ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2551: 匿名さん]

>>2550

はい。自演を認めましたw

まあ、管理会社の必要経費がかかるから管理組合は割高でも我慢しろとか奇想天外なコメントする奴が日本中に何人もいたらヤバいからなw

[2552: 匿名さん]

まあ、荒らしさんのように毎回コピペでもなく、つらつら意味不明の出鱈目な長文駄文の新作アップする暇さはないけどねw

[2553: 匿名さん]

管理会社の必要経費がかかるから管理組合は割高でも我慢しろ?

[2554: たこマーク]

【アルバイト君の特徴】
①自分と反対意見の人は皆同一人物にする。
②論破されてても無視して同じ主張を繰り返す。
③人格攻撃して相手を怒らせ、レス数を稼ごうとする。

マニュアルでもあるのか、たいていこのパターン。

[2555: 匿名さん]

経費負担が許容出来ないなら有料サービスは何も使えないね。
自主管理の中でも正真正銘100％自前だ。
働き者だなあw

[2556: 匿名さん]

>②論破されてても無視して同じ主張を繰り返す。

どこを論破したか説明してから言ってくれ。何も説明できず「論破した！」って中学生か？

でもどうせ説明できないもんね。空っぽだからね。

>③人格攻撃して相手を怒らせ、レス数を稼ごうとする。

あんただよ。あと自作自演な。

>経費負担が許容出来ないなら有料サービスは何も使えないね。

こんなバカな理由いう奴、世の中にあんただけだよ。
あらゆるもの買い占めてこいよ。どこも経理負担あるんだから。

経理負担があるからではなく、欲しい理由がないんだよ。その欲しい理由を聞いているのに、経理負担があるからって、答えになってると思っているの？

でも、その理由がないから答えられず、経理が経理がと言っている。頭おかしいなw

[2557: 匿名さん]

管理会社がマージンを２０～５０％取得　でも、その理由がない

[2558: 匿名さん]

＞経理負担があるからではなく、欲しい理由がないんだよ。その欲しい理由を聞いているのに、

欲しい理由って、「管理会社に仕事をして貰いたい理由」だよね？
「自分ではやりたくない」「やろうと思ってもできない」以外に何かある？

自分でやれるならやればいいし、やれないなら他に任せる。
自分でやれる者がやれない者に「何でできないの？」「金が勿体ないだろ？」と
言ってるだけなら、議論の内容自体を変えるべきかもね。

[2559: 匿名さん]

>>2556 匿名さん
そうカリカリしなさんな、2555さんは経費負担が嫌ならって言ってるのに、勝手に経理負担と早合点して怒りまくって本来のアンタらしい底の浅い文章丸出しになってるよ。いろんなスレで投稿者名コロコロ変えて自作自演して他人を挑発してるのはアンタだよね？
ご近所さん。

[2560: 匿名さん]

>>2557 匿名さん
それだけ欲しいからだろ？
シンプルに考えないとね。

[2561: 匿名さん]

＞「自分ではやりたくない」「やろうと思ってもできない」以外に何かある？

所有者から預かった管理費を使うわけだから、普通「自分はやりたくない」だけの基準で金額を考えなければ問題ですよね。

まあそんな正論を荒らしに言っても無駄だけれどね。

[2562: 匿名さん]

>それだけ欲しいからだろ？
管理会社がマージンを２０～５０％取得?

[2563: 匿名さん]

>>2551 匿名さん
2548→2550→2551の流れを見てみな。
2551が宇宙と交信してるのがわかるから。

[2564: 匿名さん]

>>2562 匿名さん
だから、何が不思議なん？
欲しい分利益を乗っけてるんじゃないの？

[2565: 匿名さん]

>>2561 匿名さん
>所有者から預かった管理費を使うわけだから、普通「自分はやりたくない」だけの基準で金額を考えなければ問題ですよね。

はい？
キミが言ってる「欲しい理由」って、その所有者側が主語なんでしょ？
所有者が「自分ではやりたくない」という意思決定をした上で金を使うことに一体どういう問題があるの？

管理会社と契約するもしないも総会マターだってこと解ってるかい？

[2566: 匿名さん]

>>2559 匿名さん
読み返すと恥ずかしいな確かに
2558の「あらゆるもの買い占めてこいよぉぉ」とか「どこも経理負担はあるんだよぉぉ」だの

[2567: 匿名さん]

>>2566 匿名さん
2556だった、恥ずかしい。

[2568: 匿名さん2]

管理会社の必要な理由
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。
　　その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。
　　2.　その人が横領など悪事を働いた時、補償が期待できない。
　　　　管理会社なら、会社に補填させることが出来る。
　　3.　その人が信用できる人かどうか判断する材料が無い。
　　　　口先ばかりの無能だったらどうする？

②　経費削減コンサルは怖い。
　　その理由
　　1.　ネットの実績は信用出来ない。
　　　　ネットに載っている実績はわずかで、その実績だけでは食ってゆけない。
　　2.　年間削減額の５０～１００％の成功報酬を払っても、同程度の品質を保証してくれるわけではない。
　　3.　少なくともネットの業者よりも、永年営業している管理会社の方が信用できるというのが一般的な評価である。
　　4.　ネット業者の中には、自分の提携業者しか紹介しない業者、管理会社の登録をしている業者もある。
　　　　胡散臭いと思うのは私だけか？
　　　　誠実な業者をどうすれば見つけることが出来るのか？

③　有料サービスは、料金が納得できるかどうかで決まる。
　　1.　自分が理事の時に管理会社の変更、一部管理への移行をして、結果が悪ければ非難される。
　　2.　30％削減に成功しても、自分が得する額は、月々数千円。リスクに対するメリットが少ない。
　　3.　やりたい管理組合は、既に実施している。やりたい者だけやればいい。自分が付き合う必要はない。
　　4.　管理会社は協力業者に多数の発注をしているので、単独の管理組合が発注するより安く発注している。
　　　　したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。
　　5.　ＥＶ保守は、ほとんどの管理組合（分譲会社）が最初にフルメンテの契約をしている。
　　　　途中で、保守会社を変更すればＰＯＧ契約に移行する以外に方法はない。
　　　　（途中からの保守契約でフルメンテの契約をする会社はない。）
　　　　フルメンテ契約は、経年劣化で交換が必要になる大型部品の交換費用を前払いしている契約である。
　　　　途中からＰＯＧ契約に変更すれば、そのお金を放棄することになる。
　　6.　バックオフィスの費用なんて関係ない。
　　　　すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
　　　　管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。
　　　　（関西では、値引き交渉をするらしい。個人の好みの問題である。）

[2569: 匿名さん]

＞6.バックオフィスの費用なんて関係ない。
＞すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
＞管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。

アルバイト君がここにちゃんと正しく喰いつけるかどうかだなー
言葉尻だけとらえて「ほらやっぱりバックオフィスなんて関係ない！」と言いそうな気がする。
発注者・受注者間で合意された金額には、どういう額であっても必ずバックオフィス業務費が溶け込んでいるのだと理解できない（受け入れられない）んだもんね。

[2570: 匿名さん]

＞したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。
管理組合が業者に見積もりを依頼すると業者は管理組合に黙って管理会社に御注進します？
理由は一見さんよりも常連客の管理会社に業者が首根っこ押さえられているから？

[2571: 匿名さん]

>>2569 匿名さん
組織内で他の組織との取引に関わる部署での就業経験がないとわからないと思うよ。職業に貴賤はないけどそこから得られる見識は、何の業界で何を任されていたかによってエグいほど開きが出るからネ。だからバイトクン？働いているかどうかも怪しいクン？が理解できなくて大騒ぎしても仕方がないと思うよ。自分が知らないことがあるという現実も受け止められないだろうから。

[2572: 匿名さん]

そろそろ場が荒れたってことにしてコピペ貼られるのかな

[2573: 匿名さん]

管理会社に任せるコストの合理性という肝心な部分が全く触れられてませんね。

必要なら金に糸目をつけないの？

そこ無視して怖いからで湯水のように無駄金支払って平気とは普通は考えないよ。

いくらならそのサービスが妥当なのかという契約事の一番肝心な部分が欠落してるんだよ。

まあ言えるわけないんだけどね。そこをずっと誤魔化して意味不明な理屈並べたててたからな。

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん
金に糸目は付けるだろう。
一体どんだけ法外な金額を想定してるのやら。

[2575: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

> いくらならそのサービスが妥当なのかという契約事の一番肝心な部分が欠落してるんだよ。

そこを明確にしてないのはどっちも一緒だよね。
委託管理派は各社比較してネゴもしているとは言え、基本的には最終的に選ぶ会社の提示額を呑んでる訳だよね。金額の判定基準は従前の契約金額かも知れないし、部分的に見直したい部分の単価かも知れないが、共通して言えるのは「仕様を確認・調整しながら少しでも安くさせる」ことに尽きるだろう。マンションごとに管理仕様も建物仕様も違う中で数値的な絶対基準は無い。

一方の自主管理派（と言っても自主管理なんてやる気無いだろうけど）は、そもそも許容ラインなんて設定してないよねw それでいて「契約事の一番肝心な部分」てのは笑える。契約しないことが大前提だから仕方無いのかw

[2576: 匿名さん]

>>2574 匿名さん
2573のマンネリ化したやり口ですよ。極論を言って、食いついたらはぐらかして理解できないふりして説明が不足してると罵倒する。罵倒後さらに疑問文で誘っての繰り返し。語彙力も知識もないから乗っかっても話しが広がらないんですよ。今回は疑問文も付け忘れてますしね。

[2577: 匿名さん]

目的は何なんだろうな？
やっぱりサイト活性化のバイトなんだろうか……

[2578: 匿名さん]

>>2568 匿名さん2さん

管理会社の必要な理由
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。
　　その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。

そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある。


　　2.　その人が横領など悪事を働いた時、補償が期待できない。
　　　　管理会社なら、会社に補填させることが出来る。
　　3.　その人が信用できる人かどうか判断する材料が無い。
　　　　口先ばかりの無能だったらどうする？

管理会社だから安全なわけではない。そもそも管理人は口座を管理しないから横領事件なんて起きない。委託管理の事件も大体理事長と共犯だから、管理会社が全額補償するわけでもない。全額管理会社が弁済した事例自体、ほとんどない。あったら教えてください。

②　経費削減コンサルは怖い。
　　その理由
　　1.　ネットの実績は信用出来ない。
　　　　ネットに載っている実績はわずかで、その実績だけでは食ってゆけない。

→あんたの妄想。あなたが信用したくないと。信用できないでは意味が違う。

　　2.　年間削減額の５０～１００％の成功報酬を払っても、同程度の品質を保証してくれるわけではない。

→そういう場合また変えればいいが、削減事例で失敗している事例の方が少ない。成功する可能性があるのに、失敗を前提に削減できる可能性を放棄すること自体おかしい。

　　3.　少なくともネットの業者よりも、永年営業している管理会社の方が信用できるというのが一般的な評価である。

一般的な物件は、管理費削減自体やろうとせず、比べていないのだから、ナンセンス。管理費削減した後も、長年営業している管理会社に委託するんだが？　

　　4.　ネット業者の中には、自分の提携業者しか紹介しない業者、管理会社の登録をしている業者もある。
　　　　胡散臭いと思うのは私だけか？
　　　　誠実な業者をどうすれば見つけることが出来るのか？

→管理会社の方が自分の手数料を取れる業者にしか依頼しない。そもそも仕事内容の割に合わない高額な管理会社の手数料を回避することが目的だから、そんな高額な手数料を取る会社は誠実ではない。だから改革する。

③　有料サービスは、料金が納得できるかどうかで決まる。
　　1.　自分が理事の時に管理会社の変更、一部管理への移行をして、結果が悪ければ非難される。

それは当たり前。でも改革しなければずっと損をし続ける。誰が非難されるかではなく、このまま無駄金を垂れ流していいのかが論点。

　　2.　30％削減に成功しても、自分が得する額は、月々数千円。リスクに対するメリットが少ない。

年間にすれば数万円、１０年だと数十万。理事は自分のためにやるのではなく、物件のためにやるのが役割。

　　3.　やりたい管理組合は、既に実施している。やりたい者だけやればいい。自分が付き合う必要はない。

→ではせめて邪魔や荒らし行為はやめましょう。

　　4.　管理会社は協力業者に多数の発注をしているので、単独の管理組合が発注するより安く発注している。

→それは見積もりをすればわかること。管理会社は安く発注しても、管理組合の支払いが高ければ意味がない。

　　　　したがって、管理組合が単独発注しても、あまり安くならない。

→調べればわかること。調べること自体反対してるの？

　　5.　ＥＶ保守は、ほとんどの管理組合（分譲会社）が最初にフルメンテの契約をしている。
　　　　途中で、保守会社を変更すればＰＯＧ契約に移行する以外に方法はない。
　　　　（途中からの保守契約でフルメンテの契約をする会社はない。）

→そんなことは保守会社による。問題は管理会社の利益分が余分だということ。そこをカットするのが目的。

　　　　フルメンテ契約は、経年劣化で交換が必要になる大型部品の交換費用を前払いしている契約である。
　　　　途中からＰＯＧ契約に変更すれば、そのお金を放棄することになる。

　　6.　バックオフィスの費用なんて関係ない。
　　　　すべての商取引は、条件が合意した時成立する。
　　　　管理組合が管理内容を提示し、管理会社が提示した条件で契約するかどうかである。
　　　　（関西では、値引き交渉をするらしい。個人の好みの問題である。）

→バックオフィスの経費がかかる理由なんて誰も聞いてない。
バックオフィスがかかるから、サービスが同条件ならかからないやり方の契約の方が得だということ。同条件ではないというなら、払った分のサービスの中身をいくら説明してと言っても、説明できないもんね。

[2579: 匿名さん]

他人に読んで貰う気のない作文だな……

[2580: 匿名さん]

派遣会社…ここにも結局ピンハネされるけどそれはいいんだ？笑
融通の利きやすさなら管理会社の方が上だけどね。

[2581: いつもの人]

>>2578 匿名さん

放っておくのも気の毒だから、少しだけダメ出ししときましょうかね…。
殆ど助け舟みたいなものですが。
あ、ちなみに私は出題者（>>2568）さんではありませんよ。

①
委託先が個人であれ法人であれ、信用できる相手かどうかを審査する必要はあります。管理会社だから全幅の信頼がおけるなどとは誰も言っていませんね。企業とて発注者の信頼を損なう様なことをしでかしたり、担当者に不測の事態が生じてシゴトに穴を開けることがある訳です。ただ「組織として責任をとらせる」という安全装置の有無に、個人を相手とする場合とでは決定的な差がある、と一般的には考えられているのです。だからこそ管理会社への委託が主流となってます。

＞そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある

語るに落ちるとはこのことでしょう（笑）
頼みの綱のマンション管理士は派遣会社からの派遣職員なのだ、という発想は今まで私には無かったのですが、普通に高くつきませんかねそれ。うちの職場にいる派遣スタッフも、会社はビックリするような費用を派遣会社に払ってますよ。その人が受け取る給料よりはるかに高い筈。この方がイメージする「派遣会社」には間接部門が無いのでしょうか。（…ああ、ここでまたバ〇の壁に引っ掛かる…）

管理会社が委託費の横領事件の起こして、組合の被害を全額弁済したという事例は私も知りません。ヘタしたら会社が潰れるほどの大事件ですね。その「事例が極めて少ない」という事実こそが、法人に委託するメリットの最たるものでしょう。個人相手だと、少なくともそれに勝る安心感が無いと同時に、既述の通り大して安くなるとも思えません。安くなるなら「なった」という事例を以てすればよいと思います。

[2582: いつもの人]

②
そもそも「経費削減コンサル」って何者なんですか？
何らかの根拠法令に基づく職能では無いと思いますし、業務報酬が「削減した費用の〇〇％」って、私はそれだけでも眉をひそめてしまいそうです。そりゃあ削減するために頑張るでしょうね。金額がそのまま自分の取り分に直結するのだから。本当は費やさなければ成果も得られない費用も「やらない」という方向に誘導すればコンサルとしてのフィーに繋がる。組合の立場において、こんなに危険な話はない、と言ったら言い過ぎでしょうかね。

削減する費用には「削減する業務」という根拠が必ず伴います。マージンを削るだけで管理品質は一切変えない、むしろコスパを良くすると豪語するのなら、もっと世間で認知されているものだと思うのですが、今のところとてもそうとは思えません。管理会社がリプレイスを狙って営業をかけてくる時の対案の方がずっとリーズナブルだったりしませんかね？
実際、管理会社は競合関係にあると考えるべきであり、無駄な費用を削減したいという思いが組合にある以上、そこに応えようとする努力は削減コンサルが動くまでもなく、管理会社が相互にすると考えるべきでしょう。そういう意識をもって「普通は」見積依頼をするのでは？　そこに上前をはねる第三者を関与させるのは、純粋に「業務の適正化をはかるコンサル業務」なんでしょうかね。ホントですかそれ？（笑）

ならばそれこそ、削減効果に比例したフィーではなく、コンサルとしての取り組み自体を評価したフィーを払うべきだと思うのですが、いかがでしょう？　コンサルとてタダ働きをさせる訳にはいきますまい。結果的に委託費は大して下がらずとも、業務内容は大幅に改善されるという事例もある筈で、むしろ本質的にはそれを目指すべきでしょう。その時はお代を少ししか払わないのですか？

[2583: いつもの人]

③
＞それは当たり前。でも改革しなければずっと損をし続ける。
＞誰が非難されるかではなく、このまま無駄金を垂れ流していいのかが論点。

「誰が非難されるかではなく」と言いながら、まずは管理会社を非難するところから始めよう、と主張する方が、このスレの座長づらしてずっと君臨しています。何ともおかしな話です。無駄なカネを垂れ流しているという事実があるなら、そこは改善し予防もしようと誰しも考えます。委託管理をしている人々も同じですね。委託管理をしながらでも「ムダな支出の削減」「かかる費用の圧縮」を検討することは可能であり、基本どこの組合でも常時検討課題でしょう。「管理会社とは契約しない」と判断するには高いハードルがあるのであって、そのハードルを越えるに足る理由や理屈が成り立たない限り、組合は管理会社の力を借りなければならないという現実があります。それが「言いなりでお手盛りの費用を払う」ということにならないように気を付けよう、程度のことを提唱すれば、もっと建設的な議論に発展する筈です。ところが、のっけから「ボッタクリのピンハネ企業とは…」と始めてしまうから、いつまでも空中分解したままなのだと思います。
組合として合意に至った料金が不適当だと言うには、個々の契約内容や実際の業務遂行状態などを見なければなりません。個々の組合で議論すべきことであり、視野の狭い一個人が「それじゃあずっと損をし続けるよ」と言うのは雑な物言いに過ぎません。

駄文かつ長くなりましたが、コメントするとしたらこんなところでしょうか。

[2584: 錯幻コンサル]

※フィクションです

どーもー！　サクゲンコンサルタントの〇〇と申します。
じゃあ早速、組合さんの今の管理委託費の見直し、しちゃいましょうか！

事務管理業務費が戸あたり2000円？　高い高い！
こんなの無駄ですって。フロントの担当者なんて皆さん、理事でもやらない限り
総会でしか会ったことないでしょ？　やつら何もしてないのにお金貰ってるんですよ。
このマンションは総戸数200だから合計40万円。あのフロントマン月収40万ですよ！
他のマンションも兼任しているから一体いくら貰ってるかわかりませんよね！
辞めさせちゃいましょう。
え、フロントがいないと理事会はどうするのって？
そりゃあ理事の皆さんがほんの少し頑張ればいいんですよ。オーナーさんなんだから当然。
会社勤めをしてる人だって沢山いるんだから、議事録ぐらいちゃっちゃと作れるでしょう。
え、議案書作ったり招集の連絡はどうするのかって？
何か困ったことがあればそれが自然と議題になりますよ。議案書作って事前に送るぐらい
それも誰だってできることでしょ。わざわざお金払って業者にやらせることじゃない。
何なら、何も困ったことが無い時は議題も無いということだから、ムリして理事会なんて
定期的にやらなくていいんですよ。やっても四半期に一度。
会計担当理事から会計報告をして貰えば十分。
今は誰でもスマホ持ってて、LINEがあるんだから招集だって一瞬でパパパですって。
え、お金の出し入れと帳簿の管理は誰がやるのって？
貴方たちがやるに決まってるじゃないですか。
どうしても不安ならそこだけは会計事務所に委託する手があります。
ツテがない？　大丈夫！私が信頼しているところを紹介してあげます。
月に〇万円でも払ってあげればしっかりやってくれますから安心です。
あ、エレベーターの保守業者もいいところを知ってますよ。
今は管理会社を通してるから高いでしょ。私が紹介するところと直接契約にすれば
管理会社にマージンを取られることはなくなります。すぐに見積もりを出させますね！


そんな感じか。。

[2585: 匿名さん]

>>2584 錯幻コンサルさん
なら、何で自主管理の割合は増えないんだろうな？まさに錯乱して幻を見ているコンサルタントだな。

[2586: 匿名さん]

>>2585 匿名さん
フィクションって注意書きがありますよ…

[2587: 匿名さん]

>>2580 匿名さん

緊急時に来てもらうという付加価値に対価があると普通は考えますよ。

悔しかったら、管理会社に頼む「価格なりの」付加価値を答えてね。
融通の利きやすさ？　何に融通を効かせるのかな？そもそも緊急時に来るか来ないかも、管理会社との契約によって違うことも知らないらしい。管理会社と契約していても、緊急時来なければ安い。

>>2581

自分で管理人のことを言っておいて、いつの間にか、マンション管理士に話がすり替わっている。そもそもマンション管理士は毎日くるの？　質問の意図をすり替えないと何も答えられないんだな。

>その「事例が極めて少ない」という事実こそが、法人に委託するメリットの最たるものでしょう。

事例が少ないのは弁済した事例が少ないのであって、横領事件を少ないと言ってるわけではない。何から何までまともに答えられない人だね。

>>2582

結局、あんたの精一杯の反論は削減の目的である「眉をひそめる」だけなんだね。
管理会社に支払う無駄な部分は一才見ないふりして、削減しようとすると、根拠のない妄想を膨らますだけ。

>削減効果に比例したフィーではなく、コンサルとしての取り組み自体を評価したフィーを払うべきだと思うのですが、いかがでしょう？

お、珍しく、まともなコメントですね。それはそうですが、管理組合の理解を得られやすい「費用の出費がなくていい」なら成功報酬のところがあるということ。もちろん削減幅に関わらず定額で決まっているコンサルもある。

>管理会社を非難するところから始めよう、と主張する方が、このスレの座長づらしてずっと君臨しています。

理由があるから、避難している。コピペなどに散々既出。

>それが「言いなりでお手盛りの費用を払う」ということにならないように気を付けよう、

どこがお手盛りか、判断するには、削減コンサルに依頼が手っ取り早い。

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。

[2588: 匿名さん]

>>2587 匿名さん
緊急時に来てもらうという付加価値に対価があると普通は考えますよ。
→付加価値？コスパを証明してね。自分で言った事すらできないの？

[2589: 匿名さん]

>>2588

緊急時に来てもらう選択肢他にある？　
どこまでバカなの？　わざわざ面接するの？

管理会社は使わないという手段は取れるが、緊急時の管理人がもし必要なら派遣会社に頼らざるを得ないし、単発でイレギュラーならそこまでコスト要因にかからない。
しかし、委託管理でマージンが多いのは半永久的で額が大きいのでコスト意識が重要になる。ここまで説明しないとわからないのかな？

[2590: 匿名さん]

>そもそも緊急時に来るか来ないかも、管理会社との契約によって違うことも知らないらしい。管理会社と契約していても、緊急時来なければ安い。
→管理会社は契約が全てではないことも知らないらしい。空いている管理員がいないときはフロントが対応することもある。
ネットで得た浅い知識のみで語るから、否定されているんだよ。

[2591: 匿名さん]

>>2589 匿名さん
何も知らないのを何度も主張しなくてもいいよ。皆分かっているから。

コスパの証明になってないな。単発でイレギュラーだからと誰がコスパいいと納得する？証明しろといつも自分で言ってるんだから《証明》しろ。
委託管理の中身も理解できないのに無駄と切り捨てる愚かさは尊敬するよ。

[2592: 匿名さん]

>>2590 匿名さん

フロントが対応しようが、派遣に頼もうが、代替を用意する契約と、代替を用意しない契約があることも知らないようだな。本当に本職なの？　ただ生粋の荒らしなのかな？

イレギュラーだから、ではなく、他に選択肢がないと言ってるんだが、頭大丈夫か？
他に選択肢がないんだから、比べようがないだろ？だからコストパフォーマンスの優劣付ける相手がいないだろ？　ここまで説明しないとわからないんだな。

例えばA地点からB地点までの移動手段が３０００円のタクシーのしかなければ、タクシー一択だからコスパは測れないが、もしマイカーがあったら、運転の手間とガソリン代だから、そこで初めて、ガソリン代と運転の手間を考えると、３０００円のタクシーを使うのはコスパが悪いとなる。

管理会社がコスパが悪いのは、管理会社のマンション管理に対する仕事はフロントが１０棟以上こなせるくらいの仕事量で、１棟あたりは人件費の1/10以下。その人件費以上、支払っていて、そこに対するサービスの中身がないのに、管理費の２～３割取られていたら、そことの比較で明らかに悪い。マンション管理会社の平均年収は４５０万くらい。会社の人件費コストが1.5倍くらいとしても良くて７００万。つまり６万円。しかし、５０戸の平均的なマンションなら、管理費で月７０万。そのうち中間マージンやバックマージンを含めた管理会社の取り分が管理費の２割でも１４万。もちろん、管理会社社員じゃないとできない仕事であれば仕方がないが、実際には自主管理物件が多数あるように、現実的には誰でもできる仕事。そりゃそうだ。実際には中抜きしているだけなんだから。あんたに、仕事内容を聞いても、契約されている、納得されているというだけで、答えに窮してばかり。こんな仕事に１４マンも出費する価値はないということ。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん
契約関係ないと言ってる事すら分からないから何を言っても無駄だな。たとえ代替を用意しなくていい契約であってもフロントに空き時間があれば少しだけならやるかとなる。それがサービスであり住民の評価に繋がるから。

頭がヤバいのはあんた。上でも説明しているとおり選択肢がないのは自主管理や派遣会社に頼ってるから。管理会社は選択肢がなければ作ることもある。

結局コスパを証明できないと認める訳だね。

6万って何？何がつまりなの？
会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

自主管理のコスパがどれだけいいか証明してくださる？

[2594: 匿名さん]

>>2593 匿名さん

ほらね。全く何も言い返せにあない。中身がゼロ。サービスの中身を聞いているのに。答えが「サービスをしている」だけだから全く答えになってない。はぐらかしてばかり。フロントの空き時間次第？　それが金とってやるサービスなの？

＞会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

会社の話なんて誰もしてませんよ。管理組合にとって、メリットがあるかないがが全て。管理会社の経営状態を考えてあげて、契約してあげるってボランティアとてもおもってるの？　６万円分の仕事しかしてないのに、１４万も支払うのは馬鹿げているという話が理解的ないのかな？　

>会社って社員の人件費稼げれば満足なんだ笑　仕事内容は既に何度も書いているから読み返せ。

だからここは管理組合の板ですよ？頭大丈夫ですか？　なんで管理会社の都合で管理組合が契約しなきゃならんの？

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。やはり、何もしてないから答えられないのかな？

[2595: 匿名さん]

>>2594 匿名さん
都合の良いところだけを切り取るなよ。サービスの中身についてじゃないだろ。だからいつまでも同じ質問しかできないんだよ。

大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。それがあって初めて比較できるんだから。それすらできずに一方ばかりを批判している奴にバカと言われるんだから逆に俺すごいな呆

[2596: 匿名さん]

サービスの中身がなんで答えられないの？

同じ質問しかできないんじゃなくて、あんたが一向に逃げてばかりだからだろ。
管理会社を正当化したいのに、なんでサービス内容が一向に答えられないんですか？

早く、マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。やはり、何もしてないから答えられないのかな？

やっぱりただピンハネしているだけだから答えられないのかな？

[2597: 匿名さん]

>>2596 匿名さん
>>1113で既にあんたがまず3割の根拠を出せと言われているが逃げたんだよ。

まあいい、教えてやるよ。理事会に出て感じたサービスの違いは、保守点検の結果が翌月理事会で報告があるかないか。ただし実際保守会社を管理会社からメーカーに切り替えたが数百円安くなっただけ。あんたが言う10万もしていなかった。
答えたんだから↓の質問答えろよ。
大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。

[2598: 匿名さん]

>>2597 匿名さん
あーあ、乗っちゃった、これ手口だから答えちゃだめ、答えたらまた問いかけてくるだけ、明らかな釣り人だからまともなラリーは望めないよ、ずっとこうだから。文章に特徴あるからすぐ分かるヨ。

[2599: 匿名さん]

>>2597 匿名さん

あんたの嘘の体験談はいいよ。そもそも今時メーカーに保守会社切り替える組合ないし、数百円のために切り替えるバカな組合もいない。

で、結局、管理会社に頼んだ場合のサービスは報告受けるだけ？まあ、それも嘘だと思うけど。いちいち順調に終わりましたと言うわけ？聞いたことないよ。

報告のために２割も３割も余計に払うの？
頭おかしいね。

[2600: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
大好きな自主管理でどれだけ役員に負担が掛かってるか出せよ。

[2601: 匿名さん]

>>2599 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ないから切り替えた。
うちの管理組合は管理費会計がキツキツだったから数百円でも切り替える必要があった。自分の狭小な目で知ったふうなこと語るなよ。
日本語が不得意だから理解できないんだな、報告のために数百円多く払っていたんだ。事実を捻じ曲げるな。

あんたはさっさとEV保守費用10万の根拠を示せ。逃げるな

[2602: 周辺住民さん]

>>2596 匿名さん
＞マンション保守管理（契約や工事ではない）を管理会社に業務委託した時の管理会社のサービスの中身を教えてください。

①保守管理業者から管理会社へ、年間のスケジュール報告
②管理会社から理事会へスケジュール報告（他業者のスケジュールと共に一覧表）
③スケジュール表が管理会社から管理人に渡される。
④管理人はスケジュール表に添い、対応。
④保守点検時、業者は管理事務室へ声かけ。受付帳に日付・着工時間と終了時間を記入。

こんなところですね。コレが、何か？

[2603: 周辺住民さん]

>>2599 匿名さん
2割・3割違うという根拠をプリーズ。

ひろゆきが言ってたとか言うなよ（笑

[2604: 匿名さん]

>>2601 匿名さん
メーカーが下請けになっていたから管理会社が元請けであるメリットが少ない？ゴメン俺日本人だけど意味不明だわ。狭小な目で知ったふうな事は語れないよ。目は喋れないから。狭小な世界とか知識ならわかるけど。無理してどこからかパクってこなくて良いから。あと報告のために数百円多く払っていたんだね。えっ？何のこと？

[2605: 匿名さん]

>>2601 匿名さん

メリットで切り替えるの？いままで散々言ってたバックオフィスの経費はどうするんですか？w

十万円は例えね。費用の根拠って意味不明。管理組合にとって、管理会社にマージン引かれてまで依頼するメリットないということ。

[2606: 匿名さん]

>>2602 周辺住民さん

凄いね。保守スケジュール報告がサービスなんだw スケジュール報告なんて保守業者から報告受けるはずだけど、そんなに愛する管理会社からしか聞きたくないんだw そんなために2割も３割もマージン払いたくないね。

まあ、エレベーター保守の業務委託なんて独立系に変えたら下手すりゃ半額近くになるけどね。

[2607: 匿名さん]

>>2605 匿名さん
マージン2割はデタラメってことを認めた訳だ。例えでいいならなんでも言えるな。

あんたのおかしな主張を整理すると…
1.エレベーター保守費用から管理会社は2割のマージンを取っているハズだから直接契約に切り替えろ

2.自主管理や部分委託はどんな業務が増えるか分からないけど、安くなるから管理会社と距離を置け

[2608: 匿名さん]

>>2603 周辺住民さん

２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。読解力ないんだね。実際にはエレベーター保守のマージン率はもっと多い場合があり、削減事例ではもっとも削れる項目だよ。

[2609: 周辺住民さん]

>>2606 匿名さん
契約している業者は
①エレベーター・機械式保守点検業者（エレベーター年2回・機械式年1回）
②植栽管理業者（年4回から5回）
③セキュリティ会社（年1回）

その他、火災報知器検査（年2回）、排水溝点検（年2回）あるから管理会社から報告だよ。バラバラに理事長が報告を受けるんかね？　手間だねえ。無職ならできるだろうが。
それとも、管理人が報告を受けるんか？　
植栽管理の方法は誰が決めるんだ？

それから、2割3割安のソースをどうぞ。

[2610: 匿名さん]

>>2607 匿名さん

エレベーター保守でどんな業務増えるんだよw

まああんたが報告のためだけに管理会社にぼったくられるのが好きなら続ければ？w

[2611: 匿名さん]

>>2609 周辺住民さん

そもそも直契約でも管理会社に言ってもらえば済む話。報告をどれだけ手間に感じてるのか分からないがw

[2612: 周辺住民さん]

>>2608 匿名さん
＞２割３割はもしそのくらい、直契約との差があればどうすべきかとい話ね。

↑皆さん、笑うとこですよ。（大笑い）

[2613: 周辺住民さん]

>>2611 匿名さん
直契約でも管理会社に行って貰えは済む？

誰かコイツ↑が何を言ってるかわかるヤツいる？

[2614: 匿名さん]

まあ、いずれにせよ、管理会社を通して契約するかの判断にバックオフィスや間接費だのは関係なかったと言うことだね。なんせ数百円で魂売っちゃうんだからなw

[2615: 匿名さん]

>>2610 匿名さん
都合の良いところだけ切り取るな。管理員に何かあった時どうするのか？からずっとくだらない質問に付き合ってやったんだから次はあんたの番だと言っているんだ。
自称日本人なんだろ？
管理会社がいない自主管理ではどんな業務があるかいい加減答えてみせろ。どうやって理事会をしているのか、管理員が休むとどうしているか、管理員が対応できない問題が発生したらだれが何をするのか、逃げずに答えろ。

[2616: 匿名さん]

>>2613 周辺住民さん

直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？そもそも業務委託以外の直契約の部分も管理会社は管理しているし。可哀想だなあ。頭悪く生まれちゃって。

でもバックオフィス云々はもう言えなくなったねw

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん

答えられない質問には下らないとか言うしかないみたいで、可哀想w

[2618: 匿名さん]

自主管理の業務なんてほとんどない。たいていは管理人で事足りる
。金の管理だけ、会計士などに依頼すればいい。そもそも管理会社のフロント自体、その業務の大半は自社の営業活動だからな。理事長は多少大変だろうから、月に数万なり報酬を払えばいい。

いずれにせよ管理費のうち何割も管理会社に渡ってるわりに果たしてるサービスは殆んどないないどころか、管理組合がバカなら不要不急の工事を提案し管理費や修繕費を掠めてとっていく。関わらないに限るよ。

[2619: 匿名さん]

>>2617 匿名さん
はい、また逃げました。

管理会社を使うコスパを示せ！俺は自主管理のコスパを示せないけどな！
管理会社は不要だ。なんせ自主管理できているマンションが5%もあるんだから。やり方知らんけどな！
派遣会社はマージンを取ってもいいけど管理会社はだめ。だめったらダメ！
俺は逃げるけど他の人はだめ。

いやー素晴らしい主張ですね。

[2620: 周辺住民さん]

>>2616 匿名さん
＞直契約しても業者が一旦管理会社に報告するという意味だが？

それ、自主管理じゃないよ。（笑

[2621: 匿名さん]

>>2620 周辺住民さん

なぜなら自主管理の話じゃないからね。

エレベーター保守を管理会社の業務委託から、業者への直契約に切り替える場合の損得の話だから。

頭悪くて可哀想。。

[2622: 匿名さん]

一般にバックオフィスとは、製品・サービスの開発や顧客対応など直接的に収益を生み出すフロントオフィスに対し、総務・人事・経理・財務・ITなど、企業が組織体として円滑に機能するための役割を担い、間接的に収益に寄与する機能のことを言う。

組織体である企業には必ずバックオフィス部門があり、これに係る費用は一般管理費として価格に含まれている。

[2623: 匿名さん]

>>2619 匿名さん

コスパは示すものではなく、良いか悪いかなんだが。。

管理会社のコスパの悪さは散々既出だよw

[2624: 匿名さん]

>>2623 匿名さん
管理会社のコスパなんて聞いてない。自称、日本人なんだろ？なぜわからない？

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2625: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
部分委託管理のことだね。なら最初からそういえば良いのに。（笑

部分委託も総合委託も金額的にはそう大きく変わらない。
植栽管理内容をかえ、回数を減らし費用を抑えるくらい。
エレベーター保守の回数など減らせる事はできないし、安い業者をつかんでも安かろう悪かろうだ。

[2626: 周辺住民さん]

>>2621 匿名さん
直契約でも総合契約でも>>2609の過程は同じだけどな。

自主管理は？

[2627: 匿名さん]

>>2618 匿名さん
皆さんこれが撒き餌ですよ。

[2628: 匿名さん]

俺の実家名古屋なんだけど、名古屋の新築マンション購入のスレに荒らしのご近所さんが投稿してたよ、ビックリだよ見境なしだね。暇な人は楽で良いなぁ、ねぇ周辺住民さん？

[2629: 周辺住民さん]

>>2628 匿名さん
ウチ、神奈川だけどな（笑

[2630: 匿名さん]

結局、いくらかかろうが、報告を一元化してもらうために管理会社雇ってるんだw

[2631: 匿名さん]

>>2622 匿名さん

では、例えばエレベーター保守業務の場合、保守業者との直契約より保守業者が二次受けとなってしまう管理会社の業務委託では、余分なバックオフィス代がかかってしまうので、その分、管理組合にとっては損だということね。あったとしても報告の手間だけですもんね。

ありがとう。分かりやすかったです。

[2632: 匿名さん]

大口得意先には単価を安くして売り、一見には単価を高くして売るのが商売の鉄則

[2633: 匿名さん]

>>2632 匿名さん
悲しいかな、それが分からない人がいるんですよ。

[2634: 匿名さん]

>>2632 匿名さん

それは見積りとればすぐ分かる事。
見積りとって管理会社の業務委託より
安ければ直契約の方がいいってことですね。

保守業者にとっても管理組合にとっても中間搾取がない分、WINWINですね。
ありがとうございました。

[2635: 匿名さん]

卸価格と小売価格とは違う。
一見が業者の卸価格で購入できるわけではないことを知るべきである。

[2636: 匿名さん]

試しに、保守業者に以下の内容が通じるかどうか確認してみるとよい。

１）EV点検料として管理会社から毎月４万円の請求がきている。
２）４万円には、管理会社のマージンが３０％（９，２３０円）含まれているはずである。
３）管理組合と保守業者の直接契約に変更するので、毎月の支払いを３０，７７０円にしてほしい。

[2637: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

そもそも管理組合が契約する価格が小売り価格だからw 業務委託費も小売価格。いずれにせよ見積り取って安い方に発注すればいいということですよね？

[2638: 匿名さん]

大抵の業務は管理員で足りると…じゃ足りない業務は誰が何をするんだ？派遣の管理員は何をしてくれる？理事会はどうやるか知ってる？議事録作れる？

[2639: 匿名さん]

>>2636 の例で、保守業者が、３０，７７０円を超える金額を提示した場合は、管理会社のマージンが３０％以上であるという理屈は根拠を失うことになる。

[2640: 匿名さん]

>>2621 匿名さん
はい、負け惜しみですね。
最後に捨てゼリフがわかりやすすぎますね。

[2641: 匿名さん]

管理会社が書く議事録にそこまで有りがたがる感覚が新鮮です。高い手間賃ですね。

[2642: 匿名さん]

>>2640 匿名さん

じゃああんたが勝った箇所はどこ？具体的に聞かれるといつも何ひとつ答えらないけどw

[2643: 周辺住民さん]

>>2641 匿名さん
議事録・議案書は
誰が書いて、組合員に配るんだ？

[2644: 周辺住民さん]

>>2641
①議事録・議案書は誰が書くのか？
②印刷機はどこの印刷機？まさか家庭用じゃないだろう？コンビニのコピー機？笑
③議事録・議案書を各戸にポスティングするのは誰がやる？
④アンケート結果や総会出欠席・委任状の集計は、誰が？
⑤総会当日のマイク等の設置や会場作りは誰が？

[2645: 匿名さん]

>>2634 匿名さん
違うよ、全然。保守業者に見積もり依頼した時点でその情報は管理会社と共有されて、管理会社からいくら位で見積もりを出して欲しいと言われ業者はその額をあなに出してあなたは自己満足に浸るのさ。間接的に管理会社が決定した見積書にね。ちなみに何で保守業者は直接契約したくないかわかる？素人とのたった一つの契約にメリットなんてないからさ。窓口の役員はコロコロ変わってあなたみたいな面々を相手にしなきゃならんからね。業者は薄利多売、数をこなさなきゃ儲からない。合理性優先だから手間が掛かる素人の相手は時間の無駄なのさ。デベ系なら皆知っている話しだよ。あなたは直接契約に幻想を見すぎだよ。ビジネスにおいて弱者は食い物で救済対象ではないよ。それを否定するのは貧乏人だけ。

[2646: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
人件費が1番高いんだよ。作業内容じゃない。

[2647: 匿名さん]

>>2641 匿名さん
議事録（笑）
理事会は議事録作ればいいと思っているんだ？理事会にかかる労力すら知らないくせに管理会社を外そうとするとかさすが天才！議事録作成に何十万も掛かってると思ってるんだからそりゃあ高い手間賃だと感じるわな。

[2648: 匿名さん]

>>2644 周辺住民さん

わかったわかった。マイク調整と業務用コピー機の使用をどうしてもお気に入りの管理会社に大金で頼みたかったら管理会社のお世話になれば？もう別にあんたは止めないよ。

2645


じゃあ、そう思えばいいじゃん。保守業者が全て顧客情報を管理会社に売ってビジネスチャンス捨てる会社だと決めつけたいなら、あんたがそうすればいい。

保守業者が直契約したくないなんてあんたの根拠ない妄想はいいよ。役員が変わったら何の相手するんだ？是非教えて欲しいよ。輪番で役員変わるごとに一々契約結び直すの？w

手間がかかるってどんな手間がかかるの？どうせなんにも言えないんだから黙ってたら？w

妄想だとしか言えないのか？まああんたの根拠自体が全て妄想だから何聞かれても答えらないんだろうがね。

エレベーター保守における管理会社のサービスを聞いたら精一杯の回答が報告だからなw

[2649: 匿名さん]

>>2578 匿名さん
①　マンション管理士等の個人に管理を委託するのは怖い。その理由
　　1.　その人が、病気、事故、死亡などで業務が出来なくなった時の代替措置が無い。

天才の回答
そういう場合は派遣会社に依頼するなど、やり方はある。ただしやったことないから具体的にはわかりません。

[2650: 匿名さん]

派遣会社のマージン率は、約３０％である。