ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2724: 匿名さん]

>>2722 匿名さん
いいからまずお宅の議題言ってごらん？
築年数と戸数もね☆

[2725: 匿名さん]

>>2722 匿名さん
子供の頃、言った言わないの口ゲンカで「何時何分？地球が何回回った時言った？」と問い詰められた時のことを急に思い出したわ。間違ってたら申し訳ないけどキミ子供じゃないよね？

[2726: いつもの人]

何とまあ……

たった１日で凄まじい荒廃ぶりですね。
相手の言葉尻をとらえた只の詰り合い。人格攻撃以外に主旨の無い発言ばかり。
管理費支出の適正化、などという交渉なテーマは何処に行ったんでしょう？
ひとを一方的に荒らしだ荒らしだと決めつけて騒ぐ人が、私がいないうちに自ら荒れたやり取りに参加していれば世話ないでしょうに。

もっと建設的な話ができないのですか？　管理会社をやっつけて契約関係を解消し、組合独自で管理をしていくことにしたいのでしょ？
こんなことでは到底叶いませんね。

私が荒らし目的で投稿したレスがあると言うなら、番号を指定して管理者に通報すれば削除してくれるかも知れませんよ。そうはならないのだとしたらつまりそういうことでしょう。このスレでは自作自演などする意味さえありません。元々が多勢に無勢。むしろ多数派の方が相手に気を遣わざるを得ないくらいです。

口先ばかりのことを言わず、さっさと行動して結果を出せば済むことです。
どこの組合も、世の中で上手くいっているパターンの真似をする筈です。
その先陣を切ればいいのに、なんでいつまで経ってもやり始めないんでしょうね。

[2727: 匿名さん]

言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw
その管理会社に頼んでるし仕事がなぜか片面印刷だって、もう無茶苦茶じゃん。
片面印刷で８枚って、郵送だったらそれだけで値段上がるよ？w

他人の間違い指摘する前にあんたが自分で言ったことが何から何まで全部嘘だしメチャクチャだろ？

つい最近でも理事が変わっただけで直契約の手間が増えるというから、何が増えるのか聞いたら答えられないし、自主管理はコピー取るのが大変だから管理会社にしろだの意味不明なこと言うから、それ突っ込んだら逆ギレするし、一体何なの？w

管理会社擁護している人は自分の主張も矛盾だらけで嘘ばかりじゃん。そりゃ詐欺師呼ばわりされるよ。全部嘘なんだから。

[2728: 匿名さん2]

>>2727 匿名さん
＞言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
理事会を録音して、理事の発言を議事録に記録すれば、そのくらいになってもおかしくない。
議案の内容などあんたに説明する義務はない。

＞コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw
管理組合にコピー機が無ければ、コンビニで印刷という事になるだろ。
それのどこがおかしんだ？

＞その管理会社に頼んでるし仕事がなぜか片面印刷だって、もう無茶苦茶じゃん。
片面印刷の方が、はるかに速いんだよ。
誰でも面倒なことはしたくない。

＞片面印刷で８枚って、郵送だったらそれだけで値段上がるよ？w
郵送費より、手間の方が惜しいんだよ。
ケチだねえあんた。
１００戸のマンションで、１０件に郵送するとして、郵送費の増額は￥20×10＝￥200
１戸当たり２円だよ。
手間をかけて２円を節約したいのかね。

そもそも、月々数千円節約するために、仕事が終わってから煩わしい事にかかわりたくないんだよみんなは。
削減コンサルで節約したい管理組合がすればいいことで、節約しない管理組合は馬鹿だという言い方が、独善的なんだよ。

あんたは１０円安ければ、100ｍ歩くタイプだな。
みんながそうではないよ。

[2729: 匿名さん]

>>2726 いつもの人さん
アンタやたら知識人ぶって取りまとめようとするよな？HNも勘違い臭がするしな、居酒屋で馴染み客気取ってみても常連に相手にされないヤツを思い出すわ。場の批評して面白いか？楽しみ方は人それぞれなんだろうが、誰も興味ないから食いついてないだろ？

[2730: マンション検討中さん]

最近のマンション管理費新築から本当に高いよね。
金捨ててる気持ちになる。俺だけ？

[2731: 匿名さん]

両面なんて手間でもなんでもないよw しかもそもそも急ぐもんでもないw

片面でもいいから、早く翌々月の理事会テーマ教えてくれよ。毎回10コ以上テーマがあるんだろ? マンション管理で毎月どんなテーマが生まれるのか単純に興味があるんで。

あと、理事が変わったときの直契約のときにどんな手間があるかもね。

[2732: いつもの人]

>>2727 匿名さん

＞言葉尻も何も、あんたが議事録は毎月５～８枚もかかるのが普通だの
＞コピー機がコンビニだのはおかしいと食ってかかってきたからそれを聞いただけだろw

私は「いつもの人」というHNを使って以降、ずっとそれで通してます。
貴方が他の誰かと混同してどんどん混乱していっていることは私の知ったことではありませんが、せめて私に返信する時はアンカーぐらいは付けて、私を私として特定していただけませんかね？

例えば「周辺住民さん」や「たこマークさん」が仰ることに、私は100％同調はしてません。貴方に対する不信感や、委託管理の有用性に関する認識はほぼ同等だと思いますが、例えば議事録云々に関しては、私はページ数や印刷に関してはどうでも良いと思ってます。むしろ「議事録は簡潔にまとめるべき」であり、貴方も言っておられたようなテープ起こし形式の、ただ長いだけの議事録なら誰でも作れる、と言いました。それぐらいのところは会話の相手を見分ける手掛かりとして気付いてくださいよ。

議案書や議事録の作成だけでなく、理事会などの会合の招集・進行をも管理者にやらせるという貴方の発想は、単に「作業量」という観点だけで否定されるものではないと言ってきたつもりです。私に言わせれば、たとえＡ４版１枚でも、議事録や議案書を作るのは貴方ではムリだと思いますよ。何とか作ったとしても、他の組合員からは溜息しか出ないようなクオリティだと想像されます。これでは自主管理なんてやるべきじゃないねと、一発で判定されてしまうでしょう。それぐらい、自主管理へのハードルは「貴方が考えているよりはるかに」高いのです。


＞他人の間違い指摘する前にあんたが自分で言ったことが何から何まで全部嘘だしメチャクチャだろ？

相手を区別して言ってください。
私は嘘もメチャクチャな理屈も言っていません。貴方にそう言われているだけです。
現に貴方と貴方の分身からしかツッコミをいただいていません。


＞そりゃ詐欺師呼ばわりされるよ。

詐欺師呼ばわりされた記憶は無いですよ（笑）
貴方からも初めてそう呼ばれた気がしますが、過去に同じことがありましたっけ？
詐欺師というのは、自分の利益のために他人を騙す者のことです。
私は「委託管理は一般的に広く受け入れられ、多くの管理組合にとって必要な選択肢であること」「管理業務の委託先として管理会社は有用であり、発注者である管理組合は数多くの管理会社から委託先を選択できる」「自主管理は組合にとって検討に値する選択肢のひとつだが、安易に選択してしまうと後戻りのできないリスクを孕むので慎重に判断する必要がある」という３点に基づいて発言しています。誰かを騙す目的など論旨の中にも何処にもないと思いますし、現状で私の主張通りの社会が形成されているのですから、肯定されたところで私には何の利益も無いです。
どちらかと言えば、管理会社憎しで好き放題なことを、まるで事実であるかの様に言い触らす貴方の方が詐欺師に近いのではないでしょうか。貴方にそれでメリットがあればの話ですがね。

[2733: いつもの人]

>>2729 匿名さん
＞誰も興味ないから食いついてないだろ？

いま貴方が喰いつきましたよ？
それに、ここで元気に暴れている方が「荒らし」と称しているのは私のことだと思っていましたが、違うのですかね？
その後に現れた「たこマークさん」「周辺住民さん」その他多くの固定HNはすべて私の自作自演だとも言われましたが。

私は居酒屋で常連になるほど酒の席が好きではないので、貴方のイメージとはあまり合致しないキャラだと思いますよ。別に場の批評をして楽しんでいる訳ではなく、マンション管理の当事者として「管理会社憎し」に固執した一個人の意見に異論を呈しているだけです。その一個人のせいで場が荒んでいるので、その人に「もうちょい大人になんなさい」と言っている、と捉えてください。

知識人ぶる、とか言われてますが、私が言ってることってそんなに難しいですかね？　知識と称するほどのことではないでしょうに。共有者として当然の意識さえ持っていれば普通に考えられることを、僅かな手数料支出を拒むがために考えられなくなっているのは愚かだと。そう言ってるつもりです。

[2734: 匿名さん]

なんだかなあ・・・

たこマーク氏のレスには、毎回の議事録に記載される内容量が「A4で一回5から8枚くらい」と書いてあるだけである。
ここから、配布用のコピーが両面印刷か片面印刷かなんて読み取れない。

[2735: 匿名さん]

>>2733 いつもの人さん
わかったわかった
面倒臭いことがわかった。

[2736: 匿名さん]

>>2735 匿名さん
同じく面倒くさいあなたに質問。
他人のマンションの議題を気にするならあなたのマンションの議題も教えてね。
大体の築年数と戸数もね。

[2737: 匿名さん2]

>>2731 匿名さん
＞両面なんて手間でもなんでもないよw
それはあなたの考え。
面倒に思う人もいる。
自分の考えを押し付けている。

＞しかもそもそも急ぐもんでもないw
急いでなくても、面倒なことは嫌なんだよ。
どうして、他人と自分の考えは違うという事が分からないかな。

[2738: 匿名さん]

わかったわかった。片面でいいから早く理事会が毎月１０コもテーマがあるんだろ？
それを教えてよ。継続でもいいから、毎月５つくらいは新ネタがあるんでしょ？
普通のマンションはそんなにテーマがあるわけじゃないと思うけど、あんたが思う普通はいっぱいあるんでしょ？　それを教えくださいと言ってるのよ。

あと、理事が変わった時のエレベーター保守業社との手間ね。

はぐらかさないで答えを教えてください。

[2739: 匿名さん2]

>>2738 匿名さん

私は、匿名さん2です。

[2740: 匿名さん]

>>2738 匿名さん
議案がうんたら書いたのは自分じゃないですがぱっと出るのだけ書きますね。
そもそも定例報告だけで5つ以上ありますよ。
①滞納状況
②定期点検の結果報告
③駐輪場、駐車場等の空き状況等
④管理員の月報、連携事項等
⑤月次会計報告
他にもマンション固有の施設の利用状況などいろいろありますよ。
年度後半からは次年度の事業計画や予算作成のための調査に見積も追加されます。

どこのマンションでも当たり前の事なので記載されていないだけだと思いますが、理事会議事録が5ページや8ページはありえますよ。
まあ要領のまとめ方にもよりますが…

[2741: 匿名さん]

>>2738 匿名さん
日立エレベーター更新は１５００万円です、マージンは２０～５０％です。

[2742: 匿名さん]

定例報告にどんな種類があるのか聞いてないよ。相変わらず誤魔化してばかりだなw

あんたが、毎月１０個以上のテーマを語っているというからその中身を聞いてるんだよ。点検が終わりましたとか、駐輪場の空き状況なんていちいち議事録に載らないだろ。本当に詳しいの？

>2741

エレベーター保守と何度も書いて、どこにも何年に１回の更新費なんて尋ねてないのにまた誤魔化しですか？

質問はエレベーター「保守」業務を直契約しているときに、理事が後退したときにどんな手間があるのか聞いてるんですよ。

結局HNを変えて、いつものようにまたなかったことにするんですか？

管理会社に頼まないと大変だ大変だと言いながら、中身を突っ込まれたらいつも何も答えられず、嘘とデマと誤魔化しばかり。どうしようもないね。

[2743: 周辺住民さん]

>>2742 匿名さん
とりあえず、君は焦らずに他人のレスをよく読んで理解することから始めようね。

周辺住民=たこマークだよ。iPadを再起動したら「たこマーク」から勝手に「周辺住民」に変わっていたが、別に名前などどうでもいいので「周辺住民」のままにしただけ。既に私のはたこマークが付いているからわかりやすいだろうと思ってね。
周辺住民以外のレスは皆、他人。
「いつもの人」さんも他の人。書き癖と書き込み内容で普通ならわかるよね。
他にも数名書いているらしいけれど何人かは分からん。

同一人物だと思い込むと、他人の言ってることが毎回違うから混乱すると思うよ。

あと、君は、他人のレスを脳内変換する癖があるから気をつけた方がいい。
私は「ウチのマンションではA4で一回5から8枚くらい。」（>>2683）と書いただけなのに、勝手に君が「表裏で5ー8枚と言った」と脳内変換しただけ。
「A4にして一回5から8枚」と書けば良かったかな？そこまで掲示板の書き込みに気を遣っていなかったのでね。

それから、「10コテーマがあるなら教えよ」と騒いでいるが、その【10コのテーマ】というのはどこから湧いてきたのかね？
私は書いていないが。#誰か書いていたっけか？
このログの上の方に検索システムがあるから、検索してみるといい。

＞理事が変わった時のエレベーター保守業社との手間ね。

コレも、私の発言ではないから他の人に聞いてくれ。

[2744: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
ダチョウだな
聞いてないよう

2740さんわかったでしょ？
釣り人は確信犯なんだから丁寧な投稿は勿体ない。ちなみにあなたの説明は伝わっていますよ。

[2745: 匿名さん]

>>2741 匿名さん
お前はどうした？板間違いか？

[2746: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
日立のエレベーター保守は管理組合では不可能です、管理会社がうちを通せと日立に圧力をかけるので、日立は「管理組合と直接保守契約は結べません、日立の協力会社の東急コミュニティーが代理店で保守契約を結びます」と言ってきます。業界ルールは守りましょう。

[2747: 周辺住民さん]

>>2728 匿名さん2さん
代弁、どーも（笑
自主管理命君に突っかかっててこられている本人です。

コンビニの話は何百枚もコンビニでコピーしてた店長に怒られるだろうという話で。
思い切り笑ってしまったんで、自主管理命君の逆鱗に触れたようです。

＞そもそも、月々数千円節約するために、仕事が終わってから煩わしい事にかかわりたくないんだよみんなは。

本当にその通り。

[2748: 匿名さん]

>>2743 周辺住民さん

だから片面でいいですよ。
これだけ常時、毎月かかってるんですよね？ここから継続のものがあるとしても
例えば３か月後はこれ以外に何があるんですか？




①組合員からの苦情（近隣の騒音や駐車場問題など）に対して、理事会がどういう対処を決定したか。
②機械故障に対する協議内容（見積もりを取る指示など）
　翌月は、その結果と工事方法決定内容
③植木の植え直し決定までの過程
④集中豪雨や雪の日対策について
⑥防災訓練に関する協議内容
⑦地震保険について
⑧掲示板に貼る印刷物について
⑨ドレインの清掃について
⑩ゲストルームや来客用駐車場の料金について
11棟内の子供の遊び場の制限について
12ゴミ置き場の使用状態について
13イベント開催について
14コロナ対策について
15ネット回線速度について

>コレも、私の発言ではないから他の人に聞いてくれ。

じゃあ、あなたの考えでいいですよ。
エレベーター保守業務を直契約にした場合、理事が交代した時の直契約の場合に必要な手間はあるんですか？ないんですか？　あるとすればどんな手間ですか？
ですか？

[2749: 匿名さん]

>>2746 匿名さん

そんなルールは存在しませんし公正取引の妨害は違法です。自主管理物件はどうするんですか？嘘つきでデマしか言わないあなたがあると言い切ってもなんの根拠もありません。存在しない業界ルールを主張したいなら、客観的な根拠を出しましょう。

[2750: 匿名さん]

>>2748 匿名さん
エレベーター保守業務を直契約は無理です、業界ルールに抵触します。

[2751: 匿名さん]

>>2749 匿名さん
日立が管理組合を無視するのが現実です、あなたも現実から目を背けるのは止めてください。絵空事はあなたの脳内でしか通用しません。

[2752: 匿名さん]

嘘はやめましょう。メーカーが管理会社との契約がないことを理由にエレベーター保守を拒否するとか、自主管理の物件はどうするんですか？　日立のエレベーター入れたビルオーナーはマンション管理会社と契約しないと保守してもらえないんですか？無茶苦茶な嘘はやめましょう。　リプレイスしたらどうなるの？　

そもそもエレベーター保守は独立系もあります。話そらさずに、答えましょうね。
理事が変わった時の手間はなんですか？

[2753: 周辺住民さん]

やっぱコレかなあ↓


【アルバイト君の特徴】
①自分と反対意見の人は皆同一人物にする。
②論破されてても無視して同じ主張を繰り返す。
③人格攻撃して相手を怒らせ、レス数を稼ごうとする。

マニュアルでもあるのか、たいていこのパターン。

[2754: 匿名さん]

>>2742 匿名さん
空き状況は当たり前に載りますし、点検結果を載せないのであれば大問題ですね。あなたの組合は議事録に何を記しているのですか？

そもそもの質問は議事録が5～8枚ってなぜ？っていうものですよね？定例報告だけでもかなりの量になると私は言っているのです。当たり前ですがマンションの規模や築年数により議題も議事の量も比例しますのであくまで参考です。
>>2698
で、あなたが勝手に一枚あたりの議題を2～4と定めて、また勝手に毎月5個以上問題が発生すると思い込んでいるだけです。新しい議題が何かを知ってどうなるか教えてください。

[2755: 匿名さん]

>>2744 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。
レス見ずに返信してしまいました。

[2756: 周辺住民さん]

>>2748 匿名さん
＞これだけ常時、毎月かかってるんですよね？

それも君の脳内変換なので、過去ログを読み直しましょう。

[2757: 周辺住民さん]

>>2748 匿名さん
＞、理事が交代した時の直契約の場合に必要な手間はあるんですか？ないんですか？　あるとすればどんな手間ですか？
ですか？

知りません。

[2758: 匿名さん]

>>2754 匿名さん

駐輪場の空き状況が毎月載ってる議事録なんて初耳です。載せる意味を教えて下さい。また、定期点検で異常なしを毎月載せるのも初耳です。それらはやる必要あるんですか？

また日立以外のエレベーターのメーカー保守の直契約は大丈夫なんですか？

[2759: 匿名さん]

>>2752 匿名さん
管理会社の縄張りです、管理会社の圧力を知らないんでしょうか？

[2760: 匿名さん]

>>2759 匿名さん

日立以外はOKなんですか？

[2761: 匿名さん]

>>2757 周辺住民さん

貴方がエレベーター保守を直契約でやる問題は現時点では感じていないと言うことですね？

[2762: 周辺住民さん]

ウチのマンションは、管理会社が変わっても、前の保守点検会社はそのまま引き継がれていますね。直契約はできてもしたくないでしょう。

[2763: 匿名さん]

>>2762 周辺住民さん

嘘つきが自分のマンション事例にだされても誰も信じないでしょう。そもそも管理会社変更と直契約は直接関係ないし。

[2764: 周辺住民さん]

>>2763 匿名さん
君はいったいなんなんだ？（笑

＞嘘つきが自分のマンション事例にだされても誰も信じないでしょう。

じゃ、自分から聞くな！

[2765: 匿名さん]

>>2758 匿名さん
もはや常識の問題ですね。
載せない理由を教えて下さい。そうしたら教えます。

あなたはいくつのマンションの議事録を見たのかも是非教えて下さい。

[2766: 匿名さん]

>>2764周辺住民さん
ミラクルなやりとり（笑）
見てるだけでも頭変になりそう。

[2767: 匿名さん]

レスの伸びがすごいな、日立の話は終わったの？EV保守について管理組合が管理会社と契約している場合、日立と直接契約はできないってことだろ？自主管理は直接契約する以外に手段がないよね？っで何で日立なの？

[2768: 周辺住民さん]

>>2766 匿名さん
お笑いのネタみたいですよね。


コレも面白いですよ↓
笑ってしまいました。

>>2656 匿名さん
管理会社なんて誰でもできる仕事やってるんだから自覚持った方がいいよ。おそらくほぼ管理会社くんたちより頭がいいのは間違いないよ。

>>2657 周辺住民さん
そうか。管理会社社員より分譲マンションに住んでいる私は頭がいいのか（笑

気分がいいから、ビールでも飲もう（笑

>>2660 匿名さん
いや、あんたがバカなのは間違いないよ。バックオフィスだのなんだの一から十まで意味不明だから。
早くエレベーター保守で理事が変わるとどんな手間が増えるか教えて下さいよw

>>2661 周辺住民さん
それ、自分のレスじゃないんで（笑

[2769: 匿名さん]

誰のレスでもいいんで、あなたはどう思うんですか？

[2770: 匿名さん]

>>2767 匿名さん
管理組合が管理会社と契約していなければ、日立と直で安く出来ます。

[2771: 匿名さん]

>>2768 周辺住民さん
これはいい返しだった（笑）

ここまで噛み合わない人は初めて！マンション内に偏屈なじいさんはいるがレベルが違う

[2772: 匿名さん]

>>2769 匿名さん
あなたはどう思うんですか？まず自分の意見をどうぞ

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん

エレベーター保守なんて管理会社に頼むだけ無駄な最たるものだと思います。独立系の直契約でいいと思います。

自主管理であれば、理事会の議事録もフォーマットなどにあてはめながら課題について議論の経緯と決まったこと事の趣旨をその場でノート型などのPC持ち込んで書けばいいだけだと思いますよ。多いときでもA4で3-4枚くらいでしょう。駐輪場の空き状況や保守メンテナンスの結果など、問題なければわざわざ議題に上がらないと思いますし、無事検査終わりましたなんて議事録に書く必要性も感じませんし、管理会社の議事録でも見たこともないですね。コピーは枚数多ければ業者に頼めばいいだけです。情報漏れなんなて普通ありえないし、あったとしても問題になるとは思えませんね。

では、エレベーター保守管理の直契約で理事が変わったときの手間を教えてください。

また、保守メンテの報告で何もなかった場合も議事録に書かなければならない必要性を教えてください

[2774: 2765です。]

>>2773 匿名さん
これは一部私へのレスでしょうか。私への返答分だけ返しますね。

自主管理かどうかは全く関係ありませんが、議事録の書き方はそれでいいと思いますよ。全員がそれを出来ると思わないですけど。
議事録の量はマンションの規模や築年数、慣習に左右されます。自分の議事録が全て正しいと思わない方がいいと思いますよ。
せっかくなので確認ですが、A4で3,4枚というのは両面印刷ですか？

点検結果で問題なければ報告すらしない、そういう考え方もあるんですね。
保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。

駐輪場の空き状況はラックの下段を借りたい人が多いからです。複数箇所に別れているので部屋から近い場所を借りたいからです。

エレベーターの話は何を仰っているのかさっぱりわかりません。

[2775: 匿名さん]

>A4で3,4枚というのは両面印刷ですか？

片面ですね。

>点検結果で問題なければ報告すらしない、そういう考え方もあるんですね。
保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。

理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。

要するにあなたは必要のない項目をあげて、管理会社に頼まないと大変だとナンセンスなことを言ってるのです。

>駐輪場の空き状況はラックの下段を借りたい人が多いからです。複数箇所に別れているので部屋から近い場所を借りたいからです。

借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？

>エレベーターの話は何を仰っているのかさっぱりわかりません。

エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?

[2776: 匿名さん]

>>2775 匿名さん
エレベーター保守会社と直契約を試みると、「管理会社を通してください」

[2777: 匿名さん]

>>2776 匿名さん

答えになってませんね。
以下、３つ教えてください。

・では独立系エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?

・理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。

・借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？

[2778: 周辺住民さん]

>>2773 匿名さん
想像しやすくなるのでお聞きしますが
①君のマンションの規模は何戸？（エアマンションのでもいいですよ）
②築年数は何年？
③共用スペースは何がありますか？（会議室等）
④出入り業者の種類は？（エレベーター保守点検・植栽など）
⑤理事・理事長は固定ですか？輪番制ですか？輪番制の場合、何年任期ですか？

[2779: 匿名さん]

個別の話はしませんし、個別の話は聞いてません。


話逸らさずに以下、３つ教えてくださいね。貴方自身が言ったことを聞いてるだけですよ。
またHN変えてトンズラですか?

・では独立系エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?

・理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。

・借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？

[2780: 周辺住民さん]

>>2779 匿名さん
＞個別の話はしませんし、個別の話は聞いてません。

なぜですか？なぜ言えないんですか？
私が聞いているのですが？

[2781: 匿名さん]

なんでプライベートなことを言わなきゃならないの?

一般的なマンション管理の在り方を聞いてます。
結局またはぐらかして答えないということですか？

[2782: 周辺住民さん]

>>2781 匿名さん
君のいう一般的なマンションとはどういうマンションですか？

20戸と数百戸とは業務内容も手間も違いますよね？
同じ大規模でも築50年のマンションと近年のマンションは又違う。あなたの頭の中にあるマンションがどういうものかと聞いているんです。
別に住んでいなくてもいいですよ。
その方が何を以って「自主管理が良い」と言っているのかわかるのでね。

[2783: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
独立系エレベーター保守会社はリスキーだから止めましょう。

[2784: 匿名さん]

>>2782 周辺住民さん

平均的なマンションは50戸のファミリータイプを指します。

結局、自分が言ったことも突っ込まれたら答えないということですか?

[2785: 2765です。]

>>2775 匿名さん
あなたの仰っている普通が私の普通と全く異なるので常識の問題と最初に言いました。これ以上教えることはありません。

エレベーターの契約の話を私に聞く理由を教えて下さい。

[2786: 匿名さん]

自主管理や管理費の減額に反対しているんでしょ?

[2787: 2765です。]

>>2786 匿名さん
理由は？と聞いているのですが噛み合いませんね。

[2788: 匿名さん]

結局議事録作成は人によって記載ルールが異なるんだから、支援は受けた方が良さそうだっていうのがよくわかったよ。

天才くんのエレベーターの話はいつまで続くんだ？言い出しっぺがどっか行ったのに律儀に引き継ぐ意味あんの？
そもそもエレベーターの保守費用って管理会社がマージン2割も3割も取っているのかって誰か教えてくんない？世の中的には保守で一万や二万マージン取ってるのか？妄想や思い込み、キリトリじゃないものを提示してくれ。

[2789: 匿名さん]

>>2788 匿名さん
あ、丁度いいや。天才くん、これまでの議事録のやりとりを議事録としてまとめてくれ。
a4で5～8枚になりそうかどうかは、君がしっかり要領を端的に書けるかどうかにかかってるから、よろしく。
書かない場合も君がデタラメ言ったと判断するからね。

[2790: 匿名さん]

>>2789 匿名さん
アンカ間違えた
議事録作成はは>>2784の天才くんへのお願い。

[2791: 周辺住民さん]

>>2784 匿名さん
まだ残っていますよ。

②築年数は何年？
③共用スペースは何がありますか？（会議室等）
④出入り業者の種類は？（エレベーター保守点検・植栽など）
⑤理事・理事長は固定ですか？輪番制ですか？輪番制の場合、何年任期ですか？

私は自分の発言したことについての質問には答えていますが、君は突っ込まれると答えないのですか？

[2792: 周辺住民さん]

>>2784
もう一つ、付け加えます。
⑥1回の理事会は何時間くらいですか？

[2793: 匿名さん2]

>>2775 匿名さん
＞保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。

これだけ明快に答えているのに、下の質問。

理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。
上の文章、理解できないの？あんた。

[2794: 匿名さん2]

>>2775 匿名さん
＞借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
管理人に頼んでも、忘れたりするから、こうなったんでは？
実務知らなすぎ。

[2795: 匿名さん]

>>2788 匿名さん
デベロッパー系マンションを建てる時に三菱エレベーターや東芝エレベーターと競合しているので、日立本社の上層部から「109には逆らうな、管理組合から問い合わせがあれば　超特急で109にご報告して指示を仰ぐよう厳命されています、ですからマージン2割～3割かかりますが許してください」でした。
「もちろんそちらのマンション管理会社がデベ系ではなく独立系にリプレイス頂いた暁にはこのようなマージンは発生しません」、との事でした。

[2796: 匿名さん]

2795の追伸
管理組合でエレベーター大手３社の日立、三菱、東芝に問い合わせをすれば、まず最初に「マンション名と管理会社を教えてください」と聞かれ、即座に管理会社に情報が伝達されて、管理会社からエレベーターメーカーに細かく見積書の金額の指示が伝達され、メーカーは忠実に従います。

[2797: いつもの人]

依然として、相手の言葉尻をとらえ断片的に返答を求めるやりとりが交錯していて、スレが完全に方向感を失っていると感じます。そこは委託管理を否定する側も肯定する側も、もはや大差ない状態になってしまっている気がします。こんなことではまずいですよ。
スレの趣旨に沿った議論をすべきだ、という意見が双方から挙がっているのですから、枝葉の部分での揚げ足取りは一旦やめて、「目指すところ」と「そこに到達するための手段」を改めて整理するべきではないでしょうか。

座長さん（誰のことだかは言うまでもないですよね？）には何度か伝えているつもりですが、私は個人的にはこのように考えています。別に偏ってはおらず、これが多くの管理組合において共通する一般論だと思っています。
・委託管理は絶対的最善策とは限らず、既存契約の内容や委託費に見直しの余地はある。
・自主管理はマンション管理の原形であり検討する意義はあるが、実務的な課題は多い。
・委託管理も自主管理も管理組合にとって同等の選択肢であり、委託管理とする場合も
　管理会社を選択する自由、委託内容を設定する自由が管理組合にはある。
・現状では上記をふまえ、総意として委託管理を選択している管理組合が大半である。
　管理開始時点（引渡し時点）で売主が選定した管理会社との契約がそのまま継続して
　いる事例は多いが、変える自由がある中では同様に「選択した結果」と考えられる。

私の場合、現状では自主管理にシフトする動機がありませんし、管理費を喜んで払っている訳ではないにしても、金額に大きく違和感は無く、委託内容は組合の意向（個人的なものではなく、あくまで「総意」です）に適っていると思っています。もちろん委託費の適否については引き続き意識するつもりですが、特に「現状をこう変えたい」とは考えていません。変えるという目的はないので現状維持です。同様に考えている管理組合が非常に多いと思いますし、ゆえに単棟型での完全委託管理は全体の７割を超えています。委託管理の問題点を指摘し、管理会社の体質を否定した先にどのような展開を目指すのかを明確にしないと、こういった現況は変わらないと思います。

何故か「議事録の頁数」などという細かいところで論争が盛り上がっているのですが、既述の通り私は、理事会の議事録などは簡潔であるに越したことはないと思っていますし、実態としても議事録だけで数ページにわたるような事例は殆ど経験が無いです。どうもここでは「議事録」と言いながらも「前回議事録も収録された議案書」と混同されているように思います。それに、理事会の議案は通年常時数多くの議題で構成されているとは限らず、特に何もない時期は精々３～４項目、時間にして30分程度で終了ということもあると思います。逆に言えば、総会直前だとか長期修繕など中長期的な継続検討案件がある時などは、議題が10項目を超えて時間も２時間コース、ということが普通にあります。月イチではなく隔週開催、ということも一時的にはありました。

議事録作成をただの作業としか捉えていない方が問題提起をするから、このような枝葉の部分での混乱を招くのだと思います。「枝葉のところでしかツッコミを入れる手掛かりがない」とも言えますね。まずは議案として上程するテーマへの「気付き」とか、実際に上程する前の各種法令・基準に照らしたチェック、それをオーソライズすることで影響を及ぼす関係各方面との協議や根回し、補足資料の収集、解り易い説明資料の作成、等々。そういったあらゆる準備を経て「議案書」として取り纏め、会合本番に臨むという手順があることを知るべきでしょう。「議事録」とはそうやって行われた会合の記録であり、最後に会議参加者が承認することで「決め事の証拠」としての効力を発揮します。作成作業自体は単なる作文であり、素人理事でも頑張れば十分対応できる作業です。しかし、議事録作成に至る「お膳立て」はそうはいくまいという、至ってシンプルな話なのです。管理会社が嫌いなだけではお膳立てなどできる理由にはなりませんし、今のところ「十分やれている」という証拠も不十分です。

[2798: 匿名さん]

>>2797 いつもの人さん
論文？笑、長いし独りよがりだし、読む気がしない。少しは自主管理命クンを見習いなさい。ツッコミどころ満載の魅力的な投稿でマンコミファンを釣りまくっているから。

[2799: 匿名さん]

これまで嘘ばかりついていたひとが体験談書いても誰が信用するのかな？これまで聞かれたことを答えたら？

妄想や創作だけで何ひとつ裏付けられるものがないしな。散々、嘘やデマ撒き散らして自分が言ったことすら聞かれたらはぐらかしてごまかしたりするひとが語っても信じるひといないでしょう。

[2800: 匿名さん]

結局、根拠が言えない人は業界の慣習と言い張るしかなもんね。管理会社使ってください。お願いしますと言うだけ。

エレベーター保守も結局、慣習だと言い張るだけ。自主管理のエレベーターはどうなってるのかな？メーカーが管理会社と契約していないことを理由に保守点検拒否するのかな？

[2801: 匿名さん]

>>2800 匿名さん
拒否しないでしょう。保守費は安くないだろうけど。ちなみに私は自主管理命クンとやり取りしていた者ではないよ。

[2802: 匿名さん]

保守費は安くないとか、根拠は言えないんでしょ？
慣習だとか、誤魔化せること言ってるだけでは？

独立系なら、負担ないと問いことでいいですか？
独立系がダメと言っても事故率をメーカーと比較した時のデータもないんでしょ？
全部、貴方がそう思いたいってだけですよね？

[2803: 匿名さん]

バカだな～
全部自分に跳ね返ることになるけどな

[2804: いつもの人]

>>2798 匿名さん

気が向かなければ読まなくて結構ですよ。
私はまったく困りません。

[2805: 匿名さん]

>>2802 匿名さん
自主管理命クンのフィールドも楽しそうだね。でもエビデンスがない訳ではないけどこんな無法地帯に投稿できない時点で、全てを違うと否定する自主管理命クンが圧倒的に有利だよね。例えば保守費が高いと投稿してみたとこで具体的マンション名は出せないし実体験もただの絵空事と言われればなす術なしだよね。別に信じてほしい訳じゃないけどまともな返事は無駄ってことだよね。

[2806: 匿名さん]

驚愕、いつのまにか自主管理命クンで通じるようになってるぅ。

[2807: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】

・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜き。管理組合の直契約部分のバックマージン＝これらで平均的な管理費だとおよそ３割
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしはHNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします。スルーしましょう。

[2808: 匿名さん]

>>2795 匿名さん
わかったことが２つ
１つ目は日本語が不自由な人が投稿したということ。２つ目は「109」「超特急」で韻を踏んでいること。

[2809: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
109超特急という楽曲でデビューする気なのか。

[2810: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
今までで一番参考になった！

[2811: 周辺住民さん]

＞チャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。

ふーむ、楽な仕事なんだねえ。
その楽な仕事のはずのフロントは転職率が高くて常時募集している謎。
＞https://jp.indeed.com/マンション管理フロント関連の求人

管理会社が儲かっているなら給料も高いだろうに、本当に気の毒な給料・・・
安給料の上、多忙すぎて、離職率高いらしいですよ。

[2812: 匿名さん]

>>2807 匿名さん
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。

なんだよお前、どこの芸人？フラグ出してソッコーで回収すんじゃねぇよ！我慢を覚えろｗ
>>2802

[2813: 匿名さん]

>>2811 周辺住民さん

１物件あたりで見れば仕事量は少ないということでしょう。
給料が安いからね。なんで少ないかというと技能もいらないからでしょう。

[2814: 周辺住民さん]

>>2807 匿名さん
＞管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。

管理会社変更の時に、説明会で5ー6社のプレゼン聞いたけど、15は無かった。
各社8ー10くらい。

＞だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）

そういうふうに巷では言われているから、管理会社を通さず見積もりを取ったりしたけれど、コレも管理会社を通したのとたいして変わらず、拍子抜け。
見積もりを取ればわかるから、一応やってみる価値はある。管理会社を信用せず独自に調べるって姿勢は良いと思う。

[2815: 周辺住民さん]

>>2813 匿名さん
まあ、理事やればわかるけれど、フロントはブラックですよ。

[2816: ご近所さん]

>>2807 匿名さん
長文コピーが始まったぞ。
削減コンサルの回し者か？

[2817: ご近所さん]

>>2806 匿名さん
半年前にはアンチくんでした。

[2818: 匿名さん]

お、またレス送りが始まったぞ。今度の新キャラは「ご近所さん」か。
しかし、まともな反論が皆無だな。いつもだけど。

[2819: 匿名さん]

>>2818 匿名さん
だってまともな事書かないからだよ

[2820: 匿名さん]

>>2807 匿名さん
まともな反論してあげる。
全てがピンハネ、ぼったくりと強引な結論を出すから誰も賛同しない。
①基幹事務はフロントだけでしているのか？
②適切に業務を評価できる所もあるのではないか？できないのであれば標準委託契約書の各項目を根拠を以って一つ一つ否定するべき
③業者に丸投げするだけの業務がスレタイが指すピンハネであり、ぼったくりは主旨と異なるし、ぼったくりと言うのであれば法的根拠とまでは言わないが客観性を示すべき。粗利が25%をぼったくりというなら大半の企業はぼったくり会社。

[2821: 匿名さん]

>>2820 匿名さん

質問で返すあたり具体的な反論がないということは分かりました。

>粗利が25%をぼったくりというなら大半の企業はぼったくり会社。

粗利25％が問題ではなく、ほとんど業務がないのに毎月２５%取ることが批判の対象になっているんだよ。２５%分のサービスがあればいいけど、ぼったくり工事営業してるだけだからね。関わるだけマイナス

[2822: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
>だってまともな事書かないからだよ

その割には新キャラ登場させて必死のレス送りご苦労様です。

[2823: 匿名さん]

>>2821 匿名さん
ソーダー、クリームソーダー