ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2451: 匿名さん]

>>2450です。
相手が「匿名さん」で通しているので、それに倣って私もそうしているのですが、やはり投稿名はある程度固定した方がよいのでしょうかね？
他の誰かさんを私だと決めつけて、こちらが返信を返す前に変な盛り上がり方をされるのは正直不本意です。まあ、文脈を正しく読み取れる方なら普通そんなことにはならず、相手が匿名さんでもマトモな会話を維持できる筈なのですがね・・・

頭大丈夫？　日本語苦手なの？　的な切り返しを乱発せざるを得ないということは、つまりご自身にこそ建設的対話を導く国語力が足らないことを示していると思いますよ。少しは冷静になってはいかがかと。

[2452: 匿名さん]

>>2450 匿名さん

管理組合にとって、妥当な判断はどちらか、管理会社にと聞いているのに、貴方が選べばいいって、まったく答えになってないですね。

管理会社に依頼するときの付加価値は何かという肝心な問いにも答えられないのに、
管理会社に頼まないとえらいことになるみたいなことを言ってる。根拠も言えないのに
よくそんな無責任なこと言えますね。

管理会社に頼む根拠を問われたら、「あんたの勝手にしろ」というなら、ここにきていったい
何を主張したいの？　勝手にしろ、が答えならわざわざ書き込まなくていいのでは？
やっぱり荒らし？

＞何をどう答えても貴方は「なるほど」とは言わないのでしょう？

そんなことないですよ。管理会社に支払う差額分の価値があれば納得しますよ。
管理会社に手数料を支払って具体的に支払わないときと比べてどんなサービスがあるのか
知りたいので。そこに「価格なりの価値」があれば認めますよ。価格なりの価値がないのに
割高な金を払うべきと無責任な主張をされているんですか？エレベーター保守業務でいうと、管理会社は毎月、具体的に何をしてくれるんですか？

＞、委託業務の全ては管理組合が自らやるということと同義

委託業務ではなく、今聞いているのは、エレベーター保守に関して、管理会社を通して依頼する場合と、直契約をする場合では、毎月支払額が万単位で変わります。２月にいっぺんなら、保守業者が来ない月もあります。そんなときに管理会社は何をしてくれるのか、疑問です。
私は正直、管理員が対応するだけで、契約や解約時以外で、管理会社の仕事はないと思っているので、特にエレベーター保守などは直契約でいいとおもいます。それでもあなたが管理会社を通した方がいいというなら、その理由を聞きたいです。

「あなたがしたいならそうすればいい」は答えになってないので、管理会社を通して契約してすることで得られる「価格分の具体的メリット」を教えてください。

＞以下同文です。


結局、具体的に何かと聞かれれば、何も答えられず、論点すり替えばかりするということですか？

貴方の口からは具体的に何をしているかが一切語られないのに、自分でやるのは大変だと
としか、言いません。

このスレは大した業務もないのに、管理会社に管理を委託した場合のマージンが高すぎるという趣旨です。

マージンなりの業務があったりその価値があると貴方が主張するなら、その価値の具体的な
中身を語れないのはおかしいでしょ？問い詰めればしどろもどりになり「やりたい人は勝手にやれ」では本当にただの荒らしですよね？

繰り返しますが、↓こんな簡単な質問にも答えられないんですか？管理会社を自信をもってすすめるのに、その具体的なメリットも語れないのですか？

問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2453: 匿名さん]

>>2452 匿名さん

横ですが、管理会社を通しても、直接でも価格はたいして変わりませんよ。

理事をしていた時に、管理会社の勧める業者と組合員の勧める業者の双方から相見積もりを取りましたが、価格は双方さほど変わりませんでした。
同じ業者に組合からアプローチしても、管理会社がアプローチしても価格は変わらないということでしょうね。
管理会社にとって得があるとしたら、特定業者を推し契約を取ることでの相手業者からのマージンですね。
まあ、これは組合員からすれば、その業者が優良業者であるならば、マージンとろうがどうでもいいわけで。

[2454: 匿名さん]

>>2453

横じゃなくてわざわざ端末変えて自作自演ご苦労様。若葉マークがついちゃいましたね。

体験談風にそんな嘘、なんとでもつけますね。
管理会社が直契約と変わらなければ、どうやって利益出しているんですか？
ボランティアですか？万一本当だとしても、一般的にはそんなことは通常あり得ませんし、そんなことが、全体の動向を表しているとは言えません。

そんなウソどうでもいいから、質問に答えてくださいよ。

＞その業者が優良業者であるならば、マージンとろうがどうでもいいわけで。

そんなことないです。直契約より割高であれば、損しています。

結局、あなたは管理会社を通した場合の「価格なり」のメリットを何も説明できないということですか？

結局、都合の悪いこと聞かれたら嘘をでっちあげるしかないわけですか。

[2455: 匿名さん]

やれやれ…
コピペは削除されると解って今度は謎の設問形式ですか…
相手の言葉尻を捕えることでしか持論を組み立てられないネット弁慶特有の振る舞いですね。
「頭大丈夫ですか？」とか言ってる失礼千万なヤカラの質問になど誰が答えるんでしょうね。
現状に満足できないなら現状を変える行動をと何度も言っているというのに。

このままでは次の国交省調査でも現状維持ですね。５％がそれ以下にならないことを祈ります。

[2456: 匿名さん]

>>2454 匿名さん
誰と間違えているんですか？

管理会社からの紹介も組合員からの紹介も見積もり額はたいして変わらないですよ。
見積書を見せろと言われても身バレするので、証明はできませんが。
ちなみに、管理会社変更に際しても各管理会社5社くらいから見積もりを取りましたが、こちらも大手も独立系も額はそんなに変わらず拍子抜けしました。もっと格段に安いところもあるはずと思っていたので。
ただ各社内容は違いました。そんなもんなんですね。やってみれば分かりますよ。

あなたは直の方が安いはずと思い込んでいるだけですね。

マージンは受注業者からもらっているんでしょ。何百戸というマンションから仕事を依頼されれば利益も大きいですから。
まして大規模修繕時でしたら尚のこと。
実際、前の管理会社の時は、特定業者からマージンをもらっているのでは？と疑うような事例はありました。そのことで、マンションの組合員が損失を被らないならそれでいいんですがね。

[2457: 匿名さん]

>誰と間違えているんですか？

答えに詰まるといつもタイミングよく出てきますね。そしていつもの方はどこにいったのでしょうか。いつもすぐさまレスをするのにねｗ

>管理会社からの紹介も組合員からの紹介も見積もり額はたいして変わらないですよ。

管理会社が外注先から利益を乗せてないならどうやって管理会社は儲けているんですか？
ボランティアなんですか？　

＞ちなみに、管理会社変更に際しても各管理会社5社くらいから見積もりを取りましたが、こちらも大手も独立系も額はそんなに変わらず拍子抜けしました

これも嘘ですね。一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなります。
嘘に付き合っても仕方ないけど、すでに安いんじゃないですか？

[2458: 匿名さん]

>>2457 匿名さん
あなたは、思い込みが非常に強い人のようなので、何を言ってもダメなのはわかります。

どうやって管理会社は儲けているのか？
ですか。委託業務費と他社からのマージンでしょう。管理会社の範疇では雑費などを釣り上げようとしてきますが。他社の見積もりをイジることはないですね。違法なんじゃないんですか？

一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなることもないですね。
おそらくこれも思い込み。

ウチのマンションは管理費が高いから管理会社を変えようとしたわけで無く、仕事をきちんとしないから変えたわけで。
委託業務費に見合った仕事ができればそれでいいんです。それが正当報酬ですから。

[2459: 匿名さん]

管理会社が管理委託費の見積りを出す時、リプレイスしたいなら安価で出す。逆に死守したいなら利益度外視で減額する。管理組合のあなたが高いと思うなら、管理会社にとってあなたのマンションはその程度の客なんだというシンプルな考えに辿りつかない不思議。管理組合役員は何故自分のマンションが管理会社にとって特別な手放したく無いマンションだと思い込んでいるのか不思議。見積提示額なら契約しますよという管理会社の意思を感じ取れず減額を要望する厚かましさに驚き。

[2460: 匿名さん]

>>2458 匿名さん

思い込みではなく、反対したい人がねなんの証拠も出さず理屈に反したこと言って「私はそうです」と言ったところでなんの信憑性もないということです。実在するコンサルなどが成功事例出していたりすのとは全く違います。

>他社の見積もりをイジることはないですね。違法なんじゃないんですか？

何を言ってるんですか? 他社の見積もりをいじるとは何の話ですか?

>一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなることもないですね。
おそらくこれも思い込み。

無いと言う根拠も示せず、削減コンサルが実名で言っていることをウソつきデマ流しの荒らしである貴方が言っても説得力ないでしょう。納得できる委託費であればいいと言いながら、その仕事の具体的な中身を問われたら話逸らしてばかりで何一つ答えられないんですから。

>ウチのマンションは管理費が高いから管理会社を変えようとしたわけで無く、仕事をきちんとしないから変えたわけで。

じゃあ、そもそも減額を目的にしてなかったということですね。びっくりしますね。
何を示したくてご自分の体験談とやらを書きこんだんですか? 減額を目的とした話でしたよね?

>委託業務費に見合った仕事ができればそれでいいんです。それが正当報酬ですから。

委託費分の仕事内容をあなた自身、理解してないのに、何を納得しているんですか?

>>2459

減額を要望するのが厚かましいと思うのがスゴイですね。普通、契約ごとは
厚かましいかどうかではなく、経済合理性を考えます。値段なりの価値がなければ
見直しを要求するのは当然です。マンション所有者全体の利益を理事会は考える責務がありますから。

[2461: 匿名さん]

>>2460 匿名さん
管理委託費に値段なりの価値が無いと思うなら、あなた方が望む値段で管理してくれる管理会社を探せば良いんじゃない？あなたのマンションは値下げしてまで契約するメリットはありませんって匂わせているのに気づけないもんかね。ズバリ言われなきゃわからないほど勘違いが過ぎるのかな。薄利で管理する時代は終わりましたよ。

[2462: 匿名さん]

>>2461

特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。
あなたの物件はと言い出したら、全部そうなのに、なんであなたはここに来て荒らすんですか？「あなたの納得するようにやればいい」が答えなら、意味不明なバックオフィスだのの、話を持ち出す必要ないと思うのですが、どうですか？

答えられないといつも「あなたはそうすればいい」と逃げますよね。

個人的な相談ではなく、一般的な管理会社の契約との契約の意義についてのスレなのに、何しに来てるんですか？管理会社と契約する値段なりのメリットを答えられず「あなたはそうすればいい」とわざわざ書き込みに来ているんですか？

つまりあなたの答えは、管理会社の条件やメリットデメリットは分からない、もしくは都合が悪いから答えたくない、でも形だけの反論はしておきたいから、「あなたはそうすればいい」と答えたいだけの人ということですね？

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

いま貴方が相手をしているのは「いつもの人」ではないですよ。
それは多分、私のことでしょう。
同じ内容で指摘をしてくる者はすべて同一人物ですか？
そんな調子だから、自分がマイノリティであることを自覚できず、出来もしないことをさも簡単なことであるかのように言えてしまうのですよ。

＞特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。

固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。それに、そもそも「委託管理」はそれ自体が一般論ですよ。委託管理をしていない管理組合は全体の５％しかないのですから。管理業務が組合にかける負荷を見ようとしない貴方が自主管理を提唱しているとも思えないのですが、ここで「一般論」を前提に何か言いたいのであれば、まずは委託管理方式をそこまで毛嫌いするのはおやめになってはどうですかね。

何で荒らすんですか？　と何度言われたか判りませんが、私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、スレの趣旨に無関係な話題で意味も無くかき回している訳ではないです。貴方が私の意見に頷けなくとも、自主管理の実体験をここで例示できなくとも、もはやそれはホントにどうでもいいことなんですが、自分にとって目の上のタンコブである管理会社をやっつけたいがために、知りもしないことを滔々と語り、都合よく嘘をつく行為は流石に放っておけません。私のレス（貴方が「荒らし」と決めつける行為）は、別にあなたのための発言ではなく、貴方が言うことが如何に間違っているかを第三者に示すための警鐘みたいなものだとでも捉えてください。当然、貴方にとっては面白くない内容ですし、そもそも完全に理解することも難しいでしょう。読んだ他の方が「なるほど」と思ってくださればそれで良いのです。

これからも好きに振る舞えばよいと思いますよ。委託管理の要否はいずれにせよ組合の総意でしか決まりません。貴方のような人が管理会社を攻撃すればするほど、「本当にそうだろうか」と考えるその他大勢のマトモな方々に考える機会を与えることになりますし、その結果も行きつくべき方向に行きつくことでしょう。

私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。一部デメリットがあることも知っていますが、メリットの方が勝つというだけです。都合が悪いから答えたくないのではなく、貴方に説明する必要性を感じないから「貴方は貴方でお好きにどうぞ」というスタンスをとっています。説明によって納得させて欲しいのなら、それなりの態度をとるべきだと思いますよ。でももう、私は貴方を「説明対象」として信用できません。これからもどんどん、ツッコミどころ満載の発言を続けてくださることに期待します。反面教師的に委託管理の必要性を証明していただけそうですので。

[2464: 匿名さん]

私がいる業界に限らないと思ってますが、今は「実力のあるマトモな委託業者」は発注者の間で取り合いになることがあります。委託仕様のこともろくに理解していない、成果を正しく評価できない、それでいて委託費については重箱の隅をほじくる様な要求しかしてこない発注者に振り回されている「本来優秀な」業者に、今度からはウチの仕事をしないかと声をかける機会が増えている気がします。受注者も発注者を選ぶ時代になりつつあると感じます。管理会社は元々離職率が高く、都市部のマンション供給が増える中では、人手不足を理由に受注を制限する動きが既に出ています。理事会でフロントにリプレイスを匂わせてみたら「どうぞご検討ください」とドライに言われてしまい、他社でアイミツをとったらむしろ高い金額を示されて非常にバツの悪い思いをした…なんて話を最近聞きました。

そんな実態があるので、管理会社なんてクソだ、契約するに値しないと騒いでいる人は、そのまま好きにやらせておけば自動的に篩の外に弾かれていくのかもな、なんて思ったりしてます。供給量に限りのある品質の良い商品は、その価値が解る者だけで存分に分け合うのが得策でしょう。スラム化したマンションが世の中に増えるようでは困りますが、せっかく正しく仕事ができる管理会社やそこのスタッフが、クレーマーに余計な負荷をかけられ疲弊していくことに比べれば大した問題ではないです。自滅したい組合はとっとと管理会社とサヨナラして、勝手に自分達だけで頑張れば？と、乱暴に言えばそういうことです。

でも、何故かやらないんですよね（笑）

[2465: 匿名さん]

>>2464

でも全く同じ主張ですからね。。バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

>出来もしないこと

実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、根拠もなく決めつけるのはあなただけでしょう。自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

>固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。

あなたは結局、中身に対する反論を全くできないから。。「思い込み」だのそういうレッテルでしか言えないんですね。思い込みではなく、コピペに書いてあることは全て実情ですよ。実情でない部分があれば、具体的に指摘すればいいのに、全くできないから
「思い込み」という言葉でしか言い返せない。情けないですね。。

>私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、

間違いをどこで指摘しているんですか？あなたが間違いを具体的に指摘した箇所は思いつきませんが。。「思い込みだ」というのは間違いの指摘じゃないですよ。ただの犬の遠吠えです。

>私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。

抽象的な感情を言うだけで、メリットの中身を全く説明できませんよね。平均モデルはこうで、管理会社に頼むとマージンはいくらで、自主管理やるより〇〇円得すると言うことことを一切説明できませんよね。ただ評価していると言って終わり。説得力がまるでない。

あなたは感情的な結論を言うだけで、中身の具体的説明が何もないですよね。そりゃ書く事がないから仕方ないんでが、それは管理会社がハリボテぼったくりビジネスであることを自ら説明しているようなもんですよ？

>実力のあるマトモな委託業者」

なんですか、マトモって、そんな単語で他人は説得されませんよ？あなたがマトモだと思いたいだけですよね。

[2466: 匿名さん]

【自動ドア無し・エレベーター無し・機械式駐車場無し・ポンプ等の設置無し・ディスポーザー無し・セキュリティ無し・共有スペース無し・植栽無し】の昔の公団アパートのようなマンションなら自主管理も可能かもしれませんね。

今時の分譲マンションのように機械設備や共有スペースが多いととてもじゃないけど無理ですね。
それこそ給料もらってする仕事量ですよ。
少なくともウチのマンションは自主管理など無理です。
住民は楽をしたいからマンションを選んで住んでいるんですし

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

別にそれらの保守業者に外注したらいいだけです。自主管理と設備は関係ありません。

それとも毎月外注先と山のようにやり取りが発生するなら別ですが、貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？殆ど無いものをあると嘘をつき続けるのも大変ですね。

貴方がどうしても毎月管理会社に中抜きマージン払いたくて仕方なければ止めませんよ。

[2468: 匿名さん]

>>2467 匿名さん
毎月、見積もりやら修理やら発生しますよ。

[2469: 匿名さん]

＞貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？

誰のことを言っているのやら。

[2470: 匿名さん]

大変だ大変だと何がどう大変か説明できなければ世話ないな。

[2471: 匿名さん]

>>2468 匿名さん

毎月壊れるなんて、余ほど低レベルなんですね。

毎月なんの見積りが発生するんですか？何件発生するんですか？その見積りにどれくらい手間がかかってその件数に対していくらの対価を払ってるんですか？それが言えないと、得か損か言えませんよね？

[2473: 匿名さん]

>>2472 匿名さん

平均より高い管理費だとそのくらいぼったくられてる所はあるでしょうね。
マージンもそうですが、余計な工事を必要だと嘘をついて詐欺まがいに虎の子の管理費や修繕費をぼったくるのが管理会社のやり口です。

大した仕事もないのに大変なように装って搾取していくのが管理会社ビジネスの基本です。

シロアリだと思った方がいいです。

[2475: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
元々、管理業界は低い給料で安定してるからね。管理委託費は定額だろ？臨時収入の工事もシビアに削られれば安い給料しか払えないから良い人材は他の業界へ流失するわな、低給料で雇える人材しか派遣できんからそれなりの人材ですわ。望むレベルと払う金が合ってないことに気づかんか？あんたなら40代で350万以下の年収でクレーム産業で働くかい？設備や事務系はもっと安いよ。だけどアンタは管理会社が社員の給料を上げないのは管理組合のせいではないとか言うんだろ？違うんだよナ。あんたたちが払っている額をよく見ろよ。転職して管理会社の社員になりたいと憧れる額か？

[2476: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
4棟も、10棟もあったら、エレベーターが何機あるか、自動ドアが何機あるかくらい想像できますよね？
構造上、自動ドアだけで10枚（両開きで20）超えますよ。二重セキュリティだと自動ドアの枚数は倍近い。安いマンションほど機器の数は少ないですね。
ちょうど色々な機器が壊れる時期なのでその対処に追われているのが現状。
もう少し想像力を働かせては？

＞その件数に対していくらの対価を払ってるんですか？

修理代ですか？
そりゃ、故障や不具合箇所によって違いますよ。
場合によっては全取替になる事もあります。

損得では無くて、仕事が多すぎて自主管理など到底無理と言ってるんですよ。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
ウチのマンションもそうですね。
ジムの機械が故障したり、水盆のポンプが止まったり。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
水関係があるとメンテも修理も大変らしいですね。
プールや小さな滝や小川や池などがあるマンションありますね。

[2479: 匿名さん]

>>2476 匿名さん

四棟も十棟もって何の話してるの？

管理会社のフロント側からの話しているのか、管理組合の話してんのか意味不明。管理会社のフロントが何棟も担当してるのが大変って話がいつの間にか管理組合が大変みたいな話にすりかわってるね。

余ほど頭悪いね。

普通のマンションなら、エントランスに一組か二組あるだけ。左右で一枚ずつとかカウントするバカ初めてみたよw

その自動扉がたまたま壊れた時の手配のためにい毎月くら払えっての？

[2480: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

水関係がない大半のマンションは楽ってことね。

そもそも、マンション管理に必要な作業量は管理会社のフロントが１人10棟以上担当持てるくらいの作業量しかない。管理組合ひとつの作業量は実際は僅かしかないことは、管理会社フロントとの担当件数の多さが証明してるからね。こう書くと経理だの社用車だの意味不明なことを言うバカがいるが、マンション管理に間接的にも関知してないからね。

[2481: 自主管理検討中さん]

管理会社を追い出した組合は今どうなっているのでしょうか？
高齢化が進む中、理事会役員のなり手すら不足してきていますが、どのように乗り越えていくのでしょうか？

[2482: 匿名さん]

>>2481 自主管理検討中さん

自主管理は管理組合の管理方式の一つです。
高齢化による理事会役員のなりて不足と自主管理は全く関係ありませんよ。
管理会社と契約していると、役員は高齢化しないんですか？いちいち返答に詰まったらHN変えてご苦労様です。ほとぼりが冷めると、またバックオフィスがと意味不明なこと言い出すんですよね。

早く自動ドアの枚数を教えてくださいよw

[2483: 匿名さん]

あれだけ、管理会社にまかさないと大変だと言う割には、デマと誤魔化し、言い逃ればかりで、全く大変さの中身を説明できないな。

[2484: 匿名さん]

>>2474 匿名さん

そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん
そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2487: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
こういうマンションの事ですよ。
ここほど大規模でなくても自主管理は無理です。
両開きの自動ドアの片方側だけに不具合があったら一枚ですよね。よく知らないので聞きますが、片側だけだと何と数えるんですか？

[2488: 匿名さん]

大規模だからというのは、自主管理が無理な説明になってません。
１００戸以上でも自主管理しているマンションは団地以外でもあります。

そもそも自動ドアが故障すれば、管理人がいつもの保守業者に手配して請求書送ってもらって処理して終わりです。大規模であれば定額でメンテ業者と契約しているでしょうから、故障したら管理人がメンテ業者に連絡してきてもらって終わりで、理事の仕事は報告を受けるだけです。残念でした。

ちなみに自動ドアの耐用年数は１０～１５年です。仮に５年で故障したとしても、１００枚あったとしても、毎月１～２枚どこかで故障があるかどうかです。余裕で対応できるでしょう。エレベーターなども、法律上、メンテ業者と契約しているから、手間はありません。１～２月に一回、管理人が立ち会う程度で、理事は報告を受ける程度です。

それでも、管理会社に毎月多額の料金支払いたくて仕方がないなら止めませんが。。

[2489: 匿名さん]

>>2488 匿名さん
マンションの理事などした事の無いのが丸見えのレスですね
「理事は報告をうけるだけ」って、まるで賃貸アパートの大家のよう（笑

あなたのいう自主管理とは、【管理人に理事会の選択&決定権を丸投げ】という最悪の悪変じゃないですか。（笑
管理人は【他人の財産に対しての選択や決定権】など持っていないのですがね。


よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2490: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

>>2487は明らかに不具合の時の対応を聞いてるよね?不具合の対応で何を決定するの? 修理しない選択肢があるんですか?　いちいち、自動ドアの修理の一枚一枚、相みつとるんですか ?

荒らしに相手しても仕方ないけど

何について語っているのかさえ不明。

結局反論できないと、「あなたは分からない」と言って終わり。具体的なことは何もいえずシドロモドロ。

よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2491: 匿名さん]

管理会社は、おとなしい管理組合からはマージン35～50％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は350万円ピンハネするのですか？
普通の管理組合からはマージン20～30％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は250万円ピンハネするのですか？

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？

[2492: 匿名さん]

>>2491 匿名さん
あなたは何が言いたいのですか？
マージンとピンハネの区別付いていますか？

[2493: 匿名さん]

マージン＝ピンハネ

[2494: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2495: 匿名さん]

マージンマージンマージンマージン

[2496: 匿名さん]

>>2465 匿名さん

はいこんにちは。「いつもの人」ですよ。
私が本物です。　

＞バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね。
「間接費の比率として高過ぎる」と言うならまだマシですが、ここまでの主張からして貴方は間接費など一銭たりとも払いたくないのですよね？　ならば自主管理しか道は無いので、早く実行されては如何ですかと言ってます。誰も邪魔はしません。


＞実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、

たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。
その５％のすべてが積極的に自主管理を選択した訳ではなく、事実上委託管理ができなくなってしまった消極的パターンも相当数含まれているでしょう。むしろ私は後者が大多数だろうと思っているぐらいです。
たった５％しか残っていない状況から、貴方の理屈に基づいて巻き返しを図ればいいじゃないですかと何度も言っているのです。それでも貴方は何もしない。掲示板で管理会社を攻撃するだけでね。当然５％は５％のまま、ひょっとしたらもっと減るかも知れません。一方で、貴方とは違う本質的に管理意識の高い区分所有者は増えてきている気はしますので、その影響として微増はあるだろうなとは思います。その成果に自分も貢献したのだと言えるように貴方も頑張ればいいと思います。


＞自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

何故私がそんなことをしなければならないのですか？
私は「自主管理など不可能だ」と言っているのではなく「貴方には出来やしない」と言っているだけです。これだけ委託管理の有用性を否定しておきながら、実際に自主管理にシフトしている訳はないのですから、要は「できない」訳でしょう。
出来ている方々に教えを乞うという手もありますよ。


以下省略しますが、とにかく！　向いている方向は違えど、お互いスタンスはブレない訳ですから、それぞれ信じる道を進めば良くないですかね。私は今後も委託管理を前提に考えますし、自主管理などという面倒なことはなるべくしないようにするつもりです。言われたことすらやらないポンコツ業者に仕事を頼むつもりもなく、そうならずに済む方法も、仮になったとしても改善する方法も知っているので、貴方のように他者を頭ごなしに否定し、人に頼めば済むことを抱え込んで自滅するようなことにはならないと思います。同じ考えの人が大勢いますし。逆に貴方は本当に大変ですよ。既存の契約ベースで数えても全体の５％しか仲間はおらず、その中でも貴方のスタートラインは残り95％の中にあるのですから。同調者を集めるところから始めなければならないのに、こんな場所の議論で躓いていては元も子もないでしょう。

[2497: 匿名さん]

私に突っかかってきている方は長文が苦手なようなので、ここまでの私の見解を端的にまとめます。何度もコピペはしないのであしからず。

私は委託管理という選択肢を今は棄てませんし、管理会社との契約は「正常な内容である」という前提で前向きに検討します。今後も「ありき」でいくと捉えていただいて結構。
もしも委託の成果が得られない時、かかる費用があまりにも高くて組合として負担するのが難しい時には、委託管理の有用性そのものを再考するかも知れませんが、それはそうなってから考えるべきことでしょう。委託管理方式や管理会社そのものを否定することだけが目的化した議論に参加するつもりは無いです。
管理会社に頼らず自主的な管理を目指すという取り組み自体は有意義だと思っています。それで管理品質自体が劣化してしまうようでは本末転倒ですので、自主管理を検討するにあたっては、そ場合の組合の負担を正しく認識し、責任をもって遂行できるという前提で、尚且つそれを相応の根拠を以て説明できる人とのみ会話をします。

管理会社なんかキライだ、委託契約なんかやめちまえと騒いでいるだけの者は、勝手に言わせておけばいいです。見せしめに時々ツッコミを入れておけば、それなりに反面教師の役割は果たすでしょう。

[2498: 匿名さん]

>>2496

どっちも言ってることが全く一緒なんでいいですよ。

>何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね

「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。

いずれにせよ「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」
それは、管理会社の都合による価格設定の問題であって、管理組合とすれば、
得な方と契約するだけです。同じ条件なら、価格が全てであり、そこに管理会社が
どう処理しようが、関係ありません。違いますか？

同じ商品に対し、１００００円と１３０００円なら１００００円を選びます。
１３０００円に売ったか会社の間接費が含まれるようが含まれまいが、同じ商品であれば安い方を買うのは当然です。だからあなたが間接費を持ち出すこと自体が全く無意味です。同じ商品じゃないと言うなら、それを説明すればいいのに、あなたは全く説明できませんよね。「ただ自分でやるのは大変だ」と言うだけで。何が大変かも言えない。
ただ大変だと言うだけ。

>たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。

あなたの根拠は自分が思っているだけ。それは根拠とは言いません。

繰り返しますが、↓こんな簡単な質問にも答えられないんですか？管理会社を自信をもってすすめるのに、その具体的なメリットも語れないのですか？

問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2499: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2500: 匿名さん]

>>2498 匿名さん
＞「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。


違いますよ。
まずはそこを克服してください。会話にならないので。

業務委託費には受託者の経費が乗ります。
そこが理解できない人に、自主管理はできません。
全ての業務・作業を自前で直接やるという前提ならば話は別ですが、
そうなるともはや貴方自身が管理会社みたいなものですね（笑）

[2501: 匿名さん]

>>2500 匿名さん

じゃあ含まれるでいいです。

要するに貴方は契約を同じ条件でも価格では選ばないということですか？

同じような条件でも価格ではなく、管理会社の間接費が含まれているかいないかで選ぶということですか？

[2502: 匿名さん]

>>2498 匿名さん
少なくとも問1）は、問題が間違っている。
あなたが直接契約の方が安いと思い込んでいるだけ。デベの規模にもよるけど、安い金額で仕入れて2～3割乗せて契約しているよ。それでも1番高い直接契約よりは安いから。考えればわかる。既存物件数と新規供給があるのに管理組合単体と大差ない訳ないだろ。もっと世の中の仕組みを学ばないとね。

[2503: 匿名さん]

>>2502 匿名さん

直接契約より、業務委託の方が安い契約はあるかないか、と言う問いなら貴方の答えはわかります。しかし、質問内容は違います。例え話の仮定の条件で、その場合どうなるかを聞いています。

もちろん、貴方の言うように、管理会社が点検部門を内省化している場合など、安い金額の場合はあるかもしれません。

ではこう聞きましょう。

仮にエレベーター保守費で、同等水準の保守内容で、管理会社の業務委託契約より、毎月２割程度安く受注できる業者を見つけた場合はどうすべきですか？　

仮に毎月１２万円かかっていたら、直契約で１０万円の業者なら年間２４万円の差です。２４万円の差で、理事会の負担がどうなるかも説明してほしいです。

[2504: 匿名さん]

>>2503 匿名さん
ちょっと長いですが、嫌がらずに聞いて下さい。管理会社以外って限られています。まずEV保守の会社って見かけませんよね。街の自動車屋はあっても街のEV業者ってないでしょ？資格をメーカーが囲い込んでいるからです。その上でEV保守はメーカーがぶっちぎりでシェアを持ってます。そしてメーカー間では不可侵条約があります。トヨタと日産が部品併用しないようなものとお考え下さい。残るのは独立系です。ジャパン○○とかS○Cとかあります。メーカーから流れた方々が立ち上げました。近年では在庫も充実して部品も一部自社生産できるようになりました。そしてやすいです。あなたが依頼するとしたらココしかありません。但しタワーなどは無理です。15階以下の一般的な建物なら保守は直接で問題ないです。しかし条件が付きます。切り替え工事が必要です。EVは保守業者変更する場合、新会社のリスク回避のためほぼ全ての部品交換を条件とされます。あなたのマンションが経年しているなら工事費用は…。かなり古いと断られる可能性もあります。その額を支払っても保守費の差額で何年間かで相殺できるならメリットあるでしょう。あとリスクとして管理会社やメーカー保守でない場合、10年周期のリニューアル工事のレア部品や制御機器はメーカーの定価より高い可能性があります。元々定価がなくオープン価格のものも多々ありますが…。独立系がいくら自社生産できるようになったとは言ってもメーカーには敵いません。独立系はメーカーから部品を仕入れるから仕方ないです。経験上、新築でないなら現状の値引き対応も悪くありません。災害時など人海戦術なので人手の多いメーカーはスピード感が違います。

[2505: 匿名さん]

>>2504 匿名さん

読みましたが、また長文の意味のない誤魔化しでしたね。
はぐらかさないで答えてください。

EVの保守会社がどんな性質かなど聞いてません。

同じ条件での比較という前提なのに
、EVの保守会社の論評をとうとうと語られても意味がありません。

質問はEVの保守業者の情勢を聞いているのではなく、同等の条件で
管理会社を通した契約が高かった場合、どちらを契約する方が管理会社にとって
得かという質問です。

では、エレベーター保守ではなくていいです。

植栽業者の契約と仮定して、同等のレベルの植栽業者を管理会社の業務委託契約より、毎月２割程度安く受注できる業者を見つけた場合はどうすべきですか？　

どちらと契約した方が得だと思いますか？植栽業者の豆知識ではなく、「同等水準の仕内容」と仮定した場合、直契約と管理会社を通した直契約より２割高い契約とどちが得かです。管理会社に２割余分に払うだけの価値があるなら、それが具体的に何をしてくれるのか、書いてください。

[2506: マンション検討中さん]

可哀想なヤツだな。

[2507: 匿名さん]

>>2506 マンション検討中さん

結局自作自演でまた誤魔化すんですか？直契約か管理会社経由か、どちらにメリットがあるのか、スレの趣旨の質問にまともに答えられず誤魔化してばっか。情けないですね。

[2508: 匿名さん]

>>2507 匿名さん

私がこたえましょうか？

[2509: 匿名さん]

>>2501 匿名さん
＞要するに貴方は契約を同じ条件でも価格では選ばないということですか？

どうしてそうなるんですか（笑）
私が言ってることの何処をどう要約するとそんな解釈になるんですかね。
「要するに」と言いながらまるで的はずれな話のまとめ方をするのはいい加減勘弁していただきたいです。こちとら読むたびにズッコケますので。
「同じ条件なら」などと、こちらの話を解ってもいないくせに軽々しく言わないように。誰だって発注仕様や実際に得られる業務の成果が同じなら価格で選ぶでしょう。

貴方のやり方で委託費用を安くしたところで、契約条件も期待できる成果も同じになどなる訳がないのですよ。そんなことはない、と仰るなら実績で示すしかないのです。管理会社と訣別し、それまでは管理会社がやっていたことを管理組合が自らやるという単純なことです。やれると思っているのでしょ？　やりなさいって、早く。
誰も止めやしないと何度言われれば解るのですか？
きっとうまくいく、貴方の考えは正しいと太鼓判を押されないと実行に移せないのであれば、残念ながら私は力になれませんね。それ以前に、貴方のその行動に他の組合員さんをついて来させなければならないのだということをいい加減自覚してください。私はそこからしてムリだと言ってるまでです。

[2510: 匿名さん]

>>2503 匿名さん
＞仮にエレベーター保守費で、同等水準の保守内容で、管理会社の業務委託契約より、毎月２割程度安く受注できる業者を見つけた場合はどうすべきですか？　
＞
＞仮に毎月１２万円かかっていたら、直契約で１０万円の業者なら年間２４万円の差です。２４万円の差で、理事会の負担がどうなるかも説明してほしいです。

「いつもの私」が代わりにお答えしましょう。
同等水準の保守内容で、管理会社を通すよりも月額負担が２割安い業者を見つけたと。月額で２割なら年額でも２割ですよね。基本料的なものが多少あるにせよ、２割の減額は大きいです。

いいですね。いいじゃないですか。管理会社を通さず、そこと直接契約しましょうよ。誰もそこは異論を唱えないと思いますよ。問題があるとすれば、そういう都合の良い委託業者を首尾よく見つけられるかどうかです。貴方はそこに何のハードルも無いと思っておられるのでしょうから、直接契約の方向で舵を切れば良いです。管理会社もバカではないので、そういう選択肢を組合が得るための手助けは流石にしてくれないでしょうから、組合は直接契約に踏み切るにあたってはその手前の段階で管理会社と手を切ることに事実上なるでしょう。

仮にでも年間24万円も削減できるのは大したものですよ。それがＥＶ保守費だけでいけるのですから、支出全体ではもっと高額の削減が狙えるとお考えなのですよね？　そこまで勝算があるのに実行しない手はありませんね。

私はそんな勝算など見出せないのでやめておきます。もしもある時、そういう美味しい話（安くて旨い契約）がポッと目の前に現れるような僥倖があった時は方針を変えます。そういう意味では、委託管理を続けながらでも一部直接委託の可能性を求めることは、そもそも普通に可能です。はなから管理会社を悪しざまに言ってエンガチョを決め込む必要性を感じません。

[2511: 匿名さん]

>こちらの話を解ってもいないくせ

いや、質問に対して、回答する方が関係ない話を話すのはおかしいでしょう？

それとも質問に対しての回答自体したくないということですか？

>誰だって発注仕様や実際に得られる業務の成果が同じなら価格で選ぶでしょう。

やっと認めましたね。

>貴方のやり方で委託費用を安くしたところで、契約条件も期待できる成果も同じになどなる訳がないのですよ

これは何の根拠もない貴方の想像ですよね？

貴方は、「やればいい、やりなさい」というだけで、委託費用に対する価値が何なのか、具体的に説明できないのに、管理会社に高くても頼むということですか？

それとも
委託した場合に直契約と比べて何のメリットがあるのか具体的に説明できますか？

例えば、エレベーター保守を委託管理で頼んだ場合のメリットって何ですか？直契約とは違って管理組合はどんなサービスを受けられるんですか？価格差に見合ったサービスが思いつかないので教えてください。

[2512: 匿名さん]

>>2511 匿名さん
＞いや、質問に対して、回答する方が関係ない話を話すのはおかしいでしょう？

質問と関係ない話など一切していません。
貴方とムダ話をするほど貴方個人には興味はありませんのでね。
こちらがいくら丁寧に説明しても、貴方がはなから「関係ない話をするな」と言って正面から組み合おうとしないだけです。

「やっと認めましたね」とか、いつもの強引な承認誘導をされていますが、くれぐれも勘違いしないように。いくら価格が安くとも、貴方が軽々しく言っている「同等の条件」「同等の成果」は、おいそれと実現できるほど簡単なことではありません。私も貴方もマンション管理に関してはプロではないので、プロでなければできないことはプロにやって貰うしかなく、プロの方が効率的にできることはプロに依頼した方が得策です。私はそう思うから自分に関わるところは貴方と違う道を歩んでいるのであり、そうは思わない貴方がどうしようと、私が知ったことではありません。ただ「管理会社との契約にはメリットが無い」とまで言うのであれば、それは間違いなので間違いだと言っています。そこは別に納得しなくていいんですよ。別に貴方に解っていただきたい訳ではないので。


＞貴方は、「やればいい、やりなさい」というだけで、委託費用に対する価値が何なのか、具体的に説明できないのに、管理会社に高くても頼むということですか？

私自身が価値を認識していて、それを他の組合員と合意しているのですから貴方には関係ありません。私が享受するメリットを貴方に説明する動機が私にはありませんし、説明しても貴方は理解しようとなさらない。何せ、会社に仕事を依頼するにあたって当然に必要となる間接費の負担ですら認めない貴方ですからね。もっと言えば、自分でもやれることを誰か代わりにやって貰うということにも相応のメリットがあると私は考える訳ですが、そこも貴方の理解の外でしょう。割高かどうかは別の議論で「有償サービスを利用する」ということ自体にアレルギーがあるとしか思えない貴方に、委託管理のメリットを説明し、理解させるのは不可能です。この答えが不服なら、受託者に利益を与えることと引き換えに発注者としてのメリットを得る、というサービス業のシンプルな仕組みを理解するのが最優先です。ムリでしょうけど。


＞例えば、エレベーター保守を委託管理で頼んだ場合のメリットって何ですか？

それが解らないならご自分でやればいいでしょう。エレベーターの保守業務を（笑）　流石に貴方も、別に自ら油まみれになってシャフト内にブラ下がるつもりはなく、専門業者に委託する手続きを自分でやればいいのだ、とお考えなんでしょうが、それでも結構ですよ。それで委託費が安くなるといいですね。管理会社の手を借りずに頑張っておやりなさい。私はやりません。納得ずくで払える範囲の金で解決しますので。こう言っては何ですが、労務単価は管理会社のフロントやＥＶ保守技術者よりも私の方が多分高いです。それだけでも「自前でやる」のは非効率だと理解できませんか？　貴方とてどうなんでしょうね。よっぽど人件費が安いお方なら話は別ですが。


私の話が貴方の質問と関係ない、と感じるのであれば、多分本当に貴方には必要の無い話なんでしょう。正直、そりゃそうだろうと思います。私は「委託管理は有用な選択肢である」という認識のもとで発言していますので、管理会社という存在を全否定している貴方が読んでも、もはやチンプンカンプンでしょう。貴方がいまさら「委託管理派」に宗旨替えする必要なんて無いです。全体のたった５％のうち、さらに少ない「消極的自主管理選択者」の急先鋒とでも呼ばれるべき貴方には、他社への影響力はありません。私を含む多数派の動向など気にせず、管理会社に敵愾心を今後も育んでいればいいと思いますよ。同じ組合の身内の皆さんにだけはくれぐれも迷惑をかけないように。

[2513: 通りがかりさん]

>>2511 匿名さん
いや～朝通勤久しぶりに見たけど、ひろゆき気取りがいるねー。クール装ってるけど、キミそんなに偉そうに言える程中身のある話し投稿してるの？同類にご近所さんとかいう人いたけど同じ人？深夜にご苦労様

[2514: 匿名さん]

「ひろゆき気取り」ごときも排除できずに、組合決議を突破して管理会社とサヨナラするも何もないでしょう。次期からは管理会社に業務発注しません、業務委託も会計処理も皆でやりましょう、理事会運営も総会の招集も私たちでやります、役員の皆さんはヨロシク！、さっそく人選に取り掛かりましょうか…などと何の根回しもせず始めたら、ひろゆきじゃなくても咬みついてきますよ（笑）　ああいう表面クールなキャラだけでなく、それこそ爪と牙をたてて突っ込んでくる者もいる筈。

メシウマがどうとか神がどうとか、名前を変えてチョロチョロ登場する隠れキャラがいるようですが、それこそ私にゃ全員同じ顔に見えます。今の世の中、そうそうあからさまなおバカさんは少ないと思うので。

中身のある話？　たかだか「管理会社はボッタクリのピンハネ企業だ」というのがスレ主さんの第一声ですよね。元々それ自体、中身も何もないでしょう。委託管理を続ける者は自主管理に切り替えるほどの動機を持たない。そもそもボッタクリ被害などほんの一部で生じているだけのアクシデントに過ぎず、そこを回避したいのなら自分でやるべきことを黙ってやりなさいという単純な話です。中身など無い、ガワしか無い話だと言って差し支えありますまい。

[2515: 匿名さん]

>>2513

>質問と関係ない話など一切していません。
貴方とムダ話をするほど貴方個人には興味はありませんのでね。

質問には答えるものであって質問にちなんだ話は何も聞いてません。

要するに肝心な質問には答えられないんですよね。管理会社じゃないとダメだと言いながら、その根拠を一切説明できないのが貴方の答えということですよね。

>「同等の条件」「同等の成果」は、おいそれと実現できるほど簡単なことではありません。

同等の条件を実現できるかどうかではなく、同等の条件ならどうするかが問いです。
質問の前提をはぐらかして答えから逃げ回るんですね。

>私自身が価値を認識していて、それを他の組合員と合意しているのですから貴方には関係ありません。

価値を説明できない人が何を認識するんですか?

>何せ、会社に仕事を依頼するにあたって当然に必要となる間接費の負担ですら認めない貴方ですからね。

会社に依頼するか、直契約かの選択肢を聞いてます。
管理会社が得られた利益を間接費に使うかどうかなど誰も争点にしていません。


>。納得ずくで払える範囲の金で解決しますので。

どんなサービスに納得したのかを聞いてます。

結局あなたは自分ですら説明できないサービスについて「納得しているから」
といって正当化しているだけということですか?

[2516: 匿名さん]

>「同等の条件」「同等の成果」は、おいそれと実現できるほど簡単なことではありません。

じゃあ、エレベーター保守や植栽で言うと、直契約と管理会社の委託契約とサービスにどんな違いがあるんですか?

同じ条件が実現しないというなら、どんな違いなのか説明してもらえますか?

[2517: 匿名さん]

結局、荒らしの人は、管理会社に納得しているといいながら、対価が発生する契約ごとなのに、所有者から集めた管理費を何の基準もなしに浪費したっていいと言ってる。納得した気になれば、いくら使ったって平気だと言ってるわけだからね。

サービス内容に対する管理会社に支払う対価の線引きの根拠が存在しないわけだから。理由を聞いたら「俺が納得してりゃあそれでいい」って言っているわけだから。こんな人が理事なら最悪だ。不良物件になるよ。

[2518: 通りがかりさん]

>>2515 匿名さん
ガワしかない人の話しだね。

[2519: 通りがかりさん]

>>2516 匿名さん
説明してもらえますか？が既にひろゆき気取り。
人に質問して横柄、回答に対して横柄、際限のないなぜ？何故？まるで子供だな。ちなみにいつ働いているのか説明してもらえますか？

[2520: 匿名さん]

>>2519 通りがかりさん

ああ、貴方が「ひろゆき気取り」と呼んでいるのはそっちの方だったんですね（笑）
てっきり私のことだと思ってましたよ。

[2521: 通りがかりさん]

>>2520 匿名さん
使い分けのあなたにそっちもこっちもないだろ笑
知識がないから話にはウソしかないようだけど。
その上で二次元でイキってる理由を説明してもらえますか？せっかくだからひろゆき風に。

[2522: 匿名さん]

ひろゆき「管理会社は修繕積立金を原資に利益を上げている、弱い管理組合だとマージン３５～５０％、普通の管理組合だとマージン２０～３０％である。」？

[2523: 匿名さん]

ここまで何も言えないとはな。。
荒らそうにも、ひろゆき気取りだ！ではね。とにかく、書きこみたいけど中身ないからね。バカさ加減には同情しますよ。

[2524: 通りがかりさん]

>>2523 匿名さん
回答になってないねぇ
他の言い方で言ってみて。

[2525: 通りがかりさん]

>>2522 匿名さん
おもしろいです。2次元では言い回しが伝わらないのが残念ですね。

[2526: 匿名さん]

>>2524 通りがかりさん

あんたが回答してないんだが。
管理会社の味方する一般ユーザーいると思うか?

[2527: 通りがかりさん]

>>2526 さん

>>2526 匿名さん
いや違うね、覗いたらイキった奴が偉そうにしてたんで同じ表現で投稿しただけだ。覚えがないか？俺の表現アンタを真似たんだが笑、管理会社の味方？何言ってんの急に、他人の投稿の中身なんか興味ないだろ。2500前後当たりからその気もないのにやたら「説明してほしい」って釣って他人を小馬鹿にしてんのアンタだよな。違うなら違うって説明してみて下さい。

[2528: 匿名さん]

ここのスレ主は事実を書くとアラシ呼ばわり

[2529: 匿名さん]

>>2527 通りがかりさん

何を言っても、中身に対して全く反論も説明もできず、バレバレの自作自演でひろゆきだと遠吠えしかできないんだから、仕方ないよ。管理会社に任せないとダメと言いながら、任せたら何をしてくれるかも全く説明できず、「偉そうに」しか言えないんだもんな。そりゃ荒らし認定されても仕方ないんじゃないの？

管理会社がいいというなら、何がいいか言えばいいだけなのに。。バックオフィスがあるってのはサービスの中身でも何でもないから。。窓口が一つになって、３割り増しの工事を押し付ける以外何もないけど何かありますか？w フロントが１０棟以上掛け持ちしている時点で、そりゃサービスなんてできないし、大抵は管理人で事足りるから、そもそも管理会社の出る幕はほとんどない。契約の時だけ。それで毎月ピンハネしていくんだから、明らかに割が合わないのに、その必要性を聞いたら、会社維持経費がかかるから、って、サービスの充実ではなく、会社の都合だから、管理組合から見れば、全く意味がないんだがね。

まあまた全く批判できず、ひろゆきだとしか書けないと思うけど。

[2530: 通りがかりさん]

>>2529 匿名さん
アンタは一見議論を求めているようだけど、中身なんかどうでも良くて実際は他人と他人の意見を小馬鹿にしたいだけだろ？全部のスレを見た訳じゃないが、同じことを異なる相手に繰り返しているヤツなんだろ？くだらねー。

[2531: 匿名さん]

中身も言わないのに、何を主張したくて来ているの？ただ荒らしたいだけか？

意見なんて言ってないから小馬鹿にされているんだろ。管理会社に費用かけて頼む意味は何ですかと聞いたら、普通は得られるメリットを答えるのに、会社の維持経費がかかっているからって、答えになっていると思っているの？　

[2532: 匿名さん]

荒らしは退場。

[2533: 匿名さん]

>>2526 匿名さん
はいはい、ひろゆき君ではなく「いつもの人」です。こんにちは。
やっぱり投稿名は固定しなきゃダメなんですかね。しませんけどね。

＞管理会社の味方する一般ユーザーいると思うか?

いると思いますよ。まず私がそうです。
勿論、ろくに仕事もせず高い委託費を取ろうとする管理会社は別ですし、そもそもそういうところは契約相手としても対象外ですが、組合が正当な手順を踏んで選定し、ちゃんと仕事をしてくれている管理会社なら、相応のフィーを払うのは勿論のこと、あらぬ理屈でイチャモンをつける質の悪い住人（区分所有者とも限りませんね）の攻撃からは守るつもりです。私は常に正しい方の味方ですから。

今の貴方のご発言、すごーくシンプルだなと改めて思いますよ。
この人はホントに管理会社のことが嫌いなんだな、何か過去に遺恨となるような出来事があって以来目の仇にしているか、あるいは商売敵として何としても排除したいと思っているかだろうなと。そうでもなければ、わざわざ委託管理がされているマンションを購入したり、そこに入居したりはしない筈ですし。
え？　委託管理のマンションしか事実上選択肢が無いからだ、って？
そりゃおかしいでしょう。自主管理のマンションは「５％も」あるのでしょ？

[2534: 匿名さん]

自主管理をしているマンションは、築古のマンションが圧倒的に
多いんです。それも築３０年以上前に建てられたマンションです。
それから小規模マンションですね。

[2535: 通りがかりさん]

>>2531 匿名さん
やっぱり小馬鹿にしてたんだ笑、恥ずかしいヤツめ。管理会社の費用と会社の維持費がかかる話しの間には何往復かのやりとりがあるんだろ？おおかた説明不足の質問と勘違い回答なんだろ？話が飛躍し過ぎなんだよ。結局、アンタの人間性の問題だろ？

[2536: 匿名さん]

>>2534
>それから小規模マンションですね。

タコマークが外れたからって、またまたご冗談を・・・

【平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕】
　2．管理組合向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf
P.324～325 参照

[2537: 匿名さん]

>>2534 匿名さん
そうですね、竣工当初から自社管理でそのままきているんだと思います。40年代50年代は圧倒的に多かったですよね。管理規約なんて数ページの時代ですね。

[2538: 匿名さん]

>>2533 匿名さん

管理会社が好きか嫌いかなんてどうでもいいんですが、例えばエレベーター保守や植栽を業務委託で頼んだ場合、管理会社からはどんなサービスを受けられるのかを聞いてるんですが？

管理会社の味方で詳しいなら仕事内容くらい答えられるよね？仕事をしてるかどうかではなく、具体的に例えば毎月どんな業務をしてるんですか？

[2539: 匿名さん]

>>2536 匿名さん
タコマークです（笑
データ、ありがとうございます。

[2540: 匿名さん]

>>2538 匿名さん
もうわかったから少し黙ってなよ。

[2541: たこマーク]

>>2538 匿名さん
2533ではないですが、タコマークがお答えしましょう。
叩き台にしてご検討下さい。

管理会社を通した場合
① 委託会社の経営状況や信用性を調査せずに済む。
②工事方法において管理会社の助言や提案を受ける事ができる。
③契約書の取り交わしに置いて理事長の同席が不要
④工事日を管理人に伝えたり指示する必要がない。
⑤工事の場合などにおいて、警備員の手配や安全対策を任すことができる。

まだあるかもしれませんが、私が理事をやった経験から思いつくのはこの程度ですね。

[2542: たこマーク]

再び、たこマークです。（笑
管理会社の仕事
　・常時ーーー名簿・設計図・構造計算書・議案書と総会結果の保管
　　　　　　　過去の工事履歴・ 各委託会社との契約書の保管

　・コミュニティ作りの手伝い（祭りだったらレンタル業者との仲介や契約）
　・避難訓練や防災関係の提案
・毎年か数年毎の大規模修繕の見直し提案
・月1回の理事会参加（フロント）
　・議事録・総会の議案書作りと配布

（まだあると思いますが思い出せない。）


＞植栽業者の契約と仮定して、同等のレベルの植栽業者を管理会社の業務委託契約よ
＞り、毎月２割程度安く受注できる業者を見つけた場合はどうすべきですか？

誰かが書いていたとおり、2割安の業者は「安かろう悪かろう」です。
経営状態を調べればわかります。

仮に2割安の優良業者があったとしたら、管理会社を通して契約すればいいんです。
その場合の信用調査は理事会側がしなければならないと思いますが。
（外から話を持ってきておいて信用調査までしてくれというのは、やはり図々しいと思う（笑）

管理会社が許可するわけがないと言う人もいると思いますが、管理会社を変更した時、以前の管理会社の時の委託業者を一部スライドし、新たな管理会社を通して再度契約を結ぶことができました。（独占禁止法との関係があるのかもしれませんが、よく知りません。）
前の管理会社の時の委託業者を使えるのなら、どこからか組合員が見つけてきた2割安優良業者も新たな管理会社を通して契約できるということでしょう。違います？

管理会社を通さない2割安より、管理会社を通した2割安の方がお得ですね。
もし2割安優良業者が「管理会社を通すなら2割安にはせんぞ」と言ってきたら契約しなければいいんです。怪しすぎですから（笑

[2543: いつもの人]

たこマークさん、サイト管理者から称号を得る方は流石的確ですね。
代打をさせてしまって恐縮です。私はそこまで上手に整理できませんので。
ただ、その明快な「まとめ」も届かない人には届かないでしょう。
何をメリットとして挙げても、誰かにやらせれば全てタダで済むと思っている者には
理解できる訳がありませんのでね。

[2544: 匿名さん]

>>2541 たこマークさん

何故、定期的な業務であるエレベータ保守や植栽と書いているのにわざわざ工事の回答をするんですか?

毎回毎回、質問文の単語も理解できないんですか? まあ、毎度答えたくない質問だからトボけてはぐらかしたいのは分かりますが。。

>① 委託会社の経営状況や信用性を調査せずに済む。

保守業務でいつもの業者に毎月わざわざどんな会社か調べないですよね。。

②工事方法において管理会社の助言や提案を受ける事ができる。

>だから工事じゃないし、エレベーター保守業務を毎月毎月、管理会社が何の助言をするんですか? 工事だったとしても、助言とは何についての助言ですか?

③契約書の取り交わしに置いて理事長の同席が不要

保守は年契約なので毎月契約しませんし、管理会社が用意した委託管理でない直契約は理事長が契約するでしょ。その場合も管理会社の見積もり取った会社はたいていバックマージンが乗るので割高です。

④工事日を管理人に伝えたり指示する必要がない。
⑤工事の場合などにおいて、警備員の手配や安全対策を任すことができる。

だから工事のことを聞いてない。工事だとしても警備員がいるって公共工事じゃあるまいし、屋外の工事の機会なんてめったにないですよ。。

>誰かが書いていたとおり、2割安の業者は「安かろう悪かろう」です。
経営状態を調べればわかります。

あなたの感想で根拠がないよね。10万の2割と100万の2割の手間が10倍違うんですか? そういったコスパを全く無視して、ただ管理会社の味方だという貴方が言っても説得力皆無です。信用調査なんて、どんだけあなたの周りの会社は詐欺だらけなんですか?

>管理会社を通さない2割安より、管理会社を通した2割安の方がお得ですね。

日本語になってませんね。管理会社を通したらマージン乗るのに何から２割安くなるんですか?　管理会社を通さない2割安って、管理会社を通さない分、２割安くなるとう意味ですよ?

まず、工事ではなく(工事の話も無茶苦茶ですが)、保守業務の管理会社を頼むメリットを教えてください。

[2545: 匿名さん]

気をつけよう釣り人教えてクン
構った分だけ損をする。

[2546: たこマーク]

>>2543 いつもの人さん
たこマークは喧嘩ダコなので褒められたもんじゃありません。（笑

［自主管理命君］に関しては無視をし、自分で墓穴を掘ってくれた>>2539の表と管理会社の仕事でも書いておけば、普通の人は理解できますから、たまにカマッテあげるくらいでいいと思います。

マンコミのスレにはスレを活性化させたいアルバイト君がいるみたいで、このアルバイト君に関わると延々とスレ主の相手をさせられる羽目にあうのでご注意を。
私のたこマークもその時のタコです。
いつもの人さんもずーとバトっているとたこマークが付きますよ（笑

コレは面白かった。↓
【平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕】
　2．管理組合向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

ウチのマンションの理事会はとてもまともにマンションの管理に働きかけている事がわかりました。信じられないくらいイイ加減なマンション管理のところもたくさんあるんですね。

[2547: 匿名さん]

結局、都合が悪いことを聞かれたら全てはぐらかして、無関係な意味不明なことを書いて答えたふり。構ってくんと言うなら、なんで構うのかな？構うけど、何も自分の主張を正当化できず、苦し紛れに関係ないことを書いて答えたふりして荒らすだけ。

結局、管理会社を擁護しながら、何一つ、必要性を答えられない。保守のことを聞いても、答えたのは工事のこと。しかもしれも意味不明。

>マンコミのスレにはスレを活性化させたいアルバイト君がいるみたいで、このアルバイト君に関わると延々とスレ主の相手をさせられる羽目にあうのでご注意を。

こんな煽りを書くしかできない。

本当に管理会社が必要だというなら、ストレートに必要性を答えたらいいんじゃないの？

常に茶化すだけでまともに答えられない。答えたとしても意味不明な日本語ばかり。
結局、管理会社が値段不相応なことを自己証明していることに気がつかない。情けないですねえ。

[2548: 匿名さん]

今年に入ってレスを見ると、

業界人さん、1918さん、マンション管理士 、区分所有者022 、通りすがりさん、通りがかりさん、タコマーク、匿名さん、＝いつもの人、

これだけの人がほぼ同じ主張や煽り方やはぐらかし方をしているんだけど、マンション管理士さんや区分所有者０２２さん、業界人さんはどこに行ったんですかね。まあ普通は同一人物の自作自演だと思いますがね。芸がないのか、脳が足りないのか、バレてないと思っているのがすごいw

[2549: 匿名さん]

>>2548 匿名さん
>匿名さん、＝いつもの人、
なんだ、おまえも自作自演してるのか

[2550: 匿名さん]

>>2548 匿名さん
アンタずっと書き込んでるんだな、今年に入ってからのスレを読み返して、投稿者名をチェックするヤツがいるとは。どんだけ暇なんだよとは言わない。