ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2601: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ないから切り替えた。
うちの管理組合は管理費会計がキツキツだったから数百円でも切り替える必要があった。自分の狭小な目で知ったふうなこと語るなよ。
日本語が不得意だから理解できないんだな、報告のために数百円多く払っていたんだ。事実を捻じ曲げるな。

あんたはさっさとEV保守費用10万の根拠を示せ。逃げるな

[2602: 周辺住民さん]

>>2596 匿名さん
＞マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。

①保守管理業者から管理会社へ、年間のスケジュール報告
②管理会社から理事会へスケジュール報告（他業者のスケジュールと共に一覧表）
③スケジュール表が管理会社から管理人に渡される。
④管理人はスケジュール表に添い、対応。
④保守点検時、業者は管理事務室へ声かけ。受付帳に日付・着工時間と終了時間を記入。

こんなところですね。コレが、何か？

[2603: 周辺住民さん]

>>2599 匿名さん
2割・3割違うという根拠をプリーズ。

ひろゆきが言ってたとか言うなよ（笑

[2604: 匿名さん]

>>2601 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ない？ゴメン俺日本人だけど意味不明だわ。狭小な目で知ったふうな事は語れないよ。目は喋れないから。狭小な世界とか知識ならわかるけど。無理してどこからかパクってこなくて良いから。あと報告のために数百円多く払っていたんだね。えっ？何のこと？

[2605: 匿名さん]

>>2601 匿名さん

メリットで切り替えるの？いままで散々言ってたバックオフィスの経費はどうするんですか？w

十万円は例えね。費用の根拠って意味不明。管理組合にとって、管理会社にマージン引かれてまで依頼するメリットないということ。

[2606: 匿名さん]

>>2602 周辺住民さん

凄いね。保守スケジュール報告がサービスなんだw スケジュール報告なんて保守業者から報告受けるはずだけど、そんなに愛する管理会社からしか聞きたくないんだw そんなために2割も３割もマージン払いたくないね。

まあ、エレベーター保守の業務委託なんて独立系に変えたら下手すりゃ半額近くになるけどね。

[2607: 匿名さん]

>>2605 匿名さん
マージン2割はデタラメってことを認めた訳だ。例えでいいならなんでも言えるな。

あんたのおかしな主張を整理すると…
1.エレベーター保守費用から管理会社は2割のマージンを取っているハズだから直接契約に切り替えろ

2.自主管理や部分委託はどんな業務が増えるか分からないけど、安くなるから管理会社と距離を置け

[2608: 匿名さん]

>>2603 周辺住民さん

２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。読解力ないんだね。実際にはエレベーター保守のマージン率はもっと多い場合があり、削減事例ではもっとも削れる項目だよ。

[2609: 周辺住民さん]

>>2606 匿名さん
契約している業者は
①エレベーター・機械式保守点検業者（エレベーター年2回・機械式年1回）
②植栽管理業者（年4回から5回）
③セキュリティ会社（年1回）

その他、火災報知器検査（年2回）、排水溝点検（年2回）あるから管理会社から報告だよ。バラバラに理事長が報告を受けるんかね？　手間だねえ。無職ならできるだろうが。
それとも、管理人が報告を受けるんか？　
植栽管理の方法は誰が決めるんだ？

それから、2割3割安のソースをどうぞ。

[2610: 匿名さん]

>>2607 匿名さん

エレベーター保守でどんな業務増えるんだよw

まああんたが報告のためだけに管理会社にぼったくられるのが好きなら続ければ？w

[2611: 匿名さん]

>>2609 周辺住民さん

そもそも直契約でも管理会社に言ってもらえば済む話。報告をどれだけ手間に感じてるのか分からないがw

[2612: 周辺住民さん]

>>2608 匿名さん
＞２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。

↑皆さん、笑うとこですよ。（大笑い）

[2613: 周辺住民さん]

>>2611 匿名さん
直契約でも管理会社に行って貰えは済む？

誰かコイツ↑が何を言ってるかわかるヤツいる？

[2614: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、管理会社を通して契約するかの判断にバックオフィスや間接費だのは関係なかったと言うことだね。なんせ数百円で魂売っちゃうんだからなw

[2615: 匿名さん]

>>2610 匿名さん
都合の良いところだけ切り取るな。管理員に何かあった時どうするのか？からずっとくだらない質問に付き合ってやったんだから次はあんたの番だと言っているんだ。
自称日本人なんだろ？
管理会社がいない自主管理ではどんな業務があるかいい加減答えてみせろ。どうやって理事会をしているのか、管理員が休むとどうしているか、管理員が対応できない問題が発生したらだれが何をするのか、逃げずに答えろ。

[2616: 匿名さん]

>>2613 周辺住民さん

直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？そもそも業務委託以外の直契約の部分も管理会社は管理しているし。可哀想だなあ。頭悪く生まれちゃって。

でもバックオフィス云々はもう言えなくなったねw

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん

答えられない質問には下らないとか言うしかないみたいで、可哀想w

[2618: 匿名さん]

自主管理の業務なんてほとんどない。たいていは管理人で事足りる
。金の管理だけ、会計士などに依頼すればいい。そもそも管理会社のフロント自体、その業務の大半は自社の営業活動だからな。理事長は多少大変だろうから、月に数万なり報酬を払えばいい。

いずれにせよ管理費のうち何割も管理会社に渡ってるわりに果たしてるサービスは殆んどないないどころか、管理組合がバカなら不要不急の工事を提案し管理費や修繕費を掠めてとっていく。関わらないに限るよ。

[2619: 匿名さん]

>>2617 匿名さん
はい、また逃げました。

管理会社を使うコスパを示せ！俺は自主管理のコスパを示せないけどな！
管理会社は不要だ。なんせ自主管理できているマンションが5%もあるんだから。やり方知らんけどな！
派遣会社はマージンを取ってもいいけど管理会社はだめ。だめったらダメ！
俺は逃げるけど他の人はだめ。

いやー素晴らしい主張ですね。

[2620: 周辺住民さん]

>>2616 匿名さん
＞直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？

それ、自主管理じゃないよ。（笑

[2621: 匿名さん]

>>2620 周辺住民さん

なぜなら自主管理の話じゃないからね。

エレベーター保守を管理会社の業務委託から、業者への直契約に切り替える場合の損得の話だから。

頭悪くて可哀想。。

[2622: 匿名さん]

一般にバックオフィスとは、製品・サービスの開発や顧客対応など直接的に収益を生み出すフロントオフィスに対し、総務・人事・経理・財務・ITなど、企業が組織体として円滑に機能するための役割を担い、間接的に収益に寄与する機能のことを言う。

組織体である企業には必ずバックオフィス部門があり、これに係る費用は一般管理費として価格に含まれている。

[2623: 匿名さん]

>>2619 匿名さん

コスパは示すものではなく、良いか悪いかなんだが。。

管理会社のコスパの悪さは散々既出だよw

[2624: 匿名さん]

>>2623 匿名さん
管理会社のコスパなんて聞いてない。自称、日本人なんだろ？なぜわからない？

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2625: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
部分委託管理のことだね。なら最初からそういえば良いのに。（笑

部分委託も総合委託も金額的にはそう大きく変わらない。
植栽管理内容をかえ、回数を減らし費用を抑えるくらい。
エレベーター保守の回数など減らせる事はできないし、安い業者をつかんでも安かろう悪かろうだ。

[2626: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
直契約でも総合契約でも>>2609の過程は同じだけどな。

自主管理は？

[2627: 匿名さん]

>>2618 匿名さん
皆さんこれが撒き餌ですよ。

[2628: 匿名さん]

俺の実家名古屋なんだけど、名古屋の新築マンション購入のスレに荒らしのご近所さんが投稿してたよ、ビックリだよ見境なしだね。暇な人は楽で良いなぁ、ねぇ周辺住民さん？

[2629: 周辺住民さん]

>>2628 匿名さん
ウチ、神奈川だけどな（笑

[2630: 匿名さん]

結局、いくらかかろうが、報告を一元化してもらうために管理会社雇ってるんだw

[2631: 匿名さん]

>>2622 匿名さん

では、例えばエレベーター保守業務の場合、保守業者との直契約より保守業者が二次受けとなってしまう管理会社の業務委託では、余分なバックオフィス代がかかってしまうので、その分、管理組合にとっては損だということね。あったとしても報告の手間だけですもんね。

ありがとう。分かりやすかったです。

[2632: 匿名さん]

大口得意先には単価を安くして売り、一見には単価を高くして売るのが商売の鉄則

[2633: 匿名さん]

>>2632 匿名さん
悲しいかな、それが分からない人がいるんですよ。

[2634: 匿名さん]

>>2632 匿名さん

それは見積りとればすぐ分かる事。
見積りとって管理会社の業務委託より
安ければ直契約の方がいいってことですね。

保守業者にとっても管理組合にとっても中間搾取がない分、WINWINですね。
ありがとうございました。

[2635: 匿名さん]

卸価格と小売価格とは違う。
一見が業者の卸価格で購入できるわけではないことを知るべきである。

[2636: 匿名さん]

試しに、保守業者に以下の内容が通じるかどうか確認してみるとよい。

１）EV点検料として管理会社から毎月４万円の請求がきている。
２）４万円には、管理会社のマージンが３０％（９，２３０円）含まれているはずである。
３）管理組合と保守業者の直接契約に変更するので、毎月の支払いを３０，７７０円にしてほしい。

[2637: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

そもそも管理組合が契約する価格が小売り価格だからw 業務委託費も小売価格。いずれにせよ見積り取って安い方に発注すればいいということですよね？

[2638: 匿名さん]

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2639: 匿名さん]

>>2636 の例で、保守業者が、３０，７７０円を超える金額を提示した場合は、管理会社のマージンが３０％以上であるという理屈は根拠を失うことになる。

[2640: 匿名さん]

>>2621 匿名さん
はい、負け惜しみですね。
最後に捨てゼリフがわかりやすすぎますね。

[2641: 匿名さん]

管理会社が書く議事録にそこまで有りがたがる感覚が新鮮です。高い手間賃ですね。

[2642: 匿名さん]

>>2640 匿名さん

じゃああんたが勝った箇所はどこ？具体的に聞かれるといつも何ひとつ答えらないけどw

[2643: 周辺住民さん]

>>2641 匿名さん
議事録・議案書は
誰が書いて、組合員に配るんだ？

[2644: 周辺住民さん]

>>2641
①議事録・議案書は誰が書くのか？
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？

[2645: 匿名さん]

>>2634 匿名さん
違うよ、全然。保守業者に見積もり依頼した時点でその情報は管理会社と共有されて、管理会社からいくら位で見積もりを出して欲しいと言われ業者はその額をあなに出してあなたは自己満足に浸るのさ。間接的に管理会社が決定した見積書にね。ちなみに何で保守業者は直接契約したくないかわかる？素人とのたった一つの契約にメリットなんてないからさ。窓口の役員はコロコロ変わってあなたみたいな面々を相手にしなきゃならんからね。業者は薄利多売、数をこなさなきゃ儲からない。合理性優先だから手間が掛かる素人の相手は時間の無駄なのさ。デベ系なら皆知っている話しだよ。あなたは直接契約に幻想を見すぎだよ。ビジネスにおいて弱者は食い物で救済対象ではないよ。それを否定するのは貧乏人だけ。

[2646: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
人件費が1番高いんだよ。作業内容じゃない。

[2647: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
議事録（笑）
理事会は議事録作ればいいと思っているんだ？理事会にかかる労力すら知らないくせに管理会社を外そうとするとかさすが天才！議事録作成に何十万も掛かってると思ってるんだからそりゃあ高い手間賃だと感じるわな。

[2648: 匿名さん]

>>2644 周辺住民さん

わかったわかった。マイク調整と業務用コピー機の使用をどうしてもお気に入りの管理会社に大金で頼みたかったら管理会社のお世話になれば？もう別にあんたは止めないよ。

2645


じゃあ、そう思えばいいじゃん。保守業者が全て顧客情報を管理会社に売ってビジネスチャンス捨てる会社だと決めつけたいなら、あんたがそうすればいい。

保守業者が直契約したくないなんてあんたの根拠ない妄想はいいよ。役員が変わったら何の相手するんだ？是非教えて欲しいよ。輪番で役員変わるごとに一々契約結び直すの？w

手間がかかるってどんな手間がかかるの？どうせなんにも言えないんだから黙ってたら？w

妄想だとしか言えないのか？まああんたの根拠自体が全て妄想だから何聞かれても答えらないんだろうがね。

エレベーター保守における管理会社のサービスを聞いたら精一杯の回答が報告だからなw

[2649: 匿名さん]

>>2578 匿名さん
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。

天才の回答
そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある。ただしやったことないから具体的にはわかりません。

[2650: 匿名さん]

派遣会社のマージン率は、約３０％である。