ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4772: 匿名さん]

>>4771 3183さん

自分で通報しろよ

[4777: 管理担当]

[NO.4773～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4778: 匿名さん]

「避雷針交換工事」でわかった「マンション管理会社に見積もりを素直に依頼してはいけない」ワケ
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...

管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。　

[4779: 業界長い人]

>>4778 匿名さん
酷くは無いよ。あんたがものを知らないから酷く見えるだけ。管理会社はなんでも屋だから管理組合に命令されりゃどんな形であれ見積もりは提出するよ。ただ馴染みの少ないジャンルは高額になるよ。わからないかな？寿司屋でビザ頼めば、当然出前になるわな、届いたビザに寿司屋の利益加えて出せば10000円取ってもおかしくない。この場合客は無理を承知で頼んでいる自覚はあるし、店には断る権利だってある。
だがな、管理組合と管理会社の関係性では、管理組合には管理会社に依頼した場合、何の分野が高額になるか考えもしないから出てきた見積書が気に食わないと文句になる。わかってないのは管理組合なんだよ。頼む先の選択くらい考えないとな。管理会社は見積もりできませんとはなかなか言いづらい。管理会社は自社が出せる金額でだす。仕入れ先が既に高額な場合もあるんだよ。今回の避雷針の取り替えはそういう位置付けだよ。そうそう数こなす工事じゃないから。

[4780: 匿名さん]

>>4778 匿名さん
＞管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...
には、そんなことは一言も書いてないよ。
捏造はだめでしょ。

[4781: 匿名さん]

>>4779 　業界長い人さん

また3183の新キャラか?

>>4780 匿名さん

>には、そんなことは一言も書いてないよ。
捏造はだめでしょ。

この書き込みに7分もかかっているんだ。頭悪いんだね。

正確には１４８０万、管理会社の協力業者であるB社の見積もりとして工事代金1,510万円、C社は1,550万円という相見積に対して直接、組合が探した見積もりは970万円だったわけだ。

まあ、すし屋と同じ感覚で500万以上ドブに捨てるのが３１８３の感覚だってこと。

3183さんのすし屋の感覚でなんでも契約してくれりゃあ商売人は楽でいいね。
高いとごねられたら「すし屋ならー」って言えば買ってくれるんだからね。

まあ318３のいう事もう誰も聞かないからまた別スレの嫌がらせに出かけているのかな?

[4782: 匿名さん]

>>4781 匿名さん
＞正確には１４８０万、管理会社の協力業者であるB社の見積もりとして工事代金1,510万円、C社は1,550万円という相見積に対して直接、組合が探した見積もりは970万円だったわけだ。
どっから拾ってきたネタだ？
自分に都合の良いネタなら全部真実なんだ。

[4783: 通りがかりさん]

>>4781 匿名さん
そこなんだ、やはり天才は着眼点が違うね。
寿司屋でビザは普通頼まない。でもどうしても食べたきゃ高い金払うなり手段はあるという例外なんだよね。ビザ食べたきゃピザ屋だろ普通、まぁ天才は「いや、コンビニにもある」とか言うのかな？要は管理組合も安価でやりたいなら、見積依頼先を考えろって話さ。相見積先としての管理会社なら腹も立たねぇだろ？単純な話さ、誰であれスマホ検索ぐらいできるだろ今時。

[4784: 匿名さん]

「避雷針交換工事」でわかった「マンション管理会社に見積もりを素直に依頼してはいけない」ワケ
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...

管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。　

[4791: 管理担当]

[No.4787～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4792: 匿名さん]

>>4785 匿名さん
匿名さんはあんただろ。

[4793: 3183]

誹謗中傷レスの削除を依頼して、その通りに実行された訳だけど、そうなると何も残らないスレだな。会話そのものが消滅してしまった。何について議論しているのかテーマが完全に見失われていたということだろう。

管理会社による搾取がある、それを回避しようというテーマなのであれば、搾取の事実と回避のアイデアを「具体的に」示さないとな。具体的に、できれば自身の経験則を基にと言われただけでホスト役が逆ギレしている様ではどうにもならん。

さて、また最初からやり直すのかね？
俺はどっちでもいいぞ。マンション管理がより良い方向に向かう議論なら乗るし、只の破壊論なら真っ向から否定して潰す。

[4794: 匿名さん2]

６０年前にはいわゆるマンション管理会社などというものはなくて、清掃会社や点検会社がデベロッパーから頼まれてやっていました。
当時、デベロッパーはマンション販売に比べて売り上げの少ない管理などは、問題にしていませんでした。

ところが、マンションが増えてくると、売り上げもバカにならないし、子会社に管理会社を持っていると、天下りに便利なので、管理会社を作るようになったのです。
それとともに自主管理マンションも減ってゆきました。

同時に、最初は副業だったマンション管理が、本業になって行く会社も現れました。
そんな状態の中から、〇人社のような、野心家も現れてきたのです。

最初は、事務管理費が十分にもらえて、工事や点検のピンハネなどはなくてもやって行けたのです。
時代の流れとともに、競争が激しくなり、金額が比較しやすい事務管理費を削り、ピンハネやキックバックで稼ぐことが当たり前になりました。

現状、
①　デべ系は全体に価格が高く、値引きに応じません。何もしなくてもマンションが建てば、
　　管理は増えるのですから、効率の悪い組合は相手にしません。
②　独立系大手は、システムはしっかりしていますが、うらの稼ぎは一番多くなります。
③　中小・零細は価格も安く、ピンハネも出来ないことが多いのですが、システムは弱く、
　　事故の際の補償能力もありません。
④　近年では、この状況に飽き足らず、大型マンションでは、専門家を何人も雇用し、
　　自主管理をする所が出てきました。

一部管理や自主管理は時代の要請なのです。
なのに、進みません。
何故なのかは、次回に書きます。

[4795: 匿名さん]

>>4793 3183さん

早く消え失せろ

[4796: マンコミュファンさん]

>>4794 匿名さん2さん
人材がいないでしょ

[4797: マンション検討中さん]

>>4784 匿名さん
理事長が自分で見積もりとってやるの？

[4798: 匿名さん]

>>4797 マンション検討中さん

金額による。１０万円以下の少額なら管理会社に任せてもいいが、高額なら理事メンバーで時間のある人に頼むほうがいい。そんな時間や手間がかかるものではないし。

[4799: マンション掲示板さん]

>>4798 匿名さん
契約事務は誰がやるの？

[4800: 匿名さん]

>>4799 マンション掲示板さん

管理会社がやるよ。安くやってくれると言ってる業者みつけたからここと契約しといてと言って終わり

[4801: 評判気になるさん]

>>4800 匿名さん
うちはやりません、とか言わないの？

[4802: 匿名さん]

>>4801 評判気になるさん
自作自演はやめろって

[4803: 通りがかりさん]

>>4802 匿名さん
日ハウはまじで言うよ。世間知らずは黙っておこう。

[4804: 匿名さん]

>>4801 評判気になるさん

管理会社が何で断るの？それが仕事だろw
それか、ウチが手数料ハネられる業者じゃないと手伝いませんとか言えるのかよw 荒らしは失せろよ

[4805: マンコミュファンさん]

>>4804 匿名さん
管理委託契約の第三者の契約事務を知らない理事長はゴマンといる。
実際、質問スレのスレ主は理事長やってたくせに管理委託契約書の宅地建物取引主任者の条項を知らなかったw

[4806: マンコミュファンさん]

> 管理会社が何で断るの？それが仕事だろw
他社に発注するならうちは関与しません、という嫌がらせだよw
管理委託契約書の第三者の契約事務の条項を知らないと理事長は慌てて管理会社以外には発注しないだろう。

[4807: 匿名さん]

>>4806 マンコミュファンさん

他社って誰にとっての他社なの？

管理会社が斡旋している事業者も他社だろ。契約先をA社からB社に切り替えるのであって、自社から他社に切り替えるって話じゃないし

[4808: マンション検討中さん]

>>4807 匿名さん
自社が見積もり書持ってきた、という意味がわからんの？
理事会が管理会社抜きでネットで調べて業者探して、
その契約事務を管理会社にやれと言っても
最初はことわるだろうね。嫌がらせでw

[4809: 匿名さん]

＞理事会が管理会社抜きでネットで調べて業者探して、
その契約事務を管理会社にやれと言っても
最初はことわるだろうね。嫌がらせでw

普通は断らないよ。契約の事務作業が管理会社の仕事なんだからそれ放棄したら、なんで仕事をしないのとなる。管理会社斡旋の業者しか使いたがらなければ、ピンハネを疑われて、解約すらある。

[4810: 名無しさん]

>>4809 匿名さん
　　　　　↑そう言えばやる。管理委託契約の中身を知らずに
あー、そうなんですか？
と思う輪番理事はたくさんいるのよw

[4811: 名無しさん]

管理会社が代理店の火災保険が高いから変えたいと言えば、変更には総会決議がいります、とか言って阻止しようとするフロントもいるしね。一年契約が満了して次の一年の火災保険加入は理事長が単独でできますよ。総会決議はいらない、と言えばよくご存知ですね、とか言うわけでフロントは平気で嘘言うから勉強しないとダメだけど、そんな人あんまりいないのよね。

[4812: 匿名さん]

だから、高い見積り出たら独自で安い業者に問い合わせて話つけてあとの手続きは管理会社に引き継がせればいい。

荒らしは理事の僅かな手間のために、組合員全員が損しても構わないという意見らしいが。

[4813: 評判気になるさん]

>>4812 匿名さん
そもそも管理会社の見積もりを断って自分でやると知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。世間知らずだからわからないのだろう。

[4814: 評判気になるさん]

実際怪文書事件とか聞くけどね。全戸のポストに怪文書入れられたり。だから業者選定は慎重にやらないとダメだね。マンション管理新聞で公募するとかね。公募の広告は無料だ。

[4815: 匿名さん]

>>4813 評判気になるさん

管理会社の見積もりから大幅に安くなるなに反対するバカは貴方くらいでしょう。

管理会社がバックマージもらうのはokだが、大幅に安くなっても探してきた理事がバックマージンもらってるか分からないから、100%バックマージン貰ってる管理会社の方がいいならそうしたら？

[4816: 匿名さん2]

>荒らしは理事の僅かな手間のために、組合員全員が損しても構わないという意見らしいが。
こう言う人は、
＞管理委託契約書の第三者の契約事務の条項を知らない人や
＞フロントは平気で嘘言うから勉強しないとダメだけど、そんな人あんまりいないのよね。
＞知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。
こういう実態を分からないで、簡単に自主管理などというから、現実離れしているんだ。

[4817: デベにお勤めさん]

>>4816 匿名さん2さん

よくわからないんですが、バックマージンの噂って大抵は通常は相場より高い場合に納得できない人が、バックマージンをもらっているから高くなっているという噂を流すんですよね？　なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？

[4818: マンコミュファンさん]

>>4817 デベにお勤めさん
じゃあ自分でやってみたら？ネットで調べました。この業者にしましょう、とか理事会に持っていけばいいよ。

[4819: マンコミュファンさん]

管理会社に頼むメリットは管理会社が紹介した業者に問題起きたら管理委託契約の相見積もりを取るぞ！とか脅しが効くこと。専有部に入る消防設備点検とか高圧洗浄とかは絶対管理会社経由にしたほうがいいよ。よその見積もりとって値切るのはいいけど。物がなくなったり壊したり痴漢したとか言われたらたいへんだよ

[4820: 匿名さん]

>>4818 マンコミュファンさん

出た！3183さんの18番！
屁理屈すら言えなくなると君の組合で～ww

別に理事がネットで選んできた安い業者でも、管理会社は手続きやクレーム対応するのが仕事なんだが。元請けの業務委託や斡旋した業者以外、知らぬ存ぜぬが通るわけない。それこそバックマージンを疑われるぞ。一応取ってない建前なんだから。

いつも何もかもあんたは自分が言ってることすら論理矛盾があるんだよw

[4821: 検討板ユーザーさん]

>>4820 匿名さん
自分の会社と関係ない業者のトラブルで、管理会社がなんでクレーム対応するの？