ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2451: 匿名さん]

>>2450です。
相手が「匿名さん」で通しているので、それに倣って私もそうしているのですが、やはり投稿名はある程度固定した方がよいのでしょうかね？
他の誰かさんを私だと決めつけて、こちらが返信を返す前に変な盛り上がり方をされるのは正直不本意です。まあ、文脈を正しく読み取れる方なら普通そんなことにはならず、相手が匿名さんでもマトモな会話を維持できる筈なのですがね・・・

頭大丈夫？　日本語苦手なの？　的な切り返しを乱発せざるを得ないということは、つまりご自身にこそ建設的対話を導く国語力が足らないことを示していると思いますよ。少しは冷静になってはいかがかと。

[2452: 匿名さん]

>>2450 匿名さん

管理組合にとって、妥当な判断はどちらか、管理会社にと聞いているのに、貴方が選べばいいって、まったく答えになってないですね。

管理会社に依頼するときの付加価値は何かという肝心な問いにも答えられないのに、
管理会社に頼まないとえらいことになるみたいなことを言ってる。根拠も言えないのに
よくそんな無責任なこと言えますね。

管理会社に頼む根拠を問われたら、「あんたの勝手にしろ」というなら、ここにきていったい
何を主張したいの？　勝手にしろ、が答えならわざわざ書き込まなくていいのでは？
やっぱり荒らし？

＞何をどう答えても貴方は「なるほど」とは言わないのでしょう？

そんなことないですよ。管理会社に支払う差額分の価値があれば納得しますよ。
管理会社に手数料を支払って具体的に支払わないときと比べてどんなサービスがあるのか
知りたいので。そこに「価格なりの価値」があれば認めますよ。価格なりの価値がないのに
割高な金を払うべきと無責任な主張をされているんですか？エレベーター保守業務でいうと、管理会社は毎月、具体的に何をしてくれるんですか？

＞、委託業務の全ては管理組合が自らやるということと同義

委託業務ではなく、今聞いているのは、エレベーター保守に関して、管理会社を通して依頼する場合と、直契約をする場合では、毎月支払額が万単位で変わります。２月にいっぺんなら、保守業者が来ない月もあります。そんなときに管理会社は何をしてくれるのか、疑問です。
私は正直、管理員が対応するだけで、契約や解約時以外で、管理会社の仕事はないと思っているので、特にエレベーター保守などは直契約でいいとおもいます。それでもあなたが管理会社を通した方がいいというなら、その理由を聞きたいです。

「あなたがしたいならそうすればいい」は答えになってないので、管理会社を通して契約してすることで得られる「価格分の具体的メリット」を教えてください。

＞以下同文です。


結局、具体的に何かと聞かれれば、何も答えられず、論点すり替えばかりするということですか？

貴方の口からは具体的に何をしているかが一切語られないのに、自分でやるのは大変だと
としか、言いません。

このスレは大した業務もないのに、管理会社に管理を委託した場合のマージンが高すぎるという趣旨です。

マージンなりの業務があったりその価値があると貴方が主張するなら、その価値の具体的な
中身を語れないのはおかしいでしょ？問い詰めればしどろもどりになり「やりたい人は勝手にやれ」では本当にただの荒らしですよね？

繰り返しますが、↓こんな簡単な質問にも答えられないんですか？管理会社を自信をもってすすめるのに、その具体的なメリットも語れないのですか？

問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2453: 匿名さん]

>>2452 匿名さん

横ですが、管理会社を通しても、直接でも価格はたいして変わりませんよ。

理事をしていた時に、管理会社の勧める業者と組合員の勧める業者の双方から相見積もりを取りましたが、価格は双方さほど変わりませんでした。
同じ業者に組合からアプローチしても、管理会社がアプローチしても価格は変わらないということでしょうね。
管理会社にとって得があるとしたら、特定業者を推し契約を取ることでの相手業者からのマージンですね。
まあ、これは組合員からすれば、その業者が優良業者であるならば、マージンとろうがどうでもいいわけで。

[2454: 匿名さん]

>>2453

横じゃなくてわざわざ端末変えて自作自演ご苦労様。若葉マークがついちゃいましたね。

体験談風にそんな嘘、なんとでもつけますね。
管理会社が直契約と変わらなければ、どうやって利益出しているんですか？
ボランティアですか？万一本当だとしても、一般的にはそんなことは通常あり得ませんし、そんなことが、全体の動向を表しているとは言えません。

そんなウソどうでもいいから、質問に答えてくださいよ。

＞その業者が優良業者であるならば、マージンとろうがどうでもいいわけで。

そんなことないです。直契約より割高であれば、損しています。

結局、あなたは管理会社を通した場合の「価格なり」のメリットを何も説明できないということですか？

結局、都合の悪いこと聞かれたら嘘をでっちあげるしかないわけですか。

[2455: 匿名さん]

やれやれ…
コピペは削除されると解って今度は謎の設問形式ですか…
相手の言葉尻を捕えることでしか持論を組み立てられないネット弁慶特有の振る舞いですね。
「頭大丈夫ですか？」とか言ってる失礼千万なヤカラの質問になど誰が答えるんでしょうね。
現状に満足できないなら現状を変える行動をと何度も言っているというのに。

このままでは次の国交省調査でも現状維持ですね。５％がそれ以下にならないことを祈ります。

[2456: 匿名さん]

>>2454 匿名さん
誰と間違えているんですか？

管理会社からの紹介も組合員からの紹介も見積もり額はたいして変わらないですよ。
見積書を見せろと言われても身バレするので、証明はできませんが。
ちなみに、管理会社変更に際しても各管理会社5社くらいから見積もりを取りましたが、こちらも大手も独立系も額はそんなに変わらず拍子抜けしました。もっと格段に安いところもあるはずと思っていたので。
ただ各社内容は違いました。そんなもんなんですね。やってみれば分かりますよ。

あなたは直の方が安いはずと思い込んでいるだけですね。

マージンは受注業者からもらっているんでしょ。何百戸というマンションから仕事を依頼されれば利益も大きいですから。
まして大規模修繕時でしたら尚のこと。
実際、前の管理会社の時は、特定業者からマージンをもらっているのでは？と疑うような事例はありました。そのことで、マンションの組合員が損失を被らないならそれでいいんですがね。

[2457: 匿名さん]

>誰と間違えているんですか？

答えに詰まるといつもタイミングよく出てきますね。そしていつもの方はどこにいったのでしょうか。いつもすぐさまレスをするのにねｗ

>管理会社からの紹介も組合員からの紹介も見積もり額はたいして変わらないですよ。

管理会社が外注先から利益を乗せてないならどうやって管理会社は儲けているんですか？
ボランティアなんですか？　

＞ちなみに、管理会社変更に際しても各管理会社5社くらいから見積もりを取りましたが、こちらも大手も独立系も額はそんなに変わらず拍子抜けしました

これも嘘ですね。一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなります。
嘘に付き合っても仕方ないけど、すでに安いんじゃないですか？

[2458: 匿名さん]

>>2457 匿名さん
あなたは、思い込みが非常に強い人のようなので、何を言ってもダメなのはわかります。

どうやって管理会社は儲けているのか？
ですか。委託業務費と他社からのマージンでしょう。管理会社の範疇では雑費などを釣り上げようとしてきますが。他社の見積もりをイジることはないですね。違法なんじゃないんですか？

一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなることもないですね。
おそらくこれも思い込み。

ウチのマンションは管理費が高いから管理会社を変えようとしたわけで無く、仕事をきちんとしないから変えたわけで。
委託業務費に見合った仕事ができればそれでいいんです。それが正当報酬ですから。

[2459: 匿名さん]

管理会社が管理委託費の見積りを出す時、リプレイスしたいなら安価で出す。逆に死守したいなら利益度外視で減額する。管理組合のあなたが高いと思うなら、管理会社にとってあなたのマンションはその程度の客なんだというシンプルな考えに辿りつかない不思議。管理組合役員は何故自分のマンションが管理会社にとって特別な手放したく無いマンションだと思い込んでいるのか不思議。見積提示額なら契約しますよという管理会社の意思を感じ取れず減額を要望する厚かましさに驚き。

[2460: 匿名さん]

>>2458 匿名さん

思い込みではなく、反対したい人がねなんの証拠も出さず理屈に反したこと言って「私はそうです」と言ったところでなんの信憑性もないということです。実在するコンサルなどが成功事例出していたりすのとは全く違います。

>他社の見積もりをイジることはないですね。違法なんじゃないんですか？

何を言ってるんですか? 他社の見積もりをいじるとは何の話ですか?

>一度も減額改革に着手していなければ通常は２～３割安くなることもないですね。
おそらくこれも思い込み。

無いと言う根拠も示せず、削減コンサルが実名で言っていることをウソつきデマ流しの荒らしである貴方が言っても説得力ないでしょう。納得できる委託費であればいいと言いながら、その仕事の具体的な中身を問われたら話逸らしてばかりで何一つ答えられないんですから。

>ウチのマンションは管理費が高いから管理会社を変えようとしたわけで無く、仕事をきちんとしないから変えたわけで。

じゃあ、そもそも減額を目的にしてなかったということですね。びっくりしますね。
何を示したくてご自分の体験談とやらを書きこんだんですか? 減額を目的とした話でしたよね?

>委託業務費に見合った仕事ができればそれでいいんです。それが正当報酬ですから。

委託費分の仕事内容をあなた自身、理解してないのに、何を納得しているんですか?

>>2459

減額を要望するのが厚かましいと思うのがスゴイですね。普通、契約ごとは
厚かましいかどうかではなく、経済合理性を考えます。値段なりの価値がなければ
見直しを要求するのは当然です。マンション所有者全体の利益を理事会は考える責務がありますから。

[2461: 匿名さん]

>>2460 匿名さん
管理委託費に値段なりの価値が無いと思うなら、あなた方が望む値段で管理してくれる管理会社を探せば良いんじゃない？あなたのマンションは値下げしてまで契約するメリットはありませんって匂わせているのに気づけないもんかね。ズバリ言われなきゃわからないほど勘違いが過ぎるのかな。薄利で管理する時代は終わりましたよ。

[2462: 匿名さん]

>>2461

特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。
あなたの物件はと言い出したら、全部そうなのに、なんであなたはここに来て荒らすんですか？「あなたの納得するようにやればいい」が答えなら、意味不明なバックオフィスだのの、話を持ち出す必要ないと思うのですが、どうですか？

答えられないといつも「あなたはそうすればいい」と逃げますよね。

個人的な相談ではなく、一般的な管理会社の契約との契約の意義についてのスレなのに、何しに来てるんですか？管理会社と契約する値段なりのメリットを答えられず「あなたはそうすればいい」とわざわざ書き込みに来ているんですか？

つまりあなたの答えは、管理会社の条件やメリットデメリットは分からない、もしくは都合が悪いから答えたくない、でも形だけの反論はしておきたいから、「あなたはそうすればいい」と答えたいだけの人ということですね？

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

いま貴方が相手をしているのは「いつもの人」ではないですよ。
それは多分、私のことでしょう。
同じ内容で指摘をしてくる者はすべて同一人物ですか？
そんな調子だから、自分がマイノリティであることを自覚できず、出来もしないことをさも簡単なことであるかのように言えてしまうのですよ。

＞特定の物件に関して語る場ではなく、一般論として、管理会社の契約を語る場です。

固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。それに、そもそも「委託管理」はそれ自体が一般論ですよ。委託管理をしていない管理組合は全体の５％しかないのですから。管理業務が組合にかける負荷を見ようとしない貴方が自主管理を提唱しているとも思えないのですが、ここで「一般論」を前提に何か言いたいのであれば、まずは委託管理方式をそこまで毛嫌いするのはおやめになってはどうですかね。

何で荒らすんですか？　と何度言われたか判りませんが、私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、スレの趣旨に無関係な話題で意味も無くかき回している訳ではないです。貴方が私の意見に頷けなくとも、自主管理の実体験をここで例示できなくとも、もはやそれはホントにどうでもいいことなんですが、自分にとって目の上のタンコブである管理会社をやっつけたいがために、知りもしないことを滔々と語り、都合よく嘘をつく行為は流石に放っておけません。私のレス（貴方が「荒らし」と決めつける行為）は、別にあなたのための発言ではなく、貴方が言うことが如何に間違っているかを第三者に示すための警鐘みたいなものだとでも捉えてください。当然、貴方にとっては面白くない内容ですし、そもそも完全に理解することも難しいでしょう。読んだ他の方が「なるほど」と思ってくださればそれで良いのです。

これからも好きに振る舞えばよいと思いますよ。委託管理の要否はいずれにせよ組合の総意でしか決まりません。貴方のような人が管理会社を攻撃すればするほど、「本当にそうだろうか」と考えるその他大勢のマトモな方々に考える機会を与えることになりますし、その結果も行きつくべき方向に行きつくことでしょう。

私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。一部デメリットがあることも知っていますが、メリットの方が勝つというだけです。都合が悪いから答えたくないのではなく、貴方に説明する必要性を感じないから「貴方は貴方でお好きにどうぞ」というスタンスをとっています。説明によって納得させて欲しいのなら、それなりの態度をとるべきだと思いますよ。でももう、私は貴方を「説明対象」として信用できません。これからもどんどん、ツッコミどころ満載の発言を続けてくださることに期待します。反面教師的に委託管理の必要性を証明していただけそうですので。

[2464: 匿名さん]

私がいる業界に限らないと思ってますが、今は「実力のあるマトモな委託業者」は発注者の間で取り合いになることがあります。委託仕様のこともろくに理解していない、成果を正しく評価できない、それでいて委託費については重箱の隅をほじくる様な要求しかしてこない発注者に振り回されている「本来優秀な」業者に、今度からはウチの仕事をしないかと声をかける機会が増えている気がします。受注者も発注者を選ぶ時代になりつつあると感じます。管理会社は元々離職率が高く、都市部のマンション供給が増える中では、人手不足を理由に受注を制限する動きが既に出ています。理事会でフロントにリプレイスを匂わせてみたら「どうぞご検討ください」とドライに言われてしまい、他社でアイミツをとったらむしろ高い金額を示されて非常にバツの悪い思いをした…なんて話を最近聞きました。

そんな実態があるので、管理会社なんてクソだ、契約するに値しないと騒いでいる人は、そのまま好きにやらせておけば自動的に篩の外に弾かれていくのかもな、なんて思ったりしてます。供給量に限りのある品質の良い商品は、その価値が解る者だけで存分に分け合うのが得策でしょう。スラム化したマンションが世の中に増えるようでは困りますが、せっかく正しく仕事ができる管理会社やそこのスタッフが、クレーマーに余計な負荷をかけられ疲弊していくことに比べれば大した問題ではないです。自滅したい組合はとっとと管理会社とサヨナラして、勝手に自分達だけで頑張れば？と、乱暴に言えばそういうことです。

でも、何故かやらないんですよね（笑）

[2465: 匿名さん]

>>2464

でも全く同じ主張ですからね。。バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

>出来もしないこと

実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、根拠もなく決めつけるのはあなただけでしょう。自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

>固有事例に基づく契約の有用性を紹介していただけるのは結構なことではないですか。貴方個人の思い込みを長々と書き連ねたコピペなんぞより何倍も有意義です。

あなたは結局、中身に対する反論を全くできないから。。「思い込み」だのそういうレッテルでしか言えないんですね。思い込みではなく、コピペに書いてあることは全て実情ですよ。実情でない部分があれば、具体的に指摘すればいいのに、全くできないから
「思い込み」という言葉でしか言い返せない。情けないですね。。

>私は間違いは間違いだと指摘しているだけであって、

間違いをどこで指摘しているんですか？あなたが間違いを具体的に指摘した箇所は思いつきませんが。。「思い込みだ」というのは間違いの指摘じゃないですよ。ただの犬の遠吠えです。

>私は管理会社に業務委託するメリットを理解し、評価しています。

抽象的な感情を言うだけで、メリットの中身を全く説明できませんよね。平均モデルはこうで、管理会社に頼むとマージンはいくらで、自主管理やるより〇〇円得すると言うことことを一切説明できませんよね。ただ評価していると言って終わり。説得力がまるでない。

あなたは感情的な結論を言うだけで、中身の具体的説明が何もないですよね。そりゃ書く事がないから仕方ないんでが、それは管理会社がハリボテぼったくりビジネスであることを自ら説明しているようなもんですよ？

>実力のあるマトモな委託業者」

なんですか、マトモって、そんな単語で他人は説得されませんよ？あなたがマトモだと思いたいだけですよね。

[2466: 匿名さん]

【自動ドア無し・エレベーター無し・機械式駐車場無し・ポンプ等の設置無し・ディスポーザー無し・セキュリティ無し・共有スペース無し・植栽無し】の昔の公団アパートのようなマンションなら自主管理も可能かもしれませんね。

今時の分譲マンションのように機械設備や共有スペースが多いととてもじゃないけど無理ですね。
それこそ給料もらってする仕事量ですよ。
少なくともウチのマンションは自主管理など無理です。
住民は楽をしたいからマンションを選んで住んでいるんですし

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

別にそれらの保守業者に外注したらいいだけです。自主管理と設備は関係ありません。

それとも毎月外注先と山のようにやり取りが発生するなら別ですが、貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？殆ど無いものをあると嘘をつき続けるのも大変ですね。

貴方がどうしても毎月管理会社に中抜きマージン払いたくて仕方なければ止めませんよ。

[2468: 匿名さん]

>>2467 匿名さん
毎月、見積もりやら修理やら発生しますよ。

[2469: 匿名さん]

＞貴方はエレベーター業者とのやり取りすら説明できませんよね？

誰のことを言っているのやら。

[2470: 匿名さん]

大変だ大変だと何がどう大変か説明できなければ世話ないな。

[2471: 匿名さん]

>>2468 匿名さん

毎月壊れるなんて、余ほど低レベルなんですね。

毎月なんの見積りが発生するんですか？何件発生するんですか？その見積りにどれくらい手間がかかってその件数に対していくらの対価を払ってるんですか？それが言えないと、得か損か言えませんよね？

[2473: 匿名さん]

>>2472 匿名さん

平均より高い管理費だとそのくらいぼったくられてる所はあるでしょうね。
マージンもそうですが、余計な工事を必要だと嘘をついて詐欺まがいに虎の子の管理費や修繕費をぼったくるのが管理会社のやり口です。

大した仕事もないのに大変なように装って搾取していくのが管理会社ビジネスの基本です。

シロアリだと思った方がいいです。

[2475: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
元々、管理業界は低い給料で安定してるからね。管理委託費は定額だろ？臨時収入の工事もシビアに削られれば安い給料しか払えないから良い人材は他の業界へ流失するわな、低給料で雇える人材しか派遣できんからそれなりの人材ですわ。望むレベルと払う金が合ってないことに気づかんか？あんたなら40代で350万以下の年収でクレーム産業で働くかい？設備や事務系はもっと安いよ。だけどアンタは管理会社が社員の給料を上げないのは管理組合のせいではないとか言うんだろ？違うんだよナ。あんたたちが払っている額をよく見ろよ。転職して管理会社の社員になりたいと憧れる額か？

[2476: 匿名さん]

>>2471 匿名さん
4棟も、10棟もあったら、エレベーターが何機あるか、自動ドアが何機あるかくらい想像できますよね？
構造上、自動ドアだけで10枚（両開きで20）超えますよ。二重セキュリティだと自動ドアの枚数は倍近い。安いマンションほど機器の数は少ないですね。
ちょうど色々な機器が壊れる時期なのでその対処に追われているのが現状。
もう少し想像力を働かせては？

＞その件数に対していくらの対価を払ってるんですか？

修理代ですか？
そりゃ、故障や不具合箇所によって違いますよ。
場合によっては全取替になる事もあります。

損得では無くて、仕事が多すぎて自主管理など到底無理と言ってるんですよ。

[2477: 匿名さん]

>>2476 匿名さん
ウチのマンションもそうですね。
ジムの機械が故障したり、水盆のポンプが止まったり。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
水関係があるとメンテも修理も大変らしいですね。
プールや小さな滝や小川や池などがあるマンションありますね。

[2479: 匿名さん]

>>2476 匿名さん

四棟も十棟もって何の話してるの？

管理会社のフロント側からの話しているのか、管理組合の話してんのか意味不明。管理会社のフロントが何棟も担当してるのが大変って話がいつの間にか管理組合が大変みたいな話にすりかわってるね。

余ほど頭悪いね。

普通のマンションなら、エントランスに一組か二組あるだけ。左右で一枚ずつとかカウントするバカ初めてみたよw

その自動扉がたまたま壊れた時の手配のためにい毎月くら払えっての？

[2480: 匿名さん]

>>2478 匿名さん

水関係がない大半のマンションは楽ってことね。

そもそも、マンション管理に必要な作業量は管理会社のフロントが１人10棟以上担当持てるくらいの作業量しかない。管理組合ひとつの作業量は実際は僅かしかないことは、管理会社フロントとの担当件数の多さが証明してるからね。こう書くと経理だの社用車だの意味不明なことを言うバカがいるが、マンション管理に間接的にも関知してないからね。

[2481: 自主管理検討中さん]

管理会社を追い出した組合は今どうなっているのでしょうか？
高齢化が進む中、理事会役員のなり手すら不足してきていますが、どのように乗り越えていくのでしょうか？

[2482: 匿名さん]

>>2481 自主管理検討中さん

自主管理は管理組合の管理方式の一つです。
高齢化による理事会役員のなりて不足と自主管理は全く関係ありませんよ。
管理会社と契約していると、役員は高齢化しないんですか？いちいち返答に詰まったらHN変えてご苦労様です。ほとぼりが冷めると、またバックオフィスがと意味不明なこと言い出すんですよね。

早く自動ドアの枚数を教えてくださいよw

[2483: 匿名さん]

あれだけ、管理会社にまかさないと大変だと言う割には、デマと誤魔化し、言い逃ればかりで、全く大変さの中身を説明できないな。

[2484: 匿名さん]

>>2474 匿名さん

そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん
そんなもんですね。管理会社のメリットって窓口がひとつってっだけ。
何かあった時、管理人に管理会社に頼んでもらうか、管理人にそれぞれの業者に頼むだけの差で管理費の３割以上は変わるでしょうね。

管理会社の役割を管理人にやって貰えば、引き続き、理事会には何の手間もありません。金の管理だけやってくれる管理会社もあります。部分委託というやり方です。これが一番無駄のない合理的なやり方だと思います。

[2487: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
こういうマンションの事ですよ。
ここほど大規模でなくても自主管理は無理です。
両開きの自動ドアの片方側だけに不具合があったら一枚ですよね。よく知らないので聞きますが、片側だけだと何と数えるんですか？

[2488: 匿名さん]

大規模だからというのは、自主管理が無理な説明になってません。
１００戸以上でも自主管理しているマンションは団地以外でもあります。

そもそも自動ドアが故障すれば、管理人がいつもの保守業者に手配して請求書送ってもらって処理して終わりです。大規模であれば定額でメンテ業者と契約しているでしょうから、故障したら管理人がメンテ業者に連絡してきてもらって終わりで、理事の仕事は報告を受けるだけです。残念でした。

ちなみに自動ドアの耐用年数は１０～１５年です。仮に５年で故障したとしても、１００枚あったとしても、毎月１～２枚どこかで故障があるかどうかです。余裕で対応できるでしょう。エレベーターなども、法律上、メンテ業者と契約しているから、手間はありません。１～２月に一回、管理人が立ち会う程度で、理事は報告を受ける程度です。

それでも、管理会社に毎月多額の料金支払いたくて仕方がないなら止めませんが。。

[2489: 匿名さん]

>>2488 匿名さん
マンションの理事などした事の無いのが丸見えのレスですね
「理事は報告をうけるだけ」って、まるで賃貸アパートの大家のよう（笑

あなたのいう自主管理とは、【管理人に理事会の選択&決定権を丸投げ】という最悪の悪変じゃないですか。（笑
管理人は【他人の財産に対しての選択や決定権】など持っていないのですがね。


よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2490: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

>>2487は明らかに不具合の時の対応を聞いてるよね?不具合の対応で何を決定するの? 修理しない選択肢があるんですか?　いちいち、自動ドアの修理の一枚一枚、相みつとるんですか ?

荒らしに相手しても仕方ないけど

何について語っているのかさえ不明。

結局反論できないと、「あなたは分からない」と言って終わり。具体的なことは何もいえずシドロモドロ。

よーく、わかりました。
あなたが分譲マンションの事を何もわかっていないことが。

[2491: 匿名さん]

管理会社は、おとなしい管理組合からはマージン35～50％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は350万円ピンハネするのですか？
普通の管理組合からはマージン20～30％取るのですか？
1000万円の工事をしたら、管理会社は250万円ピンハネするのですか？

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？

[2492: 匿名さん]

>>2491 匿名さん
あなたは何が言いたいのですか？
マージンとピンハネの区別付いていますか？

[2493: 匿名さん]

マージン＝ピンハネ

[2494: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2495: 匿名さん]

マージンマージンマージンマージン

[2496: 匿名さん]

>>2465 匿名さん

はいこんにちは。「いつもの人」ですよ。
私が本物です。　

＞バックオフィスなど、そんな会社側の都合の意味不明な理由が管理会社と契約する根拠のようにいう人はあなた以外いないでしょう。

何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね。
「間接費の比率として高過ぎる」と言うならまだマシですが、ここまでの主張からして貴方は間接費など一銭たりとも払いたくないのですよね？　ならば自主管理しか道は無いので、早く実行されては如何ですかと言ってます。誰も邪魔はしません。


＞実際に自主管理が５％以上もまだ残っているのに、

たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。
その５％のすべてが積極的に自主管理を選択した訳ではなく、事実上委託管理ができなくなってしまった消極的パターンも相当数含まれているでしょう。むしろ私は後者が大多数だろうと思っているぐらいです。
たった５％しか残っていない状況から、貴方の理屈に基づいて巻き返しを図ればいいじゃないですかと何度も言っているのです。それでも貴方は何もしない。掲示板で管理会社を攻撃するだけでね。当然５％は５％のまま、ひょっとしたらもっと減るかも知れません。一方で、貴方とは違う本質的に管理意識の高い区分所有者は増えてきている気はしますので、その影響として微増はあるだろうなとは思います。その成果に自分も貢献したのだと言えるように貴方も頑張ればいいと思います。


＞自主管理の物件を回って、できもしないことと訴えてきたらどうですか？

何故私がそんなことをしなければならないのですか？
私は「自主管理など不可能だ」と言っているのではなく「貴方には出来やしない」と言っているだけです。これだけ委託管理の有用性を否定しておきながら、実際に自主管理にシフトしている訳はないのですから、要は「できない」訳でしょう。
出来ている方々に教えを乞うという手もありますよ。


以下省略しますが、とにかく！　向いている方向は違えど、お互いスタンスはブレない訳ですから、それぞれ信じる道を進めば良くないですかね。私は今後も委託管理を前提に考えますし、自主管理などという面倒なことはなるべくしないようにするつもりです。言われたことすらやらないポンコツ業者に仕事を頼むつもりもなく、そうならずに済む方法も、仮になったとしても改善する方法も知っているので、貴方のように他者を頭ごなしに否定し、人に頼めば済むことを抱え込んで自滅するようなことにはならないと思います。同じ考えの人が大勢いますし。逆に貴方は本当に大変ですよ。既存の契約ベースで数えても全体の５％しか仲間はおらず、その中でも貴方のスタートラインは残り95％の中にあるのですから。同調者を集めるところから始めなければならないのに、こんな場所の議論で躓いていては元も子もないでしょう。

[2497: 匿名さん]

私に突っかかってきている方は長文が苦手なようなので、ここまでの私の見解を端的にまとめます。何度もコピペはしないのであしからず。

私は委託管理という選択肢を今は棄てませんし、管理会社との契約は「正常な内容である」という前提で前向きに検討します。今後も「ありき」でいくと捉えていただいて結構。
もしも委託の成果が得られない時、かかる費用があまりにも高くて組合として負担するのが難しい時には、委託管理の有用性そのものを再考するかも知れませんが、それはそうなってから考えるべきことでしょう。委託管理方式や管理会社そのものを否定することだけが目的化した議論に参加するつもりは無いです。
管理会社に頼らず自主的な管理を目指すという取り組み自体は有意義だと思っています。それで管理品質自体が劣化してしまうようでは本末転倒ですので、自主管理を検討するにあたっては、そ場合の組合の負担を正しく認識し、責任をもって遂行できるという前提で、尚且つそれを相応の根拠を以て説明できる人とのみ会話をします。

管理会社なんかキライだ、委託契約なんかやめちまえと騒いでいるだけの者は、勝手に言わせておけばいいです。見せしめに時々ツッコミを入れておけば、それなりに反面教師の役割は果たすでしょう。

[2498: 匿名さん]

>>2496

どっちも言ってることが全く一緒なんでいいですよ。

>何度でも言いますが、私は「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」と言っているのであり、それを「委託費が割高になるのは間接業務費があるせいだ」と貴方が言い換えています。言い回しを変えて反論し易くしているだけですね

「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。

いずれにせよ「委託費に受注企業の間接業務費が含まれるのは当然だよね」
それは、管理会社の都合による価格設定の問題であって、管理組合とすれば、
得な方と契約するだけです。同じ条件なら、価格が全てであり、そこに管理会社が
どう処理しようが、関係ありません。違いますか？

同じ商品に対し、１００００円と１３０００円なら１００００円を選びます。
１３０００円に売ったか会社の間接費が含まれるようが含まれまいが、同じ商品であれば安い方を買うのは当然です。だからあなたが間接費を持ち出すこと自体が全く無意味です。同じ商品じゃないと言うなら、それを説明すればいいのに、あなたは全く説明できませんよね。「ただ自分でやるのは大変だ」と言うだけで。何が大変かも言えない。
ただ大変だと言うだけ。

>たった５％でも踏みとどまっている組合があるのは貴方が頑張ったからではありません。

あなたの根拠は自分が思っているだけ。それは根拠とは言いません。

繰り返しますが、↓こんな簡単な質問にも答えられないんですか？管理会社を自信をもってすすめるのに、その具体的なメリットも語れないのですか？

問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2499: 匿名さん]

管理会社「マージンが嫌なら自分でやれよ。」？
管理会社「おとなしい管理組合はメシウマ」？

[2500: 匿名さん]

>>2498 匿名さん
＞「含まれる」も、「せいだ」、もほぼ同じ意味です。


違いますよ。
まずはそこを克服してください。会話にならないので。

業務委託費には受託者の経費が乗ります。
そこが理解できない人に、自主管理はできません。
全ての業務・作業を自前で直接やるという前提ならば話は別ですが、
そうなるともはや貴方自身が管理会社みたいなものですね（笑）