ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3051: 匿名Y]

私も自主管理の団地で会計を担当したことが有りますが、性善説なんでしょう会計鑑査は経理の素人さん達でした。
数年後私は他のマンションに移っていましたが会計担当者の横領が有ったと。
自主管理の管理組合は外部監査法人の監査が必要でしょう。
デメリットもありますね。

[3052: 匿名さん]

ここで語られる、体験談は全て捏造でウソです。

管理会社と契約すればそのままの金額って、何を言ってるんでしょうか、この人は。何と比べてそのままなんでしょうか。。利益を上げないボランティアなんですかね？そうすると、お得意のバックオフィスの経費はどうなるんですかね。不思議だ。。

何から何まで出鱈目ですね。

[3053: 匿名さん]

>>3051 匿名Yさん
基幹事務は自主管理は避けましょう。

[3054: 匿名さん]

管理会社擁護の方はろくにサービスの中身も説明できないのに、払ったものは救われる、くらいなことしか言えません。

マンション管理など実は簡単です。管理会社に騙されず、不安を煽る訪問販売と一緒ですよ。

[3055: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
費用しか見てない人にはそう映るんだ。参考にはならないけど…

自主管理で適切に管理できるんならやり方教えてよ。相見積りを取って価格競争させればいいだけの事を、わざわざ委託管理自体を否定するんだから、誰でもできる管理方法あるんだよね？
管理人の労務管理すら答えられないのに（笑）

[3056: 匿名さん]

>>3052 匿名さん
http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2994.html?sp
＞例えばエレベーターの保守点検を例に取れば、点検のお知らせをマンションの掲示版に貼るのは、エレベーター保守会社がやっているし、その後の報告書作成も、管理会社の力は全く借りませんし、補修の提案は、エレベーター会社発信で、管理会社は、その内容を特段、吟味せずに取り次ぐだけなので、直接契約に替えても、自社の下請けに位置付けても、管理会社の仕事は、従来と大きく変わりません。

＞逆に、支払いは、いちいち、管理組合の支払い承諾を受けて、行わないといけないし、毎年の総会時に契約更新議案を上げないといけない（予算審議一本でやっても良いですが）けれども、それを事務管理業務の増額に反映しても、理論的には大したボリュームもなく、結局、他のマンションと違うオペレーショを行うことの面倒さを考えると、自社の下請けに入れておいた方が、楽なようです。

＞と言うことで、これまでの管理委託業務の見直しコンサルティングでは、総合管理会社の入札＋専門事業者の入札を併用し、管理組合との直接契約もあるし、管理会社の従来の下請け業者との入れ替えもあり…と言う手法を取ってきましたが、結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。

[3057: 匿名さん]

またありもしない無茶苦茶なこと言ってるわww

そんなまどろっこしいことをワザワザやりたいならやれば？

普通合理的に簡素にやろうとしますけどね。

支払いはいちいちって、他の契約も同様ですし、年一回のルーチンですよ？

そんな数十分で済むくらいの作業のために、年間かなりの金額を出せと？

[3058: 匿名さん]

>>3057 匿名さん
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。


管理会社はピンハネでボロ儲け！というのは、自主管理命君の妄想なので。

[3059: 匿名さん2]

>>3057 匿名さん
＞支払いはいちいちって、他の契約も同様ですし、
管理会社は、点検業者を自社の下請けにしておけば、受託している複数の管理組合の点検費用を、一度に点検業者に支払える。
管理組合直の契約だと、その管理組合の分だけ、払出を受けて支払わなければならない。
面倒なことこの上ない。

＞年一回のルーチンですよ？
契約更新は年１回でも、支払いは点検の都度ある。

＞そんな数十分で済むくらいの作業のために
管理組合から、払出伝票にハンコをもらって、振込用紙に記入し、銀行に行って振り込む作業が数十分？
○○か。
＞、年間かなりの金額を出せと？
管理組合が専門業者から取った見積金額で、管理会社が元受けになるのだから、管理組合の支払いは増えない。
これすらわからんかねえ。

＞そんなまどろっこしいことをワザワザやりたいならやれば？
まどろっこしいことをやりたくないから、しているんだけど、それもわからない？

[3060: 匿名さん]

>>3037 匿名さん
>じゃ、なんで実現性がないのか。どんな不都合があるのか

知るかよｗ
出来る者はつべこべ言わずに実行してる。
いつまでも実行しないヤツは、別に「不都合があるからやらない」のではなく
自分にとっては実現性が無い、つまり「やる能力が無いからできない」訳だろ？
能力が無い理由なんぞ当人以外誰に解るんだｗ


>ムリムリと言われても実際、直契約でやってる組合もあるわけで。

だーかーらーｗ
実際やってる組合の猿真似でも何でもいいから早くやれっての。
やったよという報告も要らないよ。
現状やれてるほんの一握りの組合には相応の能力があんだよ。
それと同じものが自分を含む誰にも等しく備わっているというのは只の妄想。


手数料を払いたくなければ自力でやんなさい。
マージン取られたくなければ取られない方法を選択すればいいじゃんか。
このスレが立ち上げられたそもそものきっかけって何なの？
嫌で嫌で仕方がない管理会社との契約を、家族でも人質にとられて強要でもされてるとか？

[3061: 匿名さん]

やったこともない事を表面だけ見てできるできると唆そうとして、突っこんだ質問をすると逃げる卑怯者。

[3062: 通りがかりさん]

>>3044 匿名さん
教育って大事だよね。
示していても理解できないから
示していないように思うんだねェ
ナゼ？ナンデ？ドウシテ？ハヤクセツメイシロ
可哀想

[3063: 通りがかりさん]

>>3055 匿名さん
犬に因数分解教えても無駄なように
答えても無駄だから答えないんだよ。

[3064: 匿名さん]

俺は自主管理なんかやろうと思わないし、実際やった経験も無いから「やれる」とも思わない。でも、管理会社が大嫌いで委託契約なんぞ無意味だと言う御仁は「自主管理は十分できる」と言ってるよね？　実際やってる管理組合が多数あるんだと豪語してるじゃないか。誰かにそそのかされている訳ではなく、自ら「問題なく可能だ」と言ってるんだよね。

だったら勝手にやれよって話だわｗ
「うちはやらないよ」と言われたらそれだけで出来なくなっちまうのかよ。
管理会社はクソだという井戸端会議がこのスレの主旨なら別にそれでいい。生暖かい目で見守ってやるよ。時折ツッコミが入って盛り上がるのも一興。その辺はどうでもいいので、とにかく・さっさと実演よろしくって感じだな。

[3065: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
>幽霊やUFOみたいに、あるあると言いはってるだけみたいなw

「マージンはあるある」
「ボッタクリはあるある」
「フロントの仕事なんてないない」
「間接部門なんてないない」


みたいな？

[3066: 匿名さん]

>>3057 匿名さん

それはまさか>>3056に対するレス？
記事の発信者のプロフを見る限り、まさに管理会社アンチが崇拝する「削減コンサル」であり「マンション管理士」として「管理組合のための」相談相手として活動している人のブログみたいだけど、アンチでありながらそれすらも否定するんだ？

まどろっこしいも何も、管理組合としての支出を組合の承諾も無くすることは出来ないのは当然だよね。現実的判断として多くの管理組合はそのようにしていますよ、という事実に基づく情報を信じられなくて、いよいよ何を是として理屈を組み立てるんだろうな。

[3067: 匿名さん]

そもそも委託管理以外でも直契約はあって、管理会社はそこもケアするんだよ。
管理会社にピンハネ払わなかったら、そこは放棄するとか、聞いたことないけどね。
管理報酬はなんのために払っているのかな？w

支払いの手間支払いの手間って、それにいくら使う気なんだよw

そもそもいくら使ってどういうサービスが期待できるかが重要で、わずかな手間を避けるためならいくら管理会社に使っても構わないって発想がすごいねw普通は費用対効果で決めるけど、費用は気にしないようだw

[3068: 匿名さん]

結局、エレベータ保守は決済の手間だけのために、場合によっては半額近くの手数料を払ってことみたいですねw

>管理組合から、払出伝票にハンコをもらって、振込用紙に記入し、銀行に行って振り込む作業が数十分？

こんなこと、オタクの管理会社でいちいちやってるんですか？wすごい昭和ですねw

[3069: 匿名さん2]

>>3068 匿名さん
>こんなこと、オタクの管理会社でいちいちやってるんですか？wすごい昭和ですねw
じゃ、お宅の管理会社は、どんな方法で？
昭和でない方法を、必ず書いてね。

[3070: 匿名さん]

エレベーターの保守費用が半額近くになるのは独立系に変えることが前提。
部品の調達速度や緊急時の対応を考慮せずに差額を全て手数料と言い切る浅はかさ。結局費用対効果で決めると言いつつ効果は関係なく費用しか見てないってことがよくわかったよ。

[3071: 理事長経験者]

管理会社を通さず、もしあなたが理事長になった、と仮定して、以下の対応ができますか？
①マンションの自動火災報知器が誤作動した時→消防設備点検業者、警備会社、消防暑に連絡、立ち会い
②震度3以上の地震でエレベーターが止まった
→対応はどうしますか？
③住民から、水漏れの相談が･･･下の階の方が怒っている→対応は？保険請求は？
④台風で、パーティションが割れた･･･
対応は？
いずれも、私が理事長の時に経験した事ですが、管理会社がなければ、とても無理です。
想像してみて下さい。

[3072: 匿名さん]

想像力が欠如してる者に「想像してみて」と言ってもムダだよｗ

[3073: 匿名さん]

>>3070 匿名さん

>じゃ、お宅の管理会社は、どんな方法で？
昭和でない方法を、必ず書いてね。

少なくとも今はネットで振り込めるので、銀行には行かないでしょうw
銀行でいちいち振込にくる管理会社のやつがいたら、窓口がいっぱいだよw

>部品の調達速度や緊急時の対応を考慮せずに差額を全て手数料と言い切る浅はかさ。

そもそも部品は壊れやすい箇所のストックがないといけないし、部品はメーカーが納入を拒否できないし、独立系が使う部品も多くが純正部品です。そんなことも知らないようだ。部品が足りません→その度にメーカーに発注するような馬鹿な業者はいないだろう。あんたを別にしてねw　そもそも今は独立系でも２４時間遠隔管理で、異常があればすっ飛ぶ体制です。残園でしたw

>管理会社を通さず、もしあなたが理事長になった、と仮定して、以下の対応ができますか？

①マンションの自動火災報知器が誤作動した時→消防設備点検業者、警備会社、消防暑に連絡、立ち会い

→管理会社の管理と同様に、管理人が対応（関係各位に連絡）します。

>②震度3以上の地震でエレベーターが止まった
→対応はどうしますか？

→管理人がエレベーター保守会社に連絡

>③住民から、水漏れの相談が･･･下の階の方が怒っている→対応は？保険請求は？

→管理人が業者に原因の特定を頼み、共用部に原因がある場合には理事会に報告し、保険で直すなど対処します。

>④台風で、パーティションが割れた･･･
対応は？

→管理人が業者を手配して、見積もりをとり、理事会に諮ります。

>いずれも、私が理事長の時に経験した事ですが、管理会社がなければ、とても無理です。想像してみて下さい。

貴方が、やり方を知らないで全部自分でやろうとするバカだからです。まあ荒らしに言っても無駄ですが。

早く、エレベーターを管理会社の業務委託にした場合の管理会社のサービスを教えてください。結局、振り込みをやってくれるってだけですか？馬鹿高い振り込み料ですねw

[3074: 匿名さん]

そもそも管理人がいるマンションって、管理人が清掃をやっている場合でも大抵は午前中に終わり、午後は暇だんだよ。管理人でできることをわざわざ理事長がやろうとして、大変だ大変だというヤツがバカなだけで。理事長は報告を受けて判断して指示を出せばいい。そして、そんな判断の局面は多くて月に数回。ケータイで１０分もあればできる。

２０戸以下の小規模で管理人が雇えないようなところどだと、管理会社を雇ってもいいが、５０戸以上で管理人がいるようなマンションでわざわざ管理会社と契約するのは馬鹿げてるんだけどね。大半のことは管理人で事足りる。現に管理会社のフロントなんて、理事会で無駄な工事の提案営業やっているだけ。大半の管理組合は関心がないだけで、少し考えればわかること。

[3075: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
それ、管理人はやらないよ。
管理人は管理会社に連絡するだけ。
管理会社から各業者に連絡が行く。

[3076: 匿名さん]

>>3075 匿名さん

>それ、管理人はやらないよ。

やる人を雇うだけ。なんせ自主管理なんで。残念でしたね。

[3077: 匿名さん]

まあ、自分が書いたことも突っ込まれたら答えられないような荒らしの言うこと信じる奴はいないよ。なんせ振り込みの手間だけに大金支払っても構わないと言ってる人だからね。そんな楽で美味しいバイトあったらやりたいな～

[3078: 匿名さん]

通常の管理人の仕事
　①受付（外来業者や外来者への対応・マンション内の施設の予約受付）
　②巡回・点検（各棟を周り、点検）
　③報告業務（問題があった場合、管理会社に連絡・報告。掲示板への張り紙）
　④清掃（清掃員を別個に雇っている場合を除く）
　⑤理事会の部屋準備

[3079: 匿名さん]

>>3076 匿名さん
自主管理でオリンピック選手級の管理人に全部やらせるのか。笑
当然、高給取りだね。
居ればいいねえ笑

[3080: 匿名さん2]

>>3073 匿名さん
＞少なくとも今はネットで振り込めるので、銀行には行かないでしょうw
期待した通りの答えですね。
管理組合の口座から、その方法で振り込むことは出来ません。
そうするためには、事前に管理会社の口座にそのための資金があることが必要です。
つまり、管理会社とイの方式で契約していることが必要です。
しかも、預かり管理費等の範囲内でしかできないことです。
管理会社は、最低月２回は管理組合のために、銀行に行く必要があります。
ネットでは、完結しません。

[3081: 評判気になるさん]

＞やる人を雇うだけ。なんせ自主管理なんで。残念でしたね。

つまり、管理人が勝手になにをやっても理事会が責任を持つという旨の契約を交わすということですね（ｗ

普通の管理人は、トラブル時は、すべて理事会に連絡するだけですね。

[3082: 匿名さん]

>つまり、管理人が勝手になにをやっても理事会が責任を持つという旨の契約を交わすということですね（ｗ

勝手に何ができるの？別に通帳を預けるわけじゃないし、、。

管理会社は勝手になんでもできるんですか？？

[3083: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
>残園でしたw
とても残園です。調達スピードが違う意味も考えられないとは。全部の部品をストックしているし遠隔で管理しているから大丈夫！…ストックできないものもあるし遠隔管理は比較的新しいものだけ。やはり浅いな。

あと緊急時の対応は考慮しないのね。遠隔管理で異常をキャッチしようが大規模災害が発生したら母数が違うから救出に時間がかかる。
まあ人命よりコストしか見ないからどうでもいいか。

[3084: 匿名さん]

>管理組合の口座から、その方法で振り込むことは出来ません。
そうするためには、事前に管理会社の口座にそのための資金があることが必要です。
つまり、管理会社とイの方式で契約していることが必要です。
しかも、預かり管理費等の範囲内でしかできないことです。
管理会社は、最低月２回は管理組合のために、銀行に行く必要があります。
ネットでは、完結しません。

そんなことないですね。法人化すれば、ネット決済が可能です。法人化の手続きは司法書士に頼んで１０万円程度です。法人化すれば、監査も入り、より健全な組合運営が可能です。

要するに、貴方はやり方を何も知らなくて荒らしているだけ。荒らしが何言っても説得力ないよ。

[3085: 匿名さん]

>>3082 匿名さん
＞勝手に何ができるの？

勝手にズボラ業務ができるね。笑

[3086: 匿名さん]

>>3083 匿名さん

>…ストックできないものもあるし遠隔管理は比較的新しいものだけ。やはり浅いな。

発生頻度がものすごく低い割合に大金をかけたいならどうぞw

[3087: 匿名さん]

>>3081 評判気になるさん
＞普通の管理人は、トラブル時は、すべて理事会に連絡するだけですね

基本、管理会社。あとは理事長だね。

[3088: 匿名さん]

>>3076 匿名さん
ところで労務管理の仕方は？
やり方すら知らないのにどうやって雇うんだが。

[3089: 匿名さん]

>>3086 匿名さん
決めるのは住民。
老い先短い人ばかりなら安さで選べばいいし、安心・安全を求め、余裕のある人はメーカーを選ぶだけ。どちらにもメリデメがあり一方だけしか見ない、見せないようにするのはフェアじゃない。

[3090: 匿名さん]

>>3084 匿名さん
法人化するということは、住民の管理費・修繕費は収入となり、そこに税金がかかるということだよね？

[3091: 匿名さん]

>老い先短い人ばかりなら安さで選べばいいし、安心・安全を求め、余裕のある人はメーカーを選ぶだけ。どちらにもメリデメがあり一方だけしか見ない、見せないようにするのはフェアじゃない。

安さじゃないよ。不必要な管理会社のピンハネ代に費やすかどうかで、業者の値段は変わりません。基本はそこ。今はメーカーは高いだけで独立系と変わりません。

>どちらにもメリデメがあり一方だけしか見ない、見せないようにするのはフェアじゃない。

あんた管理会社のメリットをほぼ説明できないじゃん。言ってるのはただ振込の手間だけだろ？w

[3092: 匿名さん]

>>3088 匿名さん

労務管理の手間なんて、実際ないよ。業務委託なら、契約書作って、双方ハンコ押して終わり。

労務管理の手間が具体的にどんなものがあるか、実際にどれほどの負担なのか、答えられないでしょ？どうせw
手間が「ある」としか言えないんだからあんたはw

[3093: 匿名さん]

>>3091 匿名さん
メーカーと独立系の違いを説明したつもりだがやはり理解する力がないんだな。残園だ。

[3094: 匿名さん]

>メーカーと独立系の違いを説明したつもりだがやはり理解する力がないんだな。残園だ。

メーカーのメリットをいつまでも信じて大損してればいいんじゃない？
まあ、嘘つきのあんたが何言ってもダメでしょ。嘘ばっかでロクな説明もできないんだからw

スマホもネットも信用できない！固定電話とFAX最強と言ってるバカと一緒だね。

[3095: 匿名さん]

>>3092 匿名さん
これも説明済み。散々逃げて捻じ曲げるんだ。

勤怠をどうやって管理する？
管理人が業務を遂行したかどうやって確認する？

[3096: 匿名さん]

>>3094 匿名さん
乏しいんだね。もっと勉強したらよかったのに、なんでしなかったの？
外国の安いスマホ使ってんの？

[3097: 匿名さん]

>>3095 匿名さん

>これも説明済み。

どこに？嘘つきが言っても信じられないでしょう。

業務遂行してなかったら、住民から問い合わせあるから、普通分かるでしょう。

・では管理会社はどうやって勤怠をチェックしているの？
ぜひ教えてください

[3098: 匿名さん]

>>3097 匿名さん
マジで聞きたいんだけど、自主管理命君は中学生か高校生なん？

[3099: 匿名さん]

>>3097 匿名さん
また逃げるんだ？
問い合わせがあるから分かるだろっていうのは最低の回答だな（笑）無関心な住民がピンハネの原因なんじゃなかったのかよ？あんたみたいなのが一定数いるから自主管理できないんだよ。
管理会社のも説明済みだから自分で探せよ。首から上に何乗ってんの？

[3100: 匿名さん]

ほらね。聞かれたことは全く答えられない。哀れな荒らしだ。
あんたの書き込み、全部嘘なんだからさw