ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3401: マンション検討中さん]

>>3380 3183さん
変な新キャラって、もしかして私のこと？(笑)。

私も自主管理は究極の理想と思っています。
あと、自己犠牲の上に成立する面もあり、今の多忙な社会では難しですね。
知っているマンションで自主管理＋管理規約ほぼ無し！＋なのにみんな仲良しで、尊敬するマンションが有ります。
そこは戸数が1桁だから成立しているのかもしれません。
凄い知恵者が維持運営してて、ホント、大尊敬しています。
ヨーダが住むマンション。

[3402: 匿名さん]

管理会社の事務管理業務費+管理員業務費って1ヶ月1世帯あたりいくらなんですか？

[3403: マンション検討中さん]

>>3400 匿名さん
ああ、そうなんですか？！経緯が解らず、すいません！

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 匿名さん
私も今まで多くの方から同様のご質問をいただいておりますが、自分でも答えがまとまりません。
先日も安いを売りにしている管理会社が見積書を全部書き換えて高値で管理組合に渡しているのに気がついてしまい、『どこで稼ぐか？』で管理委託費が変わるのが現状です。

[3405: マンション検討中さん]

>>3398 匿名さん
すいません、KURASERUは採用の検討をしたに留まり、採用は見送りました。

[3406: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
だいたい2700円から4200円くらいですね。
管理会社変更の時に見積書を各社に出してもらったところ、バラツキはありますがそのくらいでした。

[3407: 3183]

>>3394 匿名さん

「費用対効果が悪いと解ったから契約は維持しない」

で、その先はどうするのか？　にあんたが依然答えられない以上
あんたが「マンション管理の適正な合理化」なんて語る立場にないよね。
あ、マンション管理士に頼めばいいし、理事会総会運営は理事がやればいいんだっけ？
実際あんたの管理組合ではそうしてるの？と何度も訊かれてるよね。どーなの？

[3408: 3183]

＞KURASERUはどんな感じですか？

＞すいません、KURASERUは採用の検討をしたに留まり、採用は見送りました。


（笑）
なんで見送ったのか、もうちょい詳しい話を訊いたら？　アンチ君。

[3409: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
見積書を書き換えたとわかったのはどういうきっかけでわかったのですか？

[3410: 匿名さん]

>>3406 匿名さん
ありがとうございます。
タワーマンション以外の管理費は10000円から20000円くらいなので、さほど高くはないですね。もっと高いのかと思っていました。

[3411: 匿名さん]

>>3407 3183さん

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3412: マンション検討中さん]

>>3409 匿名さん
その管理会社の場合、修繕見積書が相場より高かったので、その内訳について確認しましたところ、管理会社が自白したのがきっかけです。
他の管理会社でも見積書の書き換えは当然のように行われていて、案外、簡単にバレます。
組合員の中には直接製造メーカーに部品代が高価な理由を確認される人もみえますし、今はネットで妥当な価格か？情報も得ることが出来ます。
ネットで出ないならば、私の愛読書『積算資料マンション編』で確認。
『積算資料マンション編』は図書館にもありますので、必要の都度、図書館で立ち読みして確認されることを、マンション管理士として相談をいただいた理事会にはお勧めしております。

[3413: マンション検討中さん]

>>3408 3183さん
マンションで一番の問題は、人間関係だと思います。
それを解決するには、ヨーダのような人が必要になります。
でもそんな人はいない。
いざこざの間に入って泥を被ってくれる人がどうしても必要になる。
入居者のガス抜き相手を誰がするか？
ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
ヨーダもいないマンションではKURASERUを採用しても足りない。
よって大変申し訳ないのですが、その人間関係のクッション材を管理会社に実施していただくにあたり、そんな苦情処理だけの発注が出来ないのでKURASERUで出来る業務と共に管理会社にお願いすることになる。
これが採用を見送った理由になります。

社会心理学ならではの心理特性をＡＩでは解決できない。
ＡＩは精神科医の変わりが出来ない。
と説明した方が解りやすいですかね？

マンション管理士のようなコンサルティング業は如何に納得のいく説明を迅速に解りやすく説明するか？
私の永遠の課題ですので、この場の質疑応答はとても勉強になります。
ご質問をいただき、ありがとうございました。

[3414: 口コミ知りたいさん]

>3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人が必要になります。
自治会で言えば自治会長の役割だけど人によっては不向きな方もいる。
管理会社は組合員同士のトラブルには建前は介入しないと言っているが、理事会に貸しを作るために自ら介入する場合もある。
あくまで打算的な介入だから後が怖い。
自治会長の役割を果たす理事長とは別に、マンション管理に精通した人間を理事長とは別においてはどうか。
管理会社の役割を果たす管理者だ。
管理者は、マンション管理に関するノウハウには長けていても、マンション内の人間関係の調整役はできなくていい。
理事会はマンション内の人間関係の調整に専念し、管理者はマンション管理の法的、技術的な調整に専念できる環境を作れば自主管理への道のりはできてくる。
つまり、自治会の役割を果たす理事会と、管理会社の役割を果たす管理者を管理組合内で置くことで、管理会社は自ずと不要になってくる。

[3415: マンション検討中さん]

>>3411 匿名さん
『住友ショック』をご存知でしょうか？
https://toyokeizai.net/articles/-/466647
管理会社のお仕事は３Kだと思っております。
多くの社員がメンタルを患い、退職されるのが現状です。
私は不動産や建築とは全く違う業界の事務屋で、マンションを買ったから区分所有者としての権利と義務を守るために管理業務主任者及びマンション管理士の資格を取りました。
結果、思うのは『管理会社のフロントの給料500万円は安過ぎる』です。
あれだけボロボロになっていく様を見ている側として心が痛くなります。
ですので、住友ショックが世に出た際は、嬉しくて万歳しました。
管理業界がその流れに乗っていくのが今の時代のあるべき姿と思いました。
大尊敬する西山代表取締役が住友不動産株式会社に人事異動で戻られることを知った時は、お礼を直接お会いして言いたかったです。

今の私のマンションの管理会社ご担当者は若くてやる気が有って応援したいですよ。
管理される側が潰すような行為をしてはダメ。
経験不足のフロントを育てていくのも管理組合の責務だと思っています。
管理会社と管理組合のお互いがWin-Win、互い適度な距離感と利用感、信頼感、適切な委託業務内容と適正価格、で有りたいですね。

[3416: 口コミ知りたいさん]

管理者になれるだけの才能の持ち主はざらにはいない。
だから管理者は輪番制という制度は不向き。
ヨーダみたいな方がいるときにそのノウハウを構築し、多少の知識と知恵さえあれば誰でも運営できるようなマニュアルを作っておけばいい。
それがかなわないときは、外部から管理者を雇えばいい。
その為には、管理者を有償制とすることが必要だと思う。

[3417: マンション検討中さん]

>>3414 口コミ知りたいさん
おはようございます！
早速の貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。
嬉しいです。
その人間関係の調整が難しい！
ひとつ屋根の下に価値観が違う赤の他人同士が資産を共有しているのがマンションです。
自転車置き場の利用方法を決めるだけでも、各自の損得勘定が協調性以上に押し出されてきます。
人間関係の調整は時間もかかり、人間が如何に感情に支配される生き物か？痛感させられます。
マンションで人間関係を良好に維持する方法がございましたら、是非、ご教示くださいませ。

[3418: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
外部管理者についてですが、私が知っている外部管理会社複数は、結果として修繕業者からピンハネをしています。
ピンハネを誰がするか？の首が据え替わっただけ。
管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。

[3419: マンション検討中さん]

>>3416 口コミ知りたいさん
補足。生ヨーダをご紹介したいのですが、マンション管理士として知り得た情報が含まれており、ホント、残念です。
結晶知能はそれまで生きてきた人生の経験値と学習によるものですので、マニュアル作成が難しい。
人間関係の啓蒙本が世に山ほど出ているものの、それでも上手くいかないのと同じといったところでしょうか？
それでも何とかならないか？を追求すべく、今や私は社会人大学生です(笑)

[3420: ご近所さん]

>3418 マンション検討中さん
＞私が知っている外部管理会社複数
管理会社ではありません。才能ある個人としての管理者です。
>管理者という特権を与える＝リスク大　でお勧めできないのが現状です。
同感です。
だから、マンション内で見つけることです。
組合員であれば運命共同体ですから、悪意のある場合を除いて組合員の利益のために活躍してくれると思いますよ。
いなければ自主管理の道は険しいと思いますよ。
簡単なことならそこらへんで誰でもやっている。

[3421: ご近所さん]

＞3413 マンション検討中さん
＞ヨーダのような人がいないマンションでは、それが管理会社になります。
それは嘘になります。
管理会社はマンション内の民事には介入しません。
管理委託契約書の業務内容にも書かれていないですからね。
何か勘違いされているのでは？
もしかして管理会社の方ですか。

[3422: マンション検討中さん]

>>3421 ご近所さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
おっしゃる通り、契約書上は民事は介入しないことになっております。
でも実際、民事に介入をせざるを得ない一面が有ります。
入居者から『隣の部屋がうるさいから何とかしてくれ！』
との申し出が有った際に
『それは2部屋の問題だから民事だよ！わしゃ知らん！』
で突っぱねる管理会社が実際どのくらいあるのでしょうか？
実際問題、突っぱねられないのが今の管理会社の現状です。
契約書の契約内容では割り切れない、日本文化の本音と建て前の世界といったところでしょうか？

私は管理会社勤務では無いですよ。
管理会社勤務の方々には申し訳ないですが、絶対就職したくない会社の１つです。

[3423: マンション検討中さん]

>>3420 ご近所さん
ごめんなさい！私の表現が悪かったです。
外部管理会社では無く、管理者代行業会社です。
混乱させてしまい、申し訳ございませんでした。
多々勉強をさせていただき、ありがとうございます。
嬉しいです。

最近私、
ピンハネはどこで公序良俗になるのか？
考えるようになりました。
例えば昔、個人住宅の屋根の改修のボッタくりが市場価格の2倍で、裁判で公序良俗につき返金の判決が出ております。
ピンハネは信用失墜行為です。
しかしながら信用失墜行為を証明するのも難しい。
誠実行為違反もですが、
何処までがセーフで、どこから失墜行為なのかの線引きが無い。

私の今のモヤモヤです。

[3424: 3183]

>>3413 マンション検討中さん
ヨーダやAIという表現の適否はともかく、俺は貴方が言わんとしていることは良く解ってるつもりだよ。KURASELの有用性に関するご説明も然り。そして実際おっしゃる通りだと思う。なので、その解説は俺ではなくアンチ君（>>3411）に向けてやってくれな。見て見ぬフリをするだろうとは思うが、マトモな説明をされても理解しようとしない態度を広く第三者に見せつけることが大事。貴方のことを「変なキャラ」と言ったのは軽率だった。訂正しておわびする。

とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。どの相ミツ業者も積極的な提案はしてこなかった様で、金額的にも大して頑張らなかったらしい。そして既存の管理会社も、リプレイスされることにはさほど抵抗を示さなかったようだ。今の内容でそういう判定を下されるのなら、むしろ他社からの提案を受けてみて改めて契約継続可否をご判断ください…という反応だったと。別に開き直った訳ではなく、フィーに見合った働きだという評価が貰えないのであれば、評価が貰えるところからの引き合いに応えた方が企業として得策だということだったんだろうね。仕事の表面的なところだけしか見られず、まるで自分ひとりが委託費を受け取っているかの様に思われているフロントマンは、時として現場との信頼関係を強く築いている管理員とも対立構造に陥ることがあり、離職率も高いと聞いた。俺が名刺交換をした担当者は、そういう背景が顔に出ているほど疲れ果てている感じだったな。

その管理会社は「業務の合理化」という旗印のもと、謂れの無いアンチ活動に対応するのをやめることにした。端的に言えば、そういう組合からの仕事は金輪際お請けしませんよということだ。同時に、フロント担当の負担を軽減するべく、担当物件を自宅から近いところに集約・整理するという措置もとったらしい。それは見方を変えれば、地理的にも現実的な対応ができる物件でしか仕事をしないということだろう。そして依然として、フロント業務は「掛け持ち」が大前提であるということだ。それをやめろと言うのであれば、そりゃ委託管理など選べる筈もないわな。

俺が例に挙げた管理会社は、多分貴方が例に挙げたところと同じ会社だろう（笑）「○○ショック」などと呼ばれているとは知らなんだ。でも、だいぶ新聞などでも話題にはなったことだよね。

[3425: マンション検討中さん]

私こそ勉強をさせていただいているのにお礼が上手くお伝え出来なかったことをお許しください。
今までこういうネットの使い方をしたことが無く、お教えいただくことが全て勉強になり嬉しいです。
ありがとうございます。
私にとってこの場は今や貴重な学ぶ場です。
如何に自分の考えを文字でお伝えするか？
これはトーストマスターズや会社などでは学ぶ機会がなかったことで、本当にありがたいです。
これからもご指導をよろしくお願いいたします。
取り急ぎ、先ずはお礼をお伝えさせていただきます。
（何故なら在宅勤務中・・・。むにゃむにゃ。）

[3426: 3183]

ところでアンチ君。
分身の術の真っ最中ですなｗ

[3427: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん

全く反論になってませんね。

病む問題はマンションが悪いんですか？担当を詰め込みすぎの会社じゃないんですか？

住友が解約したのは、もっと管理費が取れる物件に切り替えたかっただけです。実際、マンション管理ストックは右肩上がりで増え続けています。人手不足で切っているのではなく、新規が増えすぎて、人が回らないので、儲からないところを切っただけです。

そんな営利企業である管理会社とどうやってwinwinの関係が気付けるんですか？
管理会社にとってwinというのはできるだけ手間がかからずに、高い収益を上げることです。管理組合にとってのwinはできるだけサービスが豊富で安い管理費であることです。winwinと思ってて養分になりたいなら止めませんがね。


>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。

どこで見たんだよw 今まで散々嘘ついてきた人の捏造体験談を誰が信じるんですかね。

自分が分身ばかりするもんだから色々な人が来たら受け入れられないんだろうね。w



また、管理会社が儲けようとすればするほど、管理組合からはコスパが悪くなります。

[3428: マンション検討中さん]

>>3427 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。
私、まだ書き込みや返信の方法が不慣れの無知で、わかりにくいことをお許しくださいませ。
頑張って練習します！

病む問題は、ご指摘のとおり担当物件の持ち過ぎもございます。
しかしながら管理組合側に問題がが無ければバックオフィスとの連携で対応できる管理会社も有る認識でおります。
管理組合側の問題については、『モンスタークレーマー』や『総会あらし』が代表例でしょう。
https://diamond.jp/articles/-/157024
私も『常軌を逸した申し出』に苦慮する場面が多々あります。
私のようなマンション管理士でしたら『一見さん』で、対処方法のアドバイスを管理組合側に出して終わるのですが、実際対応されるのはその理事会から指示をされたフロントです。
大抵の場合、対応は長期化します。（だからモンスタークレーマー？）
その対応にかける労力や精神力は委託契約費（≒給料）に見合わない。
でも管理組合側からの『モンスタークレーマーの対応大変だね。その分の委託費を余分にお支払いします』は無いです。
この点は割安な費用で嫌な対応を管理会社に丸投げして、管理組合は管理会社の後ろに避難できますよね。

住友の件については、管理会社は公共団体では無く、民間企業です。
利益を追求するのは当たり前のことであり、利益が出ないのであればそこから撤退するのは経営者として正しい判断です。

また対等な立ち位置での契約が委託契約です。
適正価格でお互いが納得しての委託契約締結であれば、それが１つのWin-Winの関係だと判断しております。
私のマンションの場合、管理会社以外の業務委託先を全て私が査定して変えました。
理事会直接契約に変えていますし、ほかの物件の孫請け会社で評判の良い会社を引っ張ってきましたので、その代金も建設物価や積算資料の相場をかなり下回っています。
管理会社が上手に間でピンハネしたとしても雀の涙くらいの金額だと思います。
正直、管理会社から採算の合わない管理組合と判断され契約打ち切りになっても不思議ではない状態です。
それでも契約を続けるさせるには、『手間がかからない良い子の管理組合』でなければならない。
マンションの中にクレーマーを発生させる訳にはいかないですよ。

余談ですが、私、部屋の掃除が苦手で、定期的に家事代行をお願いしております。
とてもきれいにしていただけてとても嬉しい。
家事代行に来てくださるご担当者さまも収入になることは勿論のこと、実施した仕事を褒められてうれしいと社内で話されているとのこと。
私はこの関係が好きですよ。
仕事は収入を得るためのもの、生活のための仕事ですが、社会との接点であり自己実現の場でもあります。
目に見える貨幣の量だけがWinを測る物差しにはならないです。
また仕事をお願いする側も『代金を払えば相手を不愉快にしてもかまわない。客は王様』の態度であってはならないです。
うちのマンションのフロントも清掃員も熱心で誠実で、いつもその姿勢を見習わなくては！と思います。

>とある管理会社のフロントのレスポンスが良くない、という理由で組合内でリプレイスが起案され、数社から見積りを取り寄せてみたものの結局は実現しなかった…という実例を最近見た。
について、私も同様の相談を多く受けます。
管理会社を変えたかったのに出来なかったという事例は多いですよ。
ですので本当に見聞きされたお話だと思っております。
このリプレース出来なかったお話も難しい問題で、私の中では『縄張り問題』です。
あと管理会社を変えたは良いが、前の管理会社に仕返しに有ったパターンも知ってます。
個人情報保護法が無ければ、お話しできるし、出版も出来るのに、残念。

最後になってしまいましたが、色々聞いてくださってありがとうございます。
いただくご意見も私の成長の糧です。
自分の考えを伝える技術を向上させる努力の元になります。
ありがとうございます。

[3429: 3183]

>>3427 匿名さん

あんたが言う「win-win」は、社会通念上のそれとは違うのよ。委託先に一方的な負けを強要している。旧態依然としたタイプの「請負契約」のことだろう。それで行きたきゃそうすりゃいいが、出来やしないからやらないんだよね。

[3430: 匿名さん]

>>3415 マンション検討中さん
管理会社変更した者から言えば、フロントを育てるより早いのは、バックオフィスがしっかりしている管理会社を選ぶ事だと思います。
例えば工事コンサルタント部門や長期修繕計画の見直しを専門的にする部門などは必要だったと思います。
以前の管理会社のフロントは、機械修理や工事の事を聞いても答えられず、修繕計画の見直しも10年間されず、修繕費は巷の恒例通りに値上げしてきていました。
ですから、修繕資金はそれなりに貯まっているもののそれで足りるのかどうかはわからない状態でした。「そういうもんだ」と思っていましたが、管理会社変更にあたり、初めて「修繕計画の見直しは2年又は5年毎にするものだ」と知りました。

過去の工事の事例も答えらないということが度重なりフロント不信になりましたが、フロント個人の能力がないというより、「バックオフィスでフロントを支えるシステムがない事」が原因だったようです。過去の工事の事例など、きちんと書類管理してあればすぐに答える事ができるはずなのに「わかりません」というような事も度重なり…後からわかりましたが、書類管理がめちゃくちゃだったのです。（書類管理ができていない管理会社は山ほどあるようですね。）

機械等の修繕などは何百棟ものマンション管理をしていれば、多くのマンションが同じような機械を置いているので過去のデータから機械の交換時期や多発する修理箇所などもデータ化できるものの、個人のフロントではベテランでなければわかりません。が、専門部門があれば即答できるのです。

同じ管理会社でも、経営の仕方はピンからキリだとつくづく思いました。

[3431: 匿名さん]

>>3429 3183さん

嘘つきが何言っても無駄。

そもそもほぼほぼ次年度の契約が約束されたマンション管理会社のような委託契約は利益相反の温床なんだよ。政府や自治体が絶対変わらない地位に安住して税金を無駄遣いする構図と一緒なんだよ。

ダメな商品だとすぐ売れなくなる民間の商品やサービスとは本質的に違う。管理会社は来年の契約もほぼ約束されているから、顧客サービスという意識もないし、そんなことで経費使ったら、利益減るからね。いかに住民を騙して、コストカットをして経費浮かすか、無駄な事業を提案してバックマージンを得るか。それが、自社の利益につながる管理会社ビジネスとwinwinなんて関係が成立するわけがない。

[3432: マンション検討中さん]

>>3430 匿名さん
貴重な体験をお教えいただきありがとうございます。
嬉しいです。
管理会社変更の体験のお話はなかなかお聞きする機会が無く、助かります。
またフロントを支えるバックオフィスとの関係やシステムについて、考える機会も少なく、勉強する必要性に気が付きました！
ありがとうございます！
私も社内に専門性を備えた技術部門が無い管理会社には懐疑的で、豊富な実績と社内データを持つ大手はその点で安心のイメージが有ります。
ただ、先日、区分所有者からご相談を受けた小規模管理会社の業務実施内容を見たら、大手のような予備修繕が控えめで、総合的にはかなり安上がりの状況に、自分の思い込みの誤りを知りました。
バックオフィスの能力、そして経営方針を更に比較検討するようにします。

ありがとうございました。
前向きになれました。

[3433: 匿名さん]

結局費用対効果とはなんなのか、管理会社の費用対効果が低いという点については何も示されなかった。いや、ズレた回答だけあったか。。。
フロントの給料がいくらだから月いくらが妥当だとか、、、それは費用対時間だって教えてあげただろ。

委託契約書の各項目に対して費用を出して、それに対して住民が対応する場合の時間を出さないと費用対効果なんて出ないんだけど…

[3434: マンション検討中さん]

>>3429、3431 匿名さん
ご意見をいただき、ありがとうございます。
マンション管理士は信用第一のコンサルタント業務だと思います。
ご理解をいただけない、嘘つきの判定をいただくのは、やはり私の説明に問題があると反省しております。

因みに、私が採用しました請負業者＝他の物件では孫請けで管理会社もその社名すら知らなかった会社の多くは、その腕の良さ、対応の迅速さ、お値打ちな請負金額などの強みを武器に、管理会社管理の他の物件でも直接採用されるようになりました。
今までのお仕事ぶりの良さが世間により認められたことが嬉しかったです。

あと管理会社は業務の３Kさにとても人員不足です。
給与を上げないと人が集まらない。
それでも入れ替わりが激しく、管理組合の信用を落としてしまいます。
また情報化時代からも管理会社が楽で儲かる時代は残念ながら終わっています。
他人の芝が青く見える時は誰にでもあることかと察します。

まだまだ私の説明はダメですね。
読み返しても、自分の能力不足を思い知らされてしまいます。

何度でもご質問をいただきましたら幸いです。

[3435: マンション検討中さん]

>>3433 匿名さん

ご指導をいただき、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。
自分のマンションなら、区分所有者みんなが私共フロントのお仕事ぶりを知っているので、費用対効果の説明不要で済みますが、
マンション管理士として他物件のご相談の回答をする際には、『エビデンス！エビデンス！(←これ、私の所属長の口癖)』が必要ですね！
ありがとうございました。
危うくこれも思い込み説明をするところでした。
助かります。

今後もご指導をいただきますよう、よろしくお願いいたします。

[3436: 匿名さん]

>>3435 マンション検討中さん
失礼、3433はあなたへの指摘ではなくスレ主への指摘なので気になさらず。

[3437: 匿名さん]

>>3436 匿名さん

費用対時間って聞きなれない言葉だが、
どっちみちわずかな時間しかかからない仕事でも、いくらかかっても構わないということね。

費用を出してって、高いか安いかは考えないわけね。費用対効果説明しろと言いながら、費用が高いか安いかを考えてないってことか。

まあ荒らしにマジレスしても無駄だけど。

[3438: ご近所さん]

>3435 マンション検討中さん
あなたもしかして【万年マン管士不合格者君】じゃないの。
話の展開がそっくり。
管理会社への利益誘導する話術は優れているけど、ある事実に関しては嘘のつきようがない。
つまり、君の出稿頻繁度だ。
君でなければできない技だ。
そこをうまくごまかさないとすぐにばれる。

[3439: 匿名さん]

>>3437 匿名さん
管理会社がかける時間は全く関係ない。住民がその業務をやる場合を考えろって話しなんだけど。
住民が100時間かける事を管理会社では8時間で10万円できる仕組みがある場合、効果を見るならどっち？100時間の業務を10万でやって貰えると考えるのか、8時間で10万と考えるのか。お前は後者を見るんだな？

[3440: 匿名さん]

住民が何の業務をするの？
住民が１００時間かかる仕事で管理会社が８時間で済ませられる仕事って何ですか？

どうせでまかせで聞いても答えられないんだろ？存在しない、無茶苦茶な空論持ち出してもバカだと思う割れるだけだよ。

単純に、大した仕事でもないのに、料金が高すぎるというだけなのに、価格は関係ないとか、費用対効果も関係ない。仕事をしてくれれば、高くても構わないって意見表明している荒らしに何言っても無駄か。。

[3441: 匿名さん]

>>3440 匿名さん
大した仕事でないというくせに具体的な時間を出さないな。住民目線でなく管理会社目線で考えるからズレてんだよ。
天才に分かりやすく例を出しただけ。

高い安いも判断するのは俺でもお前でもない。お前がすべきは住民がやるならどのくらいかかるかを出す事。

[3442: 匿名さん]

>>3441

あんた知らないって自分で言ったんだから黙ってたら。知らないものをなぜ主張したいのか、謎だけどね。まあ、嘘つき荒らしが何言っても無駄でしょう。

結局、具体的に何も反論できないから、論点ずらししかできない。決めるか決めないかなんて誰も言ってないのに。コスパに合うかどうかなのに。コスパに合うというなら、それを説明したらいいけど、コスパの話になると反論できないから、いくら高くても仕事をやりさえすればいいと言う。話にならないね。

[3443: 匿名さん]

>>3442 匿名さん
お前がコスパを説明できないんだろ？費用対効果もわからないんだろ？

具体的に反論以前の問題だと何度言わせる。お前は自主管理やりたいんだから住民の負担を提示しろよ。

[3444: マンション検討中さん]

>>3438 ご近所さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
残念ながら、私、管理主任技術者、マンション管理士は勿論のこと、経理系、技術系、通訳等と趣味が資格取得でございます。中国語は発音が悪くて挫折しました。
話の展開や出稿頻繁については、うーん、新聞も英字新聞含め複数読むことにしてますし、雑誌もかなりの冊数に目を通しておりますし、本も週に何冊も読んでおりますので、頭の中に残っている知識をつなぎ合わせた結果でしょうか？
いずれにしても、『私しかできない技』の表現はとても気に入りました。
私にも取り柄が有ったと嬉しいです。
ありがとうございます。

[3445: マンション検討中さん]

>>3436 匿名さん
かしこまりました。
お教えいただき、ありがとうございます。

[3446: マンション検討中さん]

>>3445 マンション検討中さん
すいません！！変な日本語で返してしまいました。

承知いたしました。
お教えいただき、ありがとうございます。

です。

[3447: マンション検討中さん]

もしよろしければ、みなさまのお知恵をお貸しいただきたいことがございます。

私、只今、ADRで修繕工事業者等への過払い金（法律的に言えば未施工分）の払い戻し請求中です。
説明を割愛させていただくために、また出典↓を使わせていただきます。
https://www.nichibenren.or.jp/legal_advice/search/other/conflict.html
何分紛争中の案件につき、詳細はお話しできませんが、
反社風に表現するならば、
『不在中によくもやってくれたな！この落とし前はきっちり付けてもらう！』
SPY×FAMILYのヨルさん風に表現するならば、
『悪いことは許しませんよ！』
により、総会の決議を経て、ADRを活用した返金請求をするに至った次第です。

私の相談させていただきたいことは、この紛争の決着はまだまだ先になるものの、決着後に
『この経験をどう活かしたらよいか？』です。
専門知識が無い、それも輪番制の素人理事会を騙すような真似が横行しているのが現状です。
管理組合は泣き寝入りどころか、騙されていることすら気が付かない。
私、かなり立腹しておりまして、世の中から悪徳業者を抹消したい思いです。
最初は友人の建築士、弁護士、尊敬するマンション管理士の先輩ほかで救済活動を考えましたが、救える（かもしれない）管理組合の数にも限界が有ります。
しかしながら『どうしたら１つでも多くの管理組合が騙されないようにするか？』名案が浮かんでこない！
『ADRまで活用した経験を活かすには何をしたら良いか？』
もし良い案がございましたら、是非ともお教えくださいませ。
お手数をおかけしますが、何卒宜しくお願い致します。

[3448: 匿名さん]

>>3447 マンション検討中さん
スレ違いの質問はしない方がいいと思う。
注意喚起を目的とするのであればマスコミやSNS、ユーチューブなどで行うのがいいんじゃないかな。
法的な事を考えるとマスコミに依頼するのが安全かな。

[3449: 匿名さん]

＞中国語は発音が悪くて挫折しました。
母国語だからね。

[3450: マンション検討中さん]

>>3448 匿名さん
お教えいただき、ありがとうございます。
ルールが解らず、戸惑わせてしまい、申し訳ございませんでした。
やはりマスメディアの上手な活用ですね。
今回の件は、日経新聞で以前掲載された内容の関係するものであり、国土交通省からも注意喚起が出ていること、そしてクローズアップ現代でも放送された内容になります。先ずは国土交通省の担当部署に相談してみます。

[3451: マンション検討中さん]

>>3449 匿名さん
北京語の発音は難しかったです。
私が日本人で良かった！と思ったのは、米国滞在時に台湾、香港からのクラスメートとお互いの言語は解らないものの、漢字で意味を共有できたことです。その際に自身の名前の広東語の発音を教えてもらい、自分の名前が更に好きになりました。

[3452: 匿名さん]

趣味の小心者ケンポーは頑張ってるの。

[3453: マンション検討中さん]

>>3452 匿名さん
それが運動音痴で、お恥ずかしい限りです。
バレーボールがドッチボールになっております。
女性で拳法が出来るって、憧れですよ。
勤務先に県警が護身術の講習に来て下さった際も、護身術よりブザーにしようと再認識する機会で終わってしまいました。
今はコロナウィルス感染が怖くてプールすら行けない、ホント、小心者ですね。

[3454: 匿名さん]

>>3443 匿名さん

結局管理会社がコスパが悪いことに対しては全く反論できず、苦し紛れに
値段はいくら高くても構わないときたw

じゃあ最初からそう言えよ。なんで聞いてきたの? 否定したかったけどできなかったのは分かるけど。まあ、また読んでないふりしてまた説明しろとか言うんだろうがねw

[3455: 匿名さん]

>>3454 匿名さん
で、お前は負け惜しみしか言えない訳だ。
スレ主としてまともな回答できないのか？

[3456: 匿名さん]

>>3455 匿名さん

何がどう負けてるの？って言ってもどうせはぐらかしてるだけだもんね。

一応、この掲示板は情報交換が目的で、できれば合理的に管理し、コストパフォーマンスをよく管理したい人が利用しているんだよ。

でもあんたは、別に値段に関係なく、いくら高くても仕事さえしてくれれば構わないんだよね？それなら、情報交換する意味ないよね？別に節約しようとも思ってないわけだから。

あんたは理由なく否定しているんだから、意見でも何でもないよね？

荒らす目的って何？

[3457: 匿名さん]

>>3456 匿名さん
コスパすら知らないバカが情報交換？
いつどこで情報を出したんだ？
誰が値段に関係なく契約すると？
嘘、捏造しかできないのか？

[3458: 匿名さん]

>>3457 匿名さん

何でそうやって荒らすんですか？

何回も既出だけど、嘘つきのあんたと違って答えてあげよう。

【管理会社による委託管理方式が大損な理由】

フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分と
してもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

さらに実際、管理会社のやっている仕事なんて、自社の儲けにつながる理事会での修繕提案がメイン。自社の営業行為が実際の労務になっている。担当物件の仕事の中身が自社の営業行為なんだから、そもそもなくたって、管理人の点検や外注先の点検で必要に応じて、管理人が見積もりを取れば、事足りる。規約の改正も、その都度、マンション管理士に相談した方が安い。顧問契約でも月３～４万円だ。

実際は管理会社なんてなくても何の不便もない。頼む必要のないサービスに大金を支払ってること自体、金の無駄遣い。

[3459: 3183]

>>3447 マンション検討中さん
貴方が管理士として個人的に経験したことを世の管理組合に満遍なく浸透させようというアイデアは現実的ではない。何はともあれ、現実的にどのようなことが生じ、組合や管理士としてはどういう措置をとったのか。不法行為としてはどういう違法性があり、どんな実害を伴うものだったのかを解り易く整理して、手が届く範囲の関係者にフィードバックすることが何よりも大切であって、それ以上のことはやろうとしてもなかなか上手くいかないと思う。僅かずつでも「委託管理と自主管理の正しい比較」がされるようになれば、やがてその経験は少しずつ実例として共有範囲を広げていく。安直なアンチ脳ではこういう話には追従出来ないので、構わずここで展開するといいよ。スレ違いは「管理会社憎し」の感情しか持たず、代案としての自主管理方式の有用性や危険性に関する議論に蓋をしようとするアンチの方だろう。

少し前から、俺の口調を真似て意図的にアンチを煽っているレスが散見されて正直迷惑しているんだが、俺は自分の意見に一貫性を持たせるためにも、他者への成りすましはむしろ裏目にしか出ないと思っている。このところ貴方に噛み付いているコテハンも（お気付きとは思うが）アンチの仮面のひとつだな。最初の頃に、管理会社のピンハネについて証言した貴方のことを、アンチ君は「味方が現れた」と早合点したんだろう。よくよく話を聞くと真逆で、むしろ都合の悪い実体験を多々携えた要注意人物だった…というところだろう。リプレイスの話も然り。この「実体験のフィードバック」の話も、自らスレタイだと掲げているくだらない管理会社バッシングという趣旨にはそぐわないだろうね。

構わず続けよう。居心地の悪い環境作りは害虫駆除の基本のキだと言われる。

[3460: 3183]

アンチ君へ

誰彼かまわず「荒らし」呼ばわりしている様だが、他者を荒らしとして問題にするのであれば、早急に管理者に通報することを勧める。他者への成りすまし、人格攻撃や誹謗中傷、スレの趣旨に合わない投稿、無益な重複投稿などなど、荒らしに該当する要素アリと言い添えて削除依頼をかければ、ここの管理者はちゃんと動いてくれるだろう。あんたの長いコピペが過去数回にわたり削除されたのが好例。俺が出した削除依頼もきちんと対応された。あんたもそうするといい。

こうして、あんたを差し置いて展開している議論こそが、組合運営を正常化し管理コストを適正化するために必要なプロセスだよ。検討の結果として委託管理を継続するのか、自主管理へと切り替えるのかは各組合の判断であり、どちらも正解であると言える世の中こそが正しい。正常な検討の末に委託管理を選択している数多くの管理組合を、管理会社ヘイトだけを理由に頭ごなしに否定し、反論する者をバカだ障碍者だと中傷する者こそが「荒らし」だろう。

委託管理は多くの管理組合にとって必要な仕組みであり、効率的に目的を果たすためには専門業者がいた方がいい。仕事を依頼するには当然に金がかかる。高過ぎると思うのであれば交渉でも何でもして、それでも納得がいかなければ自前でやればいいだけだ。多くの組合はそういう検証をした結果、委託という選択をしているに過ぎない。個々の区分所有者・管理組合員として負う責務だとか、役員としてやらなければならないこと、管理会社が代わりにやっていることを、正しく把握できていない者には、そもそも委託管理の有用性や管理会社の必要性は理解できない。理解しようとしない者には説明してもムダだ。それが多数派の認識ならば覆すための説明も必要になろうが、現状あんたの立場は超少数派であることをお忘れなく。

さあ、早く行動しないと今年度も来年度も、今の不本意な内容のまま委託契約を更新することになっちまうよ。他人にお節介を焼いている場合ではあるまい。

そろそろ長文コピペのお時間では？　俺はもう二度と読まないけどね。

[3461: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
計算がおかしいよ。
言葉もおかしいよ。
そもそも、代替措置が無ければ、どんなに高くても契約するしかないんだが。
アンチくんが、自主管理や一部委託の、納得出来る方法を示せば終わりの話なんだよ。
①マンション管理士に委託する。
②削減コンサルに委託する
これしか言わないのは、作戦か？

[3462: 匿名さん]

結局、ダラダラ意味のない感情論を書いただけで、具体的な反論は今回も全くできないということね。自作自演しといて、俺の口調真似てってのは失笑したけどw

[3463: マンション検討中さん]

>>3459 3183さん
嬉しいオファーをいただき、ありがとうございます。

私が今、戦っております件は、まさにこれらの問題です。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/
https://gentosha-go.com/articles/-/36527

みなさまがこの場で管理会社のピンハネについて問題視されている以上に、この問題は深刻な問題だと考えております。

悪い管理会社は管理組合を生かさず殺さず長期に渡って喰い物にします。
でもこれら悪い業者は所詮一見さん。
管理組合を一気に骨の髄まで喰い物にします。
何千万、何億円と余分なお金を支払うために、一時金、借入金、修繕積立金の値上げを余儀なくされる。
もし契約前にこの手口に気が付けば助かりますが、多くの管理組合は喰い物にされていたことにさえ気が付きません。

もし喰い物にされたら？
今、私は支払い後の返金請求のために戦っています。
多分、前代未聞。
判例を探しましたが同様な事例が無く、非公開のADRでも有るか？どうか？

まだ始まったばかりで先が見えませんが、この経験をいかに活かすか？が、私の課題です。

区分所有者が契約書を見てわかるか？
見積比較表を見て談合が行われているか判るか？
設計数量や工事内容が正しいか？
見積内訳が正しいか？
竣工図書が妥当な内容と判るか？
適切な単価の判断が出来るか？
マンション管理士＋設計監理＋施工業者を相手にして真実を見抜けるか？
被害に合ったことに気が付いても、訴えのための証拠書類がまとめられるか？

世の中の多くの管理組合が詐欺に合ったことに気が付き、返金請求をして勝ち取るまで自分がすべきことは何か？

管理会社のピンハネより恐ろしい敵にみなさまが気付き、戦うために、私は何をすべきでしょうか？

[3464: マンション検討中さん]

あ、ごめんなさい。ご所望は『管理会社VS自主管理』についてでしたね。
でも
『管理会社＋施工業者　VS　自主管理』
『設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
『マンション管理士＋設計監理＋施工会社　VS　自主管理』
などと、
『管理会社の首を付け替えただけでピンハネする人達V管理組合』と、拡大解釈ということでお許しください！！！！
※マンション管理士にも悪徳はいます。

[3465: マンション検討中さん]

>>3460 3183さん

考えさせられるお話をいただき、ありがとうございます。

先日、相談者から
『自分達は手間をかけたくないから管理会社を雇ってんの！そんな管理会社が持ってきてくれた見積の細かいことなんてどうでもいいの。お金で解決したいの。10万円くらいで相見積もりは要らないの！』
と言われてしまったのを思い出しました・・・（涙）。
理事会役員の中には、やはり金より自分の手間暇をかけたくない！と、きっぱりおっしゃられる方もおみえになります。
私のマンションでは『Go！Go！もっと経費を見直せ！やれ！○○←私の名前、それも呼び捨て。』なのですが、マンション毎にやはりカラーが有りますね。

[3466: マンション検討中さん]

>>3461 匿名さん
世の中には、談合の旗振り役のマンション管理士も実在していますので、お気を付けくださいませ。　

[3467: 匿名さん]

>>3465 マンション検討中さん

要するに、理事が楽したいから、何十万損しても構わないと言うことですか？

１０万円以上の見積もりを取る機会なんて年に何回もないと思いますが、額に関わらず、面倒だから取らないと言うことですか？

[3468: 匿名さん]

>>3467 匿名さん
それが気に食わないのであれば、ご自身が理事長に立候補して組合員の賛同の上でしっかり活動するのですね。

[3469: 匿名さん]

>>3468

まともに質問に答えられないのはわかるけどいつもそのパターンだなw


質問は「気に食うかどうか」ではなく、
「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」

ですよ。どうですか？

[3470: マンション検討中さん]

>>3467 匿名さん

おっしゃる通りです。

『輪番制で理事会役員が回ってきたから嫌々理事会に出てきたんだ。何もやりたくない。やらないで済むように管理会社を雇っているんだ。そんな十万、二十万のことで仕事を作るな。高くても予備費で収まるなら何の問題が有る？』

という考えの区分所有者は案外多いですよ。
結構いい確率で私が注意されます（涙）。
最初は『この人達は持ち家に住んだことが無くて、今まで大家さん（※もしくは大家さん側の管理会社）の言うことは絶対の考えのまま？』とか、『お勤め先の資材部が業務効率化で取引先名簿に載っている会社なら一定金額以下は相見積もり不要の考えから？？』とか、『高ければ良い物と思っているブランド品が大好きタイプ？？？』『まさか！世の中、すべてが性善説の人？？？？』とか、色々理由を考えたのですが、一定の割合で『何もしたくない』お考えの区分所有者は存在しますので、『働かない蟻には意義があるということにしよう！』と自分で自分を納得させております。
働かない蟻には意義がある
https://ifbusy.com/book/hatarakanaiari/

[3471: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

貴重なご意見をいただき、ありがとうございます。

『輪番制で理事会役員になってしまっただけ。自分は忙しい。全部管理会社に任せて何が悪い？』のお考えの区分所有者ｓ（←ホント多いので複数形）は、
お話をしている限り、『共有資産を毀損』というお考えに至っていないように思われます。
ピンハネの存在すら浮かばないようで、『要るものは要る！（おしまい！）』といったお考えのようです。
また、お仕事が人を雇用する側の人達からは、『大変申し訳ないが、自分は忙しくて見積もりの検討をする時間が無いので、他の理事でやっていただけるなら助かります。（それが無理なら高くても仕方がないですね。）』
もしくは『マンション管理士等の専門職と契約しましょう。』
というお話を聞く機会が多いような気がします。

[3472: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん

確かにおっしゃるとおりだと思います。

多くのマンションで理事会役員はボランティアとして活動しています。

但し、悲しいかな、マザー・テレサのような『無償の愛』は永遠に続かず、いつかは終わってしまいます。
勿論、居住地変更や体調不良により役員を辞任されるのが最も多いでしょうが、
超自我を持って理事会役員を続けられる人は非常に少ないのが現状です。
現に私もダークサイドに落ちた役員を目の当たりにしたこともございます。
かといって、理事会役員を給料制にすれば解決するか？と言えばそうでもない。
如何に善意による管理を継続させていくか？
これもまた難しい問題ですね。

[3473: 匿名さん]

>これもまた難しい問題ですね。
そんなことはない。
善意による管理なんて必要ない。
業務量に応じた有償制にすれば解決する。
無償だから問題が起きる。

[3474: マンション検討中さん]

>>3469 匿名さん

何度も申し訳ございません。

「理事が楽したいがために、組合の共有資産を毀損しても構わないかどうか」
とても考えさせられる思想を集約した表現をいただき、本当にありがとうございます。
『楽がしたい』で考えが止まり、その後の大問題である『組合の共有資産を毀損しても構わない』まで考えない区分所有者ｓ（←複数形）は、自分にとって不都合な考えにたどり着くのを脳が止めてしまう。
それに気付かせ、今の考え（＝楽したい）が引き起こす結論（＝組合の共有資産を毀損）まで導き出していただくのが、非常に難しい。
この考えの理事会役員が少数なら多数決で解決可能なのですが、先日は過半数でした（涙）。
思わず心の中で『勝手に倒産すればいい！プンスカ！』と叫んでしまった心が極小マンションの私です。
私がSPY×FAMILYのヨルさんだったら、速攻相手方頭に武器を刺していたかも？

[3475: マンション検討中さん]

>>3473 匿名さん

早速の返信ありがとうございます。

私のマンションの場合、私が理事長になった2年で、
・管理規約の見直し
・役員に関する細則（辞退する場合の条件とか罰金もどきの取り決めをしました）制定
・駐輪場の持ち主不明自転車の一掃
・大規模修繕関係
・機械式駐車場の入れ替え案の0べースから検討と起案（理事長退任後の翌年度可決）
・管理会社以外の契約業者全部見直し、変更して固定費を半分
・長期及び短期計画表作成
・保管帳票の電子化及びHP契約
・シャフトドアのストッパー自力修繕など修繕費は材料費のみ
・共用部分の消耗品及び装飾品入替
・コロナウィルス感染防止による緊急事態宣言中の管理員業務代行
・共用部分の抗菌化始めコロナウィルス感染予防措置
ほか
よく管理組合のみなさまも管理会社も私についてきてくださったと感謝しかございません。
この理事長としての労働時間は千時間を超えております。
もし有償なら
1,000時間×5,000円（←マンション管理士のよく聞く時給）＝5,000,000円/年。







などなど

[3476: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
うそこけ！万年マン管士不合格者
まともに聞いてもらっていると思い違いをしているバカ。

[3477: 匿名さん]

＞3475 マンション検討中さん
そもそもこのスレに万年マン管士不合格者が登場すること自体がおかしい。
お前のスレは「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」なんじゃなかったのか。
あとこち投稿するので自分が誰だかわからなくなったんだ。
それでも暇な個人事業主管理会社の万年マン管士不合格者にはかわりはない。
トーシロの知識しか持っていない人間が顔の見えない掲示板をいいことに毎日毎日嘘八百。
日本人なら恥ずかしくてできない行為だ。
いい年こいて情けない。

[3478: マンション検討中さん]

>>3476 匿名さん

驚かれるのはもっともだと思います。
私もこれが他人のお話でしたら、『うそこけ！』と言うと思います。
建築設計査定、経理査定といった各分野の査定が出来て、実際マンションに住んでいるマンション管理士って少ないですから。

マンション管理士の資格について、もし受験をご検討中でしたら、
先ずは管理業務主任者を取って、マンション管理士の資格試験の5点免除。
マンション管理士の資格試験勉強は、もう『区分所有法及び規約』に関する問題で満点を狙う！のが、最速で最も効率的な合格法だと思います。
マンション管理士は出題範囲が広すぎて、目の粗い網で小魚を取りに行く勉強方法では時間がかかります。
テキスト及び問題集は資格学校（T〇Cだの、大〇簿記だの）のものをお勧めします。
合格率を上げるのが収益に直結している資格学校の努力は凄いです。
試験の傾向と対策の分析のための裏話を聞くと地面に頭を擦りつけたいほど頭が下がります。
テキストを1度熟読して、後は問題集でひたすらアウトプット。
レア問題が出てもテキストに載っていたことを記憶していればラッキーで、とにかく出題が多い区分所有法や規約に重点を置いて、全問正解まで何度も解く。
次に民法を高確率で正解にする。
あと、資格学校の模試試験の受験をお勧めします。
そこで出た問題が試験問題に出ると思ってよいです。
試験の1問目は捨ててください。
1問目に難しい問題を出して動揺させるのが目的です。
万が一、試験に落ちても引きずらないで、再チャレンジをしてください。
受験を諦めた時が不合格です。
マンション管理士の試験は落とすための試験です。
受かった人が翌年も試験を受けて受かるのは稀だと思っています。

もし受験を検討してみえるなら、私もご一緒に勉強しますよ。
知識は簡単に陳腐化します。
絶えずリニューアルをしなければ即通用しなくなりますから。
マンションに関する個人情報保護法の知識が陳腐化していて、冷や汗をかいた経験が有ります。

あとマンションに関する職種に付いていなくても合格します。
確かに合格者には建築士、マンション管理業者などが多いです。
でも全くの畑違いの分野の合格者も多いです。

[3479: 匿名さん]

＞3478 マンション検討中さん
株の方は大丈夫なの？
そのおつむでは損ばっかりだけど実際はどうなのかな。
万年マン管士不合格者でないことを証明する方法が一つある。
あんたは万年マン管士不合格者だからそれは不可能だ。
自分が実践しても叶わないのであれば、他人に披露するのはマヌケとしか言いようがない。

[3480: マンション検討中さん]

>>3479 匿名さん

ご指摘ありがとうございます。
マンション管理士はもう合格してますよ。
今は僭越ながら『マンション管理士が連れて歩くマンション管理士』
『相談窓口でどんな質問を振っても、これだけ即答する人は初めてじゃ～ｂｙ相談にみえたお爺ちゃん』
でおります。

いずれ、どこかのマンション管理相談窓口でお会いする機会も有るかと思います。
その際は
『好きなキャラは今もSPY×FAMILYのヨルさんですか？』
とお尋ねくださいませ。
お会いできることを楽しみにしております。

確かにボランティア活動は損に見えるかもしれませんね。
でもそれで尊敬する人、信じてくださる人が出来るのは嬉しいですね。
今日もマンションの人達とCostcoに行きますよ。

[3481: 3183]

不可解だなあ。
資格保有の真偽はともかく、マンション管理士の立場から「ピンハネの実在」に言及し、管理費支出の削減について実例を携えてスレに参加する人物がようやく現れた訳だよね。アンチ君（今のところスレ主ということになっている者）にとってはまさに、管理会社を代替する「信頼すべき専門家」である筈なのに、なんでアンチ君はこの人物の話に付き合おうとしないんだろう？　味方になってくれるかも知れないのに。

やはり、まずは管理会社を全否定するところから・・な訳だよね。
だったら自主管理しか選択肢は無い。なのにそれを実践する気も無いと。
マジで何がしたいんだろう？　荒らしよりもよっぽど目的不明瞭では？？

[3482: 匿名さん]

>>3481 3183さん
付き合うほどの知識がないからです。
目的は、「管理会社を全否定する」事のみです。
何か話しても墓穴を掘るだけだからです。

[3483: 購入経験者さん]

>>3477 匿名さん
他人を嘘つき呼ばわりするのは馬鹿でもできる。
嘘だというのであれば、論理的に嘘と思う箇所を揚げ追及しないとね。

あなた以外の人はマンション検討中さんの言うことを嘘だとは思っていないだろう。
皆、マンション管理の大変さはわかっているからね。

[3484: 匿名さん]

>3480 マンション検討中さん

>>3458 匿名さんの投稿に、ご意見はありませんか。
間違った部分があれば、マンション管理士としてご指摘下さい。

[3485: 匿名さん]

堰を切ったように擁護が始まる。
見え見えなのにね。
馬鹿馬鹿しいのもほどがある。
詐称だけでなく、一人芝居もお得意だしね。

[3486: 購入経験者さん]

>>3481
おそらく、どこかで「マンション管理会社は3割ピンハネしている」という話を聞き、【自分だけが知っている事実→優越感】となっているから、脳内で変更ができないんだと思うよ。そういう脳の人っているんだ。　
自分で否定すると自己否定に繋がるから…要するに自覚なき保身だよ。

[3487: 購入経験者さん]

>>3485 匿名さん
一人芝居という事にしたいのはわかる。
保身だから。「あなたがそう思いたいだけ」なんだよ。

[3488: マンション検討中さん]

>>3484 匿名さん
ご質問をいただき、ありがとうございます。

今晩、お答えしても良いですか？
今日は有給休暇で、今から大学病院、Costco、整形外科（スマホ首なんです！）に以下ねばならず、帰宅後、管理会社の有価証券報告書を確認して、自分の判断をお答えしたいです！

[3489: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
どこまで天災丸出しなんだよ。
これのどこをどう見ればコストパフォーマンスなんだ？契約内容が何一つ書かれず、ただ費用を時間で割っただけ。効果がどこにもないけど？嘘吐きのままだな。

マンション管理士と顧問契約？それだけの業務量があることは認めるんだな。
決算は？会計士と顧問契約するか？月5万か？この時点で月9万だな。クレーム対応は？未払金の督促は？無知な管理員にやらせるんだっけ？クレーム対応のマニュアルや督促の利息計算はだれが用意するんだ？理事会の資料は？領収書の保管は？不動産屋から重要事項調査書を求められたら？

金の無駄遣いだと思ってるのは分かったから、代替手段出せよ。

[3490: マンション検討中さん]

>>3484 匿名さん

>>3484 匿名さん

ご質問ありがとうございました。
調べて考える機会をいただけて、勉強になっております。

『売上』『人件費』、管理戸数、従業員数
等を有価証券報告書で確認したかったのですが、管理業はなかなか企業情報をオープンにしないのですね。
https://glob-com.co.jp/company.html
https://www.sumitate.co.jp/company/
https://www.nomura-pt.co.jp/corporate/group/
https://www.mec-c.com/company/publicnotice.html
https://www.ttas.co.jp/company/outline/
https://www.tokyu-com.co.jp/company/

とりあえず大京アステージと合人社計画研究所は
https://www.daikyo-astage.co.jp/company/pdf/202003.pdf
https://www.gojin.co.jp/kessan/2020/gojin-2020/
とザックリとした貸借対照表と損益計算書があり、両社とも『営業外収益』が何によるものか？明記されておりません。
ピンハネは『収益』に入れるとしても、『キックバック』は勘定科目の何が相応しいか？
寄付と考えると『雑収入』ですが、その勘定科目が有りません。

ザックリした『どれだけ管理会社が儲かってるの？』目安でしたら、特別利益と特別損失はさほど大きな額では無いので無視して、
『当期純利益』÷管理戸数
で、1部屋当たりの儲かっている金額は出ます。

ご質問に有りました詳細については、貸借対照表と損益計算書だけでは判断不可能です。
但し、一部大手管理会社では既に大規模修繕を手掛けない方針に変更した会社もありますので、どこで儲けるか？は、管理会社次第といったところでしょうか？

最後にピンハネは
『請求書発行者が管理会社』
『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
が主な方法ですね。
いずれにしても
『積算資料ポケットブック・マンション修繕編』
https://www.gov-book.or.jp/book/detail.php?product_id=368159
等で市場価格を把握すれば、かなり防げるかと思います。

[3491: 匿名さん]

>3490 マンション検討中さん

>3480 マンション検討中さん
>>3458 匿名さんの投稿に、ご意見はありませんか。
間違った部分があれば、マンション管理士としてご指摘下さい。

私は、こう質問したのですが。
何をおっしゃりたいのか分かりません。

もう一度、お聞きします。
>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。

どうでもいいことですが、
＞寄付と考えると『雑収入』ですが、その勘定科目が有りません。
業務手数料です。売り上げの一部です。

＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
これは、元受けですね。
管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
管理組合は、見積もり金額を見て発注するのですから、管理会社が好きな金額を請求書に書くなど不可能です。

[3492: マンション検討中さん]

ご質問ありがとうございます。

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？
有価証券報告書が無い会社を投資家が良し悪しが判断できないのと同じです。
投稿に有りました一部数値は国交省からマンション管理業界へのアンケートレベルの調査で出たものかな？と思いました。
たまにマンション管理士でも『委託管理費が高い。』と即答する人がおみえになりますが、『いやいや、管理契約書の内容を自分で確認したんかい？』と懐疑的に見ております。
同様に
＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
これは、元受けですね。
管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
についても、拝読させていただいた際に、『どういう契約書なのかな？』と思いました。
管理会社との委託契約は事務処理業務で、管理組合の『見積書もらって！』の見積書の取り寄せを実施。
もし依頼した見積書を書き換えて増額するのであれば、設備管理業務に『修繕工事業務』が含まれているのでしたら納得できます。
設備管理業務をどこまでとするか？
図書館に行った際に判例を確認します。
勉強になりました。
ありがとうございました。

業務手数料です。売り上げの一部です。
確かにキックバックを仲介手数料とすれば勘定科目は収益科目の『受取手数料』が妥当ですね。
ありがとうございます。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
私の説明ミスで困惑させてしまい、申し訳ございません。
多いパターンは白紙の見積書。
先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
その後白紙の領収書です。
大変失礼いたしました。

[3493: マンション検討中さん]

すいません。
どなたか私に『ほかの方の文書を引用した箇所を赤字にする方法』をお教えくださいませ。
3492で使わせていただいた引用部分が赤字だったり黒字だったりで、悲しいです。

[3494: 匿名さん]

「赤字にする方法」よりも、
>多いパターンは白紙の見積書。
という発言は大問題だと思います。

[3495: 匿名さん]

>>3492 マンション検討中さん
>多いパターンは白紙の見積書。
>先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
>その後白紙の領収書です。

詳しい説明をお願いします。

[3496: 購入経験者さん]

>>3493 マンション検討中さん
行の最初に＞を付けると赤くなりますよ

[3497: 匿名さん]

>>3489 匿名さん

管理会社がやっている仕事で、管理会社のフロントでしか対応できない業務があれば別だが、フロント業務は誰でも務まる仕事だから、時間で割るのは当然。例外は規約等のアドバイス。これは必要に応じて別途マンション管理士に頼むこともできるし、一括して相談することもできる。

だから基本的に誰でもできる仕事なので、尺度は時間。

>クレーム対応は？未払金の督促は？無知な管理員にやらせるんだっけ？クレーム対応のマニュアルや督促の利息計算はだれが用意するんだ？理事会の資料は？領収書の保管は？不動産屋から重要事項調査書を求められたら？

これらの業務は全てフロントでなくてもできるし、大半は管理人でもできる。管理人なんて営業マンの退職が多いから、元はフロントより優秀だよw

そもそも未納金の催促もたいていは管理人がやってるよ。

要するに大半は管理人でもできることをフロントがやってその分金寄越せっていい加減にしろって話w

領収書の保管www
重要事項調査書の閲覧ってそんなにあんたにとっては難解な作業なのか？ww


アホすぎてレスする気にもならんが。。

[3498: 匿名さん]

>>3497 匿名さん
誰でも出来るって言うのはお前の妄想だろ。
大半は管理員が対応出来て、元営業マンで優秀？大好きな根拠出せるんだよな？また妄想かな。
保管をそのまま保管と捉える時点でお前に自主管理は不可。回答がすべてズレてんだよ。そんなんでどうやって自主管理やんの？

[3499: マンション検討中さん]

>>3496 購入経験者さん

おはようございます！
そして、ありがとうございます！！！
嬉しいです！！！

[3500: マンション検討中さん]

>>3495 匿名さん

おはようございます。
昨晩は気が付いたら爆睡しておりまして、お答えが遅くなり申し訳ございません。
人間はそもそも太陽と共に生活すべきでは無いか？という考えから朝活派ですので、お許しください。

私も発行者の記名押印だけある＝日にちを含め数字の入った白紙請求書を見た時は、びっくりしました。
管理会社の担当者がうっかり理事会に誤って出してしまったものです。

管理組合としては白紙の請求書を見ただけのことですので、実際の被害を証明できない。
目の前で管理会社が数字を書いての現行犯でもない限り、
『あー、施工業者が間違って送ってきちゃったんですね。アハハ！』
で終わってしまいます。

施工業者もそこまでしないと死活問題なのかもしれませんね。
管理会社は何物件も持っています。
それで複数の取引をしてもらえるなら！というお考えなのでしょうかね？

因みに白紙をうっかり提出した管理会社ご担当者は、速攻どこかに異動されたと聞きました。