ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4701: 匿名さん]

>>4700 3183さん

あんたがこう書いたんだろw

>「去年と同じにやってね」では、品質確保は難しいよ。

>平日、〇時から〇時までに行う。
剪定した樹木の片づけと、その後の清掃を行う

これを口頭で言ってはダメで仕様書にしないと仕事受けないとか、そんな殿様商売があるんだなw

相変わらず現実離れしたことしか言わないか羅もう来なくていいよ。自作自演も粗すぎだし。

[4702: 3183]

>>4701 匿名さん
＞あんたがこう書いたんだろw

君はどうしても自作自演ありきでしか俺に物申すことができないから致し方ないが、どう言われたとて俺はそれ書いてないのでね。

仕様書を作らせるにしても「去年と同じで」と指示するのなら同じことじゃないのかと。>>4699はそういう意味だよな？ では改めて訊くが、やはり君んとこは口頭のみでそういう見積支持を出しているということだろう。「仕様書など要らない」と嗤うのだから。だとすれば、発注仕様が変わろうが変わるまいが選定経緯として同条件で見積依頼がされたという証拠が何も残らないじゃないか。

結果的に選定された業者は確かに一番安い金額で見積もりを出してきた。しかしそれは口頭の見積依頼を都合よく解釈した結果、別の業者が計上した何らかの費用を考慮していなかっただけだとしたら？ その業者をネットで拾って来た役員と昵懇の間柄じゃないのかと一般組合員から突き上げられたら、君は今みたいな調子で乱暴に黙らせようとするんだ？
ならば助言だけど、次からは依頼先企業名と日付を入れた見積依頼書ぐらいは作りなよ。それこそムダな労力と余計なリスクを避けるためにも。それぐらいなら、業務内容がシンプルに書ける業務に限っては理事でも自作できるだろう。問題はそれ以外のケースだけどね。

ところで、「毎回同じ仕様書で業務発注すること」がまるでおかしなことみたいに言われた気がするんだが、俺が今まで見て来た年度単位の顧問契約やコンサル契約は、特別な事情が無ければ仕様書の内容は業務期間以外は同じだよ。君がやるやる言う割に一向に輪郭が定まらない「マンション管理士への委託」って、普通にやるとしたらそういう形の契約になる筈だけど、これも口頭のみで委託内容を伝えるのかね。
俺は匿名２さんとは違って「昨年と同じで」というオーダーでも、それ自体は問題無いと思ってるよ。記録を残さない君のやり方が大問題だと言ってる。業務内容がたった２～３行しか書かれていない仕様書や見積依頼書が毎回同じもので作られているに過ぎなくても、君のデタラメなやり方とは根本的な違いがある。

さて、整理しようよ。
【管理会社アンチの見解】
１）外部への業務発注の際に見積比較のための業者選定は組合役員が自力で行なう
２）具体的方法としてはネット検索→管理会社からの紹介は中抜きがあるためNG
３）見積依頼書や仕様書で発注業務を文書化する必要は無い
４）発注条件が口頭でしか伝えられていない中で、提示額が最も低い企業を無条件で選定する

…そりゃさぞかし安く上がるだろうなw
で、何度も言ってるがそのポリシーでどういう実績を重ねているのか、自慢話でもいいから「実例として」レクチャーして頂きたい。みんな聞きたがってるよ。

それにしても、二度と来るなと言いながらこうも熱心に食い下がられてはなあ。また長くなっちゃった。アンチ君が最後まで集中して読めたかが不安だw

[4703: 匿名さん]

わかった。荒らす目的の人はもう来なくていいよ。

[4704: 匿名さん]

>>4703 匿名さん
キミは何が目的なの？
情報交換するでもなく、ピンハネを明確に示しもせず、回避策や代替手段を提案する訳でもない。
なんのためにいるの？

[4705: 匿名さん]

いいからどっか行けよ。

[4706: 匿名さん2]

>>4701 匿名さん
＞これを口頭で言ってはダメで仕様書にしないと仕事受けないとか、そんな殿様商売があるんだなw
仕事は受けるよ。
条件なしの仕事と同じだから。
条件付けてないと困るのはあんたの方で、業者は一向に困らない。

何か言われても、そんな話は聞いていませんで、終わり。
次依頼しないぞと言われれば、それで結構ですで、終わり。

[4707: 3183]

>>4703 匿名さん

逃げずに答えろと言っておきながら反論に窮すると「どっか行け」かいw
相変わらずカラッポだな。

[4708: 匿名さん]

反論したからじゃなくて、意味不明な書き込み繰り返して荒らしてるからだろ。
自分が異常者だと言うことを理解した方がいいよ。自分が異常者なことに自分は
気がつかないい揉んだけど、荒らして他人が困ってるのを想像すると幸せなんだろ？
頭おかしいから。

[4709: 3183]

業務委託の手続きである「見積依頼」についてせっかく話題になったんだから、管理会社と決別する前提とされてる「マンション管理士との契約」についてでも提案したらどうだろう？

選定基準については「マンション管理士かつ一級建築士であること」とか「マンション管理士としての実務経験５年以上」とかいう、なかなか無茶なことがアンチ側から主張されてはいるが、そういう方針でいくと言うなら基準に謳えばいい。そうしないと候補者を絞ることすらできない。誰かしら心当たりがあり、そこに特命でというならそれも結構だが、どのみち契約をまくのなら業務内容は文書として明確にしなければならず、組合内での稟議上も委託費の算定において根拠となる「業務仕様」は必要になる。「知り合いのマン管士に口頭で仕事を頼みました」「特に成果品の提出はされていませんが、結果は見れば判りますよね？」では通らない。

議論するなら、その「業務仕様」をどういう項目で整理するのか、そこに記載されるべき「業務内容」は具体的にどういう記載になるのか。手始めにそのあたりからきちんとまとめることをお勧めするよ。管理会社に委託するよりずっとそっちの方がいいよと明言する者であれば、既に少なくとも頭の中にはアイデアとしてある筈なんだけどね。それをここに箇条書きで示せば、荒らしになど蹴散らされることの無い正常な議論がちゃんと始まるだろうに。

[4710: 匿名さん]

>>4709 3183さん

落書きは落書き帳にお願いします。

[4711: 3183]

>>4710 匿名さん

落書きをしているつもりはないのでやめないよ。
落書きを上書きできるような実のある情報提示をすれば、俺とて自然に黙るさ。俺が何も言わないとアンチ君が時折「3183召喚呪文」を当てこすりみたいに唱えるばかりで、他は何もしないんだもんな。

そのうちアンチ君向けのtodoリストも作ってやるよ。
管理会社とサヨナラするための。親切だろ？

[4712: 匿名さん]

>>4711 3183さん

とっとと出て行けよ

[4713: 匿名さん]

>>4711 3183さん

あたらこちらのスレで荒らし行為繰り返してるみたいだな。
文体や反応があんたそのものだからバレバレだよ。

[4714: 匿名さん]

上から目線勘違い小規模マンション管理組合の多さに辟易します。
10数戸しかなく、設備点検は全て組合直契約。清掃と会計業務のみ。
各種工事は管理組合指定業者にて見積取得の上直接発注。見積取得と工事立会いのみ行えとの事。
それでいて上から目線で、「お前ら管理ほしいんだろ？」という感覚で依頼してくる。見積もり期日も短いし、説明とプレゼンに何度も来いと要求してくる。
全てお断りしてます。
そういうマンションこそ管理会社は不要でしょう。自主管理したらどうですか？と提案しています。

[4715: 匿名さん]

>>4714 匿名さん
組合直契約の何が悪いのか教えて。
見積取得と立ち会いは契約に入っているんでしょう？利益が取れないなら撤退すればいいだけ。

[4716: デベにお勤めさん]

>>4714 匿名さん
＞自主管理したらどうですか？と提案しています。
良いこと言うね。
絶対に自主管理にすべきです。
最近は自主管理用のアプリも出ているし、一昔前とは通信環境が大きく進歩しています。
自主管理にすると理事長の負担が大きくなると誤解されているが、管理会社とのしがらみもなくなり、精神的な負担はグッと楽になりますよ。
兎に角、資産の繰越金が増え、使い道に困るほどになります。
管理会社にぼったくられた分、余剰金が増えますからね。

[4717: 匿名さん]

小規模マンションで理事会が機能しているなら、自主管理の方がいいでしょうね。
委託管理だと、どうしても管理会社の一定程度の利鞘の分だけ割高になるしね。ただでさえ小規模はエレベーター保守費など戸あたりが高くなってしまうから、本来不必要でシロアリ寄生虫である管理会社は排除すべきかと。

[4718: 3183]

>>4715 匿名さん

「利益が取れないなら撤退すればいい」ってｗ　「全てお断りしてます」と書いてあるじゃんか。
タダ働きを要求してくる発注者気取りは元から相手にされてないのだよ。
非常識なヤカラが無茶なことを言ってくる、それは比較的小規模なマンションに多いという貴重な経験則。
今後こういう「受注者側からの仕分け」はどんどん増えるよということでもあるだろう。
でも、アンチ君としては別に困らないよね？

管理会社を信用してないんでしょ？　利益をとらせるのもイヤなんだよね？
だったら自主管理をしなさいよという、何度も指摘されている至極当たり前の論理かと。
都合の良いところだけツマミ食いする様な浅ましい真似はしなさんなと。実際今後はできなくなるから。

[4719: 匿名さん]

>>4718 3183さん

他のスレでmassgの荒らしをやったりあんた忙しいなw
バレバレだよ

[4720: 匿名さん2]

自主管理すべきという投稿が続いていますね。
至極当然のことで、誰も反対しません。

ずっと、できるのか？という話をしてきたんだけど、どっかに行っちゃいましたね。
初心に帰って、
どうすればできるの？
本当にできるの？

[4721: デベにお勤めさん]

>>4720 匿名さん2さん
君たちMASSGのBS君やSM君でもできるのに出来ないわけがないでしょ？
もしかして、2級建築士や管理業務主任者資格が最高資格とでも勘違いしてるのじゃないの？
だから万年マン管士不合格者なんだ。
親を怨むより、自分達の勘違いを反省すべきだな。

[4722: 3183]

お～い
また何の話が始まるんだよ。性懲りも無く個人攻撃か？
俺を犯人グループに巻き込もうとしたってシロがクロにはならんぞ。どうもアンチ組は複数いるっぽいが、アンチ同士で潰し合いでもしたいのかな。

一体これの何処が情報交換だ？
自主管理は出来るよと世に啓蒙したいんじゃないのかよ。
それすらも無く、先ずは委託契約をやめればいいってか。
それならそれで自分がやってみせろっての。

[4723: 名無しさん]

>>4722 3183さん

早くどっかいけよ。マンションのことより自分の人生心配したら？荒らしくんよ。精神異常なんだからせめて人様に迷惑かけないように。あんたの1から10まで出鱈目な書き込みなんてもう読んでる人いないだろ。

[4724: 3183]

>>4723 名無しさん
他人様を名指しで誹謗中傷してる輩がどの口で言うのかね。
管理会社と手を切ろうと言う者に「自主管理の難しさ」を認識させて他の組合員を失敗に巻き込ませないようにしようとしているのに、場を荒らして邪魔をしているのは君の方だろう。

無理なく自主管理にシフト出来ると言うなら具体的手順と、それが正しく成立している証拠として君自身が実践した実例を示せと言ってる。至極合理的な要求だろ？ 答えるのも簡単な筈だよな。

答えられなきゃ個人攻撃、特定企業の誹謗中傷かい。
「管理組合員の利益を守るため」的な崇高な理念は何処へやら、だな。

[4725: 匿名さん]

>>4724 3183さん

いろんなスレで個人攻撃して、このスレで他人の邪魔ばかり。虚しい人生だな

[4726: 匿名さん]

>>4724 3183さん

早くアク禁になりますように

[4727: 匿名さん]

MASSGのBS君やシマクンは荒らしですか？

[4728: 匿名さん]

>>4727 匿名さん
荒らしはお前らだよ
ピンハネをされないために何か提案できないのか？
それともピンハネはないと認めたのか？
逃げずに答えてみろ

[4729: 匿名さん]

>>4728 匿名さん

荒らしの相手なんて誰もしないよ。残念。君は頭がイカれてるんだからマンションのこと考えないで自分の病気のこと考えていた方がいいよ。

[4730: 3183]

賛同してくれない意見は全て自作自演扱い。
むしろそこをあげつらう発言しかしていない。
これでは情報交換なんてしようがないね。
アンチの皆さんで馴れ合うのがこのスレの趣旨かな？
たった5％しかいない少数派として大勢を覆すのは夢のまた夢だな。
何なら細かいことは考えず「取り敢えず」管理業務委託契約を解約してみたら？ もしかしたら多少は金額を下げて食い下がって来てくれるかもよ。

[4731: 評判気になるさん]

>>4730 3183さん
＞賛同してくれない意見は全て自作自演扱い
残念なことに、この管理スレッドの一般参加者はごくわずか。
賛同するしないも、自作自演ができる方でないと難しい。
そういう自作自演も、24時間365日この管理スレッドで働いているMASSGのプロの皆さんなら簡単なことだ。
管理業協会からいくらお手当てを貰っているの？
ショボいお手当てでショボい妾稼業、男として情けないな。

[4732: 匿名さん]

この駄スレの削除依頼してみた。
荒す事しか脳のない奴や、誹謗中傷、独善的な決め付けしかできない奴によってスレ趣旨のそぐわない発言ばかり。

ゴミスレは捨てるに限る

[4733: 匿名さん]

>>4732 匿名さん

3183ただ一人がゴミスレにしているだけだけどね。
この人は自作自演を上のスレですでに白状しているしね。
わざわざ来る目的を色々考えた。最初は管理業協会の回し者かと思ったけど、あまりにも言っていることがトンチンカンだしね。

実際には単なる引きこもりの精神疾患だと思う。他人が嫌がるのを想像するのが快感という人間だ。それがたまたまここの掲示板だったというだけ。普通、意見が合わないだけならほっとくからね。まあ意見というか、全部結論ありきのこじつけだから、論理破綻しているけどね。

[4734: 匿名さん2]

う～ん。
結局、自主管理については、
＞君たちMASSGのBS君やSM君でもできるのに出来ないわけがないでしょ？
という結論で、
①マンション管理士に依頼する
から、一歩も進展がなかった。

こうすれば、自主管理する事が出来るという話が、少しは進むかと思ったが、残念な結果でした。

[4735: 匿名さん]

>>4734 匿名さん2さん

はい。あんたが荒らすせいで進まないからどっかいってください。

[4736: 匿名さん]

>>4734 匿名さん2さん
残念というか想像どおりだよね。

自主管理できないと思っている人達からは理事会の資料作成、議事録作成、管理人の雇用や修繕工事の仕様書作成などいろいろできない理由が挙げられる。
一方で自主管理できると言ってる人達からは支援アプリがある、誰でも出来る以外の意見がなく、具体的な方法については一切挙げられない。

住民のほとんどが休日を自由に過ごしたいと思っているのに、誰でも出来るというだけで一体誰がやりたいと思うのだろうか。

[4737: 匿名さん]

>>4735 匿名さん
何が進むの？
何を議論したいの？

[4738: 匿名さん2]

>>4735 匿名さん
＞はい。あんたが荒らすせいで進まないからどっかいってください。
はい。どっか行くから、どうぞ進めて下さい。

[4739: 3183]

>>4737 匿名さん

[4740: 3183]

>>4737 匿名さん

空打ちしちまった。

何がもヘチマもないだろ……
もはや君がここで何がしたいのかも解らなくなってる中で
管理会社なんていらない！という意見を認めさせたいのなら、
俺たちみたいな委託管理肯定者に「なるほどね」と言わせるだけの
具体的提案をしなきゃ話が進まないよ、ってことだろうが。
ボールは君が持ってんだよ。
投げも蹴りもせず、ボール持ったまま棒立ちでギャーギャー喚いてないで
主張したいことに納得感のある肉付けをして場を回していけと。
そう言われてるのが解らんのか？

さっさと終わりにするのもアリだぞ。
リプレイスの可能性もあるし、やっぱり管理会社はいた方がいいです。
業務発注も組合運営も自力でやる方法を他人に説明出来ないから委託契約を自分も渋々続けますと。
そう言えば終了だろう。

出来もしないくせにやるやる詐欺を何時までも続けなさんなってことだ。

[4741: 匿名さん]

気の小さい組合員の合意は取れても実行力は必ず
とん挫する。
８９３に絡まれてショボムのでは無理だよ。
俺などはなりすましの元理事長が毎晩絡んできて
やかましいので今夜くれば叩きのめしてやろうと
待ち構えたら計算はぴたりと当たった。
よって文句を言う前に警棒でおしりをたたきのめ
したら歯向かったので関節技でひねりを入れたら
悲鳴を上げて逃げた。
以後私と会うときは最敬礼してたち去るようになった。すべて計算ずくで行動できる訓練をしておくのが自主
管理の管理者は必要だよ。
うちなどは管理会社が８９３に甘いものだから相当数
の入居が認められる。本物は分別を心得ているので怖くないがなりすましには気を遣う。

[4742: 匿名さん]

>>4740 3183さん
アンカーの先よく確認してから言ってね

[4743: 匿名さん]

3183早く消えてくれないかな

[4744: 匿名さん]

>>4733 匿名さん
＞あまりにも言っていることがトンチンカンだしね。
それは仕方ない。
MASSGのメンバーはレベルが低い。
碌な資格もないのにマンションコンサルタントだと威張っている。

[4745: 匿名さん]

別所君は木造2階建てしか管理できないのに、自称、大型マンションのコンサルタントだと威張っている。
必死に頑張っている姿を見ると、憐れみさえ感じる。
おいおい、何か勘違いしてないかと。

[4746: 匿名さん]

別所君は木造2階建てしか管理できない？

[4747: 匿名さん]

>>4734 匿名さん2さん
レベルの低いあんたが仕切っても仕切れる案件ではない。
何か、勘違いしてないか。
他の投稿者も、あんたと同じように24時間365日パソコンの前で居座っているとでも勘違いしてないか。

[4748: 匿名さん]

レベルが低いんじゃなくて、ただの荒らしだから。都合が悪いことは全部無視して同じ内容の荒らし投稿をひたすら繰り返すだけ。

[4749: 3183]

>>4742 匿名さん
間違えてたわ
匿名２さんゴメンね。

そのまんまアンチ君に転送しますわ。
「議論」を進めたいそうだから存分にどうぞ。

[4750: 3183]

>>4744
>>4745

君が特定の人物や企業とガチで争う覚悟なら俺の関知するところではないが、曲がりなりにも組織化して「管理業務委託費の適正化」を謳ってる相手と、従来通りの委託契約を肯定し「自主管理など安易に選択するとヤケドするよ」と言ってる俺のことはちゃんと区別した方がいいよ。向いてる方角はむしろ真逆なんだから。アンチ君はそれすらも理解していないだけでね。

君がやってる誹謗中傷行為に俺が巻き込まれることは無い。実際やってるヤツが、いざ本当に話が拗れた時に問題にされるだけだよ。