ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4801: 評判気になるさん]

>>4800 匿名さん
うちはやりません、とか言わないの？

[4802: 匿名さん]

>>4801 評判気になるさん
自作自演はやめろって

[4803: 通りがかりさん]

>>4802 匿名さん
日ハウはまじで言うよ。世間知らずは黙っておこう。

[4804: 匿名さん]

>>4801 評判気になるさん

管理会社が何で断るの？それが仕事だろw
それか、ウチが手数料ハネられる業者じゃないと手伝いませんとか言えるのかよw 荒らしは失せろよ

[4805: マンコミュファンさん]

>>4804 匿名さん
管理委託契約の第三者の契約事務を知らない理事長はゴマンといる。
実際、質問スレのスレ主は理事長やってたくせに管理委託契約書の宅地建物取引主任者の条項を知らなかったw

[4806: マンコミュファンさん]

> 管理会社が何で断るの？それが仕事だろw
他社に発注するならうちは関与しません、という嫌がらせだよw
管理委託契約書の第三者の契約事務の条項を知らないと理事長は慌てて管理会社以外には発注しないだろう。

[4807: 匿名さん]

>>4806 マンコミュファンさん

他社って誰にとっての他社なの？

管理会社が斡旋している事業者も他社だろ。契約先をA社からB社に切り替えるのであって、自社から他社に切り替えるって話じゃないし

[4808: マンション検討中さん]

>>4807 匿名さん
自社が見積もり書持ってきた、という意味がわからんの？
理事会が管理会社抜きでネットで調べて業者探して、
その契約事務を管理会社にやれと言っても
最初はことわるだろうね。嫌がらせでw

[4809: 匿名さん]

＞理事会が管理会社抜きでネットで調べて業者探して、
その契約事務を管理会社にやれと言っても
最初はことわるだろうね。嫌がらせでw

普通は断らないよ。契約の事務作業が管理会社の仕事なんだからそれ放棄したら、なんで仕事をしないのとなる。管理会社斡旋の業者しか使いたがらなければ、ピンハネを疑われて、解約すらある。

[4810: 名無しさん]

>>4809 匿名さん
　　　　　↑そう言えばやる。管理委託契約の中身を知らずに
あー、そうなんですか？
と思う輪番理事はたくさんいるのよw

[4811: 名無しさん]

管理会社が代理店の火災保険が高いから変えたいと言えば、変更には総会決議がいります、とか言って阻止しようとするフロントもいるしね。一年契約が満了して次の一年の火災保険加入は理事長が単独でできますよ。総会決議はいらない、と言えばよくご存知ですね、とか言うわけでフロントは平気で嘘言うから勉強しないとダメだけど、そんな人あんまりいないのよね。

[4812: 匿名さん]

だから、高い見積り出たら独自で安い業者に問い合わせて話つけてあとの手続きは管理会社に引き継がせればいい。

荒らしは理事の僅かな手間のために、組合員全員が損しても構わないという意見らしいが。

[4813: 評判気になるさん]

>>4812 匿名さん
そもそも管理会社の見積もりを断って自分でやると知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。世間知らずだからわからないのだろう。

[4814: 評判気になるさん]

実際怪文書事件とか聞くけどね。全戸のポストに怪文書入れられたり。だから業者選定は慎重にやらないとダメだね。マンション管理新聞で公募するとかね。公募の広告は無料だ。

[4815: 匿名さん]

>>4813 評判気になるさん

管理会社の見積もりから大幅に安くなるなに反対するバカは貴方くらいでしょう。

管理会社がバックマージもらうのはokだが、大幅に安くなっても探してきた理事がバックマージンもらってるか分からないから、100%バックマージン貰ってる管理会社の方がいいならそうしたら？

[4816: 匿名さん2]

>荒らしは理事の僅かな手間のために、組合員全員が損しても構わないという意見らしいが。
こう言う人は、
＞管理委託契約書の第三者の契約事務の条項を知らない人や
＞フロントは平気で嘘言うから勉強しないとダメだけど、そんな人あんまりいないのよね。
＞知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。
こういう実態を分からないで、簡単に自主管理などというから、現実離れしているんだ。

[4817: デベにお勤めさん]

>>4816 匿名さん2さん

よくわからないんですが、バックマージンの噂って大抵は通常は相場より高い場合に納得できない人が、バックマージンをもらっているから高くなっているという噂を流すんですよね？　なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？

[4818: マンコミュファンさん]

>>4817 デベにお勤めさん
じゃあ自分でやってみたら？ネットで調べました。この業者にしましょう、とか理事会に持っていけばいいよ。

[4819: マンコミュファンさん]

管理会社に頼むメリットは管理会社が紹介した業者に問題起きたら管理委託契約の相見積もりを取るぞ！とか脅しが効くこと。専有部に入る消防設備点検とか高圧洗浄とかは絶対管理会社経由にしたほうがいいよ。よその見積もりとって値切るのはいいけど。物がなくなったり壊したり痴漢したとか言われたらたいへんだよ

[4820: 匿名さん]

>>4818 マンコミュファンさん

出た！3183さんの18番！
屁理屈すら言えなくなると君の組合で～ww

別に理事がネットで選んできた安い業者でも、管理会社は手続きやクレーム対応するのが仕事なんだが。元請けの業務委託や斡旋した業者以外、知らぬ存ぜぬが通るわけない。それこそバックマージンを疑われるぞ。一応取ってない建前なんだから。

いつも何もかもあんたは自分が言ってることすら論理矛盾があるんだよw

[4821: 検討板ユーザーさん]

>>4820 匿名さん
自分の会社と関係ない業者のトラブルで、管理会社がなんでクレーム対応するの？

[4822: 検討板ユーザーさん]

そんなお人よしのフロントいるかな？他の住人にあの人が紹介した業者さんでうちが推薦した業者さんは断られたんでよくわかりません、とか言われるだけ。

[4823: 匿名さん]

>>4821

管理物件が契約する業者で関係ないなんてよく言えるな

てか、なんで3183さんの本HNは今なんなの？

[4824: 匿名さん2]

>>4823 匿名さん
＞管理物件が契約する業者で関係ないなんてよく言えるな
管理委託契約には、管理組合が発注する業務の補助をするとしか書いてないと思うが、契約外の事を無償でしろと言う輩をクレーマーと言うんだよ。

管理費の未収を管理会社に弁償しろと言った強者がいたが、同列だな。

[4825: 匿名さん2]

>>4817 デベにお勤めさん
＞なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？
根拠のないデマを流す人は、どこにでもいます。
このスレにも、管理組合が直接発注すれば３割安くなると思い込んでいる人もいます。
管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。
本当は２万でできるのじゃないか？
そのように、疑心暗鬼する人がいれば、噂は流れるものです。

[4826: 匿名さん]

>>4824 匿名さん2さん

>管理委託契約には、管理組合が発注する業務の補助をする

自分でこう書いておいて、よく言えるな。理事が独自で見つけてきた業者との契約は
管理組合から発生する業務じゃないのかよw

>管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。
本当は２万でできるのじゃないか？

本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。誰がどう考えてもw それに値段下がってるのに、文句言う奴なんてほとんどいないし、ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw

だから、本HNはどれなの？早く答えてね。3183さん。

[4827: 匿名さん2]

>>4826 匿名さん
相変わらず、日本語の理解力が無い人だな。
＞本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。
そんな話はしていないよ。
噂を流す人の事を、例として書いているのに・・・。しっかり理解してね。
先ず、国語を勉強しましょう。

＞ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw
組合のために安く発注して、悪い噂を流される理事長の気持ち考えろよ。
無神経と言うか、〇ホと言うか、これだから、節約や自主管理が進まないんだ。

＞自分でこう書いておいて、よく言えるな。
管理組合が第三者に発注する業務の補助に、トラブル処理は入ってないよ。
発注業務の代行と、工事の立ち合いだよ。
管理委託契約書を読んだことはないのか？
ダメだこりゃ。

[4828: マンコミュファンさん]

輪番制理事会でやってると理事を経験した人がたくさんいて管理会社と仲がいいおばさんもいる。輪番制で自分が先に理事とか理事長やっていて自分たちのやり方がこのマンションのやり方みたいに言うおばさんがいるんだよ。そんで改革しようとすると、おばさんは理事長以外の理事の部屋に戸別訪問して、「変えないで！変えないで！」とか連呼して懇願するのよね。指示すれば言うことを聞く管理会社は敵ではない。本当の敵は守旧派の他の区分所有者だよ。

[4829: 匿名さん]

>>4827 匿名さん2さん
動機があるならともかく、安くなってるなら住民が責めたてる理由ない。

悪い噂流されるかもってあんたの憶測以外根拠ないだろ。

三万円を維持するならそっちの方が管理会社との癒着の噂ながされそうだが。

ＨＮをコロコロ変えて架空のおばさんの馬鹿話をだらだら書くような3183の妄言を信じる人の方が遥かに少ないでしょう。

[4830: 名無しさん]

>>4829 匿名さん
　　　　　↑世間を知らなさすぎるけど、
やりたい人いたらこいつと同じようにやればいい。
そうすればわかる。

[4831: 匿名さん]

>>4829 匿名さん
クレーム対応の話しは逃げるのか。

[4832: 3183]

>>4823 匿名さん

俺は今のところ一切発言してないぞ～
さっさと失せろと言うなら俺の影を追うのはやめたらどうだ？
また削除されたくなかったら同じことを繰り返しなさんな。
万一また匿名で書き込むことがあっても後で必ず種明かしをしてやっからよ。心配すんなw

[4833: 匿名さん2]

>>4829 匿名さん
話の流れを整理してやるよ。
これを全部読んでから返事しろよ。

4813 評判気になるさん
そもそも管理会社の見積もりを断って自分でやると知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。世間知らずだからわからないのだろう。

4816 匿名さん2
こういう実態を分からないで、簡単に自主管理などというから、現実離れしているんだ。

4817 デベにお勤めさん
よくわからないんですが、バックマージンの噂って大抵は通常は相場より高い場合に納得できない人が、バックマージンをもらっているから高くなっているという噂を流すんですよね？　なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？

4825 匿名さん2
根拠のないデマを流す人は、どこにでもいます。
このスレにも、管理組合が直接発注すれば３割安くなると思い込んでいる人もいます。
管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。
本当は２万でできるのじゃないか？
そのように、疑心暗鬼する人がいれば、噂は流れるものです。

4826 匿名さん
本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。誰がどう考えてもw それに値段下がってるのに、文句言う奴なんてほとんどいないし、ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw

4827 匿名さん2
噂を流す人の事を、例として書いているのに・・・。しっかり理解してね。
組合のために安く発注して、悪い噂を流される理事長の気持ち考えろよ

4829 匿名さん
動機があるならともかく、安くなってるなら住民が責めたてる理由ない。
悪い噂流されるかもってあんたの憶測以外根拠ないだろ。

[4834: 匿名さん]

よくそんな猿芝居恥ずかしげもなくできるなw

匿名さん2と3183が別人だと思う人いるかな？いくら口調変えたってそんな支離滅裂なこと言う人間が二人もいると思わせられると思うのがすごいよ。

嘘や自作自演ばかりでコロコロID変える奴の妄言はもう誰も読まないだろ。仲良いな。いつも揃って同じタイミングで全く同じ主張して本当に別人が書き込んでると思って貰えると考えてるところがすごいよw

[4835: 通りがかりさん]

>>4834 匿名さん
理事の部屋を戸別訪問して、変えないで！変えないで！と連呼して懇願するおばさんは区分所有者の奥さんで理事長(ダンナの代行のつもりだったかも)やってたおばさんだが、自分の代のとき、規約でペット禁止なのに、ペットの苦情が来たとき、理事会決定で、ペット一代限りオッケーの通知を全戸配布したんですよ。
その後、すでに猫を飼っていてその猫がベランダでおしっこして隣の部屋と悪臭で数年間トラブルになっていて被害者の人が警察に言うとか言い出したから、私の代のとき、弁護士名で以前の理事会のペット一代限りオッケーの通知は規約違反で無効、ペット飼育をやめるように通知を出したら出て行ってしまったw
管理会社が言うには理事長名で警告文書を出しても同じ区分所有者同士だと舐められてしまうから、弁護士から出さないとダメだと言うのよね。
実際出したら出て行ってしまったが、おばさんは自分が否定されたと思ったんだろう。因習をやめさせるのは容易ではない。特に100戸未満のマンションだと人材いないし感情でしかモノ言わないし、韓国みたいなものだ。あほ

[4836: 3183]

>>4834 匿名さん

自作自演ということにしないと反論が組み立てられないのも猿芝居以上に恥ずかしいと思うけどね。言ってることが同じ相手ならさっさと理路整然とやっつけなよ。

で、急に活気づいて一体何の話をしてるのやら、だな。自主管理なのか別の何かなのか知らんけど、目指す目標に少しは近付けそうかい？

[4837: 匿名さん]

>>4836 3183さん

いや、誰が見ても自作自演だしね。だいたい管理会社の肩もつ必要ないから。普通の人は。

いつまでこんなこと続けるの？他人の嫌がらせにせいを出してる人生ってどんな感じなの？

[4838: 3183]

>>4837 匿名さん

＞いつまでこんなこと続けるの？

その台詞、そっくりそのままお返しするよ。
「ボッタクリ管理会社は必要ない」と銘打っておきながら、委託管理をやめた後の代案については真面目に議論しようとせず、適任者がいるかどうかも判らない外部コンサルや「自分以外の組合員」に面倒なことを全て丸投げする論理で、現状大部分の管理組合で実施されている委託管理を口汚く批判しているだけの君がほんの少しでも今の態度を改めれば、俺のこのスレへの関わり方も少しは変わるかもな。

自分がどういう問題に直面し、どういう整理の仕方をして、どういう論理で組合員を説得し事態改善したのか（あるいは事態改善に努めているのか）。ここに至るまで君はなんにも説明してないじゃないか。委託管理をしている中で、管理費負担に不満を感じている人がいない筈もあるまい。金銭負担を重く感じながらも自力ではできないから何とか許容している人もいれば、許容しきれないと判断して完全自主管理を視野に入れた部分委託やリプレイスの検討を始めている人もいるだろう。『今は管理会社を頼るしかないが、その依存度を軽減しようという意識を持つ者』は、君が知らないだけで大勢いるのだよ。俺もそのひとりだ。そういう意見から「今は頼るしかない」というところだけ一方的に切り取って、「じゃあ言われるがままに金を払いつづければいい」「管理会社を庇うのは同じ穴の貉だからだ」と決めつけて、あろうことか全て同一人物による自作自演だと切り捨てるような君には、今いる管理組合に管理会社との関係を見直させることすら出来っこないのだよ。俺はそういう現実的な話をしているまでだ。

普通の人間は管理会社の肩を持たない、だと？
んなこたあ当たり前だろがｗ
俺も管理会社に払う金はビタ一文余計に出すつもりは無いし、委託業務の範囲でなら担当者を顎で使う。動きが悪ければ理事会や総会で吊るし上げることも辞さない。それでも、管理会社はいてくれなければ困るんだよ。

君だってそうだろう？　委託業務ひとつをとっても、理事が自ら見つけてきた業者との見積り比較で最終的にはそこに発注するにしても、対抗馬ありきのそのアイデアは管理会社がいなければ成り立たんだろう。契約事務だけ管理会社に「やっとけ」と指示を出すんだって？　それで委託者と受託者の間にあるべきエチケットが保たれるといいね。そう簡単に「うちはやりません」とは言われないだろうが、リプレイスを匂わせた途端にあっさり逃げられる可能性は大いにある。その時のためにも、今は何も無い「自力でやる方法論」をしっかり確立しておくんだな。

何度か言ってやったよね。例えば管理者の役割を理事長から切り離すと良いと言うのであれば規約変更を伴うから、先ずはその変更案ぐらいは提案してみたらどうだと。何でその程度のこともやらないの？ いざその時になれば誰かがやってくれるよ、ってか？w

[4839: 匿名さん]

わかったからどっか行けよ。嘘つきの自作自演ばかりする奴の書き込みなんて誰も読んでないから。

[4840: 3183]

>>4839 匿名さん

早く答えろと言ったかと思えばまたそれか。
呼ばれたから来てやったんだぜ？

長文を読む力が無いのか知らんけど、細かい議論からはそうやって逃げるヘタレさを先ずはどうにかするんだな。そのザマでは自主管理どころかアイミツ１本取ることもできまい。

[4841: 匿名さん]

分かったから、どっかいけ

[4842: 匿名さん2]

>>4835 通りがかりさん
面白いマンションですね。
管理会社は、損しない案件なら理事会に反対（指導）しないんですね。

でも、このおばさんが自主管理したらと思うと、ぞっとしますね。
管理会社もダメ、自主管理もダメ、まさに前門の虎後門の狼状態。

[4843: 匿名さん]

>>4842 匿名さん2さん

あんたの荒らし行為が1番ダメだからどっかいってよ

[4844: eマンションさん]

>>4842 匿名さん2さん
マンション管理士資格持ちの理事長で、フロントが毎年マンカンに落ちてる管理業務主任者なら指導なんかできないね。

[4845: 匿名さん2]

>>4843 匿名さん
腹一杯削除されたのに、懲りないんだね。

さて、何故自主管理や一部委託が進まないか、書いてみましょう。
すでに一部、回答も出ているのですが、理由は次のようなものです。
①　払った税金の使い道に国民が関心が薄いように、管理費の値上げは嫌だが
　　今払っている管理費の使い道には関心が薄い。
②　理事長が、管理会社の提示額が高いと思っても、それは組合全体の金額で
　　５０戸の管理組合で\10,000節約しても、個人別の節約は￥200に過ぎない。
③　管理費を節約しても、節約分は積立金に回されるから、全体では安くならない。
④　既出ですが、世の為人の為に管理組合で安い所を探しても、本当はもっと
　　安いんじゃないか、自分がピンハネするために変えたんじゃなjか、などど邪推
　　する人がいる。
⑤　人材がいない。　改革したい人と改革出来る人がマッチングしない。
　　このスレで、そのことが良くわかる。

では、どうすればいいのか？
それは、又後日。

[4846: eマンションさん]

100戸以上のマンションでは問題が起きないです。
30戸程度だと絶望的。
30から100戸のマンションは特定の理事長の頑張り次第です。
管理不全の中小規模マンションに行政が介入してるから、行政に任せたらいいでしょう。

[4847: eマンションさん]

管理組合の改革は社会運動です。小規模マンションで改革が難しいのは言い出しっぺの発起人の次が現れないんですよね。理事会では一人の意見は意味がない。
同調者が一人でもいないとどうにもなりません。
https://digitalcast.jp/v/12412/

[4848: 匿名さん]

>>4842 匿名さん2さん
おばさんが理事長のときになんで管理会社がペット禁止の指導しなかったかって言ってるの？
そのとき管理会社は管理業務主任者資格がないフロントを割り当てていました。重要事項説明は有資格者の課長が来てやってたみたい。それとおばさんは元ヤンキーの子だくさんでフロントの男を気に入ってたと思われますね。
私のときは営業成績1位って人が担当になりました。管理会社は相手に合わせてるだけですが、いまは新人の女の子がフロントみたい。昔のとびだせ青春に出てた斉藤とも子みたいな感じ。特別決議の票集め各戸に電話して一生懸命やってたみたいだし、斉藤とも子が担当なら管理委託費値上げしても理事会は反対しないかも。

[4849: 匿名さん]

理事なら改革は難しくないよ。肝は管理会社の多額の手数料がのったぼったくりの見積り提案をいかに排除するかです。正直、管理会社提案よりネットで調べられる業者の方が大抵安いのでそちらに頼む方がいいでしょう。あとはこのスレに常駐する荒らしの言ってることは全て出鱈目です。

[4850: 名無しさん]

>>4849 匿名さん
>あとはこのスレに常駐する荒らしの言ってることは全て出鱈目です。
また巨大ブーメラン飛び出した(笑)

[4851: 匿名さん]

いいからどっかいけよ

[4852: 検討板ユーザーさん]

>>4849 匿名さん
ネットで調べた安い業者に発注すればいいでしょ。私が責任を持ちます、と言えば理事会で反対はないだろうw

[4853: 検討板ユーザーさん]

私が理事長のときペット禁止なのに猫飼ってる部屋の隣から苦情きて内容証明出した話だけど、そのとき女性理事が私、直接言いましょうか？とか、監事が私、直接言ってあかんやないか！とか言いますわ！とか言ってたけど、下手したら刺されますからね。管理組合の問題は単に外注費を値切ることだけではなく、広範多岐に渡る。
普段あまり使わない階段に液体いり使用済みコンドーム落ちていたりいろいろ。ヒラの理事になれば改革は簡単なんだったら、どうやって解決するのか聞いてみたいね

[4854: 匿名さん]

>>4853 検討板ユーザーさん

ころころHN変えて荒らすような奴が何書いても読んでもらえないと思うよ。

[4855: 匿名さん]

荒らしてると言うやましい意識は少なくともあるからころころＨＮ変えるんだろうな。

[4856: 3183]

業務委託をする際、候補企業の選出と見積依頼を管理会社にやらせて、自分達も役員に「対抗馬」を探させて比較検証用の見積書を取得する。そこは別に良いと思うし誰も異論の無いところだと思うんだが、発注仕様を文書として残さず、何が何でもひたすら安い金額を提示してきたところに決めるのだとすれば、管理会社の役割は半減以下になるわな。
ずっと疑問に思ってるんだが、そういう考え方を実践するとして、管理会社への委託費がどれだけ低減するんだろう？ 見積書は自分達でも取るからその分は安くしてよ、という交渉をするのかね。役員の仕事が増えた分は相応に委託費が下がるだろうという理屈なら、まさにそこを具体的に「月額でどの項目がいくら下がる見込みだ」と言ってくれないと、多分総会はおろか理事会でも誰も話を聞いてくれないだろうな。
あるいは「オレ達だって見積依頼くらい自分でできるんだぞ」的な既成事実をコツコツ積み上げれば、いつかは委託管理そのものから脱却できるよという壮大な計画？
順調にいっても10年コースだな……。

[4857: eマンションさん]

>>4856 3183さん
見積もり依頼を自分でやっても委託料は下がらない。管理会社は、修繕の提案するのが仕事だし、別に見積もりとる事を強制されてるわけでもない。　
管理委託の契約書の中身確認してみたら？

[4858: 3183]

管理会社は統括的立場をとる以上、何処の馬の骨か判らない三ちゃん業者に現場をいじって欲しくは無い筈だ。紹介料という正当なお代を取るのと引き換えに、指示系統にがっちり組み込んだ委託業者に正しい仕事をさせ、その成果にも一定の責任を負う。変な業者を連れて来て下手をこかせたら最悪クビになる訳だよ。そこで生じる緊張感は組合にとっても意味がある。そう考える者は通常、管理会社のアテンドによる業務委託を良しとしてる筈なんだけどね。

注文住宅を作る時にもたまに聞くケースだが、外構や内装造作だけは自前で探してきた業者や身内に格安でやらせろと言って、本体工事業者と揉める施主がいる。やる分には構わないが完成した住宅そのものに瑕疵担保責任を負う立場がある中で、その別注業者は本体施工者の管理下に置く必要があり、当然そこには別途特別管理費が発生するのだという当たり前のことが「どんなに説明しても」解らない施主がいる訳だよ。ここにいるアンチの感覚もそれに近い。

住宅建設の場合は既存の請負契約が施工者の足枷になって最終的には折れざるを得ないことも多い様だが、マンション管理の場合はそうもいかんだろうな。「じゃあウチは撤退しますね」って、普通に言われる時代になりつつある。その時の怖さは想像力の無い只の破壊的アンチには解らんのだろう。

まあいいよ別に。理事会も独自で動いて見積でも何でも揃えればいい。本来やるべきことだからな。で、それで管理会社との関係性をどうにか変えていこうというアイデアなのか？が、昨日あたりのガチャガチャした対話からは何にも見えてこない。荒らしだ何だと言うばかりでな。
相手が荒らしだと言うのならちゃんと理詰めでやっつけりゃいいのに。逃げ回って暴言しか返さないようでは、その荒らしと立場が逆転しちまうぞ。

[4859: マンション検討中さん]

>>4857 さん

契約書を見るまでもなくその通りなんだが、
委託費の低減効果が無いことを理事会にやらせようとしてるってことは、アンチは「理事会ひいては組合員全体の意識が向上することに意義があるのであって、管理会社との委託関係自体は解消しようとは思っていない」ということなのかと気になってね。
どうも最近、アンチが唱える発想は管理会社との契約ありきでしか成り立っていないので。

[4860: 匿名さん]

>>4857 eマンションさん

3183も↑の4859もHNをころころ変える有名な荒らしだから相手しなくていいと思われ。

[4861: 検討板ユーザーさん]

設置工事を伴なうエアコンとか洗濯機はネット最安値の通販じゃなくてジョーシン店頭とかで買う方がいいよ。ジョーシンの制服の人が工事するから安心だよー。5年保証もあるし。

[4862: 検討板ユーザーさん]

独立系エレベーター保守会社って数十個あるセンサーのうち、ドア開閉状態のセンサーしか見てないらしいよ。
理由は意味がわからないから。
まー、定期点検で摩耗とかは目視するからいいのかもしれないけど、メーカー保守のままで値切るほうが望ましい。

[4863: 評判気になるさん]

>>4859 マンション検討中さん
自分が理事じゃないから言ってると思う。無責任な野党と同じなんだよー

[4864: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[4865: 検討板ユーザーさん]

輪番制理事会では無理だからマンション管理士と顧問契約して見積もり書出してもらうといいよ。
理事会の暇な理事がネットで最安値業者探してトラブルが起きた場合にはトラブル処理が難しいのよね。
管理組合は消費者ではないから役所が面倒みないのよ。
全日本マンション管理士協会に相談してみよう。

[4866: 検討板ユーザーさん]

全日本マンション管理士協会は会長の著書がベストセラーになっている。

[4867: 3183]

久々に出たなあ、コピペ送りの術……
それこそ誰が読むと思ってるんだろう？

[4868: 口コミ知りたいさん]

>>4858 3183さん
この投稿した人昔の管理侍みたいでキレがあってかっこいいね！
これが本質なんだけど、リスクヘッジは管理会社だけでなくて
マンション管理士の活用でも可能です。
Amazonのベストセラーの
マンション管理のトリセツ
読んでみてね。
著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。

[4869: 匿名さん2]

>>4866 検討板ユーザーさん
全日本マンション管理士協会の地方組織再編成の際のドロドロ劇を私は経験しました。
私の所属していた組織もドロドロでした。
よって、私はマンション管理士会を信用していません。
個人は、いい人も沢山います。
でもその人たちのほとんどは平会員で、権力欲がありません。
幹部は信用していません。
あくまでも、私が知っているマンション管理士会に対する、私の考えです。
そもそも、マンション管理士の内、管理士会に所属しているのは１割程度です。

＞4868 口コミ知りたいさん
＞マンション管理のトリセツ読んでみてね。
＞著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。
↓こんなこともありました。
https://mainichi.jp/articles/20190402/k00/00m/040/381000c

[4870: 3183]

>>4868 口コミ知りたいさん

...例えばマンション管理士に何を相談すんの？
貴方が言ってるヘッジ対象として想定されるリスクって何？

マンション管理士の力を借りること、
管理会社を頼らないでマンション管理をすること、

目的と手段が入れ替わってるよと言われないためには「そもそも何がしたいのか」を明確にしないとな。そしてそのために何が現状足らないのかをだ。

[4871: 名無しさん]

>>4870 3183さん

重松がいいみたいですよ。

[4872: 評判気になるさん]

>>4870 3183さん

全部に決まってるでしょw
マンション管理士の活用は管理規約に書いてるあるよ。

[4873: 3183]

>>4842

「全部」とは？

管理会社に業務委託する場合でも委託仕様というものがある。その場その都度で、組合が困った時に何でもやらせるという関係性は有り得ない。委託管理の場合はほぼそれに近いとは言えるけどね。
マン管を相談役や支援者として位置付けるにあたっては、その管理組合において想定される課題というものが「普通は」ある。それが不確定な状態で顧問契約的な関係性を持つにしても、実際どういう時に役立っているのか、どんなことを相談しているのかという実態は必ずある筈だ。逆に無ければ、まさに委託費や顧問料のムダ使いというものだよ。俺はそこについて「例えばどんなことを？」と訊いてる。

標準管理規約第34条は、いわゆる「できる規定」だよね。マン管の介在を推奨している訳ではないし「するべきだ」と言ってる訳でもない。専門知識を有する者に援助を求める場面として、色々本をお読みの貴方としては何を想定しているのか、という質問。「全部だよ」では何の説明にもなっていないし、そういう提案を組合にしようにも、その説明の仕方では全然通らないだろう。

[4874: マンション掲示板さん]

>>4873 3183さん
なんか長文キモいね。
具体的な問題があるからマンション管理士に相談が来てるんだよ。あほ

[4875: マンション掲示板さん]

マンション管理士試験の出題範囲しってる？
民法から都市計画まで含んでるんだがw
自分で勉強しようね

[4876: マンション掲示板さん]

空きが多いから機械式駐車場を撤去したい、と言われても条例で一定台数の確保が必要とか、まー大阪市なら全戸数の半分以上の駐車場台数が必要みたいだが、なんとこれ、役人の裁量で負けてくれるらしいのよね。
ネット記事には載ってないよw

[4877: 匿名さん]

>>4876 マンション掲示板さん

その情報はどこで聞いたの?

[4878: 名無しさん]

>>4877 匿名さん
自分で調べたら？

[4879: 3183]

>>4874 マンション掲示板さん

「問題など無い」とは誰も言っていない。
あるからこそこの資格制度が創設されたんだからな。実際に君はどういう場面でマン管士に相談したのかと訊いている。答えないのは君はやっぱり「例の人」だということだろう。ここへきてハンドル名を変える芸当を覚えたのかな。

今度は唐突に駐車場の話を始めた様だが、附置義務の見直しは別に君だけが知ってるレアな話ではなく、もう10年以上前から都市部ではその必要性が議論されていて、既に実際の対策を各地の自治体が実施している。「役人の裁量」ってのをどういう意味で言ってるのか不明だが、なにも担当部署や担当者の個人的判断でこっそりやってることではないのだよ。実施してる行政では公式HPにも普通に掲載されてるだろw

[4880: 匿名さん]

マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいいだろう。
それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい。
必要なければ使わなければいいだろう。

[4881: 名無しさん]

>>4879 3183さん

さー？

[4882: 匿名さん]

>>4878 名無しさん

あんたが聞いたことをどうやって自分で調べるんだ？w

[4883: 口コミ知りたいさん]

>>4880 匿名さん

だよね。相談内容をぜんぶ書けと言われてもねw

[4884: 口コミ知りたいさん]

マンションを建設するときにマンションデベと行政が協議するけど、どんな条件かなんて公式ホームページに掲載してる自治体があったら教えてちょーだいw

[4885: 通りがかりさん]

>>4882 匿名さん
ネットで検索すればよかろうw

[4886: 匿名さん]

>>4885 通りがかりさん

つまり全部出鱈目な訳ね。俺が知り合いから聞いたと言い張ってるだけだからね。

[4887: eマンションさん]

>>4886 匿名さん
↑ネットに書いてないと信じられないあほ

[4888: 周辺住民さん]

>>4887あほ
あほの連発かあ。

[4889: 匿名さん]

>>4887 eマンションさん

いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。

[4890: 匿名さん2]

>>4889 匿名さん
>いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。
つまり、4889匿名さんが、4887に言っている事がデタラメなんだ。

[4891: 3183]

また程度の低い展開になっとるなあ・・・・・

＞マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいい
＞それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい
＞必要なければ使わなければいい

大雑把に言うだけならホントにその通りなんだけどさ。
じゃあ実際に「そうすりゃいい」ということで今すぐ委託管理をやめるんですか？って話なんだよ。
活用活用と便利な言葉みたいに言ってるけど、ちゃんとその活用場面をイメージできてるのかな？
簡単に言ってるが「理事会ではうまくできない」という状況すらあやふやだよね。
建物の維持管理上のトラブルやら住人の違反行為やら、何か問題があった時にはじめて相談先を探して、その都度解決の糸口を探るってことかい。随分のんびりした話だな。それ誰がやるの？
自分がやる訳じゃないからどうでもいい？

実際そんな相談なんてしたこと無い訳でしょ？　どんなことで困ってどんな相談をして、どういう着地をしたのかといくら訊いても答えないんだからな。知らないことはそりゃ答えられんだろう。管理士への相談依頼と管理会社との委託契約は、そもそも相反する話でもないのだよ。委託管理をする中で、管理会社からの提案を審議するためのセカンドオピニオンとして外部の管理士の見解を仰ぐ、という話ならまだ解るが、「管理会社との関係構築を否定するために」マンション管理士を引き合いに出すのはアホだねと。アホだといきなりハッキリ言っては失礼かなと思ったので、ひょっとしたら相応の考えがあっての発言かもと期待して遠回しに訊いてみたら、結局ホントにアホだと解ってしまうだけだった。

マンション管理士がその辺叩けばゾロゾロ見つかるとか思ってるだろ？
俺は「マンション管理士事務所」とやらに法的な定義など無いことを知ってるし、前にも指摘したことだが、相応の実務経験を有するマンション管理士を、全国10万件あるという管理組合が無理なく探し出して相談相手として位置付けるほどには畑が狭すぎることも知ってる。人数が全然足らんのだよ。首尾よく探し出し、選任できるのであれば御の字だが、そういうパターンを君が推奨するならせめて実例として「ウチはこうやってる」という話を披露してくれと言ってる。

大口を叩くヤツなら自身も資格ぐらいは持ってるんだろ？
だったらむしろ、その資格を使って金を稼ぐことの難しさだとか、資格さえあれば専門家として「すべての」管理上の課題に対応できる訳ではないことぐらい知ってる筈なんだけどな？
俺が知る限り、マンション管理士の資格保有者の大半はペーパーだよ（笑）未登録の合格者も相当な割合になるだろう。稼げないのに法定講習の受講に金がかかるだけだからね。

[4892: マンション掲示板さん]

行政法とか勉強してないとわからないと思うが
この条件を飲まないと建築確認しないとか嫌がらせがあるのよね。
だからなんでも法的根拠があるとは限らない。裁量行政は普通にありますよ。あほ

[4893: eマンションさん]

>>4891 3183さん
　　　　　↑誰も読まない文章の典型だね！あほ

[4894: 匿名さん]

>>4891 3183さん

君は、マンションを論じる前に病院で頭を診てもらいなさい。

[4895: 評判気になるさん]

>>4894 匿名さん
　　　　　↑なんの妄想だろうね。
行政手続法と判例を勉強しよう。

[4896: 3183]

この調子では今後も委託管理が主流だな。
管理会社が発注者を選ぶ時代が始まり、管理組合の民度を物差しにして格差が拡がっていくんだろう。レアケースとしてマニアックかつ有能な「万年理事」が半ば趣味的に仕切る自主管理物件が併存するのみ。

委託費のダンピングしか頭に無い者が荒らしてる自称自主管理物件は、適切に外注するセンスが退化しながらスラム化を辿ると。...そうすれば一周回って開発事業者や独立系管理会社がビジネスチャンスを拡げるのかもな。好きにやってろって感じだね。

[4897: 匿名さん]

>>4896 3183さん

分かったから早くいなくなってよ

[4898: 3183]

>>4897 匿名さん

君がいなくなる方が話が早いんじゃないか？
もうネタ切れなんだろ？

[4899: 匿名さん]

>>4898 3183さん

荒らしはどっかいけよ

[4900: 匿名さん2]

どうすれば自主管理が出来るか、書くつもりでいましたが、無駄ですね。
自主管理は遠い遠い夢の世界の話ですね。