ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3185: 3183]

>>3184 匿名さん
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実なんだよ。あんたみたいな、無理だろうという妄想ではなく、事実。

え～と（笑）
こちらがいつ「無理だろう」と言ったのかな？
誰の言葉と混同してるのか知らんが、自主管理なんて無理だなどとは一言も言ってない。
その5000件が何の支障もなくよろしくやっているという点にも特に異論は無いよ。
あんたがその仲間入りをしたいのならそうしろと思う。
でも、周りを巻き込む必要なんて無いだろ？

5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」と背伸びをするのは表現としておかしいし、数値的優劣の判定の仕方としても間違いだ。そして、あんたは「横領の殆どは委託管理物件で生じている」と言ったな。「表面化したのは」というのは予防線的な表現なんだろうが、いずれにせよ、それを只の感覚論で片付けられたくなければ、自主管理物件と委託管理物件とでそれぞれ発覚した横領事件の件数を証拠として挙げるべきであり、それができなければ嘘でしかないと指摘したまでだ。

5000件の管理組合が何の問題もなく健全な自主管理を続けている、という話にも突っ込みどころはある訳だが、そこには目をつぶって「事実」として認めてやる。その事実とやらに根差して、委託管理の方が不正発生率が圧倒的に高いという嘘を、嘘ではないのだとここできちんと説明してくれ。もう一度言うが、あんたが示すべきなのは「管理方式別の不正発生件数」だよ。その数字を把握せずに結論だけを言うのは感覚論どころか単なる妄想なので。

[3186: 3183]

>>3184 匿名さん

ああ、ついでに↓この点についても答えてくれるかな？
あんたなら難なく数字で示せる筈だ。大まかにでも結構だよ。
ただし「大半の」ではダメだ。

・管理組合の中には管理費の滞納や適切な修繕管理が行われなかったせいで財政的に破綻した事例が少なからずある筈だが、5000件あるという自主管理物件の中に、そうした事例はどの程度含まれるのか？

>その大半は問題なくやっており、委託管理に転換しているわけでもない。
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実

こう言うからには即答できるレベルだろう？
ここを見ている皆に「事実」として教えてくれ。
嘘にならないように、慎重にな。

[3187: 匿名さん2]

>>3175 匿名さん

＞しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権で、国交省から管理会社が処分された事例も多数。
理事長が横領しても国交省が処分することはないからね。
表面化するのは、新聞沙汰になった時だけ。
処分されるのは管理会社だけ。
処分を受ければ、管理受託先に通知する義務があるから、すべて表面化する。

＞さあ、いつになったら、その他の業務にかかる作業時間を教えてくれるのかな？
事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

[3188: 3183]

知っていることを即座に答えてくれれば済むことなのに、随分時間がかかるものだな。
脊髄反射的に喰い付いてくる時とはえらい違いだ。

[3189: 匿名さん]

まあ、あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

[3190: 匿名さん]

バックオフィスの手間がどれほどか、何人でどのくらいの業務か答えられないんだから、ぼったりと言われても仕方ないんだけどな。

バックオフィスがボッタクリでない根拠と言ってるのにそれが答えられないって、スレの肝心なところが答えられないんならどうしようもないな。

[3191: 匿名さん]

>>3190 さん
ほらね。業務量出しても見えないんだから意味がない。

ぼったくりでない根拠は簡単、明朗会計。業務内容も契約書に記載されている。契約金額内で外注しようが利益にしようが委託先の勝手で高いと思うなら自主管理なり他社に任せるなり値切るなりしたらいいだけ。それをピンハネと断じるから反発されることすら理解できないんだよね？

さて、きみはどのようにして管理人を雇用するのかいい加減逃げずに答えてくれよ。自主管理マンションがある！じゃ説明にならないこともわからないのか？

[3192: 匿名さん]

>5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」

多いか少ないかの話なんてしてないし、貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから、自主管理の例は５０００件以上あるというだけ。５０００件は自主管理が多いことの答えではなく、十分にやれている事例があると言う答えなのに、曲解するからもうめちゃくちゃ。相手するだけvばかばかしいが。

>こう言うからには即答できるレベルだろう？

だから、ほとんどないと書いてあるが？

>事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

どこにあるの？そんなこと初耳だが、この根拠は？6:4と言うことは担当の６６％の業務があるのに担当じゃないだ？w どうやって弾き出したか、貴方の脳内ソースではなく、信頼できるソースで詳しく説明してください。

[3193: 3189]

>>3189 匿名さん
>あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

それは別にそれで構わないよ。
あんたが言うことなら皆さん信じてくれる、ならば引き続き回答をよろしく。
「委託管理の方が不正発生率が高い」と言い切るには、分母と分子の数字がそれぞれ必要なのだから、把握した上でのコメントなら数字を示してくれ。「大体でいい」と言ったよな？　5000件あるという自主管理物件のうち、横領事件の発生件数がいくつだったのか、だけでも答えてよ。そこから発生率を算定できるから、委託管理の方の発生件数はこちらで最低値を逆算できる。それより多くの実例がある、ということをあんたが数字を添えて明言したことにもなるからさ。好都合だろ？

さあ早く。俺の発言を誰かが信じるかどうかは関係ないわな。
あんたの発言に信ぴょう性を備えるために必要な数字だよ。即答できる筈だろう。

[3194: 3189]

>>3192 匿名さん
>貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから

俺がいつ、そんなことを？
仮に言ったとしても、実際あんたは自分の主張の裏付けとして「自己体験としての事例」を示すべきだよな。そこまで攻撃的な姿勢を貫くなら猶更だ。
自主管理なんて造作もない、管理会社の手を借りる必要などないと本気で思うのなら、さっさと実行すればいい。賛同を得るべき相手はこのスレの論敵ではなく、あんたが籍を置いている管理組合のメンバーだろう。それが到底できない、あるいは議案として上程する度胸が無いから、こんなところで延々と吠えているのでは？

あんたが求められている「具体例」ってのは、他の誰かが努力の末に勝ち取った成果のことではなく、あんた自身があんたの理屈に基づいて達成した実例のことだよ。そう求められていることはとっくに解っているんだろうが、実際は何もしていない＝当然「自分でやった実例」を示すことなどできないから話をすり替えているのだろう。「具体例はネットに転がっているから勝手に探せ」とね。なんて無責任なんだ。


>だから、ほとんどないと書いてあるが？

へえ、自主管理では役員が組合会計から金を横領したケースは「ほとんどない」と。
ソースはある？当然あるよね。感覚論でモノを言うな、と人には言うぐらいだからな。「殆ど無い」と言われてイメージする数字は人によると思うが、俺は「ゼロだ」と解釈していいかな？　違う？だったらもっとちゃんと数字を教えてくれ。
レアケースなら事例として特定もし易い筈だろう。新聞沙汰になってもおかしくない。


俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。あんたはそれが全然できていないじゃないか。荒らしが存在するのだとしたら原因を考えたことがあるか？
管理費支出の適性化がどうとかいう以前の話だと思うよ。自分にできもしないことを他人に強要しなさんなと。そういうこった。

[3195: 匿名さん]

結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？

[3196: 匿名さん2]

>>3195 匿名さん
>結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？
回答例があると書いてあるだろ。
>2094 マンション管理士 2021/12/11 11:30:08
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

マンション管理士の回答です。
これを嘘だと言うなら、どこがどのように嘘なのか反証してください。

>だから、ほとんどないと書いてあるが？
あんたが知らないだけ。
過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。
国交省は管理組合役員の不正を処分する権限が無いから、処分履歴なんかはないんだよ。
そして、数より重要なのは、管理組合役員が横領した金銭は、ほとんど回収できないという事実だ。

>ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。
この文章をもう一度読み返して見たら？

[3197: 匿名さん]

いや、根拠はどこにも書いてないだろうw

>管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。


この、その他の人件費が「４割程度であることの根拠」を、貴方の妄想以外の根拠を聞いているわけだが。。

お願いします。

[3198: 3189]

俺が訊いたことからは逃げるんだな。
自主管理物件と委託管理物件、それぞれの「横領の発生率」。
後者の方がリスキーだと断言しておきながら、数値的根拠を訊かれると答えない。
他のやつに質問返しをして誤魔化した気でいられる感覚が不可解だ。
さて、そのザマで一体どうやって自主管理を始めるのやらだな。
いや、こんな調子だからこそ、いつまで経っても自主管理が実践できず、フラストレーションを溜めて誰彼構わず咬みつきまくっているのかも。

自主管理は、正しい認識と覚悟さえあれば検討できることであって、管理組合が定めた手順に則れば十分実行可能なことだ。でも、あんたみたいなやつには出来ないよ。こんな単純なことでさえ根拠を添えて説明しようとしないのだから。自分で出来る出来ると言ってる「理事会議案としての取りまとめ」でさえ、この件に関しては御伽噺だろうよ。管理会社をクビにして自主管理を始めよう、という議案を、あんたが自力で作れるとは到底思えないし、仮に誰かの手を作って用意したとしても、あんたの態度では議決権者に理解して貰うことはできない。

やれると言うなら自分でやってみろ。それですべて答えが出ることだ。
さもなくばいつまでも嘘吐きとしてずっと袋叩きに遭ってりゃいいさ。

[3199: 匿名さん]

いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、あると言っている方が出すのが当たり前でだろう。ない方は出せないだろw

>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。

じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。

>俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。

全く、良く言うよww

結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

[3200: 3189]

>>3199 匿名さん
>いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、

言ってねーよタコ

わざわざ名前に番号振ってやってんだから他のやつとごちゃ混ぜにすんな。
ロクヨンの話をしてるのも俺じゃねえっての。
むしろあんたの方が「横領の殆どは委託管理物件で発覚している」と言ってただろ？
その分子の数字を証拠として出せと言ってんだよ。知ってるから言ってるんだろ？

そんな調子でどのツラ下げて自主管理だよ。今いる組合でも周りには敵しかいないんだろ？

[3201: 匿名さん]

結局、都合が悪くなったらHN変えて知らんぷりしてトンズラ。根拠も言えなくて吠えてるだけてことですね。。

[3202: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧

1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、

https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm

どのHNでもいいから早く６：４の根拠出してくださいよw

[3203: 匿名さん]

本気で自作自演がバレてないと思ってるんだろうか、このバカは。言ってる主張も意味不明なロジックも何から何まで同一人物なのはバレバレなのに。。

[3204: 匿名さん2]

>>3199 匿名さん
相手が違うよ。
ちゃんとスレ名書いているだろ。
相手も見ずにどこへでもかみついて、まるで狂犬みたい。

>じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。
誰かが言ってたね。
「何時何分か言ってみろ」みたいな子供の喧嘩だね。
何のために私が探すんだ？
自主管理したい人が探すことだろ。
別に、信じろとは言ってないよ。
あんたが知らないからと言って、横領の危険性がないわけではないからね。
他の組合員は、一度や二度は、理事長の横領事件のニュースを聞いたことがあるから、これだけでもあんたを相手にしないよ。

根拠を出せというけど、あんたの話も根拠がないし、問われても答えられないんだから、全部ブーメランだよ。

＞結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

否定して、何かいいことあるの？
フロントは理事会に出て議事録書いているだけだから委託費下げろと言ったら、委託費下がる？

＞マンション管理士の投稿が根拠だよ。
「回答例がある」と書いたはずだが。
あんたは削減コンサルを根拠にしてるだろ。
同じ資格者だよ。
削減コンサルのマンション管理士は信じられて、他のマンション管理士を信じられない根拠は何かな。
世の中には、怪しげなHPがあふれているのに、
削減コンサルのHPは信じられて、管理会社のHPは信じられない根拠は何かな。
はい。根拠を答えてね。無理だろうね。

①　削減コンサルに依頼すれば管理費の支出が３割下げられる。
②　マンション管理士なら管理会社とほぼ同じ業務が月数万円で出来る。
これこそ、具体性皆無の脳内妄想ですよ。
事実自分のマンションでは、相手にされなかったんでしょ。
自分のマンションで相手にされないからと言って、ここで同じこと言っても結果は同じだよ。
みじめな思いが増幅するだけ。
このスレで、たくさんのアドバイスが出ているんだから、それらを一つ一つ克服してゆけば、可能性が生まれるのに、方向が間違っているよ。

そうか、変える気はないんだったね。
妄想を楽しんで下さい。

[3205: 匿名さん2]

>>3202 匿名さん
面白いねあんた。
自分で探してくれてる。
>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。。
自分で証明してくれている。
このNPOのトップページには、
1.　何故、第三者機関が必要か？
こう書いてあるが、さあどうする？

[3206: 匿名さん]

>>3203 匿名さん
自作自演でないとしたら？言ってる主張が同じなのはあなた以外がまともなのだとしたら？
あなたに賛同する意見が出てこないのはなぜ？ここには私とあなたしか見ていないのでしょうか。

あなた一人だけズレてる可能性も考えた方がいいよ。

[3207: 3183]

>>3202 匿名さん

俺は呆れてるよ。
正直期待はしていなかったが、こんなものしかエビデンスとして出せないとはな。
全国の管理組合は10万件ぐらいあるんじゃなかったっけか？
俺はそれを母数として２つに分けて、それぞれについて「分子」となる数字を示せと言ったんだぞ？

管理会社が不正をはたらいたという事例は、探せば当然それなりにあるだろう。「無い」などとは誰も言っていない。日本語が通じないのか？
リンク先の一覧表に掲載されている事例のひとつひとつは紛れもなく管理組合に対する背任行為であり、管理会社としてそれをやったことは重大な問題ではあるけれど、それを以て委託管理そのものを全否定するのは只のイチャモンだろう。

で？　自主管理の方には同様の問題は無いってか？　その証拠は？
あんたが貼ったリンク先の中にも、管理会社が関与しない場合の不正行為についてもサンプルが記載されてるじゃないか。組合の役員が現職・元職それぞれの立場において同様の悪さをすることがあると。

あんたはその両パターンについて、どちらの方がよりリスキーなのかを判定するに足る数字を把握してるんだろ？　してなきゃ言えないことを言ったよな？
逃げ回ってないでちゃんと対応しろよ。管理会社と訣別するために自主管理を導入するには避けて通れないことだぞ？　

[3208: 匿名さん]

>「何時何分か言ってみろ」みたいな子供の喧嘩だね。

>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。

こう言ってるんだから、それを書いたらいいと言ってるだけなんだが。。
相変わらず自分が言ったこともHNを誤魔化せばなんでもトボけられるもんね。

＞結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

否定して、何かいいことあるの？
フロントは理事会に出て議事録書いているだけだから委託費下げろと言ったら、委託費下がる？

↑要するにやはり6:4も全くのデタラメで根拠は言えないということね。

>あんたは削減コンサルを根拠にしてるだろ。
同じ資格者だよ。

HNにマンション管理士と書いてたら何でも信じなきゃんならないの??ww
ほぼほぼあんたの自作自演なのに?

どこまで頭おかしいんだよw ここでマンション管理士を名乗っている奴以上に怪しいやつなんていないよw 結局何一つ、根拠のある事言えず、全部あんたの自作自演と妄想じゃないかw

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[3209: 匿名さん]

初期化しました。

[3210: 3183]

話にならんヤツだな。
こんな不誠実な態度で自主管理なんて一体どうやって始めるつもりなんだ（笑）
どうせ今だって管理組合の中では総スカンだろう。
いや、そもそも分譲マンションなんて買ったことすら無いんじゃないか？
委託管理にここまで無理解でありながら区分所有者になったとあっては、これほど愚かな選択はないね。

[3211: 匿名さん2]

>>3208 匿名さん
期待通りの答えですね。
では、こちらはどうなの？
＞削減コンサルのHPは信じられて、管理会社のHPは信じられない根拠は何かな。

[3212: 匿名さん]

ここのスレ主は自分はデータを示しているつもりになっていますが、正しく読み取ることができません。
一例として、管理会社は議事録を書くだけと言いますがもしそうであるなら契約不履行であるから損害賠償案件のはずです。それを言わないのは不履行でないと認識しているからで、つまり契約を履行しているにも関わらずゴネています。
また、厚労省がフロントの業務は担当1人で15棟程度と記載されているだけなのに1人だけで管理していると捏造しています。その厚労省の紹介の中で「管理会社側の接点、つまり先端・前面」と記載されているにも関わらずです。これを読めばどんな人でもバックがいると分かりますが、散々説明してあげてようやく分かる程度。今度はその業務量を出せとバカなことを言い、業務量を示すと胡散臭いと言い認めません。

[3213: 匿名さん]

追い詰められると長文コピペ。
完全にパターン化してる。
出来の悪いbotみたいなもんだ。

[3214: デベにお勤めさん]

管理会社の詐欺的ビジネスモデルなんとかならないかな

[3215: 匿名さん]

>>3212 匿名さん

だからそのバックオフィスがどれだけあるか、根拠が貴方の妄想だけでしょ？　6対4ってどこから出てきた数字だよ。そもそもフロント業務の2/3くらいもある業務がバックオフィスとか、意味不明w

[3216: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
バックオフィスの意味ぐらい調べたら？恥ずかしくないのか。

[3217: 匿名さん]

調べろ、既出だ！と誤魔化ししか言えず、一度も自分では説明できやしない。ufoじゃないんだからw

[3218: 匿名さん]

>>3217 匿名さん
羞恥心すらないのか。
誤魔化してるのもお前。既出箇所を示してあげたのに逃げただろ。
既出でないと言い張るなら証拠を出せ。何度も出したのに逃げてるんだから誠意示せよ。

[3219: 匿名さん]

示してないから聞いてるんですよ。
バックオフィスが貴方の伝家の宝刀なのにそれすら説明できない。

本当に存在するならさっさと言えばいいのに、何回聞かれても既出だと嘘ばかり。6対４と言うあなたの妄想しかないじゃない。

調べても殆どないからバックオフィスの業務なんて殆どないと言う事なんだから、存在すると言う人間が丁寧に説明すべきだと思いますよ？

[3220: 匿名さん]

>>3219 匿名さん
何度も書いてあげたのに、その度逃げて、何事もなかったかのように話しを戻す。○○の常套手段だな。
調べた結果を出せ。本当に不誠実だな。

[3221: 匿名さん]

>>3220 匿名さん

結局、一度も書いてないのに、「何度も書いたと」嘘を言って終わり。
バックオフィスがどれほどの負担があるのか、何も示せないということでよろしいですね？

あればさっさと書けばいいし、面倒ならレス番書けばいいのに、それすらできない。
6:4という無茶苦茶な数字も貴方の脳内の産物でデタラメ。

結局、バックオフィスの負担なんてほとんどないから何も書けないってことなんだけど、そこまで擁護する理由は何？まあ、聞かなくてもわかるけど。

結局、管理会社は中身のない業務をサービスと言い張ってぼったくってるだけ。
貴方が何も言えないんだから仕方がいよ。

[3222: 匿名さん]

>>3220 匿名さん

>調べた結果を出せ。本当に不誠実だな。

ないものは出せないでしょw あると主張するあんたが出せよ。本当に不誠実だなw

そろそろまたNH変えて自作自演かな？まあいつも全く主張が同じだからどっちでもいいけどw

[3223: 匿名さん]

>>3222 匿名さん
調べた結果は出せるだろ。今まで逃げてきたこと全てに答えな。まずはそれをやれ。

[3224: 匿名さん]

ご参考まで… （S G D s のロゴがチラチラと見えます）
NPO法人　マンション管理者協会
管理組合の自立化を支援します！
https://www.mankan.info/
ご評判につきましては存じません。

[3225: 匿名さん]

>>3223 匿名さん

調べた結果、ないからない。普通、どんなことでも存在を主張する人間が答えます。
UFOはあるんだ！調べろ！と言って相手にされますか？w

どうやら、バックオフィスの業務はほとんどないってことみたいですね。これだけ聞かれても答えられないわけですから。書き込みするくらいなら、さっさと書けばいいのに。

なんで「既出だ！」ということは何度でも書くのに、中身は一度も答えられないの？w

[3226: マンコミュファンさん]

マンション管理についての、たいていのことは管理人が対処します。管理費の未納分の催促も最初は管理人が促しますし、業者の対応も管理人が対応します。

フロントは規約の変更とか、業者の見直しとかですが、そういった機会は少なく、つまり1組合あたりの仕事は少ないので10組合以上、担当が持てるのです。

確かにバックオフィスの担当はいます。コールセンターがあったり会計部門があったりしますが、そもそも、マンション管理の会計はイレギュラーが少なく項目も少ないので一組あたり年間で一時間もあれば十分です。コールセンターも管理会社に問い合わせる人自体少ないので僅かな人員しかいません。

確かに分譲時に業者を集めるのは大変ですが、契約更新はほぼ自動的なので、そこに多額の費用をかけるのは馬鹿馬鹿しいと言えばそうですね。

[3227: 匿名さん]

「バックオフィスの役目はほとんどない」と言っている人は、想像しているマンションが、自動ドア・エレベーター・機械式駐車場・排水ポンプ等が無く、植栽も共用施設もないモノなのでは？
それなら管理会社の仕事は大幅に少なくなるし複雑な知識もいらないから「バックオフィスいらない」というのはわかる。
故障するものもないし、たいした仕事量ではないだろうね。

[3228: 匿名さん]

>>3226 マンコミュファンさん
管理人だけでほとんど対応できるようなマンションもあるんだろうね

[3229: 匿名さん]

こういう人の相手をするのがフロントの仕事。
会計はイレギュラーが少なく年間1時間ぐらい？会計の実務知らないんだから素人は口出ししないほうがいい。決算処理がボタン押して終わりならフロントがやってるだろ。
決算システムの運用保守、総務、経理、人事など全てがバックオフィス。フロントだけの会社立ち上げてボロ儲けしてみろよ　

[3230: 匿名さん]

>>3227 匿名さん

貴方の会社はフロントマンがエレベーターの点検や植木屋をやるの？そりゃ大変だなw

[3231: 匿名さん]

>>3227 匿名さん

>自動ドア・エレベーター・機械式駐車場・排水ポンプ等が無く、植栽も共用施設もないモノなのでは？

↑バックオフィスがこれの何をやるんですか？

[3232: 匿名さん]

>>3229 匿名さん

会社の人事や総務とマンション管理は全く関係ありませんね。そこが関係してたら、会社の匙加減で費用が高騰してしまいますよ？w まあ社用車とか言ってたバカに言っても仕方ないけど。

ウチの社長屋役員はみんな秘書付き個室付き丸の内勤務でセンチュリーでのお出迎えなんで、経費かかってるから、我慢して下さいとやるわけ？

[3233: 匿名さん]

>>3232 匿名さん
さすが底なしの、、、だな。
高ければ淘汰されるだけ。たまには考えたら？

そもそもこれも既出だが、バックオフィスの作業量など関係なく費用対効果を考えた組合が納得して契約している訳だから第三者が高い高いと騒ぐだけでは何の効果もない。
で、どうやって管理人を直接雇用するかいい加減逃げず答えろよ。

[3234: 匿名さん]

>>3231 匿名さん
ん？前の故障の時はどんな対処をしていくらだったか？
とか、バックオフィスがパソコンに情報をデータ化していればフロントは即回答できるし、理事会も検討しやすいよ。故障年度や修繕箇所もわかる。