ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3201: 匿名さん]

結局、都合が悪くなったらHN変えて知らんぷりしてトンズラ。根拠も言えなくて吠えてるだけてことですね。。

[3202: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、

https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

どのHNでもいいから早く６：４の根拠出してくださいよw

[3203: 匿名さん]

本気で自作自演がバレてないと思ってるんだろうか、このバカは。言ってる主張も意味不明なロジックも何から何まで同一人物なのはバレバレなのに。。

[3204: 匿名さん2]

>>3199 匿名さん
相手が違うよ。
ちゃんとスレ名書いているだろ。
相手も見ずにどこへでもかみついて、まるで狂犬みたい。

>じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。
誰かが言ってたね。
「何時何分か言ってみろ」みたいな子供の喧嘩だね。
何のために私が探すんだ？
自主管理したい人が探すことだろ。
別に、信じろとは言ってないよ。
あんたが知らないからと言って、横領の危険性がないわけではないからね。
他の組合員は、一度や二度は、理事長の横領事件のニュースを聞いたことがあるから、これだけでもあんたを相手にしないよ。

根拠を出せというけど、あんたの話も根拠がないし、問われても答えられないんだから、全部ブーメランだよ。

＞結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

否定して、何かいいことあるの？
フロントは理事会に出て議事録書いているだけだから委託費下げろと言ったら、委託費下がる？

＞マンション管理士の投稿が根拠だよ。
「回答例がある」と書いたはずだが。
あんたは削減コンサルを根拠にしてるだろ。
同じ資格者だよ。
削減コンサルのマンション管理士は信じられて、他のマンション管理士を信じられない根拠は何かな。
世の中には、怪しげなHPがあふれているのに、
削減コンサルのHPは信じられて、管理会社のHPは信じられない根拠は何かな。
はい。根拠を答えてね。無理だろうね。

①　削減コンサルに依頼すれば管理費の支出が３割下げられる。
②　マンション管理士なら管理会社とほぼ同じ業務が月数万円で出来る。
これこそ、具体性皆無の脳内妄想ですよ。
事実自分のマンションでは、相手にされなかったんでしょ。
自分のマンションで相手にされないからと言って、ここで同じこと言っても結果は同じだよ。
みじめな思いが増幅するだけ。
このスレで、たくさんのアドバイスが出ているんだから、それらを一つ一つ克服してゆけば、可能性が生まれるのに、方向が間違っているよ。

そうか、変える気はないんだったね。
妄想を楽しんで下さい。

[3205: 匿名さん2]

>>3202 匿名さん
面白いねあんた。
自分で探してくれてる。
>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。。
自分で証明してくれている。
このNPOのトップページには、
1.　何故、第三者機関が必要か？
こう書いてあるが、さあどうする？

[3206: 匿名さん]

>>3203 匿名さん
自作自演でないとしたら？言ってる主張が同じなのはあなた以外がまともなのだとしたら？
あなたに賛同する意見が出てこないのはなぜ？ここには私とあなたしか見ていないのでしょうか。

あなた一人だけズレてる可能性も考えた方がいいよ。

[3207: 3183]

>>3202 匿名さん

俺は呆れてるよ。
正直期待はしていなかったが、こんなものしかエビデンスとして出せないとはな。
全国の管理組合は10万件ぐらいあるんじゃなかったっけか？
俺はそれを母数として２つに分けて、それぞれについて「分子」となる数字を示せと言ったんだぞ？

管理会社が不正をはたらいたという事例は、探せば当然それなりにあるだろう。「無い」などとは誰も言っていない。日本語が通じないのか？
リンク先の一覧表に掲載されている事例のひとつひとつは紛れもなく管理組合に対する背任行為であり、管理会社としてそれをやったことは重大な問題ではあるけれど、それを以て委託管理そのものを全否定するのは只のイチャモンだろう。

で？　自主管理の方には同様の問題は無いってか？　その証拠は？
あんたが貼ったリンク先の中にも、管理会社が関与しない場合の不正行為についてもサンプルが記載されてるじゃないか。組合の役員が現職・元職それぞれの立場において同様の悪さをすることがあると。

あんたはその両パターンについて、どちらの方がよりリスキーなのかを判定するに足る数字を把握してるんだろ？　してなきゃ言えないことを言ったよな？
逃げ回ってないでちゃんと対応しろよ。管理会社と訣別するために自主管理を導入するには避けて通れないことだぞ？　

[3208: 匿名さん]

>「何時何分か言ってみろ」みたいな子供の喧嘩だね。

>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。

こう言ってるんだから、それを書いたらいいと言ってるだけなんだが。。
相変わらず自分が言ったこともHNを誤魔化せばなんでもトボけられるもんね。

＞結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

否定して、何かいいことあるの？
フロントは理事会に出て議事録書いているだけだから委託費下げろと言ったら、委託費下がる？

↑要するにやはり6:4も全くのデタラメで根拠は言えないということね。

>あんたは削減コンサルを根拠にしてるだろ。
同じ資格者だよ。

HNにマンション管理士と書いてたら何でも信じなきゃんならないの??ww
ほぼほぼあんたの自作自演なのに?

どこまで頭おかしいんだよw ここでマンション管理士を名乗っている奴以上に怪しいやつなんていないよw 結局何一つ、根拠のある事言えず、全部あんたの自作自演と妄想じゃないかw

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[3209: 匿名さん]

初期化しました。

[3210: 3183]

話にならんヤツだな。
こんな不誠実な態度で自主管理なんて一体どうやって始めるつもりなんだ（笑）
どうせ今だって管理組合の中では総スカンだろう。
いや、そもそも分譲マンションなんて買ったことすら無いんじゃないか？
委託管理にここまで無理解でありながら区分所有者になったとあっては、これほど愚かな選択はないね。

[3211: 匿名さん2]

>>3208 匿名さん
期待通りの答えですね。
では、こちらはどうなの？
＞削減コンサルのHPは信じられて、管理会社のHPは信じられない根拠は何かな。

[3212: 匿名さん]

ここのスレ主は自分はデータを示しているつもりになっていますが、正しく読み取ることができません。
一例として、管理会社は議事録を書くだけと言いますがもしそうであるなら契約不履行であるから損害賠償案件のはずです。それを言わないのは不履行でないと認識しているからで、つまり契約を履行しているにも関わらずゴネています。
また、厚労省がフロントの業務は担当1人で15棟程度と記載されているだけなのに1人だけで管理していると捏造しています。その厚労省の紹介の中で「管理会社側の接点、つまり先端・前面」と記載されているにも関わらずです。これを読めばどんな人でもバックがいると分かりますが、散々説明してあげてようやく分かる程度。今度はその業務量を出せとバカなことを言い、業務量を示すと胡散臭いと言い認めません。

[3213: 匿名さん]

追い詰められると長文コピペ。
完全にパターン化してる。
出来の悪いbotみたいなもんだ。

[3214: デベにお勤めさん]

管理会社の詐欺的ビジネスモデルなんとかならないかな

[3215: 匿名さん]

>>3212 匿名さん

だからそのバックオフィスがどれだけあるか、根拠が貴方の妄想だけでしょ？　6対4ってどこから出てきた数字だよ。そもそもフロント業務の2/3くらいもある業務がバックオフィスとか、意味不明w

[3216: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
バックオフィスの意味ぐらい調べたら？恥ずかしくないのか。

[3217: 匿名さん]

調べろ、既出だ！と誤魔化ししか言えず、一度も自分では説明できやしない。ufoじゃないんだからw

[3218: 匿名さん]

>>3217 匿名さん
羞恥心すらないのか。
誤魔化してるのもお前。既出箇所を示してあげたのに逃げただろ。
既出でないと言い張るなら証拠を出せ。何度も出したのに逃げてるんだから誠意示せよ。

[3219: 匿名さん]

示してないから聞いてるんですよ。
バックオフィスが貴方の伝家の宝刀なのにそれすら説明できない。

本当に存在するならさっさと言えばいいのに、何回聞かれても既出だと嘘ばかり。6対４と言うあなたの妄想しかないじゃない。

調べても殆どないからバックオフィスの業務なんて殆どないと言う事なんだから、存在すると言う人間が丁寧に説明すべきだと思いますよ？

[3220: 匿名さん]

>>3219 匿名さん
何度も書いてあげたのに、その度逃げて、何事もなかったかのように話しを戻す。○○の常套手段だな。
調べた結果を出せ。本当に不誠実だな。

[3221: 匿名さん]

>>3220 匿名さん

結局、一度も書いてないのに、「何度も書いたと」嘘を言って終わり。
バックオフィスがどれほどの負担があるのか、何も示せないということでよろしいですね？

あればさっさと書けばいいし、面倒ならレス番書けばいいのに、それすらできない。
6:4という無茶苦茶な数字も貴方の脳内の産物でデタラメ。

結局、バックオフィスの負担なんてほとんどないから何も書けないってことなんだけど、そこまで擁護する理由は何？まあ、聞かなくてもわかるけど。

結局、管理会社は中身のない業務をサービスと言い張ってぼったくってるだけ。
貴方が何も言えないんだから仕方がいよ。

[3222: 匿名さん]

>>3220 匿名さん

>調べた結果を出せ。本当に不誠実だな。

ないものは出せないでしょw あると主張するあんたが出せよ。本当に不誠実だなw

そろそろまたNH変えて自作自演かな？まあいつも全く主張が同じだからどっちでもいいけどw

[3223: 匿名さん]

>>3222 匿名さん
調べた結果は出せるだろ。今まで逃げてきたこと全てに答えな。まずはそれをやれ。

[3224: 匿名さん]

ご参考まで… （S G D s のロゴがチラチラと見えます）
NPO法人　マンション管理者協会
管理組合の自立化を支援します！
https://www.mankan.info/
ご評判につきましては存じません。

[3225: 匿名さん]

>>3223 匿名さん

調べた結果、ないからない。普通、どんなことでも存在を主張する人間が答えます。
UFOはあるんだ！調べろ！と言って相手にされますか？w

どうやら、バックオフィスの業務はほとんどないってことみたいですね。これだけ聞かれても答えられないわけですから。書き込みするくらいなら、さっさと書けばいいのに。

なんで「既出だ！」ということは何度でも書くのに、中身は一度も答えられないの？w

[3226: マンコミュファンさん]

マンション管理についての、たいていのことは管理人が対処します。管理費の未納分の催促も最初は管理人が促しますし、業者の対応も管理人が対応します。

フロントは規約の変更とか、業者の見直しとかですが、そういった機会は少なく、つまり1組合あたりの仕事は少ないので10組合以上、担当が持てるのです。

確かにバックオフィスの担当はいます。コールセンターがあったり会計部門があったりしますが、そもそも、マンション管理の会計はイレギュラーが少なく項目も少ないので一組あたり年間で一時間もあれば十分です。コールセンターも管理会社に問い合わせる人自体少ないので僅かな人員しかいません。

確かに分譲時に業者を集めるのは大変ですが、契約更新はほぼ自動的なので、そこに多額の費用をかけるのは馬鹿馬鹿しいと言えばそうですね。

[3227: 匿名さん]

「バックオフィスの役目はほとんどない」と言っている人は、想像しているマンションが、自動ドア・エレベーター・機械式駐車場・排水ポンプ等が無く、植栽も共用施設もないモノなのでは？
それなら管理会社の仕事は大幅に少なくなるし複雑な知識もいらないから「バックオフィスいらない」というのはわかる。
故障するものもないし、たいした仕事量ではないだろうね。

[3228: 匿名さん]

>>3226 マンコミュファンさん
管理人だけでほとんど対応できるようなマンションもあるんだろうね

[3229: 匿名さん]

こういう人の相手をするのがフロントの仕事。
会計はイレギュラーが少なく年間1時間ぐらい？会計の実務知らないんだから素人は口出ししないほうがいい。決算処理がボタン押して終わりならフロントがやってるだろ。
決算システムの運用保守、総務、経理、人事など全てがバックオフィス。フロントだけの会社立ち上げてボロ儲けしてみろよ　

[3230: 匿名さん]

>>3227 匿名さん

貴方の会社はフロントマンがエレベーターの点検や植木屋をやるの？そりゃ大変だなw

[3231: 匿名さん]

>>3227 匿名さん

>自動ドア・エレベーター・機械式駐車場・排水ポンプ等が無く、植栽も共用施設もないモノなのでは？

↑バックオフィスがこれの何をやるんですか？

[3232: 匿名さん]

>>3229 匿名さん

会社の人事や総務とマンション管理は全く関係ありませんね。そこが関係してたら、会社の匙加減で費用が高騰してしまいますよ？w まあ社用車とか言ってたバカに言っても仕方ないけど。

ウチの社長屋役員はみんな秘書付き個室付き丸の内勤務でセンチュリーでのお出迎えなんで、経費かかってるから、我慢して下さいとやるわけ？

[3233: 匿名さん]

>>3232 匿名さん
さすが底なしの、、、だな。
高ければ淘汰されるだけ。たまには考えたら？

そもそもこれも既出だが、バックオフィスの作業量など関係なく費用対効果を考えた組合が納得して契約している訳だから第三者が高い高いと騒ぐだけでは何の効果もない。
で、どうやって管理人を直接雇用するかいい加減逃げず答えろよ。

[3234: 匿名さん]

>>3231 匿名さん
ん？前の故障の時はどんな対処をしていくらだったか？
とか、バックオフィスがパソコンに情報をデータ化していればフロントは即回答できるし、理事会も検討しやすいよ。故障年度や修繕箇所もわかる。

[3235: 匿名さん]

費用対効果考えて組合が契約するのはあんたが嫌いな他社と比較してリプレイスして契約した場合だろw

たいした業務もない管理会社が高い金とってるかどうかは、他社に見積り出せば分かること。

で、バックオフィスの労力も主張してる当人が全く答えられないくらいなんだから大した労力がないのにぼったくってるんだから、さっさと他社にリプレイスするなりやればいい。

[3236: 匿名さん]

要するに管理会社は大した仕事がないのに、その会社の維持経費まで費用に含まれて割高になるから、早く競争原理を取り入れるべきということですね

[3237: 匿名さん]

>>3236 匿名さん
競争するなとは一度も言っていない。どんどん競わせればいい。
労力がないと言うやつが示すんだろ？早く示せよ。
経費も含め利益が出るようにするのは当たり前。お前がフロント分しか委託料を認めないなら別にそれでいい。勝手に探してふざけた会社に委託や何も考えないヤツを管理員にして業務丸投げしたら？できるならやればいい。
何一つ根拠がないけどな。

[3238: 匿名さん]

>>3237 匿名さん

確かな事はあんたはバックオフィスの労力は自分の口で説明できないし、既出の引用もできないってことでいいんだよね？

[3239: 匿名さん]

>>3238 匿名さん
既出の引用は何度もしてるからお前が自分で探せばいいだけ。
これまで散々誠実に対応してあげたんだから、今度はお前が誠実に対応する番。

[3240: 匿名さん]

>>3238 匿名さん
で、ずっと主張してた管理員に丸投げっていうのはとてもできないいい加減な提案だったわけだ。
本当ひどいな

[3241: 匿名さん]

>>3239 匿名さん

探しても見当たらないので、お願いします。

[3242: 匿名さん]

>>3241 匿名さん
探してないだろ。
嘘つく暇があるなら探せ。

[3243: 匿名さん]

なんでそんなに主張してるのにリンクすら貼れないの？

[3244: 匿名さん]

>>3243 匿名さん
それも既出

[3245: 匿名さん]

>>3244 匿名さん

だから、どこに既出なの？

[3246: 匿名さん]

結局、マンションの管理会社には仕事の実態がほとんどなかったってことだよね。
仕事が忙しいと主張している本人が根拠を「既出だ！」としか言えないわけだから。

[3247: 匿名さん]

>>3246 匿名さん
都合の悪い物は全て見えないふり。そうやって何度も逃げて来た奴はだれ？
お前の番だから、早く誠実に回答しろ。

[3248: 匿名さん]

>>3245 匿名さん
日本語の読解力があれば分かる。
なのにどこだ？って聞く時点で、、、

[3249: 匿名さん]

>>3247 匿名さん

だからどこに既出なのか聞いているんだよ。
本当に存在するならさっさと言えばいいじゃん

既出のレスはどこにあるの？

[3250: 匿名さん]

>>3249 匿名さん
さがせ

[3251: 匿名さん]

>>3250 匿名さん

ないものは探せないよw　あるなら出せるだろ？
なぜ、あると言ってるのに、出せないの？

[3252: 匿名さん]

>>3251 匿名さん
さがせ
出して欲しければまずお前が回答しろ

[3253: 匿名さん]

出せない理由は何？

[3254: 匿名さん]

>>3253 匿名さん
既出
こんだけ言って分からないなんて、本当にヤバイな

[3255: 匿名さん]

結局、バックオフィスなんて業務はほとんど存在しなかったってことみたいだね。
主張している本人が出せないんだからな。既出だと言って出せなかったら、ないのの一緒。まあ既出も嘘だけどねw


マンション管理会社なんて、意味のない丸投げ会社と契約するなんて無意味だってこと自ら証明してしまったな。

[3256: 匿名さん]

>>3255 匿名さん
結局何一つ自分で探すこともせず、都合の悪いことはなかった事にするトンデモないヤツだな

勝手に契約解除しろよ。能力も人望もなくては誰も賛成しない
お前は何がしたい？ただ管理会社を不要とほざくだけ。不要なら解約してみろよ

[3257: 周辺住民さん]

マンションの管理会社の仕事なんてほとんどないよ。

ほとんどの業務は外注しているからね。勝手に回るようになっている。いかに業務量を減らして多くの物件を担当するかだからね。それが会社としての利益に繋がる。だから、一棟あたりの管理会社の仕事はわずか。逆に言うと、管理組合はそれだけボラれていると言うこと。だって、管理会社がいなくても全く困らないわけだからね。

管理会社の仕事なんて点検くらいだな。点検をなぜやるかというと、少しでも具合が悪ければ、更新工事で儲けられるからね。大して必要性なくても。

エレベーター保守や植栽業者のやりとりなんてのも、基本、契約したら管理人と調整してその時間帯だけ自動ドア開けてもらって作業やるだけでフロントなんて出る幕ないし、わざわざ出張る意味もないし、そんなのただの非効率。

フロントがやるのはほぼ理事会業務だけ。それ以外の細かいことはほぼ管理人に任せるよ。管理人ができることをわざわざフロントがやるような非効率なことしない。管理費の引き落としのやりとりなんかも基本は管理人。だって管理人だって午後は暇だしね。清掃業者を雇っているマンションなんて本当に管理人はやることないからね。まあ、巡回してゴミ拾うくらいかな。いるのが仕事。

理事会業務をフロントがなぜやるかといえば、結局は自社の営業のためだから、実際には金払って営業マン雇ってるようなバカみたいな構図。でも大半の所有者は騙されていることに気が付かず有り難がってるけどね。

業者に直接頼めば３０万で済む工事に平気で７０万上乗せしてボッタくるのが仕事。管理組合は相場を知らないから騙せるんだこれが。あとは、仕事しているふりするために、どうでもいい規約を変えるくらいだなw 駐輪場の区画をどうするかとか、クソどうでもいいことに何ヶ月もかけてねw

こうした構図に気づかないのが、損失なんだよな。マンション管理に限ったことじゃないけど。

[3258: 匿名さん]

マンション管理ビジネスは情弱産業ですからね。マンションの管理は間に管理会社みたいな中間業者は全く必用ないんだけど、管理会社が中間業者であるとの認識がないんだよね。一般の人は。

[3259: 3183]

何だ何だ（笑）
随分長いこと沈黙するものだから、てっきりもう終わったものだと思ってたぞ。
こっそり再開するのは結構だけど、２ヶ月近く前に言い放った言葉の根拠はどうなった？

話を蒸し返すならこっちも訊き直すぞ。

全国に10万件ぐらいある管理組合のうち、自主管理をしている組合は「５％も」あると。
数にして5000件程度ということになるが、管理会社はピンハネだぼったくりだと騒いでた例のヤツは、その5000件の中には組合会計に絡む不正の発生は「ほとんど無い」のに対し、残り95000件には多数事例があると言っていた。それぞれの不正発生件数を明確に示さない限り、その比較論はできない筈なので、委託管理をしている組合の方が問題発生の頻度は高いのだと言い放つ以上は、「自主管理」と「委託管理」のそれぞれにおける不正発生件数を把握していることが大前提。それをさっさと教えてよというところで話が止まってた筈なんだが。

問題提起をしたつもりならそれでも結構だが、質疑に対応すらせず放置しておいて、シレッと言いたいことだけ言って何ごともなかったことにすんじゃねえよという話。多くの管理組合が管理会社によるボッタクリの被害に遭ってるから状況を改善するべきだ、という主張をしてるんじゃないのかね？　違うの？　違うなら違うと言ってくれよ。

目指してるゴールが「管理会社との関係解消」でも「自主管理の開始」でも何でもいいんだけど、それをやるには組合の総意として纏めなきゃならんだろと何べん言えば解るんだ？　こんな矮小な議論しかできずに、そんなことが実現できる訳がないだろが。

[3260: 3183]

ああ、それとね。躍起になって相手をしている皆さんにも一言。
こんなヤツに「バックオフィス」だとか「間接部門」などという言葉を向けてもムダだからｗ　会社勤めをしたことが無い人間にとってはそれこそ、ＵＦＯやネッシーみたいなものだとしか思えないだろう。自分が外で仕事をするために必要な様々な裏方作業を他の誰かがやってくれている、という当たり前の認識さえあれば、バックオフィスとは何ぞやなんて他人に説明を求める訳がないのだよ。

単に手数料をケチりたいだけのくだらない感覚に過ぎない。見積りをとって、高過ぎると思うのなら正面切って交渉すれば済む話だ。複数社競合させるという方法もある。そうした結果、多くの管理組合が委託管理を継続しているという現実すら、こいつには受け入れ難いのだろうよ。だったら自主管理しかないのだから、さっさとやればいいじゃん、でこの話は終わりだ。無策無謀なプランに他の皆さんが付き合う必要など無いので、自主管理の注意点やら委託管理の有用性やらを丁寧に説明してやる必要もないよ。いよいよ反論に窮するところまで理詰めにするとどうせ黙っちゃうのだしな。

[3261: 匿名さん]

無駄な手数料払いたいやつなんていないよw バックオフィスの労力がながある！

で、バックオフィスの根拠早く教えてくれよw

[3262: 匿名さん]

結局、フロントの仕事の大半は自社の営業活動だけで、バックオフィスの労力なんて殆どない。あると主張する人ですら説明できないんだから。

管理会社の役割なんて殆どないんだから、やはり管理費は見直すべきでしょう。

[3263: 匿名さん]

>>3262 匿名さん
その時にバックオフィスなんか無いだろって言って値引きさせれば？その結果を是非教えてくれ。
事例があればそれに続く組合が出てくるかもな。
いつやってくれるの？

[3264: 匿名さん]

http://mansyon-kanri.com/archives/160
【マンション横領事件一覧】

理事長の横領、想像以上に多いね。
これ、ほぼ自主管理だろう。管理会社が管理に関与していれば、普通は通帳は管理会社、印鑑は理事長が保管しているだろうし。
この理事長横領も氷山の一角だろうね。少額で示談で収めたりは多いと思う。

[3265: 匿名さん]

>>3264 匿名さん

自主管理であってほしいのはあなたの単なる願望。ぼぼ管理会社ですよ。少なくとも新潟の11憶の事件も管理会社。
事件は普通じゃないから起きる。

こちらは管理会社社員が処分された件
↓
処分を受けた管理業者一覧
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

[3266: 匿名さん]

>>3260 3183さん

シンプルな話、なんで何回も同じ話を書くのに、肝心な主張の根拠は何一つ説明できないの?

バックオフィスの業務なんてほとんど存在しないのがバレて墓穴掘るだけだよ。
自分で言ってる事すら聞かれたら説明できないのに何か書いても無駄だよ。

管理会社=ほとんど仕事もないのに法外な手数料をくすねている泥棒集団

こういうことだよね。

[3267: 匿名さん]

>>3265 匿名さん
2011年から2016年まで
（自主管理5% 管理会社委託95%）

管理会社社員の着服　32件
理事長横領　12件

[3268: 評判気になるさん]

管理会社にとっちゃ都合の悪いスレ

[3269: 匿名さん]

>>3268 評判気になるさん
ほら、こういう勘違いが出てきた。
これまでのやりとりでそう思ったのなら餌だな。
バックオフィスがないからって値引きさせた？どうなったか教えてよ。

[3270: 匿名さん]

>>3269 匿名さん
3268は勘違いでなくてワザと言っているんでしょ。
確率がわからない人なんている？

[3271: 匿名さん]

結局、バックオフィスの労力も主張している当人が説明できなかったんだから、ほとんどないってこと。

やはり管理会社はコストが高すぎるから、改革すべき。無意味な中間業者はとっとと排除すべきでしょう。

[3273: 匿名さん]

初期化しました。

[3274: 匿名さん]

いいねえ。自主管理君に言わせれば、会社も営業マンだけ雇えばすむんだろう。

[3275: 3183]

＞2011年から2016年まで
＞（自主管理5% 管理会社委託95%）
＞
＞管理会社社員の着服　32件
＞理事長横領　12件

この数字の出所は不明ではあるけれど、「委託管理の方が不正発生リスクが高いんだ」と言いたいのであれば、まさにこういう数字でもって示すしかない訳だ。ただ、この数字を見て自主管理の方が安全だと即断するのは只のアホだけどね。

「理事長の横領」には管理会社が関与しているケースもあるかも知れないので、そこをきちんと分類して

A：委託管理による不正発生件数
B：自主管理による不正発生件数

を分子とし、それぞれの分母を95000と5000にすれば正しい比較論になる。
発生件数で20倍近い開きがあって初めて同等な訳だよ。それをあたかも委託管理の方が劣後するとばかりに言うのはインチキですらない。
シンプルな話なのに証拠を添えて説明しようとしないのは、既に答えは判りきってるからだろ？

[3276: 匿名さん]

>>3275 3183さん
＞この数字の出所は不明ではあるけれど

数字の出どころはコレ↓
処分を受けた管理業者一覧
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

【マンション横領事件一覧】
http://mansyon-kanri.com/archives/160

処分を受けた管理業者の一覧の中には、重要事項説明書を管理資格を持っている人がしなかったなどというのも含んでいたので、着服のみ抜粋。
でこの管理業者着服のほとんどは、理事が管理会社に印鑑を預けていた場合だった。
要は、通帳と印鑑が管理会社社員の手にあったということ。

マンション横領事件の方は、理事長や副理事・会計担当者が横領した例。

＞「理事長の横領」には管理会社が関与していたら

一例一例経緯が書かれているので読むといい。
管理会社関与は無かったと思う。
この理事長横領が、自主管理だったか管理委託だったかはわからないが、管理会社委託していたなら、通常は通帳は管理会社保管で印鑑は理事長側管理になっているので、理事側の横領は起きにくいはずのところ、起きているので自主管理が多いのではないかと思う。事例を読んでみるといい。あとは理事長が管理会社を騙して通帳を手にした場合かな。理事長が印鑑と通帳を持っているのは自主管理の常態ではないかと思うけど。

乱暴だけど
自主管理5000組合、管理会社委託95000組合とすると
5年間の間に
自主管理5000組合中、理事横領が12件　率として0.24%
管理会社委託95000組合中　管理会社社員の着服が32件　率として0.034
くらいかな？
管理会社の方が、着服横領は率として少ないのだよ。10分の1かな

＞A：委託管理による不正発生件数
＞B：自主管理による不正発生件数

コレはわからなかったね。
自主管理推し君なら調べられるのでは？

[3277: 匿名さん]

理事長の不正は、「理事長が経営している会社の資金繰りに困って」なんていうのも多かった。
会社役員とか経営者が理事長に選ばれる事、多いじゃん。
「ステータス的にしっかりしていそうでもそういう不正が起こる事あるんだな」て、思った。

[3278: 匿名さん]

>>3276 匿名さん

何を主張したいのか、わからないけど。
理事長の不正は、委託管理と自主管理は関係ないし、発生率の差がわかるデータはないよ。

不正をする理事長は委託管理も自主管理も関係なく存在する。プラス、管理会社社員も不正をすると言うこと。

不正は関係なく、管理会社のビジネスモデル自体、いかに手間をかけずに費用をふんだくるかと言うビジネス。

つまり、不正に関係なく、管理会社と契約していると、それだけで大損ということ。
費用に対して仕事がほとんどないし、たいていの事業に中間マージンやバックマージンが入る。

これが、管理会社と契約しないと、管理が行えないなら仕方ないが、管理会社を経由しないとできない契約なんて存在しないし、たいていのマンション管理の項目は外注先との契約を維持しているだけなのがほとんどで実際は管理会社が行っている仕事なんてほとんどない（反対派は既出だ！しか言えず、仕事の労力を説明できないし）ので、そこのプラスαで毎月無駄な手数料をかけるのは馬鹿馬鹿しいということ。

[3279: 匿名さん]

とりあえず、自主管理かどうかはわからないけれど、金銭的不正は理事側が管理会社社員の10倍という結論でした。

[3280: 匿名さん]

>>3267
> 2011年から2016年まで
>（自主管理5% 管理会社委託95%）

>管理会社社員の着服　32件
>理事長横領　12件

管理組合役員が横領している割合を基準として、管理会社の関係者が同じ割合で横領した時の件数をXとすると、
１２：X＝０．０５：０．９５
X＝２２８となる。

>>3267 による件数は３２件であるので、管理会社の関係者が横領している割合は、管理組合役員が横領している割合の１／７（３２／２２８）である。

[3281: 匿名さん]

>>3280 匿名さん

自主管理の割合が分からないのに、何が言いたいのかな？

管理会社は不正しなくても、費用を合法的に払ってもらえばいいから、不正をやる必要がない。

管理会社の提案や委託管理にかかる費用の妥当性の話をしてるのが理解できないのかな？

自主管理は理事長が犯罪者でなければ、費用は妥当に使われるが、管理会社は契約してるだけで、無駄な金が垂れ流されてるということ。

無駄じゃない、お前が知らないだけで大変な仕事をやってるんだと言ってもその中身を聞かれたら精々、項目あげるだけで、どれほどのリソース割いてるのかという一番肝心なところを答えられないからね。

[3282: 匿名さん]

【管理会社関係者の横領と管理組合役員の横領の違い】
管理会社関係者の横領の場合はその全額を管理会社が補填するが、管理組合役員の横領の場合はその全額が回収できるとは限らない。

[3283: 匿名さん]

>>3281 匿名さん
管理委託契約においてリソースなんて一切関係ないけどな。委託した内容をこなせばいいだけ。
そもそもがズレてるんだけど大丈夫か？てか、項目をあげていると認めたな。項目がありそれでもわからないなら職業訓練に行ったらいいよ。お前の場合はキッザニアからか

[3284: 匿名さん]

>>3282 匿名さん

だから、管理組合役員が横領してたら、管理会社と契約しようが関係ないだろw
管理会社と契約してても、役員が横領してたら管理会社は補償してくれませんよ？

管理組合役員＝自主管理じゃないぞ？w 根本的な勘違いしているみたいだが

>管理委託契約においてリソースなんて一切関係ないけどな。委託した内容をこなせばいいだけ。

リソース関係ないって、すごいこと言うなw　仕事してなくても中抜きだけの会社と契約しても構わないとか、そこまで理解して、意味なく、中間マージンを支払いたくてしょうがないならそうすればいいけど。

まあ、定額でできる同じ仕事をあえて高い値段を支払いたければ止めないけど。。

[3285: 3183]

>>3276 匿名さん

詳細な補足ありがとうございます。
数字の根拠をひとつひとつ紐解き、至極自然な考察を加えれば
少なくとも管理費会計からの着服・横領の発覚率は委託管理の方が少ないと考えられる訳だ。

着服・横領に限らない、委託管理と自主管理それぞれにおける「総合的な不正発生件数」ってのは、数字として拾うのは簡単なことではあるまい、と俺も思う。でも、アンチ君（≒貴方が表現するところの「自主管理推し君」）は、その数字を知らなければ言えないことを堂々と言った。引き続きコメントを待ちたいね。

[3286: 3183]

・・・と思ったら、既に反応があったのか。
でも、一読する限りだと取り上げるに値する見解ではない様だな。
なんでこの程度のヤツが自主管理など目指しているんだろう？

[3287: 匿名さん]

>少なくとも管理費会計からの着服・横領の発覚率は委託管理の方が少ないと考えられる訳だ。

そんなことないだろ。管理会社がそそのかすこともありうるし、証拠が残らなければ管理会社だって賠償してくれない。

そもそも横領なんて犯罪行為をやる必要なんてない。普通に合法的な業務として発注すればいいだけ。管理会社は効果不透明な事業をふんだんな中間マージンをのっけて提案しているし、知識量で劣る管理組合は疑いなく飲んでしまう。管理会社はこういうぼったくり取引を日常業務としてやっている。

管理会社のリスクは一切考えず、自主管理の理事長=犯罪者の思い込みというひどい内容。

[3288: 匿名さん]

>>3284 匿名さん
> 管理組合役員＝自主管理じゃないぞ？w

これ意味わかる人いてるの？(￣▽￣;)

[3289: 匿名さん]

>>3288 匿名さん

>>3282が委託管理(管理会社)との対比で管理組合役員と書いているからでしょ。そうでないなら3282は何が言いたいのか不明。

[3290: 匿名さん]

>>3287 匿名さん
発覚率の意味がわからないのか？
管理会社が唆した事例出しなさい。まさか想像な訳ないよな？今まで散々自分で言ってたわけだから。

効果不透明な事業ってなに？

自主管理のリスクは考えたのか？

[3291: 3183]

>>3287 匿名さん

ここで抽出された「理事長による横領」は自主管理の中で発生されたものだという推察が前提になってる。読んで解らないヤツは土俵に乗っていないよ。どうしても認めたく無いのなら、生のデータとして誰がどう見ても他に解釈のしようがない数値を示すしかあるまい。
・自主管理における不正発生件数
・委託管理における不正発生件数
綺麗に分類されてるデータじゃないか。
あんたはそれを持ってるからこそ「委託管理は危険だ」的なことを言ってるんじゃないのかよ？ 何度同じことを言わせる？

数字から何を読み取るのか、ここまで丁寧に説明されても解らない・解ろうとしないのなら会話にならんだろ。
さっさと管理会社をクビにして自主管理を始めたら？ 一緒に他の皆さんにもヤバい橋を渡って欲しいのか？

独りでやってろw
どうせいつまで経ってもこっち岸にいるつもりなんだろ？

[3292: 匿名さん]

>>3290 匿名さん

あんた何が言いたいの?
自主管理の理事長が悪いと主張する人間が事例出すの当たり前だろw

結局全部あんたの場合は想像が根拠じぁないか。
あれだけバックオフィスが大変だと言いながら、突っ込まれると既出だとウソついて
一切答えない。

相変わらず言ってる事が無茶苦茶だな。

根拠もないのに主張するって結局はただの荒らしだな

>・自主管理における不正発生件数
・委託管理における不正発生件数
綺麗に分類されてるデータじゃないか。
あんたはそれを持ってるからこそ「委託管理は危険だ」的なことを言ってるんじゃないのかよ？ 何度同じことを言わせる？

犯罪の話なんて誰もしてないよ。
あんたが自主管理の理事長は犯罪者みたいなこというからそれは違うと言ってるだけ。

管理組合は自主管理であれ、委託管理であれ、不正は起こりうるし、自主管理の方が不正を働く理事が多いと言うデータは存在しない。

一方で委託管理方式は管理会社による合法のボッタくりのビジネスということ。

管理会社はボッタクリビジネスだというスレなんだけど、スレタイも読めないの?

[3293: 匿名さん]

一方で管理会社の顧客の管理業務を担当するフロントは一人で10-15棟担当できるくらいの業務量。バックオフィスの業務なんてほとんどない(主張する当人ですら答えられないw)実際には管理会社は僅かな仕事しかしていないのに管理会社は管理費などマンション住人からの出費を原資とした売上から25%近くの利益をあげている。これは推察ではなく事実。

ぼったくりでしかない。

[3294: 匿名さん]

>>3292
つまり管理会社が唆したって言うのはやっぱり想像なんだ。悪いこと全て管理会社のせいにしたくて仕方ないんだな。

既出だったのは>>3281でお前自身が認めてるけど？それでも嘘つきと言う神経は流石だな。

[3295: 匿名さん]

>>3294 匿名さん

>管理会社が唆したって言うのはやっぱり想像なんだ。

どこに言ったの?また捏造?　そんなデータがないからないと言ってるだけ

[3296: 3183]

やれやれｗ
また新年度もこの調子か。
世の分譲マンションはこれから通常総会のシーズンだよね。
ボッタクリの管理会社と訣別して支出を減らす提案を存分にしてみたら？
今の屁理屈じゃあ啓蒙活動にすらなってないじゃんかｗ

[3297: 匿名さん]

>>3295 匿名さん
データがないなら想像だろ。
想像でなければ妄想か？実際は唆す意味などなく単に悪い印象を与えようとする捏造だろ。

聞くが、管理会社が理事長に横領を唆す見返りは何？

[3298: 匿名さん]

だからどの発言が想像なの？

[3299: 匿名さん]

>>3298 匿名さん
はぁ？

[3300: 匿名さん]

勝手に他人が言ってもないことを言ったことにして想像だ！とか、頭おかしいな。
他人が読んで納得できることを何一つ言わず、ウソと捏造と想像とでっちあげだけ。

はっきりしたているのは不都合なスレを荒らしたいという事だけ。
だってあんた自身が主張している根拠を聞かれても何一つ答えられないんだからな。
目的が不都合な指摘をただ否定したいだけだから、否定の根拠を聞かれると、答えられないのは当たり前なんだけどね。