ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[3024: 匿名さん2]

>>3022 匿名さん
＞あなただけでしょう。
皆が安い方を選ぶなら、EV保守に限らずメーカー品は駆逐されているはず。
人それぞれ、他人がとやかく言う事ではないでしょう。

[3025: マンション比較中さん]

日本って先進国の中でも物理物では無い「サービス」に対する価値判断が極端に低い珍しい国なんですよね。島国で他国からの影響が軽微なのも影響してるのでしょうが、だからこそ他国と比較してそうした事業が発展しづらく景気も長らく低迷してるのが残念...。

[3026: 匿名さん]

価値判断が低いという前に、悔しかったらそのご自慢の「サービスの中身」を教えて欲しいね。いつになったら紹介するのかな？　

あるある、というだけで、何があるのかと聞いたら、HN変えてトンズラだもんね、荒らしさんは。どうせ貴方が知らないだけだ！とか言って業務内容を並べてまた逃げるんだろうが。

エレベーター保守を管理会社に業務委託したら管理会社から一体どんなサービスが受けられるの？はぐらかさないで教えてくださいね。

[3027: 匿名さん2]

>>3026 匿名さん
金魚の記憶は１秒しか残らないそうです。
＞価値判断が低いという前に、悔しかったらそのご自慢の「サービスの中身」を教えて欲しいね。いつになったら紹介するのかな？　
何回答えても同じこと聞くのは、あなたの記憶力は金魚並み？

[3028: 匿名さん]

書いてないから聞いたんだよ。自信あるなら、さっさと書いたらいいじゃん。書けないの？自信あるんでしょ？

[3029: 通りがかりさん]

>>3022 匿名さん
お前の選択に付き合わせられる他の住人は幸せなのか？お前の選択が多数に受け入れられるという変質的な思い込みだけだよな？なぜ他者の選択に付き合わされる住人が可哀想と言い切れるのか不思議だわ。毎回毎回根拠無き自信のかたまりだな。

[3030: 匿名さん2]

>>3028 匿名さん
過去レスを見れば一杯書いてあるよ。
見直してから言ってね。

[3031: 匿名さん]

すいません。どうしても見当たらないので、レス番だけでもお願いします！それすらダメですか？どうしてもエレベーター保守を管理会社に依頼したときの管理会社のサービスの「中身」を知りたいので。

お願いします！この通りです！

[3032: 匿名さん2]

>>3031 匿名さん
サービスというものに対する認識が違うのでしょうね。
早めのお知らせ貼り付けとか、点検時の挨拶とか、EV内の掃除とかだけがサービスではないでしょ。
あなたにとって有益なサービスとは何ですか？
指摘しても無駄だと感じるし、面倒くさいので、わからないでいいです。

[3033: 匿名さん]

管理人の労務管理どうするか早くおしえてね。勤怠と仕事ぶり、自主管理はどのくらい時間かけてるのかな。
あと、管理費の委託管理以外の内訳もね。

丁寧（笑）なんでしょ？

[3034: 匿名さん]

>早めのお知らせ貼り付けとか、点検時の挨拶とか、EV内の掃除とかだけがサービスではないでしょ。

これはフロントではなく、管理人さんがやることですよね？

フロントの業務は何ですか？

[3035: 匿名さん]

いいから早く管理会社との契約を切ってみなさいってのｗ
怖い橋は誰か一緒でないと渡れないってか。

[3036: 匿名さん]

>>3019 匿名さん
＞では、差額が判明した時点で、直契約に切り替えた方がいいということなんですね。やっと認めましたね。ありがとうございます！

はいはい、それでいいよ。
やれるもんならやってみな。
間に人を入れなきゃ中間費用がかからないなんてのは子供でも解る理屈だ。
問題は実現性があるかどうかだろ。
やれるやれる言いながら実際にはやれない、やる能力が無い。
本来、そういう者が専門家の手を借りることになるのだよｗ
管理会社に払いたくもない金を払わずにいられないのは何故なのか？
まだ解らんのかｗｗ

[3037: 匿名さん]

>問題は実現性があるかどうかだろ

じゃ、なんで実現性がないのか。どんな不都合があるのか

具体的に教えてください。たた、ムリムリと言われても実際、直契約でやってる組合もあるわけで。

何がどう無理なのか、具体的に教えてください。

[3038: 通りがかりさん]

>>3037 匿名さん
親切な投稿者のみなさん、これに答えたら即、否定と更に説明を求めてきます。理解する気がないか底抜けの○○なので気をつけて下さいね。

[3039: 匿名さん]

>>3038 通りがかりさん
気をつけます。

[3040: 匿名さん]

>>3037 匿名さん
理事達が自分達で見積もり取ってきて、安ければ管理会社を通して契約すればいいだけでは？
なぜ、わざわざ直契約にしなくちゃならないのか？？？

[3041: 匿名さん2]

>>3034 匿名さん
宇宙人と話しているような気がする。

[3042: 匿名さん]

>>3040に一つ足すと、理事側も安いだけではなく信用性の高い業者から見積もり取っているから、管理会社も自分のところの下請けに組み込むのに問題ないんだろうな。
どこの業者でも良いというわけでは無いのかもしれん。

[3043: 匿名さん]

このスレで、自主管理の話、見なくなったね。
やっと、無理とわかったのかな？

[3044: 匿名さん]

要するに管理会社と契約するメリットやサービスの中身や契約しない場合の不都合は説明できないと言うことはよく分かりました。

ただ漠然と不安煽ってるだけですよね。何が不安かも示せずに。詐欺師だってもっともちゃんと説明すると思うけど。

管理会社を通さないとダメだ。でもその理由は言えないけどってw

[3045: 匿名さん]

>>3042 匿名さん

同じ業者でも、管理会社がピンハネして、料金が高くなると信頼性が上がるってどういう意味ですか？

直契約すると、業者が手抜きするんですか？業者の従業員が、直契約か管理会社の業務委託か現場によっていちいち確認するんですかね？で、直契約ならサボると？

[3046: 匿名さん]

>>3043 匿名さん
深く考えられていなかったからね。
自主管理をしている所はあるけど、適切に管理出来ているかは未知数だし、突っこんだ質問をしてもはぐらかしたり明後日の回答だったから、表面だけで語っていたのは明らか。

[3047: 匿名さん]

>>3045 匿名さん
レス番号間違えていませんか？

＞同じ業者でも、管理会社がピンハネして、料金が高くなると信頼性が上がるってどういう意味ですか？

さあ？わかりません。

＞直契約すると、業者が手抜きするんですか？

別に手抜きしないでしょう。法的にきちんとした契約書を取り交わしていれば。


＞業者の従業員が、直契約か管理会社の業務委託か現場によっていちいち確認するんですかね？で、直契約ならサボると？

そんなことはないでしょう。

[3048: 匿名さん]

ぼったくられてるのを適切な管理っいうのは間違えでしょう。

だって、サービスの内容も言えないんだから。適切だの、しっかりしてるだの、アバウトな単語で誤魔化してるだけでしょう。

特に外注業務をする際、管理会社に手数料払って得られるサービスって実際には何もないよね？知らないだけって言って逃げてるばっかで、その知ってることを聞いてもはぐらかしてばかり。まあ、存在しないから仕方ないけど。

幽霊やUFOみたいに、あるあると言いはってるだけみたいなw

[3049: 匿名さん]

>>3044 匿名さん
管理会社も組合（理事）に直契約されると若干面倒みたいですよ。

管理会社を通せばそのままの金額で契約できるのに、なぜ直契約しなければならないのですか？理事側が契約書内容を検討する必要も無いし、簡単ですよね。

[3050: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
ぼったくりが嫌なら、全部の業者と直契約で管理会社無しの自主管理がしかないですよね。
頑張って下さい。
ほとんどのマンションの組合はそんな手間は嫌がりますので。

[3051: 匿名Y]

私も自主管理の団地で会計を担当したことが有りますが、性善説なんでしょう会計鑑査は経理の素人さん達でした。
数年後私は他のマンションに移っていましたが会計担当者の横領が有ったと。
自主管理の管理組合は外部監査法人の監査が必要でしょう。
デメリットもありますね。

[3052: 匿名さん]

ここで語られる、体験談は全て捏造でウソです。

管理会社と契約すればそのままの金額って、何を言ってるんでしょうか、この人は。何と比べてそのままなんでしょうか。。利益を上げないボランティアなんですかね？そうすると、お得意のバックオフィスの経費はどうなるんですかね。不思議だ。。

何から何まで出鱈目ですね。

[3053: 匿名さん]

>>3051 匿名Yさん
基幹事務は自主管理は避けましょう。

[3054: 匿名さん]

管理会社擁護の方はろくにサービスの中身も説明できないのに、払ったものは救われる、くらいなことしか言えません。

マンション管理など実は簡単です。管理会社に騙されず、不安を煽る訪問販売と一緒ですよ。

[3055: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
費用しか見てない人にはそう映るんだ。参考にはならないけど…

自主管理で適切に管理できるんならやり方教えてよ。相見積りを取って価格競争させればいいだけの事を、わざわざ委託管理自体を否定するんだから、誰でもできる管理方法あるんだよね？
管理人の労務管理すら答えられないのに（笑）

[3056: 匿名さん]

>>3052 匿名さん
http://livenet2.blog77.fc2.com/blog-entry-2994.html?sp
＞例えばエレベーターの保守点検を例に取れば、点検のお知らせをマンションの掲示版に貼るのは、エレベーター保守会社がやっているし、その後の報告書作成も、管理会社の力は全く借りませんし、補修の提案は、エレベーター会社発信で、管理会社は、その内容を特段、吟味せずに取り次ぐだけなので、直接契約に替えても、自社の下請けに位置付けても、管理会社の仕事は、従来と大きく変わりません。

＞逆に、支払いは、いちいち、管理組合の支払い承諾を受けて、行わないといけないし、毎年の総会時に契約更新議案を上げないといけない（予算審議一本でやっても良いですが）けれども、それを事務管理業務の増額に反映しても、理論的には大したボリュームもなく、結局、他のマンションと違うオペレーショを行うことの面倒さを考えると、自社の下請けに入れておいた方が、楽なようです。

＞と言うことで、これまでの管理委託業務の見直しコンサルティングでは、総合管理会社の入札＋専門事業者の入札を併用し、管理組合との直接契約もあるし、管理会社の従来の下請け業者との入れ替えもあり…と言う手法を取ってきましたが、結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。

[3057: 匿名さん]

またありもしない無茶苦茶なこと言ってるわww

そんなまどろっこしいことをワザワザやりたいならやれば？

普通合理的に簡素にやろうとしますけどね。

支払いはいちいちって、他の契約も同様ですし、年一回のルーチンですよ？

そんな数十分で済むくらいの作業のために、年間かなりの金額を出せと？

[3058: 匿名さん]

>>3057 匿名さん
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。
＞結局、管理会社の下請けに収まるケースが圧倒的に多かったですね。


管理会社はピンハネでボロ儲け！というのは、自主管理命君の妄想なので。

[3059: 匿名さん2]

>>3057 匿名さん
＞支払いはいちいちって、他の契約も同様ですし、
管理会社は、点検業者を自社の下請けにしておけば、受託している複数の管理組合の点検費用を、一度に点検業者に支払える。
管理組合直の契約だと、その管理組合の分だけ、払出を受けて支払わなければならない。
面倒なことこの上ない。

＞年一回のルーチンですよ？
契約更新は年１回でも、支払いは点検の都度ある。

＞そんな数十分で済むくらいの作業のために
管理組合から、払出伝票にハンコをもらって、振込用紙に記入し、銀行に行って振り込む作業が数十分？
○○か。
＞、年間かなりの金額を出せと？
管理組合が専門業者から取った見積金額で、管理会社が元受けになるのだから、管理組合の支払いは増えない。
これすらわからんかねえ。

＞そんなまどろっこしいことをワザワザやりたいならやれば？
まどろっこしいことをやりたくないから、しているんだけど、それもわからない？

[3060: 匿名さん]

>>3037 匿名さん
>じゃ、なんで実現性がないのか。どんな不都合があるのか

知るかよｗ
出来る者はつべこべ言わずに実行してる。
いつまでも実行しないヤツは、別に「不都合があるからやらない」のではなく
自分にとっては実現性が無い、つまり「やる能力が無いからできない」訳だろ？
能力が無い理由なんぞ当人以外誰に解るんだｗ


>ムリムリと言われても実際、直契約でやってる組合もあるわけで。

だーかーらーｗ
実際やってる組合の猿真似でも何でもいいから早くやれっての。
やったよという報告も要らないよ。
現状やれてるほんの一握りの組合には相応の能力があんだよ。
それと同じものが自分を含む誰にも等しく備わっているというのは只の妄想。


手数料を払いたくなければ自力でやんなさい。
マージン取られたくなければ取られない方法を選択すればいいじゃんか。
このスレが立ち上げられたそもそものきっかけって何なの？
嫌で嫌で仕方がない管理会社との契約を、家族でも人質にとられて強要でもされてるとか？

[3061: 匿名さん]

やったこともない事を表面だけ見てできるできると唆そうとして、突っこんだ質問をすると逃げる卑怯者。

[3062: 通りがかりさん]

>>3044 匿名さん
教育って大事だよね。
示していても理解できないから
示していないように思うんだねェ
ナゼ？ナンデ？ドウシテ？ハヤクセツメイシロ
可哀想

[3063: 通りがかりさん]

>>3055 匿名さん
犬に因数分解教えても無駄なように
答えても無駄だから答えないんだよ。

[3064: 匿名さん]

俺は自主管理なんかやろうと思わないし、実際やった経験も無いから「やれる」とも思わない。でも、管理会社が大嫌いで委託契約なんぞ無意味だと言う御仁は「自主管理は十分できる」と言ってるよね？　実際やってる管理組合が多数あるんだと豪語してるじゃないか。誰かにそそのかされている訳ではなく、自ら「問題なく可能だ」と言ってるんだよね。

だったら勝手にやれよって話だわｗ
「うちはやらないよ」と言われたらそれだけで出来なくなっちまうのかよ。
管理会社はクソだという井戸端会議がこのスレの主旨なら別にそれでいい。生暖かい目で見守ってやるよ。時折ツッコミが入って盛り上がるのも一興。その辺はどうでもいいので、とにかく・さっさと実演よろしくって感じだな。

[3065: 匿名さん]

>>3048 匿名さん
>幽霊やUFOみたいに、あるあると言いはってるだけみたいなw

「マージンはあるある」
「ボッタクリはあるある」
「フロントの仕事なんてないない」
「間接部門なんてないない」


みたいな？

[3066: 匿名さん]

>>3057 匿名さん

それはまさか>>3056に対するレス？
記事の発信者のプロフを見る限り、まさに管理会社アンチが崇拝する「削減コンサル」であり「マンション管理士」として「管理組合のための」相談相手として活動している人のブログみたいだけど、アンチでありながらそれすらも否定するんだ？

まどろっこしいも何も、管理組合としての支出を組合の承諾も無くすることは出来ないのは当然だよね。現実的判断として多くの管理組合はそのようにしていますよ、という事実に基づく情報を信じられなくて、いよいよ何を是として理屈を組み立てるんだろうな。

[3067: 匿名さん]

そもそも委託管理以外でも直契約はあって、管理会社はそこもケアするんだよ。
管理会社にピンハネ払わなかったら、そこは放棄するとか、聞いたことないけどね。
管理報酬はなんのために払っているのかな？w

支払いの手間支払いの手間って、それにいくら使う気なんだよw

そもそもいくら使ってどういうサービスが期待できるかが重要で、わずかな手間を避けるためならいくら管理会社に使っても構わないって発想がすごいねw普通は費用対効果で決めるけど、費用は気にしないようだw

[3068: 匿名さん]

結局、エレベータ保守は決済の手間だけのために、場合によっては半額近くの手数料を払ってことみたいですねw

>管理組合から、払出伝票にハンコをもらって、振込用紙に記入し、銀行に行って振り込む作業が数十分？

こんなこと、オタクの管理会社でいちいちやってるんですか？wすごい昭和ですねw

[3069: 匿名さん2]

>>3068 匿名さん
>こんなこと、オタクの管理会社でいちいちやってるんですか？wすごい昭和ですねw
じゃ、お宅の管理会社は、どんな方法で？
昭和でない方法を、必ず書いてね。

[3070: 匿名さん]

エレベーターの保守費用が半額近くになるのは独立系に変えることが前提。
部品の調達速度や緊急時の対応を考慮せずに差額を全て手数料と言い切る浅はかさ。結局費用対効果で決めると言いつつ効果は関係なく費用しか見てないってことがよくわかったよ。

[3071: 理事長経験者]

管理会社を通さず、もしあなたが理事長になった、と仮定して、以下の対応ができますか？
①マンションの自動火災報知器が誤作動した時→消防設備点検業者、警備会社、消防暑に連絡、立ち会い
②震度3以上の地震でエレベーターが止まった
→対応はどうしますか？
③住民から、水漏れの相談が･･･下の階の方が怒っている→対応は？保険請求は？
④台風で、パーティションが割れた･･･
対応は？
いずれも、私が理事長の時に経験した事ですが、管理会社がなければ、とても無理です。
想像してみて下さい。

[3072: 匿名さん]

想像力が欠如してる者に「想像してみて」と言ってもムダだよｗ

[3073: 匿名さん]

>>3070 匿名さん

>じゃ、お宅の管理会社は、どんな方法で？
昭和でない方法を、必ず書いてね。

少なくとも今はネットで振り込めるので、銀行には行かないでしょうw
銀行でいちいち振込にくる管理会社のやつがいたら、窓口がいっぱいだよw

>部品の調達速度や緊急時の対応を考慮せずに差額を全て手数料と言い切る浅はかさ。

そもそも部品は壊れやすい箇所のストックがないといけないし、部品はメーカーが納入を拒否できないし、独立系が使う部品も多くが純正部品です。そんなことも知らないようだ。部品が足りません→その度にメーカーに発注するような馬鹿な業者はいないだろう。あんたを別にしてねw　そもそも今は独立系でも２４時間遠隔管理で、異常があればすっ飛ぶ体制です。残園でしたw

>管理会社を通さず、もしあなたが理事長になった、と仮定して、以下の対応ができますか？

①マンションの自動火災報知器が誤作動した時→消防設備点検業者、警備会社、消防暑に連絡、立ち会い

→管理会社の管理と同様に、管理人が対応（関係各位に連絡）します。

>②震度3以上の地震でエレベーターが止まった
→対応はどうしますか？

→管理人がエレベーター保守会社に連絡

>③住民から、水漏れの相談が･･･下の階の方が怒っている→対応は？保険請求は？

→管理人が業者に原因の特定を頼み、共用部に原因がある場合には理事会に報告し、保険で直すなど対処します。

>④台風で、パーティションが割れた･･･
対応は？

→管理人が業者を手配して、見積もりをとり、理事会に諮ります。

>いずれも、私が理事長の時に経験した事ですが、管理会社がなければ、とても無理です。想像してみて下さい。

貴方が、やり方を知らないで全部自分でやろうとするバカだからです。まあ荒らしに言っても無駄ですが。

早く、エレベーターを管理会社の業務委託にした場合の管理会社のサービスを教えてください。結局、振り込みをやってくれるってだけですか？馬鹿高い振り込み料ですねw