ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4001: 匿名さん]

>全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい

安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

工夫は一切しない。管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わないあんたのような荒らしはなんで他人の議論を妨害するの?

[4002: 3183]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。

「ほとんど無い」という点については最初から俺も「レアケースだ」と言ってるし、差額は敢えて取ってるケースについて言及したものの、実例を紹介してくださった方のケースでは、取るか取らないかの議論以前に「制度上自動的に発生するもの」な訳だよ。それが課税対象となるかならないかという話であって、個別契約の場合と一括契約の場合とでそれぞれ算定した『水道事業者からの請求額』の違いを、組合が差益として得るぶんには非課税でしょという結論。
そこに異論が生じる余地なんて無いよねと誰もが理解してると思うよ。

[4003: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。
全部ボッタクリではない、という事ですか？

＞管理会社は無関心なピンハネしかしてない殆ど意味のない存在
こう言った人がいますけど・・・。

＞管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わない
こんなことを言った人は、誰もいないと思いますけど・・・。
違いますか？

[4004: 3183]

>>4001 匿名さん
「荒らし」とは俺のことだと思うので代わりに言うが、俺が君が言ってることにあれこれ言うのは「間違いだから」だよ。妨害している、と捉えられるのなら別に構わないが、間違ったことを前提とした議論は誤解した者を巻き込んで変な認識を広めるおそれがあるので阻止した方がいいと思ってる。
君が今後も一方的に自分の偏執を他人に押し付け、普通に合理的判断をしている者を誹謗中傷し続けるのなら、俺はそれを防ぐための発言をするつもりだ。君がやってることは正常な議論ではないし、そもそも議論の体を成していない。相手の説明を全く聞こうとしないからね。

水道料金の「差益」が、料金体系上必然的に生じるものだということは理解できたのか？　もはや子供でも解るように丁寧に説明されているぞ。実務として大したことがないと豪語するなら、ためしに同じ使用量を想定して「個別の場合」と「一括の場合」とで請求総額を計算してごらんよ。計算の途中で自分の間違いに気付かなきゃおかしいレベルではあるが。

それと、俺からも再三訊く。
君が急に肯定し出した「リプレイス」の委託先だよ。同じことを訊いてる人が複数いるのは、君の論理構成上とても重要な部分だからだよ。答えられないようだが、それが自分の論理破綻を意味することにも、もう気付いているのでは？
そりゃ焦って、人格攻撃やら差別発言やらをせざるを得なくもなるだろう。

[4005: 3183]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

「安いところなら無条件で委託できる」という意味だと解釈していいかね。
確か「見積もり内訳書を確認する必要もない」とも言っていたっけか。
総額で現状より安くなればオッケーだと。

それで他の組合員の皆さんが納得してくれるといいけどな。
仮にノーチェックで君のその提案が通りでもしたら、君のマンションはスラム化まっしぐらだろう。

もしも君のその認識通り「価格が安くて仕事もバッチリな管理会社」が実在するのなら、まさにこのスレは何だったんだ？ということになるわなｗ

[4006: 匿名さん]

>>4005 3183さん

あんたの言ってるのはアンチくんにだろ。別スレたてたら? アンチ君のマンションを想像して語りたいんだろ?

[4007: 匿名さん]

水道代の差額がどうだのこうだのの議論が盛んですが、
水道供給システムを説明しないで議論することは実務の経験のない連中
の議論と見ます。
まず、お宅の水道供給システムから説明してください。

[4008: 匿名さん]

>>4006 匿名さん
まあ次から次へと逃げ上手なことで。

[4009: 匿名さん]

>>4001
リプレイスを試みる事に意義があるんです
例えば現在109に月額業務委託費200万円の場合
109は200万円の見積書を提出
大凶は170万円の見積書を提出
合人社は160万円の見積書を提出
日本ハウズイングは150万円の見積書を提出

ここで、日本ハウズイングの150万円で決めようとすると
109が養っているスパイ役員が「日本ハウズイングは150万円」を109に御注進する
そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して
109のままだが、委託費が月額200万円から149.9万円に減額され組合の勝利です

リプレイスをすることに意義があるんです

[4010: 匿名さん]

ウチのマンション理事で新管理会社募集し、数社に見積もり内訳書を提出してもらったら、極端に安い社はなかったな。独立系含めて全部の価格はどんぐりの背比べ。
（何度も書いてるけど笑）
もし、契約をどうしても取りたくて価格下げられるなら大幅値引きの見積書を提出する社もあったかもしれないけれど、理事側の期待に反して無かった。
ということで、例えば「清掃業務は自分達組員でやる」とかしない限り、日常業務の値下げは望めない。
他、弱小管理会社にも声かけしたら、安い見積もり書を出すところもあったかもしれないけれど、そんな気は理事達にはなかったんだろうな。「安かろう悪かろう」では、マンション価値が下がるしな。もし、自分達のマンション価値が下がってもいい（つまりリセールで売りにくくなってもいい）と考えるなら安ーい管理会社選択も有りだと思う。

自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。

[4011: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
私の経験では各社の見積もり明細価格はそんなに違わないですよ・・・

商品券入りの菓子箱も来なかったなあ。東急は見積もり提出に入っていなかったからかな？　ウチだともし管理会社が商品券を持ってきたら理事内でメールが飛び交いwそのまま理事会にその事実が問題にされて、そこは省かれますね、たぶん。
汚い事をする管理会社は管理を請け負っても同じように汚い事をするだろうと判断します。

管理会社云々よりもマンションの民度問題の方が大きそうですね。そのマンション 。

[4012: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
普通、見積もりだけで新管理会社を選択しないでしょう。
各社プレゼンし、その時点で大まかな見積もりは公表するはず。
ウチのマンションではプレゼン（説明会）は理事だけでなく、組合員自由参加でしたよ。金額を後から変えるとかいう誤魔化しは通らないです。
マンション理事達のシステム作りが甘すぎですね。

[4013: 3183]

>>4006 匿名さん

ん？
ここってアンチ君のスレだよね？
「管理会社が如何に無意味で不要な存在なのか」をまずは認めろ、ってスレ主と称する者が随分言ってた気がするんだが。

君はそいつじゃないの？？
それとも、全く別のキャラに生まれ変わろうってのか（笑）

[4014: 3183]

>>4010 匿名さん
＞自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。

まあ、そういうことだ。支出削減に拘るアンチ君が、どうしてそっちをいじろうという発想に至らないのかがホントに不思議だけどね。よっぽど合理的に減らせる可能性があるのにな。

ひとつ前のレスにあるような展開も今や現実味に乏しい。漫画の読み過ぎだよ。
「リプレイスすることに意義がある」とか言いながら、してないじゃんリプレイスｗ

[4015: 匿名さん]

経験談なんていくらでも捏造できる。
まあ、元の単価も示さず、「やりましたが無理でした」ってこれまでずっと荒らしが繰り返した手口だからね。

荒らしの嘘つきの捏造体験談なんて誰も信用しないし、独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。今までどうしていて新規受注しているのかという話になるし。

[4016: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

>そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して

この辺詳しく聞きたいですね。荒らしは無視してください。

[4017: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
あなたの立場からすれば「捏造」という事にするしかないもんな。


どうぞ皆さん見積もり取ってみてくださいね。

[4018: 3183]

>>4016 匿名さん

確かに俺も詳しく聞きたいな。
断定口調をとるなら実例の紹介も不可欠。社名を挙げてるなら詳細をボカす必要もあるまい。荒らしなんか無視してバラしちゃいなよ。

[4019: 3183]

>>4015 匿名さん

「元アンチ」である君にリプレイスの実例を求めている我々は、そもそもリプレイスの体験談などしていないよ。急に宗旨替えをした君に、リプレイスを語るなら管理会社不要論も取り下げるんだね？と訊いているに過ぎない。

なんで答えないのかマジで意味不明なんだが。

[4020: 匿名さん]

>>4016
いやそのままだよ、
管理会社の課長とMAは、絶えずマンション内の有力者への接近を狙っています
１度でも毒まんじゅうを食べてしまうと弱みがあるから
管理会社の忠実なスパイとなります
スパイは情報の御注進と総会での議事誘導と理事会での議事誘導が主業務です
ご自身の総会＆理事会を注視していればスパイがいるか容易に見えてきますｗｗｗ
そういう視点で、理事会＆総会見ていると面白いですよｗｗｗ

[4021: 3183]

>>4020 匿名さん
「マンション内の有力者」って誰のことなんだろう？
輪番でやってる理事長のことかなｗ

マンガやドラマの観過ぎだっての。

[4022: 事情通]

>>4015 匿名さん
投稿が、捏造であるかどうかは、どうでもいいのではないですか？
例え、その投稿が創作であっても、全国では同じような事例があると思います。

＞4009 匿名さんの投稿の場合、その後管理品質が維持できるのか、修繕工事でボッタクリが防げるのか、これが重要ではないですか？

普通に考えて、同じ商品を200万円から149.9万円に値下げして、これが毎月発生して利益が出せるとは思えません。

一般の会社なら、コネクションを維持して、高利益の商品を抱き合わせ販売するなど、他の手段で、利益を確保するでしょう。

管理会社であれば、修繕工事で利益を確保することを考えるでしょう。
ならば、リプレイスありきではなく、契約は事務管理のみとし、保守点検や、修繕工事の費用に目を光らせる方が、簡単ではないでしょうか。

契約を事務管理のみとした場合、管理会社の利益を削る訳ですから、しかも修繕工事でも利益を上げさせないわけですから、結果として委託契約の解除につながる事も想定して進むべき課題かと思います。

[4023: いつもの人]

大変ご無沙汰しております。
>>3144あたりでお騒がせしておりました。

＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです

こんなことを言っていた自称スレ主「自主管理命」さんが、ついに管理会社への認識を改めるに至った様で、実に喜ばしい限りですね。リプレイス先として委託契約を締結するに値する管理会社が存在すると認めたと。実際やりはしないでしょうが、当時に比べれば大変な成長です。

[4024: 匿名さん]

>>4020 匿名さん

まあ小さい管理組合にわざわざやらないだろうけど、大規模マンションなら多そうですね。実際、大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

接待の噂は聞くけど、実態が見えてこない。電話して高い飯でも食わしたりするのかな？

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

は？w

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん

何の笑い？

それよりだいぶ前にいた業界人さんや区分所有者022さんはどこ行ったの？w早く召喚してくれよw 少し前にいた匿名さん２もどっか行ったね。　経理が２０棟しか担当してないとか、伝説のセリフ残した元フロントさんは当分出れないかw　　バックオフィス友の会の人は他にもいたよな～w　俺もバックオフィスがいるから金くれよw

[4027: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

それ、どこの情報？
大規模マンションも管理会社変更は多いですよ。

[4028: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
賄賂でスパイとか、夢物語かとw

理事会が輪番制なら1年毎にに理事に賄賂を渡さなくてはならず、ほぼ全員が理事になるので、あり得ない。むしろそんな馬鹿げたことが起こるとしたら小規模マンションで理事会メンバーが固定しており、且つ理事人数が少ないところだろうな。
そうなると管理会社のメリットは少なそうだけど、大規模修繕時にはそんな事も有るのかね。w

[4029: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
＞独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。

私も独立系は安い見積もりを出してくると思っていたけどね。
結果的に、各社同一項目の条件にしたら独立系も同じだった。
どこかで品質落とすなりすれば、独立系は安くなるということだと思う。

それともう一つ。独立系だと大規模マンションからの乗り換え経験が無い事。「たぶん有っても少ない。）という事はわかった。大規模マンションって元々が大手のデベが手がけているから、小規模の独立系管理会社への変更は抵抗があるんだろうなとは思う。

結果的に、独立系は中小規模マンション専門となり、メーカーや請負業者の選択種が増え安くなる事もあるのだろうと思う。

[4030: 3183]

大規模マンションこそ、個々の組合員と特定の管理会社との心理的距離は遠く、仮に一部の役員等との強い利権関係が生じたとしても異論が挙がり易い筈だけどね。共有者が増えればそれだけ思惑の違いも出てくる。既存の委託契約・既存の管理会社への疑念も生じ易い。ここにいるアンチ君みたいなキャラが混じる確率も増える。それが自然の摂理でしょ。
なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。

[4031: 匿名さん]

>>4030 3183さん

>なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。

じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

まあ、書いていることのほとんどが嘘とでまかせの荒らしに言っても仕方ないけど。

ってか、前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。距離が遠くて意見割れやすかったらリプレイスなんてまとまらないだろう。自分が言ってることくらい整理しろよw

[4032: 匿名さん]

なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか
↓
なんでリプレイス事例が少ないのが違和感って結論になるのか

[4033: 3183]

>>4031 匿名さん
＞じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

「じゃあ」じゃないだろ（笑）　何でそうやって指摘されたことから逃げるのさ？
俺は知らないよ、大規模だろうが小規模だろうが、実施されたリプレイスの実数なんてな。知らなきゃ言えないことを言った訳でもない。
逆に君は知ってるから「大規模の方が少ない」と言い切ったんだろ？　数字を示せと俺に言うなら自分で把握してるその数字をここで晒せばいいじゃんよ。実際には知りもしないんだろう。だからそうやって「じゃあお前が答えろ」とこっちに無理くり転嫁するのさ。あるいは「大規模の方が少ない」と言い切るロジックでもあるのかね。そっちを説明してくれてもいいよ。

リプレイスってのは「現状に対する疑義」が発端となって検討が始まり、乗り換える先が見つかることで実現することだろう。共有者の数が多ければそれだけ疑義が生じる可能性も増える、という当たり前の理屈を俺は言っただけさ。嘘だと言いたいなら実数を添えて反証するのはそっちの宿題だろう。


＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

まあ、そりゃ解らないだろうな。そこが解る様なら君もここまでスレを荒らさないだろう。
俺が「距離が遠い」と表現したのは「意見の割れ易さ」ではなく、特定の管理会社への執着が生じ難いという意味だ。リプレイスを目指すとなれば、規模の多寡にかかわらず意見はどのみち割れるだろう。こちらは発議される可能性のことを言ってる。

リプレイスが実施されたサンプル数を規模の大小別に知ってるご様子なので、是非ここで紹介してくれ。
その「規模の大小」がどういう分類の仕方なのかにも興味があるのでね。ひとつよろしく。

[4034: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
homesでどうすれば管理会社を変更したマンションがわかるんですか？

[4035: 匿名さん]

私の地域やマンションバレするので書きませんが、
マンション変更の際の各社パンフレットには、リプレイスで引き受けたマンションの外観写真や、戸数別の比較表・又はマンション名が載っている社もありましたよ。うちの近くの近所の大型マンション（400戸くらい）の名前もありました。「管理会社を変えたとは聞いていたけど、〇〇にしたんだ」とその時初めて知りましたね。
それもあって、個人的にその管理会社には親近感は持ちました。「あそこのマンションがココの管理会社を選択したんだ」という実例は、迷う者にとっては気持ち的に結構選択の後押しになりました。
プレゼンの際に、中規模や大規模を得意とするマンションと、小規模・中規模を得意？とする管理会社があることがわかります。

ホームページ上では、変更して受けたマンション名は載っていませんが、実際に各管理会社のプレゼンを受けると分かりますよ。

[4036: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
＞平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはず

コレ、どういうデータから？

[4037: 3183]

>>4031 匿名さん
＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

返答が無いので追記するが、俺は「大規模マンションは個々の管理組合員と特定の管理会社との心理的距離が遠い」と書いた。規模が大きければ役員になり得る候補者が多く、ひとりひとりが役員になる頻度は理論上下がるだろう。管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。それって、誰がどう考えたって大規模マンションよりは小規模マンションの方が当てはまる話だろう。

「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？

[4038: 匿名さん]

区分マンションの中古の売り物件情報欄で、一番知りたい管理会社名が表示されないのはどうしてなんだろう。
購入を検討する側にとっては大切な情報なんだから、こちらから聞かなくても義務表示にしてほしい。
マンション管理適正化法で表示義務を定めてほしい。
そうなれば、少しは管理会社もマシになる。

[4039: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

それ全くの嘘で書けるよね。パンフレットには大型マンションは全くありませんでしたとか。仮にそうだとしても、まぐれて受注したその一件だけかもしれないし、まあ全部嘘だろうけど。

>コレ、どういうデータから？

国公省のアンケートは７割が変更していないと回答。つまり変えている組合は３割しかいない。タワマンは新しいからそれより少ないが、実際は極めて少ない。

>管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。

自然じゃないだろw

普通、予算規模が大きい大規模マンションの方が利権だろ。どこまで頭悪いんだ？
管理会社が年間予算１０００万の小規模マンションと１億超えの大規模マンションとどちらに工作する方が効率的か、考えなくてもわかると思うが。。w

>管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。

組合員一人に対して接する機会が減るかどうかなんて、誰がそんな話してるんだ？w
どこまで読解力ないんだろう。理事会に対して工作する動機が管理会社にあるかないかだろ。その理事会メンバーになる確率なんて誰もそんな話してないだろ。

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？


本気で大型マンションの方がリプレイス多いと思ってるのか？だったらもっとタワマンの管理費が安くなってるよw

[4040: 匿名さん]

まず、大規模マンションの定義から説明してくれな。w

そして、誰も「大型マンションの方がリプレイス多い」なんて言ってないけどな

[4041: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。
駅近くに10棟のマンションがあったら、そのうちの2棟はリプレイスしているということだ。自分の感覚でもそんなもんだろうと思うね。
近所の大型マンションがリプレイスしていても全く不思議ではない数字だ。

[4042: 匿名さん]

>>4040 匿名さん

>国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。

それは前回の調査

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。

もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

[4043: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
ふうん。じゃ、近隣のマンション10棟の内の3棟もリプレイスしているということだね。w

[4044: 匿名さん]

>>4043 匿名さん

何が言いたいの？頭大丈夫？

[4045: 匿名さん]

近隣て、なんの話なんだ？誰の近隣？

[4046: 3183]

>>4042 匿名さん
＞もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

発言の撤回なんかしてないぞ。
逃げないで訊いたことに答えてくれ。

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

俺は↑この発言に違和感がある、と言った。
大規模マンションの方が事例が多い、とまでは言わん。ただ理屈上、組合員数が多い方が特定の管理会社への拘りは薄くなりがちで、現行の委託契約・委託費への異論が生じる可能性も高くなるだろうから、リプレイスが検討される傾向として「大規模の方が少ない」とまで言うなら根拠が必要だと言ってる。

君はその根拠を持ち合わせているんだろ？
それを訊いてるんだよ。管理会社を変えたという事例の件数を、規模の大小で分類し比較したデータをここで示してくれ。
もっと言えば「過去にリプレイスをしたことがある組合」をカウントするだけでは、君が言ってることの根拠としては不十分だろう。一度で済んだことなのか、頻繁にやっていることなのかによっては背景が大きく異なる筈だし、マンションの築年数によっても発生率は違う筈だ。そして、他からも指摘されているように、そもそも「大規模マンション」ってどういう定義なんだという問題もある。


＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから

こう言った以上は、最低限その根拠を示しなよ。
間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく、実数を把握しなければ言えないことなのだからな。俺はその実数を知らないから「実数が不明な中で結論だけ示されても違和感しかない」と言ってるのさ。

[4047: 3183]

>>4042 匿名さん
それともうひとつ。
>>4024ではこんなことも言ってたな。

＞それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

「リプレイスされてしまうと管理会社としては困るだろうから」という意味だと解釈するが、それで「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？
既存の契約を失うと収入が減る、という話なら一応は解る。それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？　リプレイスに対抗せず実施されてしまうと最低でも５倍の差異が生じる、というのは、収入が５分の１に減るという意味なのかね。流石にそういう意味ではないよな。なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

[4048: 匿名さん]

>>4046 3183さん
>間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく

あんたは間接的な情報も無茶苦茶だし、全部多分そうだろ。

独立系とでデベ系の管理住戸を管理棟数で割れば独立系の一棟あたりの戸数がはるかに少ないよ

>「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？

大規模マンションと中小規模マンションの年間予算が違うのも理解できないのかな？

>それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？

「変わる」と「違う」の区別もないの？

>なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

普通は理解できるよ。自分の頭の悪さを相手のせいにしないでくれよw


一棟あたりの予算は大規模マンションと中小では下手すると１０倍違う。つまり生み出す利益も単純計算で１０倍違う。
それだけ、同じ管理物件一棟をリプレイスされるのでも、大規模マンションをリプレイスされると管理会社にとって中小規模のマンションをリプレイスされることと比べて大きな損害になるから、
大規模マンションの理事を引き留めて懐柔しようとしてでも、リプレイスを食い止めたい動機がある。

ここまで説明すれば分かるかな？

[4049: 匿名さん]

>>4048 匿名さん
大規模マンションの定義を書いてね

[4050: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
誰の近隣でもいいよ。分譲マンションの3割が管理会社を変更しているなら、駅近くに10棟ある中の3棟はリプレイスしているということじゃん。

これって、自分的には「3棟しかない」のではなく「3棟もあるんだ」という感覚。
だって、管理会社を変更するのって、短期間に理事全員の意思が同じベクトルに向かい、「絶対に3ヶ月の間に成功させねば」という強い意志が無いとできないから。
なんとなく「管理会社変更してもいいよね」くらいの気持ちでは、負担が多すぎて無理。
自分に言わせれば3割でも「良くぞ乗り越えた！」という同志的な感情が芽生えるよw

[4051: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
>>国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。
>それは前回の調査

「平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）」が最新であり、これが「今回の調査」ということになりますね。
これによれば、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者に委託していたが、その後現在の管理業者に変更」は、20.9％です。

[4052: 4051]

＜参考＞
【平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）】
３８②　マンション管理業者の決定方法
　全体では、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者」が73.1％、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者に委託していたが、その後現在の管理業者に変更」が20.9％である。

【平成25年度マンション総合調査結果（平成26年4月23日公表）】
３２① マンション管理業者の決定方法
　全体では、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が75.8％、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者に委託していたが、その後現在のマンション管理業者に変更した」が18.3％である。

[4053: 匿名さん]

>>国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。
は、合っていたんですね。納得の数字です。
3割は少し驚くw

[4054: 3183]

>>4048 匿名さん

こちらが訊いたことに関してはほぼゼロ回答だな。
俺の頭が悪いと言うならそれでも結構。
頭が悪い者を納得させる内容で回答してくれ。やり直しだ。

独立系・デべ系云々については訊いていない。
大口の契約を失えば売り上げが下がる、などという理屈は改めて言うまでもないことだろう。そこを何故「予算が変わる」などと表現したのか意味不明だと言ってる。
「変わる」と「違う」の区別も、こちらとしては特に無いね。何等か意図があって書き分けたのだと言うならそこも説明よろしく。まったく伝わって来ないので。


元はと言えば「管理会社はリプレイスを避けるためなら組合の要人に賄賂を渡す」という陰謀論を、まことしやかに広めたいという意図がある訳だよね。そういう話を事実として人に伝えたいのなら証拠をきちんと示しなさい、と言ってるんだよ。
君がやってることはもはや只のイチャモンだ。

[4055: 匿名さん]

>独立系・デべ系云々については訊いていない。

独立系って意味わかってるか？　管理会社を持たないデペとリプレイスがメインなんだけど。

>大口の契約を失えば売り上げが下がる、などという理屈は改めて言うまでもないことだろう。そこを何故「予算が変わる」などと表現したのか意味不明だと言ってる。

マンションの予算規模が違うと書いてあるが？

事実や情勢をもとにした推測とあんたみたいな完全思い込みの思い込みの支離滅裂な空想とは違うよ。

[4056: 3183]

>>4055 匿名さん
＞独立系って意味わかってるか？　管理会社を持たないデペとリプレイスがメインなんだけど。

いや、だから何よ？　独り言か？
俺は「リプレイスを実行した件数」を規模の大小に分けて教えてくれと言ってる。
知っているから「規模がデカい方のが少ない」と言ったんだよね。


＞マンションの予算規模が違うと書いてあるが？

最初はそういう書きっぷりではなかったよな。
いずれにせよ、言いたいことは「リプレイスを防ぐためなら管理会社は組合員に賄賂を渡す」という話を広めたい訳だよね。規模が大きければ大きいほどその傾向が強いと。そしてその下心が作用するがゆえに、大規模マンションではリプレイスの事例が少ないと。


＞事実や情勢をもとにした推測

推測は推測でしかない。
君の推測とやらは自分都合の結論ありきのこじつけに過ぎない。

[4057: 事情通]

＞全体では、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者」が73.1％、
つまり、分譲時に管理組合が選択した管理会社が26.9％。

＞「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者に委託していたが、その後現在の管理業者に変更」が20.9％である。
残りの73.1％の20.9％が、その後変更。
（全体の）73.1％×20.9％＝（全体の）15.3％

つまり、両方合わせて42.2％。
４割以上が、管理組合の意思で管理会社を決めているという事です。

「自主管理の5％を除く、95％の管理組合は〇〇で、ボッタクリされている」という主張は、正しくないようです。

[4058: 4051]

>>4057 事情通さん
>＞全体では、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者」が73.1％、
>つまり、分譲時に管理組合が選択した管理会社が26.9％。

どうしてそんなことが言えるのですか？
>>4052 からわかることは、
調査時点において、「現在マンション管理業者に業務を委託している組合合計」を１００％とした場合、「分譲時に、分譲業者が提示したマンション管理業者であった組合」が、９４．０％（７３．１％＋２０．９％）であることだけです（残りの６．０％は、その他：５．３％、不明：０．７％です。）。

[4059: 事情通]

>>4058 4051さん

なるほど、73.1と20.9は、別の選択肢なのですね。
理解しました。

73.1の管理組合について、値下げや、一部委託の要請や実施があったのかが分かりませんので、この数字が管理組合の怠慢なのか否かは、私にはわかりません。

役員さんにとって、委託契約の変更は、失敗すれば自身の責任となり、成功しても自身の利益はわずかなので、ハードルが高いことは分ります。

[4060: 匿名さん]

＞（独立系管理会社は）管理会社を持たないデペとリプレイスがメインなんだけど。

横ですが、私が「独立系管理会社のプレゼンは他の会社の価格と横並びだった」と書いた事への反応かな？

要するに、「独立系管理会社は、新築時の請け負いは、管理会社を持たないデベからの請け負いで、他にはリプレイス時の選択で仕事を得ている。」
その上で、「独立系管理会社はリプレイス時のプレゼンで安い価格を提唱するはず。でないと仕事が得られないから」と言いたいのかな？

たぶんね、「とにかく価格を下げたい」という趣旨で管理会社募集したら、独立系は安価な価格提示をしてきたと思いますよ。
でも、ウチのマンションでの管理会社変更は、管理価格下げが主旨ではなく、品質保持の上での【正常管理】が目的だったので。各社一律の希望管理項目を挙げた結果、独立系も価格が他社と変わらなかったという話です。

新管理会社募集時に「なるべく安くしたい」と言えば、独立系はあっちこっちの項目を省いたり、清掃回数を減らすなどし、安価な売り込みをしてきたかもしれないけど、デベの子会社と同じ条件で募集したら独立系であっても安くはならないという事でしょう。
又、どーせ「嘘だ、嘘だ」と騒ぐんでしょうけどw

管理士のHPにも

＞金額だけで選択するのであれば、独立系管理会社は本命候補でしょう。
＞しかしサービスを向上させたいのであれば、慎重な吟味が必要です。

と書いてありましたよ。独立系の「安かろう悪かろう」には注意しないとね。

[4061: 匿名さん]

>>4048 匿名さん
横だけど、要するに、「予算」という言葉と
「収入」や「利益」という言葉を間違えて使ったということね。

[4062: 匿名さん]

>>4048 匿名さん
それと、
＞一棟あたりの予算は大規模マンションと中小では下手すると１０倍違う。つまり生み出す利益も単純計算で１０倍違う。

「10倍違う」という言葉も、「10倍」という言葉には意味がなく、

一棟あたりの管理費は大規模マンションと中小では下手すると数倍違う。つまり生み出す利益も数倍違う。

ということが言いたかったのだろうけど、日本語弱者な故、と決して「間違えた」と言えない性格からめんどくさいことになっているだけw

ということだろうな。

[4063: 匿名さん]

>最初はそういう書きっぷりではなかったよな。

じゃあ具体的に提示してみろよ。

>横だけど、要するに、「予算」という言葉と
「収入」や「利益」という言葉を間違えて使ったということね。

どこが、どう間違えているの？間違えているというだけではさっぱりわからないよ。いつものことだけど。

>最低限その根拠を示しなよ。

自分でもこう言いてることだし


>一棟あたりの管理費は大規模マンションと中小では下手すると数倍違う。つまり生み出す利益も数倍違う。

ということが言いたかったのだろうけど、

ごめん、どこまで頭悪いの？　５０戸が中規模とすると、大規模が５００戸としよう。
同じくらいの管理費としたら、管理会社の利益は１０倍ちがうよね？数倍じゃないよね？管理費の予算が１０倍と書いているから、同じ利益率なら利益も１０倍になるよね？ここまで説明しないとわからないのかな？

[4064: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

自分の言いたいことを捏造と嘘に頼るのではく、理屈で示したら？

まあ根拠があって言ってるわけではなく荒らしたいだけだから、根拠なんてあるわけないか。

[4065: 匿名さん]

独立系も大手なら、大手デべ系や財閥系と同じ。大手と、中小（中堅デべ系・地場）で、違いがありそう。

（参考記事）
2019.3.2 週刊東洋経済
赤字物件からの撤退 他社でも動き相次ぐ

　実は、こうしたマンション選別の動きを見せるのは住不建物だけではない。先の日本ハウズイングもそうだ。不動産デベを親会社に持たない独立系のため、これまでは委託料の安さを武器として、リプレース物件を積極的に獲得。だが、2年ほど前からその積極性に影が差し始めていた。そして18年初には拡大一辺倒だった従来の路線を見直し、物件の採算性を重視。受託管理している9300棟強（44万戸）のマンションのうち、採算の厳しい3割の管理組合に管理委託料の値上げを要請し始めた。

撤退後の受け皿に中堅などが名乗り

　管理を引き継ぐ会社を公募すると、何と15社から申し出があった。財閥系や大手デベロッパー系の参加企業はゼロ。代わりに目立つのが中堅デベロッパーの子会社や地場の管理会社だった。このマンションに限らず、大手が手放した物件を中小管理会社が拾う光景が目につく。

　～当社は財閥系ほど管理コストが高くなく、彼らが手放した物件でも採算は取れる」（●●・取締役マンション管理事業本部長）

[4066: 匿名さん]

マンションの管理戸数自体増えているからな。しかも管理費が分譲価格に吊られて上がっているから、管理費の高いマンションに人員を切り替えた方が管理会社は儲かる。

[4067: 匿名さん]

>>4065 匿名さん
中小の独立系管理会社だと、バックオフィスに各分野の専門家を置かなくても、経理担当者だけいれば成り立つっていうことはあるかも。清掃なども特に研修などせず人材派遣会社に頼むとか社内で人件費を削る事はできるね。

[4068: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
大規模マンションの定義を書いておいてね

[4069: 3183]

>>4063 匿名さん
俺が言いたかったことは>>4061-4062 さんが上手に纏めてくれたよ。
今更「ミスはミスと認めろ」なんてことを言ってもムダだと思うが、こうして整理すれば何てことの無い話だ。それにしても、リプレイスという方法をようやく認めておきながら依然として管理会社アンチ脳は改善されないと見える。それでいて改善のための行動は何もしないのだから、いっそのこと賄賂を受け取った方が楽なんじゃないか？

[4070: 匿名さん]

>>4069 3183さん

リプレイスってコピペにもさんざん書いてあったのにまた自分の無知を自分でさらしてるよw

[4071: 匿名さん]

マンション管理業協会のホームページの会員欄で、会員会社の財務状況が掲載されています。読み解くと、ぼったくりの悪徳会社が分かるようです。
悪徳会社の特徴として、一級建築士の数が少なく、管理費で得られる売り上げに比べて総収益や資産がやたら多い特徴があります。
一方、真面目な管理会社では一級建築士を多く擁していて、設計コンサルも含めて収益を出している様です。

[4072: 匿名さん]

いずれにせよ、荒らしさんもリプレイスは推奨しているわけだ。
サービス内容に対して割高だと思えば、バンバンやりましょう。

組合員の金銭負担はそっちのけで、管理会社のバックオフィスばかり心配している荒らしさんみたいなクレーマー以外は大体喜ぶでしょうw

[4073: 匿名さん]

>>4072 匿名さん
捏造体質は変わらないな。
リプレイスを「推奨」はしていないだろ。今日は暑いから仕方ないか。

リプレイスにもメリデメがあり、簡単に推奨するのは何も知らない約1名だけだろ。

[4074: 3183]

「荒らし」って俺のことだと思うんだけど、何でか「リプレイス否定論者」にでっち上げられているんだなｗ　リプレイス容認派に早変わりしたいアンチ君にしてみれば、対極にいるキャラとしてはそういうヤツが居て欲しいということなんだろうかね。

リプレイスなんてしないで済むならそれに越したことはない。ただし既存の契約に問題が生じた時には有効な改善手段として選択肢になるんだよと、これまで何度も言われてきたじゃないか。あとは自主管理だよな。自主管理もいいがリプレイスの方が現実的だとも言われてきた。それこそアンチ君が「管理会社との契約なんて無意味だ」と騒ぐから、業務成果や委託費に不満があるなら不満の生じない方向への軌道修正＝リプレイスをすればいいだろとね。「管理会社の存在意義」をずっと否定し続けてきた者が、今更「リプレイス否定論者」を仕立て上げて攻撃しているのはホントお笑いだよ。要は以前の持論（管理会社不要論）を完全に論破されて宗旨変えをしたということだろう。

もう何度も問われていることだが、今更なのかずっと前からなのかはともかく、リプレイスを選択肢として認める（あるいは「推奨する」でもいい）と言うからには、新たに選定する委託先とて紛うこと無き『マンション管理会社』なんだよね？　このスレの題目についてはその時点で決着がつく訳だけど、さっさと宣言してくれんかな。「管理会社はやっぱり必要でした」と。

そこを誤魔化しているうちは、いつまでもこの状況が続くよ。

[4075: 匿名さん]

>>4074 3183さん


論理を言えないあんたが、論破とは片腹痛し。
論破じゃなくてただアンチくん叩きに話を逸らしているだけでしょ。
管理会社の料金を正当化するためのバックオフィスの労力も説明できないと自分で言ってるくらいだしね。

管理会社が不要かどうかと、組合員が賛同するかどうかは違うからね。
本当は管理会社なんて全くいらないけど、組合員が情報不足と理解不足で不安がるのは仕方がない。だからリプレイスで減額するという手段がある。

まあリプレイスをやった方がいいというには分かりました。

[4076: 3183]

>>4075
現在の管理状況に不満を持ってる極少数派の君はリプレイスを検討した方がいいだろうねえ。
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf

■管理状況全般の満足度
「非常に満足している」が 24.9％、「やや満足している」が 37.9％で、合計 62.8％の区分所有者が現状の管理に満足しており、その理由は、「マンション管理業者が良いので」が68.8％と最も多く、次いで「管理員が良いので」が 52.4％、「管理組合役員が熱心なので」が 34.8％となっている。
不満であると回答した理由は、「一部の居住者の協力が得られにくいので」が 48.5％と最も多く、次いで「マンション管理業者が良くないので」が 28.7％、「管理組合役員が不慣れなので」が 26.3％、「管理組合が機能していないので」が 15.2％となっている。

[4077: 匿名さん]

また、ナンセンスなこと言ってるな。
管理会社の搾取構図を問題にしたスレだからね。

みんな満足していても、実はぼったくられているぞというスレだから。

[4078: 匿名さん]

マンション管理って他と比べるのが難しいし、そうした発想が持ちにくいのが
管理会社の既得権を産んでいる。サービスがほとんど変わらないのに、ぼったくられいるマンションもある。

エレベーター保守も独立系に変えただけでもだいぶ値段がそれすらやられてない組合が大半。損している自覚がないのが問題だ。

[4079: 評判気になるさん]

>４０７８
エレベーター保守は、値段だけ見れば、独立系なのは、みんな知ってる。ただし、リスクもあるから、金銭的余裕のあるマンションは、あえて変えないだけ

損しているとは思っていないよ

[4080: 匿名さん]

>>4079 評判気になるさん
リスクを一切考えられないのも、アンチくんの凄いところの一つだよ。管理を損得だけで見るなら戸建てに住めばいいだけなのに、何故かそういう話はしないんだよ。

[4081: 匿名さん]

シンドラー社の事故とか、恐かったよね

[4082: 3183]

>>4081 匿名さん
あれは公営賃貸で、保守点検上の不備を管理会社がどうにかできる話でもないけどね。

[4083: 匿名さん2]

お久しぶりです。
ずっと見ていましたが、最近はモグラたたきの様相が、激しくなってきましたね。

>>4078 匿名さん
＞エレベーター保守も独立系に変えただけでもだいぶ値段がそれすらやられてない組合が大半。損している自覚がないのが問題だ。

以前から、こう言っていますが、事例に挙げていたサイトをのぞいたら、筑後３年のマンションで、「特殊な例」だと書いてありました。
特殊な例、しかも筑後３年のケースを、事例に挙げるとは・・・。

筑後１０年経ったマンションで、フルメンテで保守をしてくれる会社は、ありません。
フルメンテは、３０年で掛る費用を定額でもらっているのですから、いわば積立金です。

他の会社に積立したEVなのに、故障の増える１０年以降の保守をフルメンテで受ける会社はありません。
考えるまでもなく、至極当然の話です。
出来るというなら、上の様な、インチキ事例でなく、本当に１０年後、フルメンテからフルメンテで保守契約した事例を挙げてください。

フルメンテからPOG契約に切り替えての契約なら、安くなりますが、条件が違うので当たり前です。

[4084: 匿名さん]

>他の会社に積立したEVなのに、故障の増える１０年以降の保守をフルメンテで受ける会社はありません。

あんたの築１０年目以降のフルメンテで受けていて欲しくない！という願望より、独立系でFMで受けている会社のHPを信じるよw

[4085: 匿名さん]

>>4082 3183さん
公営賃貸だってどこかの管理会社が点検してるでしょ

https://www.jstage.jst.go.jp/article/jabes/24/0/24_179/_pdf
＞事件の背景として、エレベーター の保守点検に関してメーカー系業者と独立系業者の対立構造が存在し、独立系業者には技術情報の不足や過当競争体質の問題が認められること、そして事故機の保守点検を受注したエス・ イー・シーエレベーター株式会社(以下、「SEC 社」とする)では、極端な低価格と全機種の受 注を特徴とする受注優先戦略を採用していたこ とを指摘した。 点検不備の原因としては、マニュアルの未整備、点検員に対する教育不足、作業時間短縮の 圧力の3件を挙げ、このうち前2件については、 過去の事故において問題点が既に明らかとなっ ていたにもかかわらず、SEC社では、受注優先 戦略を維持するために弥縫的対応に留めていた

[4086: 匿名さん]

>>4083 匿名さん2さん
築後3年？

[4087: 3183]

>>4085 匿名さん
＞公営賃貸だってどこかの管理会社が点検してるでしょ

その通りよ。
で、俺が言ってる「管理会社」は「マンションの管理会社」のことで、ＥＶの保守点検業者のことではない。
シンドラーの一件でメーカー系が引き続き保守をやってりゃ事故が起こらなかったのかというのはタラレバの話で、マンション管理会社が正しく業者選定をしていれば…というのも結果論の域を出ない。

何はともあれ、アンチ理論だとそこも管理士の助言を得ながら組合役員が自力でやればいいそうだから、そっちは怖い話ではあるなｗ　何せ安けりゃ自動的にそっちにリプレイスしちまうらしいから。

[4088: 匿名さん]

>>4086

いやいや、福岡の話をしてるんでしょ。

[4089: 匿名さん2]

＞築後3年？
＞築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ
私の記憶違いでした。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/03/30/121554
要約は、
＞しかし、その交渉過程で予想もしていなかった提案が管理会社からありました。
＞なんと、エレベーターの保守点検について現状のPOG契約からフルメンテナンス（FM）契約に切り替えることも可能だというのです。
＞事情を確認したところ、独立系保守会社による大手マンション管理会社への営業政策の一環として、同社受託物件に対して極めて例外的に提案したものであることがわかりました。
でした。
１件は、ありましたね。
全員が、僥倖に預かることを祈念します。

再読すると、EVメンテ会社の提案でなく、管理会社の提案でしたね。
一部だけ、魅力的な提案を入れて、全体で利益を確保する戦略でしょうかね。

[4090: 匿名さん2]

>>4077 匿名さん
＞管理会社の搾取構図を問題にしたスレだからね。
これがすべて。
問題にはするけれど、解決はしない。

[4091: 匿名さん]

＜参考＞
【シンドラー社製エレベーター死亡事故の事例研究】
https://www.jstage.jst.go.jp/article/jabes/24/0/24_179/_pdf

【抜粋】
　SEC社は、表２が示すとおり120万円で事故機の保守業務を契約したが、この契約金額は、2002年度及び2003年度に受注したシンドラー社の金額の27.1%にすぎない。しかも同社では、この極端に低い契約金額を決定するに当たり、事故機の来歴をまったく確認していなかった。
　2005年度に163万円で受注した日本電力サービス社は、2006年度には2.5倍の400万円で入札した。その理由について同社では、事故機に不具合が相次ぎ、臨時の点検が多かったことから、2005年度の契約金額では採算が取れなかったと説明している。したがって、SEC社の120万円という契約金額は、かなり極端な低価格と言わざるを得ない。
　保守点検業務は、一種の労働集約型産業であり、経費の中では固定費の性格が強い人件費の比率が高い。SEC社では、低価格をセールスポイントとして受注数を伸ばす一方で、点検業務の効率化を進めることにより、点検員一人当たりの売上金額を増やし、会社全体としての利益も確保するという一種のコストリーダーシップ戦略を採用していたと推察される。

表２　港区住宅公社の契約金額
　　　　　　　受注会社　　　契約金額（税込・円） 　　対2002年度比
2002年度　シンドラー社　　　　　4,460,400
2003年度　シンドラー社　　　　　4,460,400　　　　　 100.0％
2004年度　シンドラー社　　　　　3,645,600　　　　　　81.7％
2005年度　日本電力サービス社　　1,663,200　　　　　　37.3％
2006年度　SＥＣ社　　　　　　　 1,209,600　　　　　　27.1％

　報道によると、「SEC社社長らは事故前の会議や朝礼で、１時間前後かかる日常点検について「15分でできる」「素人でもできる」などと持論を展開。「15分点検」という言葉を使うなど点検を軽視していた姿勢を示していた」（産経新聞2009年３月31日朝刊）とされる。

[4092: 匿名さん]

そもそも事故を起こしたSEC社の例を切り取って独立系が悪いって暴論すぎるけどな。

独列系フルメンテがないとか、どこまで気が狂ったらそんな結論になるだろう。
マンション管理士の事例にたまたま記載があったらそれ以外はこの世に存在しないみたいな思い込みってどこから来るんだろう。。

金出せばやるに決まっているだろw FMもメーカー系と比べたら安いということ。

エレベーター保守も管理会社と分譲親会社の関係と一緒で購入時の抱き合わせで、販売か後も子会社のメンテで儲けようってだけで、今、独立系に部品を供給しないとかやったら違法だから。

[4093: 匿名さん]

>>4092 匿名さん
独立系が悪いなんてどこに書かれているのかな？思い込みをしているのはあんただけだろ。

単純に価格だけを見るんじゃなく、メリデメを考えろって話し。最低限のQCDを検討せず、価格だけに焦点合わせて保守会社を切り替えろとか、アホですか？

[4094: 匿名さん]

>>4093 匿名さん

だから、否定するなら根拠を言えよ。いつも否定だけだな。

高い費用でメーカー系を頼むメリット教えてくれよ。
エレベーターの事故は保守作業中にたまに起きる程度で実際はほとんどないんだよ。

メリデメを考えてるんだから早く、高い費用をかけてまでメーカー系に頼むメリットを説明しろよな。お得意の脳内ソースじゃためだからなw

[4095: 匿名さん]

4093さんは２、３だなw

【荒らしの特徴】

１、HNをコロコロ変えて自作自演。でも主張や行動が全く一緒だからバレバレ。
２、「こんなことも知らないのか」などと、否定するだけでその後が続かないw（元から根拠のある主張ではなく、単なる荒らし行為だから）
３、自分の主張の根拠が言えない、もしくは空想
４、ぼったくり批判の反論も、費用の線引きや基準が存在しない。
５、高額な根拠をバックオフィスと言いながら、その業務にどれくらいの負担があるかを説明できない。
６、管理組合にとっての合理性がテーマなのに、何故か管理会社の経営目線。「管理会社が利益上げないと困るだろ！」←その管理会社が高ければ別の会社を探すか、別の手段を探すだけ。
７、困ったら話を逸らすために「匿名さん」にアンチくんというキャラ設定をして、誰も興味のないアンチくんのマンションを勝手に心配
８、他人の発言や主張を平気で捏造。突っ込まれると当然説明できず。
９、主張のほとんどが嘘と捏造。だから突っ込まれるとHNを変えてトンズラ。
１０、言ってる内容の結論は管理会社に丸投げしろ

[4096: 匿名さん]

>>4095 匿名さん
大規模マンションの定義は？

[4097: 匿名さん]

>>4095 匿名さん
それ、わざと相手を怒らせようとして曲解してるの？
それとも、マジでそう思って書いてるの？

[4098: 匿名さん]

>>4097 匿名さん

やっぱりメーカー系のメリットは説明できないんだw

早くメーカー系のメリット説明してよ。

>単純に価格だけを見るんじゃなく、メリデメを考えろって話し。最低限のQCDを検討せず、価格だけに焦点合わせて保守会社を切り替えろとか、アホですか？

ここまで書いてるんだからさ。早くあんたのメーカー系の優位性を説明してよ。それともまた出まかせ？w

[4099: 匿名さん]

>>4094 匿名さん
＞高い費用でメーカー系を頼むメリット教えてくれよ。
＞エレベーターの事故は保守作業中にたまに起きる程度で実際はほとんどないんだよ。

横ですが、
・ほとんど無くても【有る】から。
・日本人は【悲惨な事故は起こってはならない事】と考え、事故をなくすことのできる策を採る習慣があるため。
・人一人の重さを尊重しているため。（金より命）

[4100: 匿名さん]

>>4098 匿名さん
それより先に4097に答えてね。
イエス・ノーで答えればすむことじゃん