ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2801: 匿名さん]

>>2800 匿名さん
拒否しないでしょう。保守費は安くないだろうけど。ちなみに私は自主管理命クンとやり取りしていた者ではないよ。

[2802: 匿名さん]

保守費は安くないとか、根拠は言えないんでしょ？
慣習だとか、誤魔化せること言ってるだけでは？

独立系なら、負担ないと問いことでいいですか？
独立系がダメと言っても事故率をメーカーと比較した時のデータもないんでしょ？
全部、貴方がそう思いたいってだけですよね？

[2803: 匿名さん]

バカだな～
全部自分に跳ね返ることになるけどな

[2804: いつもの人]

>>2798 匿名さん

気が向かなければ読まなくて結構ですよ。
私はまったく困りません。

[2805: 匿名さん]

>>2802 匿名さん
自主管理命クンのフィールドも楽しそうだね。でもエビデンスがない訳ではないけどこんな無法地帯に投稿できない時点で、全てを違うと否定する自主管理命クンが圧倒的に有利だよね。例えば保守費が高いと投稿してみたとこで具体的マンション名は出せないし実体験もただの絵空事と言われればなす術なしだよね。別に信じてほしい訳じゃないけどまともな返事は無駄ってことだよね。

[2806: 匿名さん]

驚愕、いつのまにか自主管理命クンで通じるようになってるぅ。

[2807: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】

・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。

[2808: 匿名さん]

>>2795 匿名さん
わかったことが２つ
１つ目は日本語が不自由な人が投稿したということ。２つ目は「109」「超特急」で韻を踏んでいること。

[2809: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
109超特急という楽曲でデビューする気なのか。

[2810: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
今までで一番参考になった！

[2811: 周辺住民さん]

＞チャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。

ふーむ、楽な仕事なんだねえ。
その楽な仕事のはずのフロントは転職率が高くて常時募集している謎。
＞https://jp.indeed.com/マンション管理フロント関連の求人

管理会社が儲かっているなら給料も高いだろうに、本当に気の毒な給料・・・
安給料の上、多忙すぎて、離職率高いらしいですよ。

[2812: 匿名さん]

>>2807 匿名さん
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。

なんだよお前、どこの芸人？フラグ出してソッコーで回収すんじゃねぇよ！我慢を覚えろｗ
>>2802

[2813: 匿名さん]

>>2811 周辺住民さん

１物件あたりで見れば仕事量は少ないということでしょう。
給料が安いからね。なんで少ないかというと技能もいらないからでしょう。

[2814: 周辺住民さん]

>>2807 匿名さん
＞管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。

管理会社変更の時に、説明会で5ー6社のプレゼン聞いたけど、15は無かった。
各社8ー10くらい。

＞だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）

そういうふうに巷では言われているから、管理会社を通さず見積もりを取ったりしたけれど、コレも管理会社を通したのとたいして変わらず、拍子抜け。
見積もりを取ればわかるから、一応やってみる価値はある。管理会社を信用せず独自に調べるって姿勢は良いと思う。

[2815: 周辺住民さん]

>>2813 匿名さん
まあ、理事やればわかるけれど、フロントはブラックですよ。

[2816: ご近所さん]

>>2807 匿名さん
長文コピーが始まったぞ。
削減コンサルの回し者か？

[2817: ご近所さん]

>>2806 匿名さん
半年前にはアンチくんでした。

[2818: 匿名さん]

お、またレス送りが始まったぞ。今度の新キャラは「ご近所さん」か。
しかし、まともな反論が皆無だな。いつもだけど。

[2819: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
だってまともな事書かないからだよ

[2820: 匿名さん]

>>2807 匿名さん
まともな反論してあげる。
全てがピンハネ、ぼったくりと強引な結論を出すから誰も賛同しない。
①基幹事務はフロントだけでしているのか？
②適切に業務を評価できる所もあるのではないか？できないのであれば標準委託契約書の各項目を根拠を以って一つ一つ否定するべき
③業者に丸投げするだけの業務がスレタイが指すピンハネであり、ぼったくりは主旨と異なるし、ぼったくりと言うのであれば法的根拠とまでは言わないが客観性を示すべき。粗利が25%をぼったくりというなら大半の企業はぼったくり会社。

[2821: 匿名さん]

>>2820 匿名さん

質問で返すあたり具体的な反論がないということは分かりました。

>粗利が25%をぼったくりというなら大半の企業はぼったくり会社。

粗利25％が問題ではなく、ほとんど業務がないのに毎月２５%取ることが批判の対象になっているんだよ。２５%分のサービスがあればいいけど、ぼったくり工事営業してるだけだからね。関わるだけマイナス

[2822: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
>だってまともな事書かないからだよ

その割には新キャラ登場させて必死のレス送りご苦労様です。

[2823: 匿名さん]

>>2821 匿名さん
ソーダー、クリームソーダー

[2824: 匿名さん]

>>2821 匿名さん
殆ど業務がないっていうのは妄想や創作だけで何ひとつ裏付けられるものがないしな。

[2825: 匿名さん]

>>2824 匿名さん

一人の営業マンが10棟以上担当持てるというのが一棟あたりの業務は僅かってことの裏付け。

妄想や全く裏付けのない妄想と創作はあんただよw 突っ込まれるとHN変えてすぐ逃亡するやつのいう事信じる奴いないよw

[2826: 匿名さん]

>>2824 匿名さん

こんな管理会社擁護のコメントに「いいね」がわずか４０分で３つ。おそらく端末三つもってHN使い分けてるんだろうな。普通の区分所有者の立場の人間が管理会社擁護のコメントにいいね付ける必要ないしな。

[2827: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
いやいや、一人で担当しているかを聞いているんだよ。
一人の営業マンが一人だけで管理をしていると言うならその証を提示しなさい。
そうしない限りただの妄想。

そもそも信じて貰うような事は何も言っていない。一つ一つ考え方を整理しているだけ。

[2828: 匿名さん]

管理会社の求人見たらいいじゃん。

厚労省は１５棟と言っているし2827さんと厚労省のHPでどちらが信用されるかじゃない？
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

>一人の営業マンが一人だけで管理をしていると言うならその証を提示しなさい。

ごめん。日本語くらいちゃんと書こう。。「一人だけ管理をしている」ってなんのこと？

どんだけHN変えようが、ここまで日本語不自由な人間で管理会社の擁護している人はそんなにいないはずだから、自演バレバレだからやめた方がいいよ。主張している内容も全く一緒で意味不明な用語使うし。

[2829: 匿名さん]

>>2828 匿名さん
>一人の営業マンが一人だけで管理をしていると言うならその証を提示しなさい。

ごめん。日本語くらいちゃんと書こう。。「一人だけ管理をしている」ってなんのこと？
→？？？
日本語がどうしたって？

一人が担当するのが15棟と書いているだけで一人で15棟担当する訳じゃない。違いがわかるかな～？
これが分かる人は一連のやりとりで管理会社を擁護しているとは考えず、分からない人は擁護していると考える。

[2830: 匿名さん]

分かるかな～　で終わって結局説明できない。いつもこれ。厚労省の説明よりあんたの説明を信じる人間いないよw

[2831: 匿名さん]

>>2830 匿名さん
説明してるけどあんたが理解できないだけ。
自分と異なる意見を聞き入れないからだよ。
2回目だが信じてもらうような事は言っていない。

[2832: 匿名さん]

で、結局何も言えませんでしたw お馴染みのパターンですね。

>一人が担当するのが15棟と書いているだけで一人で15棟担当する訳じゃない。

このトンチわかる人誰かいますか？

[2833: 匿名さん]

また経理がとか、社用車がとか言い出すのかな？w

[2834: 匿名さん2]

>>2833 匿名さん
相変わらずだね。
未だに、管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、フロントがやっていると思っているんだろうね。

[2835: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
＞一人の営業マンが10棟以上担当持てるというのが一棟あたりの業務は僅かってことの裏付け。

それは、担当しているマンションの理事が管理会社に丸投げの場合。
丸投げだったら、フロントの出す提案も丸ごと受け入れるし、「値下げしろ」などと言われる事もない。まさに自主管理命君の言う通り、仕事は簡単。管理会社がピンハネできる状態になるかもと思う。

しかし、例えば、機械故障など故障した機械を新しい機械に買い変えるのか？それとも部品だけを換えるのか？という問題が起こった場合、機械丸ごと交換をフロントが提案すれば丸投げの理事会なら、あっさり無駄金を出し交換するだろうが、
実際には、管理会社を頭からは信頼していないシッカリ運営のマンションってある。10のうち1つ2つそういうマンションがあるとフロントは大変だと思う。

その機械の構造説明から要求されるし、部品交換のリスクや以前の修理状況なども訊ねられる。ベテランのフロントなら経験値でその場で答えられるだろうが、離職率の高いフロント職はそうもいかず、宿題として持ち帰り、調べる事になる。
それでもバックに専門分野に強くフロントにアドバイスできる部門がある管理会社ならフロント負担は少なくなるが、そうでなく一人で、過去の修理記録や同様の機械修理例などを調べて、提案するのは大変だろうと思う。（#自己管理の場合はどうするんだろうね？）

又、想像するに、自主管理命君が言っている事を間に受けるような理事達が「もっと安くなるはずだ」と道理の無い値下げを主張してもフロントは大変だね。
理屈がわからない理事をどう説得するか？なんてストレス以外のナニモノでもないと思うよ。掲示板じゃなく仕事だし（笑

[2836: 匿名さん]

>>2833 匿名さん
問題は管理会社の毎月の業務量を＝フロントの業務量としてデマを巻き散らかしていること。
>管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。

議事録だけと堂々とデマ、ウソをついているし、自分で出した厚労省のサイトで紹介されている仕事はどこ行った？
自主管理に切り替えたら議事録作成が増えるだけなんだ？

[2837: 匿名さん]

>それは、担当しているマンションの理事が管理会社に丸投げの場合。

だから、今の状態、多くの状態なら、それくらいの業務量しかないってこと。
今の状態で取りすぎって話が理解できないのかな？

>10のうち1つ2つそういうマンションがあるとフロントは大変だと思う。

それを含めて１０棟以上担当できているって現状があることが理解できないのかな？

丸投げの理事会じゃなかったらどうするか、なんて誰も話してないのに、勝手に捻じ曲げないと反論もできないのか？まあ、テーマの前提を変えているから、反論じゃないんだけどな。

[2838: 匿名さん]

いつも荒らしは疑問形にするよな。反論したければ、毎月、〇〇時間かかっている、と具体的に書けばいいんだけど、それが言えないんだろうな。実態がないから。そんな嘘つきだから、信頼されないんじゃないかな。

[2839: 匿名さん]

>>2835 匿名さん
最初の一行は同意しかねるね。
フロントの業務にしか触れていなくて、決算処理や電話応対、工事費などの支払や滞納管理費などに触れなきゃ揚げ足取られるだけ。

あとは同意。

[2840: 匿名さん]

現状、管理会社の一般的なフロントが１０棟以上、担当を持っている事実があるのに、それを無視して、〇〇なら、って答えになってないのが理解できないのかな？

全否定だけはしたいから、例外的な話を一般化してケムにまくって、反論できない奴がよくやる手段だけどまさにそれだな。故障した場合の話ばかり持ち出すけど、どんだけあなたの管理会社は故障しやすいのかな？

故障対応含めて、１０棟以上対応できるくらいの仕事量ってのが管理会社の経営陣が現場に出している仕事量の答えなんだよ。

[2841: 匿名さん]

>>2839 匿名さん

あんたがいつも書いていることは揚げ足ではなく、嘘とデマと捏造だよ？w

[2842: 匿名さん]

>>2837 匿名さん
＞それを含めて１０棟以上担当できているって現状があることが理解できないのかな？

10棟以上担当しないと会社に利益が出ないのが現状って事を理解できないのかな？

＞丸投げの理事会じゃなかったらどうするか、なんて誰も話してないのに、勝手に捻じ曲げないと反論もできないのか？

じゃ、改めて聞くが、「丸投げの理事会じゃなかったらどうするんだ？」

[2843: 匿名さん]

>じゃ、改めて聞くが、「丸投げの理事会じゃなかったらどうするんだ？」

そりゃ対応するんじゃない？

ただ、今の現状の話をしているのが理解できないのかな？

丸投げの理事会ばかりだらか１０棟以上担当できる現状がある。今の段階で１棟あたりほとんど仕事がないのにマージンが高すぎるという話なんだが理解できないのかな？

[2844: 匿名さん]

>>2839 匿名さん
そこまで話を広げても、自主管理命君は理解できないと思うよ。

[2845: 匿名さん]

>>2843 匿名さん
＞そりゃ対応するんじゃない？

どう対応する？

マージンが高すぎる根拠も提示されていないね。

[2846: 匿名さん2]

>>2832 匿名さん
>一人が担当するのが15棟と書いているだけで一人で15棟担当する訳じゃない。

＞このトンチわかる人誰かいますか？

これが分からない所が、すれ違いの原点だろうね。
一つの管理組合に関わっているのはフロントだけではない。
これが理解できないから、管理会社は全てボッタクリになる。
管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

[2847: 匿名さん]

>>2838 匿名さん
何も考えないから考える癖を付けさせてあげているんだよ。自分のウソをウソだと気付いていなさそうだからね。

毎月の時間を示すのはそちらの役目。言いがかりを付けてじゃあ証拠出せとか中学生かよ。

堂々と証拠を示しながらウソをつく人より信頼されると思う。

[2848: 匿名さん]

>>2844 匿名さん
たしかに…
ごめん。

[2849: 匿名さん]

>>2845 匿名さん

>マージンが高すぎる根拠も提示されていないね。

散々、示されているけど、受け入れたくないだけだろ。

フロントの月額人件費の1/10（１０棟以上担当）しかコストかかってないのに、それを遥かに上回るマージン取ってるのが根拠。

はい。言いましたからね。

>管理組合の決算も、管理費等の口座振替も、管理組合通帳からの支払も、住民からの電話の受付も、保証契約の締結も、別の部署がやっている。

だからそれにどれくらい時間がかかっているか教えてよ。業務内容並べただけでしょ。
そもそも別部署がやっている根拠は？どうせ言えないわけでしょ。その別部署は何物件抱えているのかな？　それを人数で割らないと業務量測れないよ？　おそらく、ほとんどないと思うけど。

仮に別部署があったとしても、１０～１５という幅を１０にしたって多いよね？

もうわざとらしく自己スレで身内の争い演出しなくても自作自演だってわかってるからいちいち自己スレしなくて大丈夫だよ。最近、身内の争いを演出するようになりましたねw

[2850: 匿名さん]

>>2848 匿名さん
>>2849を読めばわかるように、自主管理命君は会社組織そのものがわかってないんだ。