ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[301: 匿名さん]

１年交代の素人理事長と違い、管理会社はしっかりとした顧客台帳をつくって
どのマンションからいつどれだけカネを引き出すか計算しているのだろう。
それで株主に配当を払い従業員を雇ってるわけだからな、当然だが。
報酬がない代わりに理事会欠席しようが代わりに女房子供を出席させようがお咎めなしの
能天気な理事では最初から勝負はついている。

[302: 匿名さん]

10の資金があっても管理会社が4取るから6のサービスしか受けられない。

つまり管理会社と契約すると資産価値が低下する。

[303: 匿名さん]

管理会社を通さずに管理組合が直接に業者と契約すれば管理会社の仲介手数料的な
部分はカットできるから、理論上は安く上がることになる。
しかし、その一方で、業者とのトラブルは自分で始末しなければならない。
例えば、パート社員が出勤しないとき、そいつに電話して「早く来い、馬鹿野郎」と
言わなければならない。「子供が熱を出しまして」と言われたら「どうぞお大事に」と
引き下がることになるが、これが派遣社員なら本人に連絡を取ることなく派遣会社に
「代わりの奴をよこせ、もたもたするな」と言えば済む。

[304: 匿名さん]

清掃業者、エレベータ管理業者、ごみ収集業者、消防設備点検会社などなど、
本来ならすべての業者の仕事ぶりを逐一チェックしなければならないところ、
管理会社を利用すれば、フロント野郎に「どうなってる？」と電凸するだけで済む。
その代わり、いくらかの謝礼は包まねばならぬ。社会人として当然の行為だ。
その損得勘定を踏まえて管理委託か自主管理か決めたらいい。

[305: 匿名さん]

自主管理だと必ずトラブルとか、根拠なくデマを撒き散らすが、管理会社と契約してる方が、トラブルになっても泣き寝入りだからな。自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある。金払っててこれなら、自主管理で自己責任の方がマシ。そもそもエレベーター保守や清掃業務の契約ごときで何をどうトラブルのかが不思議。

[306: 匿名さん]

パート社員が出勤しないって何のこと言ってるのかな？管理人が休みとか、普通に管理会社使っててもあるが、、

前提や設定がめちゃくちゃすぎて話にならん。

[307: 匿名さん]

そもそもマンション管理自体、トラブルが頻出するような業務自体稀。掃除が不十分とか、トラブルのうちに入らない。それどころか、管理会社が対応しないとか普通にある。

管理会社は僅かな手間に価値を持たせないと不用なことがバレるから必死だけど。

[308: 匿名さん]

だいたい、自主管理にしても、少し手間が増えるのは理事長ひとり。手間自体僅かだから小規模マンションなら月一万の手間賃でも払ってあげればいい。一般の住人は維持費が安くなるメリットしかない。

[309: 匿名さん]

年に何回か外注業者に何分か改善指導の電話するために毎月何十万も管理会社に支払うのは馬鹿げてる。

[310: 匿名さん]

幸せな頭だ。
やってみるといいと思う。

[311: 匿名さん]

ここまで読んでも擁護派がまともな利点を一切言えないところが、管理会社が無用な証だな。政府はさっさとこんな住民の無知に頼ったクソみたいな業態を規制すべきだ。

[312: 周辺住民さん]

だまされるバカのくせに分譲に住むのが間違ってる
おとなしく市住におればいい

[313: 匿名さん]

管理会社が騙していると白状したなw

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

今、行政がやっているのは、管理会社が関与しておらず、スラム化した管理組合へのマンション管理士派遣などだからね。

[315: 匿名さん]

騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。

[316: 匿名さん]

マンション管理に不案内なシロート住民を導いてくれるガイドさん

[317: 匿名さん]

>>316

あなたが詳しいなら、少しでもマンション管理会社を利用する価値を説明して見れば？
何一つできないんでしょw

[318: 匿名さん]

>>304 匿名さん
逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？かける電話番号が変わるだけだよね？

自分が正しいみたいな勘違いしてるっぽいけど大丈夫？

[319: 匿名さん]

まず自分でやってみるといいと思う。
学校じゃないんだし。

[320: 匿名さん]

>自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある

ここが矛盾しているんだよね
管理会社も同じ、悪い管理会社にあたった変えればよいだけ、それができないなら、自主管理でも業者は変えれない。

だから、単純に自主管理（手間）か管理会社（お金）かどっちを取るかという話だと思うけど。

>逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？

まず、一般的には、管理会社で電話を受けて人とチェックしている人（管理人）は基本違う人。

自主管理でも同じだと思うけど、全部はチェックしきれないし、たとえ住民からクレームが来たとしても、現場もチェックせずに回答するなんてありえないと思うけど。
電話を受けたら、現場を確認して、業者に確認して、回答という流れは、自主管理でも同じだと思いますよ。

それに電話番号が変わるだけではなく、そこからの対応の交渉（再度実施、返金など）があるから、それには専門知識が必要な場合もあり、一番大変だからね。それを変わってもらえるのはありがたい。

[321: ご近所さん]

頭悪いのか、、、

[322: 匿名さん]

＞＞騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。

単純に、中間でまとめて発注/管理する業者でしょ？
マンション管理にかかわらず、どんな業種にも存在すると思うけど、値段にあうかどうかは、個別のマンションの委託内容によるから一概に定義できないけど。

適正価格がでるなら、それの価格で、引き受けてくれる住民がいれば、自主管理にすればいいだけじゃないの？いなければ、その価格が安すぎるってことだと思うよ。

[323: 匿名さん]

値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

[324: 匿名さん]

>値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

？？？
値段にあっていると思っているから、みんな使っているのだと思いますよ
値段に合わないとわかったら、管理会社を変えていると思いますけどね。

だから、値段が合わない事例で、それでもその管理会社を継続している例をむしろだしてほしい。

[325: 匿名さん]

321はただ自主管理がしたいだけのこと。

[326: 匿名さん]

答えになってないですね。それなら、管理会社と契約してる物件は100%コスパがいいことになる。


要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

[327: 匿名さん]

管理会社と契約していると、窓口が一つという部分以外、メリットが何もない。そもそも、区分所有者が管理会社に連絡すること自体が、売買の時くらいしかない。かといって１?２月に一度の理事会に出席して雛型通りの議事録を打ち込むだけの為に50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている。しかも、必要もない事業にバカ高い工事費を払わされて管理会社の売り上げの為に貴重な管理費や修繕費が吸い取られる。バカと管理会社には関わらないにつきる。

[328: 匿名さん]

>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

じゃあコスパの悪い例だしてみたら？

>50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている

500戸で数百万なら、1戸で月1000円（年12000円）くらいでしょうか？
私個人の意見としては、月1000円なら、自主管理ではなく管理会社使いますよ。
少なくともその例は、コスパがいいと思います

[329: 匿名さん]

＞要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか？まずその指標を提示してください

管理費が高いからといって、管理会社の利益が高いわけではない。
実際の管理項目および各種費用が分からないとなんともいえない

例えば、清掃回数は週何回？管理会社や管理人にはどこまで依頼できる？毎年の管理費の予備費はいくらで想定している？電気代、水道代はいくら？各種設備は、個別で利用料をとっている、もしくは管理費でまとめてとっている？保険はどこまでかけている？などなど、物件概要じゃわからないよ。

[330: ご近所さん]

＞何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか
確かに管理会社には管理会社の都合がある。
他の事業部門が赤字でも、パクりやすい事業部門（マンション管理事業）から赤字補填すれば会社も安泰で倒産から免れる。
会社を倒産させないためにやっていることだから、褒められることはあっても責められることはない。
会社全体では儲かっていないので、会社を倒産させないための適正利益と言えるし、企業全体から見れば黒字でもないからパクっていないと思っているのだろう。
資産管理に疎い管理組合はいいカモかもしれない。

[331: 匿名さん]

それぞれ違うのは当たり前。固有の実例を挙げられないんじゃ話にならないな。自分のマンションでいいから、端数までは問わないから、こう言う内容でそれに対していくらかかっているのかくらい言えるのでは？胸張ってメリットあると言うなら言ってみれば？

何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。

[332: 匿名さん]

いや、だからこそ、そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ。一部分からでもいいからさ。
挟まってる業者が利ざや抜いてるなんて、極論で言えばスーパーでも同じなんだから。

できる人はできるし、できない人にはできないから。

[333: 匿名さん]

自分でやる？

誰が個人的な相談してるの？

管理会社と言う業態がインチキだと言う話してるだけだが。管理会社が管理組合に対し利益相反で害悪しかない存在と言う話なんで反論したければ金額相応に有益であると言う根拠を示したら？

[334: 匿名さん]

スーパーは品揃えと言う価値を見出している人が購入。マンションはほぼ中抜きだけで価値がないものに、分譲マンションとセット契約と言う悪習のせいで存在しているだけの業態。世の中から消えてなくなっても、管理費が節約できるだけ。

[335: ご近所さん]

＞そもそも自分でまずやれるとこやってみなよ
まず、理事会に参加し、持論を住民や役員連中に理解してもらうことかな。
その為には対論が必要で、管理会社のピンハネ状態から脱却するための具体的な戦略を立てないといけない。
ダメだダメだだけでは、他の住民の賛同は得られないし単なるヤジに過ぎない。
ヤジを飛ばすだけならやめたほうがいい。
【じゃあどうするか】を考えないと一歩前には踏み出せない。

[336: 匿名さん]

ご近所さん、ごもっともでございます。

[337: 匿名さん]

ご近所さんに賛同したらだめだよ。
こいつはすぐ切れるし、荒らしはするし、毎日何やってのかね。
仕事はしていないと思うよ。毎日朝から晩までいろんなスレに書き込み
をしているからね。ようするにこいつは自主管理がしたいだけ。
自分の住んでいるマンションが自主管理しているんだろう。

[338: 匿名さん]

>何一つメリットを説明できないのに、管理会社と契約する方が得とは言えないだろ。

うちのマンションは、管理費が月約1万円だが、各種メンテナンス業者、清掃業者の手配/管理、会計処理、修繕についての相談/手配、管理人の手配、住民トラブルの対応などなどやってくれているから、別に金額に不満はない。

これが、自主管理になれば0円になるといわれても、管理会社をやめたいとは思わない。これがメリットだけど。

＞管理会社のピンハネ状態か

結局、この具体的な数値がないのよね。
中間管理業者が手間賃をとるのは当たり前の話だから、ただの手間と費用でどこまで許容できるかの話だと思う。

スーパーの例では、直接農家から買うほうが安く新鮮だが、手間がかる。メンテナス業者や修繕業者だって素人が探すと悪徳業者も入るから、専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど。

[339: ご近所さん]

＞338 匿名さん
＞管理費が月約1万円
200戸のマンションで具体的な数値を計算してみると
200戸×1万円＝200万円/月
年間だと200万円×12か月＝2400万円/年
10年間だと2400万円×10年＝2億4千万円となる。
＞自主管理になれば0円になるといわれても
余程、金銭感覚が鈍い方ですね。
10年間で2億4千万もピンハネされてメリットだと感じるのは痴呆症の気がある方だと思う。
そうでなければ、管理会社から巨額のバックマージンを貰っているかだ。
＞専門の仲介業者を介して探してもらうってだけだと思うけど
専門の仲介業者ほど危険で信用ならない。
長年の経験から裏取引に長けているからね。
ピンハネ上手なのは専門の仲介業者。

[340: 匿名さん]

＞339

なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの？？？？
1戸なら、月1万で、10年で、120万です。それ以上でもそれ以下でもない。
少なくとも私は、自主管理なるくらいなら、これ払うけどね。そういう人が多数だから自主管理にはならず、管理会社使っているんだけどね

というか、実際には、管理会社ではなく、外部業者の支払いや電気代になるのだけどね（笑）

でピンハネされている妄想ではない、具体的数値はいつでるの？
別に管理会社の費用を下げることは否定はしないし、実際やっている。ただし自主管理は嫌ってだけ。

[341: 匿名さん]

>>339

まあ1万円てのもウソでしょうね。そんなに安いのはワンルームくらい。ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。

>>338

スーパーは毎日スタッフが棚卸して場所供給してコストもかかるが、マンション管理会社が日々、マンションを管理している手間なんてほぼないからな。何かあるときなんて年に何回かのレベル。

マンション管理の手間の9割以上は外注。だったらその外注先に直接支払うのが合理的。

[342: 匿名さん]

この人は議論する以前に相当頭が悪く、話の理解度も低いから相手にするのはやめましょう。不動産会社も勤まらず、ルーチンワークで最低限の読み書きができたら勤まる管理会社くらいしか働き口がなかったんでしょう。

[343: ご近所さん]

＞なんで、個人じゃなく200戸で計算する必要があるの
戸別住宅の話しているわけでもないし、痴呆症なのかな？
2億4千万あれば何ができるか、君では想像すらできないだろうね。
＞ファミリータイプなら絶対最低、1万数千円はする。
現状に疎い方ですね。
1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

[344: 匿名さん]

1万円以下のマンションもあるかもしれませんが、それはよほどうまくやってる管理組合でしょうね。>>340みたいな管理会社にお金あげた方がいいと主張する痴呆症が住むマンションがそこまでガバナンス効いてるとは思いませんが

[345: 匿名さん]

>>343
自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
こんなこともわからないのか。
管理委託費の通常の内訳知ってるの。いろんな仕事があるんだよ。
自主管理なんかしたいと思っている者は殆どいないんだよ。

[346: 匿名さん]

>1万円以下のファミリーマンションも少なからずありますよ。
>管理費に対する住民意識の差によるものだと思いますよ。

というか金額だけ見ても意味がない。
管理費は、住民意識よりも、戸数、管理内容、設備などに依存している部分が多いから。新築時（デベのいいなりの値段）ですら、管理費は、1万円きっているファミリーマンションも普通にあるから。

[347: ご近所さん]

＞345 匿名さん
＞自主管理すれば管理会社に委託していた費用全部が浮くわけじゃないよ。
当たり前でしょ！
知らなかったの？
＞338 匿名さん
＞自主管理になれば0円になるといわれても
この話を前提におつむを併せて話を展開していたのですよ。
その人なりの知能に合わせて話を進めていたわけです。
切り取りされてもね。

[348: 匿名さん]

>>347
自主管理すれば０円になるといってだろう。
自主管理はやめなはれ、住民の反感を買うだけのことだから。
それぐらいのお金は住民はなんとも思っていないよ。それより自主管理
になる方をおそれいるんだからね。あほには分からないんだろう。
こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの。

[349: ご近所さん]

＞自主管理すれば０円になるといってだろう。
お手本見せて頂戴。
＞こんなスレで時間を無駄にするより他に仕事とかやることはないの
誰に言ってるの？
おめでたい人ですね。

[350: 匿名さん]

自主管理にすれば管理会社の取り分はゼロ円になる。おおむね管理費の3-4割は削減可能。しかも余計な工事もやらずにすみ修繕費も浮く。
管理会社の取り分は仕事内容考えれば高すぎだ。