ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4171: 匿名さん]

資金？

組合資金に余剰があれば、無意味な出費は構わないと言うこと？
お金はあるだけ無駄遣いすればいいと言っているんだ。


ついに、頭がイカれ出したな。。

[4172: 匿名さん]

>>4168 匿名さん
>あんたは調べついているのか？
言った先から自分は全くの憶測と「独立系の方が危険であってほしい」と言う願望だろw
→調べたから言ってんだろ。独立系の方が危険と言ってるのは別レスだろ。弱いなー。もう一度言うが、重大事故だけ見て判断させようとするな。

>事故以外、何で判断するの？イメージに組合費を使うべきだと言っているの？
→これだよ。さすが嘘つきくん。自分の嘘を本当に見せたくて仕方ないんだな。最低限QCDを見ろって何回言ったか。お前が見てるのは全然足りないqとcだけ。dはどこ行ったんだよ。

[4173: 匿名さん]

>>4169 匿名さん
納期が遅れたら、その間に乗れる車がない事もわからんのか？この馬鹿は。

[4174: 匿名さん]

>>4168 匿名さん
＞届かないと言ってないよねw 調達納期が遅ければ前もってストックを貯めておくから、実務には支障ないよ。あったら業務遂行できないだろ。

ストックを貯めている独立系は大手独立系の会社だけだよ。w

[4175: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
何で無意味なんだ？w

[4176: 匿名さん]

>ストックを貯めている独立系は大手独立系の会社だけだよ。w

何情報だよw

じゃあ、ストックもなしにどうやって保守業務をやっているの？部品が必要になったらその場で初めて発注しているのかな？w

大手独立系なら大丈夫なんだね？w

>何で無意味なんだ？w

メーカー系の優位性があんたの願望だけだろ。根拠示せないし、実際独立系でも深刻な事故は起きてないし、小さな事故もメーカー系と比べて差があるというデータもない。
だったらあえて高い方に頼むのはおかしいよね？w

[4177: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
あなたは事故が起きなければいいんだ。
私とは価値観が違うんで。バイバイ

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん

エレベーター保守の目的は事故を起こさないことです。事故が起きなければいいよ。

>あなたは事故が起きなければいいんだ。

じゃあ、他に何が必要なの？非常時の対応でメーカー系の方が優っているというデータも示せなかったよね？あんたの願望だけだったよねw

もう自作自演のあんたの分身含めて２度とこなくていいよ。荒らしさん。

[4179: 事情通]

>>4161 3183さん
エレベータ保守の安全性と費用の関係を例に、「馬の耳に念仏」という諺の検証をしています。

[4180: 匿名さん]

事情通のHN使うなら、公開データでメーカー系の優位性示したら？w
犬の遠吠えみたいに恥ずかしいよw

・死亡事故はシンドラー社の一例のみ。統計的に独立系が危ないとも言えない。
・メーカー系と独立系を比べて、その他、小規模の事故でもメーカー系の方が比較して安全と言えるデータも存在しない。
・緊急時のサービスもメーカー系の方が優っているという資料もない。
・部品調達は不利だが、それにより実際の業務に支障が出ているという統計的な事実もない。
・独立系で不都合等は特段、報告されていない。

・独立系の方が格段に安価である（削減事例では同等のサービスでおおむね半額）
・メーカー系の費用が高い理由はサービスが優れているからではなく、製品価格を安くして保守業務でペイするビジネスモデルだから。従って、消費者は独立系で安くメンテする方がどう見ても理に適っているといえる。

危ないとか、見立てではなく、実際の事故率やデータでは反論できないでしょ？

[4181: 匿名さん]

>>4179 事情通さん

事情通ってあなたは何の事情に詳しいの？
まあそれすら説明できないよな。いつものことだけどw

[4182: 匿名さん]

管理会社と契約するのが正しい！
エレベーターも高額なメーカー系がいい！
高いことは会社が利益をとっているからではなく、バックオフィスの充実のためだ！

でも、詳しいことは何も知りません！　否定はするけど、否定する根拠を聞かれても全く答えられません！

いつもこれだからなw

[4183: 匿名さん]

アホな子一人を抜かし、皆様以下資料をご参考に

[4184: 匿名さん]

>>4183 匿名さん

業者が大変であることは顧客にサービス提供できないことと一緒だと思ってるのかな？

で、それが顧客にどんな不都合として出てるの？巻きで対処すればいいと思うが。

電波借りてる格安スマホと一緒で、実際に利用できているのに、自社の電波使わないと不安だといってるヤツいないでしょw

[4185: 事情通]

>>4181 匿名さん
管理会社勤務２０年
マンション管理士として活動１０年
管理業務主任者
マンション管理士
日商簿記２級検定合格
マンション管理ソフト所有
信じなくていいよ。

ちなみに、私がコンサルしているマンションで、最近エレベーター部品の老朽化が進み、部品交換の発注をしましたが、部品の入手は９月以降になるそうです。
エレベーター保守会社は独立系です。
部品到着遅延の理由は、最近の諸事情でだそうです。

[4186: 匿名さん]

>>4185 事情通さん

どんなコンサルしてるんですか？
自称で構いませんよ。

[4187: 匿名さん]

>>4184 匿名さん
図らずとも嘘つきくんのdに対する考えがわかったよ。巻きで対処（笑）

4183の資料を見て業者が大変って事になるのが謎なんだけど。ストックできないものはメーカーに頼るしかなく、自分達がいくら巻いて（笑）もどうしようもない事があるだろ。

[4188: 匿名さん]

>>4187 匿名さん

ストック集めが大変であることが、現実の事故率にどう関係しているか、証明しろよ。元からメーカーに頼ること見越した体制をとるビジネスなんだが。

内製化しようが、外注化しようが、成果に関係なければ安いほうとるよ。

成果、つまり事故率に関係していると言うデータがあるんなら聞いてやるよw

[4189: 匿名さん]

>>4188 匿名さん
事故率と結び付けるんだ？保守に求めるのは安全性だけじゃ無いってまだ理解できないんだ。

[4190: 匿名さん]

>>4187 匿名さん
巻きで対処は笑えたよね。
テレビ局かいな（爆

[4191: 匿名さん]

>>4189 匿名さん

安全性以外に何があるのか、教えてよw

[4192: 匿名さん]

>>4190 匿名さん

え？じゃあどうするの？

調達に時間がかかると分かっていても、あらかじめ早めに準備しておくなり対処しないの？

[4193: 匿名さん]

>>4192 匿名さん
4183に時間がかかると分かっていても準備できないものが書いてあっただろ。

[4194: 匿名さん]

>>4193 匿名さん

自社で準備できないだけで、他社に依頼とかいてあるけど？

何がいいたいの？

[4195: 匿名さん]

>>4194 匿名さん
ここまで言ってまだ分からないのかよ（笑）

突然故障したらどうなるんだ？あとは自分で考えようね

[4196: 匿名さん]

>>4195 さん

普通、部品は欠品がでないようにストックしておくよ。突然の故障に対応するのがそもそも保守の仕事だし。

結局いつもそうやって言い出しっぺで逃げるよなw考えろよじゃなくて、お前が考えた答えをまず書けよw 根拠も答えもないから、逃げるしかなくなるんだろ。

てかバイバイしたんじゃないのか？w

[4197: 匿名さん]

>>4196 匿名さん
？？？
ストックできないものの話しをしているのにストックしておくとか何言ってんの。
突然の故障に対応する必要があるのはわかったようだが、それだけか？またdが抜けてないか（笑）

十分答えを言ってるがお前がアホ過ぎて理解できないだけなんだけどな。

[4198: 匿名さん]

>>4197 匿名さん

他社に依頼と書いてあるのにストックできないとはどういう意味?

ストックできないとどこに書いてあるの? 禁止されているのか?w

あんたの資料には自社で対応できない場合、メーカー系に依頼と書いてあるが、
あれはあんたが読むと依頼できず、顧客に対して保守業務が行えないと読み取ったの？

どこまで頭おかしいの?

独立系はシェア伸ばしているんだよ? 部品も滞ったままで解約もされないどころかシェア伸ばしているってどうなってるんだ？w

事情通さんでもいいから早く答えてよw

[4199: 匿名さん]

>>4198 匿名さん
保守義務は果たすものだけどな。
他社に依頼することで起こる問題がわからないのかよ。ヒント山盛りなのに。一生搾取され続ければいい(笑)こんなバカが同じ組合にいたら悲劇だな。可哀想。

[4200: 匿名さん]

>>4199 匿名さん

>他社に依頼することで起こる問題がわからないのかよ

じゃあ、どんな問題が実際に起こっているんだよw　
分かっているなら教えてくれよw

また「わからないのかよ」で逃げるのか?w 肝心なとこ誤魔化してぱっさかだな。

実際に他社に頼むことで起こっている問題を早く教えてくれよw 待っているよ

[4201: 匿名さん]

>>4200 匿名さん
ぱっさかって何？日本じゃ伝わらないぞ。

お前のアホさ加減が分かって満足したからもういいよ。
qcdの意味も分からず、自社が直接対応できないことのデメリットも知らない。いや、すごいわ！
永遠に待っててくれ

[4202: 匿名さん]

また犬の遠吠えで結局何も答えられなかったなw

今まで自分の言ったことすら、何一つまともに答えられないじゃないw

[4203: 匿名さん]

>>4202 匿名さん
池野メダカのギャグみたいだね

[4204: 匿名さん]

そもそもエレベータ保守業は許可制だってことすら分かってなさそうだな。
突発的な故障に対応できません。部品は用意できません。ストックの用意もありません。足りなくなってから発注しますって業者に許可出していたら行政の責任問題になるよw

しかしずっと粘着していた3183さんが急に来なこなくなったけど、そんなHNばっかだなw　でもこう書いたら白々しくまた登場しそうだけど、雲隠れしていた言い訳が見ものだなw 事情通さんも自慢気に経歴語ってたけど、トンズラだし、エレベーター保守について専門家っぽき答えて欲しかったな～w

[4205: 匿名さん]

専門家っぽき・・・・

おもろい

[4206: 匿名さん]

もはや誤字しか突っ込めないくなったか。。w
早く分身を召喚してよw

[4207: 匿名さん]

>>4204 匿名さん
許可どうこうの問題でもない。デリバリーだって言ってるのにこの回答(笑)ここまでズレてるんだから分かりっこなかったな。

もっと頭使え～

[4208: 3183]

>>4204 匿名さん
＞しかしずっと粘着していた3183さんが急に来なこなくなったけど、

あー、一応ずっと見てるよ…。
一体何の話で盛り上がってるのやら、と若干ヒキ気味だった感じ。
ＥＶの保守点検をどういう契約形式でやるのか？で委託管理の要否・是非を議論しましょうよという趣旨にでもなったのかね、このスレは。

何度も言われてたと思うが、アンチ君としては何らかのきっかけで「リプレイスの必要性」を認めるようになって、管理会社不要論は取り下げることにしたんだよね？　委託管理なんて無意味だ！と言い続けていては、リプレイスもヘチマもないんだから。そういう大方針転換はあったものの、「管理会社のピンハネ体質は依然としてあるんだ」と認めて欲しい。現状その程度の状態だろ？

管理会社とて玉石混淆。意識が低い管理組合・組合員も少なからずいる中では、ピンハネやボッタクリが看過され易い土壌は一部あるに違いない。そこは別に、俺も含め「委託管理ありき」派とて一度も否定はしていない筈だよ。アンチ君は「否定された」ということにしないと困るみたいだけどな。だからしきりに「いくら金がかかってもいいということか」なんて話にすり替えようと躍起になる。

ピンハネもボッタクリも有るにはあるだろうよ。
そこを回避することも含め「管理会社の選択」であり「管理業務委託契約の締結」だろう。結果、全体の９割を超える組合が委託管理方式を選択し、その大半が管理の現状に概ね以上満足しているという調査結果もある。『管理会社は必要である』という当たり前の結論にようやく至ったところで、何でＥＶなんぞのことで重箱の隅をほじくり合う様なことをしているのか。傍観していても非常に退屈ですわ。

メーカー直系でも独立系でも、委託管理をする中で好きな方を選べばいいんでないの？　俺は組合員の一意見として前者しか推さないけどね。

[4209: 匿名さん]

>>4207 匿名さん

デリバリーが、何かを言えよ。そこがいつもないんだよ。
調達が遅かったり他社に任せると業務ができないと思ってるのかな？

結局、自社で賄えないことが、安全性に問題が生じるという根拠はないということ？
普通は不利な状況を見越して対応するものだし、実際事故やメーカー系にサービスで劣るという報告もないわけだけど、あるのかな？あったらそれを出してね。あんたの推測はいらないから。　

日記帳じゃないんだから、読み手にわかるように書こうな。まあ、出まかせだから書けないか。普通の人のように根拠があって言えないもんな。

>あー、一応ずっと見てるよ…。

あんだけ、粘着していたのに、見てるだけとかできるんだねw ずっと書き込まなきゃいいのに。いつも何も根拠が言えないんだからさ。匿名さんのように。
>メーカー直系でも独立系でも、委託管理をする中で好きな方を選べばいいんでなの？

好き嫌いも何もないだろw どちらが良い選択かという問題。3183さんはどっちがいいと思うの？

[4210: 事情通]

>>4186 匿名さん
＞自称で構いませんよ。
どういう意味ですか？
「嘘でいいですよ」という意味ですかね。

主に、管理会社に委託するお金のない管理組合の依頼で、
年度決算書の作成―収支計算書、貸借対照表、総勘定元帳、未収金一覧表などで、
　　　　　　　　　総会議案書に添付する書類です。
　　　　　　　　　発生主義・複式簿記の本格的な決算書ですよ。
総会資料　　　　―総会開催案内、出席表、総会議案書、議事録など。
　　　　　　　　　総会出席は別料金です。議事録は、質問と返答だけ
　　　　　　　　　メモしてもらって作ります。
上の二つは、」セットで依頼があります。

長期修繕計画　　―たまに依頼が来ます。
　　　　　　　　　まず、現在の積立金で30年間の調達金額を出します、
　　　　　　　　　それから、予想される工事費を入れます。
　　　　　　　　　金額設定は、以前の数字や私の経験からの予想で出します。
　　　　　　　　　知り合いの業者に概算数字を聞いたりはしますが
　　　　　　　　　詳細な金額の積み上げはしません。
　　　　　　　　　不足が出れば、理事長と相談して対策を講じます。
　　　　　　　　　対策といっても、積立金の値上げ、大規模修繕工事の先送り
　　　　　　　　　などです。
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　
の作成などを代行しています。

[4211: 匿名さん]

>>4210 事情通さん

コンサルの業務内容ではなく、あなた自身が、顧客のマンションの何をどう変えたのか、その事例をお聞きしているんですが。。例えば〇〇の業者を切り替えて何割浮かせたとか、工事をどう見直したとか、そういう内容です。

[4212: 匿名さん]

>>4210 事情通さん

しかし、管理会社に委託している組合なのに、総会資料も議事録も決算書も管理会社ではなく、あなたが作っているの？

管理会社は何の仕事しているの？あなたの好きなバックオフィスも稼働していないのかな？w

[4213: 事情通]

>>4212 匿名さん
＞しかし、管理会社に委託している組合なのに、総会資料も議事録も決算書も管理会社ではなく、あなたが作っているの？

＞主に、管理会社に委託するお金のない管理組合の依頼で、
こう書いていますけど・・・。
慌てずに、ちゃんと読んで下さいね。
管理会社に委託していたら、私など必要ないでしょう。
私は削減コンサルではありません。

＞4211 匿名さん
＞顧客のマンションの何をどう変えたのか、その事例をお聞きしているんですが。。例えば〇〇の業者を切り替えて何割浮かせたとか、工事をどう見直したとか、そういう内容です。

そんなことしていません。
決算や、総会資料の作成に苦労している人のお手伝いをしているだけです。

長期修繕計画だって、次の大規模修繕の時にお金が足りるか心配な理事長さんに、
資金計画書を作りますか？と、お尋ねしてから、依頼があれば作っているだけです。

[4214: 3183]

>>4209 匿名さん
＞好き嫌いも何もないだろw どちらが良い選択かという問題。

良いと思える方が「好きな方」だとでも捉えておけよ。


＞3183さんはどっちがいいと思うの？

書いてやってるじゃんか・・・・

[4215: 匿名さん]

>>4213 事情通さん

自主管理のマンションてことね。普通は自主管理なら自主管理と書くでしょう。

管理会社に委託しているけど組合にお金がないからコンサルしているのかと思うでしょ。

>そんなことしていません。
決算や、総会資料の作成に苦労している人のお手伝いをしているだけです。

じゃあ、コンサルじゃなくてただ単に事務の代行しているだけでしょ。あんたはコンサルしているマンションというから聞いたのに。コンサルってどういう意味かわかっているの？

それとあんたは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、匿名さんの意見はどう思うの？

>良いと思える方が「好きな方」だとでも捉えておけよ。

その良いと思える方は、独立系かメーカー系かどちらか、と聞いているんだけど。
あと、3183さんは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、匿名さんの意見はどう思うの？

[4216: 匿名さん]

>>4215 匿名さん
＞独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ない

そんなことどこに書いてあるんだ？

[4217: 匿名さん]

>>4216 匿名さん
アンチくんはこうやってすぐ捏造するんだよ。

[4218: 3183]

>>4215 匿名さん
＞あと、3183さんは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、

いや言ってねえからｗ
…って突っ込もうと思ったら既にツッコミ入ってたな。


＞その良いと思える方は、独立系かメーカー系かどちらか、と聞いているんだけど。

だから>>4208で書いてやったべ。
ここは同じことを二度は言ってやんないよ。そして異論は否定しない。
多数決で決めることである中で、俺には俺の意見があるというだけのことだ。
で、どっちにしたって委託管理は視野に入るんだろ？
かつての歪んだ拘りを捨てて管理会社の有用性は一部とは言え認めると。
そう言うと成長したな君もｗ

[4219: 匿名さん]

>>4216 匿名さん

>4197


>ストックできないものの話しをしているのにストックしておくとか何言ってんの。
突然の故障に対応する必要があるのはわかったようだが、それだけか？またdが抜けてないか（笑）

これ、独立系は部品や装置の調達が難しいという話なんじゃないの？資料まで出してたよね？w

調達じゃなかったら何なの？

>＞あと、3183さんは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、

>いや言ってねえからｗ
…って突っ込もうと思ったら既にツッコミ入ってたな。

自分で突っ込んでよく言えるねw まあいいや。

>3183さん

良いと思える「理由」はどこにも書いてないよね？

>メーカー直系でも独立系でも、委託管理をする中で好きな方を選べばいいんでないの？　俺は組合員の一意見として前者しか推さないけどね。

前者（メーカー直系）を押す「理由」を聞いているんだけど？

[4220: 匿名さん]

>>4219 匿名さん
4197を書いたのは俺だが、調達が難しい事がイコール危険だなんて一言も言ってないのに(笑)こうやって堂々と捏造してるんだよな？