ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3326: 匿名さん]

>>3325 匿名さん
それだ！ｗ

[3327: 匿名さん]

>>3321 匿名さん

おたくのマンションはいったい毎週毎週何を決めて何の発注しているの?
毎月何の工事やっているの?　毎週何かが壊れてしまうようなマンションなの?

今度は番号と匿名さんの自作自演かな?

以前10人くらいで「バックオフィスガー」って全く同じ主張を粘着で繰り返していたHNの集団はいったいどこいったのかなーw

[3328: 匿名さん]

・面倒な仕事を休日返上でやるのは御免。
→毎週理事会やるマンションなんて聞いたことがないw
・共有財産の処遇に関する方針を公金の使途も含め決めて全員の総意に諮る立場はストレスもMAX。
→委託管理も同じなんだが、理事会の役割わかってる？
・余計な金は払いたく無いが必要な金は払う。
→ほとんど仕事のない業務に払う金がそんなに必要なの？w
・でかい会社に委託するからには直接費だけとはいかない。
→間接費だと思えば、管理費をいくら使おうがokらしい。俺も間接費をかけるから、お金くれよ～w

[3329: 3183]

これ、逆に「貴方のおっしゃる通りです」と降参すれば自主管理を始めるのかな？
まあ始めないよなｗ

今年度もそのボッタクリ管理会社に業務発注すんのかい？　可哀相に。

[3330: 匿名さん]

>今年度もそのボッタクリ管理会社に業務発注すんのかい？　可哀相に。

そのボッタくり管理会社ってなんのこと? 話逸らしてるつもり??

管理会社という業態がボッタクリだと言ってるわけ。

[3331: 3183]

>>3330 匿名さん
＞そのボッタくり管理会社ってなんのこと?

何のことも何も、あんたが所属する管理組合が委託契約している管理会社のことだよ。ボッタクリ業者なんだよね？

業態そのものがどうかということには異論があり、あんたの理屈では他者を納得させられない。させる必要も無いんだけどな。で、自分では「管理会社との決別」を実践していないのだから、そこまで言っていながら今後も搾取はされ続けるんだねと、気の毒に思っただけさ。

[3332: 匿名さん]

>>3327 匿名さん
毎週なんてどこに書いてある？

大規模マンションだから、議題の一部だけど、各棟の理事や管理員から不具合箇所の報告が有り、月1回の理事会で修繕するかしないかや工事方法や話し合うんだよ。
自主管理推し君のところは、「自動ドアやポンプが壊れました」となったら、何も検討しないで工事業者を呼んで工事させるんか？それこそ業者にぼったくられるじゃん。

バックオフィスは必要だよ。それもしっかりフロントを支えられるようなバックオフィスがね。

[3333: 匿名さん]

>あんたの理屈では他者を納得させられない。

違うね。あんたが荒らしなだけ。

[3334: 匿名さん]

>バックオフィスは必要だよ。それもしっかりフロントを支えられるようなバックオフィスがね。

だから、バックオフィスの業務って、一人のスタッフが１組合あたり毎月、何時間費やしている業務なの？それが言えないと大変かどうかは言えないよね？どうせまた既出だと言うんだろうけど。

バックオフィスのスタッフは１人あたり何棟を担当しているんですか？

大変だと主張する貴方自身が言えないと、自分の主張に根拠がないことになりますよ？

[3335: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
＞だから、バックオフィスの業務って、一人のスタッフが１組合あたり毎月、何時間費やしている業務なの？

知らんよ。
法的知識やマンションの機械や建物に対する知識が有り、顧客であるマンション組合に適切な助言ができればそれだけでいいだろ。時間の問題か？
英語やフランス語が話せてそのスキルを基に仕事していたら、同じ仕事内容でも時給は違うよね。

＞自主管理推し君のところは、「自動ドアやポンプが壊れました」となったら、何も検討しないで工事業者を呼んで工事させるんか？それこそ業者にぼったくられるじゃん。

これには答えないんかい？
こういう対処にもバックオフィスは必要なんだが？

[3336: 3183]

>>3333 匿名さん
俺は別にあんたごときに荒らし認定されても痛くも痒くもないけどさ、
現にあんたの屁理屈に賛同して、管理会社とサヨナラしようよという機運なんて無い訳だろ？
賛同ポチが１～２個付いてはいるが、あんた自身も口先ばかりで管理会社や委託管理方式を
口撃するだけで、代案を示してくれと言われれば「ネットで検索しろ」とか、
自ら実践した経験として意義を示してくれと言われれば「具体例の話などしていない」と
逃げ回ってるだけじゃんか。それはつまり、誰も納得させられていないということだろ？

俺を荒らしと決めつけるなら、たかが荒らしはグウの音も出ないほど理路整然とした説明で
追い出すぐらいのことをしたらどうかね。俺はともかく、委託管理を良しとしている人間に
委託管理という選択肢を棄てさせるのは並大抵のことではないんだぞ？

他人の組合と言えど、無知で不勉強な組合員を破綻に導く無責任な暴論に対しては
俺は出来得る限りの否定を繰り返すのでそのつもりでね。ある意味、社会の迷惑だから。

[3337: 匿名さん]

>知らんよ。

やっと白状しましたね。既出じゃなくて、知らなかったんですねww

>法的知識やマンションの機械や建物に対する知識が有り、顧客であるマンション組合に適切な助言ができればそれだけでいいだろ。時間の問題か？

コストの話しているんだから、完全に時間の問題ですね。

仮に専門家を雇ってたとしても、どれだけ時間がかかるかで価格は決まりますからね。１日１０万円の料金取る人の仕事だったとしても（マンションの一般的な管理業務に関わる人でそんな人いないけど）１時間で済む作業なら、１万円です。１日なら１０万円。まあ、バックオフィスというくらいで一般的な事務職で済むしょうから、実際は格段に安いでしょうがね。

結局やはり、貴方の言うことは全く根拠がないと言うことですね。なんせ知らないことを必死に主張していたんですから。

アホくさw

[3338: 匿名さん]

>>3337 匿名さん
＞やっと白状しましたね。既出じゃなくて、知らなかったんですねww

白状も何もw 既出と書いているのは別の人だが？

＞１日１０万円の料金取る人の仕事だったとしても（マンションの一般的な管理業務に関わる人でそんな人いないけど）１時間で済む作業なら、１万円です。１日なら１０万円。

バイトしか、した事ないんか？

[3339: 匿名さん]

＞自主管理推し君のところは、「自動ドアやポンプが壊れました」となったら、何も検討しないで工事業者を呼んで工事させるんか？

↑コレは無視するんだねえ

[3340: 匿名さん]

>>3339 匿名さん

検討しますよ。

そんなことよりなんで知らないだけなのに既出だとか、別の人だとかウソついたんですか？

要するにあんたの言うことは全て嘘や出鱈目と言うことみたいですね。。

[3341: 匿名さん]

>>3340 匿名さん
白状も何もw 既出と書いているのは別の人だが？

[3342: 匿名さん]

>>3341 匿名さん

もう嘘付きが何言ってもムダだからw
主張も誤魔化し方も全て一緒だし。

てか、そこまでしてなんで管理会社を擁護したいの？あんたみたいな馬鹿に管理会社も擁護されて迷惑だろうにw

[3343: 匿名さん]

>>3342 匿名さん
結局「嘘つき」という根拠の無いレッテル貼りで誤魔化すのは自主管理推し君じゃん。
他人が書いている事もちゃんと読まないしさあ

出かけるんで、

＞自主管理推し君のところは、「自動ドアやポンプが壊れました」となったら、何も検討しないで工事業者を呼んで工事させるんか？

にちゃんと答えておいてね。
どういう対処を自主管理推し君はするのか。

[3344: 匿名さん]

>>3337 さん

>>3337 匿名さん
>>3281 に書かれた内容が理解出来ていないわけだ。
自分でも既出であることを認めているが、3281が理解できないからドコにもないと言うんだな。

組合にとっては管理会社が1000時間かけようが、10分かけようが関係ない。契約を履行さえすればいい。
スレ主はそれがわからないからいつまでも業務量(働いた時間)を出せと言うわけだ。

[3345: 3183]

>>3338 匿名さん
＞バイトしか、した事ないんか？

いや、むしろバイト経験すら無いんだろう。
バイトを経験していればそれこそ、間接部門の仕事ぶりは目の当たりにしている筈だからね。業種によっては直接部門よりキツイことも多い。

[3346: 匿名さん]

>>3345 3183さん

>結局「嘘つき」という根拠の無いレッテル貼り

いや、ずっと既出だと言ってたのに、知らないと言ったじゃん。あんたの言ってることは何一つ根拠ないけど。

>組合にとっては管理会社が1000時間かけようが、10分かけようが関係ない。契約を履行さえすればいい。

組合にとっては１０００時間かかる仕事なら、１０００時間の仕事でこの値段なら良いねとなるが、１０分で済む仕事に大金払うのは、背任行為だから理事会の責任が問われるね。

バイトの経験どころか、あんたは障害ありそうだね。頭に。

それにしても、>>3343のわざわざ「出かけるっ」て自作自演の前振りがすごいね。今までずっと家にいたのかな？w

[3347: 匿名さん]

>>3346 匿名さん
さすがだな。どこが背任行為か説明してくれる？

[3348: 匿名さん]

>>3347 匿名さん

１０分で済む仕事で、他に安く済ませる手段があるのに、あんたが言うように時間や費用対効果に関係なく大金払っていたら、損害だろ？　ここまで説明しないとわからないの？

[3349: 匿名さん]

>>3348 匿名さん
説明ありがとう。面白いな。
管理会社は労働時間削減のためにAIとか導入したらだめなんだ。

ところで費用対効果を見ないなんてどこに書いてるの？

[3350: 匿名さん]

そろそろ、
こうして自主管理を実現したとか、実現に向けて現在こういう行動をしているとかの話が聞きたいなぁ～

[3351: 匿名さん]

>>3349 匿名さん

>管理会社は労働時間削減のためにAIとか導入したらだめなんだ。

AIでできることを、管理会社製の高いだけのAIじゃないとどうしても気が済まないならどうぞw

[3352: 匿名さん]

>>3351 匿名さん
つまり時間は関係なかったと、費用対効果は捏造したと認める訳ね。

[3353: 匿名さん]

>>3352 匿名さん

いや、あんたが馬鹿であることだけは認めるよw

[3354: 匿名さん]

>>3353 匿名さん
どこに、費用対効果を見ない。と記載されてるか答えれば？捏造だから答えられないんだろ。

管理会社の業務時間を見る必要はあるんだ？契約は履行されているのに？時間がかかるから管理組合から管理会社へ依頼するのに？時間を出せと言うなら管理組合側から今までかけていた時間を出すべきで、各管理組合の業務量を把握しているのは自主管理の経験がある組合だけ。てかお前は契約するとき、その会社の業務量(時間)をいちいち出させてるのか？スマホの契約もスマホを利用できるかどうかと、業務量を確認するんだ？すごいなー

こんなことすらわからないとはさすが天才だな。

[3355: 匿名さん]

１０００時間でも１０分でもやりさえすれば問題ないって費用対効果関係ないって話だよ。普通は。まあまた、それ以前も散々あんた、費用対効果は関係ないみたいなこと言ってたよ。まあまたトボけるんだろけど。

>時間がかかるから管理組合から管理会社へ依頼するのに？

時間が大してかからないのに費用が高いから管理会社との契約は費用対効果が悪いという話。管理会社は物件の担当社員であるフロントは１０棟以上担当できるくらい、１棟単位では僅かな労力しかなく、大半は人件費なのに、費用が高い。バックオフィスもあんたは散々主張していたけど、それがどれくらいの労力か、知らないんだもんねw

>てかお前は契約するとき、その会社の業務量(時間)をいちいち出させてるのか？スマホの契約もスマホを利用できるかどうかと、業務量を確認するんだ？すごいなー

スマホは同じサービスで安いプランを探して契約するけどね。バックオフィスがどれだけかかるか分からないけど、バックオフィスがかかって大変だろうから、高いプランのままでいいとか、ならないよw

スマホは自分で作れないし、電波も使えないから、事業者と契約する。
ただ、マンション管理は管理会社と契約しなくても可能だし、実際、自主管理も多い。
まあ、自主管理にしなくても、最低限、同業他社と比べて、同条件のサービスで安いところ探そうとするけどね。

あんたみたいなバックオフィスを気にしてあげて、丸呑みなんてことしないよw 自分が、理事長であればね。

[3356: ご近所さん]

なんか不毛な議論の繰り返しだね。
管理会社は重大な管理適正化法違反でもしなければ登録の取り消しとはならないから、それ以外のところで問答しても管理会社にとれば痛くもかゆくもない。
最近はWEB利用の発達で、自主管理がしやすい環境になりつつある。
その辺を勉強して自主管理に向けて勉強したほうが良いよ。
すぐにはできないけど、その内、自主管理のコツが掴めるようになる。
そうなったときに管理会社を見返してやりゃいい。
ピンハネしなければ管理会社は成り立たないんだから、そこを議論しても不毛なだけ。

[3357: 匿名さん]

>>3356 ご近所さん

本来必要のない業務をサービスだと言って騙すビジネスですからね。
まあ利権になっているから、荒らしもいますよね（それにしてもここの荒らしはレベルが低く、というか頭が悪く、墓穴を掘っているだけで逆効果ですが）。

[3358: 匿名さん]

>>3355 匿名さん
お前が言ってるのは時間対費用。効果について何も見ていないだろ。
散々言ってるなら出せよ。

プランの話しなんかしてないけど？すぐトボけるのはどっちなんだか。

結局お前は自分が嘘、捏造をしてそれを他人のせいにするんだよな。不誠実、無責任
一個でいいからちゃんと質問に答えろよ。

[3359: 匿名さん]

>>3357 匿名さん
で、お前は必要のない○○

[3360: 3183]

>>3357 匿名さん
ご近所さんはあんたに「勉強して自主管理を目指せ」と言ってくれてるんだよ。
自分がその不毛な議論の発信源であることを何故忘れる？ｗ

[3361: 匿名さん]

嘘付きが何言ってもムダってw

[3362: 匿名さん]

>>3361 匿名さん
自分に都合が悪い意見は嘘つき呼ばわり
保身としては完璧だよね

[3363: 匿名さん]

>>3362 匿名さん
意見じゃなくて、あんたのは単純にウソでバカで読む価値もない書き込み。

[3364: 匿名さん]

>>3358 匿名さん
弁明がなかったように、スレ主は嘘吐きの捏造を平気で
行うことがわかった。

スレ主は他人の既出と言う言葉にはしつこく食い下がるが、自らは散々言ってるといいながら示す事をしないダブルスタンダードの持ち主でもある。

管理員をどのように雇用するかも分からないのに直接雇えばいいと言う。スレ主は逃げてばかりいないで早く回答すべきだね。
まずは、どのようにして督促やクレーム対応、議事録の作成など、フロント業務を担わせるのか？について誠実に回答すべき。

[3365: 匿名さん]

なんであんたに弁明しなきゃならないの。
知らないのにずっと既出だと嘘ついたり、出鱈目だったり、荒らしのお馬鹿さんに何言っても無駄だよ。なんで荒らし行為をするの？

[3366: 匿名さん]

>>3365 匿名さん
逃げるということは認めたということ。

[3367: 3183]

>>3364 匿名さん

彼に対し答えられやしないことに回答を求めたり、考えているスキームに説明を求めたりするのはもはやムダなんだろうな。実際、想像できないでしょ。こいつが理路整然と納得感のあるロジックで答える場面なんて。

俺もあくまで一例として「不正発生率」の根拠を正確な数字で示してくれと伝えたものの、一向に返答が無いということは元々根拠となる数字など知らないのだろう。斯く言う俺だって、そんな数字は見たことが無いし調べる術も知らないのでね。

ありもしないものを「ある」と言い、その主張に従わない者は障碍者呼ばわりで攻撃する様なヤカラが、いま貴方が投げ掛けている様な質疑に誠実に答える訳がない。どうせ答えられない訳だが、そうは言えないから質問に質問で返すか、人格攻撃に変換して逃げるしかない訳だ。

今後も黙ることはないだろうから、正常な世界を望む側としては、彼が依然として主張し続けている「管理会社との訣別」を、自らの行動を以て示すように求めるしかあるまいよ。それに対する態度が、このスレの不毛さを何よりも鮮明に示すことになる。俺たちは自主管理などという大それた決断を安易にする訳にはいかない。自主管理は目指すべき目標としては検討する価値があるが、管理会社を攻撃する口実とするのは本末転倒というものだ。現にポンコツ管理会社としか付き合いが無く、委託管理においてボッタクリの被害に遭っているという当人が行動を起こさない限り何も変わらないし、そういう目に遭っていない者は不必要な行動を起こす必要もないのでね。

さて、そろそろ長文コピペでリセットされる頃合いかな。

[3368: 匿名さん]

>>3367 3183さん

もう誰もウソつきの誤魔化し野郎の文章みないでしょ。
相変わらず書いていることはいつも支離滅裂で意味不明だし。

[3369: 匿名さん]

分かりにくかったかもしれないけど、ウソつきなのは3183さんのことね?

[3370: 匿名さん]

>俺もあくまで一例として「不正発生率」の根拠を正確な数字で示してくれと伝えた

これも明確なウソだよね。

リンクで出したのは不正の一覧で自主管理かどうかは不明で、しかもこの嘘つき野郎自身、>>3291 で「推察が前提になっている」とはっきり自分で推察だと書いているのにね。

自分の絵空事をさもデータかのように「不正発生率」とウソを書くんだからどうしようもないね。

今回はHNが一緒だからゴマカシは聞かないぞ?w
HN変えておくべきだったのにミスったね。

[3371: マンション検討中さん]

こんばんは！マンション管理を極めたいマンション管理士です。勿論、管理計画認定手続支援サービス実施の講習も受講済み。極めるために最近は建築士法、建設業法も学習中です。　スレ主（？って言うのですか？あまりこういうサイトは見ないので）のお話は『おっしゃる通り！』と思います！私が住むマンションは管理会社にもお願いしておりますが、業者は全部私で審査し、分譲時の委託先を管理会社以外全部変えました。半値以下でそれまで以上のサービスや技術を享受しています。
マンションも築20年超なのに、分譲時の1.2倍から1.5倍近くの価格で中古販売しています。
マンションはソフト面をしっかりすればハード面は付いてくるとさえ思っています。
どうして管理会社を変えないか？について、それはメジャー７の看板は中古マンション売買価格に影響するからです。区分所有者は株主と一緒。よい株主を捕まえる＝良いソフト面維持　です。

[3372: マンション検討中さん]

スレ主さんへ。私は『管理会社＋自主管理』のハイブリッド系というか、『上手に管理会社を使う』です。管理会社はその役務に相当する代金を払えばいい。それ以上は払わん！他の業者は管理組合と直接契約。私の愛読書は積算資料ポケットブック・マンション修繕編。趣味は査定です。自主管理のデメリットはそれだけの知識が有る区分所有者がどれくらいいるか？＝いない。それだけの知識のある人は本業で忙しい！です。

[3373: マンション検討中さん]

自主管理を本気でしようとするならば、マンションに特化している建築士（建築士なら誰でもいい訳ではありません！）。経理は簿記２級レベルで十分だと思います。マンション管理士は実際マンションに住んだことが有る人じゃなきゃダメ！あと出来れば電気工事士二種、（一種なら嬉しい）も欲しい。あとマンションは赤の他人が財産を共有するという恐ろしいところです。親兄弟ですら金銭感覚が違うのに赤の他人とですよ！！！なので、どうしても揉めことは発生します。そこを上手に和解させる交渉力を持った人も欲しいところです。
なので自主管理100％は理想ですが、維持と継続が出来たら奇跡だと思っています。

[3374: マンション検討中さん]

あと、マンションのHP等を維持管理してくれる人も欲しいです。これから総会は電子的方法ですから。

[3375: マンション検討中さん]

維持と継続って同じですね。自主管理立ち上げとその継続です。