ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[451: >]

>どこがどう矛盾しているのか説明もできないみたいだ。

管理組合（理事空き）が無知だから、管理会社にぼられる
　→管理組合（理事会）が勉強して、自主管理を行えばよい。

管理組合（理事会）が勉強して、知識を得られたら、適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと

無知な状態で自主管理を行えば、最悪な状況になるし、無知じゃなければ、別に自主管理を行う必要性もなくなるってこと。

というか、ご近所さんのいうような一流大学の人が多くすむマンションでは自主管理なんてしないよ。管理費の少しの値上げより、時間（手間）のほうがよほど大事だから。つまり無知じゃない人は、自主管理はしないってこと。

[452: ご近所さん]

＞451 >
君用に特別枠で説明してあげる。
君のほしいものが管理会社を通すと1000円で買える。
君がほしいものの流通ルートを勉強し、管理会社を通さないと500円で買えることを発見した。
つまり、君は流通ルートを勉強することで知恵がついたわけだ。
＞適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと
管理会社を通した場合の適正価格は1000円でも、管理会社を通さない場合の適正価格は500円だ。
既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな？
1，管理会社を通した適正価格1000円を払ってほしいものを手に入れる。
2，勉強して学んだ流通ルートを使い、管理会社抜きで500円を払ってほしいものを手に入れる。
答えはAFOでない限り決まってくる。

[453: >]

>ご近所さん

安ければよいという考えかたがすごい危険ですね
メンテナンスや修繕など安いだけの業者（安かろう悪かろう）は大量にある。それを避けるための知識をつける手間（時間）をお金換算したら、手間のほうが高いと思う人が多いというだけ。

そしてそれだけの知識があるなら、きちんと管理会社と交渉できるから、適正な手数料程度の上乗せで対応してもらえるってこと。理解した？

＞既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな？
管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。

[454: ご近所さん]

＞管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。
個人事業主って可哀そうだね。
仕事がなければ給料さえもらえない。
暇すぎてどこで油を売るかもわからなくなっている。
こんな掲示板で油を売って顧客を取り込もうなんて、まさにAFOの鏡だね。

[455: >]

>＞管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
>お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。

また矛盾していますね
手数料が100円で赤字になるということは、それだけの手間がかかる作業ということです。最終的にいくらになるかは、交渉次第ですが、理事たちの手間を時給換算した場合に、どっちが安くなるかだけだと思いますよ。

あなたのいう3流大学での安月給の管理会社ですら赤字になるくらいの手間が、自主管理ならかかっているというこですね

つまり、一流大学出が多いマンションだと管理会社がよいという結論になるのでしょうね。

[456: 匿名さん]

その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。

[457: >]

>その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。

違うよ。結局、適正価格が分からななら、自主管理は無理という話。
安かろう悪かろう業者にひっかかって終わる

適正価格がわかるなら、手間かお金かの選択になり、給料の高い人は手間を時給換算したら高くつくので、管理会社のほうが安いという話。

[458: ご近所さん]

＞455 >
管理会社も大変だ。
君みたいな他人が納得できるような説明能力なく、ただ屁理屈こいて自己満足しているような社員に給料を出さなければならないからね。
500円のものが1000円になってもおかしくない。
君の場合は個人事業主だから自業自得か。
このスレで精いっぱい屁理屈こいて頑張ってくれ。
努力の跡に何か残るかもしれないよ。

[459: ご近所くん]

>>458 ご近所さん
植栽とかはシルバー人材センターに頼むと安いよ

[460: ご近所くん]

中間マージャンは搾取ピンハネではなくて保険料です。丸投げしても契約の当事者は元請けだから契約履行責任がありますからね。下請けの責任は元請けが負います。みずほ銀行がシステムトラブルを下請けの日立のせいにしているが、みずほ銀行の評判がおちるだけ。

[461: 匿名さん]

適正価格もなにも相見積取れば済む話。悪い業者に引っかかればまた変えれば済むが、管理会社なら悪くても言い逃れされて、我慢せざるを得ない場合が多い。

てか、何で何回も論破された同じ質問繰り返すの？自主管理だと必ず悪い業者に引っかかる根拠って何？管理会社の方が二時請けになるから、自社の利益のために安かろう悪かろうの業者使われるんだが。

[462: 匿名さん]

とういか、メンテナンス業者などでも健全な業者の適正価格を知るのが一番難しいのだけど。ここの人は安ければいいとみたいな感じになっているけど、それは一番やってはいけない（何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている）。

それができるなら、契約、支払い、確認などの手間だけを適正な手数料で管理会社に丸投げするのが一番いいと思うけど。

[463: 匿名さん]

>>462

>ここの人は安ければいいとみたいな感じになっているけど、それは一番やってはいけない（何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている）。

「安ければいい」って書いている箇所はどこですか？

管理会社の価値に見合わない中抜きは不要と言ってるだけですが?

なんで上でさんざん同じこと指摘されてるのに、同じデマを繰り返して流す理由はなんですか?

[464: 匿名さん]

>（何もせずお金だけとっていくメンテナンス業者なんて多数ある。これが一番ぼられている）。

これ、管理会社のことでは?w

[465: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

[466: ご近所くん]

>>465 匿名さん
会計は基幹事務だからマンション管理適正化法の規定により管理会社しかできません。

[467: 匿名さん]

うちには、管理会社と何等の関係があると思しき人間が２名長年修繕委員をやっていて、理事会にも常時顔を出し管理会社の持って来る修繕案件を片っ端から飲むように理事会を誘導している。所有者も管理会社の持って来る話なら、２，３割高くても確かなものと思い込んでいる。しかし当方が役員になった時ある案件で相見積もりを取ってみたら倍額だった。これを見せると管理会社は半額にして来た。しかしそれに至るまでには物凄い抵抗があり、他の役員からも積極的な支援は無かった。そもそも何も知らない人間は管理会社や修繕委員の方がまともではないのか、という先入観を持っている。本来、管理会社は何も分からないマンション管理の素人に適正管理を誘導することにより利益をもたらす行動をとり、その利益の一部を料金として受け取るべきなのに、ボッタクリ行為、ピンハネ行為が常態化している。制度設計の不備の問題、私が去れば元の木阿弥、と思った。巷では老後２０００万円問題なんて騒いでるけど、試算したら、一生手放さなかったとすると、一戸当たり数百万円の差となった。所有者も素人だからといってア・ソ・コ・マ・デ無関心でいられるというのが理解できない。これではつけこまれ放題になる。

[468: 匿名さん]

今や管理会社は中抜き会社ではない。修繕費が倍額になるボッタクリ業者だ。
国交省の役人は接待でもされてるんじゃないか、と疑いたくなる。
消費者庁も出て来いよ。管理会社は、今や羊牧場の柵の中に放たれた狼だ。
制度設計を根本から見直せって言いたいね。

[469: 匿名さん]

466さん

会計は管理会社以外しかできないのではなく、管理会社は受託先の会計業務を外注できないというだけ。デマ流すのやめようね。

[470: 匿名さん]

管理組合から委託を受けて基幹業務を業として行うのであれば、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に定める「マンション管理業者」としての登録を受けなければならない。

[471: ご近所くん]

>>470 匿名さん
そのとおり。

[472: 470]

【訂正】
誤：基幹業務
正：基幹事務

[473: ご近所くん]

管理会社とはマンション管理業者のことで、マンション管理士が管理義務主任者の資格持っていて会計を受託したら、その人はマンション管理業者になるだけ。

[474: 匿名さん]

↑　意味不明

[475: 匿名さん]

「マンション管理業者」とは、マンション管理適正化法４４条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいい、この登録を受けない者は、マンション管理業を営んではならない（同法５３条）。

[476: 匿名さん]

＞４６７さん
ある程度の金額の案件は、管理会社通さず見積もりを取るのは普通ですよ。

管理会社に限らず、修繕業者も1回目の見積もりはそこそこ高い値段で出してきます。そこから交渉して下げていく。

＞相見積もりを取ってみたら倍額だった。これを見せると管理会社は半額にして来た

これに対して、正当な説明がないなら、私なら管理会社変更しますけどね

[477: ご近所くん]

>>474 匿名さん
なんで意味わからんの？会計やったら管理会社になるってことw

[478: ご近所くん]

マンション管理士は第三者だから業務監査としての意味がある。

[479: 匿名さん]

会計を必ず管理会社にしないといけないのではなく、管理会社は外注してはいけないと言う法律。そもそも、この法律は管理会社を縛るための法律。

会計が管理会社しかできないのであれば自主管理は違法になってしまう。管理組合が会計業務を支援として委託することは可能。

[480: 匿名さん]

マンションの区分所有者等が当該マンションについて行う管理事務（基幹事務を含む）は、マンション管理業には該当しない。

[481: ご近所くん]

>>479 匿名さん
自主管理は業としてやるわけじゃないよw

[482: ご近所くん]

>>479 匿名さん
管理会社が外注してはいけない法律なんかありませんよ。
そもそも標準の管理委託契約書に再委託できると書いてある。

[483: 匿名さん]

>>482

あるよ。

本当に嘘しかつかないな。
会計などの基幹事務は再委託してはいけない。


（再委託の制限）
第74条 　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。

https://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000035.html

[484: 匿名さん]

マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを「一括」して他人に委託してはならないが、基幹事務の「一部」であれば他人に委託することはできる。

[485: 匿名さん]

実際、一部を委託してる管理会社は存在するの？

[486: 匿名さん]

管理費等の徴収は、出納に関する事務であり基幹事務であるが、多くのマンション管理業者は、その収納事務を集金代行会社に再委託している。

[487: 486]

１行目の「基幹事務」を「基幹事務の一部」に改める。

[488: 匿名さん]

>>485 匿名さん
普通にあるよ。
口座振替をファイナンス使ってるでしょ。出納業務の一部再委託に該当するよ。

[489: 匿名さん]

じゃあ別にマンション管理士や会計士に委託できるんですね。ますます管理会社と契約する意味がなくなりますね。

[490: 匿名さん]

>>476
＞ある程度の金額の案件は、管理会社通さず見積もりを取るのは普通ですよ。
その普通を邪魔するような行動をとる修繕委員が長年居座っているんですよ。どう見たって管理会社とつながりがあるとしか思えません。理事会にも出席し、右も左も分からない理事を誘導し管理会社が持って来たいくつかの（相見積）案（当然、管理会社の案が一番妥当に見える）を声高に推進する。すると理事はみんな追認しちゃうんです。私が相見積もりを取るという話をするとすかさず、管理会社にとらせるとか言い出すし、それを拒否して独自に取った見積もりを発表する際、管理会社は外してもらうと言ったらその必要は無いと抵抗する。何も分からず輪番で嫌々なった理事は、任せときゃいいのに、なんて態度が透けて見える。けど、額を見てそれなりに驚いてはいたようですが（管理会社案は倍額）。たまに、どうあるべきかに基いて行動する人間が理事になることはあるでしょうが、たぶん輪番で右も左も分からない人間ばかりが理事になれば元の木阿弥だと思います。またやる気のある人間も多くの場合たった独りでの戦いになるんです。管理会社の取り巻きは、恐らく仕事上でつながっており、強い動機があます。理事の交代も立候補なき場合輪番となっていますが、不都合な人間が残留すると場合により立候補して来ます。もう手が付けられませんね。制度を変える以外、現状を変えるのは難しいでしょう。

[491: 匿名さん]

管理会社はがとってる見積もりは相見積もりを装った実質的な随意契約です。

大事なのは、管理会社やその息のかかった修繕委員会の人を省き、理由つけて理事だけで話す機会を持つべきです。管理会社が利益相反の存在であることを説き、意見をまとめて理事だけで独自に見積もりを取るべきで、その際、管理会社に相談してはいけません。

[492: 匿名さん]

擁護派のバカっぷりがすごいスレだな。

[493: 匿名さん]

>491さん

うちのマンションだと逆だけどね。普段、理事会は管理会社と会話することが多いため、どちらかというと理事会と管理会社の人と仲がいい人多い。

そのため、修繕委員には、管理会社とは別の修繕専門の仲介業者と契約して、見積もりなどを取ってもらっている。ネットとかで見積もりが取れる業者は、安かろう悪かろうの業者も多く、値段が安いだけの業者を省くのには少し専門知識がいるので。

それで、修繕委員の案と、管理会社の案で話し合って理事会で検討して、総会に提出する。

あまりにも管理会社の案が、あまりに高すぎて（倍くらい）、その高い理由に説明がつかないようなら、管理会社変更も検討するということももちろん事前に口頭でそえることも忘れないようにすると、あまり無謀な値段のものはでてこなくなる。

[494: 匿名さん]

全般的に言えることだけど皆さん知識が少なすぎる。
基幹事務の再委託の件も基本中の基本。そんなことをいちいちレクチャーされないと理解していないようなレベルではとてもじゃないが自主管理は無理。
こんな程度だからいまだに管理会社がこの世の春を謳歌していることを早く気付いた方が良い。

[495: 匿名さん]

↑誰に向けて言ってるの？

自主管理に賛同している人が誰に何のレクチャー受けているの？

[496: 匿名さん]

>>494

隙あらば無謀な値段吹っかけてくる管理会社をありがたがって信頼する意味が分からない。

[497: 匿名さん]

495さん
皆さん全員に言っているわけではなく絶対に必要な基礎知識もないのに口を出している一定数の人たちです。

496さん
ありがたがって信頼している人が多いからいまだに9割以上のマンションが管理会社に委託しているのが現実ですよ。意味が分からないというあなたのような方は実はきわめて少数派なんですよね。※どちらが正しいという事ではなく現実のお話です。

[498: 匿名さん]

まだ自主管理がいいと思っている者がいるんだ。
時代遅れもいいとこ。このスレもう終わったんじゃないんかい。

[499: 匿名さん]

>>497

そこまで言うなら、
具体的にどの発言に基礎知識がないと感じたんですか？

[500: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。