ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2901: 匿名さん2]

>>2894 匿名さん
スレの趣旨と少し違うので、気になる所ですが、勘弁してもらいましょう。
下調べして返事しますので、少しお待ち下さい。

[2902: 匿名さん]

>>2900 匿名さん

[2903: 匿名さん]

>>2900 匿名さん
笑決算書をしらないくせにいきがっている人はいませんか？んっ？またキミかぁ、教えたよねキミには何度目？

[2904: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
この表が根拠なの？マヂなの？側に教えてくれる人はいないんだね。そーかー、なんかゴメンね。精一杯生きてね。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
儲けの少ない仕事だなぁ

[2906: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
>>2892さんの事例は結構レアケースだよ。
管理会社も業務効率化のためパッケージ販売を進めている。つまり事務管理業務だけで受けてくれる管理会社は少なくなってきている。
管理会社に任せるのはいいと思うが、この金額とするまでには相当な検討、議論が必要となる。検討を他人に任せるなら希望通りとならない覚悟も必要。事務管理業務だけを依頼したかったのに基幹事務もセットになっちゃったとかね。


匿名で委託管理を進めたいなら管理会社に相談してみるといいよ。事情を話せば誰からって部分を隠して理事長に営業かけてくれる…はず。

[2907: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

別に「粗利25％」はウソだ何だと突っ込まなくていいんだってば。
正常な会社が正当な手続きを踏んで得ている正当な利益なんだから。
そこから色々差っ引かれた後の純利益とて然りだよ。
それを「取り過ぎだ」と言ってるバカが、その会社が実際やってる仕事の内容を
正しく評価できずに騒いでいるところを突っ込まなきゃ。

なんか最近、変にかき回してる第三者キャラが増えてない？　もしかして意図的？

[2908: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
粗利は確かに25%くらいだね。
うんうん

[2909: 匿名さん]

純利益は6％だよ。(´；ω；`)

[2910: 匿名さん]

日本ハウズイングのマージンは２５％？
大京のマージンは２５％？
合人社のマージンは３０％？
東急のマージンは４０％？

[2911: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
意味不明

[2912: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
もしかして「粗利の意味とかマージンの意味とかわかっていなかった・・・」

とか？

[2913: 匿名さん]

粗利とは、こういうものだそうです。↓
>>2129
＞つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。

[2914: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

いつもそのパターンだけど、全く反論できないことは分かったよw

[2915: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

手続きとか、関係ないし正常な手続き踏んでなければ粉飾になるよw

管理組合から見た場合、管理会社の仕事内容が明らかにかかる費用に見合ってないということ。

論点誤魔化さないようにね。管理費から管理会社にわたってる金に対しサービス内容が割りにあってないということ。ここは管理組合のためのスレだから。

管理会社自体はうまいビジネスしてると思うよ。日本ハウジングも業績は右肩上がりだし。

[2916: 匿名さん]

東急コミュニティーの粗利率は、１３．５％

[2917: 匿名さん]

そこは節税や会計のやり方で変わるでしょう。東急コミュニティーはそのかわり販売管理費が高い。結局、経費を売上原価で処理するか販売管理費で処理するかのちがい。

純利益はどこも似たり寄ったりですから。収益構造自体はたいして変わらないでしょう。

おそらくフロントの人件費をどちらで処理するかだと思います。公開されてないから分からないが。

何れにせよマンション管理の中抜き業でそれだけの利益を得ているのは事実。逆に管理会社サイドからのみかたでは、その割合で抜かれてるということ。

それに対し管理会社がどんなサービスがあるのか、見合ったものなねか、他に同等なサービスで安くなる手段があるならそちらを考えるべきという話。

[2918: 匿名さん]

>>2913 匿名さん
自主管理命くんは会計素人。>>2853を見ても明らか。
科目に費用を入れて終わりとか夢見ている。
年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

あんたは最初から最後まで遠吠えだけじゃんw 詳しいなら講釈たれればいいのに茶化して終わりだもんね。

否定したいけど、何も出てこないんだねw

[2920: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

ごめんなさい。月次決算って何の話しているんですか? 管理会社が
とっているマージンに関する話?
それともマンション管理と全く関係ない、会計のナゾナゾの話ですか?

[2921: 匿名さん]

>>2920 匿名さん
マージンは仲介手数料のことを指してると思ってるが違うのか？月次決算でマージンに関する話とか意味が分からないんだけど。

自主管理の決算は年に一度実施すれば事足りるけど、 それじゃあ毎月のお金の動きが一切わからない。管理会社を入れれば、毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる。ここまで言えば分かるだろ。

[2922: 匿名さん]

だから、月次決算って何の話なの?

>月次決算でマージンに関する話

これあんたの発言だろ? 自分の書き込みに自分で意味分からないって書いてるけど頭大丈夫か?

>毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる

なんで月次報告の話になってるんだ?

委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?

[2923: 匿名さん]

>>2922 匿名さん
これお前の発言やろ。
>管理会社がとっているマージンに関する話?
イカれてんな。

たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

[2924: 匿名さん]

月次報告について、あんたが出してきた話だろって言ってるの。月次報告の話出してきたのアンタだろ。

完全にイカれてるな。反論できないから意味不明な事言うのもいつもの通りだけど。

結局威勢よく批判してもいつも犬の遠吠えで意味不明な話持ち出して誤魔化すだけ。
全キャラ同じだから、自演しても意味ないよ。荒らしにしても頭悪すぎるんだから
管理会社擁護しようとする前に自分の頭心配した方がいいよ。

[2925: 匿名さん]

>たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

ww

[2926: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
あまりの意味不明さにツッコミ忘れてたけど
>委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?
何の話してるか説明してくれるか？（笑）月次決算からこんな話出てくるとか薬でもしてるの？
月次決算って言葉でggrks
こんなことすら分からないだろうと思って月次決算の話を出したんだよ。
これが分かれば管理会社擁護（笑）の理由も分かるよ。

[2927: 匿名さん]

>あまりの意味不明さ

ごめん、2924のどこが意味不明でした??

2918の

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

あんたが唐突にこの「月次報告」という単語を出した意図はなんなの??
ちゃんと「誰が読んでも」理解できるように説明してくださいよ。

[2928: 匿名さん]

「月次報告」→月次決算ね。

[2929: 匿名さん]

>>2927 匿名さん
相変わらずすぐ話を歪めるよね

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名さん

どこを歪めたの？

あんたが言い出した月次決算の意味も結局、答える気はないの？

[2931: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
言うなら＊＊＊の遠吠えですね。
犬の遠吠えは単なる犬の習性ですね。
知らないなら無理に使わない。
前にも注意しましたよね。

[2932: 匿名さん]

>>2930 匿名さん
違う人だよ。

[2933: 匿名さん]

結局、自分が言ったことすら説明できないんだw 毎回だけどね。嘘つき誤魔化し、バカ。全くどうしようもないな。

[2934: 匿名さん]

>>2930 匿名さん
月次決算と聞いて何も分からない奴が、決算書を見てマージンが25%とか愚かなデマを流すなって言ってんの。
自分の無知を棚に上げて語らない方がいいって忠告だよ。

[2935: 周辺住民さん]

>>2933 匿名さん
スレ伸ばしのバイト？
それとも、天然？

[2936: 匿名さん]

日本ハウズイングのマージンは３０％？
大京のマージンは２５％？
合人社のマージンは３５％？
東急のマージンは３０％？

[2937: 匿名さん2]

>>2906 匿名さん
基幹事務＝会計・出納・長期修繕計画の立案調停
事務管理業務の範囲内です。

[2938: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
その投稿自体が何も知らない事を証明しているね。誰か答えてくれると良いね。ただ自主管理命クンが「そんなことは聞いていない」とまた善意の投稿を切り捨てて終わると思うけどね。

[2939: 匿名さん2]

>>2894 匿名さん
自主管理から委託管理に移行するには、総会で決議する必要があります。
総会の議案作成は理事会がしますので、理事会を動かす必要があります。
あなたが理事でないなら、相談できる理事を見つけることから始めます。
若しくは、理事になります。
理事会で、（仮）委託管理推進委員会のようなものを設置してもらう方法もあります。

先ず、委託管理の費用とメリットをあなた自身が知り、それを理事会に伝えることから始めます。

メリットは標準管理委託契約書を参考にして下さい。
その中で、事務管理業務の内容を見ると、受託内容が書かれています。

事務管理業務の受託内容
口座振替その他の方法による管理費等の収納、
通帳等の保管、
経費の支払い、
毎月決算書（案）の作成、
会計に係る帳簿等の管理、
管理費等滞納者に対する督促、
予算案の作成、
管理費等滞納者に対する督促、
マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整、
理事会支援業務、
総会支援業務、
各種点検、検査等に基づく助言等、
甲の各種検査等の報告、届出、
図書等の保管、
ここまでが事務管理業務の範囲です。

あと、
管理員業務（管理員のいるようなマンションでは、５万円では無理でしょう）
清掃業務
設備点検
雑排水管洗浄
植栽管理
特殊建築物調査
連結送水管耐圧テスト
長期修繕計画の立案（無料の管理会社もあります）
等がありますが、これらの契約は、金額を見てから委託するかどうか決めると通告しておいた方がいいでしょう。

今の時点で、管理会社の見積もりを取ることは出来ませんので、月額税別５万円で出来ると説明して下さい。
但し、毎月理事会を開催している管理組合は、５万円では無理です。
理事会は年２～３回くらいまで。

理事会が委託管理を検討することになれば、理事長名で、管理会社に見積もり依頼します。
依頼先は、マンション管理業協会→協会会員一覧→都道府県で、あなたのマンションのある県を選択し検索します。
全国で管理会社は4000ほどあります。
デべ系は小さな管理組合（戸数２０以下）には関心がありませんので、無視していいでしょう。

見積もり依頼をするなら
1.地元に本社がある管理戸数2,000～10,000くらいの管理会社
2.１０年以上の経験のある会社
3.マンコミのスレに名前の出ている会社は避ける。

時間のかかる作業です。
１年以上かかると思って下さい。
専門家招致の予算が承認されたら、マンション管理士などに依頼するのも一つの方法ですが、最初から依頼すると３０～６０万位掛かるでしょう。
それから、受託時の時点の決算書（発生主義による収支計算書、貸借対照表、管理費等未収金明細など）がないと、受託してくれない管理会社があります。
委託時に渡す決算書に不備がある場合、どうすればいいのか正直私にも分かりません。
管理組合の決算は一般企業の決算手法とほぼ同じなのですが、少し違う部分もありますので、会計事務所に依頼すればいいと言うわけではありません。
一つだけ、
管理組合の決算では、固定資産を計上しません。すべて経費で計上します。
これだけは覚えておいてください。

それから、ある匿名さんの言うように
1.　削減コンサルに依頼し
2.　その後はマンション管理士に業務を依頼する
方法もあります。
これなら、役員の負担はあまりありません。
これについては、以前危険性について書いていますので書きません。
私は賛成ではないという事だけ言っておきます。

[2940: 匿名さん]

>>2934 匿名さん

月次決算を唐突に出す意味が分からないんで早く教えてくださいよ。

だから説明できないんでしょ？w

[2941: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん

根拠なく作文で書いていますが、書いている事の大半はでたらめですね。
まず、削減コンサルが危険って。管理会社はさらに危険ですw

[2942: 匿名さん]

>>2939

長期修繕計画の立案（無料の管理会社もあります）
↑
有料の管理会社なんて聞いたことないけど一回いくらかかるんですか?

また自分で書いたことなのにそんなんも知らないのか　で逃げるんでしょうがw

[2943: 匿名さん]

>>2940 さん
調べたか？調べた結果を報告しろ。
そしたら説明してやるよ。最低限のことはやれよ

[2944: 匿名さん]

何を調べるんだよ。月次報告をあんたが唐突にだしてきた意味を聞いているんだよ。
説明もできないこと書くなよ。掲示板は他人が読んで理解できることを書くことで
あんたの頭の中を想像する場所じゃない。もういいよ。専門用語書いて調べろ調べろと書いてりゃいいよw

[2945: 匿名さん]

どうせ説明したところで的外れな意味不明な事言うのは間違いないだろうけどな。

[2946: 匿名さん]

結局、↓何一つ、反論できないんだな。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。　

[2947: 匿名さん]

>>2944 匿名さん
また月次報告に捏造しだした。
あんたが決算書の見方を知らない事を確認するために出したんだよ。この書込みみろよ。>>2853に対して>>2918で確認してるだろ。底なしの馬鹿だな

[2948: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん
概ね、合っていると思います。

他には、【設計図・構造計算書・各業者との契約書・議事録と議案書】の保管管理
ですね。

これらは、理事長保管管理が通常のようですが、輪番制の場合、紛失の可能性があるので、管理会社預けになっているようです。

[2949: 匿名さん]

自主管理なんぞにしたら自分達の資産であるマンションがリセールし難くなります。
気をつけましょう。

[2950: 匿名さん2]

>>2942 匿名さん
おお！
私のミスを見つけましたね。
乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
定額委託費の範囲内の業務は、これが、正しい答えです。
長期修繕計画の立案調停は基幹業務です。
管理会社が管理を受託する時、事務管理業務の中には、基幹業務を含むでしょうから、定額委託費の中に含むでしょう。
こういうレスなら歓迎します。