ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2624: 匿名さん]

>>2623 匿名さん
管理会社のコスパなんて聞いてない。自称、日本人なんだろ？なぜわからない？

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2625: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
部分委託管理のことだね。なら最初からそういえば良いのに。（笑

部分委託も総合委託も金額的にはそう大きく変わらない。
植栽管理内容をかえ、回数を減らし費用を抑えるくらい。
エレベーター保守の回数など減らせる事はできないし、安い業者をつかんでも安かろう悪かろうだ。

[2626: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
直契約でも総合契約でも>>2609の過程は同じだけどな。

自主管理は？

[2627: 匿名さん]

>>2618 匿名さん
皆さんこれが撒き餌ですよ。

[2628: 匿名さん]

俺の実家名古屋なんだけど、名古屋の新築マンション購入のスレに荒らしのご近所さんが投稿してたよ、ビックリだよ見境なしだね。暇な人は楽で良いなぁ、ねぇ周辺住民さん？

[2629: 周辺住民さん]

>>2628 匿名さん
ウチ、神奈川だけどな（笑

[2630: 匿名さん]

結局、いくらかかろうが、報告を一元化してもらうために管理会社雇ってるんだw

[2631: 匿名さん]

>>2622 匿名さん

では、例えばエレベーター保守業務の場合、保守業者との直契約より保守業者が二次受けとなってしまう管理会社の業務委託では、余分なバックオフィス代がかかってしまうので、その分、管理組合にとっては損だということね。あったとしても報告の手間だけですもんね。

ありがとう。分かりやすかったです。

[2632: 匿名さん]

大口得意先には単価を安くして売り、一見には単価を高くして売るのが商売の鉄則

[2633: 匿名さん]

>>2632 匿名さん
悲しいかな、それが分からない人がいるんですよ。

[2634: 匿名さん]

>>2632 匿名さん

それは見積りとればすぐ分かる事。
見積りとって管理会社の業務委託より
安ければ直契約の方がいいってことですね。

保守業者にとっても管理組合にとっても中間搾取がない分、WINWINですね。
ありがとうございました。

[2635: 匿名さん]

卸価格と小売価格とは違う。
一見が業者の卸価格で購入できるわけではないことを知るべきである。

[2636: 匿名さん]

試しに、保守業者に以下の内容が通じるかどうか確認してみるとよい。

１）EV点検料として管理会社から毎月４万円の請求がきている。
２）４万円には、管理会社のマージンが３０％（９，２３０円）含まれているはずである。
３）管理組合と保守業者の直接契約に変更するので、毎月の支払いを３０，７７０円にしてほしい。

[2637: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

そもそも管理組合が契約する価格が小売り価格だからw 業務委託費も小売価格。いずれにせよ見積り取って安い方に発注すればいいということですよね？

[2638: 匿名さん]

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2639: 匿名さん]

>>2636 の例で、保守業者が、３０，７７０円を超える金額を提示した場合は、管理会社のマージンが３０％以上であるという理屈は根拠を失うことになる。

[2640: 匿名さん]

>>2621 匿名さん
はい、負け惜しみですね。
最後に捨てゼリフがわかりやすすぎますね。

[2641: 匿名さん]

管理会社が書く議事録にそこまで有りがたがる感覚が新鮮です。高い手間賃ですね。

[2642: 匿名さん]

>>2640 匿名さん

じゃああんたが勝った箇所はどこ？具体的に聞かれるといつも何ひとつ答えらないけどw

[2643: 周辺住民さん]

>>2641 匿名さん
議事録・議案書は
誰が書いて、組合員に配るんだ？

[2644: 周辺住民さん]

>>2641
①議事録・議案書は誰が書くのか？
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？

[2645: 匿名さん]

>>2634 匿名さん
違うよ、全然。保守業者に見積もり依頼した時点でその情報は管理会社と共有されて、管理会社からいくら位で見積もりを出して欲しいと言われ業者はその額をあなに出してあなたは自己満足に浸るのさ。間接的に管理会社が決定した見積書にね。ちなみに何で保守業者は直接契約したくないかわかる？素人とのたった一つの契約にメリットなんてないからさ。窓口の役員はコロコロ変わってあなたみたいな面々を相手にしなきゃならんからね。業者は薄利多売、数をこなさなきゃ儲からない。合理性優先だから手間が掛かる素人の相手は時間の無駄なのさ。デベ系なら皆知っている話しだよ。あなたは直接契約に幻想を見すぎだよ。ビジネスにおいて弱者は食い物で救済対象ではないよ。それを否定するのは貧乏人だけ。

[2646: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
人件費が1番高いんだよ。作業内容じゃない。

[2647: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
議事録（笑）
理事会は議事録作ればいいと思っているんだ？理事会にかかる労力すら知らないくせに管理会社を外そうとするとかさすが天才！議事録作成に何十万も掛かってると思ってるんだからそりゃあ高い手間賃だと感じるわな。

[2648: 匿名さん]

>>2644 周辺住民さん

わかったわかった。マイク調整と業務用コピー機の使用をどうしてもお気に入りの管理会社に大金で頼みたかったら管理会社のお世話になれば？もう別にあんたは止めないよ。

2645


じゃあ、そう思えばいいじゃん。保守業者が全て顧客情報を管理会社に売ってビジネスチャンス捨てる会社だと決めつけたいなら、あんたがそうすればいい。

保守業者が直契約したくないなんてあんたの根拠ない妄想はいいよ。役員が変わったら何の相手するんだ？是非教えて欲しいよ。輪番で役員変わるごとに一々契約結び直すの？w

手間がかかるってどんな手間がかかるの？どうせなんにも言えないんだから黙ってたら？w

妄想だとしか言えないのか？まああんたの根拠自体が全て妄想だから何聞かれても答えらないんだろうがね。

エレベーター保守における管理会社のサービスを聞いたら精一杯の回答が報告だからなw

[2649: 匿名さん]

>>2578 匿名さん
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。

天才の回答
そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある。ただしやったことないから具体的にはわかりません。

[2650: 匿名さん]

派遣会社のマージン率は、約３０％である。

[2651: 匿名さん]

>>2650 匿名さん
それは全種の平均で管理員に限れば約５０%

[2652: 周辺住民さん]

自主管理命君は、誰に管理会社が請け負っている仕事をさせようとしてるんだ？
管理人か？理事か？

管理会社から派遣されてきている管理人は管理会社の研修を受けて、自分の業務内容を理解してから各マンションに派遣されるんだが。
その研修に変わるノウハウは誰が教えるのかね？

[2653: 匿名さん]

>>2652 周辺住民さん
それは以前から何度も質問しているが、日本語がおかしいだの揚げ足を取ることに注力して逃げてばかりいる。
明確な回答は期待できないよ。

[2654: 匿名さん]

>>2645 さん

しかし、自分で管理会社が安くするために業者絞って大口契約にしてると言いながら、管理組合が見積り出す業者がなぜか全て管理会社に協力するって凄い矛盾に気がつかないのかな？w

マンション管理人の研修だけやってるサービスあるし、派遣のマージンと言うのは緊急時に頼めるという目的に対する対価。何度も書いてあるけど都合悪い話はみないふりだもんね。

分かりやすく言うと。自主管理で、普通に管理人を雇えたら、わざわざ中間マージン払って管理会社に業務委託するのはバカげてる。

でも緊急時のために、管理組合が人材確保はできないから派遣を頼む。しかし緊急時は多くないので、毎月余分に管理会社に支払うよりはトータルで安い。

[2655: 周辺住民さん]

>>2653 匿名さん
＞揚げ足を取ることに注力して逃げてばかりいる。
＞明確な回答は期待できないよ。

ですね。碌に答えられないから、それを誤魔化すために相手をバカにするという・・・
まるで、ガキンチョ。（笑

[2656: 匿名さん]

ノウハウだのたいそうなこと言ってるけど、管理会社のフロントも管理人もいくらもらってると思ってるんだろう。都会の分譲マンション持つひとは管理会社社員の倍近くは稼いでるだろう。管理会社なんて誰でもできる仕事やってるんだから自覚持った方がいいよ。おそらくほぼ管理会社くんたちより頭がいいのは間違いないよ。

[2657: 周辺住民さん]

>>2656 匿名さん
何か勘違いしているようだが、
＞その研修に変わるノウハウは誰が教えるのかね？
と書いたのは【分譲マンションに住んでいる組合員＠私】なんだが？

マンション管理会社が誰でもできる仕事だとしても、どんな業界でも「ノウハウと経験」がなければ素人にはできないよ。稼ぎは関係ない。

そうか。管理会社社員より分譲マンションに住んでいる私は頭がいいのか（笑
その頭の良い自分も、「工事の時に監視員を雇わねばならない」とか建築法のことなど経験がないから気がつかなかったりわからなかったりするけどな。

[2658: 周辺住民さん]

>>2656 匿名さん
＞おそらくほぼ管理会社くんたちより頭がいいのは間違いないよ。

気分がいいから、ビールでも飲もう（笑

[2659: 匿名さん]

レスの応酬は活発になったが
どうも急にレベルが低下した感があるな…

[2660: 匿名さん]

いや、あんたがバカなのは間違いないよ。バックオフィスだのなんだの一から十まで意味不明だから。

早くエレベーター保守で理事が変わるとどんな手間が増えるか教えて下さいよw

[2661: 周辺住民さん]

>>2660 匿名さん
＞バックオフィスだのなんだの一から十まで意味不明だから。
＞早くエレベーター保守で理事が変わるとどんな手間が増えるか教えて下さいよw

それ、自分のレスじゃないんで（笑

[2662: 周辺住民さん]

>>2659 匿名さん
元々、低レベさ。

[2663: 匿名さん]

>>2661 周辺住民さん

じゃあ、あんたは管理組合から見た場合、管理会社のバックオフィスだの間接費だのは管理会社と契約する理由にはならないって意見でいいのね?

[2664: 匿名さん]

>>2662 周辺住民さん

エレベーター保守で理事が変わっても別に手間なんてないってことでいいんだよね?

[2665: 匿名さん]

天才くんは逃げましたとさ。

[2666: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
バックオフィス好きやなぁー笑
言いたいだけだね。

[2667: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
餌の撒き方が雑になってますよ、釣り人さん。

[2668: 周辺住民さん]

>>2663 匿名さん
この宿題に答えてからだな。

自主管理の場合
①議事録・議案書は誰が書くのか？
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？

[2669: 周辺住民さん]

まだ、答えてもらってないのがあるよ、
自主管理にしたら3割安くなるというネタ元は？


もう一つ、
＞マンション管理人の研修だけやってるサービスあるし、

どこでやってるサービスか、URL貼っておいてくれ。

[2670: 匿名さん]

「・・・ということでいいですね？」
と無理くり同意を求める様になったら追い詰められたサインだな。

[2671: 匿名さん]

>>2668 周辺住民さん

自主管理の場合
①議事録・議案書は誰が書くのか？
→管理人
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
→コンビニのコピー機でもいいと思うけど？wなんでダメなの？百枚でも５分もかからないよwまあ、戸数が多ければコピー機置いてあるけとまね。
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
→管理人

④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
→管理人や理事。そもそも総会は年一回でアンケートはそれ以下w

⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？
→管理人や理事。

質問自体失笑ものだけど、答えてもらったから、バックオフィスの件と理事が変わったことによるエレベーター保守業者との手間の内容教えて下さいよ？

それともまたしらばっくれて別のＨＮを登場させるの？w

[2672: 匿名さん]

しかし、コピー機に突っ込むとは凄い感覚だw 頭下がるね。今やネットでも注文できるのに、マンション管理以前に全く何も知らないことにビビるよ

[2673: 匿名さん]

今度はインクの補充とかかな？マイクの機種とかかな？w