ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3526: 購入経験者さん]

>>3524 通りがかりさん
普通はマンション管理士の資格を持っている人が組合の為に助言してくれたらありがたいけど。

[3527: 匿名さん]

>>3523 匿名さん

ついに何も言い返せず振り絞った答えが

「恥」

だって。自分の事ようやく自覚したのかな?
いつも荒らしは疑問形で自らは何も説明できないらしい。

単純に管理会社に費用出すだけの価値があればそれを説明すればいいだけなのに
既出だとしか言えないからね。

[3528: 匿名さん]

>>3526 購入経験者さん
これは組合員の資質にもよる。
うちなどは理事長が何回も受験して不合格になりながら
有資格者を目の敵にして肩身が狭いマンション管理士の
組合員もいる始末。僻んでいるのでしょうね。

[3529: 匿名さん]

>>3527 匿名さん
自主管理の有用性まだかな。

[3530: 匿名さん]

>>3529 匿名さん

結局、威勢のいい否定だけで、反論がないという事は管理会社の費用に対する価値はないって認めたってことね。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん
代替手段も出さない時点で管理会社の価値をお前が認めてることになるんだけど、こんなこともわからないのか。
反論ってwwwそんなレベルじゃないだろ。教育してあげてたが、お前の親と同じ結果になったわ。

[3532: 購入経験者さん]

>>3528 匿名さん
マンション管理士に僻み？w
どんだけ小さいのやら・・・

ああ、そうか。仕事にしようと思っているのに試験に受からない人からすれば、管理士資格を持っているのに「ボランティア」って遊び感覚っぽいのが腹が立つのか・・・
ボランティアのイメージが「無償っていうだけの人」と「遊び感覚って人」がいるのかもね。

[3533: 匿名さん]

>>3531 匿名さん

代替手段があるかないかではなく、値段なりの価値があるかどうか、だよ。
費用が高いか安いかの話なんだが。。

高すぎるということは認めるんだなw
認めないなら値段なりの価値を説明してもらおう。

ちなみに代替なんて管理人でもほぼ同じ仕事やろうと思えばできる。最賃なんだから
数万円上乗せすりゃあいくらでもやってくれるよ。どっちみちたいした仕事ないから。領収書の保管とかねw

管理人でできないっていうなら、何ができないのか、それにどれほどの時間的労力がかかるのか。管理会社フロント以外にできない業務なのかを説明してくださいね。

[3534: 匿名さん]

>>3533 匿名さん
マンション管理士3-4万円
会計士5万円
管理員に追加業務数万円(3-6万円)

個人に、安く見積っても11万円以上払うのかぁ。。。組織には14万。普通の感覚を持っているなら責任能力の低い個人より、組織と契約するなぁ。

[3535: 匿名さん]

マンション管理で毎月会計士に依頼するほど処理なんてないだろw
手帳簿かソフトで十分だよ。

なんでそんなに金かけたいの？
追加５万で十分だよ。

結局、管理会社が割高である反論はないってことね？

[3536: 匿名さん]

>>3535 匿名さん
追加5万でできる事例でもあるのか？割高また妄想か？
比較対象がないのに割高って頭すごいなwww勝手にこれぐらいでできるハズって思い込んで高い高い騒ぐとかwww

反論ある？www

[3537: 3183]

>>3535 匿名さん

だからそれを思う存分実行しろよw
誰も止めてないだろw
手間も費用も僅かなのにどうしてやらねえw 謎だw

独りじゃ怖くて出来ないから誰か一緒にお願い！ってか？

[3538: 匿名さん]

>>3537 3183さん

管理会社費用対効果に合わないと言うこと自体は間違いないみたいだw

事例も何も自主管理はそうやってるよ。

[3539: 匿名さん]

そもそも自主管理の理事長が無償や低報酬でやれている業務を管理人がお金もらってもできないとか、ないからw

まあ、いずれにせよ管理会社が割に合わないビジネスってこと自体は認めるようだ。事例は？しか反論がないみたいだからなw

[3540: 匿名さん]

>>3539 匿名さん
自主管理でやれているのが根拠なんだな。じゃあ管理会社と契約している組合が圧倒的多数だから、お前の好きな費用対効果やコスパの良さも証明されているって事でいいのか。

[3541: 匿名さん]

大勢が契約しているかどうかなんて知っているよ。多くの人が気づいてないから問題視している。シェア＝正解なら世の中からあらゆる問題が消え去るよw

結局、あんた自身、費用に対して管理会社と契約するメリットを一切説明できなかったんだから諦めたら？w

コスパがいいか悪いか。悪いんだよ。

[3542: 匿名さん2]

>>3535 匿名さん
＞手帳簿かソフトで十分だよ。
手帳簿では、口座振替は出来ないよ。
ソフトは、無料なのか？
無料で、いいのが見つかったかな？
使い方は、誰に聞くんだ？

[3543: 匿名さん]

市販の会計ソフトの使い方が分からない人はマンション管理会社と契約するのか？w

[3544: 匿名さん2]

>>3543 匿名さん
手帳簿で、どうやって口座振替するんだ？
市販の会計ソフトって、クラセル以外に見た事あるのか？

こんな調子で、自主管理とは・・・・。

[3545: 匿名さん]

もう、管理会社にしかできない業務をできず、料金が高すぎるのに、管理会社との契約を正当化できないだろ。今は分譲とセットの抱き合わせと無関心組合で持っているだけなんだから。競争原理を働かせて選択したわけでもないし。

擁護派の荒らしが、管理会社との契約で得られる、料金なりの価値をまるで説明できないことは確か。

[3546: 匿名さん2]

>>3545 匿名さん
意味不明。
アンチが、自主管理出来ないことだけは、確かである。

[3547: 匿名さん]

管理会社が契約できる価値があるなら、なんでそれを説明できないのかな？それが答えじゃない。荒らしているだけじゃん。

[3548: 購入経験者さん]

>>3547 匿名さん
自主管理していたら、数台ある内の一つの給水ポンプが作動しなくなった。
さて、どうする？

[3549: 匿名さん]

>>3548 購入経験者さん

聞いてばかりですね。管理人が対処するでしょ。

その前に貴方は管理会社にしかできない仕事やメリットを説明できないと言う事でいいということですね？

[3550: 購入経験者さん]

>>3549 匿名さん
管理人が「買い替えます」と言ったら、買い換えるんですか？

[3551: 匿名さん2]

＞3547 匿名さん
＞管理会社が契約できる価値があるなら、なんでそれを説明できないのかな？それが答えじゃない。荒らしているだけじゃん。
いくら説明しても、あんたが理解しないだけ。
以前から同じ。

無理だという事は
>3514 匿名さん2
>3542 匿名さん2
>3544 匿名さん2
等で回答済みだよ。

[3552: 匿名さん]

上記の根拠がゼロだし、それに対しても全て回答されているね。

無理かどうかはあなたの意見ですが、

管理会社が値段の割に契約するメリットがまるでないと言うこと自体はお認めになるようですね。

自主管理はまた違う話なので。別に管理会社を全否定しているわけではなく、問題は労務対価として高すぎるという点なので。リプレイスなどで値下げ余地を検討すべきと言うことでいいですね？

[3553: 購入経験者さん]

>>3552 匿名さん
>>3549 匿名さん
管理人が「買い替えます」と言ったら、買い換えるんですか？

[3554: 匿名さん]

>>3547 匿名さん
お前とことん頭いいな。説明しても理解できないだけだろ。
休みの日に理事会で意見を述べる以外時間をかけたくないだけ。年収700万の人が休日に16時間分の対応をする場合、8万ぐらいになるんだけどな。フロントと同じスピードで対応できると過程してな。さらに頑なに認めようとしない事務業務を含めると…
マンション管理士にも毎月3,4万払うんだったな。ここまで説明してもわからないんだろうな。

[3555: 匿名さん2]

>>3552 匿名さん
＞上記の根拠がゼロだし、それに対しても全て回答されているね。
↓　これすら、理解できないのか？
つまり、トントンだという事は、直接関与している人の人件費しか払わないという事。
管理会社は、その他の経費（光熱費・通信費・設備償却費・社屋家賃・もろもろ）分、赤字で受託しろという話。

＞会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、
利益のない仕事をあんたはするのか？
＞誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務を
少なくともあんたにはできないだろ。
＞わざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ない、
管理会社に頼まないなら、自主管理か？
出来ないと証明されただろ。
口座振替も出来ない手書きの帳簿で、納得する組合員がいるのか？


＞問題は労務対価として高すぎるという点なので。リプレイスなどで値下げ余地を検討すべきと言うことでいいですね？
そんなことは言っていない。組合の考え方次第。
検討する事が悪いとも言ってない。
ただ、
マンション管理士個人に依頼したり、
削減コンサルに頼るのは危険だと言っている。
（このことは、以前から言っている。）
あんたが言った５０戸の例では、金額は妥当だと答えている。

[3556: 匿名さん]

>>3554 匿名さん

１６時間、何の対応をするんですか？
また出鱈目ですか？八万はどこから出てきた数字ですか？

[3557: 匿名さん]

>>3555 匿名さん2さん

何の立場ですか？

管理会社が安く受注できるかどうかではなく、
割高な管理会社に頼む意味がないと言う話をまだ理解できないの？

[3558: 匿名さん]

管理会社に頼むと誰でもできるサービスが高くつくんだろ？だったら頼むべきでないと言う話になるなw

１６時間も何をするのかな？早く聞きたいなw

[3559: 匿名さん]

>>3556 匿名さん
フロントは月に10棟担当するなら月2日分の業務があるってバカでもわかる。具体的な項目なら標準管理委託契約書にあるからそれをみろ。いつまでも自主管理の業務量出してくれないから仮定でしかないけどな。
休日手当を考慮したら出せるだろ。

[3560: 匿名さん2]

>>3557 匿名さん
＞割高な管理会社に頼む意味がないと言う話をまだ理解できないの？
頼まなければ、どうやって管理するんだ？
管理放棄か？

[3561: 匿名さん]

>フロントは月に10棟担当するなら月2日分の業務があるってバカでもわかる。

だから、管理人がフロント業務の大半ができると言うこと。そもそもその２日だって、理事会の出席など理事会業務。理事会は元々役員が出るから、新たに労務時間が増えるわけじゃない。

そもそも自主管理と管理会社の費用対効果が悪いと言う別次元の話を荒らす目的で混同するから、言ってることがいつも破綻している。

フロントが１６時間、その物件に時間を割いているが、その仕事内容のほとんどが管理人ができると言うこと。第一、フロントがなぜ、１６時間さいているかというと、修繕や工事などの営業のため。だから、自主管理にした場合、その労務時間の大半なくてもいい労務時間だ。

あと
標準管理委託契約書の内容がフロントの実務内容ではないよ。ほとんどが外注してるんだからw

まとめると、管理会社にしかできない管理業務は存在しない。なのに、大金を払っているのはおかしい。これに対する反論はないと言うことだな。

[3562: 購入経験者さん]

>>3561 匿名さん
A:自主管理していたら、数台ある内の一つの給水ポンプが作動しなくなった。 さて、どうする？
自主:管理人が対処する。
A:管理人が買い換えると言ったら買い換えるのか？
自主:



答えまだだけど。誰でもできるなら答えられるよね

[3563: 匿名さん]

>>3561 匿名さん
理事会の出席以外の理事会業務ってなに？役員は聞いてるだけでファシリテーションすらしないけど？
管理人ができたとしてもその分労働時間増えるけどそれは都合よく無視するんだな。いつもどおり。あ、管理人が暇だって言うなら証拠出してね。
ほとんど外注していると言うなら何を管理会社が直接請負っているか知ってるよな？教えてくれよ、具体的に。

修繕や工事の提案を理事会はしないんだ。じゃあその分時間引こうか。その分マンションの資産価値は下がりそうだけど。

これも何度言ってるが、代替手段がないんだから今の委託費の平均が適正価格。費用対効果で考えるなら代替手段と比較するのが一般的だが、自主管理についてはできると言うだけで役員の負担について逃げてばかり。

[3564: マンション検討中さん]

>>3511 3183さん

興味深いご意見をいただき、ありがとうございます。

私はマンション管理士と長期の顧問契約は無駄だと考えております。
必要な時に行政の相談窓口で相談したり、問題が発生した時だけの短期契約で十分。
それから管理組合の貴重な時間をいただく以上、最大効果を図るのが専門家のあるべき姿と考えております。
ですので、有償であろうと無償であろうと、頼まれたら問題を短期解決を目指しています。

今はおっしゃるとおり趣味でやっています。
私が出ると管理会社はどこも支店長クラスで対応してくださるので、趣味の人相手に本業の人達も大変だと思います。

[3565: マンション検討中さん]

>>3548 購入経験者さん

保障期限が切れた給水ポンプの故障の場合、
先ずその給水ポンプのメーカー及びタイプを確認します。
並列運転タイプなのか？同時並列運転タイプなのか？交互運転タイプなのか？
それにより修理が急ぐべきか？余裕か？を判断します。
次に今までの人脈等からの優良業者リストから、ポンプの故障原因を確認してもらい、見積書を受領します。
見積書の価格が高額であったり、修理までに時間が有る場合は相見積もりを取り寄せます。
見積書内訳の部品代や人件費が適切か？査定します。
部品代が高額な場合は、自分で取り寄せ可能な品ならば業者に『現物支給』の交渉をします。
価格が査定金額以上であれば価格交渉しますし、動力操作に電気工事士が必要ならば資格は持っておりますので自分でやる代わりに、その費用の値下交渉します。
妥当価格になったら理事会に上申し、判断を仰ぎます。

もし高い修理費の場合、買替を検討します。
今の給水ポンプは消費電力も少ないし高力タイプが多く、交互運転なら電力販売会社との契約容量も少なく済みます。

マンション管理士をボランティアでやっている私よりも短期かつ低コストで問題の解決と改善が出来る有償のマンション管理士や管理会社がおみえになったら、是非ご紹介ください。

民法第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

有償、無償に関係なくマンション管理士には善管注意義務が有り、ボランティアだからといって手を抜くというお考えは通じないですよ。

[3566: マンション検討中さん]

>>3562 購入経験者さん

出題、ありがとうございます。

数台というご質問箇所について、給水ポンプは２つで1セット。
複数セットが有るうちの1セットという出題でよろしかったでしょうか？
それとも、２つ1セットのうちの１つが故障とのことでしょうか？

２つ1セットのうちの１つの故障と判断して回答を差し上げました。
何セットも有ると言うならば、給水管の配列ごとに1セットだと思いますので、差し上げました回答でほぼ問題ないかと思います。
特殊な給水管配列でしたら、配管図をいただきましたら助かります。

[3567: 購入経験者さん]

>>3565 マンション検討中さん
あのねー、>>3547の自主管理君に聞いているので、あなたが答えちゃ駄目なんですよ。意味ないのw

[3568: 匿名さん]

>>3562 購入経験者さん

相談するだろ。おたくのマンションは毎日ポンプが壊れて大変なのかもしれないが、ポンプが壊れる事などないマンションが大半だからね。

結局くだらない質問で返すことしかできないんだな。

マンション管理会社が必要と言いながら、管理会社に依頼しなきゃいけない必要性を何ひとつ説明できずトンチンカンな質問してごまかすしかできない。どうしようもないね。

[3569: 購入経験者さん]

>>3568 匿名さん
知らないんでしょうけど、給水ポンプって呼称するんですよ。
五階以上あるマンションなら必ず直面する問題です。

で、又お聞きしますが、管理人に丸投げするんですか？

[3570: 匿名さん]

>管理人ができたとしてもその分労働時間増えるけどそれは都合よく無視するんだな。

その分月数万払えばいいと上に何回も書いてあるが、都合の悪い書き込みは全部無視するからね。

>いつもどおり。あ、管理人が暇だって言うなら証拠出してね。

仕事がないから暇だっていうんだよ。存在しない業務は出せないだろ?
清掃業者頼んでたらさらにヒマだよ。

普通は忙しいと言い張ってる方が証拠出すんだよ。

>ほとんど外注していると言うなら何を管理会社が直接請負っているか知ってるよな？教えてくれよ、具体的に。

管理会社が契約項目と、フロントが実際やっている仕事内容は違う。
またツラツラ契約項目を全部フロントの仕事だとか言いだすと破綻するぞ
w

>修繕や工事の提案を理事会はしないんだ。じゃあその分時間引こうか。その分マンションの資産価値は下がりそうだけど。

いらないね。法定点検は専門業者からで、それ以外は耐用年数みて更新するのが基本。それはマンション管理士と顧問契約結んでもいいし、単発で相談すればもっと安くなる。一か月で状況変わることなんてない巣からね。おたくのマンションは別みたいだが。

>これも何度言ってるが、代替手段がないんだから今の委託費の平均が適正価格。費用対効果で考えるなら代替手段と比較するのが一般的だが、自主管理についてはできると言うだけで役員の負担について逃げてばかり。

代替手段を見ようとしていないし、考えようともしないあんたは確かに管理会社にぼったくられればいいんじゃない? バックオフィスのコストを管理会社のためにどんどん払ってあげればいいんじゃない？

[3571: 購入経験者さん]

>>3569
× 呼称
◯故障

[3572: 匿名さん]

管理会社なんて、ボッタくりで茶番の相みつもらって金やる為に、さらに金を払ってシロアリを雇っているようなもの。バカバカしいよ。

[3573: マンション検討中さん]

>>3547 匿名さん

管理会社が契約する価値についてですが、
私から１つ質問を差し上げてもよろしいでしょうか？

行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。
その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が１年に及んだ際に、自主管理でどう対応されますか？

[3574: マンション検討中さん]

>>3567 購入経験者さん

あー！！
空気が読めずすいません！

私が答えれる質問が無いので退屈してました。
申し訳ございませんでした！！！！

[3575: 匿名さん]

>>3568 匿名さん
誰に相談してどうすんの？