ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4351: 匿名さん2]

>>4342 匿名さん

＞中間マージンの心配はなく、組合は、直接、工事業者と折衝できます。

管理者が中間マージンを取らないという保証はありません。
一部のマンション管理士は、むしろ狙っています。

個人に依頼することは、業務の属人化の最たるもので、非常に危険です。

[4352: 匿名さん]

>>4347さん
マン管の試験は何回で合格しましたか。
その時の試験の点数は何点でしたか。
僕は、２点上回ってぎりぎりの合格でした。
１回目でした。

[4353: 匿名さん]

>>4347さん
何故マン管の資格について答えないのですか。
君は良くマン管の無資格者なのに云々といってるじゃないか。
それぐらいは答えてね。

[4354: ユーキャン]

>>4352 匿名さん
> １回目でした。

またまたご冗談を・・・

[4355: 匿名さん]

>>4347さん
君、マン管の資格持ってんの。
もってるんだったら答えろよ。

[4356: 匿名さん]

>>4347さん
君がシマクンといえば必ずマン管の資格のことを
追求していくよ。

[4357: 匿名さん]

マンション管理士の義務
1，マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはなりません（適正化法40条）。
2，マンション管理士は、５年ごとに、国土交通大臣の登録を受けた者が行う講習（登録講習といいます。）を受けなければなりません（適正化法41条、施行規則41条）。
3，マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。マンション管理士でなくなった後においても、同様です（適正化法42条）。
4，マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない（適正化法43条）

[4358: 匿名さん]

>>4356 匿名さん
シマクン、俺だよ。
シマクンと言われれば心が痛むのかな？
ぜーんぶ、本当のことだもんね。

[4359: 匿名さん]

>>4358さん
きみはマン管の資格をもっているのか答えられないの。
まさか無資格者じゃないよね。
有資格者でもないのに、知ったかぶりはだめだよ。

[4360: 匿名さん]

>>4359 匿名さん
認知能力に問題のある人間には何を言っても無駄だよ。あなたの質問を正しく理解できないのだから。

[4361: 匿名さん]

俺はマン管の有資格者だよ。マンション管理士が正式名称。
名称独占資格だけど、自信をもっていえるよ。
マンション管理士協会には加盟していないけどね。
入会金とか会費がとられるし、入っても意味ないから。

[4362: マンション管理士試験上位合格者]

>>4361 匿名さん
何問正解したんですか？36問くらいでしょう。
私は44問正解

[4363: 匿名さん]

３８点で２点の余裕。
あなたの４４点は素晴らしいと思いますよ。
しかし、それは試験での点数ですよね。
合格後の自己研鑽のほうがずっと大切です。
あなたの自己研鑽は、マンション管理の実務に沿っていないのが
実情です。
理事会の理事長や各種専門委員会の委員長等の経験がありません。
マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
日常の生活、建物設備の維持保全、広報とかが理事会の主業務です。

[4364: マンション管理士試験上位合格者]

>>4363 匿名さん
理事長なんか当然やってますけどw
おたくは人材豊富な大規模マンションみたいだから経験なんかほとんど意味ないよ。
毎日大量のコピペ投稿してスレッドの維持ご苦労なことである。

[4365: 匿名さん]

>>4361 匿名さん
俺って誰？
一人芝居するときはコテハンつけてよ。

[4366: 匿名さん]

>>4363 匿名さん
＞マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
法律を無視する悪徳管理会社には必要ないらしい。

[4367: 匿名さん]

>>4366さん
それをいうなら、管理会社に丸投げでマンション管理を行っている
無能な理事会のいるマンションじゃないかな。

[4368: 匿名さん]

>>4367 匿名さん
無能な理事会のいるマンションでは、悪徳管理会社はそこにつけ込み、好きなだけ悪事を働いていいわけですね。
有能な理事がいるマンションでは、そもそも、無能な悪徳管理会社など必要としていない。
シマクンは無能な理事のいるマンションを狙っているわけだ。

[4369: 坪単価比較中さん]

>>4368さん
ところで君はマンション管理士の資格はもっていないようだな。
理事をしたことはあるのかな。

[4370: 3183]

>>4342 匿名さん
正直、出オチに近いアイデアだとは思うが一応ツッコミ入れとくよ。

①一般の区分所有者から選出する管理者の要件として、実務経験５年以上やら一級建築士保有やらの条件は厳し過ぎる。適格者がいないケースも多かろう。逆に、資格保有者が管理者としての責務から逃れにくくなるという問題もある。「常任アリ」を前提とすることで強引にこのアイデアを正当化している感すらあり、常任による弊害を無視している。

②一方で、たかが５年の実務経験が管理者としての職務遂行に必要十分とは到底考えられず、建築士に至ってはそもそも別の業務の業務独占資格であり、マンション管理業との関連性は殆ど無い。素人が「建築士ならマンション管理のことも解るだろう」と誤解していることはよくあるが。

③ここで理事長とは別に設定する管理者は無給？ 知っての通り、管理者には法に規定された役割があり、国交省の見解では理事長が管理者を兼ねることで標準管理規約における両者の職務を「実務的に」成り立たせているので、これを分割するということは、規約そのものの構造を大きく考え直さねばならなくなる。

例えば理事会の招集や進行は？どちらかがやるという仕組みで規約を再整備するのだとして（これ自体が大変なことだね）、裁定権だけが理事長に残るのは想像に難くないし、そうなれば理事長というポストは一層形骸化してしまい、二極分化の意味が無い。

④業務委託の仕方としては、管理会社が仕切る場合と根本的な違いが無く、細かいメリデメを比較しても当該アイデアに決定的な優位性があるとも言えない。常任前提・業界経験豊富を良しとする管理者が公平公正に委託候補をチョイスするであろうという考え方は社会通念上おかしいし、よってわざわざそうする必要が無い。

……とまぁ、ツッコミどころは枚挙に遑がないが、大きな穴は先ずこの４点かな。そして最大のネックはまさに「誰がその管理者を引き受けるの？」という点だ。首尾よく見つかったとしても、その次がいるのか、業務を属人化させず安定公平に維持していけるのかという課題はずっと続く訳だよ。その辺がまったく考慮されていないアイデアだよね。
俺は貴方が所属する管理組合の規約の内容を知らんけど、標準管理規約に全然準拠していない規約でない限り、理事長以外が管理者となることについては規約変更が必要になるんじゃないのか？　まずはそこから頑張ってね。

[4371: 坪単価比較中さん]

管理者がなぜ必要かは、理事長がだめということでしよう。
その管理者に建築士は無理でしょう。
マンション管理は修繕ばかりではなく、その他の方が多いでしょう。
それに、工事であれば、その管理者に依頼するのではなく、相見積もり業者が
いるでしょう。
管理者が工事を全て牛耳る方がおかしくなるでしょう。

[4372: 3183]

それとね……
「お前無資格だろ？」「いやお前こそ」的な、実に幼稚な罵り合いが始まっちゃってるみたいなんだが、心底「アホなの？」って思うわ。資格の有無なんて登録証でも示さない限り証明出来んでしょうに。そんなことをしなくても、ああ…こいつは素人なんだな…ってことは、書いてあることを読む者が読めば大体バレてるんだよ。

マン管の試験に受かると「合格証書」が交付され、その証書を以て国土交通大臣に登録して初めて資格を商売で使えるようになる。登録は任意だから毎年の合格者数と登録番号は必ずしもリンクしているとは言い難いが、毎年1000人ぐらい出ている合格者には全員、合格証書に証書番号が割り振られているので、その末尾３桁ぐらいを伏せて「平成○年合格の○○番台だ」とでも言い合えば、嘘だった時は嘘だとバレ易くなるだろうな。ホントどうでもいい話だけど、資格の有無に拘るならその程度の発想も持てないのか？って話。

[4373: 匿名さん]

>>4329 3183さん


１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？

それとも、流石にあんたの分身の意味不明な珍説まで同じ意見だと具合が悪いのかな？w　待ってますよ。

[4374: 匿名さん]

日本語が不便なヤツ

[4375: 坪単価比較中さん]

>>4373さん
１０年目以降にエレベーターの保守点検をデベ系が受け入れるのであれば
どこのマンションもそうしますよ。
そういう状態になれば、デベ系はこれから無償で交換しなければならない
部品の負担をしなければならなくなる。
そういう効率の悪いことはデベ系はやりません。

[4376: 匿名さん]

>>4372 3183さん
資格詐称って違法行為であることは知ってるの？
本人が資格は取っていないと認めているのですからシマクンのマン管士詐称は間違いない。
シマクンのビジネスHPでは管理業務主任者までの資格しか紹介されていない。
そんなシマクンが掲示板ではマン管士だと嘯いている。
これは大問題ですよ。
ある意味、詐欺行為に当たる。
シマクン、論点をすり替えても詐称行為は消えないんだよ。
シマクンさえよければ、シマクンがマン管士でないことを証明できるホームページを皆さんに紹介しようか？
宣伝になると思うよ。
詐称行為はよくないな。
詐欺行為だからね。
＞心底「アホなの？」って思うわ。
これ以上アホな論戦しないように決着をつけてあげようか？

[4377: 匿名さん]

>>4375 坪単価比較中さん

3183さん、いちいち、HN変えなくていいから。さっきまでいたでしょうし、どうせ見てるでしょw 業者のHPでも謳っているし、受け入るマンションもあるよ。

どこのマンションがそうするかどうか、とか、話をはぐらかさないで、独立系は１０年目以降でFMを受注するかどうかの事実確認を聞いているんだけど。

早く逃げないであなたの知識を教えてよ。

[4378: 匿名さん]

シマクンの相手とする「お前」はシマクンと同じようにマン管士詐称でもしてるの？
そこなんだよ、問題点は。
マン管士詐称行為で善意のROM専の方を誑かし、嘘の発言内容で管理会社利益誘導へと導く行為は詐欺師そのもの。
シマクンの詐欺行為による被害者が出ないことを祈っている。
その異常な体質は東急時代に培われたものなの？
それとも、シマクンの生来のものなの？
それとも、お国柄なの？

[4379: 坪単価比較中さん]

シマクンがマン管士の保有者かどうかは分からないが、ここだけでなく
他スレでもシマクンがいるかの如く書き込みをしているよね。
他スレのシマクンはマン管の資格は保有しているといっているし、実際
資格は取得している。当人がいっているので間違いないよ。その当人が
私だからです。
マン管の資格の有無を詮索するのではなく、有効な書き込みをして欲しいね。
特にＰＡＲＴ３ではやってほしくない。

[4380: 匿名さん]

>>4379 坪単価比較中さん
＞当人がいっているので間違いないよ。
どうしてスレ主だと名乗らないの？
兎に角、決着をつけましょう。
これは公開されている情報ですから個人情報には当たらない。
https://www.maguminity.com/

[4381: 匿名さん]

結局、３１８３さんは、管理会社にとって都合の悪い話になると、HNを変えまくって荒らし行為をするだけ。

独立系メンテの業者が１０年目以降のFMで料金まで公開しているのに、「それは間違い」とか意味不明なこと言ってる。突っ込まれて都合が悪くなったらHNを変えて援護射撃。でも日本語が無茶苦茶でバカは隠せないから自作自演がバレバレなんだけどね。

[4382: 匿名さん]

シマクン、資格紹介の欄でマンション管理士の記入が漏れているよ。
持っているんであれば、早く訂正しないと。
この資格を持っているかいないかではこの業界では箔が違うからね。
営業的にも損するよ。
いきつくとこまでいくのかな？
シマクン次第だ。

[4383: 匿名さん]

類は友を呼ぶという諺がある。
シマクンの正体がバレて評判が悪くなると、シマクンのビジネスパートナーも同じ目で見られる。
同じ穴の狢だとね。
気の毒なのは彼らだ。

[4384: 3183]

>>4373 匿名さん

その話に関しては、俺は「逃げた」ってことにしといてよ。実際、俺関係ないから。
お好きな方だけで続けて頂戴。チンピラ同士の喧嘩に遭遇したら普通逃げるだろ？
俺はその喧嘩してるチンピラの片割れになりすます動機もないので、ＨＮをコロコロ変えるなと言われても只々困るばかりだわｗ
何度も言ってるけど、あんたこそＨＮを固定してくれよ。俺は今後も3183のままでいくから。他の連中が分身だなどと心外この上ないね。

逃げるついでに「一般的な認識として」言うけど、ＥＶの保守契約なんてのは組合の意向で好きに決めればいいし、独立系だろうとメーカー系だろうと、委託費次第ではFMでもPOGでもやりようはあるんじゃねえの？　全てのパターンを経験するほど俺もマニアックではないけどな。

あんたは「独立系でもFMでいけるよ」と言いたいんだろ？
そこを俺にも認めさせてマウントを取りたいと。それは別に構わないけど、それで実際に、他のやり方よりも安く委託費を上げられるというエビデンスがなければ、言ってることは只の机上の空論でしかない訳だよ。（もう何度同じことが指摘されてることやら、だな…）
「実際できるに越したことはないが、実際そうもいかないのでは？」
これが本件に関する俺の意見。

坪単価比較中とか匿名２とか、他にも色々いるけど、申し訳ないが俺に言わせれば君の喧嘩相手程度には相応しい連中に過ぎない。くれぐれも一緒にしないでくれな。
で、君はそういう連中と俺を同一視することでしか、もう俺に反論することはできなくなってる訳だよｗ　3183を名乗るこの俺に直接反論できないから、他に与しやすいヤツを引っ張り込んで「こいつもお前だろ？」と言ってるだけ。違うか？

管理会社不要論を蒸し返して、一旦は認めかけたリプレイスという選択肢をもう一度棄てるというなら別に俺は構わないよ。是非そうしろよ。それでこそこのスレの真骨頂だろう。ご苦労なことに、また自主管理を目指す訳か。管理者を理事長とは別立てにしろとか言い出したヤツも現れたことだし、この際だから仲良くしてやったら？　あれが君の分身でなければ、だけどな。

[4385: 匿名さん]

自主管理はだめ。

[4386: 匿名さん]

>>4384 3183さん

また、長文で誤魔化すww

１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？

シンプルに聞いているだけなのに、なんで逃げるの？詳しいんでしょ？なんで答えられないの？

あんた、自分で答えられないことを否定してるの？
いつまでもトボけてないで早く答えてくださいよ。難しいこと聞いてないんだからさ。

[4387: 匿名さん]

>>4384 3183さん

坪単価比較中とか匿名２とか、他にも色々いるけど、申し訳ないが俺に言わせれば君の喧嘩相手程度には相応しい連中に過ぎない。くれぐれも一緒にしないでくれな。

言ってる内容もトボけ方も日本語の支離滅裂具合も、１００％一緒だから同一人間と思われても仕方ないだろ。

実在する業者のHPに料金まで載っているのに、否定するようなバカはそう何人もいないだろw

同じ質問で、「独立系のエレベーター保守は１０年目以降のFMを受注するか否か」
あんたの意味不明な能書きは全くいらないから、受注する業者が存在するかしないかを教えてくれって言ってるんだよ

それから、エビデンスって何に対するエビデンスなの？メーカー系より、わざわざ高い値段で出す独立系がいるのかよw 　安い場合、乗り換えた方が得かだって話だろ。で、あんたは、そんなメニューがないっていうから聞いているんだよ。

改めて聞くけど、独立系で１０年目以降のFM契約はあるの？ないの？

[4388: 3183]

>>4387 匿名さん

＞受注する業者が存在するかしないかを教えてくれ

答え：「知らねえよ」

俺はオンボロマンションの管理組合が途中で独立系に乗り換えてFM契約をしたという事例を知らない。だが不可能だとも言い切らない。根拠が無いからな。
やれると言わせたいなら自分で探せや。そういう実例なり、実際に引き受けてくれる業者を。俺もその必要が生じた時は普通に探すわ。パーツメンテに限定せず包括的に面倒をみてくれる保守契約を「他より安く」させてくれる相手を。

エビデンスと言ったのはまさにそこだ。メーカー系より安くFM契約をさせてくれる具体的な企業名。この話は新築時という仮定でもなかった筈だからそこも加味してだよ。俺は別に知りたかぁ無いので、本来の相手に対して示してやりな。

[4389: 3183]

そして急に現れた新しい匿名君はまた何処かに行っちゃったな。管理者を理事長とは別立てにしてはどうでしょう？とか言ってたから、実行する上で解決すべき問題を指摘してやったのに。慌てて自分とこの規約を確認中？

[4390: 匿名さん]

>>4387さん
そんな業者はいねえよ。
損するのが分ってて、都合のいいように使われちゃたまんないからね。

[4391: 匿名さん]

>>4388 3183さん

そんなことすら知らないのに、なんでいいか悪いか、を論じれらるの？

あんたは全て何も知識もないのに、適当に出任せで荒らしているだけなのが分かったよ。荒らしたい場合は適当にHN変えて出鱈目のデマ情報を撒き散らしているだけ。

>やれると言わせたいなら自分で探せや。そういう実例なり、実際に引き受けてくれる業者を。

>エビデンスと言ったのはまさにそこだ。メーカー系より安くFM契約をさせてくれる具体的な企業名。

もうあんたの知っている通り、実在の業者のHPも何度も上がってるけど、また都合が悪い情報は見ないふりしてトボけるのかな？

ここの業者が提示している価格はメーカー系より安いから、こちらに切り替えた方がいいということでいいのかな？

https://tokyoelevator.com/%E3%82%A8%E3%83%AC%E3%83%99%E3%83%BC%E3%82%B...

[4392: 匿名さん]

>>4389 3183さん
シマクン、あちこちでプロバガンダ活動ご苦労さん。
紛らわしいからシマクンでHNを統一しちゃえば？
それでは一人芝居ができないって。
シマクンのビジネスホームページを紹介したがスペルを間違っていた。
数多くの不特定多数の方に訪問してもらえるよう、一肌脱ごうかな？
どうなのシマクン？

[4393: 匿名さん]

>>4392 匿名さん

シマクンって何なんですか?
何も知識もないのに勝手に管理会社の擁護ばかりして顰蹙買いまくっている自作自演の荒らしの人のことですか?

[4394: 匿名さん]

>>4393 匿名さん
彼の頭に住んでる人だよ。あなたの頭にも芽生えているようだけど

[4395: 匿名さん]

>あなたの頭にも芽生えているようだけど

どういうことですか?

[4396: 3183]

>>4395 匿名さん

自作自演がバレてるよ、ってことじゃないのか？

[4397: 匿名さん]

>>4396 3183さん

自分で認めてやんのw

[4398: 匿名さん]

>>4396 3183さん

そんなことより、企業名出てるんだから逃げてないでさっさと釈明しろよw

[4399: 3183]

>>4398 匿名さん

だから何を釈明すりゃいいんだよw
どこのメーカー系と比較してるのかも不明だが、それで君の組合にとって有意義な契約になるなら好きにしろっての。俺は最初からムリだの何だの言っとらんだろ。君が一旦は取り下げた管理会社不要論を蒸し返すにあたって、エレベーターの保守契約の形式で何か決定的なことでも言えるのかね？

それにしてもシマクンってのは何なんだ？
個人的怨恨でもある人物の名前なら流石に巻き込むのは勘弁してくれな。まともじゃない議論には付き合えないわ。

[4400: 3183]

>>4392
>>4393

猿芝居にも程があるなw