ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん

実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。

答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。

いずれにせよ、会計だって外注すればいいし、管理会社がいなくて困ることって実際、何一つないし、必要に応じてそれぞれの専門家に頼めばいいだけ。

必要もないのにほとんど何もしない管理会社に月額かなりの出費をするのは馬鹿げてますね。

[3952: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）



【管理人の仕事内容】日中業務の場合
●受付業務
受付はマンションへの訪問客や居住者への対応、電話対応、利用申込者の受付

●清掃業務

●点検・巡回業務

●報告業務

●掲示・ポスティング

[3953: 匿名さん]

>>3948 匿名さん
＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm

こう書いてありますよ。
はっきり「非課税」と。

「賃料」又は「共益費」の内容　
　　電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合　　

契約書上の表示例
　　特に記載なし。

課非区分
　　非課税
どこをどう読めば、こうなるのかな？
残念でした。

[3954: 匿名さん]

>>3951 匿名さん
＞実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。
数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも自主管理していれば、誰でも出来ると言いそうですね。

＞答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。
例外は、きちんと自主管理出来ているマンションで、ほとんどは管理不全に陥っています。

自主管理マンションでは、適正な会計・消防設備点検・建物調査・連結送水管耐圧テスト・長期修繕計画などが実施されず、法令違反のマンションが多数あります。

自主管理マンションは、
筑後４０年以上の古いマンション―まだ、管理会社という概念が無かった時代。
小さいマンション―管理委託すれば、管理費を５０００円以上値上げしなくてはならず、総会否決。
大きいマンション―３００戸以上のマンションなら、専門の事務員を雇用できる資金力があり、自主管理できる可能性あり。
現状―小さいマンションでは、一部の役員が、疲弊しながら、誰も交代してくれないので、仕方なくやっている。

[3955: 匿名さん]

>>3953 匿名さん

(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。


電気・ガス・水道使用料
? 各戸の使用実績を請求する場合 課税
? 一定額を請求する場合 課税

共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。

[3956: 匿名さん]

>数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも

頭大丈夫？

[3957: 匿名さん]

>>3955 匿名さん
＞共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。
これは、あなたの考えですね。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

要旨でなく、個別の判定を見てください。
組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。
別紙
「集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定」を見れば分かります。
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合
を見てください。

蛇足
H19.12.5の大阪簡易裁判所の判決で、管理組合が水道料金を徴収している場合、占有者の使用した水道料金は区分所有に支払い義務があるという判決が出ています。
控訴審も組合勝訴です。実質的に共益費とみなしています。

[3958: 匿名さん]

>>3944 3183さん
＞で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
１つは、アンチに回答したつもりである事
２つ目は、ピンハネで収益事業になるという誤解への説明。
３つ目は、私のマンションの管理会社は水道料金を組合が徴収していることが多いので、一般的だと思った事

ほとんど全員（私も含めて）匿名なので、相手を間違えているかも。

[3959: 匿名さん]

>組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。

無茶苦茶な解釈だな。水道料金として徴収している事実があれば水道料金。
水道料金を共益費に含んで実際に取っていたら、そうだが、賃貸にはそう言う場合はまれにあるが、賃貸だって基本は別に取っている。分譲の管理費に水道料金含むなんてあり得ない。

水道料金を別に取っていたら課税対象。

水道料金を別でとっていても、共益費に含むような解釈はあり得ない。
あんたの独自解釈は通らないよw


蛇足と今回の課税の判断は全く関係ないし、単純に使った奴は使った部屋のオーナーが払うべきという話で、本件とはなんら関係ない情報。それに加え、共益費として見做しているかどうか、と言うのも、全く関係ない。

全く関係ない判例を持ち出してさも関係あるかのようにやる手口は詐欺師そのものですね。

すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

[3960: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
＞すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
貴方がどう思おうと、現実には非課税です。
世の中、あなたの思う通りにはなりません。

[3961: 匿名さん]

国税庁のHPに書いていあるのにそれすら無視ってすごいね。分譲マンションでは水道料金が別で請求されているところなんてほぼないが、賃貸で定額の水道料金別のところ見たら普通に税込表記なのに。。。入居者から税込で受け取っていながら、実際の料金との差額の税金を納めてないと不正利得になるよ。。

[3962: 3183]

水道料金は課税か非課税か？でケンカしてる皆さんは、どっちも相手が書いたことをちゃんと読んでないよね。会話が噛み合っていない。
ことの発端はこのレスだったんだろ？↓

>>3930
＞今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
＞管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

「決して水道局のシゴトとは限らない。管理組合のシゴトとしては有り得るんですよ」というのが発言者の言わんとしていることだと思うんだが、ここでこの人が言ってるのは「検針・徴収という業務に対して本来の水道料金の７％程度に相当するフィーが生じる」ということだろう。徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。水道料金自体は水道事業者が算定し、親メーターの契約者である管理組合にその金額で請求するのだから、組合はそれを各使用者に応分で割り振って請求する必要がある。組合がピンハネして目減りした分だけを水道局に払えばいい訳じゃないからな。つまり、水道料金自体は組合に入る金も組合から出る金も当然イコールである中で、組合には請求事務に対する手数料が別途支払われている、という話なんだよ。既述した通り今時レアケースだけどね。

国税庁のHPを見るまでもなく、ほぼ社会常識として当たり前のことだと思うんだが、賃貸住宅の家賃だとか共益費は大家にとっては「非課税収入」だろう。ここに異論を唱えてるヤツは最初から土俵に乗ってない。
で↓このスレがまた誤解されていて、誤解された側にも言葉の使い方がおかしい部分がある訳だ。

>>3933
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？
＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

そもそも「７％ピンハネされてる」なんて>>3930は言っていないのだから、こういう言い回しでツッコミを入れるこの人も悪いんだけど、管理組合が水道料金の各戸への分割請求をやっていて７％の手数料を上乗せしているということであれば、各使用者が払う金のうち「水道料金（基本料金＋従量料金）の負担分」は非課税であり、上乗せされる７％の手数料は事業収益と見なされて課税対象なんじゃないの？　ってのが>>3933の本来の質疑だったんだよ。>>3933さん違うか？　そこが理解されず、安直な言い合いに発展しているのが現状。

７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、少なくともこれは「水道料金自体が共益費に該当するのか」とか「水道料金は課税対象収益なのか」とかいった議論ではないのだよ。どっちも答えは自明だろう。水道料金も電気料金も、貸主や管理者が一括徴収しているケースとて「共益費」と同一視されるべきではないし、課税の要否を議論するなら尚のこと、税務上は非課税部分とされているのだから業務費とは切り分けなければダメなんさ。

水道料金が課税対象かどうかなんて本来の議論とは全然関係のない話じゃないか。
互いに相手の揚げ足を取ろうとばかりしているから、どうでもいいことでもマウントの取り合いになってしまう。駐車場の使用料もそうだけど、例えば外部に一部貸与するなどしたら住民用の附帯駐車場としての用途を逸脱して、収益には課税されることになってしまう。言い方を変えれば、そこで生じる税務を受け入れてでも「一部外部への賃貸」をした方が得策だという判断も現実にはあるんだよ。一時期、都市部では附置義務の見直しが検討されるぐらい、大規模分譲マンションの駐車場はダブついて、管理組合の財政を圧迫する傾向にあった。そういう状況下では、組合が手間を受け入れ、委託先としての管理会社の必要性がより高まった訳だ。

管理組合が設置した親メーターで水道事業者と一括契約をして、各区分所有者には私設の子メーターで検針した従量分を個別に請求する……という事例は無くは無い。ただし俺が知る限り、昨今の新築分譲マンションでは「有り得ない」と言っていいぐらい前時代的なシステムだ。賃貸マンションなら多少の可能性はあるが。でも、既存事例としてはある以上、そこを「委託管理とする理由のひとつ」として挙げることはできると。
そもそもはそういう単純な話だっただけだろう。

[3963: 匿名さん]

単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが、脱税だ、収益事業だという話になって、論点がずれてしまったのです。
管理費・積立金だけなら、毎月定額で請求（口座振替）も簡単ですが、駐車場・駐輪場があると変動があり、面倒です。
ましてや、水道料金は毎回変動するので、自主管理でやるのは大変ですよという話です。

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、

共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
したがって、所得税の納税義務はありません。

[3964: 匿名さん]

>>3962 3183さん

また都合が悪くなったたらHN変えて終わりか。奇怪な主張をするときはいつもHNを変えてみるんだね。今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

でもあんたは頭が極度に悪いせいで爪が甘いから3962であんた自身がこう答えているよね。

>徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。

こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。
逆にピンハネってどういう意味なのかな？　普通は上前をはねると言う意味だが、水道料という完全に他社の事業の上前をはねているんだからピンハネ以外に言いようがないと思うがw

>組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。

消費税は関係ないね。ここまで何も知らないのはすごいね。家賃は高いから今のところ導入されてないというだけ。そもそも、賃貸だと税込で請求している時点で、益税が得られるのは不当利得になる。

[3965: 匿名さん]

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方

共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw それで国税庁は許してくれると思っているのかな？　明確に課税と書いてあるのにw

[3966: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞3942　で、こう書いています。
水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。

居住者は、自治体が決めた料金と同じ料金を支払うのですから、ピンハネとは言えないと思います。

＞＞3965さん
＞3963　で、回答済みです。

[3967: 匿名さん]

「普通のマンションや戸建て住みの人達は7％の手数料を上乗せされて水道料金の支払いをしているが、特異なマンションでは検診を自分達でするから7%の手数料が組合に還元される」という解釈で合ってる？

[3968: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

そう言う事を書くのが「荒し」なんだよ
自覚ないみたいだけど

[3969: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
再掲します。

＞明確に課税と書いてあるのにw
あなたの提示した↓のサイトでは、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。
水道料金は、（２）に該当しますので課税対象ではありません。

何が課税対象かは、別紙の判定にも↓の様に書いています
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合（各戸の使用実績はとらない。）
非課税

[3970: 匿名さん]

>>3967 匿名さん
そうではありません。
自治体の決めた（一般住戸の）料金＝マンションの戸別水道料金ですので、上乗せはありません。
あえて言うなら、団体割引に近いです。

但し、〇％と言うように、割引率が決まっている訳ではありません。
共同住宅の特例では、各戸が同じ量の水道を使ったとして従量料金を計算します。
市の水道料金が、
基本料金￥600
１?以上、1?当たり￥100
３０?以上、１?当たり￥150
の場合
※　?＝立米　　　　　
例　２戸の共同住宅の場合
A住戸：基本料金￥600＋使用量１０?の料金＝￥600+￥100×10＝￥1,600
B住戸：基本料金￥600＋使用量３０?の料金＝￥600+￥150×30＝￥5,100
合計料金￥6,700です。

市は管理組合に対し
2戸の基本料金　￥600×2＝￥1,200
平均の使用量は、（10＋30）／2＝20（単価は￥100）
総使用量は、40?
2戸の従量料金　40×￥100＝￥4,000
2戸の合計料金　￥1,200＋￥4,000＝￥5,200
の請求をします。
￥6,700―￥5,200＝￥1,500が、管理組合の差益です。
使用量の差が大きいほど差益が大きいという構造になっています。

[3971: 匿名さん]

管理会社のピンハネとは関係ないよな。

[3972: 匿名さん]

>>3970 匿名さん
なるほど団体割引みたいな感じなんですね

[3973: 3183]

>>3963 匿名さん
＞単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが

そうだよな。
だから貴方も「７％もピンハネされているとは本当か。そもそも税金がかかるのではないのか。」とツッコミを入れられた時に「組合がインフラ料の支払いで間に入り、支払額の７％程度の手数料を得ているという話なので、そもそもその７％はピンハネなどではない」と返せば良かったんだよ。無駄な応戦をせず、レアケースとは言え組合の事務として負担になることはある、という本来の論点に戻せばよかったのだ。代金収受の代行業務なんてそれこそ、自主管理でやるのはアホらしいからね。「だったら個別メーター付けようよ」って皆が言い出す。

＞共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

単純に区分所有者が負担するインフラ料金の収受の範囲でなら、組合が上乗せする手数料を「共益費に相当する」と表現しても間違いではないと思うよ。駐車場の一部を外部賃貸する様な事例だとそうはいかなくなり、課税対象となる可能性があるから混同されたのだろう。７％分とその本体の区別がついておらず、共益費が非課税となりそもそもの意味を解っていないやつがここには約１名いるから、「水道料金は課税か非課税か」などという、本来誰も求めていない問答に引き摺りこまれてしまう。「組合の収益なら課税されてしまうのでは？」と最初に指摘してきた人物も、それに巻き込まれた形だろう。


＞話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
＞組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
＞したがって、所得税の納税義務はありません。

よって、そこはわざわざ言い直すまでもなく、読んだ人の大半にとっては既知事項だったってことだ。引用されてた国税庁のHPの記載だと、性質的に共益費に該当しないものは課税対象となる、とも書かれているから、貴方が「収益」と書いたことでその可能性は懸念されてしまう。修正すべきはそこだったよね。
そして俺は、理屈としてはそうであっても、そもそも組合が親メーターで一括加入となる様な事例は、昨今の新築分譲マンションではほぼ有り得ないと思ってるよ。マジでここ20年は聞いたことが無いから。仕事で倉庫代わりに借りた事務所ビルの電気代がそういう方式をとっていたが、当然の様に手数料はフカされてたし、従量料金も不明瞭で非常に公平感を欠くシステムだったな。

[3974: 3183]

>>3964 匿名さん

君こそ、こうして話を整理されると自分の勘違いが浮き彫りになっちまうから、いつもの自作自演認定で胡麻化そうって肚かい。


＞こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。

呼ばないんだよ、普通は。
俺のような普通の感覚の人間と、君みたいなアンチ脳との違いがまさにそこだよ。
管理費やそこに含まれる事務管理業務費は、会社としての収支において利益や経費がそれぞれいくらかは外観的には解らない。だからそこを取り沙汰する君みたいなのも涌いて出てくる訳だ。
でも、水道料金はその地域の水道事業者（多くは公共事業者だよね）が設定する金額で、算定方法や単価も含め実際の負担者（受益者）は把握できるだろ？　管理費とは決定的な違いだよ。

俺の認識でもピンハネとは「上前をはねる」という意味さ。もっと詳しく言えば、必要な費用として請求してきた額の中に、中間に入る者が内緒で掠め取る分が含まれているという話だろう。管理費関連の費用の中にはそういう事例も確かにあるだろうが、事この水道料金の件についてはまったく別の話だ。君の場合、原価に上乗せされている経費や利益はすべてピンハネ呼ばわりだから、そういう言い回しをしているに過ぎまいよ。


＞共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw

解ってねーな…
「水道料金として」は請求しないんだよ。組合が代行するケースにおいても、水道料金はあくまで水道料金。組合が一括して水道局に払う額の各戸分担額。それ以上でもそれ以下でもない。上乗せ分があるとすれば、それはそういう内訳になるのさ。合計額で請求されているケースも実際にはある様だけど、税務上は区別されるべきだし、収益を得る者にとってもその方が都合が良いだろ？　どのみち非課税だけどな。理屈で考えろよ。

[3975: 3183]

>>3964 匿名さん

＞消費税は関係ないね。

？
誰か消費税の話をしてるかな？


あと、>>3966さん。
貴方のその書き方も、俺や他の誰かと同一人物と決めつけられてしまう原因だよ。
俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

[3976: 匿名さん]

>>3969 匿名さん

>水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

>ですので、
>ですので、

共益費に含まれるかの肝心な部分が完全にあんたの決めつけだろw

水道は居住者が共通に使用するものではなく、どう考えても個別に各々使ってるものを
共同住宅だからまとめて契約しているだけ。専有部の公共料金の使用が共通に使用するものな訳がないんだが頭がよほどおかしいらしい。

国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、荒らしさんの独自解釈が採用されることなんて１００％ないよw

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
>国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、

水道料金には、当然のこととして「消費税」が課税される。
一括検針の場合も、トータルの水道料に「消費税」を上乗せして管理組合は支払っている。

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん

つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
自作自演ご苦労さん

[3980: 匿名さん]

>>3975 3183さん

自作自演が失敗してアクロバティックな言い訳だなw。３５点。

口調を変えているだけで言い分や主張や癖が１００％一緒だからw

[3981: 3977]

>>3978 匿名さん
>つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

「撤回」や「認める」も何も、初めての投稿です。
ダラダラと長いレスが続くので、普段はスルーしています。

[3982: 匿名さん]

>>3981 3977さん

3960で明言してますよ↓

>現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
>貴方がどう思おうと、現実には非課税です。

[3983: 3977]

>>3982 匿名さん
>3960で明言してますよ

>>3960 は、わたし以外の誰かの投稿です。
ところで、課税、課税と騒いでいたようですが、法人税ではなく消費税の話だったのですね。

[3984: 匿名さん]

>>3983 3977さん

ではあなたはバックオフィスを信じますか？w

[3985: 匿名さん]

>>3977

非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

[3986: 3977]

>>3985 匿名さん
>非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

水道料金に関して、「収益」という言葉を最初に言い出したのは誰ですか？

[3987: 匿名さん]

>>3983 3977さん

＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

この話の続きだから、所得税（法人税）の話ですよ。

私はそのつもりで書いていたのですが。
収益事業と消費税は無関係なのに、なぜ消費税の話が出たのでしょう。

そもそも、自治体が請求する水道料金には、消費税が含まれていますから。

3183さんへ
＞俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

よく読めば、あなたへの回答でしたね。
申し訳ない。

消費税と所得税を混同しては、話がかみ合わないハズです。

[3988: 3977]

そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
で説明したのが間違いのもとです。

[3989: 匿名さん]

>>3986 3977さん

↓これじゃないですか？

＞3948 匿名さん
>>3942 匿名さん

＞どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
↓ここで、所得税の話に、消費税の説明を持ち出しています。
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
ここから、話がかみ合わなくなったんですね。

[3990: 匿名さん]

>>3988 3977さん
その通りです。
収益事業に係る所得税に対する説明と思い込んでいました。
まさか、消費税の説明サイトとは、思いませんでした。

[3991: 3183]

>>3988 3977さん
＞そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
＞で説明したのが間違いのもとです。

確かにｗ
俺はてっきり所得税の話だと勘違いしてたよ。

彼は消費税の話をしてたんだな…。管理組合が区分所有者から徴収する
水道料金の分担分に消費税が課税されるって……？　二重課税じゃないのかそりゃ。
いよいよおかしなことを言い出したってことか。

[3992: 3977]

管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

[3993: 3183]

この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

さあて。アンチ君は説明してくれるんだろうか。
組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

まあ、そこは彼に勝手にやって貰うとして、引き続き「元アンチ」として
リプレイス後はどの管理会社に業務委託をするのかという話題に戻したいところ。
こちらが列記した業務は委託するに値しないそうだから、彼が所属する管理組合は
一体どんな業務仕様で見積もりを取るのやら、だな。
見積額も予算もさぞかし爆安に違いない。

[3994: 3183]

>>3992 3977さん
＞管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

その辺、俺は専門外なんだが
例えば法人化していない管理組合が、賃料や共益費とは見なされない収入から利益を得た時、ってのは有り得ないもんなのかね。水道料金の収受を組合が行って、個別契約の場合との差額を収益として得るには法人化が必須ということ？

[3995: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

またウソついたね。
あんたが>>3930で自分で収益とってると明言しているんだけど。。


>今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

>組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

本当に全く何も知らないんだな。消費税は仕入れ控除制度だぞ。二重課税じゃねえよ。
それくらい許してやるから調べとけよ。

つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

>この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

こっちもどうでもいいよ。だって言ってる内容は全く一緒だし。口調は頑張って買えているようだけどね。

[3996: 3183]

>>3992 3977さん
自分で調べて自己解決しましたわ。
何はともあれ、組合として収益事業をしていると見なされれば課税対象だし、収受関連の事務はレアケースと言えど組合に生じる手間としては例に挙げられるね。
>>3943さんが纏めた【管理会社の必要性】もだいぶ補強された感がある。

[3997: 3183]

>>3995 匿名さん
＞つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

税金ってのは面倒なら払わなくても良いというものではないので、実際に納付しなければいけない状況なら「やるべきこと」が生じるわな。
それも管理会社の出番だなｗ

[3998: 匿名さん]

＞それも管理会社の出番だなｗ
管理会社ではなく、会計ソフトだろ。

[3999: 匿名さん]

>>3997 3183さん

まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

[4000: 匿名さん]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

＞3970を全く理解していませんね。
私自身、水道料金の差額などどうでもいいんだけど、こうも無理解だと言わざるを得ません。
差額は、取るのではなくて、市の決めた水道料金で徴収すると、勝手に出るのです。
差額が出ないようにするためには、市に払う水道料金を計算し、出るであろう差額を差し引いて利用者に請求する必要があります。
二重に面倒ですね。

それより、管理会社は全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい。
あ、管理員にリプレイスするのですか？
いい案ですね。

フロント業務の直接人件費だけで契約してくれる管理会社はどこのあるのか、教えてほしい。
あ、勝手に動く会計ソフトを買うのですか？
いい案ですね。

[4001: 匿名さん]

>全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい

安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

工夫は一切しない。管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わないあんたのような荒らしはなんで他人の議論を妨害するの?

[4002: 3183]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。

「ほとんど無い」という点については最初から俺も「レアケースだ」と言ってるし、差額は敢えて取ってるケースについて言及したものの、実例を紹介してくださった方のケースでは、取るか取らないかの議論以前に「制度上自動的に発生するもの」な訳だよ。それが課税対象となるかならないかという話であって、個別契約の場合と一括契約の場合とでそれぞれ算定した『水道事業者からの請求額』の違いを、組合が差益として得るぶんには非課税でしょという結論。
そこに異論が生じる余地なんて無いよねと誰もが理解してると思うよ。

[4003: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。
全部ボッタクリではない、という事ですか？

＞管理会社は無関心なピンハネしかしてない殆ど意味のない存在
こう言った人がいますけど・・・。

＞管理会社はバックオフィスで大変だから言い値で構わない
こんなことを言った人は、誰もいないと思いますけど・・・。
違いますか？

[4004: 3183]

>>4001 匿名さん
「荒らし」とは俺のことだと思うので代わりに言うが、俺が君が言ってることにあれこれ言うのは「間違いだから」だよ。妨害している、と捉えられるのなら別に構わないが、間違ったことを前提とした議論は誤解した者を巻き込んで変な認識を広めるおそれがあるので阻止した方がいいと思ってる。
君が今後も一方的に自分の偏執を他人に押し付け、普通に合理的判断をしている者を誹謗中傷し続けるのなら、俺はそれを防ぐための発言をするつもりだ。君がやってることは正常な議論ではないし、そもそも議論の体を成していない。相手の説明を全く聞こうとしないからね。

水道料金の「差益」が、料金体系上必然的に生じるものだということは理解できたのか？　もはや子供でも解るように丁寧に説明されているぞ。実務として大したことがないと豪語するなら、ためしに同じ使用量を想定して「個別の場合」と「一括の場合」とで請求総額を計算してごらんよ。計算の途中で自分の間違いに気付かなきゃおかしいレベルではあるが。

それと、俺からも再三訊く。
君が急に肯定し出した「リプレイス」の委託先だよ。同じことを訊いてる人が複数いるのは、君の論理構成上とても重要な部分だからだよ。答えられないようだが、それが自分の論理破綻を意味することにも、もう気付いているのでは？
そりゃ焦って、人格攻撃やら差別発言やらをせざるを得なくもなるだろう。

[4005: 3183]

>>4001 匿名さん
＞安いところに変えればぼったくりは抑えられるよね。普通に考えれば。

「安いところなら無条件で委託できる」という意味だと解釈していいかね。
確か「見積もり内訳書を確認する必要もない」とも言っていたっけか。
総額で現状より安くなればオッケーだと。

それで他の組合員の皆さんが納得してくれるといいけどな。
仮にノーチェックで君のその提案が通りでもしたら、君のマンションはスラム化まっしぐらだろう。

もしも君のその認識通り「価格が安くて仕事もバッチリな管理会社」が実在するのなら、まさにこのスレは何だったんだ？ということになるわなｗ

[4006: 匿名さん]

>>4005 3183さん

あんたの言ってるのはアンチくんにだろ。別スレたてたら? アンチ君のマンションを想像して語りたいんだろ?

[4007: 匿名さん]

水道代の差額がどうだのこうだのの議論が盛んですが、
水道供給システムを説明しないで議論することは実務の経験のない連中
の議論と見ます。
まず、お宅の水道供給システムから説明してください。

[4008: 匿名さん]

>>4006 匿名さん
まあ次から次へと逃げ上手なことで。

[4009: 匿名さん]

>>4001
リプレイスを試みる事に意義があるんです
例えば現在109に月額業務委託費200万円の場合
109は200万円の見積書を提出
大凶は170万円の見積書を提出
合人社は160万円の見積書を提出
日本ハウズイングは150万円の見積書を提出

ここで、日本ハウズイングの150万円で決めようとすると
109が養っているスパイ役員が「日本ハウズイングは150万円」を109に御注進する
そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して
109のままだが、委託費が月額200万円から149.9万円に減額され組合の勝利です

リプレイスをすることに意義があるんです

[4010: 匿名さん]

ウチのマンション理事で新管理会社募集し、数社に見積もり内訳書を提出してもらったら、極端に安い社はなかったな。独立系含めて全部の価格はどんぐりの背比べ。
（何度も書いてるけど笑）
もし、契約をどうしても取りたくて価格下げられるなら大幅値引きの見積書を提出する社もあったかもしれないけれど、理事側の期待に反して無かった。
ということで、例えば「清掃業務は自分達組員でやる」とかしない限り、日常業務の値下げは望めない。
他、弱小管理会社にも声かけしたら、安い見積もり書を出すところもあったかもしれないけれど、そんな気は理事達にはなかったんだろうな。「安かろう悪かろう」では、マンション価値が下がるしな。もし、自分達のマンション価値が下がってもいい（つまりリセールで売りにくくなってもいい）と考えるなら安ーい管理会社選択も有りだと思う。

自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。

[4011: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
私の経験では各社の見積もり明細価格はそんなに違わないですよ・・・

商品券入りの菓子箱も来なかったなあ。東急は見積もり提出に入っていなかったからかな？　ウチだともし管理会社が商品券を持ってきたら理事内でメールが飛び交いwそのまま理事会にその事実が問題にされて、そこは省かれますね、たぶん。
汚い事をする管理会社は管理を請け負っても同じように汚い事をするだろうと判断します。

管理会社云々よりもマンションの民度問題の方が大きそうですね。そのマンション 。

[4012: 匿名さん]

>>4009 匿名さん
普通、見積もりだけで新管理会社を選択しないでしょう。
各社プレゼンし、その時点で大まかな見積もりは公表するはず。
ウチのマンションではプレゼン（説明会）は理事だけでなく、組合員自由参加でしたよ。金額を後から変えるとかいう誤魔化しは通らないです。
マンション理事達のシステム作りが甘すぎですね。

[4013: 3183]

>>4006 匿名さん

ん？
ここってアンチ君のスレだよね？
「管理会社が如何に無意味で不要な存在なのか」をまずは認めろ、ってスレ主と称する者が随分言ってた気がするんだが。

君はそいつじゃないの？？
それとも、全く別のキャラに生まれ変わろうってのか（笑）

[4014: 3183]

>>4010 匿名さん
＞自分の認識では、「日常業務においてマンション管理価格はさほど下がらない。もし下げられるとしたら大規模修繕工事額」だよ。

まあ、そういうことだ。支出削減に拘るアンチ君が、どうしてそっちをいじろうという発想に至らないのかがホントに不思議だけどね。よっぽど合理的に減らせる可能性があるのにな。

ひとつ前のレスにあるような展開も今や現実味に乏しい。漫画の読み過ぎだよ。
「リプレイスすることに意義がある」とか言いながら、してないじゃんリプレイスｗ

[4015: 匿名さん]

経験談なんていくらでも捏造できる。
まあ、元の単価も示さず、「やりましたが無理でした」ってこれまでずっと荒らしが繰り返した手口だからね。

荒らしの嘘つきの捏造体験談なんて誰も信用しないし、独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。今までどうしていて新規受注しているのかという話になるし。

[4016: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

>そこですかさず理事長と全役員宅にアポなしで109の支店長と副支店長と課長とMAが４人で商品券入りの菓子折り持参で
109も150の見積を出しますので助けてください言います
毒饅頭に役員が負けて109の149.9万円の見積りで落札して

この辺詳しく聞きたいですね。荒らしは無視してください。

[4017: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
あなたの立場からすれば「捏造」という事にするしかないもんな。


どうぞ皆さん見積もり取ってみてくださいね。

[4018: 3183]

>>4016 匿名さん

確かに俺も詳しく聞きたいな。
断定口調をとるなら実例の紹介も不可欠。社名を挙げてるなら詳細をボカす必要もあるまい。荒らしなんか無視してバラしちゃいなよ。

[4019: 3183]

>>4015 匿名さん

「元アンチ」である君にリプレイスの実例を求めている我々は、そもそもリプレイスの体験談などしていないよ。急に宗旨替えをした君に、リプレイスを語るなら管理会社不要論も取り下げるんだね？と訊いているに過ぎない。

なんで答えないのかマジで意味不明なんだが。

[4020: 匿名さん]

>>4016
いやそのままだよ、
管理会社の課長とMAは、絶えずマンション内の有力者への接近を狙っています
１度でも毒まんじゅうを食べてしまうと弱みがあるから
管理会社の忠実なスパイとなります
スパイは情報の御注進と総会での議事誘導と理事会での議事誘導が主業務です
ご自身の総会＆理事会を注視していればスパイがいるか容易に見えてきますｗｗｗ
そういう視点で、理事会＆総会見ていると面白いですよｗｗｗ

[4021: 3183]

>>4020 匿名さん
「マンション内の有力者」って誰のことなんだろう？
輪番でやってる理事長のことかなｗ

マンガやドラマの観過ぎだっての。

[4022: 事情通]

>>4015 匿名さん
投稿が、捏造であるかどうかは、どうでもいいのではないですか？
例え、その投稿が創作であっても、全国では同じような事例があると思います。

＞4009 匿名さんの投稿の場合、その後管理品質が維持できるのか、修繕工事でボッタクリが防げるのか、これが重要ではないですか？

普通に考えて、同じ商品を200万円から149.9万円に値下げして、これが毎月発生して利益が出せるとは思えません。

一般の会社なら、コネクションを維持して、高利益の商品を抱き合わせ販売するなど、他の手段で、利益を確保するでしょう。

管理会社であれば、修繕工事で利益を確保することを考えるでしょう。
ならば、リプレイスありきではなく、契約は事務管理のみとし、保守点検や、修繕工事の費用に目を光らせる方が、簡単ではないでしょうか。

契約を事務管理のみとした場合、管理会社の利益を削る訳ですから、しかも修繕工事でも利益を上げさせないわけですから、結果として委託契約の解除につながる事も想定して進むべき課題かと思います。

[4023: いつもの人]

大変ご無沙汰しております。
>>3144あたりでお騒がせしておりました。

＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです

こんなことを言っていた自称スレ主「自主管理命」さんが、ついに管理会社への認識を改めるに至った様で、実に喜ばしい限りですね。リプレイス先として委託契約を締結するに値する管理会社が存在すると認めたと。実際やりはしないでしょうが、当時に比べれば大変な成長です。

[4024: 匿名さん]

>>4020 匿名さん

まあ小さい管理組合にわざわざやらないだろうけど、大規模マンションなら多そうですね。実際、大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

接待の噂は聞くけど、実態が見えてこない。電話して高い飯でも食わしたりするのかな？

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

は？w

[4026: 匿名さん]

>>4025 匿名さん

何の笑い？

それよりだいぶ前にいた業界人さんや区分所有者022さんはどこ行ったの？w早く召喚してくれよw 少し前にいた匿名さん２もどっか行ったね。　経理が２０棟しか担当してないとか、伝説のセリフ残した元フロントさんは当分出れないかw　　バックオフィス友の会の人は他にもいたよな～w　俺もバックオフィスがいるから金くれよw

[4027: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

それ、どこの情報？
大規模マンションも管理会社変更は多いですよ。

[4028: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
賄賂でスパイとか、夢物語かとw

理事会が輪番制なら1年毎にに理事に賄賂を渡さなくてはならず、ほぼ全員が理事になるので、あり得ない。むしろそんな馬鹿げたことが起こるとしたら小規模マンションで理事会メンバーが固定しており、且つ理事人数が少ないところだろうな。
そうなると管理会社のメリットは少なそうだけど、大規模修繕時にはそんな事も有るのかね。w

[4029: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
＞独立系が大手と変わらない見積もり出してたら独立系は経営成り立たないからウソに決まっているけどね。

私も独立系は安い見積もりを出してくると思っていたけどね。
結果的に、各社同一項目の条件にしたら独立系も同じだった。
どこかで品質落とすなりすれば、独立系は安くなるということだと思う。

それともう一つ。独立系だと大規模マンションからの乗り換え経験が無い事。「たぶん有っても少ない。）という事はわかった。大規模マンションって元々が大手のデベが手がけているから、小規模の独立系管理会社への変更は抵抗があるんだろうなとは思う。

結果的に、独立系は中小規模マンション専門となり、メーカーや請負業者の選択種が増え安くなる事もあるのだろうと思う。

[4030: 3183]

大規模マンションこそ、個々の組合員と特定の管理会社との心理的距離は遠く、仮に一部の役員等との強い利権関係が生じたとしても異論が挙がり易い筈だけどね。共有者が増えればそれだけ思惑の違いも出てくる。既存の委託契約・既存の管理会社への疑念も生じ易い。ここにいるアンチ君みたいなキャラが混じる確率も増える。それが自然の摂理でしょ。
なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。

[4031: 匿名さん]

>>4030 3183さん

>なので「大規模マンションの方がリプレイス事例は少ない」と言われると違和感しかないわ。

じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

まあ、書いていることのほとんどが嘘とでまかせの荒らしに言っても仕方ないけど。

ってか、前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。距離が遠くて意見割れやすかったらリプレイスなんてまとまらないだろう。自分が言ってることくらい整理しろよw

[4032: 匿名さん]

なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか
↓
なんでリプレイス事例が少ないのが違和感って結論になるのか

[4033: 3183]

>>4031 匿名さん
＞じゃあ大規模マンションでリプレイスさらた事例を言ってみろよ。ほんの数えるほどしかないよ。平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはずだが、homesには管理会社名まで載っているから、すぐ分かるよ。そんな割合ではないことが。

「じゃあ」じゃないだろ（笑）　何でそうやって指摘されたことから逃げるのさ？
俺は知らないよ、大規模だろうが小規模だろうが、実施されたリプレイスの実数なんてな。知らなきゃ言えないことを言った訳でもない。
逆に君は知ってるから「大規模の方が少ない」と言い切ったんだろ？　数字を示せと俺に言うなら自分で把握してるその数字をここで晒せばいいじゃんよ。実際には知りもしないんだろう。だからそうやって「じゃあお前が答えろ」とこっちに無理くり転嫁するのさ。あるいは「大規模の方が少ない」と言い切るロジックでもあるのかね。そっちを説明してくれてもいいよ。

リプレイスってのは「現状に対する疑義」が発端となって検討が始まり、乗り換える先が見つかることで実現することだろう。共有者の数が多ければそれだけ疑義が生じる可能性も増える、という当たり前の理屈を俺は言っただけさ。嘘だと言いたいなら実数を添えて反証するのはそっちの宿題だろう。


＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

まあ、そりゃ解らないだろうな。そこが解る様なら君もここまでスレを荒らさないだろう。
俺が「距離が遠い」と表現したのは「意見の割れ易さ」ではなく、特定の管理会社への執着が生じ難いという意味だ。リプレイスを目指すとなれば、規模の多寡にかかわらず意見はどのみち割れるだろう。こちらは発議される可能性のことを言ってる。

リプレイスが実施されたサンプル数を規模の大小別に知ってるご様子なので、是非ここで紹介してくれ。
その「規模の大小」がどういう分類の仕方なのかにも興味があるのでね。ひとつよろしく。

[4034: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
homesでどうすれば管理会社を変更したマンションがわかるんですか？

[4035: 匿名さん]

私の地域やマンションバレするので書きませんが、
マンション変更の際の各社パンフレットには、リプレイスで引き受けたマンションの外観写真や、戸数別の比較表・又はマンション名が載っている社もありましたよ。うちの近くの近所の大型マンション（400戸くらい）の名前もありました。「管理会社を変えたとは聞いていたけど、〇〇にしたんだ」とその時初めて知りましたね。
それもあって、個人的にその管理会社には親近感は持ちました。「あそこのマンションがココの管理会社を選択したんだ」という実例は、迷う者にとっては気持ち的に結構選択の後押しになりました。
プレゼンの際に、中規模や大規模を得意とするマンションと、小規模・中規模を得意？とする管理会社があることがわかります。

ホームページ上では、変更して受けたマンション名は載っていませんが、実際に各管理会社のプレゼンを受けると分かりますよ。

[4036: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
＞平均値なら４棟に１棟はリプレイスされているはず

コレ、どういうデータから？

[4037: 3183]

>>4031 匿名さん
＞前段で距離は遠いっているのに、なんでリプレイス事例が少ないって結論になるのか、わからない。

返答が無いので追記するが、俺は「大規模マンションは個々の管理組合員と特定の管理会社との心理的距離が遠い」と書いた。規模が大きければ役員になり得る候補者が多く、ひとりひとりが役員になる頻度は理論上下がるだろう。管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。それって、誰がどう考えたって大規模マンションよりは小規模マンションの方が当てはまる話だろう。

「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？

[4038: 匿名さん]

区分マンションの中古の売り物件情報欄で、一番知りたい管理会社名が表示されないのはどうしてなんだろう。
購入を検討する側にとっては大切な情報なんだから、こちらから聞かなくても義務表示にしてほしい。
マンション管理適正化法で表示義務を定めてほしい。
そうなれば、少しは管理会社もマシになる。

[4039: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

それ全くの嘘で書けるよね。パンフレットには大型マンションは全くありませんでしたとか。仮にそうだとしても、まぐれて受注したその一件だけかもしれないし、まあ全部嘘だろうけど。

>コレ、どういうデータから？

国公省のアンケートは７割が変更していないと回答。つまり変えている組合は３割しかいない。タワマンは新しいからそれより少ないが、実際は極めて少ない。

>管理会社を選ぶ際に「ここじゃなきゃダメだ」というこだわりが生じたり、ホントに何らかの利権が絡んで裏工作をしなきゃらない様な関係性が生じるのは、組合員の母数自体が少なく、役員も固定化され易く役割の属人化が進んでいるマンションの話だと考えるのが自然だよね。

自然じゃないだろw

普通、予算規模が大きい大規模マンションの方が利権だろ。どこまで頭悪いんだ？
管理会社が年間予算１０００万の小規模マンションと１億超えの大規模マンションとどちらに工作する方が効率的か、考えなくてもわかると思うが。。w

>管理会社のフロントと接触する機会も自ずと低下し、ここで一部のオカルト信者が言ってる毒饅頭云々に関わる機会自体も減る訳だよ。

組合員一人に対して接する機会が減るかどうかなんて、誰がそんな話してるんだ？w
どこまで読解力ないんだろう。理事会に対して工作する動機が管理会社にあるかないかだろ。その理事会メンバーになる確率なんて誰もそんな話してないだろ。

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。
発注者と受注者の関係性が希薄であれば、リプレイスによって違う関係性を築こうという機運はむしろ生まれ易いと。そう言っているのが本気で解らんのか？


本気で大型マンションの方がリプレイス多いと思ってるのか？だったらもっとタワマンの管理費が安くなってるよw

[4040: 匿名さん]

まず、大規模マンションの定義から説明してくれな。w

そして、誰も「大型マンションの方がリプレイス多い」なんて言ってないけどな

[4041: 匿名さん]

>>4031 匿名さん
国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。
駅近くに10棟のマンションがあったら、そのうちの2棟はリプレイスしているということだ。自分の感覚でもそんなもんだろうと思うね。
近所の大型マンションがリプレイスしていても全く不思議ではない数字だ。

[4042: 匿名さん]

>>4040 匿名さん

>国交省のアンケート調査では3割ではなく、2割。

それは前回の調査

>「距離が遠い→リプレイス事例が少ない」などという結論付はしていない。真逆じゃないか。

もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

[4043: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
ふうん。じゃ、近隣のマンション10棟の内の3棟もリプレイスしているということだね。w

[4044: 匿名さん]

>>4043 匿名さん

何が言いたいの？頭大丈夫？

[4045: 匿名さん]

近隣て、なんの話なんだ？誰の近隣？

[4046: 3183]

>>4042 匿名さん
＞もう撤回かw それとも3183さんはもう出てこないのかな？w

発言の撤回なんかしてないぞ。
逃げないで訊いたことに答えてくれ。

>>4024 匿名さん
＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから、

俺は↑この発言に違和感がある、と言った。
大規模マンションの方が事例が多い、とまでは言わん。ただ理屈上、組合員数が多い方が特定の管理会社への拘りは薄くなりがちで、現行の委託契約・委託費への異論が生じる可能性も高くなるだろうから、リプレイスが検討される傾向として「大規模の方が少ない」とまで言うなら根拠が必要だと言ってる。

君はその根拠を持ち合わせているんだろ？
それを訊いてるんだよ。管理会社を変えたという事例の件数を、規模の大小で分類し比較したデータをここで示してくれ。
もっと言えば「過去にリプレイスをしたことがある組合」をカウントするだけでは、君が言ってることの根拠としては不十分だろう。一度で済んだことなのか、頻繁にやっていることなのかによっては背景が大きく異なる筈だし、マンションの築年数によっても発生率は違う筈だ。そして、他からも指摘されているように、そもそも「大規模マンション」ってどういう定義なんだという問題もある。


＞大規模マンションってリプレイスの事例少ないから

こう言った以上は、最低限その根拠を示しなよ。
間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく、実数を把握しなければ言えないことなのだからな。俺はその実数を知らないから「実数が不明な中で結論だけ示されても違和感しかない」と言ってるのさ。

[4047: 3183]

>>4042 匿名さん
それともうひとつ。
>>4024ではこんなことも言ってたな。

＞それだけ管理会社も躍起になって利権を死守するんだろう。
＞なんせ年間予算が５～１０倍違ってくるからね。

「リプレイスされてしまうと管理会社としては困るだろうから」という意味だと解釈するが、それで「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？
既存の契約を失うと収入が減る、という話なら一応は解る。それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？　リプレイスに対抗せず実施されてしまうと最低でも５倍の差異が生じる、というのは、収入が５分の１に減るという意味なのかね。流石にそういう意味ではないよな。なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

[4048: 匿名さん]

>>4046 3183さん
>間接的な情報から「たぶんそうだろう」ではなく

あんたは間接的な情報も無茶苦茶だし、全部多分そうだろ。

独立系とでデベ系の管理住戸を管理棟数で割れば独立系の一棟あたりの戸数がはるかに少ないよ

>「年間予算が５倍から10倍も変わってくる」というのはどういう意味なんだ？

大規模マンションと中小規模マンションの年間予算が違うのも理解できないのかな？

>それを「年間予算が変わってくる」と表現しているんだよね？

「変わる」と「違う」の区別もないの？

>なので、もうちょい正確に「何が懸念されるのか」を説明してくれよ。

普通は理解できるよ。自分の頭の悪さを相手のせいにしないでくれよw


一棟あたりの予算は大規模マンションと中小では下手すると１０倍違う。つまり生み出す利益も単純計算で１０倍違う。
それだけ、同じ管理物件一棟をリプレイスされるのでも、大規模マンションをリプレイスされると管理会社にとって中小規模のマンションをリプレイスされることと比べて大きな損害になるから、
大規模マンションの理事を引き留めて懐柔しようとしてでも、リプレイスを食い止めたい動機がある。

ここまで説明すれば分かるかな？

[4049: 匿名さん]

>>4048 匿名さん
大規模マンションの定義を書いてね

[4050: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
誰の近隣でもいいよ。分譲マンションの3割が管理会社を変更しているなら、駅近くに10棟ある中の3棟はリプレイスしているということじゃん。

これって、自分的には「3棟しかない」のではなく「3棟もあるんだ」という感覚。
だって、管理会社を変更するのって、短期間に理事全員の意思が同じベクトルに向かい、「絶対に3ヶ月の間に成功させねば」という強い意志が無いとできないから。
なんとなく「管理会社変更してもいいよね」くらいの気持ちでは、負担が多すぎて無理。
自分に言わせれば3割でも「良くぞ乗り越えた！」という同志的な感情が芽生えるよw