ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3151: 匿名さん]

>クレーム対応や督促、業者対応など全部管理人にやらせればいいというとんでもない提案をする人がいるが、結局のところこんな逸材いったいどこで？！の状態。

元々クレーム対応の大半は管理人の仕事で、催促も管理会社は電話で言うていどであとは、管理費から司法書士に丸投げですよ？それを管理人がやってどんな不都合があるのかな？

>全部してくれる管理人の給料は幾らでなら応募があるか？どうやれば能力を見極められるのか？理事長や会計理事が横領した場合、積立金はどうなるのか？

理事長や会計理事が横領した場合は、管理会社が支払ってくれるの？初耳だなw 　無茶苦茶すぎてついていけない。

>毎年変わる役員が毎年同じように理事会を運営できるのか？夜中の漏水や事件、事故があれば誰が対応するのか？理事長も寝るし管理人も休む。誰がやるんだろうな

夜中に漏水が起きてもコールセンターが業者を手配するだけで、管理会社が直接対応する技量はないよw だから直接住人が２４時間対応の業者を手配した方が遥かに手っ取り早いw　それで原因が共用部なら改めて自主管理の場合、管理人が見積もりとって理事会にはかればいい話。



>分業による合理化なのですから、たとえ何でもできるスーパーマンが人材として見つかったとしても管理員に就かせるという発想自体が理に適っていません。

あなたの「理」はメチャクチャだから理になってませんw

＞そういう人材が格安の人件費で雇えれば話は別ですが、現実的ではないです。

管理会社が雇う管理人はほぼ最低賃金ですよ？w

>私が何人か知っている管理員はゼネコンで施工管理の仕事をしていた人や、

はい。ここからが完全妄想の作り話です。

＞委託の必要性や組合の労務負担軽減などは議論として只のノイズなのです

必要性があるといってるだけで、その具体的な中身は何度聞かれても答えられない人が言っても説得力はゼロです。「大変だ大変だ！」と言って、何が大変なの？と聞いたら、「大変だから大変なんだ！」っていう人ですからw

>我々が認識していること、管理会社に仕事を依頼する意義は、彼に説明する必要はありません。

我々ではなく、一人だけですw

>説明しない＝答えられないと片付けられても放っておけばよいです。

全然放って置けないけどねw

>個人と組織の差を分からないようだな。
>実際に誰がやってるか言ってから否定しなさい。

自主管理で管理人のいるマンションは理事長がやる場合もあれば、管理人にかなり任されている場合もありますよ。　

[3152: いつもの人]

>>3148 匿名さん
>管理会社が何でもできるスーパーマンなの？！

座長さん。
貴方がずっと言ってるとおりに動ける管理人はスーパーマンでなければ務まらないよという話をしているのですよ。他の皆さんは解っておられます。
管理会社の取り分が何故か不労所得で（さらに貴方はそれを「マージン」と表現しておられる）、管理人にやらせる仕事は何でもかんでも時間も金もかからないものだと思い込んでいる貴方らしい反応です。
管理会社はスーパーマンでも何でもありませんよ。お代を払えばお代の範囲でだけ仕事をしてくれる業者に過ぎません。貴方はそのお代を払いたくない、と考えているだけで、払わないとどうなるかを知ろうとしていないのです。

[3153: 匿名さん]

できるできると宣うくせにその根拠は何一つ示せず、都合が悪くなると話題を変えて逃げる。

>理事長や会計理事が横領した場合は、管理会社が支払ってくれるの？初耳だなw 　無茶苦茶すぎてついていけない。
→誰が管理会社が支払うと？得意の曲解か。頭使えないのか？

>管理人が見積もりとって理事会にはかればいい話。
→また管理人に任せるんだ笑　見積のとり方知ってるか？電話して終わりと思ってないか。そもそも共用部からって誰が判断できるのかな？あんたのような調べもしない浅はかなやつか？

>管理会社が雇う管理人はほぼ最低賃金ですよ？w
→あんたの言う管理人と管理会社の管理人では業務内容も求められる能力も全然違うのに、なんの為の比較なの？

自主管理は管理人にいろんな責任押し付けるようだし、ますます成り手を見つけるのが大変だな。労務管理もできないくせに無責任だよなー。
自主管理とは管理人にすべてを押し付けることなんだ

[3154: 匿名さん]

東急コミュニティーのマージンはいくらですか？

[3155: 評判気になるさん]

3153とは別の人ですが

>元々クレーム対応の大半は管理人の仕事で、催促も管理会社は電話で言うていどであとは、
>管理費から司法書士に丸投げですよ？それを管理人がやってどんな不都合があるのかな？

不都合ではなく、管理人にできないから、管理会社や司法書士に丸投げするのだと思いますよ
それに自分で対応できる人なら、ただの契約社員（もしくはただのアルバイト）になる
自主管理マンションの管理人なんてしないと思いますよ

>理事長や会計理事が横領した場合は、管理会社が支払ってくれるの？初耳だなw

管理会社が支払うという話ではなく、少なくとも管理会社のチェックがあるから横領しにくい
自主管理なら理事長が横領し放題ってことでは？

>直接住人が２４時間対応の業者を手配した方が遥かに手っ取り早いw

で、真夜中に起きて、一生懸命業者探して、手配するの（ｗ

>管理会社が雇う管理人はほぼ最低賃金ですよ？w

管理会社が雇う場合は、管理会社に専門家がいれば、ノウハウの共有ができるから問題ない

>自主管理で管理人のいるマンションは理事長がやる場合もあれば、管理人にかなり任されている場合もありますよ。

自主管理の大変さを分かっていない人に自主管理のマンションの話をされても信憑性がない


あなたの「理」はメチャクチャだから理になってませんw

[3156: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません。1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[3157: 匿名さん]

できない事に対するサービスの対価をピンハネっていうのがこのスレの主張であり、異議を唱えると荒らしだ同一人物だと決めつけ、立場が悪くなると振り出しに戻すのがスレ主の手法です。

スレ主は厚労省の情報等一面だけを切り取りあたかもそれが全てであるかのように断言したり、何度も説明したことを見ないフリをして、一切説明できないと吹聴します。
バックオフィスがいい事例で、フロント一人で15棟全てを管理していると思い込んでいるので存在を理解できないようです。具体的に業務内容や工数を説明しろと丸投げしますが、本来それを示すのはスレ主です。どれだけの時間がかかるのか分かっているから大した業務量ではないと言えるのであり、それを説明出来ないのであれば否定する権利はありません。

[3158: 匿名さん]

管理会社は管理をしているんではなく、管理の外注をしているだけです。

外注は誰でもできます。できることをできないと断言するのをやめましょう。

お得意のバックオフィスは何人で何棟を担当しているのか、信頼できるソースで証明できないでしょ？ただ、あるあるだけではダメですよ。

貴方は説明していると言ってるだけで、中身はどこにもないスッカラカンです。

[3159: 匿名さん]

>>3158 匿名さん
管理会社を使わずに発生する業務量をあなたが示さないといけないのです。効率化された会社の業務量を出したところで同じ要領で出来ることでありませんからね。

貴方は何度も示してあげたのに結局逃げましたよね。中身がないと言ってるだけでは誰も信用しないですよ。

外注の話も結局逃げましたよね。できるならやればいいだけの話なのに。

[3160: 匿名さん]

一人で10棟以上担当持てるようなわずかな業務量しかありません。

効率化って何を効率化してるのか、どうせ言えないんでしょ？

普通、業務量が多いと主張する方に証明義務があります。ないものは証明できませんからね。あるといってる人が、どのくらいの手間と時間がかかるかを証明すべきです。

バックオフィスがどのくらいの業務量があるねか、言えないんでしょ？

そんな僅かな業務に大金払うのは効率化ではなく、無駄金と言います。

[3161: 匿名さん]

何度も言うが会社のそれが分かったところで何の意味もない。管理組合が対応した場合を説明できないのであればやはりあなたが嘘つきの捏造をしているということ。

あなたは全部そうやって人に丸投げして逃げるんですよね。クレーム対応や督促は管理人がやればいい、多分少ししかないから。と言いながらそんな管理人が現実的にいるかどうか知らないしただ雇えばいいとだけ言って逃げましたよね。

[3162: 職人さん]

>一人で10棟以上担当持てるようなわずかな業務量しかありません。

これができるなら、ほとんどのフロントの人が、個人で起業しているよ（ｗ

たとえば、外注先を選ぶのだって、やったら大変だよ
ネットで調べてでてくる業者なんて、ほとんどあなたがいうぼったくり業者だよ
自社で全部やっている業者なんてほとんどないからね。

最安値の業者なんてほとんど悪徳業者だし、どうするんだろうね（ｗ

例えば、清掃業者も、派遣社員やアルバイトがほとんどで、それ以外はバックオフィスになるから、清掃業者もぼったくりだから、直接清掃してくれる人を雇わないといけないね。それだと機材や洗剤なんかも自分たちで買わないといけないけど。
その製品作ってる企業もバックオフィスの価格入っているから買えないね

じゃあ、管理組合で開発しないといけないね。材料も自分たちで作るのかな。
頑張ってね

[3163: 匿名さん]

結局、10棟以上、担当が持てる業務と言う厚労省や管理会社が自ら言ってると言う事実に対し、貴方は自分の妄想でしか反論できないということね。

今時、ＨＰすら持ってないような零細企業の方がいいと信じているなら、どうぞご自由にw

[3164: 匿名さん]

結局、10棟以上、担当が持てる業務と言う厚労省や管理会社が自ら言ってると言う事実に対し、貴方は自分の妄想でしか反論できないということね。

今時、ＨＰすら持ってないような零細企業の方がいいと信じているなら、どうぞご自由にw

[3165: 評判気になるさん]

担当が、全部の業務をしているわけではない

まず、そこを分かってる？そこくらいは勉強して

[3166: 匿名さん]

また端末変えたのかな？

だから担当以外の業務がどれほどなのか、言えないんでしょ?
そんなに大変だと言うなら言ったらいいのにいつも中身が言えない。。w

[3167: ご近所さん]

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

[3168: 評判気になるさん]

3166さん
たとえば10棟担当しているフロントなら、その人は理事会参加と窓口しかしてないから、それ以外の業務すべて他の人です

まぁ過去多くの人が記載してたのに、全部無視してきたから、みんな呆れて記載しないだけだよ

[3169: 匿名さん]

だから、それ以外の業務の負担がどれほどなのか、何時間の作業を要するのかは書けないんでしょ？w 多くの人が記載しているのが事実なら引用してくださいよ。それもできないんでしょ？w 全て嘘っぱちの虚構だからねw

[3170: 匿名さん]

引用したらしたで、逃げて振り出しに戻すのは誰だっけ？

[3171: 匿名さん]

引用もしてないし、本当に実在するなら、さっさと書いたらいいだけじゃんw
主張したいんでしょ？w

結局、他に業務があると言ってる本人がその業務がどれほどの負担なのか、書けなかったということはよく分かりました。どうやら、管理会社は実際にはほとんど仕事がないのに、料金ふんだくってるんだからやはりぼったくりですね。業務があると主張している人が、その負担がどれほとなのかを、結局、言い逃ればかりで書けないんだから仕方ないですよね。

[3172: 匿名さん]

バックオフィスがある！その他の業務もある！　というのは何回も何回も言うのに、それがどれほどの手間か、肝心なところを聞かれたら、全く一回も答えられないと言うw
管理会社と同じく、荒らしくんもひたすらハリボテだなw

[3173: 匿名さん]

こいつ全部自分で賛同ボタン押してるな。

[3174: 匿名さん]

同じ事の繰り返ししかできないんですね

実際に管理会社を排除した事例を教えてよ。どんな業務をだれがやることになり、管理人をどうやって管理しているのか具体的にね。

[3175: 匿名さん]

同じことって、あんたが、自分の主張の根拠を答えよとしないからだろw

都合悪いこと聞かれたら別の質問ではぐらかす。全部誤魔化しだね。
自主管理なんて全物件の五％以上。しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権で、国交省から管理会社が処分された事例も多数。

さあ、いつになったら、その他の業務にかかる作業時間を教えてくれるのかな？

[3176: 匿名さん]

>>3175 匿名さん
一度ぐらい自分で探して下さいね。いくら子供でももうできますよね？

日本語堪能じゃなかったんですか？質問に対して回答がズレまくっていますよ。ちゃんと読んでくださいね。
横領についても何度も書いてますよね。どっちがいいか管理組合が判断しているから今の自主管理率なんでしょう？無関心をどうにかできないのであれば安全な方に任せる。どちらが安全かわかりますよね？

[3177: 匿名さん]

存在しないものは探せませんよ。。言えばいい話なのですが。

結局、「バックオフィスの業務がある!」ということは何回も言うのに、
具体的に聞かれたら、既出だとウソをついて一回も説明できない。

どうしようもないペテン師ですね。。

[3178: 匿名さん]

実際に管理会社を排除した事例を教えてよ。どんな業務をだれがやることになり、管理人をどうやって管理しているのか具体的にね。

[3179: 匿名さん]

排除した先の自主管理は数多くあります。

あなたが管理会社を頼むメリットを説明できないことはよく分かりました。

[3180: 匿名さん]

数多く。のどこが具体的なんだか。
管理会社を排除したら後は知りませんってことね。管理人も最低賃金で募集かけて寄ってくる人を適当に採用して全部押し付けろってことね。本当無責任だね！

これだけでも十分管理会社を使うメリットになるね

[3181: 匿名さん]

相変わらず無茶苦茶だけど、まあ、自分が言ってることの根拠も全く答えられない人が何言っても無駄でしょう。単なる荒らしでしかないことは分かっていましたが。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[3182: 匿名さん]

結局区分所有者に何をさせたいの？漂流？笑

[3183: 匿名さん]

>>3175 匿名さん

>自主管理なんて全物件の五％以上。

普通は「わずか５％程度」と言うんだよ。

>しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権（×物件）で

そりゃそうだろう（笑）
全体の95％程度が委託管理物件なんだから。
データを持っているなら比較して見せてくれ。分母を自主管理と委託管理とで分類し、それぞれにおける「横領が表面化した件数」を分子とした不正発生率を。只の感覚論で言いたいなら、それこそ自主管理の方が組合役員の不正は表面化し難いんじゃないのか？普通の管理組合なら総会の時ぐらいしか一般組合員は会計の実情を知る機会は無いのであって、管理組合という第三者の眼が無ければ管理費口座からの金の出入りにチェックが入ることも無い。くれぐれも言っとくが、これに反論するためだけに「管理会社の入れ知恵で役員が横領をはたらくことが多い」なんて大それたことを安易に言うもんじゃないぜ。根拠を示さなければならなくなるよ。言うだけ言って焦げ付いたらどうせ逃げるのだろうけど。

[3184: 匿名さん]

事実なのに、「感覚論」ということにしたいみたいだが、感覚論しか言わないのはあんたの方。

マンションは10万棟以上あってそのうち少なくとも自主管理物件は5000。
その大半は問題なくやっており、委託管理に転換しているわけでもない。
自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実なんだよ。あんたみたいな、無理だろうという妄想ではなく、事実。

管理会社がフロント1人で10棟以上担当持てるくらい、一棟当たりで作業量しかないのに、それをはるかに上回る金をとっておいて、あんたはバックオフィスがあると何度も言い張るわりに、具体的な作業量を聞かれると、「既出だ」とウソついて一度も答えられない。ぼったくりという指摘に対して何度聞かれても具体的反論ができないわけだから仕方ないよ。

何を言おうが、あんたのいうことはウソとデタラメとゴマカシしかないんだからね。

まあ、せいぜい大金かけて管理会社にチェックしてもらえば?w

[3185: 3183]

>>3184 匿名さん
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実なんだよ。あんたみたいな、無理だろうという妄想ではなく、事実。

え～と（笑）
こちらがいつ「無理だろう」と言ったのかな？
誰の言葉と混同してるのか知らんが、自主管理なんて無理だなどとは一言も言ってない。
その5000件が何の支障もなくよろしくやっているという点にも特に異論は無いよ。
あんたがその仲間入りをしたいのならそうしろと思う。
でも、周りを巻き込む必要なんて無いだろ？

5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」と背伸びをするのは表現としておかしいし、数値的優劣の判定の仕方としても間違いだ。そして、あんたは「横領の殆どは委託管理物件で生じている」と言ったな。「表面化したのは」というのは予防線的な表現なんだろうが、いずれにせよ、それを只の感覚論で片付けられたくなければ、自主管理物件と委託管理物件とでそれぞれ発覚した横領事件の件数を証拠として挙げるべきであり、それができなければ嘘でしかないと指摘したまでだ。

5000件の管理組合が何の問題もなく健全な自主管理を続けている、という話にも突っ込みどころはある訳だが、そこには目をつぶって「事実」として認めてやる。その事実とやらに根差して、委託管理の方が不正発生率が圧倒的に高いという嘘を、嘘ではないのだとここできちんと説明してくれ。もう一度言うが、あんたが示すべきなのは「管理方式別の不正発生件数」だよ。その数字を把握せずに結論だけを言うのは感覚論どころか単なる妄想なので。

[3186: 3183]

>>3184 匿名さん

ああ、ついでに↓この点についても答えてくれるかな？
あんたなら難なく数字で示せる筈だ。大まかにでも結構だよ。
ただし「大半の」ではダメだ。

・管理組合の中には管理費の滞納や適切な修繕管理が行われなかったせいで財政的に破綻した事例が少なからずある筈だが、5000件あるという自主管理物件の中に、そうした事例はどの程度含まれるのか？

>その大半は問題なくやっており、委託管理に転換しているわけでもない。
>自主管理なんてやれないんじやまなくて、すでに大昔からやっている物件はずっと変わらず運営できているのが事実

こう言うからには即答できるレベルだろう？
ここを見ている皆に「事実」として教えてくれ。
嘘にならないように、慎重にな。

[3187: 匿名さん2]

>>3175 匿名さん

＞しかも横領が表面化した物件のほとんどが委託管理物権で、国交省から管理会社が処分された事例も多数。
理事長が横領しても国交省が処分することはないからね。
表面化するのは、新聞沙汰になった時だけ。
処分されるのは管理会社だけ。
処分を受ければ、管理受託先に通知する義務があるから、すべて表面化する。

＞さあ、いつになったら、その他の業務にかかる作業時間を教えてくれるのかな？
事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

[3188: 3183]

知っていることを即座に答えてくれれば済むことなのに、随分時間がかかるものだな。
脊髄反射的に喰い付いてくる時とはえらい違いだ。

[3189: 匿名さん]

まあ、あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

[3190: 匿名さん]

バックオフィスの手間がどれほどか、何人でどのくらいの業務か答えられないんだから、ぼったりと言われても仕方ないんだけどな。

バックオフィスがボッタクリでない根拠と言ってるのにそれが答えられないって、スレの肝心なところが答えられないんならどうしようもないな。

[3191: 匿名さん]

>>3190 さん
ほらね。業務量出しても見えないんだから意味がない。

ぼったくりでない根拠は簡単、明朗会計。業務内容も契約書に記載されている。契約金額内で外注しようが利益にしようが委託先の勝手で高いと思うなら自主管理なり他社に任せるなり値切るなりしたらいいだけ。それをピンハネと断じるから反発されることすら理解できないんだよね？

さて、きみはどのようにして管理人を雇用するのかいい加減逃げずに答えてくれよ。自主管理マンションがある！じゃ説明にならないこともわからないのか？

[3192: 匿名さん]

>5000件は95000件に比べれば圧倒的少数派なので「全体の５％以上もある」

多いか少ないかの話なんてしてないし、貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから、自主管理の例は５０００件以上あるというだけ。５０００件は自主管理が多いことの答えではなく、十分にやれている事例があると言う答えなのに、曲解するからもうめちゃくちゃ。相手するだけvばかばかしいが。

>こう言うからには即答できるレベルだろう？

だから、ほとんどないと書いてあるが？

>事務管理業務の内、フロントの数とその他業務にかかる人員の数は６対４。
以前解答例があるよ。

どこにあるの？そんなこと初耳だが、この根拠は？6:4と言うことは担当の６６％の業務があるのに担当じゃないだ？w どうやって弾き出したか、貴方の脳内ソースではなく、信頼できるソースで詳しく説明してください。

[3193: 3189]

>>3189 匿名さん
>あんたが何言おうが、自分の書いたことすら答えられない人間な言うこと信じる人はいないでしょう。

それは別にそれで構わないよ。
あんたが言うことなら皆さん信じてくれる、ならば引き続き回答をよろしく。
「委託管理の方が不正発生率が高い」と言い切るには、分母と分子の数字がそれぞれ必要なのだから、把握した上でのコメントなら数字を示してくれ。「大体でいい」と言ったよな？　5000件あるという自主管理物件のうち、横領事件の発生件数がいくつだったのか、だけでも答えてよ。そこから発生率を算定できるから、委託管理の方の発生件数はこちらで最低値を逆算できる。それより多くの実例がある、ということをあんたが数字を添えて明言したことにもなるからさ。好都合だろ？

さあ早く。俺の発言を誰かが信じるかどうかは関係ないわな。
あんたの発言に信ぴょう性を備えるために必要な数字だよ。即答できる筈だろう。

[3194: 3189]

>>3192 匿名さん
>貴方が自主管理の具体例具体例と意味不明なこと言うから

俺がいつ、そんなことを？
仮に言ったとしても、実際あんたは自分の主張の裏付けとして「自己体験としての事例」を示すべきだよな。そこまで攻撃的な姿勢を貫くなら猶更だ。
自主管理なんて造作もない、管理会社の手を借りる必要などないと本気で思うのなら、さっさと実行すればいい。賛同を得るべき相手はこのスレの論敵ではなく、あんたが籍を置いている管理組合のメンバーだろう。それが到底できない、あるいは議案として上程する度胸が無いから、こんなところで延々と吠えているのでは？

あんたが求められている「具体例」ってのは、他の誰かが努力の末に勝ち取った成果のことではなく、あんた自身があんたの理屈に基づいて達成した実例のことだよ。そう求められていることはとっくに解っているんだろうが、実際は何もしていない＝当然「自分でやった実例」を示すことなどできないから話をすり替えているのだろう。「具体例はネットに転がっているから勝手に探せ」とね。なんて無責任なんだ。


>だから、ほとんどないと書いてあるが？

へえ、自主管理では役員が組合会計から金を横領したケースは「ほとんどない」と。
ソースはある？当然あるよね。感覚論でモノを言うな、と人には言うぐらいだからな。「殆ど無い」と言われてイメージする数字は人によると思うが、俺は「ゼロだ」と解釈していいかな？　違う？だったらもっとちゃんと数字を教えてくれ。
レアケースなら事例として特定もし易い筈だろう。新聞沙汰になってもおかしくない。


俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。あんたはそれが全然できていないじゃないか。荒らしが存在するのだとしたら原因を考えたことがあるか？
管理費支出の適性化がどうとかいう以前の話だと思うよ。自分にできもしないことを他人に強要しなさんなと。そういうこった。

[3195: 匿名さん]

結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？

[3196: 匿名さん2]

>>3195 匿名さん
>結局、６：４の根拠は出せないと言うことですか？
回答例があると書いてあるだろ。
>2094 マンション管理士 2021/12/11 11:30:08
管理受託費は、事務管理業務と、「点検業務・管理員業務・清掃業務など」の合計額である。
事務管理業務は、フロント業務と会計・出納・受付・緊急対応などに分かれている。
管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。

マンション管理士の回答です。
これを嘘だと言うなら、どこがどのように嘘なのか反証してください。

>だから、ほとんどないと書いてあるが？
あんたが知らないだけ。
過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。
国交省は管理組合役員の不正を処分する権限が無いから、処分履歴なんかはないんだよ。
そして、数より重要なのは、管理組合役員が横領した金銭は、ほとんど回収できないという事実だ。

>ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。
この文章をもう一度読み返して見たら？

[3197: 匿名さん]

いや、根拠はどこにも書いてないだろうw

>管理会社の実態からみると、事務管理業務において、フロント業務の人件費が６割、その他業務の人件費が４割程度である。
以前、例として出た５０戸のマンションなら、事務管理費は１２万前後であろうから、フロントに対する費用は、８万程度である。
これをマンション管理士に５万で依頼しても、節約額は３万程度である。
フロント業務費は、管理委託費の中の一部であるという事を、認識しなければ、ボッタクリの議論は、成り立たない。


この、その他の人件費が「４割程度であることの根拠」を、貴方の妄想以外の根拠を聞いているわけだが。。

お願いします。

[3198: 3189]

俺が訊いたことからは逃げるんだな。
自主管理物件と委託管理物件、それぞれの「横領の発生率」。
後者の方がリスキーだと断言しておきながら、数値的根拠を訊かれると答えない。
他のやつに質問返しをして誤魔化した気でいられる感覚が不可解だ。
さて、そのザマで一体どうやって自主管理を始めるのやらだな。
いや、こんな調子だからこそ、いつまで経っても自主管理が実践できず、フラストレーションを溜めて誰彼構わず咬みつきまくっているのかも。

自主管理は、正しい認識と覚悟さえあれば検討できることであって、管理組合が定めた手順に則れば十分実行可能なことだ。でも、あんたみたいなやつには出来ないよ。こんな単純なことでさえ根拠を添えて説明しようとしないのだから。自分で出来る出来ると言ってる「理事会議案としての取りまとめ」でさえ、この件に関しては御伽噺だろうよ。管理会社をクビにして自主管理を始めよう、という議案を、あんたが自力で作れるとは到底思えないし、仮に誰かの手を作って用意したとしても、あんたの態度では議決権者に理解して貰うことはできない。

やれると言うなら自分でやってみろ。それですべて答えが出ることだ。
さもなくばいつまでも嘘吐きとしてずっと袋叩きに遭ってりゃいいさ。

[3199: 匿名さん]

いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、あると言っている方が出すのが当たり前でだろう。ない方は出せないだろw

>過去１０年くらいの全国新聞を検索すれば、一杯出てくるよ。

じゃあ、出してよ。いっぱいあるなら、タイトルと日時と新聞名だけでいいからさ。

>俺にせよあんたにせよ、ここに書いたことを読んだ人が信じるかどうかを決めるのは俺達ではない。読んだ人が正しく理解できるように、正しい理屈とデータに基づいて説明しないとな。

全く、良く言うよww

結局、フロントとバックオフィスの業務が6:４根拠と言う根拠は、貴方の脳内妄想だけで、裏取りできる根拠はなかったと言うことですか？

[3200: 3189]

>>3199 匿名さん
>いや、自主管理の横領がたくさんあると言ってるのはあんたなんだから、

言ってねーよタコ

わざわざ名前に番号振ってやってんだから他のやつとごちゃ混ぜにすんな。
ロクヨンの話をしてるのも俺じゃねえっての。
むしろあんたの方が「横領の殆どは委託管理物件で発覚している」と言ってただろ？
その分子の数字を証拠として出せと言ってんだよ。知ってるから言ってるんだろ？

そんな調子でどのツラ下げて自主管理だよ。今いる組合でも周りには敵しかいないんだろ？