ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2884: 匿名さん]

>>2879 反アンチ派1さん
確かに読むとムカつくな笑

ウクライナを救う案を出して下さい。
広く案を募ります。
そしてどなたか実行しませんか？
私？私ですかぁ？
どなたか実行してくれる方いませんか？
的な話しなんだろ。

[2885: 匿名さん]

>>2883 匿名さん2さん
だからネ
自主管理もしくは部分管理への道筋を具体的に示して組合員のメリットを理解してもらい、組合の総意を変える努力をしてめでたく自主管理になったとするじゃない。そこゴールじゃなく新たなスタートだから。
週6勤務の俺は管理の仕事などする時間もないし貴重な休みを管理組合の活動に捧げたくない。そんな人は俺だけかな？自主管理に変更したくてした人が管理会社の業務をやってくれれば良いんじゃないの？管理組合のコスト削減を実現してくれた事はありがたいと思います。で良いのかな？
そして一生特定の方が管理業務をやっていただく。勿論無償でだって管理組合のためなんだからお金なんか貰わないよね。高い志がある人なんだから初心を忘れないでね。

[2886: いつもの人]

>>2885 匿名さん

貴方が>>2883に反論？をするのは何故なんでしょう？
自主管理にシフトすること自体がゴールではない、そこからが大変なのであって
普通に仕事をしている人は自主管理になど取り組むことはできない、だから
自主管理をやりたいならやりたい人が中心になって頑張って欲しい、というのが
貴方の意見なのであれば、仰っていることは反論の相手とそんなに変わりません。

「匿名さん２」さんが言っておられるのはこういうことでしょう。
・自主管理にシフトするには組合の合意を得る必要があるが、現実的には理事会を通すことすら難しい。
・理事会審議を経て総会で決議されない限り自主管理にはシフトすることすらできない。
・管理会社を非難するだけで上記突破することはできず、組合にはたらきかけても相手にされないことをアンチは理解している。だから行動もしない。

要は「自主管理は実際やろうとすれば組合員に大きな負担となるので、現実的には実行困難。やりたいならやりたい者が率先して頑張らなければ話にならない。」
ということです。ほぼ同じことを言っている貴方達が言い争うのは不毛です。

[2887: 匿名さん]

ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

管理会社の仕事がしっかりやっているかどうかではなく、マンション管理の手間がほとんどないにも関わらずその対価が高すぎると言う問題です。

10棟以上担当持てるほどの仕事量と言うことは一棟あたりの業務量はわずかということです。バックオフィスがとか反論したいならバックオフィスがどのくらいの作業量か類推されたらどうですか？バックオフィスがあるかないか、と言うのは反論になってないですよ。聞きたいのは毎月どのくらいの時間がかかるかです。まあ殆んどないとおもいますが。

[2888: 匿名さん]

「匿名さん２」さんは自主管理に変更することを目的化しています。変更後の果てしなく長い運営を見ていません。信じなくても良いので一例を紹介します。自主管理切替の初期こそ初代が善意で運営をやりますが、その内他力本願の組合員がその「善意」を「義務化」します。または初代の役員が「○○をしてあげている」といった自分の功績を無意識に口にし出します。どちらが先かはわかりません。そして初代の方は承認の要求を強め退任か対価を組合員に迫ります。退任の場合、後任者は決まりますが初代並みの質を求められます。その次々に進むとやれる人はいなくなって交代要員を探すことが課題になります。できる人の目線で簡単な引き継ぎでできない人にも回ってきて困惑します。同じ方がいつまでもやってくれる保証はないです。対価の場合、支払いの可否と可の場合の額でまた協議します。ここでまとまらないと管理会社に依頼せざるを得なくなるので、どんなにいびつな形でも自主管理を継続します。管理会社へ色々な要求していた組合員は同じ要求を仲間の組合員にもします。そして「善意」の「義務化」を繰り返して人的資産を食いつぶしていきます。一度役員をやめた方の再登板は中々ありません。良い思い出がないからです。厚かましい組合員が原因であることは結構ありますが、誰も口にしません住めなくなるからです。そこで管理会社はそういう扱いにくい組合員の受皿でもあったことに初めて気づきます。一概に管理会社のコストだけ考えれば自主管理が良いと思うのは当然です。ただ自分の隣の家が役員で注意されたら素直に聞けますか？あなたは勿論あなたの家族は？自分が役員で隣の管理費滞納を督促できますか？子供が同じ学校でもできますか？生活ってアナログなんですよ。知った風な投稿で仕切っているあなたに絶対答えていただきたいのですが、マンション内で知り合いがいない場合、お金払ってでも役員を代わって欲しい時どうすればよいのですか？全戸回ると代わってくれる人はいますよとか薄っぺらい回答ではなく確実に代われる方法を教えて下さい。経験上いつもの人とか特別感を出している人が1番始末が悪い。

[2889: 匿名さん2]

匿名さん2です。
>>2888 匿名さん
＞「匿名さん２」さんは自主管理に変更することを目的化しています。
私、そんなこと書きました？
むしろ自主管理はハードルが高いと書いてきたつもりですが。

＞2885 匿名さん
＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

＞管理会社の仕事がしっかりやっているかどうかではなく、マンション管理の手間がほとんどないにも関わらずその対価が高すぎると言う問題です。

愚痴を言うだけで組合運営を改善する気がないなら、管理会社にとってあなたは「おいしいお客」でしかない。

スレ名は「管理会社は必要ない」ですが、代案がなければ管理会社は排除できません。
＞2884 匿名さん
2885を読む限り、それ以前の話のようですよ。

[2890: 匿名さん2]

>>2888 匿名さん
私の知っているマンションで、当初自主管理で、２０年以上経過して管理会社に委託した管理組合がいくつかあります。
全て２０戸以下のマンションです。
理由は、「役員の負担が大きく、誰も交代てくれない」が大半です。
＞その内他力本願の組合員がその「善意」を「義務化」します。
その通りです。
他では、会計に関する問題が大きかったですね。

委託開始に当たって、管理会社にすべての業務（事務管理・設備点検・日常清掃など）委託費の見積もりを出させ、安い業務だけ管理会社に委託し、残りは今まで通り直接発注するようアドバイスしました。
事務管理業務は全ての管理組合で、標準管理委託契約書の内容で、月額５万円以下（税別）で契約しました。

[2891: 匿名さん]

自主管理を反対してる人の嘘の体験談なんて誰も聞いてないですよ。

体験談なんて、証拠示さないといくらでも都合よく創作できますからね。公的な事実やデータで論じられないから架空の話を持ち出さざるをえなくなる。

マンション管理合理化に反対する人からは公的なデータや報道からの引用が一切なく、嘘の体験談や主観ばかりですからね。

マンション管理会社の社員一人が10棟以上担当してることも、管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。

結局、管理会社を擁護する荒しさんは事実で反論できないので、嘘ついたりはぐらかしたり誤魔化したりしかできない。

[2892: 匿名さん2]

>>2888 匿名さん
投稿が長いので全部読んでいませんでした。

＞マンション内で知り合いがいない場合、お金払ってでも役員を代わって欲しい時どうすればよいのですか？
お金を払って管理会社に委託するのがベストです。
（個人の専門家に依頼することはお勧めしません）
役員の負担軽減以外のメリットもあります。
月額５．５万円を全員で負担するしかありません。（事務管理業務だけならこれで受けてくれる管理会社があります。）
２０戸なら月額２7５０円で済みますが、１０戸なら５５００円かかりますね。
今までかかってなかった費用ですから、渋る人もいるかと思いますが、その時はその方に役員をお願いしましょう。
いずれにしても、管理委託契約の締結は総会決議が必要（標準管理規約なら）ですから、全員の賛成がなくても、総会決議するしかないでしょう。

[2893: 匿名さん2]

>>2891 匿名さん
＞マンション管理会社の社員一人が10棟以上担当してることも、管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。
そもそも、これが間違っている。
何度言っても理解できない。

[2894: 匿名さん]

>>2892 匿名さん2さん
2888です。ご助言ありがとうございます。その程度の負担で重責回避できるなら全然苦にはなりません。わからない仕事を同じ方に何回も聞くのが苦痛でたまらないのです。ちなみにそういう話しはどう切り出せばよいのでしょうか？過去の役員は自分たちが苦労を乗り越えた話ししかしなくて疲れます。できれば匿名性を保ったままうまくいく方法はないでしょうか？虫の良い話で申し訳ありません。

[2895: 匿名さん]

>>2891 匿名さん
アレッ、投稿名変えたの？使い分け間違えたの？

[2896: 匿名さん]

>>2891 匿名さん
管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。
→管理会社各社の原価が部外者のあなたにわかるのですか？原価がわからなければ粗利もわかりませんよね？本やネットが正しいと何故わかるのですか？管理会社の内部文書でもあれば公開してください。あっても公開できないなら妄想の域をでませんね。ちなみに日本ハウ○イングの原価はいくらですか？わかっている上での粗利25%発言なんですよね？

公開できないなら
それこそあなたの主観ですよね。
あなたがひろゆきからパクった言葉そのものです。

[2897: 匿名さん]

>>2892 匿名さん2さん
事務管理業務だけで受けてくれる所あるんだ。大手？

[2898: いつもの人]

>>2887 匿名さん
＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

違いますよ。

【そこで正直、不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。】

これがスレタイの主文です。貴方がやろうとしていることは「問題提起」ではないですよね。
管理会社は不要だという結論ありき。そこから先に何を論じるつもりなのですか？

スレタイに沿えば管理会社の中抜きは「ある」ということが前提となりますが、委託管理のコスパの悪さだけを論じるのがこのスレの目的ではなく、あくまで「自主管理の方がトータルでは得策なのではないか」という問題提起のスレだとされています。そうだそうだ、その通りだということであれば、もっと自主管理の実践に向けた議論が活発になるべきだと思うのですが、貴方が座長をやっているせいか一向にその兆しはありません。それは見方を変えれば、スレの主旨である「問題提起」には同調する意見が殆ど無く、むしろ異論があるということでしょう。その異論に向き合う気が貴方には無いというだけですので、現状の展開を不満に思うのであれば退場すればよいと思います。スレの趣旨に沿って問題提起がされ、多くの異論が挙がっているのです。対応できない貴方に居場所は無いと思いますよ。


＞自主管理を反対してる人の嘘の体験談なんて誰も聞いてないですよ。

ここには「自主管理に反対している人」などいないと思うのですがね。
特に私は「自主管理こそマンション管理の原形である」とまで言い、実行する力がある組合はぜひ前向きに検討するべきだと思っています。同様の趣旨のレスを何度もしました。
自主管理に反対などしていません。ただし簡単なことではないので安易に手を出すべきでは無く、管理会社が嫌いなだけで関係を断ち切ることしか考えていない人にはムリだと言っているまでです。ある意味、このスレで最も自主管理から遠いところにいるのは貴方ではありませんか？　自分にはできない、ということが解っているから、実行してみせようともしないのですよね？

「マンション管理合理化」など、会社組織の成り立ちすら理解していない方がおいそれと口にするべきではないと思いますよ。合理化のためにコストをかけなければならないこともあるのです。何でも自前でやればタダで済むだろと言う人が始める自主管理は、マンション管理に限らず必ず失敗します。

[2899: 匿名さん]

あなたが、あなたが、ってマンション管理会社についてまるで語れないことだけは分かりました。

貴方はわかってない、って言っても全く意味ないですよ。

[2900: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

日本ハウジングの決算書公開されてるから見てきたら？間違いというなら、当局に通報してきたらどうです？虚偽記載で起訴案件になりますから。

[2901: 匿名さん2]

>>2894 匿名さん
スレの趣旨と少し違うので、気になる所ですが、勘弁してもらいましょう。
下調べして返事しますので、少しお待ち下さい。

[2902: 匿名さん]

>>2900 匿名さん

[2903: 匿名さん]

>>2900 匿名さん
笑決算書をしらないくせにいきがっている人はいませんか？んっ？またキミかぁ、教えたよねキミには何度目？

[2904: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
この表が根拠なの？マヂなの？側に教えてくれる人はいないんだね。そーかー、なんかゴメンね。精一杯生きてね。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
儲けの少ない仕事だなぁ

[2906: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
>>2892さんの事例は結構レアケースだよ。
管理会社も業務効率化のためパッケージ販売を進めている。つまり事務管理業務だけで受けてくれる管理会社は少なくなってきている。
管理会社に任せるのはいいと思うが、この金額とするまでには相当な検討、議論が必要となる。検討を他人に任せるなら希望通りとならない覚悟も必要。事務管理業務だけを依頼したかったのに基幹事務もセットになっちゃったとかね。


匿名で委託管理を進めたいなら管理会社に相談してみるといいよ。事情を話せば誰からって部分を隠して理事長に営業かけてくれる…はず。

[2907: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

別に「粗利25％」はウソだ何だと突っ込まなくていいんだってば。
正常な会社が正当な手続きを踏んで得ている正当な利益なんだから。
そこから色々差っ引かれた後の純利益とて然りだよ。
それを「取り過ぎだ」と言ってるバカが、その会社が実際やってる仕事の内容を
正しく評価できずに騒いでいるところを突っ込まなきゃ。

なんか最近、変にかき回してる第三者キャラが増えてない？　もしかして意図的？

[2908: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
粗利は確かに25%くらいだね。
うんうん

[2909: 匿名さん]

純利益は6％だよ。(´；ω；`)

[2910: 匿名さん]

日本ハウズイングのマージンは２５％？
大京のマージンは２５％？
合人社のマージンは３０％？
東急のマージンは４０％？

[2911: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
意味不明

[2912: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
もしかして「粗利の意味とかマージンの意味とかわかっていなかった・・・」

とか？

[2913: 匿名さん]

粗利とは、こういうものだそうです。↓
>>2129
＞つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。

[2914: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

いつもそのパターンだけど、全く反論できないことは分かったよw

[2915: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

手続きとか、関係ないし正常な手続き踏んでなければ粉飾になるよw

管理組合から見た場合、管理会社の仕事内容が明らかにかかる費用に見合ってないということ。

論点誤魔化さないようにね。管理費から管理会社にわたってる金に対しサービス内容が割りにあってないということ。ここは管理組合のためのスレだから。

管理会社自体はうまいビジネスしてると思うよ。日本ハウジングも業績は右肩上がりだし。

[2916: 匿名さん]

東急コミュニティーの粗利率は、１３．５％

[2917: 匿名さん]

そこは節税や会計のやり方で変わるでしょう。東急コミュニティーはそのかわり販売管理費が高い。結局、経費を売上原価で処理するか販売管理費で処理するかのちがい。

純利益はどこも似たり寄ったりですから。収益構造自体はたいして変わらないでしょう。

おそらくフロントの人件費をどちらで処理するかだと思います。公開されてないから分からないが。

何れにせよマンション管理の中抜き業でそれだけの利益を得ているのは事実。逆に管理会社サイドからのみかたでは、その割合で抜かれてるということ。

それに対し管理会社がどんなサービスがあるのか、見合ったものなねか、他に同等なサービスで安くなる手段があるならそちらを考えるべきという話。

[2918: 匿名さん]

>>2913 匿名さん
自主管理命くんは会計素人。>>2853を見ても明らか。
科目に費用を入れて終わりとか夢見ている。
年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

あんたは最初から最後まで遠吠えだけじゃんw 詳しいなら講釈たれればいいのに茶化して終わりだもんね。

否定したいけど、何も出てこないんだねw

[2920: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

ごめんなさい。月次決算って何の話しているんですか? 管理会社が
とっているマージンに関する話?
それともマンション管理と全く関係ない、会計のナゾナゾの話ですか?

[2921: 匿名さん]

>>2920 匿名さん
マージンは仲介手数料のことを指してると思ってるが違うのか？月次決算でマージンに関する話とか意味が分からないんだけど。

自主管理の決算は年に一度実施すれば事足りるけど、 それじゃあ毎月のお金の動きが一切わからない。管理会社を入れれば、毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる。ここまで言えば分かるだろ。

[2922: 匿名さん]

だから、月次決算って何の話なの?

>月次決算でマージンに関する話

これあんたの発言だろ? 自分の書き込みに自分で意味分からないって書いてるけど頭大丈夫か?

>毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる

なんで月次報告の話になってるんだ?

委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?

[2923: 匿名さん]

>>2922 匿名さん
これお前の発言やろ。
>管理会社がとっているマージンに関する話?
イカれてんな。

たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

[2924: 匿名さん]

月次報告について、あんたが出してきた話だろって言ってるの。月次報告の話出してきたのアンタだろ。

完全にイカれてるな。反論できないから意味不明な事言うのもいつもの通りだけど。

結局威勢よく批判してもいつも犬の遠吠えで意味不明な話持ち出して誤魔化すだけ。
全キャラ同じだから、自演しても意味ないよ。荒らしにしても頭悪すぎるんだから
管理会社擁護しようとする前に自分の頭心配した方がいいよ。

[2925: 匿名さん]

>たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

ww

[2926: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
あまりの意味不明さにツッコミ忘れてたけど
>委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?
何の話してるか説明してくれるか？（笑）月次決算からこんな話出てくるとか薬でもしてるの？
月次決算って言葉でggrks
こんなことすら分からないだろうと思って月次決算の話を出したんだよ。
これが分かれば管理会社擁護（笑）の理由も分かるよ。

[2927: 匿名さん]

>あまりの意味不明さ

ごめん、2924のどこが意味不明でした??

2918の

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

あんたが唐突にこの「月次報告」という単語を出した意図はなんなの??
ちゃんと「誰が読んでも」理解できるように説明してくださいよ。

[2928: 匿名さん]

「月次報告」→月次決算ね。

[2929: 匿名さん]

>>2927 匿名さん
相変わらずすぐ話を歪めるよね

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名さん

どこを歪めたの？

あんたが言い出した月次決算の意味も結局、答える気はないの？

[2931: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
言うなら＊＊＊の遠吠えですね。
犬の遠吠えは単なる犬の習性ですね。
知らないなら無理に使わない。
前にも注意しましたよね。

[2932: 匿名さん]

>>2930 匿名さん
違う人だよ。

[2933: 匿名さん]

結局、自分が言ったことすら説明できないんだw 毎回だけどね。嘘つき誤魔化し、バカ。全くどうしようもないな。