどは平会員で、権力欲がありません。
幹部は信用していません。
あくまでも、私が知っているマンション管理士会に対する、私の考えです。
そもそも、マンション管理士の内、管理士会に所属しているのは１割程度です。

＞4868 口コミ知りたいさん
＞マンション管理のトリセツ読んでみてね。
＞著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。
↓こんなこともありました。
https://mainichi.jp/articles/20190402/k00/00m/040/381000c

[4870: 3183]

>>4868 口コミ知りたいさん

...例えばマンション管理士に何を相談すんの？
貴方が言ってるヘッジ対象として想定されるリスクって何？

マンション管理士の力を借りること、
管理会社を頼らないでマンション管理をすること、

目的と手段が入れ替わってるよと言われないためには「そもそも何がしたいのか」を明確にしないとな。そしてそのために何が現状足らないのかをだ。

[4871: 名無しさん]

>>4870 3183さん

重松がいいみたいですよ。

[4872: 評判気になるさん]

>>4870 3183さん

全部に決まってるでしょw
マンション管理士の活用は管理規約に書いてるあるよ。

[4873: 3183]

>>4842

「全部」とは？

管理会社に業務委託する場合でも委託仕様というものがある。その場その都度で、組合が困った時に何でもやらせるという関係性は有り得ない。委託管理の場合はほぼそれに近いとは言えるけどね。
マン管を相談役や支援者として位置付けるにあたっては、その管理組合において想定される課題というものが「普通は」ある。それが不確定な状態で顧問契約的な関係性を持つにしても、実際どういう時に役立っているのか、どんなことを相談しているのかという実態は必ずある筈だ。逆に無ければ、まさに委託費や顧問料のムダ使いというものだよ。俺はそこについて「例えばどんなことを？」と訊いてる。

標準管理規約第34条は、いわゆる「できる規定」だよね。マン管の介在を推奨している訳ではないし「するべきだ」と言ってる訳でもない。専門知識を有する者に援助を求める場面として、色々本をお読みの貴方としては何を想定しているのか、という質問。「全部だよ」では何の説明にもなっていないし、そういう提案を組合にしようにも、その説明の仕方では全然通らないだろう。

[4874: マンション掲示板さん]

>>4873 3183さん
なんか長文キモいね。
具体的な問題があるからマンション管理士に相談が来てるんだよ。あほ

[4875: マンション掲示板さん]

マンション管理士試験の出題範囲しってる？
民法から都市計画まで含んでるんだがw
自分で勉強しようね

[4876: マンション掲示板さん]

空きが多いから機械式駐車場を撤去したい、と言われても条例で一定台数の確保が必要とか、まー大阪市なら全戸数の半分以上の駐車場台数が必要みたいだが、なんとこれ、役人の裁量で負けてくれるらしいのよね。
ネット記事には載ってないよw

[4877: 匿名さん]

>>4876 マンション掲示板さん

その情報はどこで聞いたの?

[4878: 名無しさん]

>>4877 匿名さん
自分で調べたら？

[4879: 3183]

>>4874 マンション掲示板さん

「問題など無い」とは誰も言っていない。
あるからこそこの資格制度が創設されたんだからな。実際に君はどういう場面でマン管士に相談したのかと訊いている。答えないのは君はやっぱり「例の人」だということだろう。ここへきてハンドル名を変える芸当を覚えたのかな。

今度は唐突に駐車場の話を始めた様だが、附置義務の見直しは別に君だけが知ってるレアな話ではなく、もう10年以上前から都市部ではその必要性が議論されていて、既に実際の対策を各地の自治体が実施している。「役人の裁量」ってのをどういう意味で言ってるのか不明だが、なにも担当部署や担当者の個人的判断でこっそりやってることではないのだよ。実施してる行政では公式HPにも普通に掲載されてるだろw

[4880: 匿名さん]

マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいいだろう。
それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい。
必要なければ使わなければいいだろう。

[4881: 名無しさん]

>>4879 3183さん

さー？

[4882: 匿名さん]

>>4878 名無しさん

あんたが聞いたことをどうやって自分で調べるんだ？w

[4883: 口コミ知りたいさん]

>>4880 匿名さん

だよね。相談内容をぜんぶ書けと言われてもねw

[4884: 口コミ知りたいさん]

マンションを建設するときにマンションデベと行政が協議するけど、どんな条件かなんて公式ホームページに掲載してる自治体があったら教えてちょーだいw

[4885: 通りがかりさん]

>>4882 匿名さん
ネットで検索すればよかろうw

[4886: 匿名さん]

>>4885 通りがかりさん

つまり全部出鱈目な訳ね。俺が知り合いから聞いたと言い張ってるだけだからね。

[4887: eマンションさん]

>>4886 匿名さん
↑ネットに書いてないと信じられないあほ

[4888: 周辺住民さん]

>>4887あほ
あほの連発かあ。

[4889: 匿名さん]

>>4887 eマンションさん

いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。

[4890: 匿名さん2]

>>4889 匿名さん
>いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。
つまり、4889匿名さんが、4887に言っている事がデタラメなんだ。

[4891: 3183]

また程度の低い展開になっとるなあ・・・・・

＞マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいい
＞それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい
＞必要なければ使わなければいい

大雑把に言うだけならホントにその通りなんだけどさ。
じゃあ実際に「そうすりゃいい」ということで今すぐ委託管理をやめるんですか？って話なんだよ。
活用活用と便利な言葉みたいに言ってるけど、ちゃんとその活用場面をイメージできてるのかな？
簡単に言ってるが「理事会ではうまくできない」という状況すらあやふやだよね。
建物の維持管理上のトラブルやら住人の違反行為やら、何か問題があった時にはじめて相談先を探して、その都度解決の糸口を探るってことかい。随分のんびりした話だな。それ誰がやるの？
自分がやる訳じゃないからどうでもいい？

実際そんな相談なんてしたこと無い訳でしょ？　どんなことで困ってどんな相談をして、どういう着地をしたのかといくら訊いても答えないんだからな。知らないことはそりゃ答えられんだろう。管理士への相談依頼と管理会社との委託契約は、そもそも相反する話でもないのだよ。委託管理をする中で、管理会社からの提案を審議するためのセカンドオピニオンとして外部の管理士の見解を仰ぐ、という話ならまだ解るが、「管理会社との関係構築を否定するために」マンション管理士を引き合いに出すのはアホだねと。アホだといきなりハッキリ言っては失礼かなと思ったので、ひょっとしたら相応の考えがあっての発言かもと期待して遠回しに訊いてみたら、結局ホントにアホだと解ってしまうだけだった。

マンション管理士がその辺叩けばゾロゾロ見つかるとか思ってるだろ？
俺は「マンション管理士事務所」とやらに法的な定義など無いことを知ってるし、前にも指摘したことだが、相応の実務経験を有するマンション管理士を、全国10万件あるという管理組合が無理なく探し出して相談相手として位置付けるほどには畑が狭すぎることも知ってる。人数が全然足らんのだよ。首尾よく探し出し、選任できるのであれば御の字だが、そういうパターンを君が推奨するならせめて実例として「ウチはこうやってる」という話を披露してくれと言ってる。

大口を叩くヤツなら自身も資格ぐらいは持ってるんだろ？
だったらむしろ、その資格を使って金を稼ぐことの難しさだとか、資格さえあれば専門家として「すべての」管理上の課題に対応できる訳ではないことぐらい知ってる筈なんだけどな？
俺が知る限り、マンション管理士の資格保有者の大半はペーパーだよ（笑）未登録の合格者も相当な割合になるだろう。稼げないのに法定講習の受講に金がかかるだけだからね。

[4892: マンション掲示板さん]

行政法とか勉強してないとわからないと思うが
この条件を飲まないと建築確認しないとか嫌がらせがあるのよね。
だからなんでも法的根拠があるとは限らない。裁量行政は普通にありますよ。あほ

[4893: eマンションさん]

>>4891 3183さん
　　　　　↑誰も読まない文章の典型だね！あほ

[4894: 匿名さん]

>>4891 3183さん

君は、マンションを論じる前に病院で頭を診てもらいなさい。

[4895: 評判気になるさん]

>>4894 匿名さん
　　　　　↑なんの妄想だろうね。
行政手続法と判例を勉強しよう。

[4896: 3183]

この調子では今後も委託管理が主流だな。
管理会社が発注者を選ぶ時代が始まり、管理組合の民度を物差しにして格差が拡がっていくんだろう。レアケースとしてマニアックかつ有能な「万年理事」が半ば趣味的に仕切る自主管理物件が併存するのみ。

委託費のダンピングしか頭に無い者が荒らしてる自称自主管理物件は、適切に外注するセンスが退化しながらスラム化を辿ると。...そうすれば一周回って開発事業者や独立系管理会社がビジネスチャンスを拡げるのかもな。好きにやってろって感じだね。

[4897: 匿名さん]

>>4896 3183さん

分かったから早くいなくなってよ

[4898: 3183]

>>4897 匿名さん

君がいなくなる方が話が早いんじゃないか？
もうネタ切れなんだろ？

[4899: 匿名さん]

>>4898 3183さん

荒らしはどっかいけよ

[4900: 匿名さん2]

どうすれば自主管理が出来るか、書くつもりでいましたが、無駄ですね。
自主管理は遠い遠い夢の世界の話ですね。

[4901: 上位]

韓国の住宅管理士制度をマネしたらいいでしょう。いまのマンション管理士の上位資格として一級マンション管理士のみが第三者管理方式の管理組合から管理者を受任できるようにする。

[4902: 上位]

管理の在り方は10年以上前から議論しています。

[4903: 上位]

第三者監事制度とかね

[参考]
米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_researc...

ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/...

①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること
⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

[4904: 上位]

サービスレベルを下げて管理費を3割下げた、5割下げたなどと、10年前のネット記事をみて今ごろマネしようとしてるアホ
ガバナンスを整備しないとエレベーター保守を独立系に変えたところでおかしな見積もり出されて輪番理事会がいいなりになることがらわからんのか？あほ

[4905: 上位]

最近知ったのだが、管理組合を法人化すれば、公益法人法を準用して区分所有者代表訴訟が可能みたいだ。理事会に対して不作為による損害を管理組合に賠償するように求める訴えを区分所有者が提起できる。

[4906: 匿名さん]

>サービスレベルを下げて管理費を3割下げた、5割下げたなどと、10年前のネット記事

サービスレベル下げる事を値下げとは言わないよね。1200円のパスタランチセットをパスタ単品の1000円で値下げとは言わない。この時点で日本語がおかしいわけ。

管理費を3割カットというのもサービスを変えずに競争原理働かせて安い業者を見つけるから値下げという。管理費が3割下がると言うのも、分譲時の管理会社は競争原理が働いてない随意契約の抱き合わせ契約の結果だから、競争原理を働かせば3割下がるという事。それは今も昔も変わらない。昔は15000円が12000円になっていたのが、今は20000円が15000円になるということ。特にエレベーター保守のメーカー系は製造費の回収分も含まれているいびつな料金体系だから、同じサービスでの独立系に変えた場合の削減効果が大きいという事。

まあ、過去ログみても分かるが、荒らしはずっと同じ質問繰り返してデマの流し方や論法も全く一緒。

ころころHN変えて自作自演繰り返して荒らし行為を繰り返している奴がアホだけどな。

[4907: 通りがかりさん]

>>4906 匿名さん
　　　　　　↑誰も読まない文章の典型だね
成功例を語れないのは自分のマンションで相手にされないからw

[4908: 3183]

>>4906 匿名さん

＞サービスレベル下げる事を値下げとは言わないよね。1200円のパスタランチセットをパスタ単品の1000円で値下げとは言わない。この時点で日本語がおかしいわけ。

だけどアンチ君、現に君はずっとそう言ってる訳よ。
発注仕様を整えず出てきた内訳を確認することもなく、一番安い総額を出してきたとこに決めるのがお得だよと言うのだから。
1200円の筈のセットが俺様のオーダーなら1000円で頼めるラッキー☆と大喜びで、1200円払ってる他人をバカにしている傍ら自分だけサラダとスープを外されてることに気付かないと。

まあ、そもそも君はレストランでセットを注文するという行為自体が厭なんじゃないのか？　目に見えないスタッフにも報酬を与えることになる訳だし、混んでいる時間帯はスタッフが大勢への対応をせざるを得なくなる中でも代金は変わらんのだから。「多数兼任」をあれほど問題にしてたもんね。自宅で自炊しとけよ。それが一番君にとっては合理的。

[4909: マンコミュファンさん]

管理会社をデベ系から独立系に変える、
エレベーター保守をメーカー系から独立系に変える、
植栽管理を専門業者からシルバー人材センターに変える、
などは明らかにサービスレベルが落ちるんだけど
黒毛和牛もアメリカ産牛肉も同じ肉だ！と思うのねw
あほ

[4910: 匿名さん]

>自分だけサラダとスープを外されてることに気付かないと。

セット頼んで外れていたら、それは契約ではなく詐欺。
反論できないと、意味不明に犯罪を持ち出してトボけるしかできないのが情けないね。

値引きすると言って中身が謳っていたのと少ないもの出したらそれは犯罪。
安いところで買ったら犯罪に遭うって、相変わらず気が狂ってる言い草だな。

[4911: 匿名さん]

>>4909 マンコミュファンさん

サービスレベルが落ちるんじゃなくて、管理会社じゃなかったら、ダメなサービスであって欲しいってのはお前の完全な根拠のないただの願望だろうがよw

残念ながらどこも商売はちゃんと続けているし、独立系も年間売上を右肩上がりで伸ばしているよw

[4912: 匿名さん]

世の中は同じサービースや商品でも価格差があり、安く購入できればいいのは言うまでもないし企業も仕入れやコストを工夫して価格競争をやって顧客を得ようと努力している。

しかし、その現実を認めたら、管理会社のぼったくり商売が成り立たず、主張が破綻するから、「価格差と質は完全比例する」と言う企業の価格競争の論理や動機を完全否定しているんだから頭おかしいよ。HNをどんだけ変えようが、主張の根底がそこだから、いつもバレバレ。

つまり、ぼったくったら質が上がると言うのと同じこと言ってる。歌舞伎町で高い酒でも飲んでこいよ。お前には美味しく感じるぞw

[4913: eマンションさん]

>>4912 匿名さん
　　　　　↑ 成功例を語れないのは自分のマンションで相手にされないからw

[4914: 匿名さん]

>>4913 eマンションさん

成功例も何も、独立系使ってるところはもれなく、メーカー系より安いし
リプレイスしてるところも安いからリプレイスしてるんだよ。残念だったね。
成功例成功例って、独立系もエレベーター保守もシルバー人材もサービス使ってるところは安いし、契約は維持されているから独立系の会社も売上は右肩上がり。

あんたが都合悪い事実を認めたくないだけ。残念だったね。

[4915: 通りがかりさん]

>>4914 匿名さん
　　　　　↑自分のマンションの成功体験を語れないのは
自分のマンションの管理組合に相手にされないからだね。あほ

[4916: 通りがかりさん]

そもそも三井、住友とか財閥系デベのマンション買うような人はブランドを信頼しているんだよ。
歌舞伎町のぼったくりバーと三井、住友の看板を同じだと思うのはオタクだけw

[4917: 通りがかりさん]

どうして自分のマンションで相手にされないかと言うとネット記事みました！間違いない！とか理事会で言うからだよwあほ
他の人はオタクよりフロントを信じているんだ

[4918: 匿名さん]

>>4916 通りがかりさん

名前しか価値が無いってやっと認めたんだねw

[4919: マンション検討中さん]

>>4918 匿名さん
　　　　　↑値段なりの中身だと信頼しているだろう。少なくともネット記事を根拠に騒ぐオタクよりは信用されてるよ。

[4920: 匿名さん]

>>4919 マンション検討中さん

お前はただの妄想だろうがw

[4921: マンション検討中さん]

合人社と住友不動産建物サービスが同じだとオタクが理事会でいくら言ってもムダなのよ。住友不動産のフロントと独立系の元魚屋のフロントは違うんだよw.わかんないだろーけど(失笑)

[4922: マンコミュファンさん]

>>4920 匿名さん

安いところは相手にしないと住友不動産建物サービスが数百件の管理組合に解約通知を出したのは事実だが、オタクはしらないよね。恥ずかしいやつw

[4923: 匿名さん2]

アンチさん
形勢不利だけど、頑張ってください。

[4924: 匿名さん]

しかし、管理会社も良心はあるし、住民との付き合いも
あるからね。

[4925: 匿名さん]

管理会社が全て悪いことをしているんじゃないよ。

[4926: 匿名さん]

管理会社と理事会の関係うまくいけばいいのにね。

[4927: 匿名さん]

>>4921 マンション検討中さん

合人社と住友は具体的に何が違うんですか？

[4928: 検討板ユーザーさん]

そもそも、フロントが担当してる物件数が
デベ契約なら10件くらい
独立系なら20件以上、
同じサービスなわけがない。
給料は倍くらいデベ系がいいし、
独立系でまともな理事会支援なんかできるはずがない。

[4929: マンション検討中さん]

>>4927 匿名さん

財閥系はフロントが全員国公立大をでてるのに対して
独立系は近大とかいろいろ

[4930: 匿名さん]

>>4929 マンション検討中さん

ww　

ってか、それすら根拠ないだろ。
全部出鱈目のでまかせじゃん。

じゃあ、メーカー系のメンテ担当者は大卒な保証があるのか？

[4931: 3183]

>>4910 匿名さん

詐欺でも犯罪でも呼び方は任せるが、実際その通りでも君は気付かないだろ？って話をしてる。契約時に仕様を示さず、委託費を内訳で確認もしないのだから、他のテーブルにはサラダとスープが来ているということにも気付かないでしょと。1200円の「セット」の構成は？コーヒーが付いてるだけで君は納得しちゃううかも知れないよね？サラダとスープなら隣のテーブルを見れば判るが、委託契約の内容はそうもいかんだろ？ 仕様を把握していないとはそういうことなんだぞ？

[4932: 匿名さん]

>>4931 3183さん

全部、お前がそうあってほしいという願望の決めつけだろうが。仕様を示さずって、契約書も交わさないの？

１から１０まで言ってることおかしいな。
早く病院に行ったほうがいいよ。

[4933: 匿名さん]

工事の見積書には、材料や数量、仕様等が記載されているね。

[4934: 匿名さん]

>>4930 匿名さん

三井、住友の管理会社にどんな人が採用されてるか知らんのか？ネットでしらべろ、あほ

[4935: 匿名さん2]

HNが増えて、にぎやかになりましたね。
増えたのはHNだけかもしれませんが・・・。

＞4932 匿名さん
形勢不利です。
理論的な反論を期待しています。

[4936: 名無しさん]

>>4935 匿名さん2さん
自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4937: 匿名さん]

>>4936 名無しさん

自分の荒らし投稿が本気でネット記事より信ぴょう性あると思ってるの？w

[4938: 検討板ユーザーさん]

>>4937 匿名さん
オタクが信じるネット記事のことだ。あほ

[4939: 匿名さん]

>>4938 検討板ユーザーさん

もうどれだけHN変えようが、あんたの理屈なんてとっくに詰んでるよ。
もはやなにも言えないからフロントの学歴がいいからいいサービスのはずだってんだろ？気が狂ってるよw

[4940: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
財閥系デベが分譲するマンションと関係ないオタクにはわからないて思うよw

[4941: マンション掲示板さん]

>>4939 匿名さん
いま大阪市内でマンションは5000万するし、東京なら一億？
元魚屋の独立系管理会社フロントなんか相手にしたくないだろう。わからないと思うけどw

[4942: 検討板ユーザーさん]

>>4939 匿名さん

おたくさんは自分のマンションの理事会に無視されてる人なんだよ。
ネット記事は確かです！管理会社はぼったくりです！掲示板に書いてあるから間違いありません！とか言って理事会が取り合うわけがない。
だったらあなたが理事長やって下さい、と返されるのがオチ。
自分が理事長で契約を変更したら大したもんだが、自慢話しないのは度胸と能力がないからw

[4943: 3183]

今年ももうすぐ４分の３が終わるが、結局アンチ君は同じ場所から一歩も動いてないね。
他者の意見なんか勿論吸収してないし、かと言ってスレタイにある「問題提起」に対して実践を伴う提案もしていない。全体の９割を超える者が委託管理を選択しているという現実の中には、不本意ながらもそうしている者は含まれているだろうし、そういう者に具体的な改善手段を提案してやれば現況は変わるかも知れない。でもそれをやらないんだよな。何でなんだろう？？

自分の組合ではこういう問題があった。それをこういう方法で解決したのだ、あるいは解決に向けた検討・努力をしているところだという話を披露すれば、荒らしなんて一発で黙るだろうに。「誰も聞かない荒らしの長話」を、誰よりも気にせずにいられないのは他でもない自分自身なんじゃないのかね。荒らしなんか放っておいて自分の話をしなよ。マジで。リアクション芸人じゃないんだからｗ

[4944: 検討板ユーザーさん]

管理会社変更でもエレベーター保守会社変更でも、総会で騒いだら変わるんじゃなくてね、
理事会をまとめて総会議案書を理事会決議して
総会では反対意見に答えなきゃいけないのよ。
だから普通はマンション管理士事務所の他の同規模マンションとの比較とかの診断結果、提言を根拠にやるんだよ。セカンドオピニオンだね。そんな定石を全く知らないみたいだから荒らしに遊ばれるんだ。あほ

[4945: 匿名さん2]

皆さん、あんまりいじめたら可哀そうです。

[4946: 3183]

三菱地所がマンション「自主管理」を推す理由
https://toyokeizai.net/articles/-/361234

以前、アンチ勢が飛びついた「自主管理アプリ」にも言及する記事なんだが、この記事をちゃんと読むことができる者なら、管理会社は既に「発注者が選ぶ時代」から「選ばれる時代」へと変化しつつあることを感じ取れる筈。アプリにも出来ることと出来ないことがあるということにも触れている内容。
アンチとしては、元々儲けが出にくい業務分野での動きをあげつらって管理会社との関係性を破壊した後は、修繕工事における業者選定も組合が自力でやろうという発想なんだろうかね。それこそ足元を見てボラれないようにしないとな。

[4947: 匿名さん]

>>4946 3183さん

誰も読んでないのによく出鱈目ばかり書いていられるな。

[4948: マンコミュファンさん]

自主管理って出納と会計を自分たちでやるのかい？誰がやるの？理事長？会計担当理事？めんどくさいね

[4949: マンコミュファンさん]

自主管理って管理人を直接雇用するの？そんなことしたら管理人が住人より偉くなるよ。

[4950: 匿名さん]

>>4949 マンコミュファンさん

雇用された管理人が雇用した住人より偉い？

どこまで頭おかしいんだ？