ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4751: 匿名さん]

>>4750 3183さん

荒らしの書き込み読んでる人いないと思うよ

[4752: 匿名さん]

>>4750 3183さん

なんで病院行かないんですか？
薬のめば多分楽になりますよ。

[4753: 匿名さん]

>>4740 3183さん

あんたコンサルスレでも、全く根拠のない誹謗中傷繰り返してるらしいな。書き込みの内容詳しく聞かれると何も答えられずトンズラってあんたがここで取る行動と全く一緒だしな

[4754: 匿名さん]

シマクン？

[4755: 3183]

>>4753 匿名さん

自分がやってる誹謗中傷まで俺に転嫁するかw
本来のテーマでまともに主張も反論も出来ないと、それしかすることが無いもんな。

コンサルスレとやらがどうした？
俺が知らん話をされても俺にはどうしようも無いので、管理者に指摘して如何様にもして貰えばいい。

委託管理をやめる方法論を早いとこ展開してくれ。ダメ出しのしようも無い理路整然とした内容なら、むしろ支持してやるから。

[4756: 匿名さん]

>>4755 3183さん

厄介者の精神異常者は早くどっか行けよ。
落書き帳にでも書いておけよ。

早く自分が障害者であることに気がついた方がいい。

質問です。３１８３さんは一生、人に迷惑をかけ続けるのが快感な人生を送りたいのか？

[4757: 匿名さん]

>>4755 3183さん

massgも重松もコンサルだからな。重松はあんたが嫌いで仕方がない減額コンサルだし、あんたが今までここで無茶苦茶なこと言って荒らしてきたけど、重松スレでも専有部を工事したとか、無茶苦茶な主張をした嵐がいたが、あんたと同じように、突っ込まれたらトンズラしてたよw

誰がどう見てもそんなキチガイはあんただけだよw行動パターンが全く一緒w

[4758: 匿名さん]

>>4755 3183さん

>自分がやってる誹謗中傷まで俺に転嫁するかw

管理費減額コンサルを推奨しているスレで、なんでそのコンサルを誹謗中傷するんだ？w　普通の人間は減額コンサルを荒らす動機なんてないよw

動機があるのは、唯一、このスレで粘着してマンション管理合理化議論を妨害してきたあんた以外、誰もいないよw

[4759: 3183]

>>4758 匿名さん

俺が減額コンサルを誹謗中傷したってのは？
該当するレスを教えて貰いたいぐらいだよ。

俺は自主管理も管理費削減も「やれるのならやればいい」というスタンスを貫いてる。私見として委託管理を支持するのはその方が合理的で、減額も仕様を保った上でやらないと只のコストダウンになるからであり、管理会社アンチ論を展開したいのなら減額コンサルの存在を示すだけでは片手落ちだよと言ってるまでだ。あくまで「このスレで」ね。

自作自演を疑うなら証拠を示すなり、管理者に通報するなりしてくれ。こちらは何も疚しいところは無いのでね。
先日敢えて匿名で投稿したのは、誰かさんが俺の名前にしか反応せず、正常な発言をしないからだよ。実際、匿名であれば口当たりの良さそうなレスにはちゃんと食いつくし、少しでも旗色が悪くなれば相手を俺と決めつけることがハッキリした。もはや俺個人を攻撃することしか頭にないんだろう。

自作自演なんて管理者がその気になればバレるのさ。君こそ気を付けた方が良くないか？

[4760: 匿名さん]

>>4759 さん

荒らしてるスレ名も出てそれにあんたが反応してるのにスレ名が分からないってんなら、一体あんたのレスってなんなんだよw そうやって誤魔化してトボケてばっかだから誰にも相手にされなくなったんだろ。


荒らしにマジレスする人はもういないかと。。

[4761: 匿名さん]

>>4759 3183さん

また重松スレ荒らしてたんだ。時間差くらい置かないとバレバレだよw

[4762: 匿名さん]

シマクン、ＢＳ君、もう止めなさい

[4763: 3183]

まあ勝手に言ってろ。
俺は今後もこのスレで無責任なアンチの詭弁を理詰めで否定し続けるまでだわ。
君も別に無理して俺を相手にしなくていいよ。会話はとっくに成立しなくなってるからな。

[4764: 匿名さん]

>>4763 3183さん

荒らし宣言するってすごいな。成立しないのなに書き込むってすごいな。少なくとも重松やmassgよりあんたの荒らし投稿を真に受ける人間なんていないだろ

[4765: 匿名さん]

荒らしにレスする方がもっと悪質な荒らし

[4766: 匿名さん]

この２日間で、これだけ誹謗中傷がありました。
小学生の発想と同じですね。
犯人は、誰かな？　小学生かな？
恥ずかしくないのかな？
恥の記録として残すために、削除依頼はしないようにしましょう。

>君は頭がイカれてるんだからマンションのこと考えないで自分の病気のこと考えていた方がいいよ。
>精神異常なんだからせめて人様に迷惑かけないように。
>実際には単なる引きこもりの精神疾患だと思う。他人が嫌がるのを想像するのが快感という人間だ。
>はい。あんたが荒らすせいで進まないからどっかいってください。
>なんで病院行かないんですか？
>薬のめば多分楽になりますよ。
>厄介者の精神異常者は早くどっか行けよ。
>早く自分が障害者であることに気がついた方がいい。
>質問です。３１８３さんは一生、人に迷惑をかけ続けるのが快感な人生を送りたいのか？
>誰がどう見てもそんなキチガイはあんただけだよw行動パターンが全く一緒w

[4767: 匿名さん]

シマクンとＢＳ君は書いた方？書かれた方？

[4768: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

匿名やHNには誹謗中傷は成立しないよ。考えなくてもわかるけど。
そもそも、あんたが自分自身の荒らし行為に対して批判されているんだろw

それとなんで3183に向けてのレスをまた匿名さんで書着込んだの？そんな誤魔化してばかりだから相手にされなくなったんだろ？

あんたは、実在する個人や団体に全くの嘘や出鱈目を書き込んで営業妨害をしているんだから。これは完全な誹謗中傷。

[4769: 3183]

>>4764 匿名さん

荒らし宣言？w

成立しないのは君との会話だけだよ。
ここを見てるのは君だけじゃないのだから、俺は普通に日本語が理解できる人のためにアンチを否定するだけのこと。

相手にしなくてもいいと当の俺が言ってるのに、君はまだ俺に用事でもあるのか？

[4770: 匿名さん]

>>4769 3183さん

ない。だから、さっさと消え失せてくれ

[4771: 3183]

>>4768 匿名さん
＞実在する個人や団体に全くの嘘や出鱈目を書き込んで営業妨害をしているんだから。これは完全な誹謗中傷。

そうだな。その通りだ。
許されざる行為だから今すぐ運営に通報した方がいいよ。
名前を晒されている当事者にも知らせた方がいい。

[4772: 匿名さん]

>>4771 3183さん

自分で通報しろよ

[4777: 管理担当]

[NO.4773～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4778: 匿名さん]

「避雷針交換工事」でわかった「マンション管理会社に見積もりを素直に依頼してはいけない」ワケ
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...

管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。　

[4779: 業界長い人]

>>4778 匿名さん
酷くは無いよ。あんたがものを知らないから酷く見えるだけ。管理会社はなんでも屋だから管理組合に命令されりゃどんな形であれ見積もりは提出するよ。ただ馴染みの少ないジャンルは高額になるよ。わからないかな？寿司屋でビザ頼めば、当然出前になるわな、届いたビザに寿司屋の利益加えて出せば10000円取ってもおかしくない。この場合客は無理を承知で頼んでいる自覚はあるし、店には断る権利だってある。
だがな、管理組合と管理会社の関係性では、管理組合には管理会社に依頼した場合、何の分野が高額になるか考えもしないから出てきた見積書が気に食わないと文句になる。わかってないのは管理組合なんだよ。頼む先の選択くらい考えないとな。管理会社は見積もりできませんとはなかなか言いづらい。管理会社は自社が出せる金額でだす。仕入れ先が既に高額な場合もあるんだよ。今回の避雷針の取り替えはそういう位置付けだよ。そうそう数こなす工事じゃないから。

[4780: 匿名さん]

>>4778 匿名さん
＞管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...
には、そんなことは一言も書いてないよ。
捏造はだめでしょ。

[4781: 匿名さん]

>>4779 　業界長い人さん

また3183の新キャラか?

>>4780 匿名さん

>には、そんなことは一言も書いてないよ。
捏造はだめでしょ。

この書き込みに7分もかかっているんだ。頭悪いんだね。

正確には１４８０万、管理会社の協力業者であるB社の見積もりとして工事代金1,510万円、C社は1,550万円という相見積に対して直接、組合が探した見積もりは970万円だったわけだ。

まあ、すし屋と同じ感覚で500万以上ドブに捨てるのが３１８３の感覚だってこと。

3183さんのすし屋の感覚でなんでも契約してくれりゃあ商売人は楽でいいね。
高いとごねられたら「すし屋ならー」って言えば買ってくれるんだからね。

まあ318３のいう事もう誰も聞かないからまた別スレの嫌がらせに出かけているのかな?

[4782: 匿名さん]

>>4781 匿名さん
＞正確には１４８０万、管理会社の協力業者であるB社の見積もりとして工事代金1,510万円、C社は1,550万円という相見積に対して直接、組合が探した見積もりは970万円だったわけだ。
どっから拾ってきたネタだ？
自分に都合の良いネタなら全部真実なんだ。

[4783: 通りがかりさん]

>>4781 匿名さん
そこなんだ、やはり天才は着眼点が違うね。
寿司屋でビザは普通頼まない。でもどうしても食べたきゃ高い金払うなり手段はあるという例外なんだよね。ビザ食べたきゃピザ屋だろ普通、まぁ天才は「いや、コンビニにもある」とか言うのかな？要は管理組合も安価でやりたいなら、見積依頼先を考えろって話さ。相見積先としての管理会社なら腹も立たねぇだろ？単純な話さ、誰であれスマホ検索ぐらいできるだろ今時。

[4784: 匿名さん]

「避雷針交換工事」でわかった「マンション管理会社に見積もりを素直に依頼してはいけない」ワケ
https://news.yahoo.co.jp/articles/34477287fbaafb0cff173b51e20e8b78fee7...

管理会社経由だと１５００万円で業者を組合が探してきたら１０００万円。酷いね。　

[4791: 管理担当]

[No.4787～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4792: 匿名さん]

>>4785 匿名さん
匿名さんはあんただろ。

[4793: 3183]

誹謗中傷レスの削除を依頼して、その通りに実行された訳だけど、そうなると何も残らないスレだな。会話そのものが消滅してしまった。何について議論しているのかテーマが完全に見失われていたということだろう。

管理会社による搾取がある、それを回避しようというテーマなのであれば、搾取の事実と回避のアイデアを「具体的に」示さないとな。具体的に、できれば自身の経験則を基にと言われただけでホスト役が逆ギレしている様ではどうにもならん。

さて、また最初からやり直すのかね？
俺はどっちでもいいぞ。マンション管理がより良い方向に向かう議論なら乗るし、只の破壊論なら真っ向から否定して潰す。

[4794: 匿名さん2]

６０年前にはいわゆるマンション管理会社などというものはなくて、清掃会社や点検会社がデベロッパーから頼まれてやっていました。
当時、デベロッパーはマンション販売に比べて売り上げの少ない管理などは、問題にしていませんでした。

ところが、マンションが増えてくると、売り上げもバカにならないし、子会社に管理会社を持っていると、天下りに便利なので、管理会社を作るようになったのです。
それとともに自主管理マンションも減ってゆきました。

同時に、最初は副業だったマンション管理が、本業になって行く会社も現れました。
そんな状態の中から、〇人社のような、野心家も現れてきたのです。

最初は、事務管理費が十分にもらえて、工事や点検のピンハネなどはなくてもやって行けたのです。
時代の流れとともに、競争が激しくなり、金額が比較しやすい事務管理費を削り、ピンハネやキックバックで稼ぐことが当たり前になりました。

現状、
①　デべ系は全体に価格が高く、値引きに応じません。何もしなくてもマンションが建てば、
　　管理は増えるのですから、効率の悪い組合は相手にしません。
②　独立系大手は、システムはしっかりしていますが、うらの稼ぎは一番多くなります。
③　中小・零細は価格も安く、ピンハネも出来ないことが多いのですが、システムは弱く、
　　事故の際の補償能力もありません。
④　近年では、この状況に飽き足らず、大型マンションでは、専門家を何人も雇用し、
　　自主管理をする所が出てきました。

一部管理や自主管理は時代の要請なのです。
なのに、進みません。
何故なのかは、次回に書きます。

[4795: 匿名さん]

>>4793 3183さん

早く消え失せろ

[4796: マンコミュファンさん]

>>4794 匿名さん2さん
人材がいないでしょ

[4797: マンション検討中さん]

>>4784 匿名さん
理事長が自分で見積もりとってやるの？

[4798: 匿名さん]

>>4797 マンション検討中さん

金額による。１０万円以下の少額なら管理会社に任せてもいいが、高額なら理事メンバーで時間のある人に頼むほうがいい。そんな時間や手間がかかるものではないし。

[4799: マンション掲示板さん]

>>4798 匿名さん
契約事務は誰がやるの？

[4800: 匿名さん]

>>4799 マンション掲示板さん

管理会社がやるよ。安くやってくれると言ってる業者みつけたからここと契約しといてと言って終わり