ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3426: 3183]

ところでアンチ君。
分身の術の真っ最中ですなｗ

[3427: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん

全く反論になってませんね。

病む問題はマンションが悪いんですか？担当を詰め込みすぎの会社じゃないんですか？

住友が解約したのは、もっと管理費が取れる物件に切り替えたかっただけです。実際、マンション管理ストックは右肩上がりで増え続けています。人手不足で切っているのではなく、新規が増えすぎて、人が回らないので、儲からないところを切っただけです。

そんな営利企業である管理会社とどうやってwinwinの関係が気付けるんですか？
管理会社にとってwinというのはできるだけ手間がかからずに、高い収益を上げることです。管理組合にとってのwinはできるだけサービスが豊富で安い管理費であることです。winwinと思ってて養分になりたいなら止めませんがね。


>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。

どこで見たんだよw 今まで散々嘘ついてきた人の捏造体験談を誰が信じるんですかね。

自分が分身ばかりするもんだから色々な人が来たら受け入れられないんだろうね。w



また、管理会社が儲けようとすればするほど、管理組合からはコスパが悪くなります。

[3428: マンション検討中さん]

>>3427 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
私、まだ書き込みや返信の方法が不慣れの無知で、わかりにくいことをお許しくださいませ。
頑張って練習します！

病む問題は、ご指摘のとおり担当物件の持ち過ぎもございます。
しかしながら管理組合側に問題がが無ければバックオフィスとの連携で対応できる管理会社も有る認識でおります。
管理組合側の問題については、『モンスタークレーマー』や『総会あらし』が代表例でしょう。
https://diamond.jp/articles/-/157024
私も『常軌を逸した申し出』に苦慮する場面が多々あります。
私のようなマンション管理士でしたら『一見さん』で、対処方法のアドバイスを管理組合側に出して終わるのですが、実際対応されるのはその理事会から指示をされたフロントです。
大抵の場合、対応は長期化します。（だからモンスタークレーマー？）
その対応にかける労力や精神力は委託契約費（≒給料）に見合わない。
でも管理組合側からの『モンスタークレーマーの対応大変だね。その分の委託費を余分にお支払いします』は無いです。
この点は割安な費用で嫌な対応を管理会社に丸投げして、管理組合は管理会社の後ろに避難できますよね。

住友の件については、管理会社は公共団体では無く、民間企業です。
利益を追求するのは当たり前のことであり、利益が出ないのであればそこから撤退するのは経営者として正しい判断です。

また対等な立ち位置での契約が委託契約です。
適正価格でお互いが納得しての委託契約締結であれば、それが１つのWin-Winの関係だと判断しております。
私のマンションの場合、管理会社以外の業務委託先を全て私が査定して変えました。
理事会直接契約に変えていますし、ほかの物件の孫請け会社で評判の良い会社を引っ張ってきましたので、その代金も建設物価や積算資料の相場をかなり下回っています。
管理会社が上手に間でピンハネしたとしても雀の涙くらいの金額だと思います。
正直、管理会社から採算の合わない管理組合と判断され契約打ち切りになっても不思議ではない状態です。
それでも契約を続けるさせるには、『手間がかからない良い子の管理組合』でなければならない。
マンションの中にクレーマーを発生させる訳にはいかないですよ。

余談ですが、私、部屋の掃除が苦手で、定期的に家事代行をお願いしております。
とてもきれいにしていただけてとても嬉しい。
家事代行に来てくださるご担当者さまも収入になることは勿論のこと、実施した仕事を褒められてうれしいと社内で話されているとのこと。
私はこの関係が好きですよ。
仕事は収入を得るためのもの、生活のための仕事ですが、社会との接点であり自己実現の場でもあります。
目に見える貨幣の量だけがWinを測る物差しにはならないです。
また仕事をお願いする側も『代金を払えば相手を不愉快にしてもかまわない。客は王様』の態度であってはならないです。
うちのマンションのフロントも清掃員も熱心で誠実で、いつもその姿勢を見習わなくては！と思います。

>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。
について、私も同様の相談を多く受けます。
管理会社を変えたかったのに出来なかったという事例は多いですよ。
ですので本当に見聞きされたお話だと思っております。
このリプレース出来なかったお話も難しい問題で、私の中では『縄張り問題』です。
あと管理会社を変えたは良いが、前の管理会社に仕返しに有ったパターンも知ってます。
個人情報保護法が無ければ、お話しできるし、出版も出来るのに、残念。

最後になってしまいましたが、色々聞いてくださってありがとうございます。
いただくご意見も私の成長の糧です。
自分の考えを伝える技術を向上させる努力の元になります。
ありがとうございます。

[3429: 3183]

>>3427 匿名さん

あんたが言う「win-win」は、社会通念上のそれとは違うのよ。委託先に一方的な負けを強要している。旧態依然としたタイプの「請負契約」のことだろう。それで行きたきゃそうすりゃいいが、出来やしないからやらないんだよね。

[3430: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん
管理会社変更した者から言えば、フロントを育てるより早いのは、バックオフィスがしっかりしている管理会社を選ぶ事だと思います。
例えば工事コンサルタント部門や長期修繕計画の見直しを専門的にする部門などは必要だったと思います。
以前の管理会社のフロントは、機械修理や工事の事を聞いても答えられず、修繕計画の見直しも10年間されず、修繕費は巷の恒例通りに値上げしてきていました。
ですから、修繕資金はそれなりに貯まっているもののそれで足りるのかどうかはわからない状態でした。「そういうもんだ」と思っていましたが、管理会社変更にあたり、初めて「修繕計画の見直しは2年又は5年毎にするものだ」と知りました。

過去の工事の事例も答えらないということが度重なりフロント不信になりましたが、フロント個人の能力がないというより、「バックオフィスでフロントを支えるシステムがない事」が原因だったようです。過去の工事の事例など、きちんと書類管理してあればすぐに答える事ができるはずなのに「わかりません」というような事も度重なり…後からわかりましたが、書類管理がめちゃくちゃだったのです。（書類管理ができていない管理会社は山ほどあるようですね。）

機械等の修繕などは何百棟ものマンション管理をしていれば、多くのマンションが同じような機械を置いているので過去のデータから機械の交換時期や多発する修理箇所などもデータ化できるものの、個人のフロントではベテランでなければわかりません。が、専門部門があれば即答できるのです。

同じ管理会社でも、経営の仕方はピンからキリだとつくづく思いました。

[3431: 匿名さん]

>>3429 3183さん

嘘つきが何言っても無駄。

そもそもほぼほぼ次年度の契約が約束されたマンション管理会社のような委託契約は利益相反の温床なんだよ。政府や自治体が絶対変わらない地位に安住して税金を無駄遣いする構図と一緒なんだよ。

ダメな商品だとすぐ売れなくなる民間の商品やサービスとは本質的に違う。管理会社は来年の契約もほぼ約束されているから、顧客サービスという意識もないし、そんなことで経費使ったら、利益減るからね。いかに住民を騙して、コストカットをして経費浮かすか、無駄な事業を提案してバックマージンを得るか。それが、自社の利益につながる管理会社ビジネスとwinwinなんて関係が成立するわけがない。

[3432: マンション検討中さん]

>>3430 匿名さん
貴重な体験をお教えいただきありがとうございます。
嬉しいです。
管理会社変更の体験のお話はなかなかお聞きする機会が無く、助かります。
またフロントを支えるバックオフィスとの関係やシステムについて、考える機会も少なく、勉強する必要性に気が付きました！
ありがとうございます！
私も社内に専門性を備えた技術部門が無い管理会社には懐疑的で、豊富な実績と社内データを持つ大手はその点で安心のイメージが有ります。
ただ、先日、区分所有者からご相談を受けた小規模管理会社の業務実施内容を見たら、大手のような予備修繕が控えめで、総合的にはかなり安上がりの状況に、自分の思い込みの誤りを知りました。
バックオフィスの能力、そして経営方針を更に比較検討するようにします。

ありがとうございました。
前向きになれました。

[3433: 匿名さん]

結局費用対効果とはなんなのか、管理会社の費用対効果が低いという点については何も示されなかった。いや、ズレた回答だけあったか。。。
フロントの給料がいくらだから月いくらが妥当だとか、、、それは費用対時間だって教えてあげただろ。

委託契約書の各項目に対して費用を出して、それに対して住民が対応する場合の時間を出さないと費用対効果なんて出ないんだけど…

[3434: マンション検討中さん]

>>3429、3431 匿名さん
ご意見をいただき、ありがとうございます。
マンション管理士は信用第一のコンサルタント業務だと思います。
ご理解をいただけない、嘘つきの判定をいただくのは、やはり私の説明に問題があると反省しております。

因みに、私が採用しました請負業者＝他の物件では孫請けで管理会社もその社名すら知らなかった会社の多くは、その腕の良さ、対応の迅速さ、お値打ちな請負金額などの強みを武器に、管理会社管理の他の物件でも直接採用されるようになりました。
今までのお仕事ぶりの良さが世間により認められたことが嬉しかったです。

あと管理会社は業務の３Kさにとても人員不足です。
給与を上げないと人が集まらない。
それでも入れ替わりが激しく、管理組合の信用を落としてしまいます。
また情報化時代からも管理会社が楽で儲かる時代は残念ながら終わっています。
他人の芝が青く見える時は誰にでもあることかと察します。

まだまだ私の説明はダメですね。
読み返しても、自分の能力不足を思い知らされてしまいます。

何度でもご質問をいただきましたら幸いです。

[3435: マンション検討中さん]

>>3433 匿名さん

ご指導をいただき、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。
自分のマンションなら、区分所有者みんなが私共フロントのお仕事ぶりを知っているので、費用対効果の説明不要で済みますが、
マンション管理士として他物件のご相談の回答をする際には、『エビデンス！エビデンス！(←これ、私の所属長の口癖)』が必要ですね！
ありがとうございました。
危うくこれも思い込み説明をするところでした。
助かります。

今後もご指導をいただきますよう、よろしくお願いいたします。

[3436: 匿名さん]

>>3435 マンション検討中さん
失礼、3433はあなたへの指摘ではなくスレ主への指摘なので気になさらず。

[3437: 匿名さん]

>>3436 匿名さん

費用対時間って聞きなれない言葉だが、
どっちみちわずかな時間しかかからない仕事でも、いくらかかっても構わないということね。

費用を出してって、高いか安いかは考えないわけね。費用対効果説明しろと言いながら、費用が高いか安いかを考えてないってことか。

まあ荒らしにマジレスしても無駄だけど。

[3438: ご近所さん]

>3435 マンション検討中さん
あなたもしかして【万年マン管士不合格者君】じゃないの。
話の展開がそっくり。
管理会社への利益誘導する話術は優れているけど、ある事実に関しては嘘のつきようがない。
つまり、君の出稿頻繁度だ。
君でなければできない技だ。
そこをうまくごまかさないとすぐにばれる。

[3439: 匿名さん]

>>3437 匿名さん
管理会社がかける時間は全く関係ない。住民がその業務をやる場合を考えろって話しなんだけど。
住民が100時間かける事を管理会社では8時間で10万円できる仕組みがある場合、効果を見るならどっち？100時間の業務を10万でやって貰えると考えるのか、8時間で10万と考えるのか。お前は後者を見るんだな？

[3440: 匿名さん]

住民が何の業務をするの？
住民が１００時間かかる仕事で管理会社が８時間で済ませられる仕事って何ですか？

どうせでまかせで聞いても答えられないんだろ？存在しない、無茶苦茶な空論持ち出してもバカだと思う割れるだけだよ。

単純に、大した仕事でもないのに、料金が高すぎるというだけなのに、価格は関係ないとか、費用対効果も関係ない。仕事をしてくれれば、高くても構わないって意見表明している荒らしに何言っても無駄か。。

[3441: 匿名さん]

>>3440 匿名さん
大した仕事でないというくせに具体的な時間を出さないな。住民目線でなく管理会社目線で考えるからズレてんだよ。
天才に分かりやすく例を出しただけ。

高い安いも判断するのは俺でもお前でもない。お前がすべきは住民がやるならどのくらいかかるかを出す事。

[3442: 匿名さん]

>>3441

あんた知らないって自分で言ったんだから黙ってたら。知らないものをなぜ主張したいのか、謎だけどね。まあ、嘘つき荒らしが何言っても無駄でしょう。

結局、具体的に何も反論できないから、論点ずらししかできない。決めるか決めないかなんて誰も言ってないのに。コスパに合うかどうかなのに。コスパに合うというなら、それを説明したらいいけど、コスパの話になると反論できないから、いくら高くても仕事をやりさえすればいいと言う。話にならないね。

[3443: 匿名さん]

>>3442 匿名さん
お前がコスパを説明できないんだろ？費用対効果もわからないんだろ？

具体的に反論以前の問題だと何度言わせる。お前は自主管理やりたいんだから住民の負担を提示しろよ。

[3444: マンション検討中さん]

>>3438 ご近所さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
残念ながら、私、管理主任技術者、マンション管理士は勿論のこと、経理系、技術系、通訳等と趣味が資格取得でございます。中国語は発音が悪くて挫折しました。
話の展開や出稿頻繁については、うーん、新聞も英字新聞含め複数読むことにしてますし、雑誌もかなりの冊数に目を通しておりますし、本も週に何冊も読んでおりますので、頭の中に残っている知識をつなぎ合わせた結果でしょうか？
いずれにしても、『私しかできない技』の表現はとても気に入りました。
私にも取り柄が有ったと嬉しいです。
ありがとうございます。

[3445: マンション検討中さん]

>>3436 匿名さん
かしこまりました。
お教えいただき、ありがとうございます。

[3446: マンション検討中さん]

>>3445 マンション検討中さん
すいません！！変な日本語で返してしまいました。

承知いたしました。
お教えいただき、ありがとうございます。

です。

[3447: マンション検討中さん]

もしよろしければ、みなさまのお知恵をお貸しいただきたいことがございます。

私、只今、ADRで修繕工事業者等への過払い金（法律的に言えば未施工分）の払い戻し請求中です。
説明を割愛させていただくために、また出典↓を使わせていただきます。
https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice/search/other/conflict.html
何分紛争中の案件につき、詳細はお話しできませんが、
反社風に表現するならば、
『不在中によくもやってくれたな！この落とし前はきっちり付けてもらう！』
SPY×FAMILYのヨルさん風に表現するならば、
『悪いことは許しませんよ！』
により、総会の決議を経て、ADRを活用した返金請求をするに至った次第です。

私の相談させていただきたいことは、この紛争の決着はまだまだ先になるものの、決着後に
『この経験をどう活かしたらよいか？』です。
専門知識が無い、それも輪番制の素人理事会を騙すような真似が横行しているのが現状です。
管理組合は泣き寝入りどころか、騙されていることすら気が付かない。
私、かなり立腹しておりまして、世の中から悪徳業者を抹消したい思いです。
最初は友人の建築士、弁護士、尊敬するマンション管理士の先輩ほかで救済活動を考えましたが、救える（かもしれない）管理組合の数にも限界が有ります。
しかしながら『どうしたら１つでも多くの管理組合が騙されないようにするか？』名案が浮かんでこない！
『ADRまで活用した経験を活かすには何をしたら良いか？』
もし良い案がございましたら、是非ともお教えくださいませ。
お手数をおかけしますが、何卒宜しくお願い致します。

[3448: 匿名さん]

>>3447 マンション検討中さん
スレ違いの質問はしない方がいいと思う。
注意喚起を目的とするのであればマスコミやSNS、ユーチューブなどで行うのがいいんじゃないかな。
法的な事を考えるとマスコミに依頼するのが安全かな。

[3449: 匿名さん]

＞中国語は発音が悪くて挫折しました。
母国語だからね。

[3450: マンション検討中さん]

>>3448 匿名さん
お教えいただき、ありがとうございます。
ルールが解らず、戸惑わせてしまい、申し訳ございませんでした。
やはりマスメディアの上手な活用ですね。
今回の件は、日経新聞で以前掲載された内容の関係するものであり、国土交通省からも注意喚起が出ていること、そしてクローズアップ現代でも放送された内容になります。先ずは国土交通省の担当部署に相談してみます。

[3451: マンション検討中さん]

>>3449 匿名さん
北京語の発音は難しかったです。
私が日本人で良かった！と思ったのは、米国滞在時に台湾、香港からのクラスメートとお互いの言語は解らないものの、漢字で意味を共有できたことです。その際に自身の名前の広東語の発音を教えてもらい、自分の名前が更に好きになりました。

[3452: 匿名さん]

趣味の小心者ケンポーは頑張ってるの。

[3453: マンション検討中さん]

>>3452 匿名さん
それが運動音痴で、お恥ずかしい限りです。
バレーボールがドッチボールになっております。
女性で拳法が出来るって、憧れですよ。
勤務先に県警が護身術の講習に来て下さった際も、護身術よりブザーにしようと再認識する機会で終わってしまいました。
今はコロナウィルス感染が怖くてプールすら行けない、ホント、小心者ですね。

[3454: 匿名さん]

>>3443 匿名さん

結局管理会社がコスパが悪いことに対しては全く反論できず、苦し紛れに
値段はいくら高くても構わないときたw

じゃあ最初からそう言えよ。なんで聞いてきたの? 否定したかったけどできなかったのは分かるけど。まあ、また読んでないふりしてまた説明しろとか言うんだろうがねw

[3455: 匿名さん]

>>3454 匿名さん
で、お前は負け惜しみしか言えない訳だ。
スレ主としてまともな回答できないのか？

[3456: 匿名さん]

>>3455 匿名さん

何がどう負けてるの？って言ってもどうせはぐらかしてるだけだもんね。

一応、この掲示板は情報交換が目的で、できれば合理的に管理し、コストパフォーマンスをよく管理したい人が利用しているんだよ。

でもあんたは、別に値段に関係なく、いくら高くても仕事さえしてくれれば構わないんだよね？それなら、情報交換する意味ないよね？別に節約しようとも思ってないわけだから。

あんたは理由なく否定しているんだから、意見でも何でもないよね？

荒らす目的って何？

[3457: 匿名さん]

>>3456 匿名さん
コスパすら知らないバカが情報交換？
いつどこで情報を出したんだ？
誰が値段に関係なく契約すると？
嘘、捏造しかできないのか？

[3458: 匿名さん]

>>3457 匿名さん

何でそうやって荒らすんですか？

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3459: 3183]

>>3447 マンション検討中さん
貴方が管理士として個人的に経験したことを世の管理組合に満遍なく浸透させようというアイデアは現実的ではない。何はともあれ、現実的にどのようなことが生じ、組合や管理士としてはどういう措置をとったのか。不法行為としてはどういう違法性があり、どんな実害を伴うものだったのかを解り易く整理して、手が届く範囲の関係者にフィードバックすることが何よりも大切であって、それ以上のことはやろうとしてもなかなか上手くいかないと思う。僅かずつでも「委託管理と自主管理の正しい比較」がされるようになれば、やがてその経験は少しずつ実例として共有範囲を広げていく。安直なアンチ脳ではこういう話には追従出来ないので、構わずここで展開するといいよ。スレ違いは「管理会社憎し」の感情しか持たず、代案としての自主管理方式の有用性や危険性に関する議論に蓋をしようとするアンチの方だろう。

少し前から、俺の口調を真似て意図的にアンチを煽っているレスが散見されて正直迷惑しているんだが、俺は自分の意見に一貫性を持たせるためにも、他者への成りすましはむしろ裏目にしか出ないと思っている。このところ貴方に噛み付いているコテハンも（お気付きとは思うが）アンチの仮面のひとつだな。最初の頃に、管理会社のピンハネについて証言した貴方のことを、アンチ君は「味方が現れた」と早合点したんだろう。よくよく話を聞くと真逆で、むしろ都合の悪い実体験を多々携えた要注意人物だった…というところだろう。リプレイスの話も然り。この「実体験のフィードバック」の話も、自らスレタイだと掲げているくだらない管理会社バッシングという趣旨にはそぐわないだろうね。

構わず続けよう。居心地の悪い環境作りは害虫駆除の基本のキだと言われる。

[3460: 3183]

アンチ君へ

誰彼かまわず「荒らし」呼ばわりしている様だが、他者を荒らしとして問題にするのであれば、早急に管理者に通報することを勧める。他者への成りすまし、人格攻撃や誹謗中傷、スレの趣旨に合わない投稿、無益な重複投稿などなど、荒らしに該当する要素アリと言い添えて削除依頼をかければ、ここの管理者はちゃんと動いてくれるだろう。あんたの長いコピペが過去数回にわたり削除されたのが好例。俺が出した削除依頼もきちんと対応された。あんたもそうするといい。

こうして、あんたを差し置いて展開している議論こそが、組合運営を正常化し管理コストを適正化するために必要なプロセスだよ。検討の結果として委託管理を継続するのか、自主管理へと切り替えるのかは各組合の判断であり、どちらも正解であると言える世の中こそが正しい。正常な検討の末に委託管理を選択している数多くの管理組合を、管理会社ヘイトだけを理由に頭ごなしに否定し、反論する者をバカだ障碍者だと中傷する者こそが「荒らし」だろう。

委託管理は多くの管理組合にとって必要な仕組みであり、効率的に目的を果たすためには専門業者がいた方がいい。仕事を依頼するには当然に金がかかる。高過ぎると思うのであれば交渉でも何でもして、それでも納得がいかなければ自前でやればいいだけだ。多くの組合はそういう検証をした結果、委託という選択をしているに過ぎない。個々の区分所有者・管理組合員として負う責務だとか、役員としてやらなければならないこと、管理会社が代わりにやっていることを、正しく把握できていない者には、そもそも委託管理の有用性や管理会社の必要性は理解できない。理解しようとしない者には説明してもムダだ。それが多数派の認識ならば覆すための説明も必要になろうが、現状あんたの立場は超少数派であることをお忘れなく。

さあ、早く行動しないと今年度も来年度も、今の不本意な内容のまま委託契約を更新することになっちまうよ。他人にお節介を焼いている場合ではあるまい。

そろそろ長文コピペのお時間では？　俺はもう二度と読まないけどね。

[3461: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
計算がおかしいよ。
言葉もおかしいよ。
そもそも、代替措置が無ければ、どんなに高くても契約するしかないんだが。
アンチくんが、自主管理や一部委託の、納得出来る方法を示せば終わりの話なんだよ。
①マンション管理士に委託する。
②削減コンサルに委託する
これしか言わないのは、作戦か？

[3462: 匿名さん]

結局、ダラダラ意味のない感情論を書いただけで、具体的な反論は今回も全くできないということね。自作自演しといて、俺の口調真似てってのは失笑したけどw

[3463: マンション検討中さん]

>>3459 3183さん
嬉しいオファーをいただき、ありがとうございます。

私が今、戦っております件は、まさにこれらの問題です。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/
https://gentosha-go.com/articles/-/36527

みなさまがこの場で管理会社のピンハネについて問題視されている以上に、この問題は深刻な問題だと考えております。

悪い管理会社は管理組合を生かさず殺さず長期に渡って喰い物にします。
でもこれら悪い業者は所詮一見さん。
管理組合を一気に骨の髄まで喰い物にします。
何千万、何億円と余分なお金を支払うために、一時金、借入金、修繕積立金の値上げを余儀なくされる。
もし契約前にこの手口に気が付けば助かりますが、多くの管理組合は喰い物にされていたことにさえ気が付きません。

もし喰い物にされたら？
今、私は支払い後の返金請求のために戦っています。
多分、前代未聞。
判例を探しましたが同様な事例が無く、非公開のADRでも有るか？どうか？

まだ始まったばかりで先が見えませんが、この経験をいかに活かすか？が、私の課題です。

区分所有者が契約書を見てわかるか？
見積比較表を見て談合が行われているか判るか？
設計数量や工事内容が正しいか？
見積内訳が正しいか？
竣工図書が妥当な内容と判るか？
適切な単価の判断が出来るか？
マンション管理士＋設計監理＋施工業者を相手にして真実を見抜けるか？
被害に合ったことに気が付いても、訴えのための証拠書類がまとめられるか？

世の中の多くの管理組合が詐欺に合ったことに気が付き、返金請求をして勝ち取るまで自分がすべきことは何か？

管理会社のピンハネより恐ろしい敵にみなさまが気付き、戦うために、私は何をすべきでしょうか？

[3464: マンション検討中さん]

あ、ごめんなさい。ご所望は『管理会社VS自主管理』についてでしたね。
でも
『管理会社＋施工業者　VS　自主管理』
『設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
『マンション管理士＋設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
などと、
『管理会社の首を付け替えただけでピンハネする人達V管理組合』と、拡大解釈ということでお許しください！！！！
※マンション管理士にも悪徳はいます。

[3465: マンション検討中さん]

>>3460 3183さん

考えさせられるお話をいただき、ありがとうございます。

先日、相談者から
『自分達は手間をかけたくないから管理会社を雇ってんの！そんな管理会社が持ってきてくれた見積の細かいことなんてどうでもいいの。お金で解決したいの。10万円くらいで相見積もりは要らないの！』
と言われてしまったのを思い出しました・・・（涙）。
理事会役員の中には、やはり金より自分の手間暇をかけたくない！と、きっぱりおっしゃられる方もおみえになります。
私のマンションでは『Go！Go！もっと経費を見直せ！やれ！○○←私の名前、それも呼び捨て。』なのですが、マンション毎にやはりカラーが有りますね。

[3466: マンション検討中さん]

>>3461 匿名さん
世の中には、談合の旗振り役のマンション管理士も実在していますので、お気を付けくださいませ。　

[3467: 匿名さん]

>>3465 マンション検討中さん

要するに、理事が楽したいから、何十万損しても構わないと言うことですか？

１０万円以上の見積もりを取る機会なんて年に何回もないと思いますが、額に関わらず、面倒だから取らないと言うことですか？

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん
それが気に食わないのであれば、ご自身が理事長に立候補して組合員の賛同の上でしっかり活動するのですね。

[3469: 匿名さん]

>>3468

まともに質問に答えられないのはわかるけどいつもそのパターンだなw


質問は「気に食うかどうか」ではなく、
「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」

ですよ。どうですか？

[3470: マンション検討中さん]

>>3467 匿名さん

おっしゃる通りです。

『輪番制で理事会役員が回ってきたから嫌々理事会に出てきたんだ。何もやりたくない。やらないで済むように管理会社を雇っているんだ。そんな十万、二十万のことで仕事を作るな。高くても予備費で収まるなら何の問題が有る？』

という考えの区分所有者は案外多いですよ。
結構いい確率で私が注意されます（涙）。
最初は『この人達は持ち家に住んだことが無くて、今まで大家さん（※もしくは大家さん側の管理会社）の言うことは絶対の考えのまま？』とか、『お勤め先の資材部が業務効率化で取引先名簿に載っている会社なら一定金額以下は相見積もり不要の考えから？？』とか、『高ければ良い物と思っているブランド品が大好きタイプ？？？』『まさか！世の中、すべてが性善説の人？？？？』とか、色々理由を考えたのですが、一定の割合で『何もしたくない』お考えの区分所有者は存在しますので、『働かない蟻には意義があるということにしよう！』と自分で自分を納得させております。
働かない蟻には意義がある
https://ifbusy.com/book/hatarakanaiari/

[3471: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

『輪番制で理事会役員になってしまっただけ。自分は忙しい。全部管理会社に任せて何が悪い？』のお考えの区分所有者ｓ（←ホント多いので複数形）は、
お話をしている限り、『共有資産を毀損』というお考えに至っていないように思われます。
ピンハネの存在すら浮かばないようで、『要るものは要る！（おしまい！）』といったお考えのようです。
また、お仕事が人を雇用する側の人達からは、『大変申し訳ないが、自分は忙しくて見積もりの検討をする時間が無いので、他の理事でやっていただけるなら助かります。（それが無理なら高くても仕方がないですね。）』
もしくは『マンション管理士等の専門職と契約しましょう。』
というお話を聞く機会が多いような気がします。

[3472: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん

確かにおっしゃるとおりだと思います。

多くのマンションで理事会役員はボランティアとして活動しています。

但し、悲しいかな、マザー・テレサのような『無償の愛』は永遠に続かず、いつかは終わってしまいます。
勿論、居住地変更や体調不良により役員を辞任されるのが最も多いでしょうが、
超自我を持って理事会役員を続けられる人は非常に少ないのが現状です。
現に私もダークサイドに落ちた役員を目の当たりにしたこともございます。
かといって、理事会役員を給料制にすれば解決するか？と言えばそうでもない。
如何に善意による管理を継続させていくか？
これもまた難しい問題ですね。

[3473: 匿名さん]

>これもまた難しい問題ですね。
そんなことはない。
善意による管理なんて必要ない。
業務量に応じた有償制にすれば解決する。
無償だから問題が起きる。

[3474: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

何度も申し訳ございません。

「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」
とても考えさせられる思想を集約した表現をいただき、本当にありがとうございます。
『楽がしたい』で考えが止まり、その後の大問題である『組合の共有資産を毀損しても構わない』まで考えない区分所有者ｓ（←複数形）は、自分にとって不都合な考えにたどり着くのを脳が止めてしまう。
それに気付かせ、今の考え（＝楽したい）が引き起こす結論（＝組合の共有資産を毀損）まで導き出していただくのが、非常に難しい。
この考えの理事会役員が少数なら多数決で解決可能なのですが、先日は過半数でした（涙）。
思わず心の中で『勝手に倒産すればいい！プンスカ！』と叫んでしまった心が極小マンションの私です。
私がSPY×FAMILYのヨルさんだったら、速攻相手方頭に武器を刺していたかも？

[3475: マンション検討中さん]

>>3473 匿名さん

早速の返信ありがとうございます。

私のマンションの場合、私が理事長になった2年で、
・管理規約の見直し
・役員に関する細則（辞退する場合の条件とか罰金もどきの取り決めをしました）制定
・駐輪場の持ち主不明自転車の一掃
・大規模修繕関係
・機械式駐車場の入れ替え案の0べースから検討と起案（理事長退任後の翌年度可決）
・管理会社以外の契約業者全部見直し、変更して固定費を半分
・長期及び短期計画表作成
・保管帳票の電子化及びHP契約
・シャフトドアのストッパー自力修繕など修繕費は材料費のみ
・共用部分の消耗品及び装飾品入替
・コロナウィルス感染防止による緊急事態宣言中の管理員業務代行
・共用部分の抗菌化始めコロナウィルス感染予防措置
ほか
よく管理組合のみなさまも管理会社も私についてきてくださったと感謝しかございません。
この理事長としての労働時間は千時間を超えております。
もし有償なら
1,000時間×5,000円（←マンション管理士のよく聞く時給）＝5,000,000円/年。







などなど