ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2851: 匿名さん]

最初から会社組織の話なんて一切していないのに、荒らしくんが勝手に袋小路に迷い込んでいるだけでしょ。

>管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

自分でこれを上げておきながら、その労力がどのくらいなのかを、一切説明してないよね。わかるだろって言って誤魔化して終わり。

[2852: 匿名さん]

他にも手間があると言っておきながら、その手間の労力を説明できなかったらどうしようもないだろw

[2853: 匿名さん]

そもそも決算や契約は年に１回、毎年、科目はほぼ変わらないので数字を変えて終わり。口座振替や支払いもほとんど自動化されているか、ネットで決済できるので、５０戸程度の物件なら月１時間もかかりません。クレームは物件によりますが、たいていは管理人が処理できるので、フロントまでかかってくることは稀。残念でした。

[2854: 匿名さん]

>>2851 匿名さん
ははは、組織の話なんかしていない。やりとりでわかった事を言われてるだけ。話をすり替えるなよ。

この労力を説明しなきゃ分からないほど常識がないとは誰も思わなかったからだろ。

自主管理したいんだろ？してるんだろ？分からないとか、ありえないんだよ。日常生活からでもいくつかはわかるだろ。小学生じゃないんだからさ

もう一度言うが、毎月の時間を示すのはお宅の役目。業務がまるで無いかのように宣うから漏れを指摘されてんだよ。決算にかかる時間をほとんどないと言うなら一件あたりの時間を示せ。

[2855: 匿名さん]

はい。結局、全く反論できないということですね。情けない。

管理会社フロントの手間についてあんたが食ってかかってきたけど、中身を説明できず、自主管理したいんだろ、フロントの手間の話しているのに、いきなり自主管理の話に逸らす。どうしようもないねえ。

時間示しているじゃん。１０棟以上担当もてるってことは、サラリーマンの労働時間の1/10くらいしか手間がないってこと。ここまで説明しないとわからないの？結局、否定できないから、読んでないふりしてるだけじゃん。

自分が、決算だの振込だの言い出したんただから、あんたがその手間が毎月どのくらいかかるのか示したらどうだ？

[2856: 匿名さん]

結局、↓何一つ、反論できないんだな。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。

[2857: 匿名さん]

>>2853 匿名さん
自主管理で金に興味がないなら年一回でいいんじゃない？管理会社を入れると毎月必要なだけ。年1とか、持ち逃げされても一年近く気付けないだけだし。
あと、数字をどうやって作るかすら分かってないじゃないか。適当に転記してできると思ってるんだ（笑）

だから管理人がクレーム対応する時点でおかしいんだよ。管理人の業務のどこにクレーム対応なんて書いてあんの？見せてくれよ。
フロントまでかかってくるのは稀って君がフロントかよ（笑）そのくせなんも知らないんだから、フロントじゃないよね。またウソを付いた訳だ？どうしようもないな。

[2858: 匿名さん2]

>>2853 匿名さん
あんたなら、４回転アクセルは、飛び上がってくるくるっと回ればできる、という理屈になるんだろな。
やったことはないけど、やればできるという理屈のオンパレードだな。

[2859: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
示した時間がフロントの管理業務だけだから明らかに足りなくて、調べ直せって言ってんだよ。
標準管理委託契約書ぐらい見ろって。

あ、そうだ、ハンドルネーム机上の空論にしたら？

[2860: 匿名さん]

>>2857 匿名さん

お宅のマンション、管理人がクレーム対応しないんだ。可哀想な人だな。

結局、調べろ が反論なのね。違うと言うなら正解を書けばいいだけなのに、実態がないから、自作自演で誤魔化すしかできない。

[2861: 匿名さん]

>>2858 匿名さん2さん
うまい！
まさにそんな感じだね。（笑

[2862: 匿名さん]

>>2858 匿名さん2さん

４回転アクセルって五輪のメダル級ですよ。一方、マンション管理は素人でもできる。
こんな無茶苦茶な比べ方をして自作自演して頭がおかしいと思われていることに気づかないのがすごいよね。

>フロントの管理業務だけだから明らかに足りなくて、調べ直せって言ってんだよ。
標準管理委託契約書ぐらい見ろって。

早く、あんたが調べた「答え」を教えてほしいね。

結局、自分で調べろと投げかけておきながら、その答えも言えないんでしょ？w

[2863: 匿名さん]

>>2860 匿名さん
やらないし、やらせないね。
50戸の平均的なマンションなら尚更だろ。管理人は清掃員も兼任していてクレーム対応で清掃ができないなんてことになったら更にクレームになる。

普通の会社ではクレームは対応が難しいから現場に任せないけど、あんたの会社は現場任せなんだ。ブラックだね。まぁそんな会社にしか行けないからスゴい発言ばかりできるんだろうけど。

[2864: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
何を調べたか教えてくれる？

[2865: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
＞４回転アクセルって五輪のメダル級ですよ。一方、マンション管理は素人でもできる。

君は【フロントが五輪のメダル級のことができると思い込んでいるだけ】って事はわからないんだろうな。（笑

[2866: 匿名さん]

もう説明できないことだけはわかった。一人で４回転アクセル練習しとけよw

[2867: 匿名さん]

>>2835 匿名さん
正しいんだけど自主管理命クンには響かない。
意識の外からの攻撃じゃないと。

[2868: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
そこじゃないんだよなぁ

[2869: 匿名さん2]

こんがらかってきた。
誰がアンチ派で、誰が反アンチ派かわかるようにしてくれ。

[2870: いつもの人]

>>2869 匿名さん2さん

ホントですよね。
そして何度も何度も同じやりとりの繰り返し。
アンチ派の方は１名のみ、と思ってはいますが、そうとは思われないために「匿名さん」を名乗っているのだとしたら逆効果です。

[2871: 匿名さん]

自作自演がバレてないと思ってるのがすごいね。

具体的な反論ができないからってアンチさんがどうのしか言えないのは分かるけどさあ。

調べろだけじゃ、誰も納得できないでしょう。

[2872: いつもの人]

>>2821 匿名さん
＞粗利25％が問題ではなく、ほとんど業務がないのに毎月２５%取ることが批判の対象になっているんだよ。２５%分のサービスがあればいいけど、ぼったくり工事営業してるだけだからね。関わるだけマイナス

少し前、管理会社を批判している方は「粗利25％」を散々問題にしていました。
今更「粗利が問題なのではない」もなにも無いでしょう。
業務そのものが存在しないと思っている者に、利益率の適否を語らせること自体が本末転倒というものです。粗利に企業としての間接部門業務費が含まれていることは今も理解しようとせず、それを当然の大前提として委託管理を選択している者のことを批判し続けています。

管理会社には「するべき仕事」があります。組合が仕様として設定した仕事です。
それをこなすことが粗利で25％を管理会社にもたらす。そこで委託契約の適否を判定するのではなく、仕様の内容が組合の事情に則しているか、仕様を根拠に示された委託費が管理組合の支出として適正なのか、現実的に支払える額なのかで判定するのが通常の組合というものです。

「管理会社がする業務など殆どない」と信じて疑わない人は、自主管理が正義であると主張すれば良く、実際それが組合の総意となれば管理会社とは決別できます。
ネットで自分の意見をオーソライズしようとする前に、まずは自分が身を置く場で実践すれば良いのです。その結果に、他の組合も追従することになるでしょう。
今のところの「その結果」とは「委託管理の方が合理的だという判断」です。

反論と言うほどのこともない、当たり前の理屈です。
この理屈を大多数の管理組合が共有しているという事実があるだけです。
コピペへの反論が必要だと言われれば、この程度の返答で十分でしょう。
釈然としない、と暴れる者は荒らしと同様に好きに言わせておけばいいのです。
どうせ黙れと言っても黙らないのですから。それこそ、関わるだけマイナスです。
実際、計算が利く管理会社はそういう相手とはもう契約をしたがりません。
放っておけば、半ば自動的に管理会社への業務委託はできなくなるかも知れませんし、自主管理をする能力が備わるかどうかに関係なく、いずれそれしか選択肢が無くなるでしょう。

[2873: いつもの人]

>>2871 匿名さん

複数の固定ＨＮが同一人物だと本当に思っているのなら、そこを問題にして管理者に削除依頼をすればよいと思いますよ。願わくば削除が実行される前に、削除依頼をしたことをここでレス番を付記して報告してくだされば万全です。数日中に削除が実行されれば、貴方が言っていることは正しかったと証明されます。

ご自分の理屈に自信がおありなら、相手が自作自演をしていようが、ひとつひとつ個別に反論してやっつけることが可能な筈。実際、貴方が管理組合でご自身の主張を通すためには、それとほぼ同じことをしなければなりません。貴方の喧嘩相手は「同じ考えを持つ名無しの権兵衛さん」だと自覚した方がいいですよ。ここでは私も他の方も、わざわざ固定ＨＮを使って相手をしてあげているのです。むしろ親切な方でしょう。

[2874: 匿名さん]

これだけ長文書いていて全く反論していないところがすごいね。

>管理会社には「するべき仕事」があります。組合が仕様として設定した仕事です

これが反論なの?
すべき仕事をしているんだから文句を言うなって?

「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。

[2875: 匿名さん]

>ご自分の理屈に自信がおありなら、相手が自作自演をしていようが、ひとつひとつ個別に反論してやっつけることが可能な筈。

反論も何もアンチさんがどうのとしかいってないよね。反論して欲しい何かを示してから言ってくださいよ。ただ調べろと言ってにげてるだけですよね?

[2876: 反アンチ派1]

そろそろきちんとした事を書こうかな。
私は反アンチではあるが管理会社にムダな費用を払いたくはない。この点についてはアンチも反アンチも同じと思う。

次に、具体的なムダの発生源は何かというと、
①価格競争をさせずに作られた見積を信じる事
②業務内容や修繕内容を理解しない、しようしない事。つまり無関心や諦め
③適正価格や相場がわからない
④役員のノウハウの無さ
の4つだと思っている。この点について異論があれば意見を欲しいし、解決策や過不足があれば教えて欲しい。これを解決することが本来このすれするべき議論だと思うがどうだろう？

[2877: 匿名さん]

反アンチって奇妙な言葉はとかくその通りだね。

[2878: 匿名さん]

>>2876 反アンチ派1さん
正しいと思うよ。是非実行すべきだよ。
あなたがね。こういう話になるといつも「自分以外の誰か」がやれば良い話しなんだよね。正しい選択肢はわかってる、ただ仕事で多忙だったり家族間の問題だったりみんな事情があってできないから管理会社に任せているんだよ。それがベストだとは考えていないさ。なにが「そろそろキチンとした事を書こうかな」だ恥ずかし過ぎるんだよ。

[2879: 反アンチ派1]

>>2878 匿名さん
意見ありがとう。
実行はできないんだよ。
なぜならこれはムダの発生源を述べただけであり、まだ解決策ではないからね。解決策が示されればあとはやるだけとなるり、自分でも実行する。

解決策を思い付いたらどんどん教えてほしい。

[2880: いつもの人]

>>2874 匿名さん
＞「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。

まさにそこですよ。
「大したことがない」と思っている貴方と、自分達でやるのは得策ではないと思っている者とがいて、ならばそれぞれが別々の道を歩くしかないですねというのが私の論旨です。前者である貴方は貴方が属する組合を引き連れて自主管理の道を目指しましょう。同じ組合員の同意を得る必要がありますが、他の組合を巻き込む必要は全くありません。管理会社を否定したければ貴方の組合の中でそういうコンセンサスを得ることが先決で、それを全国的に波及させたければ先ずは一例でも実績を、自らの手で作ってはどうですかという話です。

ネットで先行事例が拾えるそうですが、それが事実だとすれば貴方が実行に移さない理由がますます解らなくなりますね。

一方の後者、管理組合の手を借りてやっていこうと考える一派は、当然のことながら理不尽に高い費用を受け入れる筈もなく、候補企業がいくらでもある中では競争原理を利用することも可能です。「高過ぎる費用」ならば払えないのですよ。

するべき仕事にかかる労力が「大したこと」であり、費用はお安くはないが「高過ぎる」訳ではなく、何とか負担していけるという総意を以て行われるのが委託管理です。

根っこの部分で感覚が違うのですよ。自分と同じ感覚を持て、というのは暴論です。私は貴方に、委託管理を続けろなどとは一切思っていませんし、そのようなことを勧めたこともないですよね。でも貴方は、自分で自主管理を目指している姿勢は見せず、他者に委託管理の動機を一方的に捨てさせようとしているだけです。反論というより「疑問」ですね。何故そんなことをするのでしょう？　貴方は貴方でやりたいことを黙って実行すればいいだけで、委託するべき仕事など無い、費用が高過ぎるという個人的感想に同意を得なければならない理屈など無い筈ですが。


こう言うとまたコピペを貼るのでしょうか？
ハッキリさせておきますが、私が貴方に説得されて管理会社を否定したり、自主管理を目指したりする可能性はありません。ゼロです。そっちの道が開けるとすれば、あくまで自分達の問題意識を発端とし、自主管理を委託管理と同等の選択肢として挙げた上で、もっと丁寧に共有者全体の意見をききながら意思決定をしていきます。場合によっては、管理会社を否定せずとも自主管理にシフトする可能性だってありますよ。なので、貴方が私に色々反論するのは結構ですが、狙った効果は無いものと思ってください。管理会社の存在意義はこれからも変わりませんし、委託管理と自主管理の勢力図が大きく変わることも（少なくとも半世紀は）無いでしょうね。

[2881: 匿名さん]

>>2879 反アンチ派1さん
さすが勘違いクン。まだわかってない。自分でやるのは当たり前、他の役員と共有して理解を得て管理会社と交渉して、草案を作って総会に提案して組合員に理解を求める仕事が大変だといっているんだよ。日時をわきまえない組合員の質疑対応も地味に面倒なんだよ。勘違いするなよ、これらのことを実行している人は尊いと思うがアンタのように「そろそろキチンとした事を書こうかな」とか思い上がった人間にはイラつくという話しさ。

[2882: いつもの人]

>>2875 匿名さん
＞反論も何もアンチさんがどうのとしかいってないよね。反論して欲しい何かを示してから言ってくださいよ。ただ調べろと言ってにげてるだけですよね?

私は別に貴方に反論などして欲しくありません。むしろ、何度も同じことしか言わないのならいい加減黙ってくれないかなと思っているくらいです。

貴方が展開している理屈には、ほぼ否定するところしか見いだせないので、基本放ってはおくものの、時たま見かねてダメ出しはしています。そこに反論するもしないも貴方の自由であり、私が他の誰かになりすましているのだとしても（していませんが）、名前が異なる相手に根気よく対応することは可能な筈なのですから、やりたきゃやりなさいと言ってるだけです。それすらもイヤならば、同調も得られずたまにダメ出しされる状況が続くだけでしょう。

[2883: 匿名さん2]

>>2881 匿名さん
＞自分でやるのは当たり前、他の役員と共有して理解を得て管理会社と交渉して、草案を作って総会に提案して組合員に理解を求める仕事が大変だといっているんだよ。

団体としての総意を決定するのに、これが出来ないなら、現状は変わらない。
以前から指摘されてきたが、管理会社を非難するだけでは意味がないから、実行せよと言われ続けてもしない理由がこれだとはっきりした。

アンチ君は、他の組合員から相手にされないから、ここで自説を言っているんだと宣言したんだね。

引き続き、自主管理もしくは部分管理への道筋を具体的に示して組合員のメリットを理解してもらい、組合の総意を変える努力をする以外に、進展はないだろう。

＞「そのすべき仕事」の労力が大したことないのに、費用が高すぎると言う話なのに。。
こう言うだけでは、組合員の同意を得ることができないことは、すでに立証されていると思うが、いかがですか。

[2884: 匿名さん]

>>2879 反アンチ派1さん
確かに読むとムカつくな笑

ウクライナを救う案を出して下さい。
広く案を募ります。
そしてどなたか実行しませんか？
私？私ですかぁ？
どなたか実行してくれる方いませんか？
的な話しなんだろ。

[2885: 匿名さん]

>>2883 匿名さん2さん
だからネ
自主管理もしくは部分管理への道筋を具体的に示して組合員のメリットを理解してもらい、組合の総意を変える努力をしてめでたく自主管理になったとするじゃない。そこゴールじゃなく新たなスタートだから。
週6勤務の俺は管理の仕事などする時間もないし貴重な休みを管理組合の活動に捧げたくない。そんな人は俺だけかな？自主管理に変更したくてした人が管理会社の業務をやってくれれば良いんじゃないの？管理組合のコスト削減を実現してくれた事はありがたいと思います。で良いのかな？
そして一生特定の方が管理業務をやっていただく。勿論無償でだって管理組合のためなんだからお金なんか貰わないよね。高い志がある人なんだから初心を忘れないでね。

[2886: いつもの人]

>>2885 匿名さん

貴方が>>2883に反論？をするのは何故なんでしょう？
自主管理にシフトすること自体がゴールではない、そこからが大変なのであって
普通に仕事をしている人は自主管理になど取り組むことはできない、だから
自主管理をやりたいならやりたい人が中心になって頑張って欲しい、というのが
貴方の意見なのであれば、仰っていることは反論の相手とそんなに変わりません。

「匿名さん２」さんが言っておられるのはこういうことでしょう。
・自主管理にシフトするには組合の合意を得る必要があるが、現実的には理事会を通すことすら難しい。
・理事会審議を経て総会で決議されない限り自主管理にはシフトすることすらできない。
・管理会社を非難するだけで上記突破することはできず、組合にはたらきかけても相手にされないことをアンチは理解している。だから行動もしない。

要は「自主管理は実際やろうとすれば組合員に大きな負担となるので、現実的には実行困難。やりたいならやりたい者が率先して頑張らなければ話にならない。」
ということです。ほぼ同じことを言っている貴方達が言い争うのは不毛です。

[2887: 匿名さん]

ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

管理会社の仕事がしっかりやっているかどうかではなく、マンション管理の手間がほとんどないにも関わらずその対価が高すぎると言う問題です。

10棟以上担当持てるほどの仕事量と言うことは一棟あたりの業務量はわずかということです。バックオフィスがとか反論したいならバックオフィスがどのくらいの作業量か類推されたらどうですか？バックオフィスがあるかないか、と言うのは反論になってないですよ。聞きたいのは毎月どのくらいの時間がかかるかです。まあ殆んどないとおもいますが。

[2888: 匿名さん]

「匿名さん２」さんは自主管理に変更することを目的化しています。変更後の果てしなく長い運営を見ていません。信じなくても良いので一例を紹介します。自主管理切替の初期こそ初代が善意で運営をやりますが、その内他力本願の組合員がその「善意」を「義務化」します。または初代の役員が「○○をしてあげている」といった自分の功績を無意識に口にし出します。どちらが先かはわかりません。そして初代の方は承認の要求を強め退任か対価を組合員に迫ります。退任の場合、後任者は決まりますが初代並みの質を求められます。その次々に進むとやれる人はいなくなって交代要員を探すことが課題になります。できる人の目線で簡単な引き継ぎでできない人にも回ってきて困惑します。同じ方がいつまでもやってくれる保証はないです。対価の場合、支払いの可否と可の場合の額でまた協議します。ここでまとまらないと管理会社に依頼せざるを得なくなるので、どんなにいびつな形でも自主管理を継続します。管理会社へ色々な要求していた組合員は同じ要求を仲間の組合員にもします。そして「善意」の「義務化」を繰り返して人的資産を食いつぶしていきます。一度役員をやめた方の再登板は中々ありません。良い思い出がないからです。厚かましい組合員が原因であることは結構ありますが、誰も口にしません住めなくなるからです。そこで管理会社はそういう扱いにくい組合員の受皿でもあったことに初めて気づきます。一概に管理会社のコストだけ考えれば自主管理が良いと思うのは当然です。ただ自分の隣の家が役員で注意されたら素直に聞けますか？あなたは勿論あなたの家族は？自分が役員で隣の管理費滞納を督促できますか？子供が同じ学校でもできますか？生活ってアナログなんですよ。知った風な投稿で仕切っているあなたに絶対答えていただきたいのですが、マンション内で知り合いがいない場合、お金払ってでも役員を代わって欲しい時どうすればよいのですか？全戸回ると代わってくれる人はいますよとか薄っぺらい回答ではなく確実に代われる方法を教えて下さい。経験上いつもの人とか特別感を出している人が1番始末が悪い。

[2889: 匿名さん2]

匿名さん2です。
>>2888 匿名さん
＞「匿名さん２」さんは自主管理に変更することを目的化しています。
私、そんなこと書きました？
むしろ自主管理はハードルが高いと書いてきたつもりですが。

＞2885 匿名さん
＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

＞管理会社の仕事がしっかりやっているかどうかではなく、マンション管理の手間がほとんどないにも関わらずその対価が高すぎると言う問題です。

愚痴を言うだけで組合運営を改善する気がないなら、管理会社にとってあなたは「おいしいお客」でしかない。

スレ名は「管理会社は必要ない」ですが、代案がなければ管理会社は排除できません。
＞2884 匿名さん
2885を読む限り、それ以前の話のようですよ。

[2890: 匿名さん2]

>>2888 匿名さん
私の知っているマンションで、当初自主管理で、２０年以上経過して管理会社に委託した管理組合がいくつかあります。
全て２０戸以下のマンションです。
理由は、「役員の負担が大きく、誰も交代てくれない」が大半です。
＞その内他力本願の組合員がその「善意」を「義務化」します。
その通りです。
他では、会計に関する問題が大きかったですね。

委託開始に当たって、管理会社にすべての業務（事務管理・設備点検・日常清掃など）委託費の見積もりを出させ、安い業務だけ管理会社に委託し、残りは今まで通り直接発注するようアドバイスしました。
事務管理業務は全ての管理組合で、標準管理委託契約書の内容で、月額５万円以下（税別）で契約しました。

[2891: 匿名さん]

自主管理を反対してる人の嘘の体験談なんて誰も聞いてないですよ。

体験談なんて、証拠示さないといくらでも都合よく創作できますからね。公的な事実やデータで論じられないから架空の話を持ち出さざるをえなくなる。

マンション管理合理化に反対する人からは公的なデータや報道からの引用が一切なく、嘘の体験談や主観ばかりですからね。

マンション管理会社の社員一人が10棟以上担当してることも、管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。

結局、管理会社を擁護する荒しさんは事実で反論できないので、嘘ついたりはぐらかしたり誤魔化したりしかできない。

[2892: 匿名さん2]

>>2888 匿名さん
投稿が長いので全部読んでいませんでした。

＞マンション内で知り合いがいない場合、お金払ってでも役員を代わって欲しい時どうすればよいのですか？
お金を払って管理会社に委託するのがベストです。
（個人の専門家に依頼することはお勧めしません）
役員の負担軽減以外のメリットもあります。
月額５．５万円を全員で負担するしかありません。（事務管理業務だけならこれで受けてくれる管理会社があります。）
２０戸なら月額２7５０円で済みますが、１０戸なら５５００円かかりますね。
今までかかってなかった費用ですから、渋る人もいるかと思いますが、その時はその方に役員をお願いしましょう。
いずれにしても、管理委託契約の締結は総会決議が必要（標準管理規約なら）ですから、全員の賛成がなくても、総会決議するしかないでしょう。

[2893: 匿名さん2]

>>2891 匿名さん
＞マンション管理会社の社員一人が10棟以上担当してることも、管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。
そもそも、これが間違っている。
何度言っても理解できない。

[2894: 匿名さん]

>>2892 匿名さん2さん
2888です。ご助言ありがとうございます。その程度の負担で重責回避できるなら全然苦にはなりません。わからない仕事を同じ方に何回も聞くのが苦痛でたまらないのです。ちなみにそういう話しはどう切り出せばよいのでしょうか？過去の役員は自分たちが苦労を乗り越えた話ししかしなくて疲れます。できれば匿名性を保ったままうまくいく方法はないでしょうか？虫の良い話で申し訳ありません。

[2895: 匿名さん]

>>2891 匿名さん
アレッ、投稿名変えたの？使い分け間違えたの？

[2896: 匿名さん]

>>2891 匿名さん
管理会社が管理組合からの取引で25％の粗利を得ているのは主観ではなく事実です。
→管理会社各社の原価が部外者のあなたにわかるのですか？原価がわからなければ粗利もわかりませんよね？本やネットが正しいと何故わかるのですか？管理会社の内部文書でもあれば公開してください。あっても公開できないなら妄想の域をでませんね。ちなみに日本ハウ○イングの原価はいくらですか？わかっている上での粗利25%発言なんですよね？

公開できないなら
それこそあなたの主観ですよね。
あなたがひろゆきからパクった言葉そのものです。

[2897: 匿名さん]

>>2892 匿名さん2さん
事務管理業務だけで受けてくれる所あるんだ。大手？

[2898: いつもの人]

>>2887 匿名さん
＞ここは自主管理を誰がやるか議論をする場ではなく、管理会社がいかにコスパの悪いサービスかを論じるスレです。

違いますよ。

【そこで正直、不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。】

これがスレタイの主文です。貴方がやろうとしていることは「問題提起」ではないですよね。
管理会社は不要だという結論ありき。そこから先に何を論じるつもりなのですか？

スレタイに沿えば管理会社の中抜きは「ある」ということが前提となりますが、委託管理のコスパの悪さだけを論じるのがこのスレの目的ではなく、あくまで「自主管理の方がトータルでは得策なのではないか」という問題提起のスレだとされています。そうだそうだ、その通りだということであれば、もっと自主管理の実践に向けた議論が活発になるべきだと思うのですが、貴方が座長をやっているせいか一向にその兆しはありません。それは見方を変えれば、スレの主旨である「問題提起」には同調する意見が殆ど無く、むしろ異論があるということでしょう。その異論に向き合う気が貴方には無いというだけですので、現状の展開を不満に思うのであれば退場すればよいと思います。スレの趣旨に沿って問題提起がされ、多くの異論が挙がっているのです。対応できない貴方に居場所は無いと思いますよ。


＞自主管理を反対してる人の嘘の体験談なんて誰も聞いてないですよ。

ここには「自主管理に反対している人」などいないと思うのですがね。
特に私は「自主管理こそマンション管理の原形である」とまで言い、実行する力がある組合はぜひ前向きに検討するべきだと思っています。同様の趣旨のレスを何度もしました。
自主管理に反対などしていません。ただし簡単なことではないので安易に手を出すべきでは無く、管理会社が嫌いなだけで関係を断ち切ることしか考えていない人にはムリだと言っているまでです。ある意味、このスレで最も自主管理から遠いところにいるのは貴方ではありませんか？　自分にはできない、ということが解っているから、実行してみせようともしないのですよね？

「マンション管理合理化」など、会社組織の成り立ちすら理解していない方がおいそれと口にするべきではないと思いますよ。合理化のためにコストをかけなければならないこともあるのです。何でも自前でやればタダで済むだろと言う人が始める自主管理は、マンション管理に限らず必ず失敗します。

[2899: 匿名さん]

あなたが、あなたが、ってマンション管理会社についてまるで語れないことだけは分かりました。

貴方はわかってない、って言っても全く意味ないですよ。

[2900: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

日本ハウジングの決算書公開されてるから見てきたら？間違いというなら、当局に通報してきたらどうです？虚偽記載で起訴案件になりますから。

[2901: 匿名さん2]

>>2894 匿名さん
スレの趣旨と少し違うので、気になる所ですが、勘弁してもらいましょう。
下調べして返事しますので、少しお待ち下さい。

[2902: 匿名さん]

>>2900 匿名さん

[2903: 匿名さん]

>>2900 匿名さん
笑決算書をしらないくせにいきがっている人はいませんか？んっ？またキミかぁ、教えたよねキミには何度目？

[2904: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
この表が根拠なの？マヂなの？側に教えてくれる人はいないんだね。そーかー、なんかゴメンね。精一杯生きてね。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん
儲けの少ない仕事だなぁ

[2906: 匿名さん]

>>2894 匿名さん
>>2892さんの事例は結構レアケースだよ。
管理会社も業務効率化のためパッケージ販売を進めている。つまり事務管理業務だけで受けてくれる管理会社は少なくなってきている。
管理会社に任せるのはいいと思うが、この金額とするまでには相当な検討、議論が必要となる。検討を他人に任せるなら希望通りとならない覚悟も必要。事務管理業務だけを依頼したかったのに基幹事務もセットになっちゃったとかね。


匿名で委託管理を進めたいなら管理会社に相談してみるといいよ。事情を話せば誰からって部分を隠して理事長に営業かけてくれる…はず。

[2907: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

別に「粗利25％」はウソだ何だと突っ込まなくていいんだってば。
正常な会社が正当な手続きを踏んで得ている正当な利益なんだから。
そこから色々差っ引かれた後の純利益とて然りだよ。
それを「取り過ぎだ」と言ってるバカが、その会社が実際やってる仕事の内容を
正しく評価できずに騒いでいるところを突っ込まなきゃ。

なんか最近、変にかき回してる第三者キャラが増えてない？　もしかして意図的？

[2908: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
粗利は確かに25%くらいだね。
うんうん

[2909: 匿名さん]

純利益は6％だよ。(´；ω；`)

[2910: 匿名さん]

日本ハウズイングのマージンは２５％？
大京のマージンは２５％？
合人社のマージンは３０％？
東急のマージンは４０％？

[2911: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
意味不明

[2912: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
もしかして「粗利の意味とかマージンの意味とかわかっていなかった・・・」

とか？

[2913: 匿名さん]

粗利とは、こういうものだそうです。↓
>>2129
＞つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。

[2914: 匿名さん]

>>2903 匿名さん

いつもそのパターンだけど、全く反論できないことは分かったよw

[2915: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

手続きとか、関係ないし正常な手続き踏んでなければ粉飾になるよw

管理組合から見た場合、管理会社の仕事内容が明らかにかかる費用に見合ってないということ。

論点誤魔化さないようにね。管理費から管理会社にわたってる金に対しサービス内容が割りにあってないということ。ここは管理組合のためのスレだから。

管理会社自体はうまいビジネスしてると思うよ。日本ハウジングも業績は右肩上がりだし。

[2916: 匿名さん]

東急コミュニティーの粗利率は、１３．５％

[2917: 匿名さん]

そこは節税や会計のやり方で変わるでしょう。東急コミュニティーはそのかわり販売管理費が高い。結局、経費を売上原価で処理するか販売管理費で処理するかのちがい。

純利益はどこも似たり寄ったりですから。収益構造自体はたいして変わらないでしょう。

おそらくフロントの人件費をどちらで処理するかだと思います。公開されてないから分からないが。

何れにせよマンション管理の中抜き業でそれだけの利益を得ているのは事実。逆に管理会社サイドからのみかたでは、その割合で抜かれてるということ。

それに対し管理会社がどんなサービスがあるのか、見合ったものなねか、他に同等なサービスで安くなる手段があるならそちらを考えるべきという話。

[2918: 匿名さん]

>>2913 匿名さん
自主管理命くんは会計素人。>>2853を見ても明らか。
科目に費用を入れて終わりとか夢見ている。
年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

[2919: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

あんたは最初から最後まで遠吠えだけじゃんw 詳しいなら講釈たれればいいのに茶化して終わりだもんね。

否定したいけど、何も出てこないんだねw

[2920: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

ごめんなさい。月次決算って何の話しているんですか? 管理会社が
とっているマージンに関する話?
それともマンション管理と全く関係ない、会計のナゾナゾの話ですか?

[2921: 匿名さん]

>>2920 匿名さん
マージンは仲介手数料のことを指してると思ってるが違うのか？月次決算でマージンに関する話とか意味が分からないんだけど。

自主管理の決算は年に一度実施すれば事足りるけど、 それじゃあ毎月のお金の動きが一切わからない。管理会社を入れれば、毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる。ここまで言えば分かるだろ。

[2922: 匿名さん]

だから、月次決算って何の話なの?

>月次決算でマージンに関する話

これあんたの発言だろ? 自分の書き込みに自分で意味分からないって書いてるけど頭大丈夫か?

>毎月収支状況を理事長に書面で報告する必要があるから毎月把握することができる

なんで月次報告の話になってるんだ?

委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?

[2923: 匿名さん]

>>2922 匿名さん
これお前の発言やろ。
>管理会社がとっているマージンに関する話?
イカれてんな。

たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

[2924: 匿名さん]

月次報告について、あんたが出してきた話だろって言ってるの。月次報告の話出してきたのアンタだろ。

完全にイカれてるな。反論できないから意味不明な事言うのもいつもの通りだけど。

結局威勢よく批判してもいつも犬の遠吠えで意味不明な話持ち出して誤魔化すだけ。
全キャラ同じだから、自演しても意味ないよ。荒らしにしても頭悪すぎるんだから
管理会社擁護しようとする前に自分の頭心配した方がいいよ。

[2925: 匿名さん]

>たまには自分で調べろよ能無し。知能低すぎるんだよ

ww

[2926: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
あまりの意味不明さにツッコミ忘れてたけど
>委託管理契約も他の契約も年契約だぞ? それを毎月で割ろうが一年で出そうが割合は変わらないだろ。頭大丈夫か?
何の話してるか説明してくれるか？（笑）月次決算からこんな話出てくるとか薬でもしてるの？
月次決算って言葉でggrks
こんなことすら分からないだろうと思って月次決算の話を出したんだよ。
これが分かれば管理会社擁護（笑）の理由も分かるよ。

[2927: 匿名さん]

>あまりの意味不明さ

ごめん、2924のどこが意味不明でした??

2918の

>年に一度の決算しかやらないみたいだし。月次決算が頭にないもん（笑）

あんたが唐突にこの「月次報告」という単語を出した意図はなんなの??
ちゃんと「誰が読んでも」理解できるように説明してくださいよ。

[2928: 匿名さん]

「月次報告」→月次決算ね。

[2929: 匿名さん]

>>2927 匿名さん
相変わらずすぐ話を歪めるよね

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名さん

どこを歪めたの？

あんたが言い出した月次決算の意味も結局、答える気はないの？

[2931: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
言うなら＊＊＊の遠吠えですね。
犬の遠吠えは単なる犬の習性ですね。
知らないなら無理に使わない。
前にも注意しましたよね。

[2932: 匿名さん]

>>2930 匿名さん
違う人だよ。

[2933: 匿名さん]

結局、自分が言ったことすら説明できないんだw 毎回だけどね。嘘つき誤魔化し、バカ。全くどうしようもないな。

[2934: 匿名さん]

>>2930 匿名さん
月次決算と聞いて何も分からない奴が、決算書を見てマージンが25%とか愚かなデマを流すなって言ってんの。
自分の無知を棚に上げて語らない方がいいって忠告だよ。

[2935: 周辺住民さん]

>>2933 匿名さん
スレ伸ばしのバイト？
それとも、天然？

[2936: 匿名さん]

日本ハウズイングのマージンは３０％？
大京のマージンは２５％？
合人社のマージンは３５％？
東急のマージンは３０％？

[2937: 匿名さん2]

>>2906 匿名さん
基幹事務＝会計・出納・長期修繕計画の立案調停
事務管理業務の範囲内です。

[2938: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
その投稿自体が何も知らない事を証明しているね。誰か答えてくれると良いね。ただ自主管理命クンが「そんなことは聞いていない」とまた善意の投稿を切り捨てて終わると思うけどね。

[2939: 匿名さん2]

>>2894 匿名さん
自主管理から委託管理に移行するには、総会で決議する必要があります。
総会の議案作成は理事会がしますので、理事会を動かす必要があります。
あなたが理事でないなら、相談できる理事を見つけることから始めます。
若しくは、理事になります。
理事会で、（仮）委託管理推進委員会のようなものを設置してもらう方法もあります。

先ず、委託管理の費用とメリットをあなた自身が知り、それを理事会に伝えることから始めます。

メリットは標準管理委託契約書を参考にして下さい。
その中で、事務管理業務の内容を見ると、受託内容が書かれています。

事務管理業務の受託内容
口座振替その他の方法による管理費等の収納、
通帳等の保管、
経費の支払い、
毎月決算書（案）の作成、
会計に係る帳簿等の管理、
管理費等滞納者に対する督促、
予算案の作成、
管理費等滞納者に対する督促、
マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整、
理事会支援業務、
総会支援業務、
各種点検、検査等に基づく助言等、
甲の各種検査等の報告、届出、
図書等の保管、
ここまでが事務管理業務の範囲です。

あと、
管理員業務（管理員のいるようなマンションでは、５万円では無理でしょう）
清掃業務
設備点検
雑排水管洗浄
植栽管理
特殊建築物調査
連結送水管耐圧テスト
長期修繕計画の立案（無料の管理会社もあります）
等がありますが、これらの契約は、金額を見てから委託するかどうか決めると通告しておいた方がいいでしょう。

今の時点で、管理会社の見積もりを取ることは出来ませんので、月額税別５万円で出来ると説明して下さい。
但し、毎月理事会を開催している管理組合は、５万円では無理です。
理事会は年２～３回くらいまで。

理事会が委託管理を検討することになれば、理事長名で、管理会社に見積もり依頼します。
依頼先は、マンション管理業協会→協会会員一覧→都道府県で、あなたのマンションのある県を選択し検索します。
全国で管理会社は4000ほどあります。
デべ系は小さな管理組合（戸数２０以下）には関心がありませんので、無視していいでしょう。

見積もり依頼をするなら
1.地元に本社がある管理戸数2,000～10,000くらいの管理会社
2.１０年以上の経験のある会社
3.マンコミのスレに名前の出ている会社は避ける。

時間のかかる作業です。
１年以上かかると思って下さい。
専門家招致の予算が承認されたら、マンション管理士などに依頼するのも一つの方法ですが、最初から依頼すると３０～６０万位掛かるでしょう。
それから、受託時の時点の決算書（発生主義による収支計算書、貸借対照表、管理費等未収金明細など）がないと、受託してくれない管理会社があります。
委託時に渡す決算書に不備がある場合、どうすればいいのか正直私にも分かりません。
管理組合の決算は一般企業の決算手法とほぼ同じなのですが、少し違う部分もありますので、会計事務所に依頼すればいいと言うわけではありません。
一つだけ、
管理組合の決算では、固定資産を計上しません。すべて経費で計上します。
これだけは覚えておいてください。

それから、ある匿名さんの言うように
1.　削減コンサルに依頼し
2.　その後はマンション管理士に業務を依頼する
方法もあります。
これなら、役員の負担はあまりありません。
これについては、以前危険性について書いていますので書きません。
私は賛成ではないという事だけ言っておきます。

[2940: 匿名さん]

>>2934 匿名さん

月次決算を唐突に出す意味が分からないんで早く教えてくださいよ。

だから説明できないんでしょ？w

[2941: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん

根拠なく作文で書いていますが、書いている事の大半はでたらめですね。
まず、削減コンサルが危険って。管理会社はさらに危険ですw

[2942: 匿名さん]

>>2939

長期修繕計画の立案（無料の管理会社もあります）
↑
有料の管理会社なんて聞いたことないけど一回いくらかかるんですか?

また自分で書いたことなのにそんなんも知らないのか　で逃げるんでしょうがw

[2943: 匿名さん]

>>2940 さん
調べたか？調べた結果を報告しろ。
そしたら説明してやるよ。最低限のことはやれよ

[2944: 匿名さん]

何を調べるんだよ。月次報告をあんたが唐突にだしてきた意味を聞いているんだよ。
説明もできないこと書くなよ。掲示板は他人が読んで理解できることを書くことで
あんたの頭の中を想像する場所じゃない。もういいよ。専門用語書いて調べろ調べろと書いてりゃいいよw

[2945: 匿名さん]

どうせ説明したところで的外れな意味不明な事言うのは間違いないだろうけどな。

[2946: 匿名さん]

結局、↓何一つ、反論できないんだな。

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。　

[2947: 匿名さん]

>>2944 匿名さん
また月次報告に捏造しだした。
あんたが決算書の見方を知らない事を確認するために出したんだよ。この書込みみろよ。>>2853に対して>>2918で確認してるだろ。底なしの馬鹿だな

[2948: 匿名さん]

>>2939 匿名さん2さん
概ね、合っていると思います。

他には、【設計図・構造計算書・各業者との契約書・議事録と議案書】の保管管理
ですね。

これらは、理事長保管管理が通常のようですが、輪番制の場合、紛失の可能性があるので、管理会社預けになっているようです。

[2949: 匿名さん]

自主管理なんぞにしたら自分達の資産であるマンションがリセールし難くなります。
気をつけましょう。

[2950: 匿名さん2]

>>2942 匿名さん
おお！
私のミスを見つけましたね。
乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
定額委託費の範囲内の業務は、これが、正しい答えです。
長期修繕計画の立案調停は基幹業務です。
管理会社が管理を受託する時、事務管理業務の中には、基幹業務を含むでしょうから、定額委託費の中に含むでしょう。
こういうレスなら歓迎します。