ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4631: 匿名さん]

批判する者は必ずいる。
反対者がいれば説得できる書き込みをすればいい。
文章能力の問題かな。

[4632: 匿名さん]

>>4630 匿名さん2さん

どこまでも気が合うんだなw
猿芝居はいいから二度とこなくていいよ。

[4633: 匿名さん]

自主管理で大切なことは理事長に負担をかけないことだ。
管理会社の時よりも楽できる自主管理体制なら長続きすること間違いない。
相談役となる管理者の腕の見せ所だ。

[4634: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

管理会社はシロアリ

[4635: 匿名さん]

管理会社に管理を委託するより自主管理の方が楽という
その発想が理解できない。

[4636: 匿名さん]

>>4635 匿名さん

まだ2日もたってないぞ

[4637: 匿名さん]

マンション管理の相談相手は、何の資格も持たないフロントよりも、マンション管理士の国家資格を持ったマンション管理士と相談するのが本来の姿だ。
勿論、マンション管理士の資格だけでは知識不足や経験不足の所もある。
しかし、管理会社の何の資格も持たないフロントや管理業務主任者に比べれば、マンション管理に関する知識においては数段の差がある。
マンション管理士等の資格を持った管理者を相談相手の自主管理は、管理会社を相談相手にするよりも数段上の的を得たマンション管理をすることができる。
その場合、理事長、管理者、専門業者の三者の役割分担が重要になってくる。
その役割分担の一例を図表にしてみた。
参考にしてほしい。

[4638: 匿名さん]

>>4637 匿名さん

資格云々より、ちゃんと市場で比較検討し、管理会社を挟まないで見積もりを取ることが重要です

[4639: 匿名さん]

>>4638 匿名さん
万年マン管士不合格者からすれば、資格云々を言われると困るもんね。
頼む側からすれば、マン管士程度の知識もないアホな人間に何も頼む気はしない。
アホだからいつまでたっても万年マン管士不合格者なんだからね。
資格って相手を見極めるには絶好の判断材料ですね。
べっしょクンもシマクンもショボい資格しか持っていないからね。

[4641: 匿名さん]

マン管士を気にしすぎ。

[4642: 匿名さん]

自主管理のマンションはあるにはあるけどめちゃくちゃな
管理がされてるんだろうな。

[4643: 匿名さん]

>>4642 匿名さん

復活早すぎるよ

[4644: 匿名さん]

何の復活。

[4645: 匿名さん]

全国には自主管理しているマンションはごく稀だがあるにはあるらしい。
天然記念物かも。

[4646: 匿名さん]

自主管理論者は撤退したのかな。

[4647: 匿名さん]

自主管理のほうがいいといっても耳をかさないじゃないですか。

[4648: 匿名さん]

別所君や島君相手のレベルの低い議論は時間の無駄。

[4649: 匿名さん]

>>4468さん
だったらここにはこなくていい。

[4650: 匿名さん]

3183は匿名さんになったのか。。

[4651: 匿名さん]

３１８３とか古いレスのことをいうなよ。
何かわからないじゃないか。

[4652: 匿名さん]

>>3183さん
匿名だよ。

[4653: 匿名さん]

>しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権（×物件）で

そりゃそうだろう（笑）
全体の95％程度が委託管理物件なんだから。
データを持っているなら比較して見せてくれ。分母を自主管理と委託管理とで分類し、それぞれにおける「横領が表面化した件数」を分子とした不正発生率を。只の感覚論で言いたいなら、それこそ自主管理の方が組合役員の不正は表面化し難いんじゃないのか？普通の管理組合なら総会の時ぐらいしか一般組合員は会計の実情を知る機会は無いのであって、管理組合という第三者の眼が無ければ管理費口座からの金の出入りにチェックが入ることも無い。くれぐれも言っとくが、これに反論するためだけに「管理会社の入れ知恵で役員が横領をはたらくことが多い」なんて大それたことを安易に言うもんじゃないぜ。根拠を示さなければならなくなるよ。言うだけ言って焦げ付いたらどうせ逃げるのだろうけど。

[4654: 管理担当]

[No.4640と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[4655: 匿名さん]

管理会社とは仲良くしないとね。

[4656: 匿名さん]

もう荒らしは匿名さんだけで活動するのかな？

[4657: 匿名さん]

どちらにしても、誹謗中傷や単なる批判ばだめです。

[4658: 匿名さん]

管理会社には工事の時、見積もり業者を紹介してもらわねば
なりません。
常日頃からコミュニケづくりが大切です。

[4659: 匿名さん]

>>4658 匿名さん

それは、管理会社が自社のバックオフィスや社用車の維持費を捻出するために、管理会社が紹介料をもらえる会社を使ってあげないと管理会社が可哀想だからですか？

管理組合が独自で見つけた業者だと管理会社へキックバックが行かず、かわいそうだからですか？

[4660: 匿名さん]

通常の簡単な工事に関しては管理会社で十分でしょう。
それとも１０萬円ぐらいの工事でも相見積もりを取る業者を
自分たちで選びますか。

[4661: 匿名さん]

>>4660 匿名さん
＞自分たちで選びますか。
当然でしょ。
管理会社には数社見積もりを取らせ、組合側でも見積もりを取る。
最終決定は組合が決断し、管理組合はその支援だけ。
管理会社には支援業務しかお願いしていないからね。

[4662: 匿名さん]

訂正　管理組合はその支援だけ。→管理会社はその支援だけ。

[4663: 匿名さん]

>>4660 匿名さん

十万円以上なら、組合の方で見積りとった方がいいと言うことですね。

[4664: 匿名さん]

>>4661 匿名さん
> 当然でしょ。

自分たちで候補に挙げる業者と管理会社に提案させる業者、数で言うと大体どのくらいの比率のイメージですか？

[4665: 匿名さん]

>>4664さん
理事が工事業者をえらべるんだったら、全て理事で
選べばいいでしょう。やる気があればそれぐらい簡単に
探せますよ。相手は商売ですから仕事をまっていますからね。
ネットで検索すればすぐ見つかります。

[4666: 匿名さん]

管理会社で頼めば、理事の負担が若干、楽になるのと引き換えに、全組合員が管理会社の中抜き分だけ損をすることになるます。数万円の業務じゃ大したことないですが、数百万の工事ならそれだけ中抜きの総額が増します。

[4667: 匿名さん]

>>4665 匿名さん

仮に委託金額100万円の修繕工事だとして、貴方の組合では通常何社ぐらいから見積もりを取りますか？
仕様書も理事が作っているのでしょうか。

[4668: 匿名さん]

>>4667 匿名さん

マンションの工事で仕様書が必要な工事って殆ど無いと思いますよ。具体的に何を想定してますか？

[4669: 匿名さん]

>>4667 匿名さん
あなたが聞いた人に具体的な事は答えられない。マンションの管理を全く知らないんだから。

自主管理をしたことも、どんなものかも知らないのに自主管理がいいと言うくらい囓ったこともないんだから。

[4670: 匿名さん]

>>4669 匿名さん
分かったような口をきいてお前はどうなんだ。
自主管理の経験あるのかよ。

[4671: 匿名さん]

>>4670 匿名さん
教えて欲しければ態度を改めなさい。

[4672: 匿名さん]

>>4671 匿名さん
ペテン師にか？

[4673: 匿名さん]

>>4667 匿名さん

貴方の組合では
貴方の組合では
貴方の組合では

また分かりやすい3183さんの口癖ですね。

つまり4669も自作自演の3183さんの書き込み。有名な荒らしで、言ってることも意味不明だから皆さん相手してはいけませんよ。

[4674: 匿名さん]

何かを管理会社に依頼するということは、全て中抜きされているということ。
少額なら手間を考えて管理会社に丸投げしてもいいが、ある程度の金額だと組合自ら業者を見つけてきた方がいい。賢い組合はそうしている。

[4675: 匿名さん]

>>4668 匿名さん

仕様書なしでどうやって仕事を頼むのですか？
100万の工事なら確かに発注書だけで済むかも知れませんが、数千万単位の工事ではそうもいかないでしょう。工事ではなく調査業務もです。それも理事が作るのでしょうか。それとも金額によっては管理会社に任せるのですか？

[4676: 匿名さん]

>>4675 匿名さん

普通は大体の予算と目的を伝えれば業者が何パターンかの見積もりを作るよ。
仕様書がないからって客商売断っててどうやって商売やるのさw

数千万って大規模修繕のこと？大規模修繕と１０００万円以下の小修繕は全く違うぞw
一体、何を話したいんだ、君は

自分で仕様書を聞いておきながら、肝心の想定する工事を答えられないって、自分で言い出したことすら答えられないのは相変わらず3183さんクオリティーですなw

[4677: 匿名さん]

>仕様書なしでどうやって仕事を頼むのですか？
>100万の工事なら確かに発注書だけで済むかも知れませんが、

まず、２行で自分で真逆のこと書いてるんだから、せめて頭の中で整理して書き込んだら？w

[4678: マンション検討中さん]

>>4674 匿名さん
管理会社は保証してるんだよ。あほ

[4679: 匿名さん]

>>4678 マンション検討中さん

今度はこのHNで行くのか？

直接契約の部分は保証なんてないよw
委託管理の部分で、保証が必要なシーンって何？
その保証に対する価格に根拠あるの？適正なラインってあるの？

どうせ答えられないんだろうが。

[4680: 匿名さん]

まずは自分が整理しろよ。
何の話しをしていて、何が起きているのか。
管理会社憎しで何も見えてない。自主管理どころか、マンション管理の経験を半年でも積めば自分の愚かさを理解できるぞ。