ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3931: 匿名さん]

>>3928 匿名さん

>事務管理業務費と管理員業務費

それ以外の業者と費用は見直さないの？前の業者から引き継ぐの？
あり得ない見積もりだねw　普通、そんな比べ方しないだろw

嘘をつくにも雑すぎるぞw

[3932: 匿名さん]

>>3929 匿名さん
私に対してのところだけ答えます。
＞毎年同じような計算者ですよ。それが年一回。きみ、よほど仕事できないんだね。容量よくやろうとすることもない。

年一回？？？
同じような計算書でも月によって違いますよ。
書き写すような事をして後から計算が合わなくなったらその間違え箇所を探し出すのは大変。私も経理は詳しくはありませんが、そこまで杜撰な事は考えないですね。

＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

[3933: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

[3934: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。

[3935: 匿名さん]

>同じような計算書でも月によって違いますよ。

総会資料への突っ込みなんだけど、なんで月の話になるの？
それとも毎月総会資料作ってるの？

>＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

↑

何も知らないのに、大変だと言ってるの？毎月発生する業務とたまにしか発生しない業務の区別もつかないのに、なんでマンション管理を語れるの？

[3936: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
各社に当マンション理事依頼し、入手した見積書ですよ。
清掃業務・各種点検業務額から総額まで全て書かれています。

[3937: 3183]

>>3934 匿名さん

ちょっと前のアンチ君がそうだったんだが
「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…
どっちも管理委託業務費の見積り大項目じゃんかよ。
業務仕様書でもきっちり区別されてるだろが。片方がどっちかに含まれてるなんて寝言は今更やめてくれ。

[3938: 匿名さん]

>>3930 匿名さん
＞仲介会社が、顧客に行う重説とは別のものです。
＞管理組合は、問い合わせのあった仲介会社に対し、「専有部売買に係る重要事項説明書」を提示する義務があります。

なるほど。では、私の場合、管理会社→仲介会社経由で説明を受けたんですね。

＞管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。

へえー、知りませんでした。
自分のマンションのことしらないので詳しくないですよ。管理会社の者でもないですし。

管理会社の仕事に上記を足して修正しておきます。

[3939: 3183]

>>3933 匿名さん
俺も水道料金については初めて聞く話だな（笑）
クルマの保有率が減少して、附置義務通りに設置した機械式駐車場がダダ余ったから賃貸に回して組合として収益を得る様になったという話は複数聞いたが、事務処理と出納処理では大きな負荷になることから総会を通すにはなかなかハードルが高かったそうだよ。それを水道料金ごときでやるかね？？
そもそも個別契約ではなく「管理組合一括契約」でなんて、少なくとも昨今の新築分譲では聞いたことが無い。絶対に避けるべき仕様だろう。私設メーターにしたって電子化が進めば検診業務なんてそれこそたかが知れてる。

しょうも無い話を振って重要な根幹部分から目を逸らさせようとしているのかな（笑）
アンチ君はどうしても事務管理業務の重さを認めたくないみたいだから。

[3940: 匿名さん]

>>3935 匿名さん
＞何も知らないのに、大変だと言ってるの？

経理が大変とは書いたけれど、
他に私が「大変だ」と書いたレス番号と内容をコピペしておいてね

[3941: 匿名さん]

>>3940 匿名さん

3932

[3942: 匿名さん]

>>3933 匿名さん
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

「初めて聞いた」ですか。
他にもあなたの知らないことは、一杯ありそうですね。
古いマンションは多いですよ。
私の住んでいるマンションもそうです。

水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。
計算方法は、自分で調べて下さいね。
ピンハネは必要ありません。
駐車場は、住民以外に貸し出すと収益事業になりますが、水道は住民だけが対象なので、収益事業になりません。
少し考えれば、分ると思いますが。

[3943: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）

[3944: 3183]

>>3942 匿名さん

で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
「管理会社にはそういう仕事もあるんですよ」ということなら、詳しいことはアンチ君に教えてあげた方がいいかもね。>>3938氏も基本的には同じ目的で「一般的な分譲マンションにおいては大なり小なり生じることになる業務」を項目出ししているのだから、別に喧嘩売る必要はないっしょ。どっちの方が物知りなのか競争している訳でもなし。

俺は古いマンションの管理実例には疎いので、貴方が言っておられる様なケースは賃貸マンションでしか見たことがない。通例として挙げるほどのことでもあるまい。

[3945: 匿名さん]

アンチ君によるとマンションの経理は大変ではないそうです。
どなたか意見ありませんか？

[3946: 3183]

>>3943 匿名さん
なるほどｗ　そうすればいいのか。

[3947: 匿名さん]

>>3939 3183さん
＞それを水道料金ごときでやるかね？？
水道料金を、個別支払いに切り替えるには総会決議が要ります。
一度、個別に切り替えると、元に戻すには全組合員の承認が要りますので、理事さんたちはしたがりません。
管理会社に任せて、自分たちは手間がかかる訳ではありませんから。
市によっては、組合徴収でもメーター交換の費用を市が出してくれるところもあります。
その場合、管理組合は何もしなくても、収益が上がります。
管理員さんは楽になりますけど・・・。

＞3937 3183 さん
＞「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…


＞事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。
全てとは、＞3920さんの
・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
の事です。
勿論、「管理員業務」は、入っていません。

[3948: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm


>まとめました。コピペご自由にどうぞ。

長期修繕計画以外はほぼ管理人が実際にやってることと、管理人ができることだよね。
それを管理会社がピンハネしているだけなのに、なんとも思わないんですねw
しかもデタラメばかり。

[3949: 匿名さん]

必要な際にだけやる業務で実際にはほとんどない業務と、常時必要な業務があるが、
管理会社フロントは前者で、契約内容にはあっても実際にはほとんどない業務ばかり。

なのに、不当に高いピンハネや中抜きばかり行っているのが問題。

荒らしくんは、実際にはほとんどない業務をさも、常時必要な業務かのように装うので、突っ込まれると何も答えられないと言うわけ。そりゃそうだ。そんな業務、ほとんど存在してないんだから。

[3950: 匿名さん]

>>3945 匿名さん
マンション管理ソフトがあり、それを使える人がいれば、簡単です。
勿論使う人は、簿記の知識が必要です。
それ以外に、マンション会計は、計上の仕方が一般企業の会計とは少し違いますので、マンション会計特有の会計に関する知識が必要です。
以前は、仕様の優れた管理ソフトは、２００万円くらいしました。
今は、月額￥38,500で使えるソフトがありますね。

以上、簿記（3級）の資格を持ち、マンション会計の経験が10年ほどある人がいて、その人の使えるソフトを購入すれば、簡単です。

[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん

実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。

答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。

いずれにせよ、会計だって外注すればいいし、管理会社がいなくて困ることって実際、何一つないし、必要に応じてそれぞれの専門家に頼めばいいだけ。

必要もないのにほとんど何もしない管理会社に月額かなりの出費をするのは馬鹿げてますね。

[3952: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）



【管理人の仕事内容】日中業務の場合
●受付業務
受付はマンションへの訪問客や居住者への対応、電話対応、利用申込者の受付

●清掃業務

●点検・巡回業務

●報告業務

●掲示・ポスティング

[3953: 匿名さん]

>>3948 匿名さん
＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm

こう書いてありますよ。
はっきり「非課税」と。

「賃料」又は「共益費」の内容　
　　電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合　　

契約書上の表示例
　　特に記載なし。

課非区分
　　非課税
どこをどう読めば、こうなるのかな？
残念でした。

[3954: 匿名さん]

>>3951 匿名さん
＞実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。
数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも自主管理していれば、誰でも出来ると言いそうですね。

＞答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。
例外は、きちんと自主管理出来ているマンションで、ほとんどは管理不全に陥っています。

自主管理マンションでは、適正な会計・消防設備点検・建物調査・連結送水管耐圧テスト・長期修繕計画などが実施されず、法令違反のマンションが多数あります。

自主管理マンションは、
筑後４０年以上の古いマンション―まだ、管理会社という概念が無かった時代。
小さいマンション―管理委託すれば、管理費を５０００円以上値上げしなくてはならず、総会否決。
大きいマンション―３００戸以上のマンションなら、専門の事務員を雇用できる資金力があり、自主管理できる可能性あり。
現状―小さいマンションでは、一部の役員が、疲弊しながら、誰も交代してくれないので、仕方なくやっている。

[3955: 匿名さん]

>>3953 匿名さん

(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。


電気・ガス・水道使用料
? 各戸の使用実績を請求する場合 課税
? 一定額を請求する場合 課税

共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。

[3956: 匿名さん]

>数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも

頭大丈夫？

[3957: 匿名さん]

>>3955 匿名さん
＞共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。
これは、あなたの考えですね。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

要旨でなく、個別の判定を見てください。
組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。
別紙
「集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定」を見れば分かります。
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合
を見てください。

蛇足
H19.12.5の大阪簡易裁判所の判決で、管理組合が水道料金を徴収している場合、占有者の使用した水道料金は区分所有に支払い義務があるという判決が出ています。
控訴審も組合勝訴です。実質的に共益費とみなしています。

[3958: 匿名さん]

>>3944 3183さん
＞で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
１つは、アンチに回答したつもりである事
２つ目は、ピンハネで収益事業になるという誤解への説明。
３つ目は、私のマンションの管理会社は水道料金を組合が徴収していることが多いので、一般的だと思った事

ほとんど全員（私も含めて）匿名なので、相手を間違えているかも。

[3959: 匿名さん]

>組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。

無茶苦茶な解釈だな。水道料金として徴収している事実があれば水道料金。
水道料金を共益費に含んで実際に取っていたら、そうだが、賃貸にはそう言う場合はまれにあるが、賃貸だって基本は別に取っている。分譲の管理費に水道料金含むなんてあり得ない。

水道料金を別に取っていたら課税対象。

水道料金を別でとっていても、共益費に含むような解釈はあり得ない。
あんたの独自解釈は通らないよw


蛇足と今回の課税の判断は全く関係ないし、単純に使った奴は使った部屋のオーナーが払うべきという話で、本件とはなんら関係ない情報。それに加え、共益費として見做しているかどうか、と言うのも、全く関係ない。

全く関係ない判例を持ち出してさも関係あるかのようにやる手口は詐欺師そのものですね。

すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

[3960: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
＞すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
貴方がどう思おうと、現実には非課税です。
世の中、あなたの思う通りにはなりません。

[3961: 匿名さん]

国税庁のHPに書いていあるのにそれすら無視ってすごいね。分譲マンションでは水道料金が別で請求されているところなんてほぼないが、賃貸で定額の水道料金別のところ見たら普通に税込表記なのに。。。入居者から税込で受け取っていながら、実際の料金との差額の税金を納めてないと不正利得になるよ。。

[3962: 3183]

水道料金は課税か非課税か？でケンカしてる皆さんは、どっちも相手が書いたことをちゃんと読んでないよね。会話が噛み合っていない。
ことの発端はこのレスだったんだろ？↓

>>3930
＞今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
＞管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

「決して水道局のシゴトとは限らない。管理組合のシゴトとしては有り得るんですよ」というのが発言者の言わんとしていることだと思うんだが、ここでこの人が言ってるのは「検針・徴収という業務に対して本来の水道料金の７％程度に相当するフィーが生じる」ということだろう。徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。水道料金自体は水道事業者が算定し、親メーターの契約者である管理組合にその金額で請求するのだから、組合はそれを各使用者に応分で割り振って請求する必要がある。組合がピンハネして目減りした分だけを水道局に払えばいい訳じゃないからな。つまり、水道料金自体は組合に入る金も組合から出る金も当然イコールである中で、組合には請求事務に対する手数料が別途支払われている、という話なんだよ。既述した通り今時レアケースだけどね。

国税庁のHPを見るまでもなく、ほぼ社会常識として当たり前のことだと思うんだが、賃貸住宅の家賃だとか共益費は大家にとっては「非課税収入」だろう。ここに異論を唱えてるヤツは最初から土俵に乗ってない。
で↓このスレがまた誤解されていて、誤解された側にも言葉の使い方がおかしい部分がある訳だ。

>>3933
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？
＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

そもそも「７％ピンハネされてる」なんて>>3930は言っていないのだから、こういう言い回しでツッコミを入れるこの人も悪いんだけど、管理組合が水道料金の各戸への分割請求をやっていて７％の手数料を上乗せしているということであれば、各使用者が払う金のうち「水道料金（基本料金＋従量料金）の負担分」は非課税であり、上乗せされる７％の手数料は事業収益と見なされて課税対象なんじゃないの？　ってのが>>3933の本来の質疑だったんだよ。>>3933さん違うか？　そこが理解されず、安直な言い合いに発展しているのが現状。

７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、少なくともこれは「水道料金自体が共益費に該当するのか」とか「水道料金は課税対象収益なのか」とかいった議論ではないのだよ。どっちも答えは自明だろう。水道料金も電気料金も、貸主や管理者が一括徴収しているケースとて「共益費」と同一視されるべきではないし、課税の要否を議論するなら尚のこと、税務上は非課税部分とされているのだから業務費とは切り分けなければダメなんさ。

水道料金が課税対象かどうかなんて本来の議論とは全然関係のない話じゃないか。
互いに相手の揚げ足を取ろうとばかりしているから、どうでもいいことでもマウントの取り合いになってしまう。駐車場の使用料もそうだけど、例えば外部に一部貸与するなどしたら住民用の附帯駐車場としての用途を逸脱して、収益には課税されることになってしまう。言い方を変えれば、そこで生じる税務を受け入れてでも「一部外部への賃貸」をした方が得策だという判断も現実にはあるんだよ。一時期、都市部では附置義務の見直しが検討されるぐらい、大規模分譲マンションの駐車場はダブついて、管理組合の財政を圧迫する傾向にあった。そういう状況下では、組合が手間を受け入れ、委託先としての管理会社の必要性がより高まった訳だ。

管理組合が設置した親メーターで水道事業者と一括契約をして、各区分所有者には私設の子メーターで検針した従量分を個別に請求する……という事例は無くは無い。ただし俺が知る限り、昨今の新築分譲マンションでは「有り得ない」と言っていいぐらい前時代的なシステムだ。賃貸マンションなら多少の可能性はあるが。でも、既存事例としてはある以上、そこを「委託管理とする理由のひとつ」として挙げることはできると。
そもそもはそういう単純な話だっただけだろう。

[3963: 匿名さん]

単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが、脱税だ、収益事業だという話になって、論点がずれてしまったのです。
管理費・積立金だけなら、毎月定額で請求（口座振替）も簡単ですが、駐車場・駐輪場があると変動があり、面倒です。
ましてや、水道料金は毎回変動するので、自主管理でやるのは大変ですよという話です。

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、

共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
したがって、所得税の納税義務はありません。

[3964: 匿名さん]

>>3962 3183さん

また都合が悪くなったたらHN変えて終わりか。奇怪な主張をするときはいつもHNを変えてみるんだね。今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

でもあんたは頭が極度に悪いせいで爪が甘いから3962であんた自身がこう答えているよね。

>徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。

こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。
逆にピンハネってどういう意味なのかな？　普通は上前をはねると言う意味だが、水道料という完全に他社の事業の上前をはねているんだからピンハネ以外に言いようがないと思うがw

>組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。

消費税は関係ないね。ここまで何も知らないのはすごいね。家賃は高いから今のところ導入されてないというだけ。そもそも、賃貸だと税込で請求している時点で、益税が得られるのは不当利得になる。

[3965: 匿名さん]

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方

共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw それで国税庁は許してくれると思っているのかな？　明確に課税と書いてあるのにw

[3966: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞3942　で、こう書いています。
水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。

居住者は、自治体が決めた料金と同じ料金を支払うのですから、ピンハネとは言えないと思います。

＞＞3965さん
＞3963　で、回答済みです。

[3967: 匿名さん]

「普通のマンションや戸建て住みの人達は7％の手数料を上乗せされて水道料金の支払いをしているが、特異なマンションでは検診を自分達でするから7%の手数料が組合に還元される」という解釈で合ってる？

[3968: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

そう言う事を書くのが「荒し」なんだよ
自覚ないみたいだけど

[3969: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
再掲します。

＞明確に課税と書いてあるのにw
あなたの提示した↓のサイトでは、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。
水道料金は、（２）に該当しますので課税対象ではありません。

何が課税対象かは、別紙の判定にも↓の様に書いています
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合（各戸の使用実績はとらない。）
非課税

[3970: 匿名さん]

>>3967 匿名さん
そうではありません。
自治体の決めた（一般住戸の）料金＝マンションの戸別水道料金ですので、上乗せはありません。
あえて言うなら、団体割引に近いです。

但し、〇％と言うように、割引率が決まっている訳ではありません。
共同住宅の特例では、各戸が同じ量の水道を使ったとして従量料金を計算します。
市の水道料金が、
基本料金￥600
１?以上、1?当たり￥100
３０?以上、１?当たり￥150
の場合
※　?＝立米　　　　　
例　２戸の共同住宅の場合
A住戸：基本料金￥600＋使用量１０?の料金＝￥600+￥100×10＝￥1,600
B住戸：基本料金￥600＋使用量３０?の料金＝￥600+￥150×30＝￥5,100
合計料金￥6,700です。

市は管理組合に対し
2戸の基本料金　￥600×2＝￥1,200
平均の使用量は、（10＋30）／2＝20（単価は￥100）
総使用量は、40?
2戸の従量料金　40×￥100＝￥4,000
2戸の合計料金　￥1,200＋￥4,000＝￥5,200
の請求をします。
￥6,700―￥5,200＝￥1,500が、管理組合の差益です。
使用量の差が大きいほど差益が大きいという構造になっています。

[3971: 匿名さん]

管理会社のピンハネとは関係ないよな。

[3972: 匿名さん]

>>3970 匿名さん
なるほど団体割引みたいな感じなんですね

[3973: 3183]

>>3963 匿名さん
＞単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが

そうだよな。
だから貴方も「７％もピンハネされているとは本当か。そもそも税金がかかるのではないのか。」とツッコミを入れられた時に「組合がインフラ料の支払いで間に入り、支払額の７％程度の手数料を得ているという話なので、そもそもその７％はピンハネなどではない」と返せば良かったんだよ。無駄な応戦をせず、レアケースとは言え組合の事務として負担になることはある、という本来の論点に戻せばよかったのだ。代金収受の代行業務なんてそれこそ、自主管理でやるのはアホらしいからね。「だったら個別メーター付けようよ」って皆が言い出す。

＞共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

単純に区分所有者が負担するインフラ料金の収受の範囲でなら、組合が上乗せする手数料を「共益費に相当する」と表現しても間違いではないと思うよ。駐車場の一部を外部賃貸する様な事例だとそうはいかなくなり、課税対象となる可能性があるから混同されたのだろう。７％分とその本体の区別がついておらず、共益費が非課税となりそもそもの意味を解っていないやつがここには約１名いるから、「水道料金は課税か非課税か」などという、本来誰も求めていない問答に引き摺りこまれてしまう。「組合の収益なら課税されてしまうのでは？」と最初に指摘してきた人物も、それに巻き込まれた形だろう。


＞話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
＞組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
＞したがって、所得税の納税義務はありません。

よって、そこはわざわざ言い直すまでもなく、読んだ人の大半にとっては既知事項だったってことだ。引用されてた国税庁のHPの記載だと、性質的に共益費に該当しないものは課税対象となる、とも書かれているから、貴方が「収益」と書いたことでその可能性は懸念されてしまう。修正すべきはそこだったよね。
そして俺は、理屈としてはそうであっても、そもそも組合が親メーターで一括加入となる様な事例は、昨今の新築分譲マンションではほぼ有り得ないと思ってるよ。マジでここ20年は聞いたことが無いから。仕事で倉庫代わりに借りた事務所ビルの電気代がそういう方式をとっていたが、当然の様に手数料はフカされてたし、従量料金も不明瞭で非常に公平感を欠くシステムだったな。

[3974: 3183]

>>3964 匿名さん

君こそ、こうして話を整理されると自分の勘違いが浮き彫りになっちまうから、いつもの自作自演認定で胡麻化そうって肚かい。


＞こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。

呼ばないんだよ、普通は。
俺のような普通の感覚の人間と、君みたいなアンチ脳との違いがまさにそこだよ。
管理費やそこに含まれる事務管理業務費は、会社としての収支において利益や経費がそれぞれいくらかは外観的には解らない。だからそこを取り沙汰する君みたいなのも涌いて出てくる訳だ。
でも、水道料金はその地域の水道事業者（多くは公共事業者だよね）が設定する金額で、算定方法や単価も含め実際の負担者（受益者）は把握できるだろ？　管理費とは決定的な違いだよ。

俺の認識でもピンハネとは「上前をはねる」という意味さ。もっと詳しく言えば、必要な費用として請求してきた額の中に、中間に入る者が内緒で掠め取る分が含まれているという話だろう。管理費関連の費用の中にはそういう事例も確かにあるだろうが、事この水道料金の件についてはまったく別の話だ。君の場合、原価に上乗せされている経費や利益はすべてピンハネ呼ばわりだから、そういう言い回しをしているに過ぎまいよ。


＞共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw

解ってねーな…
「水道料金として」は請求しないんだよ。組合が代行するケースにおいても、水道料金はあくまで水道料金。組合が一括して水道局に払う額の各戸分担額。それ以上でもそれ以下でもない。上乗せ分があるとすれば、それはそういう内訳になるのさ。合計額で請求されているケースも実際にはある様だけど、税務上は区別されるべきだし、収益を得る者にとってもその方が都合が良いだろ？　どのみち非課税だけどな。理屈で考えろよ。

[3975: 3183]

>>3964 匿名さん

＞消費税は関係ないね。

？
誰か消費税の話をしてるかな？


あと、>>3966さん。
貴方のその書き方も、俺や他の誰かと同一人物と決めつけられてしまう原因だよ。
俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

[3976: 匿名さん]

>>3969 匿名さん

>水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

>ですので、
>ですので、

共益費に含まれるかの肝心な部分が完全にあんたの決めつけだろw

水道は居住者が共通に使用するものではなく、どう考えても個別に各々使ってるものを
共同住宅だからまとめて契約しているだけ。専有部の公共料金の使用が共通に使用するものな訳がないんだが頭がよほどおかしいらしい。

国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、荒らしさんの独自解釈が採用されることなんて１００％ないよw

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
>国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、

水道料金には、当然のこととして「消費税」が課税される。
一括検針の場合も、トータルの水道料に「消費税」を上乗せして管理組合は支払っている。

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん

つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
自作自演ご苦労さん

[3980: 匿名さん]

>>3975 3183さん

自作自演が失敗してアクロバティックな言い訳だなw。３５点。

口調を変えているだけで言い分や主張や癖が１００％一緒だからw