ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3701: 匿名さん]

>>3700 匿名さん2さん
管理方式に変更するための総会決議だから、管理規約の改定が必要となるため、特別決議（区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議）だよね。

[3702: 匿名さん]

>>3701
訂正

◯管理方式を変更するための

[3703: 匿名さん2]

>>3702 匿名さん
貴方の管理組合は、規約に管理会社と契約すると書いてあるんですね。
標準管理規約では、「第三者に管理を委託することが出来る」とだけ、書いてあったと思うけど。

標準管理規約では、半数の出席で総会成立、その過半数の賛成で議案承認ですから、最小の場合、議決権の１/４+1で自主管理に変更できます。

[3704: 匿名さん]

>>3695 3183さん

>企業に業務委託をする以上、経費も利益も取られるのは当然だとは言った。

↓

>経費も利益も取られる

この部分が高いと感じれば、リプレイスを検討すべき、でいいんだよね?

[3705: 匿名さん]

>>3704 匿名さん
くだらん事を確認して何になるのか。
それよりお前は自主管理を目指せよ。
管理会社を否定してきた奴がリプレイスだなんて興醒め。

[3706: 匿名さん]

>>3703 匿名さん2さん
ああ、そうなんですねー
総会出席率平均80%超え（委任状含み）ですし、ウチのマンションだと100%近いので間違えました。
絵に描いた餅のよう・・・

[3707: 匿名さん]

管理費が高いと感じれば、リプレイスを検討すべきと言うことがコンセンサスになったみたいだな。

[3708: 3183]

>>3707 匿名さん

その通り。
つまり「引き続き委託管理を前提とする」ということだよ。

[3709: 匿名さん]

>>3708 3183さん

リプレイスして、管理費が下がれば問題ないよ。

[3710: 匿名さん2]

>>3706 匿名さん
委任状は、ほとんどが議長に委任ですので、委任状が大半の総会では、議案が上程された段階で可決は確実。
幾ら出席率が高くとも、委任状が大半なら理事会（理事長）の思惑通りの議案が可決承認されます。
５０戸の管理組合なら理事長が自主管理を言い出したら、他の理事は（節約事案に反対できず）出席１０人議長委任１５名で、総会成立。
理事長賛成で１+１５＝１６、行使議決権の過半数１３を超えて「自主管理議案」成立。
無関心は、怖いですよ。

[3711: 匿名さん]

>>3708 3183さん
管理会社ってコロコロ変えるものではないから、ボラレていた額が大きいとその管理会社に対して不信感が芽生えますよ。「過去もボラレていたんだろう・・・総額いくらになるんだろう？」って思うしね。
尚且つ、丸投げしていたマンションは管理会社の管理不行き届きも気がついていなかっただろうから、不信感から気がつくようになり、結局は管理会社を変更する事になると思う。
（新築から月日が浅ければ、そのまま管理会社変更はしないかもしれないけれど）

[3712: 匿名さん]

>>3711 匿名さん

コロコロ変えなければいいんですよね。今現在ある分譲マンションの7割以上は一度も変えてないマンションですから、高ければやはりリプレイスを検討した方がいいと言うことですよね？

今の高い会社に不信感持たず、安くリプレイスできたところに高いかもしれないと不信感持つ人もいないでしょうし。

[3713: 匿名さん]

>>3712 匿名さん
とりあえず理事側で見積もりを取ってみないと高いかどうかもわからないです。
素人集団の理事達には修繕や点検の相場なんて知りませんから、相場より高いのか適正価格なのかもわからないわけで。

[3714: 3183]

>>3711 匿名さん
＞尚且つ、丸投げしていたマンションは管理会社の管理不行き届きも気がついていなかっただろうから、不信感から気がつくようになり、結局は管理会社を変更する事になると思う。

「リプレイスを検討する」と言ってる以上、管理会社の変更を前提としているに決まってるじゃないか。何で俺にわざわざそんな話を？

「変更する”べき”」という言い回しにしつこくこだわってるヤツが約１名いるんだが、委託費に含まれる利益や経費が高過ぎる、という見解に組合としての総意を得るまでは、リプレイスは必ずしもmustではないよね。選択肢のひとつとして検討には値すると。ボッタクリじゃない管理会社を探して委託契約を締結する。それがリプレイスなんだろ？

何にせよアンチ君にとってはリプレイスなんて議論の余地は無い筈なんだが。
管理会社と手を切るべきだと言いながら「リプレイスを検討すべき」だなんて、完全に文法的に破綻してるだろｗ

[3715: 匿名さん]

>>3714 3183さん
誰かと間違えてますよ

[3716: 匿名さん]

いずれにせよ、管理費が高いと感じればリプレイスを検討してみると良さそうと言うことは言えるんですね。ありがとうございました。

[3717: 匿名さん]

スレ主(アンチ管理会社)の主張に対する反論
・営業利益率25%はぼったくり
　→他業種と比べ突出した数字でない。
・管理会社の仕事は1人で15棟担当できる量しかない
　→住民が担う場合の時間を出すこともできず、ただただ少ないとしか言わない。つまりどんなサービスを受けているのかも知らずに批判するだけ。
・擁護する人間はHNをコロコロ変えて複数人いるように見せかける
　→都合が悪くなると逃げるため、スレ主本人がなりすましワザと頓珍漢な事を言っていた。
・委託契約だけで自主管理の道もある
　→自主管理の経験どころか実態を把握すらできていない。可能性は示したからあとはがんばれ。

まだまだありますが、まずはこれぐらいにしておきます。

[3718: 元フロント]

管理会社の営業利益率なんてのはいいとこ10％ですよ。
大半が5～8％。
地方の零細企業だと3％程度のところもあります。
管理会社の仕事量も一人15物件というのも認識がかなり違います。
事務スタッフが20物件程度の会計を担っています。
その他、巡回スタッフがちょっとした微調整や不具合の修理やポスティングなどを行います。
それを考えると、管理会社スタッフで割ると1人につき5～6物件程度になります。

[3719: 匿名さん]

管理組合は管理会社と契約すると、マンション管理以外の経費や人件費などの面倒を見ないといけない存在なんだから大変だね。

管理会社と契約すれば、経費や人件費とか、マンション管理以外の経費も負担しないといけないわけか。マンション管理の会計なって、毎月ほとんど高が知れているのに、会計だけでたった２０件しか担当できないって、よっぽど無能なんだな。そんな無能の面倒まで管理組合が見ているとは。。

[3720: 匿名さん]

まあ、粗利と営業利益の区別もつかない馬鹿に何言っても無駄か。
会社の営業利益なんて他の事業で何とでも変わるのに、そこで万一赤字になったら、マンション管理で利益を得てないとでも言い張るんだろうか。。まあ荒らしに言っても無駄か。。それにしてもまた同じ内容のこと言い出しているし。。。元フロントってまたHN変えてきて同じ質問繰り返すのかな？懲りないなああ、

しかし、一つの物件の会計なんて、毎月、２０分もかからないと思うけど、そんなバレバレの嘘をよく平気で書けるな。。

[3721: 匿名さん]

>>3718 元フロントさん

管理人がいるのにわざわざポスティングで別にスタッフ派遣させてるんですか？あと、ちょっとした微調整って具体的に何の微調整ですか？w

一人につき5～6ってもうそれ、フロント以外にもう一人担当がいるレベルですね。

そんな非効率な業務やってたらそりゃ儲からないわw

[3722: 元フロント]

え。自分ここの書き込み超久しぶりなんですけど…
何この荒れた感じ。こわ
あ、あと会計が毎月1物件20分かからないとかどこのパラレルワールドの話でしょう。
きっと、田んぼなんて植えてほったらかしでしょとか思ってそう。

[3723: 匿名さん]

>>3722 元フロントさん

>事務スタッフが20物件程度の会計を担っています。

１物件につき、毎月、どのくらいの時間をかけているんですか？

否定するのら、ちゃんと正解を言ってくださいよ。誤魔化し方もいつもの荒らしと全く一緒ですね。。

パラレルワールドだと言ってごまかすのではなく、ちゃんと内訳を説明してください。
それとも嘘ですか？

[3724: 3183]

もうみんなドン引きかな？(^^;)

アンチ君もまずは「リプレイス」を良しとしたいみたいだから
ホントにそうなのか当面静観するしかないね。
現状、委託管理をしている組合も当然それを視野に入れている筈。

それにしても、ここへきてリプレイスを肯定するとはね・・・
「アンチ君」という呼び名も変えざるを得ないかもな。

[3725: 匿名さん]

>>3724 3183さん

早く、１物件につき、毎月、会計作業をどのくらいの時間をかけているか答えろよw

マンションの会計やるだけで月２０物件しかやらない担当を設けているんだろ？内訳教えてくれよw

[3726: 匿名さん]

>>3724 3183さん

>その他、巡回スタッフがちょっとした微調整や不具合の修理やポスティングなどを行います。

あと、コイツは一体、何もんなんだよw
ちょっとした微調整や修理って何の修理だよ。そういう奴が、管理人がいるのにポスティングまでやらされるのか？　色々と意味不明なことばかり言ってるが、説明できるのか？w

[3727: 匿名さん]

>その他、巡回スタッフがちょっとした微調整や不具合の修理やポスティングなどを行います。

それ、管理会社の賃貸マンションでの仕事でしょ。

[3728: 3183]

>>3725 匿名さん
＞早く、１物件につき、毎月、会計作業をどのくらいの時間をかけているか答えろよw

だーかーらー
相手をきちんと特定しなさいっての。俺は管理会社の内情など知らんよ。
会社なんだから、発注者の前に現れる「担当者」の他にも仕事をしている人がいて、それぞれの部署が機能しているからこそ委託業務が遂行されている、という当たり前のことを理解しているだけ。極論を言えば、中には窓際社員や使えないスタッフがいるかも知れないよね？　それが自分の発注した仕事に悪影響を及ぼさない様に見極めるには、何度も言われているように「委託仕様通りの仕事がされているか」を発注者として評価するしかない。費用の適否を見極めるのも同様なんだよ。

君はそのどっちも出来ない。払った金の分だけ仕事をしてくれている、という評価が出来ない者にとって、受託業者なんて確かに無意味だろう。そこで既に、君（管理会社アンチ）と委託管理をしている者とでは話が噛み合わないんさ。

ポスティング云々も別のやつのコメントなので一緒にしないでくれな。
俺はそんな枝葉の作業を取り沙汰して「金がかかる根拠」だとかいうつもりは毛頭無いのでね。兼務が10件だろうが20件だろうが理屈上は意味のない議論だ。それが100とか200になれば話は別。いずれにせよ相手の仕事を評価できない以上、相手の努力によって処理量の多寡に差がでることも君には理解できまい。受託者の仕事の全てを把握し、個々にフィーに見合ったものであると判定しなければ発注もできない、という一種の思い上がりが、業務委託という合理的判断を阻害しているのさ。まったく憐れなことだな。


で？「ボッタクリに遭ったらリプレイスを検討すればいい」って最近言い始めてるよね？　あれは別の誰かさんのヘタクソな謎掛けか何かかね。正直それが君の口から出た言葉だとすれば驚きでしかないんだが、君がやるリプレイスって一体どんなもんなの？　一体どうやるつもり？　管理会社なんて存在意義ないんだよね？

俺が言ってることが「意味不明だ」というのは、単に難しくて理解できないってだけだろう。自主管理で実務をやるにせよ、管理会社に委託するにせよ、適切にやろうとすればそれなりのアタマを必要とするってことだ。そういう意味でも君にはムリ。自主管理もムリだし、リプレイスも事実上不可能だろうな。だから依然としてぼったくられっぱなしなんだわ。

[3729: 匿名さん2]

＞マンションの会計やるだけで月２０物件しかやらない担当を設けているんだろ？内訳教えてくれよw
何回も出ているのに、相変わらず知らんふり。
教えてくれよ、と言えば、みんな面倒だから、既出という、それを嘘だと決めつけて、荒らしだと結論付ける。
ずっと同じ手法で、恥ずかしいという気持ちはないようだ。

アンチは、管理会社不要論から、リプレイスOKと宗旨替えしたけど、依然として頭の中は、
フロントの人件費以外は払わない
バックオフィスは、月に２０分の会計しかしていない
このままだから、こんな条件でリプレイスなんてできるわけがない。
出来ない事をできると言い張る状況は変わっていない。

[3730: 匿名さん]

アンチ君（？）みたいなワカランジンはたまに居るみたい　

https://www.kaiteki-mansyon.com/blog
コレ↑はマンション管理士のブログだけれど
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＞もう一つご相談をいただいたのは、首都圏の築25年のマンションでの事例です。
　ー中略ー
　このマンションでは、管理会社に対し、「管理員の時給が1000円なのに対して、契約書に記載されている管理員業務費用を時給に換算すると大幅に乖離がある。管理会社が詐取している」と発言したり、委託費の大幅な値引きを要求して「俺は客だ、言うことを聞かなければ管理会社を変えるぞ」と大声で怒鳴ったりするなど、いわゆるカスハラの行為を繰り返す住民が一部いたようです。
　管理会社もその都度、管理員に支払う人件費には、直接費用の時給だけではなく、交通費、社会保険料、被服費等の間接費用が含まれることを丁寧に説明しましたが、一部の住民が会社やフロントマンを誹謗中傷するチラシを全戸配布したり、責め立てたりすることが続きました。
　そして、こうした住民がマンション管理組合役員に立候補して理事となり、フロントマンが委託契約外の理不尽な要求をされるなどしたため、管理会社から従業員の雇用を守るため契約更新を断られたということです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

アンチ君は自主管理で「管理人とマンション管理士を雇えばいい」って書いてたよね。
マンション管理士にも仕事を断られるんだろうな。

[3731: 3183]

リプレイスを選択肢に入れるということは「管理会社アンチ」ではなくなった訳だよね。もう「アンチ君」とは呼べない。間接部門費を受け容れず、社内の業務効率化による利益追求も認めない。タダ働きをしろとまでは流石に言わないだろうが、既存の契約を人質にとって一方的なダンピング要求はするのかもな。ああ、だからここへきて急に「リプレイスを」と言い出したのか。脅し文句として便利だなとでも勘違いしたのかね。

アンチ君じゃなくて「粕原君」と呼ぶことにしようかな。

[3732: 匿名さん]

要するに、3183さんはマンション管理について何も知らないけど、色々費用がかかっていると想像すればどれだけ高額でも気にしないと言うことねw

もう元フロントマンさんは出てこないのかな？

あと、社会保険料と交通費と被服費等でどう計算すると大幅な解離になるの？等ってそれ以外にどんな経費がかかれば大幅な解離になるのかな？w

[3733: 匿名さん]

＞あと、社会保険料と交通費と被服費等でどう計算すると大幅な解離になるの？等ってそれ以外にどんな経費がかかれば大幅な解離になるのかな？w

コメント欄あって書き込めるみたいだから、本人に聞いてみれば？

[3734: 匿名さん2]

>>3732 匿名さん
要するに、あんたが契約すると言う金額では、契約する管理会社はないと言う事。

[3735: 匿名さん]

>>3734 匿名さん2さん

要するに貴方は金額を問わない、何も知らないのに引用する人と言うことですね？

[3736: 3183]

>>3732 匿名さん
＞要するに、

「要するに」というならマトモに要約してくれ。
返答に窮した時、すべてをリセットしてくれる魔法のワードじゃないんだから。
お手本を示してやろうか。


要するに君は、
管理会社なんて存在意義なし！と声高に言いながら、実際は管理会社の手を借りなければ自分のマンションの管理はできていないし、ボッタクリから脱却するためにはリプレイスを検討せよと言いながら、管理会社のことは１ミリも信用できないということなんだよね？
今後もここで他人を口汚く罵るだけで、自分の高説に則った行動はなんにもしないんだろ？

知った風なことを言ったってこれから先も何も変わらないじゃん。
「管理費支出の適性化」が聞いて呆れるわｗ
安物仕様の委託管理を今後も続けて、管理会社と値下げの交渉も業務改善の交渉もできずに、半永久的にぼったくられ続けてなよ。同じ憂き目に遭っている組合が、全体の５％「も」いるのだから不満に思うこともないじゃんか。

残りの95％はそんなヒドイ目には遭ってないから心配すんなｗ

[3737: 3183]

あ、「全体の５％」は君がやってない自主管理のグループだったな。
君の同類は全体の何％ぐらいいるんだろうな。仲間が必要だろうから調べてみたら？
リプレイスを検討するなら、そういう人達と一緒にお勉強するといいよ。

[3738: 3183]

他の皆さんも、こんな理解力も社会経験も無いアホに、労務の内訳やら掛かる時間やらを語るのはやめた方がいいよ。意味ないから。企業の間接部門コストを無視する様なヤツに何を理解させたいの？ｗ
管理会社アンチでありながら「リプレイスを検討すべきだ」と言い出した時点で、このスレは終了だよ。流石にしまったと気付いたのか、今や完全にダンマリ状態だけどな。「リプレイス」を単に「今の管理会社をクビにする」という意味だとでも勘違いしてたんだろうとは思うが。

[3739: 匿名さん]

>>3738 3183さん

あんた何も知らないんだから黙ってたら？言ってることも突っ込まれたら説明できないんだし。

>会社なんだから、発注者の前に現れる「担当者」の他にも仕事をしている人がいて、それぞれの部署が機能しているからこそ委託業務が遂行されている、という当たり前のことを理解しているだけ。極論を言えば、中には窓際社員や使えないスタッフがいるかも知れないよね？

>他にも仕事をしている人

じゃあ、なんの仕事でどのくらいかけてるのか言えよw
マンションの月の経理にいちいち担当置いているんだろ？w
そんな非効率なことやって、金がかかると言われてもww

結局、ほとんど存在しないその他の人を信じて割高でも構わないと言ってる人の言うこと信じる人いるのかな？w

[3740: 匿名さん]

>>3738 3183さん
＞他の皆さんも、こんな理解力も社会経験も無いアホに、労務の内訳やら掛かる時間やらを語るのはやめた方がいいよ。

面白いじゃん。他人の脳内を見ているようでw
4次元的に物事を見れない人っているんだよ。

[3741: 匿名さん]

管理会社はぼったくりじゃありません！色々と表に現れない仕事があるからです！でも具体的には知りません！って言ってるのね。

[3742: 匿名さん]

>>3741 匿名さん
自主管理まだ？

[3743: 匿名さん]

>>3741 匿名さん
リプレイスしてもリプレイス先もぼったくり会社だから意味ないよ？自主管理しか方法ないよ？
なんで自主管理しないの？理事会に提案した？次の理事会はいつ？何月何日？

自主管理に向け進捗管理とサポートしてあげるから一緒に頑張ろう！

[3744: 匿名さん]

>>3743 匿名さん

普通の組合は料金みて契約するから大丈夫。現状より何割か安くなればやらないよりはいいでしょ。

普通の組合はバックオフィス費用がかかって管理会社が可哀想だからとか
思わないからw

納得できる条件で安いところを探す方が高い契約を続けてるより懸命だと判断するでしょう。

でもあんただけは違う。
高いと思ってもバックオフィスがかかってるから仕方ないと思えば救われるからね。もちろんバックオフィスの内容なんかは知らないけどw

[3745: 匿名さん]

>>3744 匿名さん
いやいや、その価格もぼったくり価格だから！まだ粗利25%採られているよ！
自主管理しよう！あなたの主張の正しさも証明できるし組合員から感謝されるしいいとこだらけだよ。

[3746: 匿名さん2]

>>3744 匿名さん
＞普通の組合は料金みて契約するから大丈夫。
あんたの所は、普通の管理組合じゃないのね。
リプレイスしたくても、契約してくれる管理会社がないのね。

[3747: 匿名さん]

　　
相変わらず無茶苦茶だけど、まあ、自分が言ってることの根拠も全く答えられない人が何言っても無駄でしょう。単なる荒らしでしかないことは分かっていましたが。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[3748: 3183]

>>3744 匿名さん

「バックオフィス」というワードが鬼の首だとでも思えるのか、もはやそこをあげつらうことしか出来なくなったな。
で、とうとう本当に管理会社アンチという旗印は捨てて「委託管理派」に早変わりしたようだなw 現状より何割か安い管理会社を選定し、そこと契約すると。ようやく普通の感覚を身に付け始めたと見える。そうやって選定した「何割か安い委託管理」をしてくれる管理会社は、バックオフィスにどの程度の人数を抱え、直接部門に比してどういう比率を示すのか。俺はそんな数字に１ミリも興味が無いし、もちろん知りもしないが、これまでの話だと君は選定基準として重要視していて、契約締結に至るからには数字も当然把握できている筈だよね？

今後このスレではそこを開示しつつ自論を展開するといいよ。まさにそれが、俺も含め他の皆さんから求められていた「あんたが実践した具体例」なのだから。自主管理なんて案の定君にはムリで、委託管理を選択しているのが現実。その選択をより合理的なものにしたという実例を持っている筈だ。


いよいよ大詰めだな。この期に及んでも逃げる様だと、もう何もすることが無いよね。自主管理はできない、リプレイスだ、より割安な管理会社を選べばいい、ではその管理会社をどう選んだのか？
もう管理会社を十把一絡げに無用物扱いはできなくなったね。このスレもだいぶマシになることを期待してるよ。

[3749: 3183]

そろそろかなと思っていた長文コピペによる窮状のリセット。でも、そのコピペの内容を良く読まれてしまったら、ここへきて言い出したこととの矛盾が露わになりそうなんだが、大丈夫なのかねw
俺はもうコピペを読む気は無いけど、リプレイスをして「マトモな管理会社」と契約をするというスキームと、ちゃんと整合しているかどうか気を付けた方がいい。

[3750: 3183]

>>3747他
俺はもうゴールに片足を突っ込んだ気分でいるよ。
君からは「自主管理を実践している」という証言が無く、リプレイスを提唱するからには自分も委託管理をしているんじゃないのかという問いにも特段の反証が無い。他者に流されて渋々委託管理に甘んじているという訳でもあるまい。何せリプレイスを提唱するぐらいだから。過去にも管理会社の選定には多少なり意見したことぐらいはあるだろう。

そういう君が「正しい管理会社の選び方」を仄めかす時点で、管理会社には相応の存在意義があることが確認できる訳だ。ようやく同じ土俵に乗れるということだよ。立場がどうあれ、マンション管理に関わる以上は、委託管理という選択肢を正常な議論もなく安易に捨てることはできないし、委託管理を支持する者との協議は、最終的に多数決で方向性を決める時まで続けなければならない。君はそういう大事なところを全てすっ飛ばして、とにかくダメだ、解らないヤツはバカでクソだと罵るから、こうして槍玉に上げられていたのだ。別に自主管理という手法に罪がある訳ではないし、管理会社の全てが善良であると擁護されていた訳でもない。

リプレイスが必要な場面におられるなら、その基本的な考え方と具体的手法をここでは提唱することをお勧めする。きっと正常な議論が展開されるだろう。その結果クビにされる管理会社が如何にクソだったかはその後でゆっくり愚痴ればいい。それにも付き合ってくれる人は多分現れるよ。何事もちゃんと手順を踏まなきゃダメなんさ。