ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4271: 匿名さん]

>>4270 匿名さん
>それから何のHPだ？　全く意味不明なんだがw
頭にh付ければいい。まさかと思ったがここまで無知とはな（笑）
ttps://www.prime-kk.jp/outline.html

[4272: 匿名さん]

ヒントではなく、言いたいことを言えないのは自信ないからだろう。
HPでは何が言いたいのか分からないので、ちゃんと説明してくださいよ。

これまで散々、言いたいこと言って突っ込まれたら何も言えず退散してきたんだからさw

[4273: 匿名さん]

・100戸のエレベーターが一機というのも妄想だけで、ガセ、実在を示せず
・独立系が１０年以降FMしないというのも自分の妄想だけで、ガセ、実在を示せず
・エレベーター保守の目的は、安全性だけではない！稼働させるためだ！と迷言を残す

どうしようもないねw

[4274: 匿名さん]

>>4272 匿名さん

https://www.prime-kk.jp/outline.html

[4275: 匿名さん]

結局、意味不明なリンクで誤魔化して説明もできず何も答えられないと言うことね。

ヒントじゃなくて根拠を答えられないだけだろw

[4276: 匿名さん]

>>4274 匿名さん

お、やっと見れたよ。
そんな珍しい物件、よく探してきたね。

https://gp-mojidairihills.com/outline.php
https://residenceinfo.mitsui-chintai.co.jp/rent/432/outline
https://lif-toyohashi.com/outline/

[4277: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
たくさんあるな。

サングランデ千葉都賀テラス　87邸　エレベーター1機
メイツ川口並木　84邸　エレベーター1機
プレミスト湘南辻堂　404邸　エレベーター4機
オハナ茅ヶ崎183邸　エレベーター2機
シティタワー所沢クラッシィ　311邸　エレベーター3機

[4278: 匿名さん]

大規模マンションで1棟あたりの戸数が200や300あると100戸あたりでエレベーター1機のところなどザラにあるよ。
土地の形状にもより、棟数が多く各棟が離れていたりすると大規模でもエレベーター数は多くなる。

[4279: 3183]

ＥＶ１基あたり100戸ってのは、建物の階層や平面計画にもよるが決して十分な数字とは限らないんだけど、実例という点では普通にある訳だよ。必死こいて地方物件のデータを集めずともね。それをろくに調べもせず、狭い個人の見識のみに照らして「有り得ない」などと嗤うからこういうことになる。

実例を示されたら示されたで、「ある訳がないだろ」的だった自分の態度は無かったことにして、また別のツッコミどころを探すに違いない。枝葉のところでケチつけられても相手にせず、本質的な論理破綻を問題にするべきだと思うよ。

アンチ君は依然としてアンチのままであることは良く解った。しかし実情としては委託管理をやめることができず、リプレイスも理論上は必要なことだと解っていながら、リプレイス先を正しく評価することが出来ない訳だ。安けりゃそれでいい、と言っている以上、我々が考えるリプレイスとは根本的に目的が違うものなんだろうな。

[4280: 匿名さん]

ザラにはない。普通は５０～６０に一基。
でも初めて根拠を示したね。それは褒めてあげよう。

[4281: 3183]

>>4280 匿名さん

例示された物件の諸元を詳しく見てみたか？
規模その他で分類せず「普通は」とか言ってること自体、無知を露呈してるんだよ。
ザラには無くとも「ある訳がない」と言い切ってた自分を先ずは恥じるべきだな。
ついでに言うと、URLを貼る時の作法についてもこれを機に調べておくといいよ。

[4282: 匿名さん]

>>4281 3183さん

エレベーターの基数に関してはよく頑張ったと褒めてるじゃん。

その勢いでエレベーター保守の独立系で１０年を超えるFMは取り扱ってないという根拠を同じようにリンクで貼ってくれよw

[4283: 匿名さん]

>>4264 匿名さん
＞POG→１０年目以降のフルメンが一番利口なやり方って知らないのかな？
この考え方が、あなたの現実ばなれを象徴している。

組合にとって一番得
↓
保守会社にとって一番損
↓
契約を断る。
但し、断ると書くと、依頼が減るから、書かないで案件ごとに損なら断る。
考えるまでもなく、誰でもわかる事。

[4284: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
＞大規模マンションで1棟あたりの戸数が200や300あると

と条件付きで「ザラにある」と書いてるんだよ。
全てのマンションで「ザラにある」とは書いていない。
よく読もうね。曲解君。

[4285: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
＞ザラにはない。普通は５０～６０に一基。
＞でも初めて根拠を示したね。それは褒めてあげよう。

これでごまかしたもりか。
そもそも、EV点検で3万節約しても、100戸でEV1台なら戸当たり300だよという話。
それを、「20戸に１台なら1500円にもなる」というツッコミが出来ないところが、情けない。

[4286: 3183]

>>4282 匿名さん
＞エレベーターの基数に関してはよく頑張ったと褒めてるじゃん

何も頑張っとらんわ。
子どもでも言わない屁理屈を大人だから捏ねないという当たり前の話だよ。

[4287: 匿名さん]

>>4285 匿名さん

せっかく褒めてやったのにまた出まかせばかりだな。

>そもそも、EV点検で3万節約しても、100戸でEV1台なら戸当たり300だよという話

こんなストーリー、お前の妄想次第でなんとでもなるだろ。


https://anabuki-m.jp/information/2340/
実際に78戸のマンションでエレベーターの保守点検業者をメーカーから独立系の会社に変更したケースでは、年間624,000円（月額52,000円）の削減に成功していました。
※エレベーター2基分の金額です。

ちなみにこうもかいいてあるな。↓

わたしたちの会社で取引のある独立系の会社でも98％近いメーカー部品の在庫管理率を持っているので、独立系は安いけど部品調達が遅いといったこともほとんどなくなっています。

１０年目以降でFMが無理ってリンクを示せないのはやはり存在するってことか？w

[4288: 匿名さん]

>>4287 匿名さん
だからお前は足りないんだよ。
部品で2%は在庫を持てないってことはその部品が破損すれば調達に時間がかかることになる。なお且つ、ストックしたくてもできない特殊な部品な訳だけど、理解できてるか？

それに不具合や破損があったらどうなるんだろな？あ、お前にはわからないか（笑）URLも知らないくらいだしな～

FMが無理って書くバカな業者はないだろ。１０年目以降でFMが可能って書くバカな業者がないのと同じ。メニューにあるならそれを出せよ。１０年目以降でもFMができるって書かれたメニューをな（笑）

[4289: 匿名さん]

部品で2%は在庫を持てないってことはその部品が破損すれば調達に時間がかかることになる。なお且つ、ストックしたくてもできない特殊な部品な訳だけど、理解できてるか？

じゃあどうしていると思っているの？逆に聞くけど？　故障頻発？　別に自社でストック持たなくても、メーカーに頼んでいるだけだと思うけど？

>FMが無理って書くバカな業者はないだろ。

なんで？　受注できなければ書くだろw １０年目以降無理だと決まっていて隠す必要あるの？

↓ちゃんと10年目以降のFMで料金表載っている業者があったよwこれで文句ないよな？w
https://tokyoelevator.com/%E3%82%A8%E3%83%AC%E3%83%99%E3%83%BC%E3%82%B...

[4290: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
>別に自社でストック持たなくても、メーカーに頼んでいるだけだと思うけど？
だからその分遅くなるんだろ…ニホンゴヨメナイノカ？

>↓ちゃんと10年目以降のFMで料金表載っている業者があったよwこれで文句ないよな？w
どこに「POGから」って書いてあるの？出直してこい。

[4291: 匿名さん]

>だからその分遅くなるんだろ…ニホンゴヨメナイノカ？

何におそくなるんだ？　実際に遅くなった事例だせよ。普通はストックを持てない部品の供給をあらかじめメーカーとしておくよ。常識的にはな。

でもHPに但し書きで書いてないと、お前のバカな言い分で決まるのか？w

>どこに「POGから」って書いてあるの？出直してこい。

ww

苦しいな。メーカー系から独立系に会社が変わる場合、それまでの契約とどう関係あるんだ？w

[4292: 匿名さん]

>>4290 匿名さん

つまり、但し書きがない場合は全部、自分の妄想が正しいと思ってるのか？w

・ストックを持てない部品は、前もって発注はしない。
・POGからの変更は料金が高くても受注しない。なぜなら3183がそう考えているからw

[4293: 匿名さん]

>>4291 匿名さん
お前の普通は偏屈な独りよがりだってまだ気付かないのか。>4223の意味が何一つ分かってないんだろ。

>メーカー系から独立系に会社が変わる場合、それまでの契約とどう関係あるんだ？w
ggrks

[4294: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

主張してる方がでググって出せよ。エレベーターの時みたいにw

結局、答えられないってことねw

[4295: 匿名さん]

>>4294 匿名さん
否定する方が示すのがお前のルールだろ（笑）
さっさと出せよゴミクズ

[4296: 匿名さん]

否定しているのはお前のことで、メーカーのHPに書いてあることじゃねえよw

メーカーが１０年目以降FMもできるって書いてるのに、POGからの移行をお前が否定するんなら妄想じゃなくてその証拠を出せよw

[4297: 匿名さん]

>>4296 匿名さん
>否定しているのはお前のことで、
さっさと否定する根拠出せって。
何も無いのに妄想で否定してた訳か。恥ずかしくないのか、他人に押し付け、自分で勝手に決めたバカげたルールすら守れずに。

[4298: 匿名さん]

根拠も何もメーカーがメニューに出しているだろ。HPにも出してて、それがHPに反して無理という方が普通は出すんだよ。

但し書きがない情報は全てNGなのか？

頭おかしいなw

[4299: 匿名さん]

>さっさと否定する根拠出せって。

過去ログ見るとあんたは荒らしでしかないということ。

さあ、答えたから、独立系がメニューで１０年目以降もFMのメニュー出しているのに
他社POGからだと無理たというあんたの主張を裏付ける根拠を出してくれよw

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
結局自分の都合のいいようにルールを曲げる訳ね。メニューにあればどんな状態でもまかり通る…と。未更新で30年後も受けられるんだ？

嘘つきくんは思考全てが嘘つきだなー

[4301: 匿名さん]

>>4296 匿名さん
＞メーカーが１０年目以降FMもできるって書いてるのに、POGからの移行をお前が否定するんなら妄想じゃなくてその証拠を出せよw

？？？
言い方間違えてないか？
普通、最初は３０年間のHMだろ。
メーカー保守が高いから、独立系に変えるという話じゃないのか。
料金の話が抜けているよ。
１０年以降もHM可能と、POGからの変更を同一料金でOKとは違うよ。
慌てずに、しっかり読めよ。

[4302: 匿名さん]

>>4301 匿名さん
HM→FM

[4303: 3183]

なんでキミタチは名前を固定せずアンカーすら打たずに会話しようとするんだｗ
いい加減学習してくれ～

[4304: 匿名さん]

>>4303 3183さん
無責任になんでも書けるからだよ。
ところでアンカーってなんだ？

[4305: 匿名さん]

>>4301 匿名さん

>普通、最初は３０年間のHMだろ。

何が言いたい?

>１０年以降もHM可能と、POGからの変更を同一料金でOKとは違うよ。
慌てずに、しっかり読めよ。

読めよじゃなくて、何を主張したいすいら逃げ回って明快できない奴が説得力ないよ。

例えば10年間メーカーPOGでその後、独立系FMはできないというお前の妄想を撤回するでいいんだな?w

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん
＞えば10年間メーカーPOGでその後、独立系FMはできないというお前の妄想を撤回するでいいんだな?w
出来るかもね。保守会社の言うだけの料金を払えばね。

あんたは、根本的なことを忘れているんだよ。
FMは、主ロープを初め部品交換の料金を含んだ契約になっている。
FM契約は、EVリニューアルまでの概ね30年間で、幾ら修理費が必要か計算し、
点検費と合わせて、月額幾らと決めている。
しかもEVは大体１５年目くらいから部品交換が必要になってくる。
つまり、15年目以降必要になってくる修理費を３０年の分割で払っているのだ。
ここまでは理解したか？

15年目から保守を受託すれば、リニューアルまでの残り15年間の補修費（ほぼ30年間の修理費と同じ）を、15年でもらわなければ採算が取れない。
残り15年間契約を続けてくれるという保証もないし。
ほとんどの会社は、受けないと思うけどね。

FM契約とは、設置直後から契約し、前もって補修費を月ぎめでもらっているから成り立つ契約なんだという事が分かっていない。

[4307: 周辺住民さん]

全て同意！！　無関心、自分たちで動かない理事会は管理会社には美味しい！！
設備、工事に経験のある組合員が居れば、修繕委員会に参加し、全ての設備更新、工事の見積もりを３，４社（管理会社を含め）徴収すれば管理会社は一番高い、管理会社の下で見積もりする業者は必ず管理費として管理会社の経費を含めるから。
しかし、管理組合に寄与しても、誰も「有難う」とは言わない。逆に、そんな事をするには「何か美味しい事でもあるのでは？と疑う。
無関心な理事会はアホ、バカとしか言いようがない。

[4308: 匿名さん]

>>4307 周辺住民さん
【徴収】の意味を調べてね。

＞管理会社は一番高い、管理会社の下で見積もりする業者は必ず管理費として管理会社の経費を含めるから。

日頃から管理会社に細かくツッコミを入れていれば、高くない。

＞しかし、管理組合に寄与しても、誰も「有難う」とは言わない。

誰が見積もりを取ってきたかいちいち公表しないでしょ。
あなたのマンションでは議事録に個人名載せるの？

[4309: 3183]

>>4307 周辺住民さん

ん？　誰に対する同意？

[4310: 匿名さん]

>>4309 3183さん

4306さんの回答は同意見ですか?

[4311: 匿名さん]

3183さんは逃げたのかな？いつも即レスなのにねw踏み絵が嫌だったのかな？本気で自作自演がバレてないと思ってるんだろうか。。w

[4312: 匿名さん]

>>4310 匿名さん
私は3183ではないが、フルメンテとPOG契約の内容を見ればわかる。
POGとは、P（パーツ）、O（オイル）G（グリス）交換は無料という契約。
フルメンテは契約期間中すべての交換が無料という契約。（災害によるEV破損などは知らないが）
当然、POG以外の部品交換の費用は、どこかでもらわなければフルメンテは損な契約になる。
つまり、その分は月々の点検費用に含まれることになる。
エレベーターは、最初の15年位は部品交換がほとんどない。
主ロープの交換時期（運航距離で決まるから年数ではわからない）から、他の部品の経年劣化による交換も発生するようになる。
結果として、フルメンテ契約は、部品交換のない時期から、来るべき交換の発生する時期の修理費用をもらう事になる。
POG契約より高額な分は、将来の修理費用に対する積立金の性格が強い。
しかも、途中で契約が切れても返金する必要がないから、そのお金をもらっていない業者が、後からフルメンテ契約をするのは、損することが目に見えている。
だから、10年目以降にフルメンテ契約をする業者は居ない。

アンチ氏は、たった1件の例を示して、いつでも途中からフルメンテ契約が出来ると言っているが、あの例は特殊な例と断りが入っていて、しかも業者でなく、管理会社の抱き合わせ提案に過ぎない。

[4313: 3183]

>>4311 匿名さん
踏み絵って何の踏み絵？

俺は>>4306の内容には特段異論なし。
クルマの新車保証（有償オプション）は新車購入時からでなければ利用できないのと似た話だよね。得られるメリットをどう評価するかは考え方によって変わるが、仕組みを理解せずに利用すればそれだけで損をするリスクがあると。内容としてはそれ以上でもそれ以下でもないんじゃね？

>>4307（周辺住民）が>>4306に同意するという意味なのだとしたら、後に続くレスの内容が唐突だなと思った。何で急に「管理会社を間に入れて見積りを取らせると高くなる」「それに気付かない組合員はアホだ」みたいな話を脈絡もなく始めたのかと。保守点検の方式について理屈で詰められたから、強引に話をリセットしようとしてるのかな？と邪推したんだが。まあ、概ね当たっていたということかな？

もう一度訊くけど「踏み絵」って何よｗ　どの絵を踏めばいいのか改めて言ってくれ。
俺はそもそも、なんでＥＶの保守契約の件でここまで盛り上がってるのかすら解ってないんだが。
アンチ君が形勢逆転を狙って枝葉の議論を深掘りして、乗ってきたヤツを罠に嵌めようとして逆に裏目に出ているという状況にしか見えない。

[4314: 匿名さん]

大規模修繕工事は、やっぱり
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[4315: 3183]

そうこうしているうちにまた脈絡なく新しいネタ振りが始まったみたいだなｗ
ＥＶ保守の話はもう終わりかな。時間をかけてる割に、実りのないことで。

[4316: 匿名さん]

>>4312 匿名さん　
>>4313 3183

いや、だから業者のHPはウソのつり広告と言いたいのか?

>15年目から保守を受託すれば、リニューアルまでの残り15年間の補修費（ほぼ30年間の修理費と同じ）を、15年でもらわなければ採算が取れない。

だから10年目以降は高く設定されているだろw
契約後の想定コストなど採算を計算して出している金額がメニューの料金表だろ。

それを業者のメニュー表で10年目以降もfmで提示があるのに「そんなはずはない。但し書きが無ければ、俺の言ってることが正しい」とか、どこまで頭おかしいのかな？

[4317: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

商業ビルなんか、たいていは少なくとも20年以上じゃないとやらないしね。これが物語っているよ。大規模修繕なんて単なる利権だっていうことを。

[4318: 匿名さん]

業界人さんはバックれたのかな?W それとも3183さんが憑依を忘れてるだけかな？w

[4319: 匿名さん]

業界人さんじゃなかった。事情通さんだったw　業界人さんはとっくにお払い箱になったキャラ設定だったねw　失礼！

[4320: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[4321: 匿名さん]

>>4316 匿名さん
＞それを業者のメニュー表で10年目以降もfmで提示があるのに「そんなはずはない。但し書きが無ければ、俺の言ってることが正しい」とか、どこまで頭おかしいのかな？
提示があるのなら、サイトのアドレスを貼るべきだろ。

金額の話が抜けているよ。
メーカ系POG保守契約から、独立系フルメンテ契約でどのくらい安くなるのか事例を提示しないと、金額抜きでは話が出来ないだろ。

＞出来るかもね。保守会社の言うだけの料金を払えばね。
以前にこう書いている。

[4322: 匿名さん]

>提示があるのなら、サイトのアドレスを貼るべきだろ。

これは何の掲示について聞いているの？

独立系のHPにはちゃんと条件の違いにより料金も異なっているが、契約できないなんてどこにも書いてないのに、勝手な妄想を膨らませてそれは嘘だと言っているというわけ？

https://tokyoelevator.com/%E3%82%A8%E3%83%AC%E3%83%99%E3%83%BC%E3%82%B...

>以前にこう書いている。

じゃあ、何ができないと言ってるわけ？w

[4323: 匿名さん]

>>4322 匿名さん
＞じゃあ、何ができないと言ってるわけ？w
値段が合わないと言っているんだが、東京ではあるんだな。
この会社の営業エリアは首都圏か。
中国人が会長の会社だけど、あんたが東京に住んでるなら依頼すればいいじゃないか。
関西人の俺には関係ないな。

理事会で通るかどうかが問題だな。

ところで、このサイトで、法定検査は年１回と書いてあるが、以前年１回の法定検査だけにすれば安上がりだとの投稿に、「法律で決まっているから」と書いていたが、あの根拠は何だ？
適当に書いたのか？

[4324: 3183]

>>4316 匿名さん

俺はここ↓にだけレスするぞ。

＞いや、だから業者のHPはウソのつり広告と言いたいのか?

「業者のHP」ってのは一体何の話よ？
俺を関係ない話に巻き込まないでくれな。

俺が君に問うているのは「もう管理会計不要論は取り下げるんだね？」のただ一点。そこを明確にしなきゃ君の発言はどこまで行っても論理矛盾なんだっつの。

[4325: 匿名さん]

>>4320 匿名さん
分譲マンションで20年大修繕工事をしなかったら中古売買で「管理が行き届いていないマンション」と観られ、リセールし難くなるから20年は無いな。

[4326: 匿名さん]

賃貸マンションの場合はオーナーがお金を使いたくないだけのこと。
工事をすれば折角掴んだ利益を手放さなければならないからね。

[4327: 匿名さん]

>>4325 匿名さん
宅建業者は管理の事は関係はないよ。
資金の保管と未収金の有無。
重要事項の説明にはこれ位かな。
大規模修繕の有無は重要ではないみたいよ。
購入者から聞かれれば知っていることくらいは説明すくけどね。

[4328: 匿名さん]

>>4323 匿名さん

>値段が合わないと言っているんだが、東京ではあるんだな。

業者が公式HPで値段を提示しているのに、値段が合わないって意味わかんねえw
あんた一体、誰だよ？業者が間違えてるのか？お前が馬鹿なのかどっちなんだよw
会長が中国人なことが精一杯の反論か？w　もうスマホも電化製品もコンビニも飲食も行けないなw 中国人が作ったもの食えないだろw


>理事会で通るかどうかが問題だな。

どこの理事会で通るかの話をしてるの？

いつも、こういう話の逸らし方するよな。3183さんとそっくりだよw

>俺はここ↓にだけレスするぞ。

なんでそれ以外は無視するの？

１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？

>分譲マンションで20年大修繕工事をしなかったら中古売買で「管理が行き届いていないマンション」と観られ、リセールし難くなるから20年は無いな。

東急は１８年周期を謳っているし、実際そんなことにはならないな。それ以上に、管理会社がぼったくって維持費が高止まりしているマンションの方が遥かにリセールが難しいよw

[4329: 3183]

半月以上ダンマリ決め込んでた奴に「また逃げるのか」とか言われましてもね……
流石にもうやめるのかと思ってたが、日数稼いでもこんなことしか返答出来んのかい。俺は自分の発言以外へのツッコミには対応しないよ。何度も言ってるじゃないか。ＥＶ保守契約の話で何でこんなに盛り上がってるのか理解できないよと。

[4330: 匿名さん]

>>4329 3183さん


１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？

[4331: 匿名さん]

このスレは閉鎖しました。

[4332: 匿名さん]

3183さんは散々自作自演で色んなキャラを使い分けてきたけど、奇天烈な珍説の首長が全て一緒で本人だけバレてないと信じてるみたいだなw

[4333: 匿名さん]

エレベーターの保守点検は最初からデベ系にしとけばいい。
最初は修理がないので独立系の方が安いのだが、古くなってくると
部品の交換等が必要になってくる。
当然交換費用は高くなる。デベ系はロープの交換も無償。
そのときになってデベ系に変えようと思ってもデベ系は引き受けない。

[4334: 匿名さん]

>>4333 匿名さん
下べ系のエレベーター保守点検業者ってあるの( ´艸｀)。

[4335: 匿名さん]

東芝とか三菱エレベーターの関連会社だよ。

[4336: 3183]

>>4330 匿名さん

俺が訊いたことには答えないんだ？
君はもう管理会社不要論は取り下げるってことでいいんだな？
俺はもはやそこにしか興味が無い。

FMだのPOGだの、そっちはその話題を振った連中に訊けよ。
>>4321あたりがとっくに答えてるじゃんか。
そこでも君は訊かれてるぞ？　金額的メリットが本当にあるのか、と。
それにも知らんぷりかねｗ

理論上の選択肢としてはどちらも当然あるだろうよ。
ボロボロのマンションで「今後何があるのか判らないから」という理由で、独立系保守業者にFM契約でヨロシクねと頼んだら、何故か割安の費用で済んで全て御の字なのかい。とてもそうは思えないよと、他の皆さんは言ってる訳だよ。わかってる？
まあ、わかってて答えられないからこんなことになってるんだろうけどもな。

君が得だ得だと宣伝しまくっているやり方は本当に管理組合にとって得なのか。
君の説明ではまだ誰も納得できていないようだけど？

[4337: 匿名さん]

管理会社は必要。
自主管理は難しい。

[4338: 匿名さん]

>>4336さん
批判するんなら自分の考えを先にかきこめ。

[4339: 匿名さん]

自主管理はだめということでよろしいでしょうか。

[4340: 匿名さん]

自主管理をするということは、理事に負担がかかるということ。輪番制の理事では無理だから理事の長期政権が成り立つことになる。

[4341: 匿名さん]

理事長に管理会社の役割を持たせずに、理事長は通常の理事会運営をすればいい。
自主管理で管理会社の役割は、理事長とは別に管理者を置くことで、管理者に任せればいい。
管理者は理事長と同じ利益目標に向かう同志みたいな間柄。
利益相反する管理会社を雇うより精神的にはずーと楽だぞ。

[4342: 匿名さん]

4341補足
組合員の大切な財産である管理費等の扱いは第三者である専門業者で扱い、管理者や理事長はその監査役と出納に関する指示程度です。
管理に関する発注業務や契約は管理者が理事長の代理をして処理します。
管理者はマンション管理士資格は最低条件とし、マンション管理に関し実務経験5年以上、或いは1級建築士資格も持っていて実務経験がある方など、条件的にはきびしくします。
但し、組合とは委任関係の理事長とは違い、有償制であり契約制でもあります。
管理者の任期はなく、組合が必要とすれば何年でも務めることができます。
管理に関する工事業者は管理者が選定し、理事長の最終認可で管理組合と直接契約となります。
中間マージンの心配はなく、組合は、直接、工事業者と折衝できます。
管理者が選定した業者以外で優秀な業者がいれば、組合員なら誰でも推薦できます。
どうでしょうか。

[4343: 通りがかりさん]

>>4342 匿名さん
却下だな。頭使おうな。

[4344: 匿名さん]

>>4343 通りがかりさん
管理業協会は必死だね。
おまんまの食い上げになるからね。
気持ちは十分理解できる。
歴史の一通過点で活躍できたことは認めてあげるよ。
世間は管理業協会を必要としなくなっている。
早くそのことに気が付いて、転業先を見つけないとね。
乗り遅れるぞ。

[4345: 匿名さん]

>>4341 匿名さん
これなら管理会社必要ないね。
ピンハネの心配もいらないし、管理会社による理事会へのコントロールもなくなるし、メリットばかりでデメリットが見つからない。

[4346: 通りがかりさん]

>>4344 匿名さん
その管理者はどこにいる？お前の頭の中だけだろ。

自画自賛して恥ずかしくないのかよ(笑)

[4347: 匿名さん]

シマクン、自分が万年マン管士不合格者だからと言って世間を甘く見ちゃいけない。
君より才能豊かな人間はごまんといる。
自画自賛？
なんだそりゃ。
君は管理業協会のスパイ活動程度の人間。
人間とすればクズ。

[4348: 通りがかりさん]

>>4347 匿名さん
結局いないってことね。いるいる詐欺

[4349: 匿名さん]

>>4347さん
ところで君はマン管の資格もってるの。
まさかもっていないんじゃないだろうね。

[4350: 匿名さん]

4347さんのマン管の資格については是非聞きたい。

[4351: 匿名さん2]

>>4342 匿名さん

＞中間マージンの心配はなく、組合は、直接、工事業者と折衝できます。

管理者が中間マージンを取らないという保証はありません。
一部のマンション管理士は、むしろ狙っています。

個人に依頼することは、業務の属人化の最たるもので、非常に危険です。

[4352: 匿名さん]

>>4347さん
マン管の試験は何回で合格しましたか。
その時の試験の点数は何点でしたか。
僕は、２点上回ってぎりぎりの合格でした。
１回目でした。

[4353: 匿名さん]

>>4347さん
何故マン管の資格について答えないのですか。
君は良くマン管の無資格者なのに云々といってるじゃないか。
それぐらいは答えてね。

[4354: ユーキャン]

>>4352 匿名さん
> １回目でした。

またまたご冗談を・・・

[4355: 匿名さん]

>>4347さん
君、マン管の資格持ってんの。
もってるんだったら答えろよ。

[4356: 匿名さん]

>>4347さん
君がシマクンといえば必ずマン管の資格のことを
追求していくよ。

[4357: 匿名さん]

マンション管理士の義務
1，マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはなりません（適正化法40条）。
2，マンション管理士は、５年ごとに、国土交通大臣の登録を受けた者が行う講習（登録講習といいます。）を受けなければなりません（適正化法41条、施行規則41条）。
3，マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。マンション管理士でなくなった後においても、同様です（適正化法42条）。
4，マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない（適正化法43条）

[4358: 匿名さん]

>>4356 匿名さん
シマクン、俺だよ。
シマクンと言われれば心が痛むのかな？
ぜーんぶ、本当のことだもんね。

[4359: 匿名さん]

>>4358さん
きみはマン管の資格をもっているのか答えられないの。
まさか無資格者じゃないよね。
有資格者でもないのに、知ったかぶりはだめだよ。

[4360: 匿名さん]

>>4359 匿名さん
認知能力に問題のある人間には何を言っても無駄だよ。あなたの質問を正しく理解できないのだから。

[4361: 匿名さん]

俺はマン管の有資格者だよ。マンション管理士が正式名称。
名称独占資格だけど、自信をもっていえるよ。
マンション管理士協会には加盟していないけどね。
入会金とか会費がとられるし、入っても意味ないから。

[4362: マンション管理士試験上位合格者]

>>4361 匿名さん
何問正解したんですか？36問くらいでしょう。
私は44問正解

[4363: 匿名さん]

３８点で２点の余裕。
あなたの４４点は素晴らしいと思いますよ。
しかし、それは試験での点数ですよね。
合格後の自己研鑽のほうがずっと大切です。
あなたの自己研鑽は、マンション管理の実務に沿っていないのが
実情です。
理事会の理事長や各種専門委員会の委員長等の経験がありません。
マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
日常の生活、建物設備の維持保全、広報とかが理事会の主業務です。

[4364: マンション管理士試験上位合格者]

>>4363 匿名さん
理事長なんか当然やってますけどw
おたくは人材豊富な大規模マンションみたいだから経験なんかほとんど意味ないよ。
毎日大量のコピペ投稿してスレッドの維持ご苦労なことである。

[4365: 匿名さん]

>>4361 匿名さん
俺って誰？
一人芝居するときはコテハンつけてよ。

[4366: 匿名さん]

>>4363 匿名さん
＞マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
法律を無視する悪徳管理会社には必要ないらしい。

[4367: 匿名さん]

>>4366さん
それをいうなら、管理会社に丸投げでマンション管理を行っている
無能な理事会のいるマンションじゃないかな。

[4368: 匿名さん]

>>4367 匿名さん
無能な理事会のいるマンションでは、悪徳管理会社はそこにつけ込み、好きなだけ悪事を働いていいわけですね。
有能な理事がいるマンションでは、そもそも、無能な悪徳管理会社など必要としていない。
シマクンは無能な理事のいるマンションを狙っているわけだ。

[4369: 坪単価比較中さん]

>>4368さん
ところで君はマンション管理士の資格はもっていないようだな。
理事をしたことはあるのかな。

[4370: 3183]

>>4342 匿名さん
正直、出オチに近いアイデアだとは思うが一応ツッコミ入れとくよ。

①一般の区分所有者から選出する管理者の要件として、実務経験５年以上やら一級建築士保有やらの条件は厳し過ぎる。適格者がいないケースも多かろう。逆に、資格保有者が管理者としての責務から逃れにくくなるという問題もある。「常任アリ」を前提とすることで強引にこのアイデアを正当化している感すらあり、常任による弊害を無視している。

②一方で、たかが５年の実務経験が管理者としての職務遂行に必要十分とは到底考えられず、建築士に至ってはそもそも別の業務の業務独占資格であり、マンション管理業との関連性は殆ど無い。素人が「建築士ならマンション管理のことも解るだろう」と誤解していることはよくあるが。

③ここで理事長とは別に設定する管理者は無給？ 知っての通り、管理者には法に規定された役割があり、国交省の見解では理事長が管理者を兼ねることで標準管理規約における両者の職務を「実務的に」成り立たせているので、これを分割するということは、規約そのものの構造を大きく考え直さねばならなくなる。

例えば理事会の招集や進行は？どちらかがやるという仕組みで規約を再整備するのだとして（これ自体が大変なことだね）、裁定権だけが理事長に残るのは想像に難くないし、そうなれば理事長というポストは一層形骸化してしまい、二極分化の意味が無い。

④業務委託の仕方としては、管理会社が仕切る場合と根本的な違いが無く、細かいメリデメを比較しても当該アイデアに決定的な優位性があるとも言えない。常任前提・業界経験豊富を良しとする管理者が公平公正に委託候補をチョイスするであろうという考え方は社会通念上おかしいし、よってわざわざそうする必要が無い。

……とまぁ、ツッコミどころは枚挙に遑がないが、大きな穴は先ずこの４点かな。そして最大のネックはまさに「誰がその管理者を引き受けるの？」という点だ。首尾よく見つかったとしても、その次がいるのか、業務を属人化させず安定公平に維持していけるのかという課題はずっと続く訳だよ。その辺がまったく考慮されていないアイデアだよね。
俺は貴方が所属する管理組合の規約の内容を知らんけど、標準管理規約に全然準拠していない規約でない限り、理事長以外が管理者となることについては規約変更が必要になるんじゃないのか？　まずはそこから頑張ってね。