ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[281: 匿名さん]

管理会社の変更だったら、合人社に依頼すれば積極的に
やってくれるよ。
委託管理費についても、現状の費用より間違いなく安い価格で
提案してくるからね。
但し、工事については合人社経由となるだろうが。

[282: 匿名さん]

>ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。

ついているマンションは普通でしょう。というか普通じゃないマンションあるの？むしろ普通じゃないとい思う理由が不明確なのですけどね。
人のことをばかにする前に、自分の発言を明確にしたら？

＞そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。

別に難しくないよ。見積もりとって、総会で賛成とって、あとは新しい管理会社に依頼するだけ。自主管理で外注業者に依頼できるなら普通にできる話ですよ。そういう意味では自主管理よりは簡単。

[283: 匿名さん]

では、50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。その辺の設備や管理体制は物件概要に乗ってますから。

[284: 匿名さん]

>管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。

管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
清掃業者を変えるのと同じ程度。私も何件か引っ越していますけど、築20年を超えているマンションなら、1回くらいは変えているのでは？という程度ですよ。

[285: 匿名さん]

＞50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。

高級マンションしかないと言っていたのに、戸数が基準になるの？

新築ならこんな感じかな
https://www.athome.co.jp/mansion/shinchiku/tag/disposer/

コンシェルジュがあるかは、普通物件概要には、あんまりのらないですね
設備とちがって、管理組合でサービス開始・終了が決められるから、そこまで情報更新しないから

[286: 匿名さん]

貴方あたま大丈夫ですか？

そもそも同じ条件のマンションでも管理費が違うのは、高い方はボッタクリと言う流れで、
値段が違うのは物件概要に書いてない部分があるかもしれないと言うので聞いたら、モロに物件概要に出てる仕様の違う、条件が違うマンション出してますよね。

同じような条件のマンションでも管理費が差があるんじゃなくて、それなら管理体制やグレードが違うから管理費が変わると言う当然の話になってますよね。

それと普通のマンションで比べた場合の話を言ってるのに、高級マンションの事例持ってきて高いと言ってて比較にならないの分かりませんか？どれだけ頭悪いんですか？

[287: 匿名さん]

このスレに来るものは批判するだけの者しかこないのかな。
品がないというか言葉遣い自体が悪すぎる。
何のためにここにきているの。
勉強のため？人に教えてやるため？ただの荒らし？

[288: 匿名さん]

>>281 匿名さん

今となっては合人社が値上げ提案してくる世の中、全然最安値にはならないけどね。
さらに、変えた人ならわかるけと、実際問題、変な経費がたくさんあるから、見た目変わるだけで、頭悪い人が頼むだけ。
管理会社変えたキーマンにはキックバックはあると思うから、それ目的ならいいかも。
住民には恨まれるから、逃げるように引越すことになるけど。

[289: ご近所さん]

>管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
【管理会社を変えるための手続きを管理会社がサポートしている】現状では難しいの一言ですね。
普通決議の過半数すらとることが難しい。
何故かというと、普通決議に出席しない住民が多数いる最近の総会において、議決権行使書による票数の割合が当然に多くなる。
ところが、この議決権行使書や委任状の取りまとめをしているのが議案の当事者である管理会社だった場合、当然のごとく管理会社はその票数を改竄し、事実をゆがめ管理会社に都合の良いように改竄してしまう。
結果、管理会社を変えることの普通決議は、住民の意思が反映されないまま否決されることになる。
そんなことはないというなら、管理会社は総会における普通決議の取りまとめ作業からは身を引き、総会にも参加しないことだ。
こうなれば、284さんが言うように、
＞管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
も当たっているかもしれない。

[290: 匿名さん]

>>288

要するに、管理会社使ってる以上、変な経費はつきものということですね。
なら、やはり関わらないにこしたことがない。

管理業務がやたら難解なふりして法外な経費を毎月請求するのが管理会社というビジネスモデルですからね。

契約時の発注だけで、以降、毎月割りに合わない費用がかかるのがマンション管理会社です。

そもそも戸建てでは住民が不自由なく生活しています。戸建てでは住民が庭や屋外を自ら清掃しますが、自主管理では清掃業者やエレベーター保守業者に僅かな負担金で頼めます。清掃業者やエレベーター保守業者と契約するために、わざわざ管理会社と契約し、それらの外注業者とは別に、毎月管理費払うのは馬鹿げてます。

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん

相手がどこであろうと、信用してはいけない。
自分達で身を守らなくてはいけない。
自主管理なら、役員も。

[292: 匿名さん]

管理会社から区分所有者も守らないといけませんね。

自主管理なら自己責任ですが、管理会社と契約するなら、管理会社による利益相反から
管理組合の資産と管理費、修繕費を守らなければいけません。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん

管理会社が抑えてることも多くある。
自主管理が増えていかないのは、そういった側面もある。

[294: ご近所さん]

管理会社を賢く利用する

[295: 匿名さん]

>>293

住民にとって余計な上乗せすることがビジネスの管理会社が何を抑えるんですか？矛盾してるでしょう。自主管理が増えないのは、被害の自覚がないからです。それが問題。

[296: 匿名さん]

>>294 ご近所さん

それは違うと思いますよ。
管理と名乗って、会社であるのに、こっちが賢くならないと機能しないポンコツだから、要らないよねって話です。
金払ってるのになぜこちらが賢く利用しなきゃいけないのか？それが解ってない存在なんですよ。

[297: 匿名さん]

自分でできないから頼むしかない。
頼むならお金払うしかない。
になりませんかね？

さらに住民まで敵にするというなら、引越しした方が良いと思います。結局、間違った論理で変な方向に向かっても、無駄しか生まれませんから。

[298: 匿名さん]

管理会社が信じられないマンションの住民は哀れだね。
会社じゃないんだから、せめて自分の住んでいるマンションで
はくつろぎたいね。
管理会社がマンションにとって貢献してくれないなら替えればいい
だけのこと。
管理会社にとってマンションの住民はお客様だよ。
マーケッティング理論でいえばお客様は常に正しいだけどね。

[299: 匿名さん]

賢い人がバカな人から金を巻き上げ、バカな人は自分よりバカな人から金を取る。
あたりまえのことだ。
管理会社がいろんな事業や設備購入を組合にやらせるためには組合にカネがなくてはならぬ。
そこで、駐車場の使用料を引き上げ、駐輪場を有料化して財源を作る。
まずはバカな役員に納得させ、その役員がよりバカな組合員を説得。
「今後駐車場や駐輪場の維持管理に多額の費用が必要」と言われてバカな組合員が
負担増に応じる。共用施設の修繕費用は全員で分担するものなのに。
でも、これでいいのだ。

[300: 匿名さん]

なぜなら、俺は駐車場も駐輪場も使わないから負担増は影響しない。
そして、駐車場も駐輪場も大改修はまだ当分先だ。使用料値上げ分をそれまで
キープしておくわけではない。管理会社の提案に従って駐車場駐輪場と無関係のところに
ジャブジャブに使うのだ。結局払ったやつがバカを見るだけｗ

[301: 匿名さん]

１年交代の素人理事長と違い、管理会社はしっかりとした顧客台帳をつくって
どのマンションからいつどれだけカネを引き出すか計算しているのだろう。
それで株主に配当を払い従業員を雇ってるわけだからな、当然だが。
報酬がない代わりに理事会欠席しようが代わりに女房子供を出席させようがお咎めなしの
能天気な理事では最初から勝負はついている。

[302: 匿名さん]

10の資金があっても管理会社が4取るから6のサービスしか受けられない。

つまり管理会社と契約すると資産価値が低下する。

[303: 匿名さん]

管理会社を通さずに管理組合が直接に業者と契約すれば管理会社の仲介手数料的な
部分はカットできるから、理論上は安く上がることになる。
しかし、その一方で、業者とのトラブルは自分で始末しなければならない。
例えば、パート社員が出勤しないとき、そいつに電話して「早く来い、馬鹿野郎」と
言わなければならない。「子供が熱を出しまして」と言われたら「どうぞお大事に」と
引き下がることになるが、これが派遣社員なら本人に連絡を取ることなく派遣会社に
「代わりの奴をよこせ、もたもたするな」と言えば済む。

[304: 匿名さん]

清掃業者、エレベータ管理業者、ごみ収集業者、消防設備点検会社などなど、
本来ならすべての業者の仕事ぶりを逐一チェックしなければならないところ、
管理会社を利用すれば、フロント野郎に「どうなってる？」と電凸するだけで済む。
その代わり、いくらかの謝礼は包まねばならぬ。社会人として当然の行為だ。
その損得勘定を踏まえて管理委託か自主管理か決めたらいい。

[305: 匿名さん]

自主管理だと必ずトラブルとか、根拠なくデマを撒き散らすが、管理会社と契約してる方が、トラブルになっても泣き寝入りだからな。自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある。金払っててこれなら、自主管理で自己責任の方がマシ。そもそもエレベーター保守や清掃業務の契約ごときで何をどうトラブルのかが不思議。

[306: 匿名さん]

パート社員が出勤しないって何のこと言ってるのかな？管理人が休みとか、普通に管理会社使っててもあるが、、

前提や設定がめちゃくちゃすぎて話にならん。

[307: 匿名さん]

そもそもマンション管理自体、トラブルが頻出するような業務自体稀。掃除が不十分とか、トラブルのうちに入らない。それどころか、管理会社が対応しないとか普通にある。

管理会社は僅かな手間に価値を持たせないと不用なことがバレるから必死だけど。

[308: 匿名さん]

だいたい、自主管理にしても、少し手間が増えるのは理事長ひとり。手間自体僅かだから小規模マンションなら月一万の手間賃でも払ってあげればいい。一般の住人は維持費が安くなるメリットしかない。

[309: 匿名さん]

年に何回か外注業者に何分か改善指導の電話するために毎月何十万も管理会社に支払うのは馬鹿げてる。

[310: 匿名さん]

幸せな頭だ。
やってみるといいと思う。

[311: 匿名さん]

ここまで読んでも擁護派がまともな利点を一切言えないところが、管理会社が無用な証だな。政府はさっさとこんな住民の無知に頼ったクソみたいな業態を規制すべきだ。

[312: 周辺住民さん]

だまされるバカのくせに分譲に住むのが間違ってる
おとなしく市住におればいい

[313: 匿名さん]

管理会社が騙していると白状したなw

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

今、行政がやっているのは、管理会社が関与しておらず、スラム化した管理組合へのマンション管理士派遣などだからね。

[315: 匿名さん]

騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。

[316: 匿名さん]

マンション管理に不案内なシロート住民を導いてくれるガイドさん

[317: 匿名さん]

>>316

あなたが詳しいなら、少しでもマンション管理会社を利用する価値を説明して見れば？
何一つできないんでしょw

[318: 匿名さん]

>>304 匿名さん
逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？かける電話番号が変わるだけだよね？

自分が正しいみたいな勘違いしてるっぽいけど大丈夫？

[319: 匿名さん]

まず自分でやってみるといいと思う。
学校じゃないんだし。

[320: 匿名さん]

>自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある

ここが矛盾しているんだよね
管理会社も同じ、悪い管理会社にあたった変えればよいだけ、それができないなら、自主管理でも業者は変えれない。

だから、単純に自主管理（手間）か管理会社（お金）かどっちを取るかという話だと思うけど。

>逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？

まず、一般的には、管理会社で電話を受けて人とチェックしている人（管理人）は基本違う人。

自主管理でも同じだと思うけど、全部はチェックしきれないし、たとえ住民からクレームが来たとしても、現場もチェックせずに回答するなんてありえないと思うけど。
電話を受けたら、現場を確認して、業者に確認して、回答という流れは、自主管理でも同じだと思いますよ。

それに電話番号が変わるだけではなく、そこからの対応の交渉（再度実施、返金など）があるから、それには専門知識が必要な場合もあり、一番大変だからね。それを変わってもらえるのはありがたい。

[321: ご近所さん]

頭悪いのか、、、

[322: 匿名さん]

＞＞騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。

単純に、中間でまとめて発注/管理する業者でしょ？
マンション管理にかかわらず、どんな業種にも存在すると思うけど、値段にあうかどうかは、個別のマンションの委託内容によるから一概に定義できないけど。

適正価格がでるなら、それの価格で、引き受けてくれる住民がいれば、自主管理にすればいいだけじゃないの？いなければ、その価格が安すぎるってことだと思うよ。

[323: 匿名さん]

値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

[324: 匿名さん]

>値段にあった、管理会社の事例、一つでもいいからリンク貼って出してくれないかな？

？？？
値段にあっていると思っているから、みんな使っているのだと思いますよ
値段に合わないとわかったら、管理会社を変えていると思いますけどね。

だから、値段が合わない事例で、それでもその管理会社を継続している例をむしろだしてほしい。

[325: 匿名さん]

321はただ自主管理がしたいだけのこと。

[326: 匿名さん]

答えになってないですね。それなら、管理会社と契約してる物件は100%コスパがいいことになる。


要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

[327: 匿名さん]

管理会社と契約していると、窓口が一つという部分以外、メリットが何もない。そもそも、区分所有者が管理会社に連絡すること自体が、売買の時くらいしかない。かといって１?２月に一度の理事会に出席して雛型通りの議事録を打ち込むだけの為に50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている。しかも、必要もない事業にバカ高い工事費を払わされて管理会社の売り上げの為に貴重な管理費や修繕費が吸い取られる。バカと管理会社には関わらないにつきる。

[328: 匿名さん]

>要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

じゃあコスパの悪い例だしてみたら？

>50戸程度のマンションなら数十万、500戸の大規模マンションなら数百万もピンハネされている

500戸で数百万なら、1戸で月1000円（年12000円）くらいでしょうか？
私個人の意見としては、月1000円なら、自主管理ではなく管理会社使いますよ。
少なくともその例は、コスパがいいと思います

[329: 匿名さん]

＞要するに管理会社と契約したコスパのいい事例をただの一件すら挙げられないという事ですね。どうしようもないな。

何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか？まずその指標を提示してください

管理費が高いからといって、管理会社の利益が高いわけではない。
実際の管理項目および各種費用が分からないとなんともいえない

例えば、清掃回数は週何回？管理会社や管理人にはどこまで依頼できる？毎年の管理費の予備費はいくらで想定している？電気代、水道代はいくら？各種設備は、個別で利用料をとっている、もしくは管理費でまとめてとっている？保険はどこまでかけている？などなど、物件概要じゃわからないよ。

[330: ご近所さん]

＞何をもってコスパがいい悪いと判断するのですか
確かに管理会社には管理会社の都合がある。
他の事業部門が赤字でも、パクりやすい事業部門（マンション管理事業）から赤字補填すれば会社も安泰で倒産から免れる。
会社を倒産させないためにやっていることだから、褒められることはあっても責められることはない。
会社全体では儲かっていないので、会社を倒産させないための適正利益と言えるし、企業全体から見れば黒字でもないからパクっていないと思っているのだろう。
資産管理に疎い管理組合はいいカモかもしれない。