ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[321: ご近所さん]

頭悪いのか、、、

[322: 匿名さん]

＞＞騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。

単純に、中間でまとめて発注/管理する業者でしょ？
マンション管理にかかわらず、どんな業種にも存在すると思うけど、値段にあうかどうかは、個別のマンションの委託内容によるから一概に定義できないけど。

適正価格がでるなら、それの価格で、引き受けてくれる住民がいれば、自主管理にすればいいだけじゃないの？いなければ、その価格が安すぎるってことだと思うよ。

[323: 匿名さん]

値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

[324: 匿名さん]

>値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

？？？
値段にあっていると思っているから、みんな使っているのだと思いますよ
値段に合わないとわかったら、管理会社を変えていると思いますけどね。

だから、値段が合わない事例で、それでもその管理会社を継続している例をむしろだしてほしい。

[325: 匿名さん]

321はただ自主管理がしたいだけのこと。

[326: 匿名さん]

答えになってないですね。それなら、管理会社と契約してる物件は100%コスパがいいことになる。


要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

[327: 匿名さん]

管理会社と契約していると、窓口が一つという部分以外、メリットが何もない。そもそも、区分所有者が管理会社に連絡すること自体が、売買の時くらいしかない。かといって１?２月に一度の理事会に出席して雛型通りの議事録を打ち込むだけの為に50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている。しかも、必要もない事業にバカ高い工事費を払わされて管理会社の売り上げの為に貴重な管理費や修繕費が吸い取られる。バカと管理会社には関わらないにつきる。

[328: 匿名さん]

>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

じゃあコスパの悪い例だしてみたら？

>50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている

500戸で数百万なら、1戸で月1000円（年12000円）くらいでしょうか？
私個人の意見としては、月1000円なら、自主管理ではなく管理会社使いますよ。
少なくともその例は、コスパがいいと思います

[329: 匿名さん]

＞要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか？まずその指標を提示してください

管理費が高いからといって、管理会社の利益が高いわけではない。
実際の管理項目および各種費用が分からないとなんともいえない

例えば、清掃回数は週何回？管理会社や管理人にはどこまで依頼できる？毎年の管理費の予備費はいくらで想定している？電気代、水道代はいくら？各種設備は、個別で利用料をとっている、もしくは管理費でまとめてとっている？保険はどこまでかけている？などなど、物件概要じゃわからないよ。

[330: ご近所さん]

＞何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか
確かに管理会社には管理会社の都合がある。
他の事業部門が赤字でも、パクりやすい事業部門（マンション管理事業）から赤字補填すれば会社も安泰で倒産から免れる。
会社を倒産させないためにやっていることだから、褒められることはあっても責められることはない。
会社全体では儲かっていないので、会社を倒産させないための適正利益と言えるし、企業全体から見れば黒字でもないからパクっていないと思っているのだろう。
資産管理に疎い管理組合はいいカモかもしれない。

[331: 匿名さん]

それぞれ違うのは当たり前。固有の実例を挙げられないんじゃ話にならないな。自分のマンションでいいから、端数までは問わないから、こう言う内容でそれに対していくらかかっているのかくらい言えるのでは？胸張ってメリットあると言うなら言ってみれば？

何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。

[332: 匿名さん]

いや、だからこそ、そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ。一部分からでもいいからさ。
挟まってる業者が利ざや抜いてるなんて、極論で言えばスーパーでも同じなんだから。

できる人はできるし、できない人にはできないから。

[333: 匿名さん]

自分でやる？

誰が個人的な相談してるの？

管理会社と言う業態がインチキだと言う話してるだけだが。管理会社が管理組合に対し利益相反で害悪しかない存在と言う話なんで反論したければ金額相応に有益であると言う根拠を示したら？

[334: 匿名さん]

スーパーは品揃えと言う価値を見出している人が購入。マンションはほぼ中抜きだけで価値がないものに、分譲マンションとセット契約と言う悪習のせいで存在しているだけの業態。世の中から消えてなくなっても、管理費が節約できるだけ。

[335: ご近所さん]

＞そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ
まず、理事会に参加し、持論を住民や役員連中に理解してもらうことかな。
その為には対論が必要で、管理会社のピンハネ状態から脱却するための具体的な戦略を立てないといけない。
ダメだダメだだけでは、他の住民の賛同は得られないし単なるヤジに過ぎない。
ヤジを飛ばすだけならやめたほうがいい。
【じゃあどうするか】を考えないと一歩前には踏み出せない。

[336: 匿名さん]

ご近所さん、ごもっともでございます。

[337: 匿名さん]

ご近所さんに賛同したらだめだよ。
こいつはすぐ切れるし、荒らしはするし、毎日何やってのかね。
仕事はしていないと思うよ。毎日朝から晩までいろんなスレに書き込み
をしているからね。ようするにこいつは自主管理がしたいだけ。
自分の住んでいるマンションが自主管理しているんだろう。

[338: 匿名さん]

>何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。

うちのマンションは、管理費が月約1万円だが、各種メンテナンス業者、清掃業者の手配/管理、会計処理、修繕についての相談/手配、管理人の手配、住民トラブルの対応などなどやってくれているから、別に金額に不満はない。

これが、自主管理になれば0円になるといわれても、管理会社をやめたいとは思わない。これがメリットだけど。

＞管理会社のピンハネ状態か

結局、この具体的な数値がないのよね。
中間管理業者が手間賃をとるのは当たり前の話だから、ただの手間と費用でどこまで許容できるかの話だと思う。

スーパーの例では、直接農家から買うほうが安く新鮮だが、手間がかる。メンテナス業者や修繕業者だって素人が探すと悪徳業者も入るから、専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど。

[339: ご近所さん]

＞338 匿名さん
＞管理費が月約1万円
200戸のマンションで具体的な数値を計算してみると
200戸×1万円＝200万円/月
年間だと200万円×12か月＝2400万円/年
10年間だと2400万円×10年＝2億4千万円となる。
＞自主管理になれば0円になるといわれても
余程、金銭感覚が鈍い方ですね。
10年間で2億4千万もピンハネされてメリットだと感じるのは痴呆症の気がある方だと思う。
そうでなければ、管理会社から巨額のバックマージンを貰っているかだ。
＞専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど
専門の仲介業者ほど危険で信用ならない。
長年の経験から裏取引に長けているからね。
ピンハネ上手なのは専門の仲介業者。

[340: 匿名さん]

＞339

なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの？？？？
1戸なら、月1万で、10年で、120万です。それ以上でもそれ以下でもない。
少なくとも私は、自主管理なるくらいなら、これ払うけどね。そういう人が多数だから自主管理にはならず、管理会社使っているんだけどね

というか、実際には、管理会社ではなく、外部業者の支払いや電気代になるのだけどね（笑）

でピンハネされている妄想ではない、具体的数値はいつでるの？
別に管理会社の費用を下げることは否定はしないし、実際やっている。ただし自主管理は嫌ってだけ。

[341: 匿名さん]

>>339

まあ1万円てのもウソでしょうね。そんなに安いのはワンルームくらい。ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。

>>338

スーパーは毎日スタッフが棚卸して場所供給してコストもかかるが、マンション管理会社が日々、マンションを管理している手間なんてほぼないからな。何かあるときなんて年に何回かのレベル。

マンション管理の手間の9割以上は外注。だったらその外注先に直接支払うのが合理的。

[342: 匿名さん]

この人は議論する以前に相当頭が悪く、話の理解度も低いから相手にするのはやめましょう。不動産会社も勤まらず、ルーチンワークで最低限の読み書きができたら勤まる管理会社くらいしか働き口がなかったんでしょう。

[343: ご近所さん]

＞なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの
戸別住宅の話しているわけでもないし、痴呆症なのかな？
2億4千万あれば何ができるか、君では想像すらできないだろうね。
＞ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。
現状に疎い方ですね。
1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

[344: 匿名さん]

1万円以下のマンションもあるかもしれませんが、それはよほどうまくやってる管理組合でしょうね。>>340みたいな管理会社にお金あげた方がいいと主張する痴呆症が住むマンションがそこまでガバナンス効いてるとは思いませんが

[345: 匿名さん]

>>343
自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
こんなこともわからないのか。
管理委託費の通常の内訳知ってるの。いろんな仕事があるんだよ。
自主管理なんかしたいと思っている者は殆どいないんだよ。

[346: 匿名さん]

>1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
>管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

というか金額だけ見ても意味がない。
管理費は、住民意識よりも、戸数、管理内容、設備などに依存している部分が多いから。新築時（デベのいいなりの値段）ですら、管理費は、1万円きっているファミリーマンションも普通にあるから。

[347: ご近所さん]

＞345 匿名さん
＞自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
当たり前でしょ！
知らなかったの？
＞338 匿名さん
＞自主管理になれば0円になるといわれても
この話を前提におつむを併せて話を展開していたのですよ。
その人なりの知能に合わせて話を進めていたわけです。
切り取りされてもね。

[348: 匿名さん]

>>347
自主管理すれば０円になるといってだろう。
自主管理はやめなはれ、住民の反感を買うだけのことだから。
それぐらいのお金は住民はなんとも思っていないよ。それより自主管理
になる方をおそれいるんだからね。あほには分からないんだろう。
こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの。

[349: ご近所さん]

＞自主管理すれば０円になるといってだろう。
お手本見せて頂戴。
＞こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの
誰に言ってるの？
おめでたい人ですね。

[350: 匿名さん]

自主管理にすれば管理会社の取り分はゼロ円になる。おおむね管理費の3-4割は削減可能。しかも余計な工事もやらずにすみ修繕費も浮く。
管理会社の取り分は仕事内容考えれば高すぎだ。

[351: 匿名さん]

まず、仕事の要素を分解して、自分でやってみて、コストに見合うかどうか考えればいいだけだと思う。
管理会社が理事会、総会に参加しないようにして、資料作成、印刷、配布から全部やってみるといいと思う。
修繕も全部見積取る先を探したらいいんじゃないかな。、

[352: 匿名さん]

351さんが正しいね
フロント1人で、10棟のマンションの管理ができると言っていた人もいるくらいだから、マンションの理事すらしたことがない人がいるからね。

そもそも新築時なら、管理委託内内容を見直して、不要なサービスをけずって交渉すれば、管理会社への委託費は、1~2割くらいは削減できる。

また余計な工事もやらずに済むとあるが、そもそも余計な工事とわかるくらいなら、管理会社が言ってきてもやらなければいいだけ。自主管理にして一番怖いのは、必要な修繕がやられずに危険になるという点である。

[353: 匿名さん]

>>351

そうですね。修繕なんて12年以上に一回ですし、理事会もひと月かふたつきに一度で
議事録もマンション管理士に委託すれば済む話ですから、ほとんど負担なくできるでしょう。マンション管理会社がやってる仕事なんてひと月に半日もいらないでしょう。だからフロントも10棟以上担当が持てるんです。つくづくあこぎな商売してますよね。

管理会社と契約していたらどうしても流されて余計な工事をしてしまう。
そうならないためにも縁をさっさと切るべきでしょう。

[354: ご近所さん]

管理会社関係の方の参加が目立つが、ああ言えばこう言うで、同じ手口で管理組合や理事会役員を騙し続けているのだろうな。
管理会社で作成された問答マニュアルを何度も聞かされているようで、耳にタコができてしまう。
組合員を見下しての発言なのだろうが、手の内がバレてきているようだ。
そこを察することができないのが3流〇〇出のフロント連中。
管理会社にとっては〇〇と鋏は使いよう、ある意味、メリットなのかもしれない。

[355: 匿名さん]

【自主管理の要点】

管理会社をはさまない、清掃業者、エレベーター管理など、外注先との直接契約で
管理会社に支払っていた余分な手数料を節約できる。

理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

[356: ご近所さん]

＞【自主管理の要点】
様々な運営方法があると思う。
要するに住民の総意が反映されていなければならないという点だ。
そこから外れると、どんな運営方法であれ長続きしない。

[357: 匿名さん]

おっしゃる通りです。ただ、管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。

管理会社＝管理費から利益を上げるのが仕事→管理費の費用対効果を下げることが手段となる

管理組合＝管理費の費用対効果を高めたい

完全に目標が相反し、トレードオフの関係です。マンション管理のノウハウは
管理会社と契約しなくても得られますし、管理会社とは関わらないに限ると思います。

完全なトレードオフの関係なので関わらないに尽きるかなと

[358: 匿名さん]

管理会社と仲良くすべき

[359: 匿名さん]

>357さん

費用対効果を高めたいのは賛同しますが、それ以上に管理に関する手間はかけたくない人が多いと思います。それはどうするの？

＞理事会業務、会計業務、修繕業務などはマンション管理士など専門家と顧問契約することで理事会の手間は省ける。

これと管理会社と何が違うの。管理会社の管理委託契約の内容から”清掃業者、エレベーター管理など”を抜けばいいだけだと思うけど。

”マンション管理士”ってもしかして、資格を持っている人と個人契約するってこと？（笑）

[360: ご近所さん]

＞357 匿名さん
＞管理会社が入ると、総意が反映されにくくなります。
おっしゃる通りだと思います。
されにくいのではなく、悪くすると、管理会社の総意で管理組合が運営される羽目になります。
＞358＞359さんも管理会社の総意を実現すべく頑張っているにすぎません。
彼らにすると、管理組合は飯の種ですから、生かさず殺さず操るといった具合です。
そういった心情が発言内容の端々から読み取れます。
時代は管理会社を排した自主管理へと大きく変わろうとしています。
そのための便利なアイテムや社会環境が整いつつあります。
一歩前に踏み出すための何かが問われています。

[361: 匿名さん]

>>359

君がバカなレスするたびに管理会社がいらない存在だということが明白になるな。

管理会社と契約しなければ委託管理費も払わずに済む。委託管理費はマンションの規模によるが、マンション管理士なら５万円が顧問料の相場だから、それ以上は取られない。

[362: 匿名さん]

３６１さん
＞理事会業務、会計業務、修繕業務
ネットで調べればわかると思うけど、月1回の理事会への参加だけで100戸くらいのマンションら月5万は取られるよ

修繕は、内容によって大きく金額が変わるけど、ちょっとしたアドバイス程度でも月数万以上は確定する。業者選定など依頼すると別途費用がかかる。長期修繕見直しても別途費用がかかる
会計業務は、あんまりマンション管理士の仕事じゃないからうけてくれるかはわかｒないかな

結局、そんなに変わらなくなると思うけど。。。

[363: 匿名さん]

>>362

本当にばかだな。

月五万で済むんだろ？　１００戸クラスのマンションが毎月、総額でいくら管理会社に持っていかれると思ってるんだ？

オタクのマンションは、毎月、長期修繕が発生するの？


自分が、頭が極度に悪いこと自覚した方がいいよ。管理会社擁護しようとしても逆効果だから。

[364: 匿名さん]

会計をマンション管理士といってる時点から察した方がいいと思う。

点検や工事発注を、まずは管理会社以外にするところから始めて、理事会総会も管理会社の補助なしで行っていくようにすればいいんじゃないかと思うけど、自主管理が目的化してるみたいなので仕方ない。

[365: 匿名さん]

偏差値３０なのかｗ

[366: 匿名さん]

管理会社に嘗められたら駄目しよう。
少なくとも会計報告の内容を理解できる組合員が総会に出席して不備を指摘してくれるだけでも管理会社は緊張して不正が起きにくくなります。
質問内容を間違えると相手はプロだから組合員の無知識を見抜いてしまいます。
無知識な組合員が大多数と見ると知識のある組合員の排除行動を起こします。
マンション管理士試験に合格する位の管理知識であれば総会での支離滅裂な質問や返答はできないはずです。
組合員の中にそういった組合員がいれば管理会社の目は変わります。
そのような組合員を管理組合は協力を仰ぐべきでしょう。
組合員は常日頃より目を凝らしてください。

[367: 匿名さん]

マンション管理士も普通にそういったサービスあるが、全く何も知らないんだな。。

別に会計士でも雇ってもいいし。決算は通常、一回だけだし。自主管理が目的ではないが、費用対効果が低く、利益相反の管理会社と契約することはデメリットが大きすぎると言うこと。

理事会支援業務をマンション管理士や会計士に頼んでも定額で済むが、同じ業務を管理会社がやると、管理費に対して一定割合の費用がかかるから、ある程度の戸数以上ならどう考えても管理会社を省いた方が得。だから、管理会社も戸数の小さいところはやりたがらない。利幅が低いからな。

[368: 匿名さん]

そもそもなんでそんなに管理会社を使いたいの？

なんでそんなに無駄遣いして、資産価値を落としたいの？　

[369: 匿名さん]

管理会社の収益源は管理費で、無駄遣いが管理会社の利益になる構造があるのに、なんの立場でそこまで管理会社の肩ばかり持つんですか？

自動更新の継続外注業務を、わざわざ管理会社経由にして毎月割高な費用を管理費から支払う意味は何ですか？たかだか清掃業務に、つきっきりで管理会社のフロントが毎日、監視しに来るんですか？

[370: 匿名さん]

管理委託費が安くなる理由は、そもそもの管理委託費が割高に設定されており、適正な手順を踏んで管理費を見直すと、結果として管理費削減ができるからです。

マンション管理会社は「導入時にマンション管理会社同士で競争がないこと」「管理会社変更する機会が少ないこと」「居住者に情報・知識がないこと」を背景として、管理委託費を割高に設定指定いるのが実情です。

・管理費が割高な理由
導入時に競争がない。 本来ならば居住者の意志で決定する管理委託先が、マンション購入時に系列会社に決まっています。
競争がないため管理会社の利益が大きく設定されています。

・見直しに手間がかかる
管理会社の見直しは、住民の意思決定と行動が必要です。しかし「自分が役員の時に面倒なことをしたくない」「問題が起こったら住みづらくなってしまう」など、経験やサポートがないと実行に移し難くなっています。

・居住者に情報・知識がない
マンション管理費の内訳を見てサービス内容や、金額が適正さを判断するには専門知識や経験が必要です。専門知識や情報が不足していると金額の妥当性を判断できずに、管理会社の提案の見積をそのまま受け入れてしまいます。

[371: 匿名さん]

契約先の管理費が自社の売り上げになる管理会社を信じるってこと自体が間違い

[372: 通りがかりさん]

僕はまぁ管理会社で仕事してるんだけども管理費の中には組合さんのために使うお金(共用の電気とか)も入ってるから自主管理すれば全部無くなるってわけじゃないんじゃないかな

タワマンとかはわかんないけど管理会社の収入は管理委託業務費って言って50?400くらいのマンションだと戸当たり1万円を年額で貰ってる感じ
水漏れ対応とか騒音、ペット、駐車場のクレームを仕事中でも引き受けても構わない！って組合員さんが居れば実現可能だと思うよ

[373: 匿名さん]

↑またいつもの荒らしがHN変えて出鱈目の嘘書いてるな。もう散々上で論破されてるよ。

理事ではなく、一般組合員がクレーム処理してる自主管理のマンションなんかあるかよ。

自主管理は管理会社が外注すす際に取る中抜きの部分をカットするだけで、業務はカットしないよw

[374: 匿名さん]

管理会社に支払っている委託管理費は月１戸当たり６００円～１，０００円
程度だと思うけどね。

[375: 匿名さん]

↑それは管理費のうちの管理会社が受け取る「報酬」だけの費用で、それ以外の外注費に管理費の儲けが含まれてそこの中抜きがカットできるのがでかい。スレタイくらい読めば？

[376: 匿名さん]

外注費の中抜きがされていることの証拠はあるの。

[377: 匿名さん]

君は管理会社勤務なんだろ？伝票を全部アップして決算書開示して、管理費報酬以外、一切取らず、他の外注業務は全部ボランティアでやってることを証明したら？

[378: 通りがかりさん]

初めて投稿したんだけどね……
フロント側から見ると理事もただの組合員も組合側って感じで差に興味無いよ
自主管理するならトラブルの一次受けとかの面倒な事も自分達でやんなきゃいけないよってだけ
自分達で発注するんだから

まぁ面倒な事は多少金払ってでも管理会社側に任せる！って人のが多いから自主管理はフロント的には大歓迎だよ
まぁ今は建サのお陰で面倒な組合は切りやすいけども
もう少し面倒な組合は減ってくれると助かる

自主管理頑張ってね

[379: 通りがかりさん]

あーちなみに管理会社側から工事とか発注すると利益は乗せてるからね
中抜きって言うか元請けになる感じ？
それが嫌で組合側で発注するならそれも大歓迎
仕事減るし責任も負わなくて良いから楽だ

[380: 匿名さん]

なら良かったね。発生頻度の低いトラブル対応のために払う金額としては高くて割りに合わないと考える人が自主管理にするんでしょ。楽勝の業務を難しくみせて付加価値を装うのが管理会社だからな。そんなにしんどければ、管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

[381: 匿名さん]

>管理会社フロント１人で１０棟以上も担当もてないでしょ。

フロントなんて、ただの窓口の人じゃない（笑）
別に実際に作業している人でもないから。

[382: 匿名さん]

>>381

その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

[383: 匿名さん]

＞その通りw。だから、実際に作業している業者に直接頼んだ方が安上がりって理屈なんだよ。

？？？
実際に作業している管理会社の社員がいるって話だけど
例えば、業者に見積もり/発注したり、会計処理したり、総会の資料つくったり、フロントの人はしないよ。

[384: 匿名さん]

じゃあ一体何をするんですか？

見積もり発注なんてそもそも毎月ないし、マンション一棟あたりの殆ど変わらない毎月の会計処理にどれほど時間かかるんですか？総会資料も年一回だし理事会も雛形で少し変えるだけですよね？

たったこれだけの業務にどれだけ時間かけるんですか？

[385: 匿名さん]

いかに取るに足らない大したことのない内容を難解で困難であるかのように装って金を取るのが管理会社のビジネスモデルですからね。

管理会社がいないと住民からの苦情や理事会業務が大変！ってありもしない現実を装うことが彼らの利益の源泉ですからね。

[386: ご近所さん]

385 匿名さん
ご指摘の通りですね。
管理組合側が早くそのことに気づくべきなのですが、オレオレ詐欺の被害者状態から抜け出せない。
管理組合側の無知からくる弱さだと思う。
無知から脱却するには、熱い志を持った方が一人いればそこから抜け出せる。
マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではないのですから。

[387: 匿名さん]

>385

自主管理マンションの理事会やってみたらわかると思いますよ
私は、たかが月2000円程度の差で、自主管理マンションには、もう2度と住みたいと思いませんけどね

[388: 匿名さん]

自主管理のマンションは資産価値がないし、人気もない。
何故今更自主管理なんだろう。
それにマンションの管理は工事が全てではないよ。
工事は１年中やっている訳ではないけど、マンションの管理は
毎日していかないといけないから。

[389: マンション管理士試験上位合格者]

>>387 匿名さん
衆愚政治になるんですよね

[390: ご近所さん]

>389 マンション管理士試験上位合格者
>衆愚政治になるんですよね
そうかな？
彼らがマン管士の知識を取得すれば
3流大学しか出ていないフロントでは彼らに立ち向かうことはできなくなる。
マンション管理会社なんて、所詮、志の低い職業だから、碌な人間しか集まってこない。
レベルの低い人間集団なのだ。
そんな彼らでも無知な組合員なら相手にできる。
言い換えれば【ハイエナ稼業。】

[391: 匿名さん]

＞そうかな？
＞彼らがマン管士の知識を取得すれば

結局、それを誰がどうやって、どの予算でという話になる？
その時間と費用があるくらいなら、管理会社に依頼したほうが楽という話で落ち着くんだよね。

[392: ご近所さん]

＞それを誰がどうやって、どの予算でという話になる？
【マンション管理組合は、管理会社を養うために結成した団体ではない】という意識を熱く感じている方で、時間に余裕がある方がやればいい。
ハイエナに自分たちの資産をむしり取られても何も感じない組合では無理な話。

[393: 匿名さん]

自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに、いまだに住民がホウキもって掃除したり自ら管理をやらなければならないと必死に誤解させたい人がいるみたいですね。

自主管理は単純に中抜き業者排除してコストを適正化する手段です。別に住民の負担が増えるわけではなく、理事会が多少増えるくらいです。

[394: ご近所さん]

＞自主管理は中抜き業者を排除するだけなのに
それは考え方が甘い。
そんな甘い考え方では自主管理は無理だと思う。
住民間の争いごとはどうするの？

[395: 匿名さん]

管理会社の人間がいかに程度の低い人間かこのスレの擁護者を見ればよく分かる。同じような嘘とデマをひたすら繰り返し、反論できないとやり過ごし、しばらくたつとまた同じ嘘やデマを繰り返す。逆効果なのにね。

少し知識ある相手だとひろゆきでも論破されるだろうな。それほど、全くもって社会的存在価値がない、害悪しかない存在だ。よくそんな仕事続けらるなと思うよ。

[396: 匿名さん]

ご近所さん

住民間の争いは管理会社は張り紙貼って電話で注意するくらいで、それ以上は警察ですよ。仲裁なんてしないと思います。正直、双方電話が繋がれば１０分の仕事です。しかも自主管理の組合で雇っている管理人にやってもらえばいいのです。

[397: マンション居住中（阪神間）]

管理会社の担当ってどのくらいの学歴の人がつくのですか？
うちの管理会社（Ｎ管）担当　議事録の日本語がひどすぎるんですが。。。

最近「従い」とか「結果」とかいう言葉を覚えたらしくて
そればかり書くんですが全然「従っても」「結果でも」ないんだよなあ。

ほんとに日本語の語彙力が貧しすぎる。。。

[398: マンション居住中（阪神間）]

それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるでしょ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？Ｎ管Ｋ営業所の担当さん。

[399: マンション居住中（阪神間）]

それとうちのそこですけど
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのですが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるでしょ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？

（削除予防用再投稿）（危険ワード削除済み）

[400: 匿名さん]

管理会社と契約するメリット
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

つまり、管理会社とは関わらない方が得。

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

[401: 某管理員]

管理会社に管理を委託契約しながら、
ピンハネだとか中抜きだとか言っている区分所有者さん。
自主管理に移行して、自主管理の結果を報告してください。
それができなければ、ただの口先人間です。

[402: ご近所さん]

＞396 匿名さん
＞住民間の争いは管理会社は張り紙貼って電話で注意するくらいで
住民同士の民事的な揉め事と、マンション内の決まり事（区分所有法、管理規約等）での争いごととは分けて考えることができないのかな。
その程度の知識ではフロントに馬鹿にされるだけ。
理事長が理事長たる権限を発揮できるのは、そういった法律に守られているからですよ。
そういった法律を無視してマンション管理に臨めば、いつかは組合も崩壊しますよ。
単にトサカに血が上って自主管理に逃げ込んでいるとしか思えない。
それで万事解決すればいいが、そうは問屋が卸さないのが現実世界。
アマーイ。

[403: 匿名さん]

>>402

>マンション内の決まり事（区分所有法、管理規約等）での争いごととは

こちらはもちろん、管理組合が注意すべきことですが、それも捜査機関ではなので注意以上はできませんよね？やれることの限度があるということです。

[404: 住民]

>>401 某管理員

余計な世話

[405: 上位]

>>402 ご近所さん
　　　　↑マンション内の揉め事のほぼ全てが規約違反に起因することがわからないあほ
住民同士でカネの貸し借りなどあれば別だが、そういうのはほとんどないだろう。小室さんの母親と元婚約者の貸し借りなど、そもそも管理会社に相談するはずがあるまいw

[406: ご近所さん]

外野連中が熱くなるのもわかる。
職場がなくなるかどうかの話だからね。
心配しなくていい。
管理会社を必要とする管理組合がゼロとなるわけでもない。
自主管理にはそれなりの能力も必要だからね。
ハイエナ稼業の君たちは、自主管理能力のない弱い管理組合を餌食とする習性があるからね。
餌食となる管理組合も気の毒と言えば気の毒だ。

[407: 匿名さん]

>400
過去にすでにボロボロいわれているのに、同じこと内容で繰り返されても。。。

>・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
フロントの人は、ただの窓口で、実際に作業しているのは管理会社の他の人。なので棟数はたいした意味がない。

>・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
見積もり、発注、管理をしているのだから手数料は別に普通。他の業種の業者でも普通にやっている

>・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
長期修繕計画などは、作ってもらっているし、修繕に関して、いろいろアドバイスをもらるのが普通

>・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
管理費は、共有設備に依存することが多く、大規模のほうが共有設備が多い。そのため、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない

>・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
提案してくるのは、どの業者も同じ
自主管理にしても、メンテナンス業者は同じ提案をしてくるから

>・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
>つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。

管理組合（理事会）も値段だけで業者は選定しない
また、金額が大きい修繕の場合は、コンサルなどの別の業者を経由して見積もりを取る
　　→あまりにもひどい見積もりを管理会社が出してきた場合は、管理会社変更も考慮すればいいだけ

>・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
>・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

？？そんなことしてくる？
でもそもそも決めるのは、管理組合（理事会）なので、理事会がしっかりしていれば問題ない。
むしろ管理会社に丸め込まれる程度の管理組合なら、自主管理は無理。

[408: ご近所さん]

＞407 匿名さん
＞フロントの人は、ただの窓口で
ぼったくりの計画は会社ぐるみだと言う訳ですね。
フロントはぼったくり計画を伝えるしか能力ないからね。
＞他の業種の業者でも普通にやっている
単なるぼったくりは管理会社だけ。
＞長期修繕計画などは、作ってもらっているし
嘘こけ！
国土省ひな形から素人が適当に作っているだけ。
＞、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない
管理会社のぼったくり効率は10倍以上。
＞むしろ管理会社に丸め込まれる程度の管理組合なら、自主管理は無理。
これだけは正解。
管理会社によるハイエナ稼業が活躍する場所となる。

[409: 名無しさん]

407さん

管理会社が酷いビジネス形態だと言う問題に対して、管理組合がしっかりしてれば問題ないって全然答えになってないよね？

酷い政治家を批判しても国民がしっかりしとけば問題ないって言ってるようなもん。

もっとまともな事言ったら？

[410: 上位]

>>409 名無しさん
答えになってますよ。国政でも平民が貴族階級の候補者を選んでいるわけではない。誰でも立候補できるから不満なら立候補して管理会社変更の議案を出すべき。
他力本願の考えが管理会社主導、植民地化の原因だとわからんのか？　

[411: 匿名さん]

>>410

何が問題かという話してるのに対処すれば問題ないってのは答えになってないよね。
対処するのはそもそも当たり前だし。頭大丈夫? 　管理会社変更すればいいかどうかではなく、管理会社自体腐ってるから注意しろって話なんだけど。。

[412: 匿名さん]

>>407
ボロボロに言われてるのは擁護派なんだけどな。

>フロントの人は、ただの窓口で、実際に作業しているのは管理会社の他の人。なので棟数はたいした意味がない

実際、日々、誰が何をどのくらいの時間かけて作業してるんだよw

>見積もり、発注、管理をしているのだから手数料は別に普通。他の業種の業者でも普通にやっている

毎月毎月、何の見積もりや発注をしているの? 分譲時の最初だけだろ?　よくこんなウソを平気で言えるな

>管理費は、共有設備に依存することが多く、大規模のほうが共有設備が多い。そのため、戸数が10倍になっても管理会社の取り分は10倍にはならない

共用施設が多くてもその分、戸数が多いんだから10倍になるだろ。算数もできないの?
共用施設1個で10戸のマンション、共用施設10個で100個のマンション、どうみても10倍になるよね?

>→あまりにもひどい見積もりを管理会社が出してきた場合は、管理会社変更も考慮すればいいだけ

>でもそもそも決めるのは、管理組合（理事会）なので、理事会がしっかりしていれば問題ない。

ボッタくり見積もりや管理会社が組合を養分扱いしてることは認めるんだなw

[413: フロントマン]

自主管理だの工事は組合発注だの言い出す組合は利益率低いから契約解除してえ
利益率40%超えてる組合しか要らねえんだわ
利益率低い組合ほどうるさい
貧乏人のケチほどよく吠えるのはどこも同じやね

[414: 匿名さん]

40%も無駄金払いたくないからとっとと解除申し出てくれよ

[415: 上位]

>>414 匿名さん
住友不動産建物サービスが利益率が低いマンションを大量に解約してますよ。

[416: 上位]

管理会社はどこでも同じではない。三井住友三菱とか財閥系デベロッパーの管理会社は平均年収が800万程度あり、フロントのレベルが日本ハウズイングなどの独立系と全然違います。
独立系は安い月給でひとりで管理組合30個くらい持たされて手を抜かないと処理できない。
財閥系は高い月給でひとりで管理組合12個程度。
昔いた管理侍は財閥系管理会社のフロントだよ。

[417: 匿名さん]

>共用施設が多くてもその分、戸数が多いんだから10倍になるだろ。算数もできないの?
>共用施設1個で10戸のマンション、共用施設10個で100個のマンション、どうみても10倍になるよね?

分譲マンションのこと知らないの？
キッズルーム、ゲストルーム、ジムなど、小規模だと存在しないが、大規模だとある共有設備が多数あるのですよ。

＞ボッタくり見積もりや管理会社が組合を養分扱いしてることは認めるんだなw

認めるもなにも、どんな業種でも悪徳な業者は存在する。
戸建だって欠陥住宅いっぱいある。
自主管理になっても、ぼったくる業者なんていっぱいあるから、管理組合がしっかりしていないなら、どっちみちぼったくられるというだけの話。

[418: 匿名さん]

＞毎月毎月、何の見積もりや発注をしているの? 分譲時の最初だけだろ?　よくこんなウソを平気で言えるな

理事会やったことないんだね
何かしらの見積もりや発注は、ある程度あるよ

管理人や清掃業者、植栽業者などのメンテナンス業者も今は、年単位の契約じゃなくて、ながくて6か月、できれば3か月契約で、更新するから、そのたびに見積もり＆契約になるし、、毎月の支払もある。消耗品なんかもある程度毎月購入するし、設備（駐車場、駐輪場などの利用者の変更）、人の移動などもあるし、築10年もすれば、こまごまとした修繕は、毎年数件はある。

手数料に関しても、業者を探すためにマンション管理士経由で見積もりをお願いしても、見積もりだけで10万以上とられるから、そのくらいは普通だよ。その代わり完全に悪徳な業者は除外してくれるけどね

[419: 匿名さん]

>>417

君は何度、同じ質問を繰り返したら気が済むの？

>大規模だとある共有設備が多数あるのですよ。

その分、戸数が多いだろ。どこまで算数できないんだよ

>認めるもなにも、どんな業種でも悪徳な業者は存在する。

外注先と直接契約＝外注先の利益が乗る

管理会社経由ならその外注先が２時請けになり、さらに利益を上乗せ＝管理組合から見れば、管理会社が利益を載せる部分には価値がなくほぼボッタクり

>何かしらの見積もりや発注は、ある程度あるよ

毎月発生する発注とそれに要する時間を具体的に教えてくれよw

[420: 匿名さん]

>>418

そもそも管理人と６か月で契約するって、どんな雇用形態なんだよ？
植栽業者と３か月契約って、年何回植栽が入ると思ってるんだ？

>消耗品なんかもある程度毎月購入するし、設備（駐車場、駐輪場などの利用者の変更）、人の移動

もはや契約でもなんでもないし、

何から何まで出鱈目だな。