ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3801: 匿名さん]

洋服も自分で生地を買ってきて手縫いすれば安いよね。
でも、面倒だし見た目も良くないからほとんどの人は既製品を買う。
既製品の服には当然バックオフィス費用も入っているから手縫い自作よりは高い。

まあ、中には他人からどう思われようが、手縫い自作が良いという人もいるんだろう。
世の中には、「安いほどいい」という質はわからない人もいるんだよ。たぶん

[3802: 匿名さん]

アンチ君はこのまま放置しておいても誰も賛同する人はいないから放っておけば？

私は「安いほどいい」とは思っていないよ。
計算は正確でなけりゃダメだし、帳簿も合わなけりゃ困るし、提案もきちんとされなければ納得いかない。議案書も翌月には配布してほしい。
価格のみならず【質も大切だ】と思っている。

[3803: 匿名さん]

勿論、価格で安くて質がいいのが良いに決まっている。
価格も質も大切なんだよ、シマクン。

[3804: 匿名さん]

シマくんって誰？

[3805: 3183]

>>3801 匿名さん
>洋服も自分で生地を買ってきて手縫いすれば安いよね。

実際はスケールメリットが作用するし人件費単価も委託と自前では違うから、何でもかんでも自家製が安上がりという訳でもないけどね。複数兼任をやたら拒絶しているヤツにはそこも解らんのだろう。

[3806: 匿名さん]

>>3801 匿名さん

あんたは理事長が面倒だったら、経済合理性や価格を考えず、無駄遣いして組合員から集めた金を無駄遣いしてもも平気って主張だもんな。そりゃ噛み合うわけないか。

だって基準すらわからないんだもんね。バックオフィスも分からないけど、その存在を想像すればどんだけ高くても納得なんだから、契約している業者にとっては良いカモだよな。

>複数兼任をやたら拒絶しているヤツにはそこも解らんのだろう。

その実態をまるで説明できない人間が何言っても無駄でしょうw

[3807: 匿名さん]

洋服だって高けりゃ手縫するしかないし、タクシーだって高ければ電車を使ったり歩いたり、予算で考える。消費の選択の全ては価格次第。
面倒だから管理会社を使うというのも、安ければそれでいいが、普通は価格が高かったり、他に手段があったり他社で安ければそちらに乗り換えようとするのが普通の判断。

このサービスならいくらまでなら依頼した方がいいと言う「いくらまで」と言う基準があるが、荒らしは全くないもんね。面倒だから頼むと言うだけ。

他人の金集めて使う立場の理事会なら、経済合理性を判断して考えるのが当然だが、あんたは面倒だったらいくらかかっても平気なんだもんな。

違うなら、どういう労務でいくらまでなら頼めるという基準でもあるのかな？

そんな価格の判断基準ないもんね。価格の判断基準を言ってしまうと、管理会社に依頼する根拠が「面倒」ではなく、「労務やサービスに対する価格」になってしまうもんね。

[3808: 3183]

言ってることがどんどん変わるなあ。
相手の発言を丸パクリ、あたかも最初から自分だけがマトモなことを言ってるかの様にｗ　喋れば喋るほどドツボに嵌ってる。

スレは趣旨が崩壊して、もはや雑談コーナーと化したなｗ

[3809: 匿名さん]

とうとう否定すらできなくなったな。相変わらず発言に具体性が全くないし、言いたいことすらわからない。結局何も基準もない。

結局、理事長が面倒だからどんだけ無駄遣いしても構わないという主張だったのか。
そりゃ基準も持ち合わせていないわなw

[3810: 職人さん]

＞常識的には会社の経費なんて考えないからね。他の手段や他社と比べて考えるのが普通だよ。まあつまり、会社の経費＝バックオフィスがあるから高いんだ！でやはり間違いないということだね。

というか経費（バックオフィスの費用）以上の売り上げがでないと会社はつぶれる
つまり、価格に経費分が含まれないとつぶれる

つまり他社に乗り換えようにもそんな会社は存在しないので、他社に乗り換えるという選択肢はないは理解している？

つまり、簡単にいうと食べ物は、買ったらすべてぼったくり価格になり、自給自足以外はないということ。農家だって肥料や農具、バイトの人件費などは価格にいれているし、途中の流通の会社の経費も含まれている。あなたの言い分だとぼったくり価格で買えない。代替え手段は、自給自足のみ。
他の製品もすべて同様。無人島で暮らす以外は、何も買えないね（ｗ

[3811: 匿名さん]

管理会社の利益確保のために契約するって発想はあんただけだよw

[3812: 匿名さん]

普通に安いところを探して契約するだけで、安いところがあるかないかを決めるのはあんたじゃなくて市場だよw

[3813: 匿名さん]

>>3811 匿名さん
曲解しないと気が済まないバカ

[3814: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
＞予算で考える。
そうだろう。あなたの予算額と世間の予算額が大幅に違うんだよ。

管理会社の適正価格をあなたもわかっていないんだろう。
あなたは何を以って「安い・高い」を判断するのか？コレはみんなに聞きたいけどね。

普通は、世間一般の平均値だろう。平均値は他の新築マンションの概要で大体わかるよね。設備が少なければ安めだし、高級マンションやタワーマンションになると高くなる。（小規模マンションの倍以上になる）
自分のマンションのグレードがどの程度か？なんて言う事も管理費用には影響する。「いくらまでなら頼める」なんてそれぞれのマンションのグレードや組合員の属性によって違うのに「何聞いてるんだ？」と思う。

一方で、管理会社に丸投げをしていたマンションはピンハネされていた可能性が高いし、目を光らせて長年相見積もりを取ってきたマンションはまず適正価格だよ。
又、安くても仕事がいい加減では困る。逆を言えば、適正価格でも仕事がいい加減なら「高い」と言えるから、【まともな仕事をする適正価格の管理会社】に乗り換えた方がいい。

[3815: 匿名さん]

>>3811 匿名さん
清涼飲料水の原価は10%くらいらしいよ。
ついでに書くと、レストランの一品の原価は30%。

あなたは、原価以外の内訳を理解してジュースを飲んだり、レストランで食事をしたりしてる？
知ってたら教えてほしいなあ。私は知らないんでね。

[3816: 匿名さん]

>>3813 匿名さん

>というか経費（バックオフィスの費用）以上の売り上げがでないと会社はつぶれる

これはどういう意図で書いているのかな?
管理会社をつぶさないために管理組合は契約しなきゃならないの?

>つまり、簡単にいうと食べ物は、買ったらすべてぼったくり価格になり、自給自足以外はないということ。

安いとこ探すだけw 全く選ばず決まったとこから買うとか決めないから。ぼったくりの農家からは買わないし、ぼったくらないとつぶれるところなんて知ったこっちゃないしw

>管理会社の適正価格をあなたもわかっていないんだろう。

管理会社の平均値がぼったくっているということ。仕事といえば実質的に自社の営業行為だからな。それに対して管理会社の取り分が多すぎるという事。だからリプレイスすれば同じ条件でだいたい3割は安くなる。元がぼったくりすぎだからそれでもぺいできるというわけ。

>一方で、管理会社に丸投げをしていたマンションはピンハネされていた可能性が高いし、目を光らせて長年相見積もりを取ってきたマンションはまず適正価格だよ。

やっと認めたんだww

丸投げはダメということなんだね。現時点で一度も管理会社を変えていないマンションが7割だから、そのうちの大半は丸投げ状態であり、削減余地が高いまんしょんであるということ。

>あなたは、原価以外の内訳を理解してジュースを飲んだり、レストランで食事をしたりしてる？

単純に同じジュースで安いところがあればそっちを買うし、まずくて高いジュースは飲まないね。今の世間一般の管理会社はまずくて高い管理会社ばかりだがリプレイスすればまずくてもそこそこの値段でやってくれるよ、

[3817: 匿名さん2]

>>3816 匿名さん
>管理会社をつぶさないために管理組合は契約しなきゃならないの?
つぶれるような契約をする会社はないという事です。

[3818: 匿名さん]

>>3817 匿名さん2さん
普通はそう考えますが、約1名にはそれが出来ないんです。ネジ曲がったおかしな考えの持ち主で常識もなければ知識もない人。
何を言っても無駄ですよ。彼は結局吠えるだけで何もする気はなく、また何もできないので。

[3819: 匿名さん]

>>3816 匿名さん
＞やっと認めたんだww

って、前から言っとるがなw
「適正価格の管理会社もある。理事側で見積もりを取ったが管理会社の提示価格と大差なかった」とも書いている。それを「嘘だ、嘘だ」と言ってたのはあなただけど。

＞丸投げはダメということなんだね。

それも前から書いているよね。

＞現時点で一度も管理会社を変えていないマンションが7割だから、そのうちの大半は丸投げ状態であり、削減余地が高いまんしょんであるということ。

大半が丸投げなのかは知らないよ。どこ情報？
管理会社を変えない=丸投げマンション=ボラレマンション
とは限らない。
「管理会社を変えない」というのは、適正価格でキチンと仕事をしている管理会社に委託しているからかもしれないよ。
ウチのマンションは変えたけれどね。適正価格だったが仕事が杜撰だったから。

ていうか、何でそう物事を脳内で二元化するんだ？

＞単純に同じジュースで安いところがあればそっちを買うし、

だろ？同じジュースならね。そして、製造会社がそのジュースを作るためにバックオフィスにおいていくらかけているかなんて気にしないだろうが。あなたもジュース1本作るためのバックオフィスの仕事も仕事内容もそこにかかっている時間もわからないままジュースを買っているんでしょ。
で、原価は気にしないの？何で？

＞まずくて高いジュースは飲まないね。

まずくて安いジュースは？

＞今の世間一般の管理会社はまずくて高い管理会社ばかり

データ下さいな。
何を以って「高い」と判断する？










今の世間一般の管理会社はまずくて高い管理会社ばかりだがリプレイスすればまずくてもそこそこの値段でやってくれるよ、

[3820: 匿名さん]

>>3819
最後の二行は削除し忘れ

[3821: 匿名さん]

管理会社で極端に安いところがあったら、気をつけたほうがいい。
経営状態を調べた方がいいね。安くしているのにも理由があるはずだから

[3822: 匿名さん]

>つぶれるような契約をする会社はないという事です。

つぶれようがつぶれまいが関係ない。平均値より3割安く契約する会社はあんたが認めたくなくても残念ながら実在する

>「適正価格の管理会社もある。理事側で見積もりを取ったが管理会社の提示価格と大差なかった」

何がいいたいの? 理事側で見積もりをどこから取ったの?w　バカな頭を整理して書き込んでくれよw

>「管理会社を変えない」というのは、適正価格でキチンと仕事をしている管理会社に委託しているからかもしれないよ。

じゃあ信じておけば? リプレイスすると「平均値から2-３割」下がるのが相場。

>で、原価は気にしないの？何で？

バックオフィスがなんであろうが、同等商品なら安いところから買うだけ。
バックオフィスがあるからといって改革をしない選択はない

>何を以って「高い」と判断する？

ほとんど仕事がないのに平均値で管理会社の取り分が高い。仕事があるというなら、
項目並べるのではなく、管理会社じゃないと勤まらない実際の仕事内容を書けよw

[3823: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
不味いジュースでも安ければ買うの？

[3824: 3183]

>>3823 匿名さん
買わないんじゃない？
で、その時はジュースのまずさにだけは文句を言うと。
行動が伴わないから相手の発言を部分的に切り取ってあげつらうのはいくらでもできるのさ。そのうちまた元のアンチに逆戻りするから見てなよ（笑）

[3825: 3183]

＞>というか経費（バックオフィスの費用）以上の売り上げがでないと会社はつぶれる
＞
＞これはどういう意図で書いているのかな?
＞管理会社をつぶさないために管理組合は契約しなきゃならないの?


今日も色々言ってたが、これが一番のおバカ発言だったな。
いきなりリプレイスの有用性を語り出しておいてこの発言は大爆笑ｗ
今夜も笑いながら眠れる。

[3826: 匿名さん]

行動って何？ここ匿名掲示板なんだが、、頭がバカなのは分かるけどそんなことより、ありがたがってる管理会社のお仕事を宣伝した方がいいんじゃない？

まあ、ろくな仕事ないからアピールもしようないけどさ。とりあえずバックオフィスの実際の仕事内容を早く書き込んでくれよw

[3827: 匿名さん]

>>3825 3183さん

リプレイスは管理費の減額が目的なんだけど、価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど、あんたはありがたがるんだろ？だったらそのバックオフィスの中身を早く教えてくれよw

[3828: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
＞何がいいたいの?

書いてあるがな。【適正価格の管理会社もある。】と。

＞理事側で見積もりをどこから取ったの?w　バカな頭を整理して書き込んでくれよw

組合員の不動産関係者の紹介とネットから。ネットの方は経営状態やら過去の訓告の有無などを調べるから手間がかかるけどね。

＞リプレイスすると「平均値から2-３割」下がるのが相場。

ソースは？
↓コレは無視するんだね
【ウチのマンションは変えたけれどね。適正価格だったが仕事が杜撰だったから。 】

＞ほとんど仕事がないのに平均値で管理会社の取り分が高い。仕事があるというなら、
項目並べるのではなく、管理会社じゃないと勤まらない実際の仕事内容を書けよw

【基礎研修」 基礎導入研修、技術研修、ライフサポーター研修、新入社員研修
「管理組合運営を主体とする研修」 損害保険研修、法務研修、組合会計業務研修
「技術力強化研修」 新築現場研修、排水管洗浄研修、清掃研修、エレベーター研修、植栽管理研修、長期修繕計画研修】を受けてる者がいる事

【資格保持者】
管理業務主任者
防火管理者
一級建築士
1級建築施工管理技士
電気主任技術者
日商簿記検定
ビジネス実務法務検定
個人情報保護士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター

が社内にいるという事。
つまり、専門家の知恵を借りられるという事だね。

[3829: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
>ほとんど仕事がないのに平均値で管理会社の取り分が高い。
おーい、ないと言う奴が根拠示せって言ってたの誰だっけ？まずはお前が知ってる業務全部挙げろよ。

>管理会社じゃないと勤まらない実際の仕事内容を書けよw
これもバカな発言。八百屋でないと務まらない実際の仕事内容を書けるのか？経済合理性とかほざいてるくせに随分と疎いんだな。

[3830: 匿名さん]

>>3828 匿名さん

すごいな。仕事内容を聞いているのに、研修や資格を並べただけってww
しかも新入社員研修ってww

まあ何も大した仕事は二ということね。。

>つまり、専門家の知恵を借りられるという事だね。

どっちみち専門業社に依頼するから、ガッツリ手数料支払ってまでわざわざ管理会社の浅知恵なんていら無いけどね。

[3831: 匿名さん]

>今日も色々言ってたが、これが一番のおバカ発言だったな。
いきなりリプレイスの有用性を語り出しておいてこの発言は大爆笑ｗ
今夜も笑いながら眠れる。

ほう、何がおかしいの？ちゃんと説明してもらおうか。

「この発言は大爆笑」が根拠なの？w

待ってるね

[3832: 匿名さん]

>>3830 匿名さん
専門業者へ依頼ってどこにするの？

[3833: 匿名さん]

>>3830 匿名さん
ふうん、資格保持者の知識を浅知恵呼ばわりか・・・
では、あなたが頼れる専門家ってどういう人よ？
具体的に書いてね。

[3834: 匿名さん]

ズボラな管理会社を変更した経験から言えば、管理会社にしてほしい事は、
・キチンと書類を整理して保管してある事
・適切な提案
・正確な決算書の提出

だね。バックオフィスは経理などの業務のみならず、各所に
資格保持者がおり、建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事だよ。
逆を言えば、安い管理会社はこれらの知識軍団がいないかもしれないよ。
安かろう悪かろうーーーーでね。

[3835: 3183]

>>3827 匿名さん
>>3827 匿名さん
＞リプレイスは管理費の減額が目的なんだけど、価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど、あんたはありがたがるんだろ？

ほれほれ、そこなんだよ。
いくら死に体だからって勝手に言い換えちゃダメ。
誰も金を払うことを「ありがたい」だなんて言ってないぞ？
「経費として含まれるのが当然だ」と言っているのであって、それが青天井でも構わないとも言っていない。そういうことにしないと君のイチャモンは成立しないんだろうけども。直接部門費しか払いたくないアンチ脳で「適正な管理業務委託費」なんぞを一体どうやって見極めるのかが謎だ。

会社なんだから間接部門がある。そこにも人件費を始め様々な経費がかかってる。管理会社に限らず当たり前の話。企業に所属したことが無くて感覚的に知らないのかも知れないが、利益以前にまずは発注者が負担せざるを得ない費用が「委託費」には含まれる。……ホントはもう理解してるんだろう？ リプレイスに関してもそうだが、他人に指摘されて認めざるを得なくなったことを、あたかも自分は最初から解っていたと言いたいがために、こっちの揚げ足を狙ってる訳だわな。

＞価格にバックオフィスがどれだけ含まれようが管理組合にとっては関係ないんだけど

ここだけはその通りだね。いつの間にか意見が合致していたなｗ
委託費に間接部門費が含まれていること自体は俺も問題にしない。むしろ君は「どれだけ含まれようが管理会社にとっては関係ない」と言ってるけど、それは金額的にも青天井、仕事量としてもどれだけアンバランスでも関係ないということかね。見積り依頼をかけて、出てきた金額にツッコミを入れたところで「うちはこれだけ頂かないとお請けできません」って言われることは普通にあるわな。叩けば叩くほど受注者が泣いて金額を下げてくれるブラック業界にいるならその話も通用しないかも知れんが。そういうやりとりを経ても価格に乗る経費や利益を受け容れられないのなら、君にはやはり自主管理しか選択肢はなくなるだろう。リプレイスをするんだろ？　そこではどういう基準で経費率や利益率を審査するつもりなのさ？　俺はその点、君に伝授できる様な定量的基準は持ち合わせていないのでゴメンねとしか言えないな。○％ならボッタクリ、▲％ならOKとか、そういう感覚こそ俺は持ち合わせていない。

[3836: 匿名さん]

>>3833 匿名さん

大体契約している業者がいるし、そもそも何を聞くの？検査方法とかを聞くの？清掃の仕方を聞くの？

＞資格保持者がおり、建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事だよ。

それ、金儲けのための営業だろw

>だね。バックオフィスは経理などの業務のみならず、各所に

経理以外の各所って何？　経理だって１物件月１０分の仕事を２０物件しかしない仕事に１人配置してるんだろ？w

>むしろ君は「どれだけ含まれようが管理会社にとっては関係ない」と言ってるけど、

管理会社とどこに書いてあるの？　管理会社の間接費がどこまで含まれようが管理会社にとって関係ないって日本語になって無いんだが。。

>出てきた金額にツッコミを入れたところで「うちはこれだけ頂かないとお請けできません」って言われることは普通にあるわな

他に安いところがあればそちらに頼むと言うだけ。管理費で平均以上なら、ほぼ他社に見積もり出せば安くなるからね。ほとんどの管理組合がそれをやら無いだけで。

>○％ならボッタクリ、▲％ならOKとか、そういう感覚こそ俺は持ち合わせていない。

価格で決めないとハッキリ言うと言うことね。あんたが理事出なくてよかったわ。

[3837: 3183]

>>3831 匿名さん
管理会社に日銭をくれてやるために委託契約をする、なんてことは誰も言っていない。
これも君が勝手に、そういうことにしないと反論を組み立てられないだけのことだ。
引用されている一文は俺が書いたものではないが、書いた者の意図としては
「受託企業としては経費の他に利益を見込んだ委託費でなければ受注できない」
と言っているのだよ。「会社をつぶさないために」の部分にだけ噛み付くのはガキの反射。

経費も利益も発注者が認めた額しか払いません！　では受注者は企業として成り立たんだろ？　会社が潰れる以前に契約条件に合意しなければ委託関係自体が成り立たない。リプレイスを伝家の宝刀よろしく語ってるヤツが、管理会社の経済的成立性をドヤ顔で否定しているのは流石にギャグだなと。俺の爆笑はそういう「嗤い」だよ。

君はいつも相手の発言を乱暴に絡め取り、自分の理屈に利用し易い部分だけ切り取って、相手の理屈の前後を無視して「答え」を求めるという戦法をとってるね。問いそのものが成り立っていないから答えようがないことが多いが、それで放っておかれると「答えられないということは何も考えがないということだな」「嘘をついたんだな」と一方的に決め付けてしまう。俺も含め、君の相手をしている者はそういうとこに辟易してるんだよ。それでどうやってリプレイスなんぞをやりとげるのか、お手並みを拝見したいところ。

[3838: 匿名さん]

反論はないと言うことね。

>管理会社に日銭をくれてやるために委託契約をする、なんてことは誰も言っていない。

それしか言って無いね。

管理会社はほとんど仕事がないにも関わらず高い。
だから他に安い業者がいればそちらに頼むだけ。

至極、単純な話。バックオフィスの経費や利益がなくて困るとか、管理組合から見れば全く関係ない。価格で判断するだけ。価格の判断基準を持って無いと公言するやつに何言っても無駄だけどね。

今はほとんどの組合が丸投げ状態で管理会社のぼったくりの構図に気づいてないから損している。

[3839: 3183]

>>3838 匿名さん
反論と言うか、既に君から吸収できそうなことは何も無いのだし
こちらから理解を求めたいことも特に無いんだよね。

＞管理会社はほとんど仕事がないにも関わらず高い。
＞だから他に安い業者がいればそちらに頼むだけ。

是非そうしなよ。そこは別に誰からも否定されてないじゃんか。
「高い」というところに同意を求める相手はこのスレにはいないよ。君が所属する組合の人達。
同意してくれればいいけどな。俺は知らんし興味もない。


・不当なピンハネの影響で必要以上に高い委託費は払いたくない
・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である

これで異存ないだろ？　
「管理会社なんて要らない」なんて稚拙で破壊的な水掛け論はもう終わりだよ。
管理会社が無くなっちゃったら、君がやりたがってるリプレイスだってできなくなる。
バックオフィスに金がかかることを受け容れられるかどうか、俺と君の間にある感覚の差は埋めがたい。埋めなくとも委託管理そのものは否定されないことが、君の認識としても確認できたじゃないか。

後はもう行動あるのみ、だよね。
自主管理もリプレイスも「言ってみただけ」ならば別にこのまま何もしなくてもいいし、本当にやるつもりなら精々頑張ってよ。
俺は今のところ「自分自身の問題としては」どちらも必要性を感じていない。
ボッタクリになって遭っていないし、他の皆さんも同様の認識なので。


＞今はほとんどの組合が丸投げ状態で管理会社のぼったくりの構図に気づいてないから損している

まあ大概「大きなお世話」だと言われると思うが、そういう啓蒙活動をしたいのなら態度と言葉には気を付けた方がいい。何度も言うが実例を伴う説得力も必要だよ。

[3840: 匿名さん]

>>3822 匿名さん
＞つぶれようがつぶれまいが関係ない。平均値より3割安く契約する会社はあんたが認めたくなくても残念ながら実在する
以前は、管理会社は全部ボッタクリだから不要だと、言ってなかったですか？

＞ほとんど仕事がないのに
普通の感覚では、ほとんど仕事がないのに従業員を余分に雇う会社はないと思います。
何故、管理会社だけが、仕事が無くても余分な従業員を雇っていると思うのですか？

管理組合からボッタクリするためだけに、仕事が無くても雇っているなら、入社希望は一杯いると思いますが、実際は求人難です。

[3841: 匿名さん]

>「高い」というところに同意を求める相手はこのスレにはいないよ。

バックオフィス云々、奇怪な意味不明な理屈いう人間は君と君の分身以外い無いよw

・不当なピンハネの影響で必要以上に高い委託費は払いたくない
→異論なし
・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
→内訳などチェックする必要なし。管理の望む条件で納得できる金額を提示できた他社に乗り換えるだけ。それを破ったら契約不履行になるだけ。

・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
→↑意味不明だが、普通は条件を提示してその見積もりを取って応じた社がリプレイス先になるというだけ。

・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である

→存在するかどうか、あんたが決めることじゃないよw

>「管理会社なんて要らない」なんて稚拙で破壊的な水掛け論はもう終わりだよ。

本来はいらないよ。実際自主管理はあるし、その組合はずっと自主管理を続けているわけだから。自主管理を知っている組合は馬鹿馬鹿しくて委託管理を採用していないのが現実。水掛論じゃなくて、あんたがただ単に荒らしているだけ。

ただ、無知な組合員が納得し無いから仕方なく、委託管理にするが、せめて安いところにするというだけ。

>何度も言うが実例を伴う説得力も必要だよ。

「管理費　値下げ　リプレイス　事例」などの検索ワードで事例はたくさん出てくるが
荒らしのあんたが見たくないというだけ。

[3842: 匿名さん]

>普通の感覚では、ほとんど仕事がないのに従業員を余分に雇う会社はないと思います。
何故、管理会社だけが、仕事が無くても余分な従業員を雇っていると思うのですか？

荒らしに返答しても仕方ないが、従業員の仕事ではなく、管理組合における、管理会社が果たしている仕事という意味なんだけど。一つの組合につき、ほとんどないから１５棟も担当が持てる。

[3843: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
＞大体契約している業者がいるし、そもそも何を聞くの？検査方法とかを聞くの？清掃の仕方を聞くの？

理事もしたことないんだね・・・
専門分野の事では色々訊ねる事はあるよ。タイルの落下防止策だけでも複数の工法がある。知ってるか？どの工法を採用するかで金額も違う。
フロントから提示されたいくつかの方法から、金額と利点・欠点を検討し理事会が選択する。
理事会側から修理に関して法律的な質問も出る。フロントがわからなければ、社に持ち帰り、後日の理事会で専門家の説明を受ける事もある。
清掃の仕方？なんだそりゃw 小学生か？

＞（建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事は）金儲けのための営業だろw

意味不明だね。
あなたにとって、資産を守るための方策は要らんのだね。それで、よくピンハネだのボッタクリだの言えるな。というか、考えてみると、「資産を守る為に管理会社に管理を委託する」という概念が無い人達もいるんだね。盲点だったな。そんなにひどいマンションに住んでるの？

＞経理以外の各所って何？　

技術コンサルや法務コンサル部門、プランニング部門。
書類保管管理・データ化部門かな。思いつくところで。

＞経理だって１物件月１０分の仕事を２０物件しかしない仕事に１人配置してるんだろ？w

そんな事誰が言ったんだ？w
妄想？

[3844: 3183]

>>3841 匿名さん
＞・そこを回避するために提示額は内訳レべルまでしっかりチェックする
＞→内訳などチェックする必要なし。

えぇぇ～～…？(´-ω-`)
じゃあ今までのボッタクリ発言は何だったんだ？
見積内訳も見ずに委託費が不当だと突っ込んでたの？　君ホントにあの時のアンチ君？


・それでも改善が難しいようならリプレイスも検討する
＞・リプレイス先の管理会社には適正な業務内容と委託費の提示を求める
＞→↑意味不明だが、普通は条件を提示してその見積もりを取って応じた社がリプレイス先になるというだけ。

「見積りをとって応じた社」ってのはそれこそ意味不明なんだが、見積り依頼をかけて提示された金額と業務内容は照らし合わせないんだ？　総額が安くなってさえいればそこと機械的に契約しちゃうの？　すごいね。
そりゃ既存の委託管理派と話が噛み合わない訳だよ。


＞・委託するに足る正常な管理会社が存在するという前提での話である
＞
＞→存在するかどうか、あんたが決めることじゃないよw

いやいやｗ　俺は別にそうとは決めてないっての。
君がリプレイスを良しとする様なことを急に言い出したから、そういうことなら「リプレイス先として評価できる管理会社はちゃんといるということだよね？」と確認してるんだよ。君はずっと「管理会社との契約なんて無意味だ」と言ってたから、宗旨変えするからには相応の足場はあるんだよねと。リプレイスしようよと言いながら候補となる管理会社に関してはノービジョンでは話にならんからな。管理会社以外にマンション管理業務を請け負ってくれるところがあるならここで紹介して欲しいぐらいだ。

何はともあれ、もうスレタイに関しては結論が出た。後は雑談だな。
早く始めなよ、リプレイス。
ただし、見積書の精査すらしないリプレイスって恐怖でしかないなｗ

[3845: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
＞＞あなたが頼れる専門家ってどういう人よ？

＞大体契約している業者がいるし

その業者がボッタクリや値の高い工法を勧めてきた場合はどうすんの？
他の工法があってもわからないよね？

[3846: 匿名さん]

「業者はボッタクラないけど、管理会社はボッタクる」と思っている謎の思考・・・

[3847: 匿名さん]

>>3842 匿名さん
＞管理組合における、管理会社が果たしている仕事という意味なんだけど。
フロントの人件費以外は払わないと。
結局そこへ戻るんですね。

[3848: 3183]

自主管理は依然として簡単！
いざとなればリプレイスすれば大丈夫！

…と言いながら、結局どっちもやりそうもないんだよね。
金払いに関する感覚は以前とまったく変わっていないみたいだし。
こりゃ、そのうちまたアンチ君に逆戻りかもね。
ほとぼりが冷めたらリプレイスも否定し始めるんだろう。

[3849: 匿名さん]

>>3841 匿名さん
＞本来はいらないよ。実際自主管理はあるし、その組合はずっと自主管理を続けている＞わけだから。自主管理を知っている組合は馬鹿馬鹿しくて委託管理を採用していない＞のが現実。

何度も書いているが、そのほとんどは40年以上前に建てられた古いマンションばかりだよ。エレベーターや自動ドア・ポンプ類・セキュリティなど何も無いマンションだろう。そういうマンションなら管理は比較的簡単だろう。

[3850: 匿名さん]

>専門分野の事では色々訊ねる事はあるよ。タイルの落下防止策だけでも複数の工法がある。知ってるか？どの工法を採用するかで金額も違う。

なんでいきなり大規模修繕の話になるのか。。まともに返答できないならそう書けばいいのに。

>あなたにとって、資産を守るための方策は要らんのだね。

決めつけるのではなく、管理会社でしか資産を守れない根拠を説明しろよ。まあ、ないけど。

>技術コンサルや法務コンサル部門、プランニング部門。
書類保管管理・データ化部門かな。思いつくところで。

それなら、必要な時にコンサルに頼めばいいな。そのためにエレベーター保守やら管理人を雇うのにも管理会社への中間マージンを支払うべき根拠がないよw

>>3849 匿名さん

設備があるかないかの問題じゃないし、そうした設備があるマンションだって自主管理は存在する。自主管理のマンションも専門業者に依頼する。

管理会社が独自でやっているサービスや業務が存在し無い以上、無用だと言い切れる。
単純に分譲時に抱き合わせのようにくっついてきてそれが当然だと思い込んでるだけ。

管理会社にしかできない業務を説明した方が手っ取り早いのに、それを説明できないだけだろ？単純に中抜きやっているだけだからw

>そんな事誰が言ったんだ？w
妄想？

お前の分身が言ってたよw 　じゃあ、バックオフィスの業務はほとんどないってことでいいんだなw　あるならちゃんと中身まで書けよ。　あるけど知らない、は通らないよ。

>じゃあ今までのボッタクリ発言は何だったんだ？

ぼったくりの話をしたいのか、どういう基準で契約するかは別の話。

・少ない業務で割高な費用＝ぼったくり

・安いところと契約するに必要な作業は希望する条件で見積もりを複数者に出す。
それにより減額された金額で契約することが可能、結果的にぼったくりが抑えられる。

>急に言い出したから、

自主管理に限るとどこに書いてあった？あんたがしつこく自主管理について聞いてきただけじゃないの？w コピペや過去ログ読んでも読んだら？

>その業者がボッタクリや値の高い工法を勧めてきた場合はどうすんの？

通常は複数者見積もりを取るし、管理会社のぼったくり分がないだけマシw

[3851: 匿名さん2]

>>3850 匿名さん
＞管理会社が独自でやっているサービスや業務が存在し無い以上、無用だと言い切れる。
リプレイス可はどうした？
管理会社が無用なら、自主管理しかないな。
先祖返りしたぞ。
がんばれ。

[3852: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
＞なんでいきなり大規模修繕の話になるのか。。まともに返答できないならそう書けばいいのに。

タイル落下防止策は大規模修繕の話じゃないよ。10年目くらいにする検査だよ。
まともにツッコミ入れられないなら書かなければいいのに。w

＞決めつけるのではなく、管理会社でしか資産を守れない根拠を説明しろよ。まあ、ないけど。

決めつけ曲解はあなたの得意技だよね。↓コレなんか思考回路はどうなってんの？
『建築的見解から法的見解まで示し、提案してくれるという事は）金儲けのための営業だろw 』

＞それなら、必要な時にコンサルに頼めばいいな。そのためにエレベーター保守やら管理人を雇うのにも管理会社への中間マージンを支払うべき根拠がないよw

必要な時が毎月だから管理会社委託してるんじゃん。
箱だけのマンションはそんなに要らないかもね。


まあ、あなたが理事をしたことがないのはわかったし、マンションの知識もない事もよくわかったよ。「ジュース（管理）は不味くても安ければいい」と思っていることもね。

[3853: 匿名さん]

＞設備があるかないかの問題じゃないし、そうした設備があるマンションだって自主管理は存在する。

言ってるだけじゃなく、データ見せてね。

で、古いマンションに自己管理が多いという事は認めるんだね。

[3854: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
あなたのマンションの理事会って一回何時間くらいかかってるんだ？
負担が少ないみたいだけど、そんなに議案少ないの？

[3855: 匿名さん]

>>3854 匿名さん
その質問には絶対に答えないよ。というか答えられない。理事会なんて参加どころか、見たこともないんだから。

[3856: 評判気になるさん]

言い争いの喧嘩ばっかりだねここは…
ヤフオクや爆サイより民度が低く感じます…

[3857: 評判気になるさん]

間違えました。ヤフオクじゃなくヤフコメです。

[3858: 匿名さん]

>>3852 匿名さん

普通は全面打診検査のためだけに足場組むのは馬鹿馬鹿しいから大規模修繕をその周期でやるんだよ。ここまで何も知らないとは凄いな

結局、管理会社にしかできない仕事聞いたら理事会だけか。一時間でも三時間でもいいけどw

[3859: 匿名さん]

>>3858 匿名さん
足場なんて組まなくてもやれるんだよw

[3860: 匿名さん]

やれるかどうかと普通、どうしているかは違う。赤外線でやれるが、そんな組合は少数派

結局、管理会社でしかでき無いサービスは存在し無いということだな。

[3861: 匿名さん]

>>3860 匿名さん
0点

[3862: 匿名さん]

>>3860 匿名さん
一生懸命調べてもその程度なんだよ。
実際に理事やってなければね。
だから、管理会社の知恵が必要なの。

[3863: 匿名さん]

>>3856 評判気になるさん

言い争いではなく、荒らしがうざいというだけでしょ。
管理会社が必要だと言ってるのにその根拠は答えられないんだから。
必要必要と言ってるだけ。。

[3864: 匿名さん]

>>3863 匿名さん
管理会社は不要と言うくせにリプレイスすればいいと意味なこと言う荒らしのことね。

管理会社にしか出来ない事を誰も求めてはいないだろ。1000円カットに行って15分で終るから1000円じゃなく250円だと言うバカはどこにもいないだろ。自分で出来るのに1000カットは不要だというバカもいないだろ。

竣工時から管理会社を変えないでいる組合を無知・無関心と決めつける所から疑問なんだが、どこかにソースあるのか？

[3865: 匿名さん]

いつもながら例えが無茶苦茶だな。１０００円カットは1000円カットだろ。250円カットがあって同じ内容なら250円に行くよw 1000円カットの内容で3000円ならボッタくり。

>竣工時から管理会社を変えないでいる組合を無知・無関心と決めつける所から疑問なんだが、どこかにソースあるのか？

決めつけることにソースってその時点で日本語になってないな。

結局、管理会社にしかできない仕事はないみたいだなw

[3866: 匿名さん]

曲解が精一杯なんだな。

やはり根拠ないのか。しかも自分の不自由な日本語
に気付かない(笑)
嘘、捏造をしてまで管理会社を叩く理由はなに？しかも安い管理会社はあると言う。お前は何がしたいんだ？荒らしてるだけで何もしない。ピンハネを防ぎたいのか？管理会社を無くしたいのか？

[3867: 匿名さん]

>嘘、捏造をしてまで

どこか具体的に言えるの?

[3868: 匿名さん]

>>3867 匿名さん
自分で探しな。既に指摘しているしお前自身自覚してあまりの恥ずかしさから主張を変えているのもある。

目的は答えられないんだ？荒らしであれば目的を言うはずないもんな。

[3869: 3183]

何やら誰彼構わずしつこく訊きまくってるから代表ヅラして答えるけどさ。
俺に言わせれば「管理会社にしかできない仕事なんて無い」と言っていいと思うんだよね。だって実際に自主管理をやってる組合は僅かとはいえあるのだからな。管理会社に頼らずとも組合を上手に運転している事例は無い訳じゃないのよ。だから、仕事としての難易度が単純に「会社としての要否」を決めている訳ではない。やるべきことをどうやるのが最も効率的なのか、共有者同士でコンセンサスを得易いのかで、管理会社を使うかどうかを決めているのが各組合の実情なのであって、「管理会社にしかできない⇒管理会社が必要」というのは、どうせお前ら擁護派はそう思ってるんだろとアンチ側で勝手に決め付けている理屈に過ぎない。
管理会社がやっている様な管理業務、すなわちフロントの指揮下で現地スタッフや外注業者が動き、その働きを会社が組織的に支えるという仕組みを「管理会社ならではの対応だ」と評価できる者だけが業務委託をすればいいのであって、結果それが全体の９割を超えているという事実があるのみ。同じ対応・同じ体制での業務遂行を他の方法でやれると思うのならそうすればいいだけだよ。

「管理会社にしか出来ない仕事など無いが、組合が主体的に遂行する力が無い仕事を管理会社に委託した方が得策だというケースは多い」
普通の人はそういう認識なんじゃないの？　なので「管理会社にしか出来ない仕事があるなら言ってみろ」といつまでも言われ続けたところで、答える必要は無い。誰もそんなことは言ってないので。

[3874: 匿名さん]

3865 匿名さん
＞１０００円カットは1000円カットだろ。
あんたは、５０戸のマンションで１４万円は高すぎる、直接人件費８万円以外はボッタクリだと言ったよね。
だったら、１０００円カットで、カットする人の時給が１０００円なら、１５分で２５０円。
それ以上は、バックオフィスの費用だから、客には関係ない。
ボッタクリだと言う理屈になるじゃないか。
それとも、管理会社以外はバックオフィスの費用を認めるのか？

＞管理会社しか出来ない仕事はない。
管理会社しか出来ないから発注するんじゃなくて、管理会社は出来るから、どの管理組合も発注しているんだ。
ほとんどの管理組合は、費用隊効果を考えて、自主管理よりも委託管理を選択している。
７割が建築時の管理会社に継続発注しているから、それらは馬鹿だと決めつけるのは、何の根拠もない妄想だよ。

削減コンサルに依頼したら、３割安くなるなんて言わないでくれよ。
ほとんどの人は、ネットの宣伝なんかに、無条件に飛びつかないからね。
管理組合のお金に関する事だから、もっと慎重に動くよ。

それから、会計・出納・長期修繕計画の立案調定の一括受注は、登録して認可を受けた管理会社しか出来ないよ。
会計・出納・長期修繕計画の立案調定を、バラバラに別の会社の発注するのは、面倒だし、連携が悪くなるから、認可を受けた一つの会社に一括発注しているんだ。

[3876: 匿名さん]

[No.3870～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3877: 職人さん]

>俺に言わせれば「管理会社にしかできない仕事なんて無い」と言っていいと思うんだよね。

この発言自体が無意味なのは理解している？
例えば、服だって作ろうと思えば作れるし、食べ物だったできる。
家だって、自分で作っている人はいるので。自主管理みたいに、やっている人がいるからできるという理論でいけば、ほとんどの仕事は、誰かがやっているのだから、できる。

ほとんどの人は、それにかかる時間と費用を比べて、外部に委託するのか自分でやるのかを考えるのだと思いますけど

[3878: 匿名さん]

>>3877 職人さん

それをいくらなら頼むべきか、金額の問題だというスレなんだけど。

あんたは金額は気にしないんだろ？w

また削除されたから分身が登場か？w

[3879: 匿名さん]

>削除されたから分身が登場か？w
誰のコメントが消されたかわからないのか。そういうところだぞ。

[3880: 匿名さん]

>>3878 匿名さん
＞それをいくらなら頼むべきか、金額の問題だというスレなんだけど。
＞あんたは金額は気にしないんだろ？w

3877 職人さん は、↓こう書いています。
＞ほとんどの人は、それにかかる時間と費用を比べて、外部に委託するのか自分でやるのかを考えるのだと思いますけど
ちゃんと読みましょう。

＞また削除されたから分身が登場か？w
こういうのが、下品なんですよ。

それにあなたは以前、「管理会社は無用だ」と、書きましたね。
そういうスレでは、なかったのですか？
変節していると言われても仕方ありません。

[3881: 3183]

>>3877 職人さん
＞この発言自体が無意味なのは理解している？

すまんけど再度相手を確認してくれないかな？
俺は貴方と意見を違えているとは思えないので。
アンチが「管理会社にしかできないことがあるなら挙げてみろ」としつこく言い続けるから、別にそんなものは無い、自力でやろうと思えば大概のことは出来るだろうが、最善策を検討した結果として「管理会社への委託」が広く支持されている現実があるだろと言ったまでだ。

[3882: 匿名さん]

>>3881 3183さん

＞ほとんどの人は、それにかかる時間と費用を比べて、外部に委託するのか自分でやるのかを考えるのだと思いますけど

ほとんどの人は、バックマージンや中間マージンを見てないから実質的に費用を知らない。分かってたらすぐ見直されるだろう。わざとみえにくくしているんだけどね。管理会社自体、仕事内容に見合わず不当に高いのを理解しているからわざと見えにくくしているんだがね。決算書はウソをつけないが、普通の人はそこまで見ないからなんとか騙せているってだけ。

>それにあなたは以前、「管理会社は無用だ」と、書きましたね。

無用だが、組合員が管理会社にこだわるならせめてリプレイスして減額する方がいいと散々既出なのに何で同じこと聞くのかな??

>俺は貴方と意見を違えているとは思えないので。

そんなバレバレの猿芝居はいいよ。意見は全く一緒だろw バカなところも　根拠が全くないとこも、突っ込まれると全く答えられず誤魔化すところも全部一緒だよw

[3883: 匿名さん]

マンションの区分所有者が皆「管理費は安ければ安いほどいい」とは思っていないのだよ。
「適正価格でいいからキチンと仕事をしてくれればいい」という層も、「高くてもいいからブランド名のある管理会社が良い」という層もある。
又、「ぼったくられようがとにかく管理を他人に全部任せられる第三者管理がいい」という分譲賃貸の多い高級マンションもある。　

250円はおろか1000円のヘアカットも嫌な人は世の中には沢山いるよ。

[3884: 匿名さん]

>>3882 匿名さん
自分に自信無さ過ぎ。相手を蔑むことでしか生きていけないんだな。

お前はいつまで経ってもぼっちだな。

[3885: 匿名さん]

3882は、「自分がアラシ」だと思っていないところが謎だね。
「アラシ」の定義って、「自分の意見に逆らう者」だとでも思っていそう。

[3886: 匿名さん]

>「アラシ」の定義って、「自分の意見に逆らう者」だとでも思っていそう。

違うね。自分の主張の根拠が言えないのにただ意味なく否定を繰り返しているだけだから荒らし認定されている。

管理会社が必要だ必要だと言う割にその根拠が言えないんじゃどうしようもないだろ。

おまけに、文章も自主管理の話をしているのか管理組合の話なのか管理会社のはなしなのか、理事長の話なのか組合員の話なのか。全く意味が分からない。

[3887: 匿名さん]

>>3886 匿名さん
＞違うね。自分の主張の根拠が言えないのにただ意味なく否定を繰り返しているだけだから荒らし認定されている。

それならあなたもアラシだよね。断定的な発言に何度も「ソースは？」とか「データは？」とか書かれているが一度も揚げたことがないじゃん。
それに、根拠をあげていてもあなたが無視しているだけだと思うよ。

アラシとは（デジタル大辞泉）
【２ 電子掲示板（BBS）・チャット・SNSなどインターネットを使ったコミュニケーションの場で、そこに集まる人々が不快に思う妨害行為を頻繁に行うこと。また、その人。】

自分の認識では、すぐに人格攻撃をするあなたの方が【アラシ】だと思ってる。
人格攻撃をすると本題から話がズレるからね。「どの口で他人をアラシ呼ばわりしてるんだ？」といつも思ってる。

[3888: 匿名さん]

>>3886 匿名さん

＞管理会社が必要だ必要だと言う割にその根拠が言えないんじゃどうしようもないだろ。

・議事録・議案書作成・配布を他者に任せたい。
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案をしてほしい。
・各業者との報告・連絡・調整を他者にしてほしい。
・長期修繕計画書の原案を作ってほしい。
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処してほしい。
・大量の書類管理をしてほしい。
（まだあるかなあ）

自分のマンションの場合は【コレらを一括してやってくれるのが管理会社しかない】から、管理会社委託を選択しているんだと思っている。
以上の事はバラバラにだけど何度も書いてるよ。あなたが無視しているだけで。

[3889: 匿名さん]

>>3888
訂正
× 議事録・議案書作成・配布を他者に任せたい。
◯議事録・議案書原稿作成・配布を他者に任せたい。

[3890: 匿名さん]

>>3888
大切な事を忘れていた。w
・帳簿をつけ経理をキチンとしてほしい。
・通帳管理してほしい。

まだ、他にあったらアンチ君以外の人は書いておいて下さい。

[3891: 匿名さん]

>>3888 匿名さん

全部管理会社じゃなくてもできるし、
そこまで管理会社のマージンがわざわざ乗っかった提案で管理費無駄遣いしたかったらどうぞ。

いずれにせよ管理会社じゃないといけない必然性もないし大半は管理人がやってる事。

そして金な糸目はつけないと言うことだ。

結局、管理会社の正味の取り分に対する実際の労務について、費用対効果は全く考えないという事ね。

[3892: 匿名さん]

例えばタワマンだと年間１億の管理費収入があり、委託管理費の中間マージンやそれ以外からのバックマージンなどでざっくりは３０００万は管理会社の収益となる計算。仮に低く見積もって１０００万円として、やることが帳簿をきちんとつける。通帳管理と自社の営業だってさ。各業者との連絡調整なんて管理人がやるしねw

すごい金銭感覚だ。きちんとやってくれれば費用は問わないらしい。そんな仕事やってみたいよw

[3893: 匿名さん]

>>3891 匿名さん
＞全部管理会社じゃなくてもできるし、

又、そこに戻るの？w

出来るだろうね。時間をかければ。
「できる」か「できないか」ではなく、「任せたい事=要望」だよ。
法的な事など区分所有法や民法やらを過去に勉強し、頭に入っていれば、1分で説明できるだろうが、理事は素人集団だ。法律書を読んで調べれば何百倍もの時間がかかるのは誰にでもわかる事だよね。そこは管理士にでも助言して貰えば何とかなるが、他の雑務はしてくれない。

＞管理会社じゃないといけない必然性もないし大半は管理人がやってる事。

何を管理人がやるって？
又「スーパー管理人」の妄想ですか？この妄想は前にもあったよね。
住民同士のトラブル対処も場合によっては法的知識が必要になるよ。やたらにできるもんじゃない。下手をすれば訴訟問題にだってなる。

管理人に任せても不安が無い仕事って何か箇条書きで書いてみてくださいな。
多分、私とは全然違うと思う。そして、そのスーパー管理人をどういうところで見つけるのかも知りたいな。

＞そして金な糸目はつけないと言うことだ

そういう人達も居るだろうね。
自分は適正価格でキチンと仕事をしてくれればいい。

うちのマンションの管理会社の正味の取り分は1ヶ月1世帯3000円から4000円だ。（見積もり書によれば）どこか他のところでぼったくられていても1ヶ月1世帯の管理及び修繕費のホンノ一部に過ぎない。

費用対効果で言えば、管理会社保有の知識量を考えれば安いと思うよ。

[3894: 匿名さん]

>出来るだろうね。時間をかければ。

管理会社を通さず、管理人や専門家に依頼するだけなのに、何に時間がかかるの？

>「できる」か「できないか」ではなく、「任せたい事=要望」だよ。

それは金次第。

>住民同士のトラブル対処も場合によっては法的知識が必要になるよ。

住民同士のトラブルに管理会社のフロントが関与するなんて有り得ないよ。管理人がうるさければ注意するだけ。

>そういう人達も居るだろうね。

金に糸目つけない人のために残りは犠牲になれってすごい言い分だなw

>費用対効果で言えば、管理会社保有の知識量を考えれば安いと思うよ。

どう考えてるの？　全く考えてないだろ。

嘘ばっかだなw

[3895: 匿名さん]

>>3892 匿名さん
＞そんな仕事やってみたいよw

・議事録・議案書原稿作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案
・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処
・大量の書類管理
・帳簿をつけ経理
・通帳管理

やれるならやってみたら？w

[3896: 匿名さん]

>>3895 匿名さん

これは自主管理ができるかどうかという意味?
すでに5％は自主管理なんだけど。


・議事録・議案書原稿作成・配布
→管理人と理事でできる。
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
→単なる営業、マンション管理士などで可能
・各業者との報告・連絡・調整
→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの?
・長期修繕計画書の原案
→これも大規模修繕コンサルなどの仕事
・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処
→管理人の仕事。そもそも不介入
・大量の書類管理
→管理人の仕事
・帳簿をつけ経理
→もともと少ない。管理人もできる。
・通帳管理
→www

これを大金払って管理会社に依頼したいといったって実際やってることは自社の利益のための営業だろw

・各業者との報告・連絡・調整
→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの?

↑逃げずに答えてねw

[3897: 匿名さん]

>>3896 匿名さん
>→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの?
何を基準に普通と言ってるのか…
いちいちフロントがやるわけないだろ。お前の頭の中には事務は存在しないからそういう発想しかできないのは当然か。
業者側も1件ずつ連絡なんてしたくないからな。管理員の変則的な勤務時間を把握していないし。

まず理事会に参加してみたら？議案書作れる理事がどのくらいいるか。
理事会が営業とは捉え方次第。駐車場の空きが目立つのであればカーシェアを提案するのも営業であるが組合の収入増、需要に応えることとなる。

お前の凝り固まった頭には管理員の勤務時間は９時５時しかないみたいだな。

[3898: 匿名さん]

>>3896 匿名さん
・各業者との報告・連絡・調整

機械等の不具合の場合は、
見回りをしている管理からフロントに報告
↓
フロントから理事会に報告
↓
理事会で工事方法の検討
↓
結果を受けてフロントから業者に連絡
↓
業者と管理人で工事日程決め
↓
管理人が当日受付だろうな。


なんで逃げなきゃならんの？？？

[3899: 評判気になるさん]

＞すでに5％は自主管理なんだけど。

すでにではなく、たった5%で、さらにゴースト化や管理会社も見放したと予想される古いマンションが、多い

>・議事録・議案書原稿作成・配布
>→管理人と理事でできる。

管理人にやってもらうなら、給料上げないと無理
理事でやるなら、手間かかるから嫌

>・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
>→単なる営業、マンション管理士などで可能

マンション管理士の場合、自主管理マンションのアドバイザーは
１００戸くらいのマンションでも年１００万くらいはとるよ
大規模だと数１００万はとられる

>・各業者との報告・連絡・調整
>→普通の物件では管理人の仕事。逆にいちいちフロントがやってるの?

管理人がやるのは、業者が来た時の受け入れと完了報告だけ
業者との連絡、調整は、フロントでもなく管理会社

>・長期修繕計画書の原案
>→これも大規模修繕コンサルなどの仕事

これも業者に頼むと１００万以上するよ
また長期修繕計画ではなく、修繕の業者選定なども１件で数１０万はとられる
大規模修繕なら、数１００万

>・法的処置になる前の住民同士のトラブル対処
>→管理人の仕事。そもそも不介入
>・大量の書類管理
>→管理人の仕事
>・帳簿をつけ経理
>→もともと少ない。管理人もできる。

管理人の仕事にすると給料上げないと無理
何かあって、弁護士に相談するなら、また別途費用が必要

結局、個別で管理人やマンション管理士に依頼したって、費用は追加でかかる
理事会の手間が増える割に費用はあまり下がらないというの普通だからみんなやらないで、まとめて管理会社に委託しているだけ

[3900: 匿名さん]

>>3898
訂正】
×見回りをしている管理からフロントに報告
◯ 見回りをしている管理人からフロントに報告

[3901: 評判気になるさん]

機械等の不具合の場合は、
見回りをしている管理人から管理会社に報告（管理会社→フロントに連絡）
↓
フロントから理事会に報告
↓
管理会社で工事方法の検討（見積取得）
↓
理事会で工事方法の承認
↓
結果を受けて管理会社から業者に連絡
↓
業者と管理会社で工事日程決め
↓
管理人が当日受付

[3902: 評判気になるさん]

フロントは、理事会と管理会社の間の連絡係ってだけだよ

[3903: 匿名さん]

>>3899 評判気になるさん
3898だけど、だいたい合っていると思うけど、フロントの仕事範囲は間違えたかも。
訂正しておこう。

・各業者との報告・連絡・調整 について

機械等の不具合の場合は、
見回りをしている管理人からフロントに報告
↓
フロントから理事会に報告
↓
理事会で工事方法の検討
↓
結果を受けてフロントからバックオフィスに報告
↓
バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。
↓
業者と管理人で工事日と時間等を詰め、決め
↓
管理人が当日受付と終了確認
↓
バックオフィスが業者から工事完了決算書をもらう。

※他、理事会で他の工事方法策の提案や他業者からも見積もりを頼まれた場合は、フロントがバックオフィスに依頼

まだ抜けているところがあるかもしれないけど、こんなところかな。

[3904: 匿名さん]

>>3902 評判気になるさん

とういうことだな。連絡係にいくら払いたいんだろうw
というか、その過程は別にカットでも全く困らない。

そもそも長期修繕計画なんて１０数年に一度。明かにその時だけ専門業者に頼むほうが合理的。

>いちいちフロントがやるわけないだろ。お前の頭の中には事務は存在しないからそういう発想しかできないのは当然か。
業者側も1件ずつ連絡なんてしたくないからな。管理員の変則的な勤務時間を把握していないし。

自分でフロントの仕事だと、連絡・調整と書いていて、やるわけないだろって頭おかしいなw


>業者との連絡、調整は、フロントでもなく管理会社

w

フロントは管理会社じゃなかったのか。。
何が言いたいんだろう。頭が悪すぎてついていけない。。

[3905: 3183]

>>3888 匿名さん

「議案書の作成」と書くと一言で済んでしまうが、当然のことながら単なる作文ではなく、議案として上程すべき課題への「気付き」に始まり、解決策の検討・提案とそれに必要となる各方面との折衝が様々あった上で、はじめて議案としての形を成すので、業務としてはそこが重いと聞くよ。あとは住民（特に役員）への一次対応もだな。どちらもハード関係の業務と違って直接的に利益を生む仕事ではなく、業務量に応じて儲かる仕組みでもないので、ボッタクリとは逆の「カスハラ」に遭い易い部分でもあるだろう。フロントマンの離職率を上げている最大要因だとも言われる。

箇条書きで追記するとしたら思い付くのはこんなところか。
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）

自前でやるのは無理だとまでは言わないが、万年理事で回している組合でも無い限り現実的ではないよね。輪番制で主体性のある切れ者が役員に就任した時こそ、アシスタントとしての管理会社を必要とするものだという印象もある。
「委託管理を選択する理由」としては貴方の見解に100％同意するし、普通に考えればそれが大多数の認識だとも思うが、こういうことを書くとまた同一人物による自作自演だ！と騒ぐからなあ、あいつは（笑）

荒らしの定義についても貴方が書いておられる通りだと思う。直近で削除された一連のコメントは、アンチ＝荒らしがネガな指摘をしてきた者に対し「お前は養護学校に通え」「日本人じゃなくて○国人じゃないのか？」と返したものだった。人種差別に障害者差別だ。やつがスレ主面をしている限りここも末期だな。もはや雑談すら成立しない。

[3906: 3183]

>>3891
>>3892

その「金に糸目はつけない」というフレーズをすぐに持ち出すんだが
誰もそんなことは言っていない、と解っていない（解ろうとしない）のは今や君だけだよ。
そろそろ酸素が足りなくなってきた頃じゃないか？　コピペ貼るかい？

[3907: 匿名さん]

【管理人の仕事内容】日中業務　ウチのマンションの場合
●受付業務
受付はマンションへの訪問客や居住者への対応、電話対応、利用申込者の受付

●清掃業務
緊急の場合のみ

●点検・巡回業務

●報告業務

●掲示・ポスティング

●管理人研修

[3908: 匿名さん]

>誰もそんなことは言っていない、と解っていない（解ろうとしない）のは今や君だけだよ。

金の話をしているのに、ありもしない必要性しか強調しないだろw

普通は費用対効果を考えるのに、費用の部分を一切考えようとしない。ただ必要だと言ってるだけ。

で、フロントは管理会社じゃないの？

はっきりさせてくれよ。

>バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。

バックオフィスが業者に連絡して工事方法まで決めるの？

バックオフィスって何者なんだよw役職は何？
見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？


もう意味不明すぎてついていけない。。。

[3909: 3183]

>>3908 匿名さん
＞もう意味不明すぎてついていけない。。。

別について来なくてもいい。

管理の仕事なんか簡単で、何も管理会社に金を払ってまでやらせる必要はない。
自主管理でやれるし時間も手間もかからない。
…それが君の見解なんだろ？
俺や他の人はそうは思わないから委託管理を選ぶよと。それが気に入らないのか？
別にそれで、君ごときにバカだと言われようが判断は変わらんのだよ。
何も解っていないやつに唆されて失敗するほど、我々はバカではないので。

簡単だ、金などかからない、言うのなら自前でやんなよ。
管理業務の必要性だけは普通に理解してるんだろ？
やり方は自由だよ。君が所属する組合内でそういう判断に至る様に仕向けなさいって。

[3910: 匿名さん]

>>3904 匿名さん
＞頭が悪すぎてついていけない。。

そういうとこだよ。
私があなたをアラシだと思うのは。

[3911: 匿名さん]

>>3890 匿名さん
・駐車場や駐輪場の契約・解約・料金徴収をきちんとやってほしい。
・専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。
・水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。
なども、あります。

[3912: 匿名さん]

>>3909 3183さん

なんで金に糸目をつけないあんたがここに粘着するの？
だから荒らしなんだろ？

>>バックオフィスから業者に連絡 工事方法と大方の工事日決め、見積書をもらう。

バックオフィスが業者に連絡して工事方法まで決めるの？

バックオフィスって何者なんだよw役職は何？
見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？

↑

早く答えろよ。また出まかせか？

[3913: 匿名さん]

>「日本人じゃなくて○国人じゃないのか？」と返したものだった。人種差別に障害者差別だ。

これは荒らしの発言だったけどな。どこまでも嘘つきだな

[3914: 匿名さん]

>>3912 匿名さん
>>3903より抜粋し、一部訂正

理事会で工事方法の検討と決定
↓
結果を受けてフロントからバックオフィスに報告
↓
バックオフィスから業者に連絡 工事方法を伝え、大方の工事日決め、見積書を業者から預かる


コレでいいかな？

[3915: 匿名さん]

>>3908 匿名さん
＞バックオフィスって何者なんだよw

前にも書いたな。。。
経理部門
技術コンサル部門
法務コンサル部門
プランニング部門
書類保管管理・データ化部門

＞役職は何？
？？？
役職がなんで関係ある？？？

[3916: 評判気になるさん]

＞そもそも長期修繕計画なんて１０数年に一度。明かにその時だけ専門業者に頼むほうが合理的。

長期修繕計画の更新は、５年が推奨されている
この時点で、理事会をやったことがないのばバレバレ

>フロントは管理会社じゃなかったのか。。
>何が言いたいんだろう。頭が悪すぎてついていけない。。

あなたが、フロント以外の管理会社は不要っているから、わざわざ分けてかいているのに。。。。
じゃあ全部管理会社でいいよ。

[3917: 匿名さん]

>>3912 匿名さん

あなたの好きなネット検索すると↓の様な説明が出てきます。
なんで、自分で調べないんでしょうね。
必要だとわかったら、困るからでしょうね。

＞バックオフィスとは、顧客と顔を合わせることのない職務を指す言葉であり、一日中、オフィス内で勤務している人々のほとんどがバックオフィスに従事しているといえます。簡単に挙げてみれば、経理、人事、法務などがあります。代表取締役をはじめとする会社役員クラスは経営陣という取り扱いとなりますので、バックオフィスには該当しません。

＞管理する部署がバックオフィス、稼ぐ部署がフロントオフィスであり、これらが両輪となって会社組織を支えているといえます。バックオフィスが機能していなければ、フロントオフィスが管理業務に時間を取られ、その結果として生産性が低下してしまいます。

バックオフィス以外にも、事務所家賃、水道光熱費、車両費、備品費、消耗品費、役員給与等の費用が掛かることが分かりますね。
これらが不足すると、会社は機能しません。

＞バックオフィスの対義語となるのがフロントオフィスです。フロントオフィスとは、会社の顔として主に顧客と対峙する職務を指します。もっともわかりやすいのが営業職です。会社の外へ出て、自社の商品やサービスの売り込みを行い、契約を取ってくるには顧客との直接的なコンタクトが欠かせません。また、保守管理も同様です。顧客に提供するシステムや設備の定期的なチェックやメンテナンスを行うには、現地への訪問や担当者とコミュニケーションを取るなど顧客と対峙します。

管理会社においては、フロント、マンション会計部門、顧客管理（データ管理、顧客対応）部門、などがあります。

[3918: 匿名さん]

>>3914 匿名さん

大規模修繕の話をしたいのか？

一体なんの話がしたいの？　大規模修繕なら委託管理でも設計コンサルなど専門家を雇う場合もあり、鼻からタッチさせない組合もある。


大規模修繕の話か、自主管理の話か、リプレイスの話か、バックオフィスの話をしているのか。
全部一緒くたにしてるから、意味不明。

>経理部門 → ほとんどない。マンション管理の会計は項目がごく少ない。
技術コンサル部門　→ 別途コンサルに依頼可能。長期修繕計画の見直しでも５年に一度w
法務コンサル部門　→　マンション管理士にまとめて依頼可能　
プランニング部門　→？
書類保管管理・データ化部門　→ W

>あなたが、フロント以外の管理会社は不要っているから、わざわざ分けてかいているのに。。。。

業者との連絡・調整は管理会社のフロントではない、どこの部門がやるの？w

[3919: 3183]

>>3912 匿名さん
＞なんで金に糸目をつけないあんたがここに粘着するの？

別に粘着？はしていない。
委託管理を是とする社会にケチをつけ、正常な議論を荒らす者に目印をつける作業みたいなもんだ。
金に糸目は当然付けるさ。受注者の経費と利益を認める、と言われただけで無制限に金を使うかの様に反射するのは君の問題。他の誰もそんな捉え方はしていない。もう説明としては出し尽くしたので、ちゃんと理解したいのならちゃんと考えなよ。それが出来ないなら自主管理とボラレ契約継続の二択で今後も悩むしかないね。でも、実態としては委託管理を君も選んでいるんだろ？　有言不実行とはこのことだな。


＞バックオフィスって何者なんだよw役職は何？
＞見積書は業者ではなく、バックオフィスからもらうのか？

俺へのレスではないが、看過し難い勘違いがあるようなので一応確認するぞ？
会社には間接部門があり、直接部門を支えているのだという説明がこれまで何度もあった訳だけど、「バックオフィスって何者なんだ？」「役職は？」などと頓珍漢なことを訊くということは、ひょっとして君は「バックオフィス」という言葉の一般的な意味すら理解していないってことかい。
例えば管理会社として顧客（組合）に示す見積書ひとつ取っても、フロントや管理員が個人的に鉛筆舐めながら作ってる訳ではないよね。その業務に割く人員や収支の管理をする部門と連携をとって「会社として」数字を出すんだろ？　直接部門においても、君が顔を見たことがない者が関与していると考えた方がいい。もう何度も何度も同じ説明がされていると思うが、バックオフィスという言葉を執拗にあげつらうだけでなく「企業に仕事を依頼する」とはどういうことなのかを、まずは一般論レベルで学んだ方がいいよ。ここで訊いて誰も教えてくれなかったからと言って事実が変わる訳ではないのだし。


＞早く答えろよ。また出まかせか？

横槍入れてる俺も含め、皆で君に答えを何度も示してるじゃないか。
要はそれを認めたくない、受け入れてしまったら自分で吹っ掛けた議論に負けてしまうと感覚的に察してるんだろ？　別にそれでいいじゃんよ。既に「リプレイス」を肯定したところで、管理会社アンチだった君は消滅したに等しいんだから。君の勝ち負けのプライドなんぞ取るに足らない。

[3920: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収

[3921: 匿名さん]

>>3911 匿名さん
＞専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。

コレは私の経験では仲介会社の仕事でした。

＞水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。

水道局の仕事ですね。

[3922: 匿名さん]

>>3920 匿名さん

契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。
昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？部品調べてこれだけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

そういうところを聞いてるんだけど。

いずれにせよ高いと感じればリプレイスによる減額は大賛成ってことだね？w

[3923: 評判気になるさん]

>契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。
>昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？部品調べてこれ>だけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

項目は重要ですよね？
あなたの例でいうスマホの場合、品質、性能や機能度外視で、一番安いやつ以外は、ぼったくりということ？

[3924: 3183]

>>3922 匿名さん
またまた横から失礼。

＞契約の項目ではなく、値段に対する必要性です。

勿論だよね。
ここに書かれている項目が全てとは限らないし、逆に全ての項目がどこの管理組合（委託契約）に当てはまるとも限らない。これだけの仕事をする前提なら委託費がどんなに高くても構わない、なんて言ってる人は君以外には誰もいない。逆に「委託費には受託企業として求める経費と利益が乗っている」という点は、君以外の全員が理解している。

「必要性があること（業務）を、価格次第ではその会社に委託する」
その結果が、全体の95％が行っている委託契約なんだよ。別に難しい話じゃないんだがなあ。


＞昔と比べてスマホがなんでもできるからって何十万も払わないよね？
＞部品調べてこれだけ1人で作るの無理だから、いくらかかってもいいとか思わないよね。

誰もそんなことは言ってないだろっての。
法外な金は払わないし、必要なことのためならいくら払ってもいいとも思わない。
既存の委託費がそこまで法外なものではない、という理解があるのみ。
君がその理解に至らないのは「管理業務の負荷」を普通の人のように理解しようとしないからだよ。やったことがなく、やろうという姿勢も無いからだ。


＞いずれにせよ高いと感じればリプレイスによる減額は大賛成ってことだね？w

何で草生やしてるのか知らんけど、ず～～～っと前からここにいる皆はそう言ってるじゃんか。リプレイスも自主管理も委託管理と同等の選択肢の一つだと。君だけが解ってなかったことだ。
笑うなら逆に君が答えなよ。今の管理会社にぼったくられてるんじゃなかったっけ？
ならば減額のために今すぐリプレイスを目指して動かないのは何でなん？？？？

[3925: 匿名さん]

>>3918 匿名さん
＞大規模修繕の話をしたいのか？

日常の機械修理の場合の流れですよ。

>経理部門 → ほとんどない。マンション管理の会計は項目がごく少ない。

えええー？？？
総会前の報告書の中の収支決算書はものすごい量でしたが、あなたのマンションは少ないんですか？私はあの計算書を見ただけで眩暈しますわ。

＞技術コンサル部門　→ 別途コンサルに依頼可能。長期修繕計画の見直しでも５年に一度w

ウチのマンションの場合、修繕や工事方法などの事で相談するので、常時必要です。

＞法務コンサル部門　→　マンション管理士にまとめて依頼可能　

コンサルタントも頼んだ事はありましたが、2年契約でしたよ。
単発は無理なのでは？

＞プランニング部門　→？

企画作成部門らしいですよ。
フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則など。


＞書類保管管理・データ化部門　→ W

書類保管管理は大切ですよ。マンションの設計図から構造計算書・新築当初からの過去の議事録など。本来は理事（長）が保管しておくモノらしいですが、輪番制の理事だと紛失する可能性も高いし、ウチのマンションの場合は、管理人室に保管できるような量では無い。

過去の事例もデータ化してあってパソコンから調べられれば便利です。

[3926: 匿名さん]

大事かどうかなんて聞いてないよw

突っ込まれると捏造の体験談で逃げるし、どうしようもないな。マンション管理の会計なんて家計簿より全然単純だろw 使う項目なんて毎月ほぼ一緒なんだからw

[3927: 3183]

余談だが、直近の法改正でマンションの管理組合も個人情報の取り扱い事業者として諸々の義務が課せられる様になった。対応できていない管理組合もまだ多いとは聞くが、文書管理においては作成から廃棄まで常時注意しなければならないことが増えたし、契約書類の内容にも注意が必要。そして、今後も（保護法だけじゃなく）関係法令の改正には追従していかなければならない。

書類の保管管理を軽く考えてるヤツは、そういう苦労もしたことがないんだろうな。
個人的に個人情報保護法なんて形骸的だと思うし、実質的にはやらなくてもいいことをやらされてる感は拭えないが、法令順守しないとそれ自体が大きなリスクになりかねないので、適切に対応していく必要はある。

アンチがアンチを貫くには、やらなきゃいけないことがどんどん増えていってる時代だわな。
心配する筋合いではないが、大丈夫なのかこいつでｗ

[3928: 匿名さん]

>>3922 匿名さん
管理会社変更にあたり、数社から見積もりを取ったけれど、事務管理業務費と管理員業務費合わせて、うちのマンションの場合1世帯1ヶ月あたりおよそ3000円から4000円（各社によるバラツキ有り）でした。
5000円以内で書いた項目を全部してくれるなら私の感覚では惜しくない金額です。

[3929: 匿名さん]

じゃあ、個人情報の取り扱いのための業務って具体的に何ですか？
データが格納されたPCに見張りでもおくの？　保管の重要性を業務の大変さとごちゃ混ぜにしているのではっきりしてくださいw

>私はあの計算書を見ただけで眩暈しますわ。

毎年同じような計算者ですよ。それが年一回。きみ、よほど仕事できないんだね。容量よくやろうとすることもない。ただ理事長が面倒だからいくら高くても構わない。費用が合わなくても構わない。　

こりゃ、話噛み合わないわけだw

>フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則など。

この項目に何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？


一度で済む業務と、毎月必要な業務をごちゃ混ぜにして大変だ大変だと、どこまで頭悪いんだろう。


フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

[3930: 匿名さん]

>>3921 匿名さん
＞専有部の売買があった時、管理組合に代わって、重要事項の説明をやってほしい。

＞コレは私の経験では仲介会社の仕事でした。
仲介会社が、顧客に行う重説とは別のものです。
管理組合は、問い合わせのあった仲介会社に対し、「専有部売買に係る重要事項説明書」を提示する義務があります。
内容は、多岐にわたりますが、売却依頼主の専有部管理費等の月額、管理組合に対する未納金の額、管理組合の積立金総額、駐車場・駐輪場の空き状況、ペットの可不可、などです。

＞水道検針・料金請求をきちんとやってほしい。
水道局の仕事ですね。
今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。
あまり、管理組合の業務に、お詳しくないようですね。

[3931: 匿名さん]

>>3928 匿名さん

>事務管理業務費と管理員業務費

それ以外の業者と費用は見直さないの？前の業者から引き継ぐの？
あり得ない見積もりだねw　普通、そんな比べ方しないだろw

嘘をつくにも雑すぎるぞw

[3932: 匿名さん]

>>3929 匿名さん
私に対してのところだけ答えます。
＞毎年同じような計算者ですよ。それが年一回。きみ、よほど仕事できないんだね。容量よくやろうとすることもない。

年一回？？？
同じような計算書でも月によって違いますよ。
書き写すような事をして後から計算が合わなくなったらその間違え箇所を探し出すのは大変。私も経理は詳しくはありませんが、そこまで杜撰な事は考えないですね。

＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

[3933: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

[3934: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。

[3935: 匿名さん]

>同じような計算書でも月によって違いますよ。

総会資料への突っ込みなんだけど、なんで月の話になるの？
それとも毎月総会資料作ってるの？

>＞フロントサービスの内容や清掃項目・個々のマンションの細則に）何をするのが業務なの？　まさか、毎月見直すの？

知りませんよ。臨機応変に検討しているんでしょ。他所と一緒なのかもしれないし。

＞フロントの業務を毎月発生する業務とそれ以外の業務を頻度であらわしてくれますか？

自分の頭で考えてください。

↑

何も知らないのに、大変だと言ってるの？毎月発生する業務とたまにしか発生しない業務の区別もつかないのに、なんでマンション管理を語れるの？

[3936: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
各社に当マンション理事依頼し、入手した見積書ですよ。
清掃業務・各種点検業務額から総額まで全て書かれています。

[3937: 3183]

>>3934 匿名さん

ちょっと前のアンチ君がそうだったんだが
「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…
どっちも管理委託業務費の見積り大項目じゃんかよ。
業務仕様書でもきっちり区別されてるだろが。片方がどっちかに含まれてるなんて寝言は今更やめてくれ。

[3938: 匿名さん]

>>3930 匿名さん
＞仲介会社が、顧客に行う重説とは別のものです。
＞管理組合は、問い合わせのあった仲介会社に対し、「専有部売買に係る重要事項説明書」を提示する義務があります。

なるほど。では、私の場合、管理会社→仲介会社経由で説明を受けたんですね。

＞管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。

へえー、知りませんでした。
自分のマンションのことしらないので詳しくないですよ。管理会社の者でもないですし。

管理会社の仕事に上記を足して修正しておきます。

[3939: 3183]

>>3933 匿名さん
俺も水道料金については初めて聞く話だな（笑）
クルマの保有率が減少して、附置義務通りに設置した機械式駐車場がダダ余ったから賃貸に回して組合として収益を得る様になったという話は複数聞いたが、事務処理と出納処理では大きな負荷になることから総会を通すにはなかなかハードルが高かったそうだよ。それを水道料金ごときでやるかね？？
そもそも個別契約ではなく「管理組合一括契約」でなんて、少なくとも昨今の新築分譲では聞いたことが無い。絶対に避けるべき仕様だろう。私設メーターにしたって電子化が進めば検診業務なんてそれこそたかが知れてる。

しょうも無い話を振って重要な根幹部分から目を逸らさせようとしているのかな（笑）
アンチ君はどうしても事務管理業務の重さを認めたくないみたいだから。

[3940: 匿名さん]

>>3935 匿名さん
＞何も知らないのに、大変だと言ってるの？

経理が大変とは書いたけれど、
他に私が「大変だ」と書いたレス番号と内容をコピペしておいてね

[3941: 匿名さん]

>>3940 匿名さん

3932

[3942: 匿名さん]

>>3933 匿名さん
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？　駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

「初めて聞いた」ですか。
他にもあなたの知らないことは、一杯ありそうですね。
古いマンションは多いですよ。
私の住んでいるマンションもそうです。

水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。
計算方法は、自分で調べて下さいね。
ピンハネは必要ありません。
駐車場は、住民以外に貸し出すと収益事業になりますが、水道は住民だけが対象なので、収益事業になりません。
少し考えれば、分ると思いますが。

[3943: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）

[3944: 3183]

>>3942 匿名さん

で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
「管理会社にはそういう仕事もあるんですよ」ということなら、詳しいことはアンチ君に教えてあげた方がいいかもね。>>3938氏も基本的には同じ目的で「一般的な分譲マンションにおいては大なり小なり生じることになる業務」を項目出ししているのだから、別に喧嘩売る必要はないっしょ。どっちの方が物知りなのか競争している訳でもなし。

俺は古いマンションの管理実例には疎いので、貴方が言っておられる様なケースは賃貸マンションでしか見たことがない。通例として挙げるほどのことでもあるまい。

[3945: 匿名さん]

アンチ君によるとマンションの経理は大変ではないそうです。
どなたか意見ありませんか？

[3946: 3183]

>>3943 匿名さん
なるほどｗ　そうすればいいのか。

[3947: 匿名さん]

>>3939 3183さん
＞それを水道料金ごときでやるかね？？
水道料金を、個別支払いに切り替えるには総会決議が要ります。
一度、個別に切り替えると、元に戻すには全組合員の承認が要りますので、理事さんたちはしたがりません。
管理会社に任せて、自分たちは手間がかかる訳ではありませんから。
市によっては、組合徴収でもメーター交換の費用を市が出してくれるところもあります。
その場合、管理組合は何もしなくても、収益が上がります。
管理員さんは楽になりますけど・・・。

＞3937 3183 さん
＞「事務管理業務」と「管理員業務」の区別すらついてないヤツがいるの？？
流石にイヤになるな。そこからかよ…


＞事務管理業務費の中に、全て含まれているはずです。
全てとは、＞3920さんの
・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
の事です。
勿論、「管理員業務」は、入っていません。

[3948: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm


>まとめました。コピペご自由にどうぞ。

長期修繕計画以外はほぼ管理人が実際にやってることと、管理人ができることだよね。
それを管理会社がピンハネしているだけなのに、なんとも思わないんですねw
しかもデタラメばかり。

[3949: 匿名さん]

必要な際にだけやる業務で実際にはほとんどない業務と、常時必要な業務があるが、
管理会社フロントは前者で、契約内容にはあっても実際にはほとんどない業務ばかり。

なのに、不当に高いピンハネや中抜きばかり行っているのが問題。

荒らしくんは、実際にはほとんどない業務をさも、常時必要な業務かのように装うので、突っ込まれると何も答えられないと言うわけ。そりゃそうだ。そんな業務、ほとんど存在してないんだから。

[3950: 匿名さん]

>>3945 匿名さん
マンション管理ソフトがあり、それを使える人がいれば、簡単です。
勿論使う人は、簿記の知識が必要です。
それ以外に、マンション会計は、計上の仕方が一般企業の会計とは少し違いますので、マンション会計特有の会計に関する知識が必要です。
以前は、仕様の優れた管理ソフトは、２００万円くらいしました。
今は、月額￥38,500で使えるソフトがありますね。

以上、簿記（3級）の資格を持ち、マンション会計の経験が10年ほどある人がいて、その人の使えるソフトを購入すれば、簡単です。

[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん

実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。

答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。

いずれにせよ、会計だって外注すればいいし、管理会社がいなくて困ることって実際、何一つないし、必要に応じてそれぞれの専門家に頼めばいいだけ。

必要もないのにほとんど何もしない管理会社に月額かなりの出費をするのは馬鹿げてますね。

[3952: 匿名さん]

まとめました。コピペご自由にどうぞ。

【管理会社の必要性】
下記の対応を一括でしてくれるシステムが管理会社の他に無い為

・議事録・議案書作成・配布
・理事会に於いて専門家の知識を以って適切な提案
・各業者との報告・連絡・調整
・長期修繕計画書の原案作り
・法的処置になる前の住民同士のトラブルに対処
・大量の書類管理
・組合役員および一般住民（区分所有者＋賃借人）への一次対応
・理事会議案、総会議案の起案と招集前の調整
・出納全般
・近隣対応
・規約違反者への対処（初動から法的手続きまでの全て）
・駐車場・駐輪場の契約・解約・徴収
・各種共用設備使用費用の徴収
・専有部の売買時、仲介会社への重要事項の説明
・水道検針・料金請求(個々のマンションにより発生する場合有り）



【管理人の仕事内容】日中業務の場合
●受付業務
受付はマンションへの訪問客や居住者への対応、電話対応、利用申込者の受付

●清掃業務

●点検・巡回業務

●報告業務

●掲示・ポスティング

[3953: 匿名さん]

>>3948 匿名さん
＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm

こう書いてありますよ。
はっきり「非課税」と。

「賃料」又は「共益費」の内容　
　　電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合　　

契約書上の表示例
　　特に記載なし。

課非区分
　　非課税
どこをどう読めば、こうなるのかな？
残念でした。

[3954: 匿名さん]

>>3951 匿名さん
＞実際、できるかできないかと言っても、自主管理の物件が存在しているので、質問自体がナンセンスでしょう。
数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも自主管理していれば、誰でも出来ると言いそうですね。

＞答えは自主管理の物件は一部管理不全のマンションなど例外は除いて管理組合がやっているのが現実なんですよね。
例外は、きちんと自主管理出来ているマンションで、ほとんどは管理不全に陥っています。

自主管理マンションでは、適正な会計・消防設備点検・建物調査・連結送水管耐圧テスト・長期修繕計画などが実施されず、法令違反のマンションが多数あります。

自主管理マンションは、
筑後４０年以上の古いマンション―まだ、管理会社という概念が無かった時代。
小さいマンション―管理委託すれば、管理費を５０００円以上値上げしなくてはならず、総会否決。
大きいマンション―３００戸以上のマンションなら、専門の事務員を雇用できる資金力があり、自主管理できる可能性あり。
現状―小さいマンションでは、一部の役員が、疲弊しながら、誰も交代してくれないので、仕方なくやっている。

[3955: 匿名さん]

>>3953 匿名さん

(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。


電気・ガス・水道使用料
? 各戸の使用実績を請求する場合 課税
? 一定額を請求する場合 課税

共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。

[3956: 匿名さん]

>数百万戸のマンションがあって、その内１棟でも

頭大丈夫？

[3957: 匿名さん]

>>3955 匿名さん
＞共益費として取っていたら非課税だが、水道料として取っていたら課税対象。通常、水道料金を管理費には含まないから課税対象。残念でした。
これは、あなたの考えですね。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

要旨でなく、個別の判定を見てください。
組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。
別紙
「集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定」を見れば分かります。
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合
を見てください。

蛇足
H19.12.5の大阪簡易裁判所の判決で、管理組合が水道料金を徴収している場合、占有者の使用した水道料金は区分所有に支払い義務があるという判決が出ています。
控訴審も組合勝訴です。実質的に共益費とみなしています。

[3958: 匿名さん]

>>3944 3183さん
＞で、その小話をこのタイミングでぶっこんで来た趣旨は？
１つは、アンチに回答したつもりである事
２つ目は、ピンハネで収益事業になるという誤解への説明。
３つ目は、私のマンションの管理会社は水道料金を組合が徴収していることが多いので、一般的だと思った事

ほとんど全員（私も含めて）匿名なので、相手を間違えているかも。

[3959: 匿名さん]

>組合が徴収する電気・ガス・水道料金は共益費です。

無茶苦茶な解釈だな。水道料金として徴収している事実があれば水道料金。
水道料金を共益費に含んで実際に取っていたら、そうだが、賃貸にはそう言う場合はまれにあるが、賃貸だって基本は別に取っている。分譲の管理費に水道料金含むなんてあり得ない。

水道料金を別に取っていたら課税対象。

水道料金を別でとっていても、共益費に含むような解釈はあり得ない。
あんたの独自解釈は通らないよw


蛇足と今回の課税の判断は全く関係ないし、単純に使った奴は使った部屋のオーナーが払うべきという話で、本件とはなんら関係ない情報。それに加え、共益費として見做しているかどうか、と言うのも、全く関係ない。

全く関係ない判例を持ち出してさも関係あるかのようにやる手口は詐欺師そのものですね。

すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

[3960: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
＞すごいね。国税庁が水道料金を共益費と別で取っていたら課税対象と示しているのに、荒らしが別でとっても共益費扱いにすると言ったら課税対象になると本気で思っているって。恐ろしいよw

現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
貴方がどう思おうと、現実には非課税です。
世の中、あなたの思う通りにはなりません。

[3961: 匿名さん]

国税庁のHPに書いていあるのにそれすら無視ってすごいね。分譲マンションでは水道料金が別で請求されているところなんてほぼないが、賃貸で定額の水道料金別のところ見たら普通に税込表記なのに。。。入居者から税込で受け取っていながら、実際の料金との差額の税金を納めてないと不正利得になるよ。。

[3962: 3183]

水道料金は課税か非課税か？でケンカしてる皆さんは、どっちも相手が書いたことをちゃんと読んでないよね。会話が噛み合っていない。
ことの発端はこのレスだったんだろ？↓

>>3930
＞今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
＞管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

「決して水道局のシゴトとは限らない。管理組合のシゴトとしては有り得るんですよ」というのが発言者の言わんとしていることだと思うんだが、ここでこの人が言ってるのは「検針・徴収という業務に対して本来の水道料金の７％程度に相当するフィーが生じる」ということだろう。徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。水道料金自体は水道事業者が算定し、親メーターの契約者である管理組合にその金額で請求するのだから、組合はそれを各使用者に応分で割り振って請求する必要がある。組合がピンハネして目減りした分だけを水道局に払えばいい訳じゃないからな。つまり、水道料金自体は組合に入る金も組合から出る金も当然イコールである中で、組合には請求事務に対する手数料が別途支払われている、という話なんだよ。既述した通り今時レアケースだけどね。

国税庁のHPを見るまでもなく、ほぼ社会常識として当たり前のことだと思うんだが、賃貸住宅の家賃だとか共益費は大家にとっては「非課税収入」だろう。ここに異論を唱えてるヤツは最初から土俵に乗ってない。
で↓このスレがまた誤解されていて、誤解された側にも言葉の使い方がおかしい部分がある訳だ。

>>3933
＞管理組合が水道料金から７％もピンハネしているって初めて聞いたのだけどどこ情報ですか？
＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。。

そもそも「７％ピンハネされてる」なんて>>3930は言っていないのだから、こういう言い回しでツッコミを入れるこの人も悪いんだけど、管理組合が水道料金の各戸への分割請求をやっていて７％の手数料を上乗せしているということであれば、各使用者が払う金のうち「水道料金（基本料金＋従量料金）の負担分」は非課税であり、上乗せされる７％の手数料は事業収益と見なされて課税対象なんじゃないの？　ってのが>>3933の本来の質疑だったんだよ。>>3933さん違うか？　そこが理解されず、安直な言い合いに発展しているのが現状。

７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、少なくともこれは「水道料金自体が共益費に該当するのか」とか「水道料金は課税対象収益なのか」とかいった議論ではないのだよ。どっちも答えは自明だろう。水道料金も電気料金も、貸主や管理者が一括徴収しているケースとて「共益費」と同一視されるべきではないし、課税の要否を議論するなら尚のこと、税務上は非課税部分とされているのだから業務費とは切り分けなければダメなんさ。

水道料金が課税対象かどうかなんて本来の議論とは全然関係のない話じゃないか。
互いに相手の揚げ足を取ろうとばかりしているから、どうでもいいことでもマウントの取り合いになってしまう。駐車場の使用料もそうだけど、例えば外部に一部貸与するなどしたら住民用の附帯駐車場としての用途を逸脱して、収益には課税されることになってしまう。言い方を変えれば、そこで生じる税務を受け入れてでも「一部外部への賃貸」をした方が得策だという判断も現実にはあるんだよ。一時期、都市部では附置義務の見直しが検討されるぐらい、大規模分譲マンションの駐車場はダブついて、管理組合の財政を圧迫する傾向にあった。そういう状況下では、組合が手間を受け入れ、委託先としての管理会社の必要性がより高まった訳だ。

管理組合が設置した親メーターで水道事業者と一括契約をして、各区分所有者には私設の子メーターで検針した従量分を個別に請求する……という事例は無くは無い。ただし俺が知る限り、昨今の新築分譲マンションでは「有り得ない」と言っていいぐらい前時代的なシステムだ。賃貸マンションなら多少の可能性はあるが。でも、既存事例としてはある以上、そこを「委託管理とする理由のひとつ」として挙げることはできると。
そもそもはそういう単純な話だっただけだろう。

[3963: 匿名さん]

単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが、脱税だ、収益事業だという話になって、論点がずれてしまったのです。
管理費・積立金だけなら、毎月定額で請求（口座振替）も簡単ですが、駐車場・駐輪場があると変動があり、面倒です。
ましてや、水道料金は毎回変動するので、自主管理でやるのは大変ですよという話です。

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方はあるので、そこはきちんと議論した方がいいと思うが、

共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
したがって、所得税の納税義務はありません。

[3964: 匿名さん]

>>3962 3183さん

また都合が悪くなったたらHN変えて終わりか。奇怪な主張をするときはいつもHNを変えてみるんだね。今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

でもあんたは頭が極度に悪いせいで爪が甘いから3962であんた自身がこう答えているよね。

>徴収した「水道料金」の７％がピンハネされていると言っているのではなく、水道料金に７％の手数料が上乗せされているという意味だ。

こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。
逆にピンハネってどういう意味なのかな？　普通は上前をはねると言う意味だが、水道料という完全に他社の事業の上前をはねているんだからピンハネ以外に言いようがないと思うがw

>組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。

消費税は関係ないね。ここまで何も知らないのはすごいね。家賃は高いから今のところ導入されてないというだけ。そもそも、賃貸だと税込で請求している時点で、益税が得られるのは不当利得になる。

[3965: 匿名さん]

＞７％の手数料が課税対象収益ではなく、あくまで「共益費」的なものだという考え方

共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw それで国税庁は許してくれると思っているのかな？　明確に課税と書いてあるのにw

[3966: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞3942　で、こう書いています。
水道料金の共同住宅の特例で、自治体の料金と同一の料金で、収入と自治体への支払に7％ほどの差額が出ます。

居住者は、自治体が決めた料金と同じ料金を支払うのですから、ピンハネとは言えないと思います。

＞＞3965さん
＞3963　で、回答済みです。

[3967: 匿名さん]

「普通のマンションや戸建て住みの人達は7％の手数料を上乗せされて水道料金の支払いをしているが、特異なマンションでは検診を自分達でするから7%の手数料が組合に還元される」という解釈で合ってる？

[3968: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
＞今回は国税庁が間違っているときて流石にここまで頭がおかしいとは思ったよw

そう言う事を書くのが「荒し」なんだよ
自覚ないみたいだけど

[3969: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
再掲します。

＞明確に課税と書いてあるのにw
あなたの提示した↓のサイトでは、
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
(2)　共益費……住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のものについては、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

(3)　別建請求する各種料金……個別に内容を判定することとなりますが、（2）の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。
水道料金は、（２）に該当しますので課税対象ではありません。

何が課税対象かは、別紙の判定にも↓の様に書いています
電気・ガス・水道利用料（各戸に対し電気・ガス・水道の供給サービスを行っているマンションの場合（各戸の使用実績はとらない。）
非課税

[3970: 匿名さん]

>>3967 匿名さん
そうではありません。
自治体の決めた（一般住戸の）料金＝マンションの戸別水道料金ですので、上乗せはありません。
あえて言うなら、団体割引に近いです。

但し、〇％と言うように、割引率が決まっている訳ではありません。
共同住宅の特例では、各戸が同じ量の水道を使ったとして従量料金を計算します。
市の水道料金が、
基本料金￥600
１?以上、1?当たり￥100
３０?以上、１?当たり￥150
の場合
※　?＝立米　　　　　
例　２戸の共同住宅の場合
A住戸：基本料金￥600＋使用量１０?の料金＝￥600+￥100×10＝￥1,600
B住戸：基本料金￥600＋使用量３０?の料金＝￥600+￥150×30＝￥5,100
合計料金￥6,700です。

市は管理組合に対し
2戸の基本料金　￥600×2＝￥1,200
平均の使用量は、（10＋30）／2＝20（単価は￥100）
総使用量は、40?
2戸の従量料金　40×￥100＝￥4,000
2戸の合計料金　￥1,200＋￥4,000＝￥5,200
の請求をします。
￥6,700―￥5,200＝￥1,500が、管理組合の差益です。
使用量の差が大きいほど差益が大きいという構造になっています。

[3971: 匿名さん]

管理会社のピンハネとは関係ないよな。

[3972: 匿名さん]

>>3970 匿名さん
なるほど団体割引みたいな感じなんですね

[3973: 3183]

>>3963 匿名さん
＞単に、自主管理に移行した場合、水道料金の検針があると、事務処理が煩雑になりますよという話だったのですが

そうだよな。
だから貴方も「７％もピンハネされているとは本当か。そもそも税金がかかるのではないのか。」とツッコミを入れられた時に「組合がインフラ料の支払いで間に入り、支払額の７％程度の手数料を得ているという話なので、そもそもその７％はピンハネなどではない」と返せば良かったんだよ。無駄な応戦をせず、レアケースとは言え組合の事務として負担になることはある、という本来の論点に戻せばよかったのだ。代金収受の代行業務なんてそれこそ、自主管理でやるのはアホらしいからね。「だったら個別メーター付けようよ」って皆が言い出す。

＞共益費は非課税で、水道料金は課税だという話があったので、税に対する扱いは同じだという事を言うつもりだったのですが、「共益費」で炎上しましたね。

単純に区分所有者が負担するインフラ料金の収受の範囲でなら、組合が上乗せする手数料を「共益費に相当する」と表現しても間違いではないと思うよ。駐車場の一部を外部賃貸する様な事例だとそうはいかなくなり、課税対象となる可能性があるから混同されたのだろう。７％分とその本体の区別がついておらず、共益費が非課税となりそもそもの意味を解っていないやつがここには約１名いるから、「水道料金は課税か非課税か」などという、本来誰も求めていない問答に引き摺りこまれてしまう。「組合の収益なら課税されてしまうのでは？」と最初に指摘してきた人物も、それに巻き込まれた形だろう。


＞話がずれてしまったので、整理すると、共益費云々は無意味です。
＞組合員から徴収する名目が何であれ、組合員（占有者も含むと解釈されています）から徴収し、管理組合の費用として使用する場合、収益（差額）が出ても、収益事業とはなりません。
＞したがって、所得税の納税義務はありません。

よって、そこはわざわざ言い直すまでもなく、読んだ人の大半にとっては既知事項だったってことだ。引用されてた国税庁のHPの記載だと、性質的に共益費に該当しないものは課税対象となる、とも書かれているから、貴方が「収益」と書いたことでその可能性は懸念されてしまう。修正すべきはそこだったよね。
そして俺は、理屈としてはそうであっても、そもそも組合が親メーターで一括加入となる様な事例は、昨今の新築分譲マンションではほぼ有り得ないと思ってるよ。マジでここ20年は聞いたことが無いから。仕事で倉庫代わりに借りた事務所ビルの電気代がそういう方式をとっていたが、当然の様に手数料はフカされてたし、従量料金も不明瞭で非常に公平感を欠くシステムだったな。

[3974: 3183]

>>3964 匿名さん

君こそ、こうして話を整理されると自分の勘違いが浮き彫りになっちまうから、いつもの自作自演認定で胡麻化そうって肚かい。


＞こう答えているよね。７％手数料が上乗せってそれを普通はピンハネと呼ぶんだけど。

呼ばないんだよ、普通は。
俺のような普通の感覚の人間と、君みたいなアンチ脳との違いがまさにそこだよ。
管理費やそこに含まれる事務管理業務費は、会社としての収支において利益や経費がそれぞれいくらかは外観的には解らない。だからそこを取り沙汰する君みたいなのも涌いて出てくる訳だ。
でも、水道料金はその地域の水道事業者（多くは公共事業者だよね）が設定する金額で、算定方法や単価も含め実際の負担者（受益者）は把握できるだろ？　管理費とは決定的な違いだよ。

俺の認識でもピンハネとは「上前をはねる」という意味さ。もっと詳しく言えば、必要な費用として請求してきた額の中に、中間に入る者が内緒で掠め取る分が含まれているという話だろう。管理費関連の費用の中にはそういう事例も確かにあるだろうが、事この水道料金の件についてはまったく別の話だ。君の場合、原価に上乗せされている経費や利益はすべてピンハネ呼ばわりだから、そういう言い回しをしているに過ぎまいよ。


＞共益費が別にあって水道料金として取っていれば、共益費的な考え方なんてあり得ないだろうw

解ってねーな…
「水道料金として」は請求しないんだよ。組合が代行するケースにおいても、水道料金はあくまで水道料金。組合が一括して水道局に払う額の各戸分担額。それ以上でもそれ以下でもない。上乗せ分があるとすれば、それはそういう内訳になるのさ。合計額で請求されているケースも実際にはある様だけど、税務上は区別されるべきだし、収益を得る者にとってもその方が都合が良いだろ？　どのみち非課税だけどな。理屈で考えろよ。

[3975: 3183]

>>3964 匿名さん

＞消費税は関係ないね。

？
誰か消費税の話をしてるかな？


あと、>>3966さん。
貴方のその書き方も、俺や他の誰かと同一人物と決めつけられてしまう原因だよ。
俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

[3976: 匿名さん]

>>3969 匿名さん

>水道料金は「住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの」ですので、「共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。」と、書いてあります。

>ですので、
>ですので、

共益費に含まれるかの肝心な部分が完全にあんたの決めつけだろw

水道は居住者が共通に使用するものではなく、どう考えても個別に各々使ってるものを
共同住宅だからまとめて契約しているだけ。専有部の公共料金の使用が共通に使用するものな訳がないんだが頭がよほどおかしいらしい。

国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、荒らしさんの独自解釈が採用されることなんて１００％ないよw

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
>国税庁が別でわざわざ水道料金は課税と書いてるのに、

水道料金には、当然のこととして「消費税」が課税される。
一括検針の場合も、トータルの水道料に「消費税」を上乗せして管理組合は支払っている。

[3978: 匿名さん]

>>3977 匿名さん

つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
自作自演ご苦労さん

[3980: 匿名さん]

>>3975 3183さん

自作自演が失敗してアクロバティックな言い訳だなw。３５点。

口調を変えているだけで言い分や主張や癖が１００％一緒だからw

[3981: 3977]

>>3978 匿名さん
>つまり、珍説を撤回してやっと課税されることを認めたんですね

「撤回」や「認める」も何も、初めての投稿です。
ダラダラと長いレスが続くので、普段はスルーしています。

[3982: 匿名さん]

>>3981 3977さん

3960で明言してますよ↓

>現実には、国税庁は水道料金に課税するとは言っていませんし、課税していません。
>貴方がどう思おうと、現実には非課税です。

[3983: 3977]

>>3982 匿名さん
>3960で明言してますよ

>>3960 は、わたし以外の誰かの投稿です。
ところで、課税、課税と騒いでいたようですが、法人税ではなく消費税の話だったのですね。

[3984: 匿名さん]

>>3983 3977さん

ではあなたはバックオフィスを信じますか？w

[3985: 匿名さん]

>>3977

非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

[3986: 3977]

>>3985 匿名さん
>非課税というのは法人税のことだと勘違いされたんですか？

水道料金に関して、「収益」という言葉を最初に言い出したのは誰ですか？

[3987: 匿名さん]

>>3983 3977さん

＞駐車場と違って収益事業になるよね？儲け出したら税金発生するはずだけど。

この話の続きだから、所得税（法人税）の話ですよ。

私はそのつもりで書いていたのですが。
収益事業と消費税は無関係なのに、なぜ消費税の話が出たのでしょう。

そもそも、自治体が請求する水道料金には、消費税が含まれていますから。

3183さんへ
＞俺に向けられたアンカーに、俺を差し置いて「もう回答済みだ」と言ってしまっては、相手がバカでなくとも自作自演だと言われてしまう。気をつけてくれ。

よく読めば、あなたへの回答でしたね。
申し訳ない。

消費税と所得税を混同しては、話がかみ合わないハズです。

[3988: 3977]

そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
で説明したのが間違いのもとです。

[3989: 匿名さん]

>>3986 3977さん

↓これじゃないですか？

＞3948 匿名さん
>>3942 匿名さん

＞どこまでも頭が悪いね。水は駐車場のように管理組合所有ではなく水道局からくるもの。それをピンハネすれば収益に見られるのは当然。

＞国税庁のHPでは課税と明言されていますね。残念でした。それともネットは信用できないとでも言うのかな?
↓ここで、所得税の話に、消費税の説明を持ち出しています。
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
ここから、話がかみ合わなくなったんですね。

[3990: 匿名さん]

>>3988 3977さん
その通りです。
収益事業に係る所得税に対する説明と思い込んでいました。
まさか、消費税の説明サイトとは、思いませんでした。

[3991: 3183]

>>3988 3977さん
＞そもそも、消費税関係の質疑応答事例である
＞https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm
＞で説明したのが間違いのもとです。

確かにｗ
俺はてっきり所得税の話だと勘違いしてたよ。

彼は消費税の話をしてたんだな…。管理組合が区分所有者から徴収する
水道料金の分担分に消費税が課税されるって……？　二重課税じゃないのかそりゃ。
いよいよおかしなことを言い出したってことか。

[3992: 3977]

管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

[3993: 3183]

この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

さあて。アンチ君は説明してくれるんだろうか。
組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

まあ、そこは彼に勝手にやって貰うとして、引き続き「元アンチ」として
リプレイス後はどの管理会社に業務委託をするのかという話題に戻したいところ。
こちらが列記した業務は委託するに値しないそうだから、彼が所属する管理組合は
一体どんな業務仕様で見積もりを取るのやら、だな。
見積額も予算もさぞかし爆安に違いない。

[3994: 3183]

>>3992 3977さん
＞管理組合に「所得税」が課税されることはありません。課税されるとすれば「法人税」です。

その辺、俺は専門外なんだが
例えば法人化していない管理組合が、賃料や共益費とは見なされない収入から利益を得た時、ってのは有り得ないもんなのかね。水道料金の収受を組合が行って、個別契約の場合との差額を収益として得るには法人化が必須ということ？

[3995: 匿名さん]

>>3987 匿名さん

またウソついたね。
あんたが>>3930で自分で収益とってると明言しているんだけど。。


>今では少なくなりましたが、管理組合が検針・徴収しているマンションは、まだまだあります。
管理組合は、この業務で７％ほどの収益があります。

>組合が集金し水道事業者に支払う水道料金に、組合がさらに上乗せするのは「消費税」だと言うのだから、そもそもその正当性を。俺は普通に二重課税だと思うぞ。

本当に全く何も知らないんだな。消費税は仕入れ控除制度だぞ。二重課税じゃねえよ。
それくらい許してやるから調べとけよ。

つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

>この流れ、また俺は他の皆さんとともに自作自演だと言われてしまう感じだな。
でも、そこはもう別にどうでもいいや。

こっちもどうでもいいよ。だって言ってる内容は全く一緒だし。口調は頑張って買えているようだけどね。

[3996: 3183]

>>3992 3977さん
自分で調べて自己解決しましたわ。
何はともあれ、組合として収益事業をしていると見なされれば課税対象だし、収受関連の事務はレアケースと言えど組合に生じる手間としては例に挙げられるね。
>>3943さんが纏めた【管理会社の必要性】もだいぶ補強された感がある。

[3997: 3183]

>>3995 匿名さん
＞つまり7%差額があればその分の消費税は本来は納付しないといけなくなる。実際は免税制度や簡易課税制度があるからなんともいえんが分譲の管理組合でそんな面倒な事やっている組合が実在しているとも思えないが

税金ってのは面倒なら払わなくても良いというものではないので、実際に納付しなければいけない状況なら「やるべきこと」が生じるわな。
それも管理会社の出番だなｗ

[3998: 匿名さん]

＞それも管理会社の出番だなｗ
管理会社ではなく、会計ソフトだろ。

[3999: 匿名さん]

>>3997 3183さん

まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

[4000: 匿名さん]

>>3999 匿名さん
＞まず水道代を一括してやってるとこ自体、ほとんどないし、差額を取らなければいい話なんだけどね。どうしても管理会社に頼まないと気がすまないみたいだな。

＞3970を全く理解していませんね。
私自身、水道料金の差額などどうでもいいんだけど、こうも無理解だと言わざるを得ません。
差額は、取るのではなくて、市の決めた水道料金で徴収すると、勝手に出るのです。
差額が出ないようにするためには、市に払う水道料金を計算し、出るであろう差額を差し引いて利用者に請求する必要があります。
二重に面倒ですね。

それより、管理会社は全部ボッタクリなのに、どこにリプレイスするのか、その答えが欲しい。
あ、管理員にリプレイスするのですか？
いい案ですね。

フロント業務の直接人件費だけで契約してくれる管理会社はどこのあるのか、教えてほしい。
あ、勝手に動く会計ソフトを買うのですか？
いい案ですね。