ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3401: マンション検討中さん]

>>3380 3183さん
変な新キャラって、もしかして私のこと？(笑)。

私も自主管理は究極の理想と思っています。
あと、自己犠牲の上に成立する面もあり、今の多忙な社会では難しですね。
知っているマンションで自主管理＋管理規約ほぼ無し！＋なのにみんな仲良しで、尊敬するマンションが有ります。
そこは戸数が1桁だから成立しているのかもしれません。
凄い知恵者が維持運営してて、ホント、大尊敬しています。
ヨーダが住むマンション。

[3402: 匿名さん]

管理会社の事務管理業務費+管理員業務費って1ヶ月1世帯あたりいくらなんですか？

[3403: マンション検討中さん]

>>3400 匿名さん
ああ、そうなんですか？！経緯が解らず、すいません！

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 匿名さん
私も今まで多くの方から同様のご質問をいただいておりますが、自分でも答えがまとまりません。
先日も安いを売りにしている管理会社が見積書を全部書き換えて高値で管理組合に渡しているのに気がついてしまい、『どこで稼ぐか？』で管理委託費が変わるのが現状です。

[3405: マンション検討中さん]

>>3398 匿名さん
すいません、KURASERUは採用の検討をしたに留まり、採用は見送りました。

[3406: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
だいたい2700円から4200円くらいですね。
管理会社変更の時に見積書を各社に出してもらったところ、バラツキはありますがそのくらいでした。

[3407: 3183]

>>3394 匿名さん

「費用対効果が悪いと解ったから契約は維持しない」

で、その先はどうするのか？　にあんたが依然答えられない以上
あんたが「マンション管理の適正な合理化」なんて語る立場にないよね。
あ、マンション管理士に頼めばいいし、理事会総会運営は理事がやればいいんだっけ？
実際あんたの管理組合ではそうしてるの？と何度も訊かれてるよね。どーなの？

[3408: 3183]

＞KURASERUはどんな感じですか？

＞すいません、KURASERUは採用の検討をしたに留まり、採用は見送りました。


（笑）
なんで見送ったのか、もうちょい詳しい話を訊いたら？　アンチ君。

[3409: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
見積書を書き換えたとわかったのはどういうきっかけでわかったのですか？

[3410: 匿名さん]

>>3406 匿名さん
ありがとうございます。
タワーマンション以外の管理費は10000円から20000円くらいなので、さほど高くはないですね。もっと高いのかと思っていました。

[3411: 匿名さん]

>>3407 3183さん

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3412: マンション検討中さん]

>>3409 匿名さん
その管理会社の場合、修繕見積書が相場より高かったので、その内訳について確認しましたところ、管理会社が自白したのがきっかけです。
他の管理会社でも見積書の書き換えは当然のように行われていて、案外、簡単にバレます。
組合員の中には直接製造メーカーに部品代が高価な理由を確認される人もみえますし、今はネットで妥当な価格か？情報も得ることが出来ます。
ネットで出ないならば、私の愛読書『積算資料マンション編』で確認。
『積算資料マンション編』は図書館にもありますので、必要の都度、図書館で立ち読みして確認されることを、マンション管理士として相談をいただいた理事会にはお勧めしております。

[3413: マンション検討中さん]

>>3408 3183さん
マンションで一番の問題は、人間関係だと思います。
それを解決するには、ヨーダのような人が必要になります。
でもそんな人はいない。
いざこざの間に入って泥を被ってくれる人がどうしても必要になる。
入居者のガス抜き相手を誰がするか？
ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
ヨーダもいないマンションではKURASERUを採用しても足りない。
よって大変申し訳ないのですが、その人間関係のクッション材を管理会社に実施していただくにあたり、そんな苦情処理だけの発注が出来ないのでKURASERUで出来る業務と共に管理会社にお願いすることになる。
これが採用を見送った理由になります。

社会心理学ならではの心理特性をＡＩでは解決できない。
ＡＩは精神科医の変わりが出来ない。
と説明した方が解りやすいですかね？

マンション管理士のようなコンサルティング業は如何に納得のいく説明を迅速に解りやすく説明するか？
私の永遠の課題ですので、この場の質疑応答はとても勉強になります。
ご質問をいただき、ありがとうございました。

[3414: 口コミ知りたいさん]

>3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人が必要になります。
自治会で言えば自治会長の役割だけど人によっては不向きな方もいる。
管理会社は組合員同士のトラブルには建前は介入しないと言っているが、理事会に貸しを作るために自ら介入する場合もある。
あくまで打算的な介入だから後が怖い。
自治会長の役割を果たす理事長とは別に、マンション管理に精通した人間を理事長とは別においてはどうか。
管理会社の役割を果たす管理者だ。
管理者は、マンション管理に関するノウハウには長けていても、マンション内の人間関係の調整役はできなくていい。
理事会はマンション内の人間関係の調整に専念し、管理者はマンション管理の法的、技術的な調整に専念できる環境を作れば自主管理への道のりはできてくる。
つまり、自治会の役割を果たす理事会と、管理会社の役割を果たす管理者を管理組合内で置くことで、管理会社は自ずと不要になってくる。

[3415: マンション検討中さん]

>>3411 匿名さん
『住友ショック』をご存知でしょうか？
https://toyokeizai.net/articles/-/466647
管理会社のお仕事は３Kだと思っております。
多くの社員がメンタルを患い、退職されるのが現状です。
私は不動産や建築とは全く違う業界の事務屋で、マンションを買ったから区分所有者としての権利と義務を守るために管理業務主任者及びマンション管理士の資格を取りました。
結果、思うのは『管理会社のフロントの給料500万円は安過ぎる』です。
あれだけボロボロになっていく様を見ている側として心が痛くなります。
ですので、住友ショックが世に出た際は、嬉しくて万歳しました。
管理業界がその流れに乗っていくのが今の時代のあるべき姿と思いました。
大尊敬する西山代表取締役が住友不動産株式会社に人事異動で戻られることを知った時は、お礼を直接お会いして言いたかったです。

今の私のマンションの管理会社ご担当者は若くてやる気が有って応援したいですよ。
管理される側が潰すような行為をしてはダメ。
経験不足のフロントを育てていくのも管理組合の責務だと思っています。
管理会社と管理組合のお互いがWin-Win、互い適度な距離感と利用感、信頼感、適切な委託業務内容と適正価格、で有りたいですね。

[3416: 口コミ知りたいさん]

管理者になれるだけの才能の持ち主はざらにはいない。
だから管理者は輪番制という制度は不向き。
ヨーダみたいな方がいるときにそのノウハウを構築し、多少の知識と知恵さえあれば誰でも運営できるようなマニュアルを作っておけばいい。
それがかなわないときは、外部から管理者を雇えばいい。
その為には、管理者を有償制とすることが必要だと思う。

[3417: マンション検討中さん]

>>3414 口コミ知りたいさん
おはようございます！
早速の貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。
嬉しいです。
その人間関係の調整が難しい！
ひとつ屋根の下に価値観が違う赤の他人同士が資産を共有しているのがマンションです。
自転車置き場の利用方法を決めるだけでも、各自の損得勘定が協調性以上に押し出されてきます。
人間関係の調整は時間もかかり、人間が如何に感情に支配される生き物か？痛感させられます。
マンションで人間関係を良好に維持する方法がございましたら、是非、ご教示くださいませ。

[3418: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
外部管理者についてですが、私が知っている外部管理会社複数は、結果として修繕業者からピンハネをしています。
ピンハネを誰がするか？の首が据え替わっただけ。
管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。

[3419: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
補足。生ヨーダをご紹介したいのですが、マンション管理士として知り得た情報が含まれており、ホント、残念です。
結晶知能はそれまで生きてきた人生の経験値と学習によるものですので、マニュアル作成が難しい。
人間関係の啓蒙本が世に山ほど出ているものの、それでも上手くいかないのと同じといったところでしょうか？
それでも何とかならないか？を追求すべく、今や私は社会人大学生です(笑)

[3420: ご近所さん]

>3418 マンション検討中さん
＞私が知っている外部管理会社複数
管理会社ではありません。才能ある個人としての管理者です。
>管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。
同感です。
だから、マンション内で見つけることです。
組合員であれば運命共同体ですから、悪意のある場合を除いて組合員の利益のために活躍してくれると思いますよ。
いなければ自主管理の道は険しいと思いますよ。
簡単なことならそこらへんで誰でもやっている。

[3421: ご近所さん]

＞3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
それは嘘になります。
管理会社はマンション内の民事には介入しません。
管理委託契約書の業務内容にも書かれていないですからね。
何か勘違いされているのでは？
もしかして管理会社の方ですか。

[3422: マンション検討中さん]

>>3421 ご近所さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
おっしゃる通り、契約書上は民事は介入しないことになっております。
でも実際、民事に介入をせざるを得ない一面が有ります。
入居者から『隣の部屋がうるさいから何とかしてくれ！』
との申し出が有った際に
『それは2部屋の問題だから民事だよ！わしゃ知らん！』
で突っぱねる管理会社が実際どのくらいあるのでしょうか？
実際問題、突っぱねられないのが今の管理会社の現状です。
契約書の契約内容では割り切れない、日本文化の本音と建て前の世界といったところでしょうか？

私は管理会社勤務では無いですよ。
管理会社勤務の方々には申し訳ないですが、絶対就職したくない会社の１つです。

[3423: マンション検討中さん]

>>3420 ご近所さん
ごめんなさい！私の表現が悪かったです。
外部管理会社では無く、管理者代行業会社です。
混乱させてしまい、申し訳ございませんでした。
多々勉強をさせていただき、ありがとうございます。
嬉しいです。

最近私、
ピンハネはどこで公序良俗になるのか？
考えるようになりました。
例えば昔、個人住宅の屋根の改修のボッタくりが市場価格の2倍で、裁判で公序良俗につき返金の判決が出ております。
ピンハネは信用失墜行為です。
しかしながら信用失墜行為を証明するのも難しい。
誠実行為違反もですが、
何処までがセーフで、どこから失墜行為なのかの線引きが無い。

私の今のモヤモヤです。

[3424: 3183]

>>3413 マンション検討中さん
ヨーダやAIという表現の適否はともかく、俺は貴方が言わんとしていることは良く解ってるつもりだよ。KURASELの有用性に関するご説明も然り。そして実際おっしゃる通りだと思う。なので、その解説は俺ではなくアンチ君（>>3411）に向けてやってくれな。見て見ぬフリをするだろうとは思うが、マトモな説明をされても理解しようとしない態度を広く第三者に見せつけることが大事。貴方のことを「変なキャラ」と言ったのは軽率だった。訂正しておわびする。

とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。どの相ミツ業者も積極的な提案はしてこなかった様で、金額的にも大して頑張らなかったらしい。そして既存の管理会社も、リプレイスされることにはさほど抵抗を示さなかったようだ。今の内容でそういう判定を下されるのなら、むしろ他社からの提案を受けてみて改めて契約継続可否をご判断ください…という反応だったと。別に開き直った訳ではなく、フィーに見合った働きだという評価が貰えないのであれば、評価が貰えるところからの引き合いに応えた方が企業として得策だということだったんだろうね。仕事の表面的なところだけしか見られず、まるで自分ひとりが委託費を受け取っているかの様に思われているフロントマンは、時として現場との信頼関係を強く築いている管理員とも対立構造に陥ることがあり、離職率も高いと聞いた。俺が名刺交換をした担当者は、そういう背景が顔に出ているほど疲れ果てている感じだったな。

その管理会社は「業務の合理化」という旗印のもと、謂れの無いアンチ活動に対応するのをやめることにした。端的に言えば、そういう組合からの仕事は金輪際お請けしませんよということだ。同時に、フロント担当の負担を軽減するべく、担当物件を自宅から近いところに集約・整理するという措置もとったらしい。それは見方を変えれば、地理的にも現実的な対応ができる物件でしか仕事をしないということだろう。そして依然として、フロント業務は「掛け持ち」が大前提であるということだ。それをやめろと言うのであれば、そりゃ委託管理など選べる筈もないわな。

俺が例に挙げた管理会社は、多分貴方が例に挙げたところと同じ会社だろう（笑）「○○ショック」などと呼ばれているとは知らなんだ。でも、だいぶ新聞などでも話題にはなったことだよね。

[3425: マンション検討中さん]

私こそ勉強をさせていただいているのにお礼が上手くお伝え出来なかったことをお許しください。
今までこういうネットの使い方をしたことが無く、お教えいただくことが全て勉強になり嬉しいです。
ありがとうございます。
私にとってこの場は今や貴重な学ぶ場です。
如何に自分の考えを文字でお伝えするか？
これはトーストマスターズや会社などでは学ぶ機会がなかったことで、本当にありがたいです。
これからもご指導をよろしくお願いいたします。
取り急ぎ、先ずはお礼をお伝えさせていただきます。
（何故なら在宅勤務中・・・。むにゃむにゃ。）

[3426: 3183]

ところでアンチ君。
分身の術の真っ最中ですなｗ

[3427: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん

全く反論になってませんね。

病む問題はマンションが悪いんですか？担当を詰め込みすぎの会社じゃないんですか？

住友が解約したのは、もっと管理費が取れる物件に切り替えたかっただけです。実際、マンション管理ストックは右肩上がりで増え続けています。人手不足で切っているのではなく、新規が増えすぎて、人が回らないので、儲からないところを切っただけです。

そんな営利企業である管理会社とどうやってwinwinの関係が気付けるんですか？
管理会社にとってwinというのはできるだけ手間がかからずに、高い収益を上げることです。管理組合にとってのwinはできるだけサービスが豊富で安い管理費であることです。winwinと思ってて養分になりたいなら止めませんがね。


>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。

どこで見たんだよw 今まで散々嘘ついてきた人の捏造体験談を誰が信じるんですかね。

自分が分身ばかりするもんだから色々な人が来たら受け入れられないんだろうね。w



また、管理会社が儲けようとすればするほど、管理組合からはコスパが悪くなります。

[3428: マンション検討中さん]

>>3427 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
私、まだ書き込みや返信の方法が不慣れの無知で、わかりにくいことをお許しくださいませ。
頑張って練習します！

病む問題は、ご指摘のとおり担当物件の持ち過ぎもございます。
しかしながら管理組合側に問題がが無ければバックオフィスとの連携で対応できる管理会社も有る認識でおります。
管理組合側の問題については、『モンスタークレーマー』や『総会あらし』が代表例でしょう。
https://diamond.jp/articles/-/157024
私も『常軌を逸した申し出』に苦慮する場面が多々あります。
私のようなマンション管理士でしたら『一見さん』で、対処方法のアドバイスを管理組合側に出して終わるのですが、実際対応されるのはその理事会から指示をされたフロントです。
大抵の場合、対応は長期化します。（だからモンスタークレーマー？）
その対応にかける労力や精神力は委託契約費（≒給料）に見合わない。
でも管理組合側からの『モンスタークレーマーの対応大変だね。その分の委託費を余分にお支払いします』は無いです。
この点は割安な費用で嫌な対応を管理会社に丸投げして、管理組合は管理会社の後ろに避難できますよね。

住友の件については、管理会社は公共団体では無く、民間企業です。
利益を追求するのは当たり前のことであり、利益が出ないのであればそこから撤退するのは経営者として正しい判断です。

また対等な立ち位置での契約が委託契約です。
適正価格でお互いが納得しての委託契約締結であれば、それが１つのWin-Winの関係だと判断しております。
私のマンションの場合、管理会社以外の業務委託先を全て私が査定して変えました。
理事会直接契約に変えていますし、ほかの物件の孫請け会社で評判の良い会社を引っ張ってきましたので、その代金も建設物価や積算資料の相場をかなり下回っています。
管理会社が上手に間でピンハネしたとしても雀の涙くらいの金額だと思います。
正直、管理会社から採算の合わない管理組合と判断され契約打ち切りになっても不思議ではない状態です。
それでも契約を続けるさせるには、『手間がかからない良い子の管理組合』でなければならない。
マンションの中にクレーマーを発生させる訳にはいかないですよ。

余談ですが、私、部屋の掃除が苦手で、定期的に家事代行をお願いしております。
とてもきれいにしていただけてとても嬉しい。
家事代行に来てくださるご担当者さまも収入になることは勿論のこと、実施した仕事を褒められてうれしいと社内で話されているとのこと。
私はこの関係が好きですよ。
仕事は収入を得るためのもの、生活のための仕事ですが、社会との接点であり自己実現の場でもあります。
目に見える貨幣の量だけがWinを測る物差しにはならないです。
また仕事をお願いする側も『代金を払えば相手を不愉快にしてもかまわない。客は王様』の態度であってはならないです。
うちのマンションのフロントも清掃員も熱心で誠実で、いつもその姿勢を見習わなくては！と思います。

>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。
について、私も同様の相談を多く受けます。
管理会社を変えたかったのに出来なかったという事例は多いですよ。
ですので本当に見聞きされたお話だと思っております。
このリプレース出来なかったお話も難しい問題で、私の中では『縄張り問題』です。
あと管理会社を変えたは良いが、前の管理会社に仕返しに有ったパターンも知ってます。
個人情報保護法が無ければ、お話しできるし、出版も出来るのに、残念。

最後になってしまいましたが、色々聞いてくださってありがとうございます。
いただくご意見も私の成長の糧です。
自分の考えを伝える技術を向上させる努力の元になります。
ありがとうございます。

[3429: 3183]

>>3427 匿名さん

あんたが言う「win-win」は、社会通念上のそれとは違うのよ。委託先に一方的な負けを強要している。旧態依然としたタイプの「請負契約」のことだろう。それで行きたきゃそうすりゃいいが、出来やしないからやらないんだよね。

[3430: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん
管理会社変更した者から言えば、フロントを育てるより早いのは、バックオフィスがしっかりしている管理会社を選ぶ事だと思います。
例えば工事コンサルタント部門や長期修繕計画の見直しを専門的にする部門などは必要だったと思います。
以前の管理会社のフロントは、機械修理や工事の事を聞いても答えられず、修繕計画の見直しも10年間されず、修繕費は巷の恒例通りに値上げしてきていました。
ですから、修繕資金はそれなりに貯まっているもののそれで足りるのかどうかはわからない状態でした。「そういうもんだ」と思っていましたが、管理会社変更にあたり、初めて「修繕計画の見直しは2年又は5年毎にするものだ」と知りました。

過去の工事の事例も答えらないということが度重なりフロント不信になりましたが、フロント個人の能力がないというより、「バックオフィスでフロントを支えるシステムがない事」が原因だったようです。過去の工事の事例など、きちんと書類管理してあればすぐに答える事ができるはずなのに「わかりません」というような事も度重なり…後からわかりましたが、書類管理がめちゃくちゃだったのです。（書類管理ができていない管理会社は山ほどあるようですね。）

機械等の修繕などは何百棟ものマンション管理をしていれば、多くのマンションが同じような機械を置いているので過去のデータから機械の交換時期や多発する修理箇所などもデータ化できるものの、個人のフロントではベテランでなければわかりません。が、専門部門があれば即答できるのです。

同じ管理会社でも、経営の仕方はピンからキリだとつくづく思いました。

[3431: 匿名さん]

>>3429 3183さん

嘘つきが何言っても無駄。

そもそもほぼほぼ次年度の契約が約束されたマンション管理会社のような委託契約は利益相反の温床なんだよ。政府や自治体が絶対変わらない地位に安住して税金を無駄遣いする構図と一緒なんだよ。

ダメな商品だとすぐ売れなくなる民間の商品やサービスとは本質的に違う。管理会社は来年の契約もほぼ約束されているから、顧客サービスという意識もないし、そんなことで経費使ったら、利益減るからね。いかに住民を騙して、コストカットをして経費浮かすか、無駄な事業を提案してバックマージンを得るか。それが、自社の利益につながる管理会社ビジネスとwinwinなんて関係が成立するわけがない。

[3432: マンション検討中さん]

>>3430 匿名さん
貴重な体験をお教えいただきありがとうございます。
嬉しいです。
管理会社変更の体験のお話はなかなかお聞きする機会が無く、助かります。
またフロントを支えるバックオフィスとの関係やシステムについて、考える機会も少なく、勉強する必要性に気が付きました！
ありがとうございます！
私も社内に専門性を備えた技術部門が無い管理会社には懐疑的で、豊富な実績と社内データを持つ大手はその点で安心のイメージが有ります。
ただ、先日、区分所有者からご相談を受けた小規模管理会社の業務実施内容を見たら、大手のような予備修繕が控えめで、総合的にはかなり安上がりの状況に、自分の思い込みの誤りを知りました。
バックオフィスの能力、そして経営方針を更に比較検討するようにします。

ありがとうございました。
前向きになれました。

[3433: 匿名さん]

結局費用対効果とはなんなのか、管理会社の費用対効果が低いという点については何も示されなかった。いや、ズレた回答だけあったか。。。
フロントの給料がいくらだから月いくらが妥当だとか、、、それは費用対時間だって教えてあげただろ。

委託契約書の各項目に対して費用を出して、それに対して住民が対応する場合の時間を出さないと費用対効果なんて出ないんだけど…

[3434: マンション検討中さん]

>>3429、3431 匿名さん
ご意見をいただき、ありがとうございます。
マンション管理士は信用第一のコンサルタント業務だと思います。
ご理解をいただけない、嘘つきの判定をいただくのは、やはり私の説明に問題があると反省しております。

因みに、私が採用しました請負業者＝他の物件では孫請けで管理会社もその社名すら知らなかった会社の多くは、その腕の良さ、対応の迅速さ、お値打ちな請負金額などの強みを武器に、管理会社管理の他の物件でも直接採用されるようになりました。
今までのお仕事ぶりの良さが世間により認められたことが嬉しかったです。

あと管理会社は業務の３Kさにとても人員不足です。
給与を上げないと人が集まらない。
それでも入れ替わりが激しく、管理組合の信用を落としてしまいます。
また情報化時代からも管理会社が楽で儲かる時代は残念ながら終わっています。
他人の芝が青く見える時は誰にでもあることかと察します。

まだまだ私の説明はダメですね。
読み返しても、自分の能力不足を思い知らされてしまいます。

何度でもご質問をいただきましたら幸いです。

[3435: マンション検討中さん]

>>3433 匿名さん

ご指導をいただき、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。
自分のマンションなら、区分所有者みんなが私共フロントのお仕事ぶりを知っているので、費用対効果の説明不要で済みますが、
マンション管理士として他物件のご相談の回答をする際には、『エビデンス！エビデンス！(←これ、私の所属長の口癖)』が必要ですね！
ありがとうございました。
危うくこれも思い込み説明をするところでした。
助かります。

今後もご指導をいただきますよう、よろしくお願いいたします。

[3436: 匿名さん]

>>3435 マンション検討中さん
失礼、3433はあなたへの指摘ではなくスレ主への指摘なので気になさらず。

[3437: 匿名さん]

>>3436 匿名さん

費用対時間って聞きなれない言葉だが、
どっちみちわずかな時間しかかからない仕事でも、いくらかかっても構わないということね。

費用を出してって、高いか安いかは考えないわけね。費用対効果説明しろと言いながら、費用が高いか安いかを考えてないってことか。

まあ荒らしにマジレスしても無駄だけど。

[3438: ご近所さん]

>3435 マンション検討中さん
あなたもしかして【万年マン管士不合格者君】じゃないの。
話の展開がそっくり。
管理会社への利益誘導する話術は優れているけど、ある事実に関しては嘘のつきようがない。
つまり、君の出稿頻繁度だ。
君でなければできない技だ。
そこをうまくごまかさないとすぐにばれる。

[3439: 匿名さん]

>>3437 匿名さん
管理会社がかける時間は全く関係ない。住民がその業務をやる場合を考えろって話しなんだけど。
住民が100時間かける事を管理会社では8時間で10万円できる仕組みがある場合、効果を見るならどっち？100時間の業務を10万でやって貰えると考えるのか、8時間で10万と考えるのか。お前は後者を見るんだな？

[3440: 匿名さん]

住民が何の業務をするの？
住民が１００時間かかる仕事で管理会社が８時間で済ませられる仕事って何ですか？

どうせでまかせで聞いても答えられないんだろ？存在しない、無茶苦茶な空論持ち出してもバカだと思う割れるだけだよ。

単純に、大した仕事でもないのに、料金が高すぎるというだけなのに、価格は関係ないとか、費用対効果も関係ない。仕事をしてくれれば、高くても構わないって意見表明している荒らしに何言っても無駄か。。

[3441: 匿名さん]

>>3440 匿名さん
大した仕事でないというくせに具体的な時間を出さないな。住民目線でなく管理会社目線で考えるからズレてんだよ。
天才に分かりやすく例を出しただけ。

高い安いも判断するのは俺でもお前でもない。お前がすべきは住民がやるならどのくらいかかるかを出す事。

[3442: 匿名さん]

>>3441

あんた知らないって自分で言ったんだから黙ってたら。知らないものをなぜ主張したいのか、謎だけどね。まあ、嘘つき荒らしが何言っても無駄でしょう。

結局、具体的に何も反論できないから、論点ずらししかできない。決めるか決めないかなんて誰も言ってないのに。コスパに合うかどうかなのに。コスパに合うというなら、それを説明したらいいけど、コスパの話になると反論できないから、いくら高くても仕事をやりさえすればいいと言う。話にならないね。

[3443: 匿名さん]

>>3442 匿名さん
お前がコスパを説明できないんだろ？費用対効果もわからないんだろ？

具体的に反論以前の問題だと何度言わせる。お前は自主管理やりたいんだから住民の負担を提示しろよ。

[3444: マンション検討中さん]

>>3438 ご近所さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
残念ながら、私、管理主任技術者、マンション管理士は勿論のこと、経理系、技術系、通訳等と趣味が資格取得でございます。中国語は発音が悪くて挫折しました。
話の展開や出稿頻繁については、うーん、新聞も英字新聞含め複数読むことにしてますし、雑誌もかなりの冊数に目を通しておりますし、本も週に何冊も読んでおりますので、頭の中に残っている知識をつなぎ合わせた結果でしょうか？
いずれにしても、『私しかできない技』の表現はとても気に入りました。
私にも取り柄が有ったと嬉しいです。
ありがとうございます。

[3445: マンション検討中さん]

>>3436 匿名さん
かしこまりました。
お教えいただき、ありがとうございます。

[3446: マンション検討中さん]

>>3445 マンション検討中さん
すいません！！変な日本語で返してしまいました。

承知いたしました。
お教えいただき、ありがとうございます。

です。

[3447: マンション検討中さん]

もしよろしければ、みなさまのお知恵をお貸しいただきたいことがございます。

私、只今、ADRで修繕工事業者等への過払い金（法律的に言えば未施工分）の払い戻し請求中です。
説明を割愛させていただくために、また出典↓を使わせていただきます。
https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice/search/other/conflict.html
何分紛争中の案件につき、詳細はお話しできませんが、
反社風に表現するならば、
『不在中によくもやってくれたな！この落とし前はきっちり付けてもらう！』
SPY×FAMILYのヨルさん風に表現するならば、
『悪いことは許しませんよ！』
により、総会の決議を経て、ADRを活用した返金請求をするに至った次第です。

私の相談させていただきたいことは、この紛争の決着はまだまだ先になるものの、決着後に
『この経験をどう活かしたらよいか？』です。
専門知識が無い、それも輪番制の素人理事会を騙すような真似が横行しているのが現状です。
管理組合は泣き寝入りどころか、騙されていることすら気が付かない。
私、かなり立腹しておりまして、世の中から悪徳業者を抹消したい思いです。
最初は友人の建築士、弁護士、尊敬するマンション管理士の先輩ほかで救済活動を考えましたが、救える（かもしれない）管理組合の数にも限界が有ります。
しかしながら『どうしたら１つでも多くの管理組合が騙されないようにするか？』名案が浮かんでこない！
『ADRまで活用した経験を活かすには何をしたら良いか？』
もし良い案がございましたら、是非ともお教えくださいませ。
お手数をおかけしますが、何卒宜しくお願い致します。

[3448: 匿名さん]

>>3447 マンション検討中さん
スレ違いの質問はしない方がいいと思う。
注意喚起を目的とするのであればマスコミやSNS、ユーチューブなどで行うのがいいんじゃないかな。
法的な事を考えるとマスコミに依頼するのが安全かな。

[3449: 匿名さん]

＞中国語は発音が悪くて挫折しました。
母国語だからね。

[3450: マンション検討中さん]

>>3448 匿名さん
お教えいただき、ありがとうございます。
ルールが解らず、戸惑わせてしまい、申し訳ございませんでした。
やはりマスメディアの上手な活用ですね。
今回の件は、日経新聞で以前掲載された内容の関係するものであり、国土交通省からも注意喚起が出ていること、そしてクローズアップ現代でも放送された内容になります。先ずは国土交通省の担当部署に相談してみます。

[3451: マンション検討中さん]

>>3449 匿名さん
北京語の発音は難しかったです。
私が日本人で良かった！と思ったのは、米国滞在時に台湾、香港からのクラスメートとお互いの言語は解らないものの、漢字で意味を共有できたことです。その際に自身の名前の広東語の発音を教えてもらい、自分の名前が更に好きになりました。

[3452: 匿名さん]

趣味の小心者ケンポーは頑張ってるの。

[3453: マンション検討中さん]

>>3452 匿名さん
それが運動音痴で、お恥ずかしい限りです。
バレーボールがドッチボールになっております。
女性で拳法が出来るって、憧れですよ。
勤務先に県警が護身術の講習に来て下さった際も、護身術よりブザーにしようと再認識する機会で終わってしまいました。
今はコロナウィルス感染が怖くてプールすら行けない、ホント、小心者ですね。

[3454: 匿名さん]

>>3443 匿名さん

結局管理会社がコスパが悪いことに対しては全く反論できず、苦し紛れに
値段はいくら高くても構わないときたw

じゃあ最初からそう言えよ。なんで聞いてきたの? 否定したかったけどできなかったのは分かるけど。まあ、また読んでないふりしてまた説明しろとか言うんだろうがねw

[3455: 匿名さん]

>>3454 匿名さん
で、お前は負け惜しみしか言えない訳だ。
スレ主としてまともな回答できないのか？

[3456: 匿名さん]

>>3455 匿名さん

何がどう負けてるの？って言ってもどうせはぐらかしてるだけだもんね。

一応、この掲示板は情報交換が目的で、できれば合理的に管理し、コストパフォーマンスをよく管理したい人が利用しているんだよ。

でもあんたは、別に値段に関係なく、いくら高くても仕事さえしてくれれば構わないんだよね？それなら、情報交換する意味ないよね？別に節約しようとも思ってないわけだから。

あんたは理由なく否定しているんだから、意見でも何でもないよね？

荒らす目的って何？

[3457: 匿名さん]

>>3456 匿名さん
コスパすら知らないバカが情報交換？
いつどこで情報を出したんだ？
誰が値段に関係なく契約すると？
嘘、捏造しかできないのか？

[3458: 匿名さん]

>>3457 匿名さん

何でそうやって荒らすんですか？

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3459: 3183]

>>3447 マンション検討中さん
貴方が管理士として個人的に経験したことを世の管理組合に満遍なく浸透させようというアイデアは現実的ではない。何はともあれ、現実的にどのようなことが生じ、組合や管理士としてはどういう措置をとったのか。不法行為としてはどういう違法性があり、どんな実害を伴うものだったのかを解り易く整理して、手が届く範囲の関係者にフィードバックすることが何よりも大切であって、それ以上のことはやろうとしてもなかなか上手くいかないと思う。僅かずつでも「委託管理と自主管理の正しい比較」がされるようになれば、やがてその経験は少しずつ実例として共有範囲を広げていく。安直なアンチ脳ではこういう話には追従出来ないので、構わずここで展開するといいよ。スレ違いは「管理会社憎し」の感情しか持たず、代案としての自主管理方式の有用性や危険性に関する議論に蓋をしようとするアンチの方だろう。

少し前から、俺の口調を真似て意図的にアンチを煽っているレスが散見されて正直迷惑しているんだが、俺は自分の意見に一貫性を持たせるためにも、他者への成りすましはむしろ裏目にしか出ないと思っている。このところ貴方に噛み付いているコテハンも（お気付きとは思うが）アンチの仮面のひとつだな。最初の頃に、管理会社のピンハネについて証言した貴方のことを、アンチ君は「味方が現れた」と早合点したんだろう。よくよく話を聞くと真逆で、むしろ都合の悪い実体験を多々携えた要注意人物だった…というところだろう。リプレイスの話も然り。この「実体験のフィードバック」の話も、自らスレタイだと掲げているくだらない管理会社バッシングという趣旨にはそぐわないだろうね。

構わず続けよう。居心地の悪い環境作りは害虫駆除の基本のキだと言われる。

[3460: 3183]

アンチ君へ

誰彼かまわず「荒らし」呼ばわりしている様だが、他者を荒らしとして問題にするのであれば、早急に管理者に通報することを勧める。他者への成りすまし、人格攻撃や誹謗中傷、スレの趣旨に合わない投稿、無益な重複投稿などなど、荒らしに該当する要素アリと言い添えて削除依頼をかければ、ここの管理者はちゃんと動いてくれるだろう。あんたの長いコピペが過去数回にわたり削除されたのが好例。俺が出した削除依頼もきちんと対応された。あんたもそうするといい。

こうして、あんたを差し置いて展開している議論こそが、組合運営を正常化し管理コストを適正化するために必要なプロセスだよ。検討の結果として委託管理を継続するのか、自主管理へと切り替えるのかは各組合の判断であり、どちらも正解であると言える世の中こそが正しい。正常な検討の末に委託管理を選択している数多くの管理組合を、管理会社ヘイトだけを理由に頭ごなしに否定し、反論する者をバカだ障碍者だと中傷する者こそが「荒らし」だろう。

委託管理は多くの管理組合にとって必要な仕組みであり、効率的に目的を果たすためには専門業者がいた方がいい。仕事を依頼するには当然に金がかかる。高過ぎると思うのであれば交渉でも何でもして、それでも納得がいかなければ自前でやればいいだけだ。多くの組合はそういう検証をした結果、委託という選択をしているに過ぎない。個々の区分所有者・管理組合員として負う責務だとか、役員としてやらなければならないこと、管理会社が代わりにやっていることを、正しく把握できていない者には、そもそも委託管理の有用性や管理会社の必要性は理解できない。理解しようとしない者には説明してもムダだ。それが多数派の認識ならば覆すための説明も必要になろうが、現状あんたの立場は超少数派であることをお忘れなく。

さあ、早く行動しないと今年度も来年度も、今の不本意な内容のまま委託契約を更新することになっちまうよ。他人にお節介を焼いている場合ではあるまい。

そろそろ長文コピペのお時間では？　俺はもう二度と読まないけどね。

[3461: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
計算がおかしいよ。
言葉もおかしいよ。
そもそも、代替措置が無ければ、どんなに高くても契約するしかないんだが。
アンチくんが、自主管理や一部委託の、納得出来る方法を示せば終わりの話なんだよ。
①マンション管理士に委託する。
②削減コンサルに委託する
これしか言わないのは、作戦か？

[3462: 匿名さん]

結局、ダラダラ意味のない感情論を書いただけで、具体的な反論は今回も全くできないということね。自作自演しといて、俺の口調真似てってのは失笑したけどw

[3463: マンション検討中さん]

>>3459 3183さん
嬉しいオファーをいただき、ありがとうございます。

私が今、戦っております件は、まさにこれらの問題です。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/
https://gentosha-go.com/articles/-/36527

みなさまがこの場で管理会社のピンハネについて問題視されている以上に、この問題は深刻な問題だと考えております。

悪い管理会社は管理組合を生かさず殺さず長期に渡って喰い物にします。
でもこれら悪い業者は所詮一見さん。
管理組合を一気に骨の髄まで喰い物にします。
何千万、何億円と余分なお金を支払うために、一時金、借入金、修繕積立金の値上げを余儀なくされる。
もし契約前にこの手口に気が付けば助かりますが、多くの管理組合は喰い物にされていたことにさえ気が付きません。

もし喰い物にされたら？
今、私は支払い後の返金請求のために戦っています。
多分、前代未聞。
判例を探しましたが同様な事例が無く、非公開のADRでも有るか？どうか？

まだ始まったばかりで先が見えませんが、この経験をいかに活かすか？が、私の課題です。

区分所有者が契約書を見てわかるか？
見積比較表を見て談合が行われているか判るか？
設計数量や工事内容が正しいか？
見積内訳が正しいか？
竣工図書が妥当な内容と判るか？
適切な単価の判断が出来るか？
マンション管理士＋設計監理＋施工業者を相手にして真実を見抜けるか？
被害に合ったことに気が付いても、訴えのための証拠書類がまとめられるか？

世の中の多くの管理組合が詐欺に合ったことに気が付き、返金請求をして勝ち取るまで自分がすべきことは何か？

管理会社のピンハネより恐ろしい敵にみなさまが気付き、戦うために、私は何をすべきでしょうか？

[3464: マンション検討中さん]

あ、ごめんなさい。ご所望は『管理会社VS自主管理』についてでしたね。
でも
『管理会社＋施工業者　VS　自主管理』
『設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
『マンション管理士＋設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
などと、
『管理会社の首を付け替えただけでピンハネする人達V管理組合』と、拡大解釈ということでお許しください！！！！
※マンション管理士にも悪徳はいます。

[3465: マンション検討中さん]

>>3460 3183さん

考えさせられるお話をいただき、ありがとうございます。

先日、相談者から
『自分達は手間をかけたくないから管理会社を雇ってんの！そんな管理会社が持ってきてくれた見積の細かいことなんてどうでもいいの。お金で解決したいの。10万円くらいで相見積もりは要らないの！』
と言われてしまったのを思い出しました・・・（涙）。
理事会役員の中には、やはり金より自分の手間暇をかけたくない！と、きっぱりおっしゃられる方もおみえになります。
私のマンションでは『Go！Go！もっと経費を見直せ！やれ！○○←私の名前、それも呼び捨て。』なのですが、マンション毎にやはりカラーが有りますね。

[3466: マンション検討中さん]

>>3461 匿名さん
世の中には、談合の旗振り役のマンション管理士も実在していますので、お気を付けくださいませ。　

[3467: 匿名さん]

>>3465 マンション検討中さん

要するに、理事が楽したいから、何十万損しても構わないと言うことですか？

１０万円以上の見積もりを取る機会なんて年に何回もないと思いますが、額に関わらず、面倒だから取らないと言うことですか？

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん
それが気に食わないのであれば、ご自身が理事長に立候補して組合員の賛同の上でしっかり活動するのですね。

[3469: 匿名さん]

>>3468

まともに質問に答えられないのはわかるけどいつもそのパターンだなw


質問は「気に食うかどうか」ではなく、
「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」

ですよ。どうですか？

[3470: マンション検討中さん]

>>3467 匿名さん

おっしゃる通りです。

『輪番制で理事会役員が回ってきたから嫌々理事会に出てきたんだ。何もやりたくない。やらないで済むように管理会社を雇っているんだ。そんな十万、二十万のことで仕事を作るな。高くても予備費で収まるなら何の問題が有る？』

という考えの区分所有者は案外多いですよ。
結構いい確率で私が注意されます（涙）。
最初は『この人達は持ち家に住んだことが無くて、今まで大家さん（※もしくは大家さん側の管理会社）の言うことは絶対の考えのまま？』とか、『お勤め先の資材部が業務効率化で取引先名簿に載っている会社なら一定金額以下は相見積もり不要の考えから？？』とか、『高ければ良い物と思っているブランド品が大好きタイプ？？？』『まさか！世の中、すべてが性善説の人？？？？』とか、色々理由を考えたのですが、一定の割合で『何もしたくない』お考えの区分所有者は存在しますので、『働かない蟻には意義があるということにしよう！』と自分で自分を納得させております。
働かない蟻には意義がある
https://ifbusy.com/book/hatarakanaiari/

[3471: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

『輪番制で理事会役員になってしまっただけ。自分は忙しい。全部管理会社に任せて何が悪い？』のお考えの区分所有者ｓ（←ホント多いので複数形）は、
お話をしている限り、『共有資産を毀損』というお考えに至っていないように思われます。
ピンハネの存在すら浮かばないようで、『要るものは要る！（おしまい！）』といったお考えのようです。
また、お仕事が人を雇用する側の人達からは、『大変申し訳ないが、自分は忙しくて見積もりの検討をする時間が無いので、他の理事でやっていただけるなら助かります。（それが無理なら高くても仕方がないですね。）』
もしくは『マンション管理士等の専門職と契約しましょう。』
というお話を聞く機会が多いような気がします。

[3472: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん

確かにおっしゃるとおりだと思います。

多くのマンションで理事会役員はボランティアとして活動しています。

但し、悲しいかな、マザー・テレサのような『無償の愛』は永遠に続かず、いつかは終わってしまいます。
勿論、居住地変更や体調不良により役員を辞任されるのが最も多いでしょうが、
超自我を持って理事会役員を続けられる人は非常に少ないのが現状です。
現に私もダークサイドに落ちた役員を目の当たりにしたこともございます。
かといって、理事会役員を給料制にすれば解決するか？と言えばそうでもない。
如何に善意による管理を継続させていくか？
これもまた難しい問題ですね。

[3473: 匿名さん]

>これもまた難しい問題ですね。
そんなことはない。
善意による管理なんて必要ない。
業務量に応じた有償制にすれば解決する。
無償だから問題が起きる。

[3474: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

何度も申し訳ございません。

「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」
とても考えさせられる思想を集約した表現をいただき、本当にありがとうございます。
『楽がしたい』で考えが止まり、その後の大問題である『組合の共有資産を毀損しても構わない』まで考えない区分所有者ｓ（←複数形）は、自分にとって不都合な考えにたどり着くのを脳が止めてしまう。
それに気付かせ、今の考え（＝楽したい）が引き起こす結論（＝組合の共有資産を毀損）まで導き出していただくのが、非常に難しい。
この考えの理事会役員が少数なら多数決で解決可能なのですが、先日は過半数でした（涙）。
思わず心の中で『勝手に倒産すればいい！プンスカ！』と叫んでしまった心が極小マンションの私です。
私がSPY×FAMILYのヨルさんだったら、速攻相手方頭に武器を刺していたかも？

[3475: マンション検討中さん]

>>3473 匿名さん

早速の返信ありがとうございます。

私のマンションの場合、私が理事長になった2年で、
・管理規約の見直し
・役員に関する細則（辞退する場合の条件とか罰金もどきの取り決めをしました）制定
・駐輪場の持ち主不明自転車の一掃
・大規模修繕関係
・機械式駐車場の入れ替え案の0べースから検討と起案（理事長退任後の翌年度可決）
・管理会社以外の契約業者全部見直し、変更して固定費を半分
・長期及び短期計画表作成
・保管帳票の電子化及びHP契約
・シャフトドアのストッパー自力修繕など修繕費は材料費のみ
・共用部分の消耗品及び装飾品入替
・コロナウィルス感染防止による緊急事態宣言中の管理員業務代行
・共用部分の抗菌化始めコロナウィルス感染予防措置
ほか
よく管理組合のみなさまも管理会社も私についてきてくださったと感謝しかございません。
この理事長としての労働時間は千時間を超えております。
もし有償なら
1,000時間×5,000円（←マンション管理士のよく聞く時給）＝5,000,000円/年。







などなど

[3476: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
うそこけ！万年マン管士不合格者
まともに聞いてもらっていると思い違いをしているバカ。

[3477: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
そもそもこのスレに万年マン管士不合格者が登場すること自体がおかしい。
お前のスレは「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」なんじゃなかったのか。
あとこち投稿するので自分が誰だかわからなくなったんだ。
それでも暇な個人事業主管理会社の万年マン管士不合格者にはかわりはない。
トーシロの知識しか持っていない人間が顔の見えない掲示板をいいことに毎日毎日嘘八百。
日本人なら恥ずかしくてできない行為だ。
いい年こいて情けない。

[3478: マンション検討中さん]

>>3476 匿名さん

驚かれるのはもっともだと思います。
私もこれが他人のお話でしたら、『うそこけ！』と言うと思います。
建築設計査定、経理査定といった各分野の査定が出来て、実際マンションに住んでいるマンション管理士って少ないですから。

マンション管理士の資格について、もし受験をご検討中でしたら、
先ずは管理業務主任者を取って、マンション管理士の資格試験の5点免除。
マンション管理士の資格試験勉強は、もう『区分所有法及び規約』に関する問題で満点を狙う！のが、最速で最も効率的な合格法だと思います。
マンション管理士は出題範囲が広すぎて、目の粗い網で小魚を取りに行く勉強方法では時間がかかります。
テキスト及び問題集は資格学校（T〇Cだの、大〇簿記だの）のものをお勧めします。
合格率を上げるのが収益に直結している資格学校の努力は凄いです。
試験の傾向と対策の分析のための裏話を聞くと地面に頭を擦りつけたいほど頭が下がります。
テキストを1度熟読して、後は問題集でひたすらアウトプット。
レア問題が出てもテキストに載っていたことを記憶していればラッキーで、とにかく出題が多い区分所有法や規約に重点を置いて、全問正解まで何度も解く。
次に民法を高確率で正解にする。
あと、資格学校の模試試験の受験をお勧めします。
そこで出た問題が試験問題に出ると思ってよいです。
試験の1問目は捨ててください。
1問目に難しい問題を出して動揺させるのが目的です。
万が一、試験に落ちても引きずらないで、再チャレンジをしてください。
受験を諦めた時が不合格です。
マンション管理士の試験は落とすための試験です。
受かった人が翌年も試験を受けて受かるのは稀だと思っています。

もし受験を検討してみえるなら、私もご一緒に勉強しますよ。
知識は簡単に陳腐化します。
絶えずリニューアルをしなければ即通用しなくなりますから。
マンションに関する個人情報保護法の知識が陳腐化していて、冷や汗をかいた経験が有ります。

あとマンションに関する職種に付いていなくても合格します。
確かに合格者には建築士、マンション管理業者などが多いです。
でも全くの畑違いの分野の合格者も多いです。

[3479: 匿名さん]

＞3478 マンション検討中さん
株の方は大丈夫なの？
そのおつむでは損ばっかりだけど実際はどうなのかな。
万年マン管士不合格者でないことを証明する方法が一つある。
あんたは万年マン管士不合格者だからそれは不可能だ。
自分が実践しても叶わないのであれば、他人に披露するのはマヌケとしか言いようがない。

[3480: マンション検討中さん]

>>3479 匿名さん

ご指摘ありがとうございます。
マンション管理士はもう合格してますよ。
今は僭越ながら『マンション管理士が連れて歩くマンション管理士』
『相談窓口でどんな質問を振っても、これだけ即答する人は初めてじゃ～ｂｙ相談にみえたお爺ちゃん』
でおります。

いずれ、どこかのマンション管理相談窓口でお会いする機会も有るかと思います。
その際は
『好きなキャラは今もSPY×FAMILYのヨルさんですか？』
とお尋ねくださいませ。
お会いできることを楽しみにしております。

確かにボランティア活動は損に見えるかもしれませんね。
でもそれで尊敬する人、信じてくださる人が出来るのは嬉しいですね。
今日もマンションの人達とCostcoに行きますよ。

[3481: 3183]

不可解だなあ。
資格保有の真偽はともかく、マンション管理士の立場から「ピンハネの実在」に言及し、管理費支出の削減について実例を携えてスレに参加する人物がようやく現れた訳だよね。アンチ君（今のところスレ主ということになっている者）にとってはまさに、管理会社を代替する「信頼すべき専門家」である筈なのに、なんでアンチ君はこの人物の話に付き合おうとしないんだろう？　味方になってくれるかも知れないのに。

やはり、まずは管理会社を全否定するところから・・な訳だよね。
だったら自主管理しか選択肢は無い。なのにそれを実践する気も無いと。
マジで何がしたいんだろう？　荒らしよりもよっぽど目的不明瞭では？？

[3482: 匿名さん]

>>3481 3183さん
付き合うほどの知識がないからです。
目的は、「管理会社を全否定する」事のみです。
何か話しても墓穴を掘るだけだからです。

[3483: 購入経験者さん]

>>3477 匿名さん
他人を嘘つき呼ばわりするのは馬鹿でもできる。
嘘だというのであれば、論理的に嘘と思う箇所を揚げ追及しないとね。

あなた以外の人はマンション検討中さんの言うことを嘘だとは思っていないだろう。
皆、マンション管理の大変さはわかっているからね。

[3484: 匿名さん]

>3480 マンション検討中さん

>>3458 匿名さんの投稿に、ご意見はありませんか。
間違った部分があれば、マンション管理士としてご指摘下さい。

[3485: 匿名さん]

堰を切ったように擁護が始まる。
見え見えなのにね。
馬鹿馬鹿しいのもほどがある。
詐称だけでなく、一人芝居もお得意だしね。

[3486: 購入経験者さん]

>>3481
おそらく、どこかで「マンション管理会社は3割ピンハネしている」という話を聞き、【自分だけが知っている事実→優越感】となっているから、脳内で変更ができないんだと思うよ。そういう脳の人っているんだ。　
自分で否定すると自己否定に繋がるから…要するに自覚なき保身だよ。

[3487: 購入経験者さん]

>>3485 匿名さん
一人芝居という事にしたいのはわかる。
保身だから。「あなたがそう思いたいだけ」なんだよ。

[3488: マンション検討中さん]

>>3484 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。

今晩、お答えしても良いですか？
今日は有給休暇で、今から大学病院、Costco、整形外科（スマホ首なんです！）に以下ねばならず、帰宅後、管理会社の有価証券報告書を確認して、自分の判断をお答えしたいです！

[3489: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
どこまで天災丸出しなんだよ。
これのどこをどう見ればコストパフォーマンスなんだ？契約内容が何一つ書かれず、ただ費用を時間で割っただけ。効果がどこにもないけど？嘘吐きのままだな。

マンション管理士と顧問契約？それだけの業務量があることは認めるんだな。
決算は？会計士と顧問契約するか？月5万か？この時点で月9万だな。クレーム対応は？未払金の督促は？無知な管理員にやらせるんだっけ？クレーム対応のマニュアルや督促の利息計算はだれが用意するんだ？理事会の資料は？領収書の保管は？不動産屋から重要事項調査書を求められたら？

金の無駄遣いだと思ってるのは分かったから、代替手段出せよ。

[3490: マンション検討中さん]

>>3484 匿名さん

>>3484 匿名さん

ご質問ありがとうございました。
調べて考える機会をいただけて、勉強になっております。

『売上』『人件費』、管理戸数、従業員数
等を有価証券報告書で確認したかったのですが、管理業はなかなか企業情報をオープンにしないのですね。
https://glob-com.co.jp/company.html
https://www.sumitate.co.jp/company/
https://www.nomura-pt.co.jp/corporate/group/
https://www.mec-c.com/company/publicnotice.html
https://www.ttas.co.jp/company/outline/
https://www.tokyu-com.co.jp/company/

とりあえず大京アステージと合人社計画研究所は
https://www.daikyo-astage.co.jp/company/pdf/202003.pdf
https://www.gojin.co.jp/kessan/2020/gojin-2020/
とザックリとした貸借対照表と損益計算書があり、両社とも『営業外収益』が何によるものか？明記されておりません。
ピンハネは『収益』に入れるとしても、『キックバック』は勘定科目の何が相応しいか？
寄付と考えると『雑収入』ですが、その勘定科目が有りません。

ザックリした『どれだけ管理会社が儲かってるの？』目安でしたら、特別利益と特別損失はさほど大きな額では無いので無視して、
『当期純利益』÷管理戸数
で、1部屋当たりの儲かっている金額は出ます。

ご質問に有りました詳細については、貸借対照表と損益計算書だけでは判断不可能です。
但し、一部大手管理会社では既に大規模修繕を手掛けない方針に変更した会社もありますので、どこで儲けるか？は、管理会社次第といったところでしょうか？

最後にピンハネは
『請求書発行者が管理会社』
『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
が主な方法ですね。
いずれにしても
『積算資料ポケットブック・マンション修繕編』
https://www.gov-book.or.jp/book/detail.php?product_id=368159
等で市場価格を把握すれば、かなり防げるかと思います。

[3491: 匿名さん]

>3490 マンション検討中さん

>3480 マンション検討中さん
>>3458 匿名さんの投稿に、ご意見はありませんか。
間違った部分があれば、マンション管理士としてご指摘下さい。

私は、こう質問したのですが。
何をおっしゃりたいのか分かりません。

もう一度、お聞きします。
>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。

どうでもいいことですが、
＞寄付と考えると『雑収入』ですが、その勘定科目が有りません。
業務手数料です。売り上げの一部です。

＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
これは、元受けですね。
管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
管理組合は、見積もり金額を見て発注するのですから、管理会社が好きな金額を請求書に書くなど不可能です。

[3492: マンション検討中さん]

ご質問ありがとうございます。

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？
有価証券報告書が無い会社を投資家が良し悪しが判断できないのと同じです。
投稿に有りました一部数値は国交省からマンション管理業界へのアンケートレベルの調査で出たものかな？と思いました。
たまにマンション管理士でも『委託管理費が高い。』と即答する人がおみえになりますが、『いやいや、管理契約書の内容を自分で確認したんかい？』と懐疑的に見ております。
同様に
＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
これは、元受けですね。
管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
についても、拝読させていただいた際に、『どういう契約書なのかな？』と思いました。
管理会社との委託契約は事務処理業務で、管理組合の『見積書もらって！』の見積書の取り寄せを実施。
もし依頼した見積書を書き換えて増額するのであれば、設備管理業務に『修繕工事業務』が含まれているのでしたら納得できます。
設備管理業務をどこまでとするか？
図書館に行った際に判例を確認します。
勉強になりました。
ありがとうございました。

業務手数料です。売り上げの一部です。
確かにキックバックを仲介手数料とすれば勘定科目は収益科目の『受取手数料』が妥当ですね。
ありがとうございます。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
私の説明ミスで困惑させてしまい、申し訳ございません。
多いパターンは白紙の見積書。
先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
その後白紙の領収書です。
大変失礼いたしました。

[3493: マンション検討中さん]

すいません。
どなたか私に『ほかの方の文書を引用した箇所を赤字にする方法』をお教えくださいませ。
3492で使わせていただいた引用部分が赤字だったり黒字だったりで、悲しいです。

[3494: 匿名さん]

「赤字にする方法」よりも、
>多いパターンは白紙の見積書。
という発言は大問題だと思います。

[3495: 匿名さん]

>>3492 マンション検討中さん
>多いパターンは白紙の見積書。
>先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
>その後白紙の領収書です。

詳しい説明をお願いします。

[3496: 購入経験者さん]

>>3493 マンション検討中さん
行の最初に＞を付けると赤くなりますよ

[3497: 匿名さん]

>>3489 匿名さん

管理会社がやっている仕事で、管理会社のフロントでしか対応できない業務があれば別だが、フロント業務は誰でも務まる仕事だから、時間で割るのは当然。例外は規約等のアドバイス。これは必要に応じて別途マンション管理士に頼むこともできるし、一括して相談することもできる。

だから基本的に誰でもできる仕事なので、尺度は時間。

>クレーム対応は？未払金の督促は？無知な管理員にやらせるんだっけ？クレーム対応のマニュアルや督促の利息計算はだれが用意するんだ？理事会の資料は？領収書の保管は？不動産屋から重要事項調査書を求められたら？

これらの業務は全てフロントでなくてもできるし、大半は管理人でもできる。管理人なんて営業マンの退職が多いから、元はフロントより優秀だよw

そもそも未納金の催促もたいていは管理人がやってるよ。

要するに大半は管理人でもできることをフロントがやってその分金寄越せっていい加減にしろって話w

領収書の保管www
重要事項調査書の閲覧ってそんなにあんたにとっては難解な作業なのか？ww


アホすぎてレスする気にもならんが。。

[3498: 匿名さん]

>>3497 匿名さん
誰でも出来るって言うのはお前の妄想だろ。
大半は管理員が対応出来て、元営業マンで優秀？大好きな根拠出せるんだよな？また妄想かな。
保管をそのまま保管と捉える時点でお前に自主管理は不可。回答がすべてズレてんだよ。そんなんでどうやって自主管理やんの？

[3499: マンション検討中さん]

>>3496 購入経験者さん

おはようございます！
そして、ありがとうございます！！！
嬉しいです！！！

[3500: マンション検討中さん]

>>3495 匿名さん

おはようございます。
昨晩は気が付いたら爆睡しておりまして、お答えが遅くなり申し訳ございません。
人間はそもそも太陽と共に生活すべきでは無いか？という考えから朝活派ですので、お許しください。

私も発行者の記名押印だけある＝日にちを含め数字の入った白紙請求書を見た時は、びっくりしました。
管理会社の担当者がうっかり理事会に誤って出してしまったものです。

管理組合としては白紙の請求書を見ただけのことですので、実際の被害を証明できない。
目の前で管理会社が数字を書いての現行犯でもない限り、
『あー、施工業者が間違って送ってきちゃったんですね。アハハ！』
で終わってしまいます。

施工業者もそこまでしないと死活問題なのかもしれませんね。
管理会社は何物件も持っています。
それで複数の取引をしてもらえるなら！というお考えなのでしょうかね？

因みに白紙をうっかり提出した管理会社ご担当者は、速攻どこかに異動されたと聞きました。

[3501: マンション検討中さん]

>>3492 マンション検討中さん

ご質問ありがとうございます。

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
>これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？
有価証券報告書が無い会社を投資家が良し悪しが判断できないのと同じです。
投稿に有りました一部数値は国交省からマンション管理業界へのアンケートレベルの調査で出たものかな？と思いました。
たまにマンション管理士でも『委託管理費が高い。』と即答する人がおみえになりますが、『いやいや、管理契約書の内容を自分で確認したんかい？』と懐疑的に見ております。
同様に
＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
>これは、元受けですね。
>管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
についても、拝読させていただいた際に、『どういう契約書なのかな？』と思いました。
管理会社との委託契約は事務処理業務で、管理組合の『見積書もらって！』の見積書の取り寄せを実施。
もし依頼した見積書を書き換えて増額するのであれば、設備管理業務に『修繕工事業務』が含まれているのでしたら納得できます。
設備管理業務をどこまでとするか？
図書館に行った際に判例を確認します。
勉強になりました。
ありがとうございました。

>業務手数料です。売り上げの一部です。
確かにキックバックを仲介手数料とすれば勘定科目は収益科目の『受取手数料』が妥当ですね。
ありがとうございます。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
>見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
私の説明ミスで困惑させてしまい、申し訳ございません。
多いパターンは白紙の見積書。
先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
その後白紙の領収書です。
大変失礼いたしました。

[3502: マンション検討中さん]

おおお！！！
赤字になりました！！！！
ありがとうございました！！！
みなさま、なんとかここまで出来るようになりました！！！
嬉しいです！！！

[3503: マンション検討中さん]

昨日、爆睡の睡眠学習で考えたのですが、
そもそも管理会社とは
マンション管理適正化法第二条
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
であって、
本業は管理事務ですよね？
そこに、
元請業者として請求書に利益を付けて発行とか
管理組合に業者を紹介したことによる『仲介手数料』って？？？
それって、本業じゃないですよね？
ならば経理的には『受取利息』『雑収入』と同じく『営業外収益』で会計整理すべきですね。
そもそも管理業者が仲介業をやっていいのか？とか『建設業』でもないのに工事の元請になっていいのか？等の疑問が有ります。

私、フレックスタイム制に切り替えており、今日は今から出勤ですので、帰宅しましたら、各種法令の確認をいたします。

みなさまには多々勉強をする機会をいただき、本当にありがとうございます。

[3504: 匿名さん]

＞3503 マンション検討中さん
毎日お疲れさん、プロバガンダ活動大変ですね。
横から見てると滑稽でもあり憐れでもあります。
それでも疑うことなく励むのは、生活が掛かっているからですかね。
自分で自分を褒めてやりたいそんな気分でしょう。
フツーの方から見ると〇〇の見本です。

[3505: 3183]

「検討中」さんは、やっぱり変なキャラだったな（笑）
まあ、意見の発信の仕方におけるクセの強さはともかく、委託管理における管理会社のピンハネはあるという事実に基づいて、組合の支出を削減する方法を探っている様ではあるし、それを実現することでマンション管理士としてのアイデンティティを確立したいと思ってる訳でしょ？　管理会社が嫌いな人にとっては救世主みたいな存在なのでは？
ご本人としても管理組合からの信頼を得られれば、これまでは管理会社に丸投げだった組合の実務を部分的に任せて貰えて、それが食い扶持にも繋がると。別に資格の有無がどうの、プロパガンダがどうのと揶揄することないじゃん。商売なんだからな。それでホントに無資格だったら業務の受託もできないのだから、こんなところでウソついてまで言う訳があるまい。

滑稽で憐れなのは、やはりアンチ君の方だろう。検討中さんは、委託管理の問題点について具体的な指摘をしてくれる味方であって、晴れて管理会社と縁を切った後は検討中さんみたいな業態の個人管理士を頼りにしたい訳だよね？そう言ってなかったっけか？　こんな渡りに舟みたいなキャラが現れたというのに、それでも自主管理をやろうとしないの？？
何度も言ってるじゃんか。あんた一人では何もできないよ、ってな。

[3506: 匿名さん]

すかさず援護する辺りは一人芝居のプロだね。
プロバガンダの得意戦術。
誰も援護してくれないので自分で自分を援護する辺りは〇〇の見本ですね。

[3507: 匿名さん]

>>3498 匿名さん

>誰でも出来るって言うのはお前の妄想だろ。

と言って、誰でもできない業務を何一つ提示できないのがいつものあんただなw

否定するだけで、その根拠をいつもできない。まあ、荒らしに言っても意味ないが。
犬の遠吠えみたいに、ズレているというだけで、何がずれてるとも言えない。

[3508: 購入経験者さん]

>>3506 匿名さん
一人芝居という事にしたいのはわかる。
保身だから。「あなたがそう思いたいだけ」なんだよ。

[3509: 3183]

>>3506

それ、俺へのレスだよね。
俺が誰を擁護してるって？ｗ　俺は自分の意見しか言わないよ。あんたみたいなのと会話している限り、自分の意見が孤立しているという感覚は微塵も無い。
「検討中」さんから見れば、俺とて管理会社への委託を機械的に良しとしているモブキャラの一人だろう。当然、俺も彼の考えを全面的には支持しない。俺は今飲んでるペットボトル飲料の原価を常に気にするような暮らし方はしていないので、管理費や修積金についてもそこそこテキトーだ。広く見聞きした実例から感じる相場感と照らして違和感が無いことと、実際の管理スタッフの仕事ぶりを見て不満が無ければ、委託先の会社の利益率がどうのなんて理不尽かつ不毛なことは言わない。同じことを他の皆さんが考えていれば、普通に組合の総意として委託管理をすることになるよ。幸いなことに、仕事中に昼寝をするような管理員や清掃員にあたったこともないので。（その辺りが費用削減を検討するきっかけになってる人ってホントに気の毒だなとは思うが）

一人芝居がどうのと言ってるあんたは、同質の反論を多数向けられるのが怖い・都合が悪いということだろう。現時点で既に多数派に他ならない委託管理派（こういう括りは好きじゃないけど）が、わざわざ他人を装って多勢のフリをする必要なんて無い筈だよね。逆に俺は、アンチ君がどんなに分身を作ろうが何も怖くない。言ってることが等しく論理破綻しているバカが何人いたところでモノの数ではない。多数決をひっくり返せるほどの数でそのバカが「実在」するのなら話は別だけどな（笑）
でも、現実でここにいるのはあんた一人だろ？　

もう昨日から６月なんだけど、おたくの管理組合の本年度予算はどうするの？
管理会社と手を切るなら、そろそろ理事会で総会議案を承認しなきゃならない時期だよね。今すぐでも遅いくらいだ。何度も言ってるように、あんたの主張は誰も邪魔する筋合いではないのだから、さっさと行動しなさいっての。俺（たち）はあんたと同じことはしないよと。それが何かご不満ですか？（笑）

[3510: 匿名さん]

言い訳が長い。
こんな時間にこんなスレに集まるのはただ一人。
管理会社を個人事業主として経営している万年マン管士不合格者君だけです。
彼の知能パターンはこちらには筒抜け。
その根気良さはプロバガンダという職業肩書がなせる技。
あそこが余りに滑稽すぎるほど単細胞。

[3511: 3183]

>>3510 匿名さん

ありゃりゃ、今度は俺と検討中さんが同一人物認定されてるのか（笑）
流石に勘弁してくれよ。俺はああいうファンタジックなキャラは苦手なのでね。
本人には申し訳ないが、仕事を趣味的にやろうとしている人とはウマも合わない。
あんたと違い自分の理念を行動に反映させている点では称賛に値するし、管理会社によるピンハネの存在を認めつつ、あくまで委託管理を維持した中で支出をシェイプアップさせようという取り組みもいたって合理的ではあるが、俺は正直そこまでガツガツ「見直し」をする気にはなれない。管理士にコンサルティングを委託すれば、それはそれで金がかかるのが当然だしな。

何にせよ、心強い味方が現れなかったのは残念だったね。
大変だろうけど、総会での上程頑張ってな。やるならばの話だが。

[3512: 匿名さん]

>管理士にコンサルティングを委託すれば、それはそれで金がかかるのが当然だしな。

管理会社に頼む金＞＞＞＞マンション管理士の費用



反論できないから、必死の抵抗が自演認定。そんなことより、管理会社のメリットを説明できないことが問題なんだろ。否定するだけで、何一つメリットを提示できない。そりゃ管理会社がそっぽを向かれて当然。

まあ多分、あなたのマンションが、、と言い出すんだろうな。

マンション管理会社自体が意味なく、ぼったくり団体だという趣旨で、相談しているわけじゃないからね。

[3513: 3183]

＞そんなことより、管理会社のメリットを説明できないことが問題なんだろ。

いや別に（笑）
君以外からは誰からも問題にされていないし、この期に及んで君が共感する様なメリットがあるとも思えない。委託管理を評価する者だけにしか解らないメリットだから。


＞否定するだけで、何一つメリットを提示できない。そりゃ管理会社がそっぽを向かれて当然。

そっぽを向いてるのも君だけだよね（笑）
事実は正確に表現してくれよ。委託管理のメリットを理解できない君が、管理会社に勝手に背を向けているだけだと。　今後もそうしなよ。誰も困らないから。

[3514: 匿名さん2]

死んだはずのスレが、ゾンビの様に生き返ったね。

>>3492 マンション検討中さん

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
>これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？

分からないかな？
たぶん、＞3484さんは、分っていて試しているんだと思うよ。

＞フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分としてもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

１５棟→１０棟に減じた理由は、（バックオフィスを加味したとして）、フロント以外に会計・出納・電話応対などの人材が必要だという事。

つまり、トントンだという事は、直接関与している人の人件費しか払わないという事。

管理会社は、その他の経費（光熱費・通信費・設備償却費・社屋家賃・もろもろ）分、赤字で受託しろという話。


＞で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

スーパーに、１０００円で仕入れたのだから１０００円で売れ。
それより高く売ったら、ボッタクリだという話。

売上１４万、直接人件費６万なら、直接人件費率は６÷１４≒４３％となる。
以前、アンチ氏は、管理会社の最終平均利益率は５％と言っていたから、この直接人件費率で、最終利益率５％なら、妥当ではないか。
それを、アンチ氏は１４－６万の８万を、ボッタクリだと言っている訳だ。
おかしいと思わないか。

[3515: 匿名さん]

>>3514 匿名さん2さん

なんで名前をまた買えたの？

何回も指摘されてるが、会社維持経費を払えではなく、会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務をわざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ないということ。

水道水の利用で十分な用途に対して
わざわざスーパーで水買う必用ないよね。バックオフィスがかかってるからうちで買ってもらわないと困ると逆ギレされても仕方ないでしょ。

まあ、領収書の保管が難しい作業みたいだからあんたみたいなバカは頼んだ方がいいみたいだが。

[3516: 匿名さん2]

>>3515 匿名さん
＞なんで名前をまた買えたの？
以前から、この名前だが。
こんなケチの付け方しかできないアンチは、哀れと言うしかないな。

＞何回も指摘されてるが、会社維持経費を払えではなく、会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務をわざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ないということ。

あんた以外は言ってないよ。
何回も指摘しているが、どんな会社も利益にならないことはしないが、まだ理解できないのか？

もっと安く実現可能な管理業務とは
①　マンション管理士に依頼する
②　削減コンサルに依頼する
事だよね。
実現したら、すぐに報告するよね。

マンション検討中さん。
あなたはどう思う？
こういう無知な人に、社会の常識みを教えてあげるのも、マンション管理士の仕事では？
それとも、コンサルを引き受ける？

＞水道水の利用で十分な用途に対して
＞わざわざスーパーで水買う必用ないよね。バックオフィスがかかってるからうちで買ってもらわないと困ると逆ギレされても仕方ないでしょ。

水道水をスーパーで買うバカは居ないよ。
買うのは、付加価値のある水だよ。

だから、自主管理すればいいじゃないか。
みんな、「管理会社はボッタクリだから、こうして自主管理しました。」と、言えと言ってるじゃないか。

出来ないのに、管理会社に文句言いながら、言いなりに金を払って、ストレスたまるだろ。

＞まあ、領収書の保管が難しい作業みたいだからあんたみたいなバカは頼んだ方がいいみたいだが。

頼んでるよ。
高々月額￥８３０円節約するために、自主管理するのはは面倒で嫌だから。

このやり取りは、もう何回もしているのに、長文コピペでゾンビは生き返る。

[3517: 3183]

>>3515

お～いw そっちも一緒くたにすんのかよ。
俺はあんたが出した掛け持ち棟数がどうこういう理屈にゃ興味ゼロなんだよ。ラーメン喰いに行って「今日は繁盛してるんだから俺に出す一杯は少し安くしろ」なんて恥ずかしいことを言えるのはあんたぐらいだよ（笑）
何を指摘されているのか、主旨ぐらい普通に頭ん中で整理してくれや。つまらん揚げ足取りしてるヤツと一緒にしないで欲しいね。

[3518: マンション検討中さん]

>>3491 匿名さん

とても考えるきっかけを作ってくださって、ありがとうございます。

＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
＞これは、元受けですね。
＞管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
について、どうして管理会社が元請となり得るか？考えました結果、
例えば、このように↓主たる業務が何か？判らないほどの事業内容、許認可登録、資格保有者がいる会社でしたら可能ですね。
https://glob-com.co.jp/company_outline.html
但し、従業員数や資格保有者数が公表されていないので、１つの会社がこれほど多種の事業内容をするとなると、別の疑問も湧いてきますが。

管理組合がこのような多種多様の事業内容を持つ会社に、管理会社として
『工事見積ちょうだい！』
といえば、それは『自分の会社の工事事業部門の見積書』と捉え、『下請会社の請求書＋元請の取り分』を入れた『請求書』が出される。
もしそれが嫌なら、『管理会社の管理事務の一環として、○○社の見積もりを取り寄せてください。』と細かく言わないと管理会社名以外の見積書は取り寄せてもらえないということでしょうか？

法には疎いのでこれ以上どうのこうの言えませんが、
なんだか独占禁止法の隙間をすり抜けられた、建設業の下請丸投げ禁止を煙に巻かれたような、モヤモヤした気分です。

とにかくとても勉強になりました。
ありがとうございました。

[3519: マンション検討中さん]

>>3504 匿名さん

興味深い表現をしてくださって、ありがとうございます。
ちなみに私は家系が農家ですので自民党。
宗教は無宗教ですし、勤務先は公務員では無く一般企業です。
自分で自分を褒めてあげたい時はシュヴァル・ブランを開けます。

[3520: マンション検討中さん]

>>3505 3183さん

すいません！
私の説明が下手で誤解を招いてしまいましたね。
私は
①永続的な自主管理が出来れば、それにこしたことはない。
②①がダメなら上手に（←この上手がミソ！）管理会社を使おう！
です。
理事長になって思いっきり変革や方向転換、無駄のバッサリ斬り！をやってみて、結果『あー、疲れたー、無償の愛は続かないね～。2年で一生分のボランティア活動した気分。これに伝票整理と借金取り立てが有ったらキツイね！』と思いました。
でもこれが他の区分所有者のみなさんと業務分担出来たら、自主管理は夢じゃないとも思いました。

でも、自分のマンションを自主管理にしたいか？というと、今のマンションはメジャー７なのでブランドのイメージを維持するのが資産価値を落とさない１つの方法であり、自主管理のマンションが高値で売りやすいか？と言えば、難しいでしょう。
マンションの所有権は会社の株のような一面が有り、管理組合は健全な運営のために優良の株主を捕まえておかなければならないとも思っています。
だって大規模修繕をやらなければならないのに『修繕費の値上げ反対！』の一点張りをされたら困りますよね。

とここまで書いて、やっぱり説明が下手だと反省しております。

[3521: マンション検討中さん]

>>3516 匿名さん2さん

私はマンション管理士のお仕事は、自分の社会経験と見識を広めるため＋何よりも本職は会社員につき副業禁止のため、ボランティア活動として実施しております。

その中経験の中で、説得を挫折したご意見・要望は
『自分の自転車がその仕様の都合により駐輪場のラックに入れれないので、管理組合で自分の自転車を買い取れ。』
でした。
延々とご説明をしたのですが、納得していただけず、時間終了に逃げました。

みなさまのお力沿いをいただきながら、この場を借りて説明能力の向上を図ろうとしていています。

[3522: 匿名さん]

>何回も指摘しているが、どんな会社も利益にならないことはしないが、まだ理解できないのか？

会社が利益になることをするかしないかではなく、消費者たる管理組合にとって契約に似合う価値があるかどうかなんだが。

まあ、以前は社用車の経費が掛かってるからみたいなこと言ってたっけな。
社用車を何台も買われたらそのたんび値上げしてやらなきゃいけないのかな?w

まあ、HN変えてばかりで荒らしている自覚はあるらしい。
HN変えないと何度もトボケられないからね。

[3523: 匿名さん]

給料が500万の奴がやる仕事だから月6万の価値だ！
誰もやりたがらないけど誰でもできる！
金を払うんだからそれだけの時間働け！
同じ主張するから同一人物だ！
管理会社を認める奴は全員バカだ！

恥

[3524: 通りがかりさん]

>>3521 マンション検討中さん
興味本位のボランティアで責任が取れるのかな？
管理組合活動はあなたの趣味の庭ではない。
清掃ボランティアの方がよっぽど有益だ。

[3525: 通りがかりさん]

>>3505 3183さん
自分の投稿に他人のフリして擁護投稿ww
哀しいだシン。

[3526: 購入経験者さん]

>>3524 通りがかりさん
普通はマンション管理士の資格を持っている人が組合の為に助言してくれたらありがたいけど。

[3527: 匿名さん]

>>3523 匿名さん

ついに何も言い返せず振り絞った答えが

「恥」

だって。自分の事ようやく自覚したのかな?
いつも荒らしは疑問形で自らは何も説明できないらしい。

単純に管理会社に費用出すだけの価値があればそれを説明すればいいだけなのに
既出だとしか言えないからね。

[3528: 匿名さん]

>>3526 購入経験者さん
これは組合員の資質にもよる。
うちなどは理事長が何回も受験して不合格になりながら
有資格者を目の敵にして肩身が狭いマンション管理士の
組合員もいる始末。僻んでいるのでしょうね。

[3529: 匿名さん]

>>3527 匿名さん
自主管理の有用性まだかな。

[3530: 匿名さん]

>>3529 匿名さん

結局、威勢のいい否定だけで、反論がないという事は管理会社の費用に対する価値はないって認めたってことね。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん
代替手段も出さない時点で管理会社の価値をお前が認めてることになるんだけど、こんなこともわからないのか。
反論ってwwwそんなレベルじゃないだろ。教育してあげてたが、お前の親と同じ結果になったわ。

[3532: 購入経験者さん]

>>3528 匿名さん
マンション管理士に僻み？w
どんだけ小さいのやら・・・

ああ、そうか。仕事にしようと思っているのに試験に受からない人からすれば、管理士資格を持っているのに「ボランティア」って遊び感覚っぽいのが腹が立つのか・・・
ボランティアのイメージが「無償っていうだけの人」と「遊び感覚って人」がいるのかもね。

[3533: 匿名さん]

>>3531 匿名さん

代替手段があるかないかではなく、値段なりの価値があるかどうか、だよ。
費用が高いか安いかの話なんだが。。

高すぎるということは認めるんだなw
認めないなら値段なりの価値を説明してもらおう。

ちなみに代替なんて管理人でもほぼ同じ仕事やろうと思えばできる。最賃なんだから
数万円上乗せすりゃあいくらでもやってくれるよ。どっちみちたいした仕事ないから。領収書の保管とかねw

管理人でできないっていうなら、何ができないのか、それにどれほどの時間的労力がかかるのか。管理会社フロント以外にできない業務なのかを説明してくださいね。

[3534: 匿名さん]

>>3533 匿名さん
マンション管理士3-4万円
会計士5万円
管理員に追加業務数万円(3-6万円)

個人に、安く見積っても11万円以上払うのかぁ。。。組織には14万。普通の感覚を持っているなら責任能力の低い個人より、組織と契約するなぁ。

[3535: 匿名さん]

マンション管理で毎月会計士に依頼するほど処理なんてないだろw
手帳簿かソフトで十分だよ。

なんでそんなに金かけたいの？
追加５万で十分だよ。

結局、管理会社が割高である反論はないってことね？

[3536: 匿名さん]

>>3535 匿名さん
追加5万でできる事例でもあるのか？割高また妄想か？
比較対象がないのに割高って頭すごいなwww勝手にこれぐらいでできるハズって思い込んで高い高い騒ぐとかwww

反論ある？www

[3537: 3183]

>>3535 匿名さん

だからそれを思う存分実行しろよw
誰も止めてないだろw
手間も費用も僅かなのにどうしてやらねえw 謎だw

独りじゃ怖くて出来ないから誰か一緒にお願い！ってか？

[3538: 匿名さん]

>>3537 3183さん

管理会社費用対効果に合わないと言うこと自体は間違いないみたいだw

事例も何も自主管理はそうやってるよ。

[3539: 匿名さん]

そもそも自主管理の理事長が無償や低報酬でやれている業務を管理人がお金もらってもできないとか、ないからw

まあ、いずれにせよ管理会社が割に合わないビジネスってこと自体は認めるようだ。事例は？しか反論がないみたいだからなw

[3540: 匿名さん]

>>3539 匿名さん
自主管理でやれているのが根拠なんだな。じゃあ管理会社と契約している組合が圧倒的多数だから、お前の好きな費用対効果やコスパの良さも証明されているって事でいいのか。

[3541: 匿名さん]

大勢が契約しているかどうかなんて知っているよ。多くの人が気づいてないから問題視している。シェア＝正解なら世の中からあらゆる問題が消え去るよw

結局、あんた自身、費用に対して管理会社と契約するメリットを一切説明できなかったんだから諦めたら？w

コスパがいいか悪いか。悪いんだよ。

[3542: 匿名さん2]

>>3535 匿名さん
＞手帳簿かソフトで十分だよ。
手帳簿では、口座振替は出来ないよ。
ソフトは、無料なのか？
無料で、いいのが見つかったかな？
使い方は、誰に聞くんだ？

[3543: 匿名さん]

市販の会計ソフトの使い方が分からない人はマンション管理会社と契約するのか？w

[3544: 匿名さん2]

>>3543 匿名さん
手帳簿で、どうやって口座振替するんだ？
市販の会計ソフトって、クラセル以外に見た事あるのか？

こんな調子で、自主管理とは・・・・。

[3545: 匿名さん]

もう、管理会社にしかできない業務をできず、料金が高すぎるのに、管理会社との契約を正当化できないだろ。今は分譲とセットの抱き合わせと無関心組合で持っているだけなんだから。競争原理を働かせて選択したわけでもないし。

擁護派の荒らしが、管理会社との契約で得られる、料金なりの価値をまるで説明できないことは確か。

[3546: 匿名さん2]

>>3545 匿名さん
意味不明。
アンチが、自主管理出来ないことだけは、確かである。

[3547: 匿名さん]

管理会社が契約できる価値があるなら、なんでそれを説明できないのかな？それが答えじゃない。荒らしているだけじゃん。

[3548: 購入経験者さん]

>>3547 匿名さん
自主管理していたら、数台ある内の一つの給水ポンプが作動しなくなった。
さて、どうする？

[3549: 匿名さん]

>>3548 購入経験者さん

聞いてばかりですね。管理人が対処するでしょ。

その前に貴方は管理会社にしかできない仕事やメリットを説明できないと言う事でいいということですね？

[3550: 購入経験者さん]

>>3549 匿名さん
管理人が「買い替えます」と言ったら、買い換えるんですか？

[3551: 匿名さん2]

＞3547 匿名さん
＞管理会社が契約できる価値があるなら、なんでそれを説明できないのかな？それが答えじゃない。荒らしているだけじゃん。
いくら説明しても、あんたが理解しないだけ。
以前から同じ。

無理だという事は
>3514 匿名さん2
>3542 匿名さん2
>3544 匿名さん2
等で回答済みだよ。

[3552: 匿名さん]

上記の根拠がゼロだし、それに対しても全て回答されているね。

無理かどうかはあなたの意見ですが、

管理会社が値段の割に契約するメリットがまるでないと言うこと自体はお認めになるようですね。

自主管理はまた違う話なので。別に管理会社を全否定しているわけではなく、問題は労務対価として高すぎるという点なので。リプレイスなどで値下げ余地を検討すべきと言うことでいいですね？

[3553: 購入経験者さん]

>>3552 匿名さん
>>3549 匿名さん
管理人が「買い替えます」と言ったら、買い換えるんですか？

[3554: 匿名さん]

>>3547 匿名さん
お前とことん頭いいな。説明しても理解できないだけだろ。
休みの日に理事会で意見を述べる以外時間をかけたくないだけ。年収700万の人が休日に16時間分の対応をする場合、8万ぐらいになるんだけどな。フロントと同じスピードで対応できると過程してな。さらに頑なに認めようとしない事務業務を含めると…
マンション管理士にも毎月3,4万払うんだったな。ここまで説明してもわからないんだろうな。

[3555: 匿名さん2]

>>3552 匿名さん
＞上記の根拠がゼロだし、それに対しても全て回答されているね。
↓　これすら、理解できないのか？
つまり、トントンだという事は、直接関与している人の人件費しか払わないという事。
管理会社は、その他の経費（光熱費・通信費・設備償却費・社屋家賃・もろもろ）分、赤字で受託しろという話。

＞会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、
利益のない仕事をあんたはするのか？
＞誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務を
少なくともあんたにはできないだろ。
＞わざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ない、
管理会社に頼まないなら、自主管理か？
出来ないと証明されただろ。
口座振替も出来ない手書きの帳簿で、納得する組合員がいるのか？


＞問題は労務対価として高すぎるという点なので。リプレイスなどで値下げ余地を検討すべきと言うことでいいですね？
そんなことは言っていない。組合の考え方次第。
検討する事が悪いとも言ってない。
ただ、
マンション管理士個人に依頼したり、
削減コンサルに頼るのは危険だと言っている。
（このことは、以前から言っている。）
あんたが言った５０戸の例では、金額は妥当だと答えている。

[3556: 匿名さん]

>>3554 匿名さん

１６時間、何の対応をするんですか？
また出鱈目ですか？八万はどこから出てきた数字ですか？

[3557: 匿名さん]

>>3555 匿名さん2さん

何の立場ですか？

管理会社が安く受注できるかどうかではなく、
割高な管理会社に頼む意味がないと言う話をまだ理解できないの？

[3558: 匿名さん]

管理会社に頼むと誰でもできるサービスが高くつくんだろ？だったら頼むべきでないと言う話になるなw

１６時間も何をするのかな？早く聞きたいなw

[3559: 匿名さん]

>>3556 匿名さん
フロントは月に10棟担当するなら月2日分の業務があるってバカでもわかる。具体的な項目なら標準管理委託契約書にあるからそれをみろ。いつまでも自主管理の業務量出してくれないから仮定でしかないけどな。
休日手当を考慮したら出せるだろ。

[3560: 匿名さん2]

>>3557 匿名さん
＞割高な管理会社に頼む意味がないと言う話をまだ理解できないの？
頼まなければ、どうやって管理するんだ？
管理放棄か？

[3561: 匿名さん]

>フロントは月に10棟担当するなら月2日分の業務があるってバカでもわかる。

だから、管理人がフロント業務の大半ができると言うこと。そもそもその２日だって、理事会の出席など理事会業務。理事会は元々役員が出るから、新たに労務時間が増えるわけじゃない。

そもそも自主管理と管理会社の費用対効果が悪いと言う別次元の話を荒らす目的で混同するから、言ってることがいつも破綻している。

フロントが１６時間、その物件に時間を割いているが、その仕事内容のほとんどが管理人ができると言うこと。第一、フロントがなぜ、１６時間さいているかというと、修繕や工事などの営業のため。だから、自主管理にした場合、その労務時間の大半なくてもいい労務時間だ。

あと
標準管理委託契約書の内容がフロントの実務内容ではないよ。ほとんどが外注してるんだからw

まとめると、管理会社にしかできない管理業務は存在しない。なのに、大金を払っているのはおかしい。これに対する反論はないと言うことだな。

[3562: 購入経験者さん]

>>3561 匿名さん
A:自主管理していたら、数台ある内の一つの給水ポンプが作動しなくなった。 さて、どうする？
自主:管理人が対処する。
A:管理人が買い換えると言ったら買い換えるのか？
自主:



答えまだだけど。誰でもできるなら答えられるよね

[3563: 匿名さん]

>>3561 匿名さん
理事会の出席以外の理事会業務ってなに？役員は聞いてるだけでファシリテーションすらしないけど？
管理人ができたとしてもその分労働時間増えるけどそれは都合よく無視するんだな。いつもどおり。あ、管理人が暇だって言うなら証拠出してね。
ほとんど外注していると言うなら何を管理会社が直接請負っているか知ってるよな？教えてくれよ、具体的に。

修繕や工事の提案を理事会はしないんだ。じゃあその分時間引こうか。その分マンションの資産価値は下がりそうだけど。

これも何度言ってるが、代替手段がないんだから今の委託費の平均が適正価格。費用対効果で考えるなら代替手段と比較するのが一般的だが、自主管理についてはできると言うだけで役員の負担について逃げてばかり。

[3564: マンション検討中さん]

>>3511 3183さん

興味深いご意見をいただき、ありがとうございます。

私はマンション管理士と長期の顧問契約は無駄だと考えております。
必要な時に行政の相談窓口で相談したり、問題が発生した時だけの短期契約で十分。
それから管理組合の貴重な時間をいただく以上、最大効果を図るのが専門家のあるべき姿と考えております。
ですので、有償であろうと無償であろうと、頼まれたら問題を短期解決を目指しています。

今はおっしゃるとおり趣味でやっています。
私が出ると管理会社はどこも支店長クラスで対応してくださるので、趣味の人相手に本業の人達も大変だと思います。

[3565: マンション検討中さん]

>>3548 購入経験者さん

保障期限が切れた給水ポンプの故障の場合、
先ずその給水ポンプのメーカー及びタイプを確認します。
並列運転タイプなのか？同時並列運転タイプなのか？交互運転タイプなのか？
それにより修理が急ぐべきか？余裕か？を判断します。
次に今までの人脈等からの優良業者リストから、ポンプの故障原因を確認してもらい、見積書を受領します。
見積書の価格が高額であったり、修理までに時間が有る場合は相見積もりを取り寄せます。
見積書内訳の部品代や人件費が適切か？査定します。
部品代が高額な場合は、自分で取り寄せ可能な品ならば業者に『現物支給』の交渉をします。
価格が査定金額以上であれば価格交渉しますし、動力操作に電気工事士が必要ならば資格は持っておりますので自分でやる代わりに、その費用の値下交渉します。
妥当価格になったら理事会に上申し、判断を仰ぎます。

もし高い修理費の場合、買替を検討します。
今の給水ポンプは消費電力も少ないし高力タイプが多く、交互運転なら電力販売会社との契約容量も少なく済みます。

マンション管理士をボランティアでやっている私よりも短期かつ低コストで問題の解決と改善が出来る有償のマンション管理士や管理会社がおみえになったら、是非ご紹介ください。

民法第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

有償、無償に関係なくマンション管理士には善管注意義務が有り、ボランティアだからといって手を抜くというお考えは通じないですよ。

[3566: マンション検討中さん]

>>3562 購入経験者さん

出題、ありがとうございます。

数台というご質問箇所について、給水ポンプは２つで1セット。
複数セットが有るうちの1セットという出題でよろしかったでしょうか？
それとも、２つ1セットのうちの１つが故障とのことでしょうか？

２つ1セットのうちの１つの故障と判断して回答を差し上げました。
何セットも有ると言うならば、給水管の配列ごとに1セットだと思いますので、差し上げました回答でほぼ問題ないかと思います。
特殊な給水管配列でしたら、配管図をいただきましたら助かります。

[3567: 購入経験者さん]

>>3565 マンション検討中さん
あのねー、>>3547の自主管理君に聞いているので、あなたが答えちゃ駄目なんですよ。意味ないのw

[3568: 匿名さん]

>>3562 購入経験者さん

相談するだろ。おたくのマンションは毎日ポンプが壊れて大変なのかもしれないが、ポンプが壊れる事などないマンションが大半だからね。

結局くだらない質問で返すことしかできないんだな。

マンション管理会社が必要と言いながら、管理会社に依頼しなきゃいけない必要性を何ひとつ説明できずトンチンカンな質問してごまかすしかできない。どうしようもないね。

[3569: 購入経験者さん]

>>3568 匿名さん
知らないんでしょうけど、給水ポンプって呼称するんですよ。
五階以上あるマンションなら必ず直面する問題です。

で、又お聞きしますが、管理人に丸投げするんですか？

[3570: 匿名さん]

>管理人ができたとしてもその分労働時間増えるけどそれは都合よく無視するんだな。

その分月数万払えばいいと上に何回も書いてあるが、都合の悪い書き込みは全部無視するからね。

>いつもどおり。あ、管理人が暇だって言うなら証拠出してね。

仕事がないから暇だっていうんだよ。存在しない業務は出せないだろ?
清掃業者頼んでたらさらにヒマだよ。

普通は忙しいと言い張ってる方が証拠出すんだよ。

>ほとんど外注していると言うなら何を管理会社が直接請負っているか知ってるよな？教えてくれよ、具体的に。

管理会社が契約項目と、フロントが実際やっている仕事内容は違う。
またツラツラ契約項目を全部フロントの仕事だとか言いだすと破綻するぞ
w

>修繕や工事の提案を理事会はしないんだ。じゃあその分時間引こうか。その分マンションの資産価値は下がりそうだけど。

いらないね。法定点検は専門業者からで、それ以外は耐用年数みて更新するのが基本。それはマンション管理士と顧問契約結んでもいいし、単発で相談すればもっと安くなる。一か月で状況変わることなんてない巣からね。おたくのマンションは別みたいだが。

>これも何度言ってるが、代替手段がないんだから今の委託費の平均が適正価格。費用対効果で考えるなら代替手段と比較するのが一般的だが、自主管理についてはできると言うだけで役員の負担について逃げてばかり。

代替手段を見ようとしていないし、考えようともしないあんたは確かに管理会社にぼったくられればいいんじゃない? バックオフィスのコストを管理会社のためにどんどん払ってあげればいいんじゃない？

[3571: 購入経験者さん]

>>3569
× 呼称
◯故障

[3572: 匿名さん]

管理会社なんて、ボッタくりで茶番の相みつもらって金やる為に、さらに金を払ってシロアリを雇っているようなもの。バカバカしいよ。

[3573: マンション検討中さん]

>>3547 匿名さん

管理会社が契約する価値についてですが、
私から１つ質問を差し上げてもよろしいでしょうか？

行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。
その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が１年に及んだ際に、自主管理でどう対応されますか？

[3574: マンション検討中さん]

>>3567 購入経験者さん

あー！！
空気が読めずすいません！

私が答えれる質問が無いので退屈してました。
申し訳ございませんでした！！！！

[3575: 匿名さん]

>>3568 匿名さん
誰に相談してどうすんの？

[3576: マンション検討中さん]

>>3567 購入経験者さん

では私の質問にも一緒に考えていただきますでしょうか？

行政が生活保護で家賃を渡すよりもそのまま持ち家に住んでもらっていた方が安上がりの場合、ローン完済後に生活保護を受給申請した区分所有者はマンションを手放さなくても良い場合が有ります。
その区分所有者が管理費及び修繕積立金を滞納が５か月に及んだ際に、管理会社はどう対応されますか？

※管理会社肯定派への問題として滞納期間を5か月にしました。
　6か月以上にして管理組合対応にさせるって答えは無しにしました。

[3577: 購入経験者さん]

>>3576 マンション検討中さん
私、管理会社の人間でないので、素人止まりの知識しかありませんよー
自主管理君に答えてほしいところですが、理事やって少し経験を積んだくらいの知識で言えば、家主に不動産会社の買い取りシステムを使ってもらい、住んだままで不動産会社に管理費等を支払ってもらうという方法ですかね。この方法を家主に勧める・・・
あるいは遠回しに勧めるっていうような感じですか？
これ以上詳しいことは分かりません。

[3578: 匿名さん]

>>3570 匿名さん
>その分月数万払えばいいと上に何回も書いてあるが、都合の悪い書き込みは全部無視するからね。

ご存知ないようだな。日本には労働基準法っていう法律があるんだよ。

>清掃業者頼んでたらさらにヒマだよ。
頼んでなくてもヒマなんだ？契約書にいろんな業務書かれているけど？

>管理会社が契約項目と、フロントが実際やっている仕事内容は違う。
だから外注してる業務はなに？契約項目とフロントの仕事内容が違うってどういう意味？契約項目を全部フロントの仕事なんていつ言った？また捏造かよ。

>それ以外は耐用年数みて更新するのが基本。
修繕対象は全部耐用年数あるだ。それを素人の役員が知ってると…へー。マンション管理士に相談するのは勝手だが、そいつが無知でない事を祈るよ(笑)

>代替手段を見ようとしていないし、考えようともしないあんたは確かに管理会社にぼったくられればいいんじゃない? バックオフィスのコストを管理会社のためにどんどん払ってあげればいいんじゃない？

言ってる傍から早速逃げてるし

[3579: 匿名さん]

>ご存知ないようだな。日本には労働基準法っていう法律があるんだよ。

労基法の何に違反してるの?　そもそも自主管理の場合は法人登記していなければ会社じゃないから通常は業務委託で、雇用関係じゃないんだけど。。 と言っても答えられないよね。

まあ全部この調子で

相変わらずそんなの違うと言い張っているだけで、元々根拠がないから、じゃあなんなのかという部分がまるで言えないのはいつものこと。

結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ。

[3580: 匿名さん2]

>>3579 匿名さん
＞結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ
つまり、あなたは管理会社とは契約しないという事？

[3581: 匿名さん]

>>3580 匿名さん2さん

その質問は管理会社が意味がないというテーマに関係ない質問だよね。

管理会社の必要性は結局、自分の口で説明できなかったという事ね。

[3582: 匿名さん]

>>3579 匿名さん
>そもそも自主管理の場合は法人登記していなければ会社じゃないから通常は業務委託で、雇用関係じゃないんだけど。。 と言っても答えられないよね。

さすが詳しいな。管理人個人に業務委託するんだ。だれがそんな腐ったマンションで働きたがるのか？、、、あ、おまえか。

で、いつまで逃げるの？

[3583: 匿名さん]

>>3582 匿名さん

腐ってるのはお前の頭だろ。
もう何も言えないんだからさw

結局、何も言い返せないと、腐ったとか、自分の感想言って終わりだもんね。

ここまで何も言えないってよっぽどアピール材料ないんだなw

[3584: 匿名さん]

>>3532 購入経験者さん
これくらいの試験に何回も受けて不合格になるのだから
そのレベルは押して知るべしでしょう。

[3585: 匿名さん]

>>3583 匿名さん
で、いつまで逃げるの？

何も知らない管理人を騙して、やり方すら分からない業務を委託(笑)するんだよな。ピンハネしてる奴等よりよっぽど悪質だな。
お前の言う自主管理は悪の＊＊って事だな。

[3586: 匿名さん]

また意味不明なこと言ってるw もう犯罪者と勝手に妄想で決めつけるしか正当化できないみたいだね。

相変わらず管理会社のメリットを説明できないみたいだし、なんでそこまで自分で説明できないのに擁護しているんだろうね。まさかこんなバカを管理会社も雇わないだろうからいい迷惑だろうなw

[3587: 購入経験者さん]

>>3584 匿名さん
さっぱりわからない。
誰が試験を受けて不合格になってるんです？

[3588: 匿名さん]

>>3586 匿名さん
いつまで逃げるの？

[3589: 匿名さん]

さっきから何を逃げるの？　主語がいつもないから何言ってるのかも分からない。
結局、管理会社のメリットはとうとう説明できなかったなw

[3590: 匿名さん]

＞管理会社のメリットはとうとう説明できなかったな
痴呆症に掛かった住民のために、介護保険を払って代わりに組合運営をやってくれるところかな。

[3591: 3183]

>>3581 匿名さん
＞その質問は管理会社が意味がないというテーマに関係ない質問だよね。

アホかｗ　関係大アリだろ。
その質問に答えられないヤツが大口を叩きなさんなという当然の話だ。

つまりこういうことなんだろ？
あんたは「管理会社など存在する意味がない」という理屈を他人に認めさせようとしていながら、自分は依然として委託管理から抜け出せず、抜け出そうともしていないと。だから同じことを何度訊かれても答えず、ここでようやく「関係ない」と答えることによって間接的にそう認めた訳だ（笑）

いやホント、笑わせないでよ。
机上の空論を捏ね繰り回して「取り敢えず結論だけは認めろ」ってのは通らないよ。
委託管理を続ける者・管理組合は、あんたの理屈に照らせば今のあんたと同じことをしているだけじゃないか。そこで「もうやめようよ」と言いたいなら、先ずは自分で規範を示さないとな。切れそうな紐でのバンジージャンプに躊躇してる連中を片っ端から蹴り落として、最後の最後になっても自分だけは飛び降りることができない。喩えて言うならあんたはそんなヤツだ。

管理会社なんて意味が無いって？　あんたは現に仕事を委託しているのに？
何を言っちゃってんのｗ

[3592: 匿名さん2]

>>3581 匿名さん
＞つまり、あなたは管理会社とは契約しないという事？
これは無視するんだ。

＞3591 3183さんの↓を、よくかみしめて読みな。
＞あんたは「管理会社など存在する意味がない」という理屈を他人に認めさせようとしていながら、自分は依然として委託管理から抜け出せず、抜け出そうともしていない。
再び、一人だけが袋叩き似合う状態だが、まだ続けるか？アンチ君よ。

[3593: 匿名さん]

スレ主は、賃貸マンション住まい？
それとも小規模の理事固定マンション？
分譲マンションで輪番制の理事ならもっと管理の知識あると思うんだよね
スレ主は何も知識ないじゃん

[3594: 3183]

＞結局管理会社が必要な根拠はまるで説明できないということ。

そう言ってる自分の「現状」が全てを物語ってるじゃないか。
あんたが今も自主管理を実践していないことには相応の理由がある筈だよね？　意識してそうしているか否かに関わらずだ。「管理会社なんて必要ないが契約せざるを得ないんだ」とでも言うならそれでも構わんよ。契約せずにいられる様になったら出直しておいで。

[3595: 匿名さん]

全く、下らない論点ずらしばかりで管理会社が必要な理由は説明できないみたいだね。逃げるなと言いながら自分が聞きたいことも答えられないってどうしようもないな。

[3596: 匿名さん]

まあ、管理会社なんて中抜きしてるだからな。
マンション管理中抜き会社に帰るべきだよ。不安煽って中抜き工事提案するだけだから関わらない方がいい。

[3597: マンション検討中さん]

>>3528 匿名さん
このお話について、
もしかして私のことをご存じの方ですか？
自分の親ほどの年齢の万年理事（任期が規約の定め以上になると一旦理事会役員を降りて修繕委員になり、翌年また理事会役員になる）に、肩身が狭かったのは真実です。
係員としてマンション管理士の受験会場にいたら、受験生とした万年理事会役員にお会いしてしまったってから特にでした。

[3598: マンション検討中さん]

>>3532 購入経験者さん

興味深いご意見をいただき、ありがとうございます。
『ボランティア』で実施している最大の理由は、副業禁止の本職が有るからです。
次に『勉強期間』。
今考えていることが『新たなビジネスチャンス』になり得るか？の『検証期間』と言った方が適切かもしれません。

[3599: マンション検討中さん]

>>3535 匿名さん

もし本当に自主管理を検討されていみえるのでしたら、
マンション管理士や会計士の雇用は不要に同感です。
可能であればマンション内で管理業務主任者程度の知識の勉強会を実施し、簿記の2級レベルの知識がある人、若しくは3級レベルで会計ソフトを使っていただければよろしいかと思います。
管理面で解らないことは国土交通省出先機関の相談窓口で相談をすれば無償で済みます。
長期修繕計画書の作成はソフト付きで2千円くらいですし、5年に1度の見直しにつき図書館で借りられるのも良いかもしれません。
https://www.mankan.or.jp/05_book/book_01.html

繰り返しになりますが、本気で自主管理をするつもりでみえるのでしたら、私共（ボランティアのマンション管理士は私のみでは無くチームで動いています）も応援しますので、頑張ってください。

[3600: 匿名さん]

自主管理ではなく、マンション管理会社はぼったくりだと言ってます。

反論したければ、話を反らすのではなく、費用をかけるだけのメリットを説明しましょう。自主管理をしないと、マンション管理会社と言うビジネスモデルがぼったくりでなくなるわけではないですよね。ぼったくりとわかれば、リプレイスして減額改革も可能です。要するに費用が高すぎるのが、問題なので、目的はや安く管理することですから。

まあ、荒らしに言っても無駄でしょうが。