ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[241: 匿名さん]

修繕積立金を毎月５万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月３万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。

[242: 某管理員]

私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築：30～54年
戸数：12～53戸
管理員：なし

[243: 匿名さん]

>>239

論点がズレてるね。

まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

[244: 某管理員]

自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。

[245: 匿名さん]

>>242

なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

[246: 匿名さん]

>>244

何が言いたいんですか？
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ？

このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

[247: 匿名さん]

そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。

今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

[248: 某管理員]

自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。

[249: 匿名さん]

要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。

[250: ご近所さん]

一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、＞248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。

[251: 匿名さん]

>別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。
>なんの理由で擁護するの？

別に擁護はしていない。
1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。
管理会社を擁護しているわけではなく、自主管理を否定している。

[252: 匿名さん]

＞管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、

まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

＞しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。
ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

＞管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。
うちも管理会社変えましたけど、そこまで大変じゃないですよ。

[253: 匿名さん]

>>251

>1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。

簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

>まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

自主管理のマンションは日本中に存在しているし、無理だと言うなら、何が無理なの？


>サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。

共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

>ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

それは高級賃貸マンションでそもそもそういうマンションは分譲されていない。共用施設やサービスは、管理費ではなく、物件の戸数によるスケールメリットの要素の方がはるかに強い。５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

>現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。

現状がどうかなんて知ってるよ。現状がどうですか？なんて誰も聞いてない。不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

[254: 匿名さん]

サービスが充実しているから高いのではなく、管理会社がぼったくってるから高い事に大半の区分所有者が気づいてないことが問題。

管理会社と契約しても、不要不急な事業を勧められて、自動更新の項目も毎月自動的にぼったくるわ、住民にとってメリットがほとんどないどころか、害悪でしかない。

否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

[255: 匿名さん]

>簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

業者手配も業者選定や、内容吟味など結構大変だよ
一般的には、清掃業者も1年更新にしているけど、毎年単純更新じゃなくて、再度探すしね。

＞共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

＞５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

なんか広さ依存しているから、ワンルームマンションだと管理費が安いみたいな言い方していたから、否定しただけですよ。

＞不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

[256: 匿名さん]

＞否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

いや、時間をかければ、全部できると思うよ
ただし、その時間をかけるくらいなら、少しのお金は払うというので管理会社を使っている。そんなことはみんなわかっていると思うけど。

[257: 匿名さん]

>スレ主さん
スレ主さんは、管理業者への支払い明細と規模別の平均的な費用は
知っているのかな？
知っているのなら、例えば５０戸と１００戸、２００戸のマンションの
平均的な相場を書き込んでみてください。
それが分からなければ、高いのか安いのか、また管理会社に搾取されている
のかがわからないでしょう。自主管理した方がいいのかも分りません。

管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

[258: 匿名さん]

257さんの質問にスレ主さん是非答えてください。これは参考になります。
教えてください。

[259: 匿名さん]

>毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。そもそも大規模修繕など、管理会社と契約してても組合でやりますし。。

>管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

相場は管理会社に頼んでいれば、その時の委託費が分かりますし、それ以下を念頭に
複数社に見積もればいいですね。マンション管理士にも相談できますし。

>自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

自分って一体だれのこと？もう一度、自主管理とは何なのか学習した方がいいですよ。
自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。そもそも、負担があるのは理事会だけで、組合員は単に管理費が安くなるだけです。マンション住人がみんなほうき持って清掃すると思ってるんですか？

継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

[260: 匿名さん]

管理費の相場は教えてもらえないんですか。

[261: 匿名さん]

>全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。

それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

＞自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。

その契約をしたり、管理したりするのが、住民＝自分達ってことなんだけど
業者選定をしたり契約したりするのも管理ですよ

＞継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

それが大変な業務だとわかっているから問題ないし、外注業務以外にもあると書いてあると思うけど。

[262: 匿名さん]

>設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

大まかに言えば同じですよ。タワマンのプール付きとか特殊な場合をのぞいて、５０戸クラスのファミリータイプで、管理人が常駐か、巡回かの違いくらいで、あとは築年数でオートロックがついてるかどうか、宅配ボックスがあるかないか、くらいですね。それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

[263: 匿名さん]

>それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

要するにまとめて、分譲時に契約した内容を引き継いだだけで、多額の管理費を払うことが不経済だと言ってるんですが、まだ分かりませんか？

最初の発注と契約業務が煩雑なだけで、それ以降は自動更新です。自動更新に対して毎月マージンを上乗せされるのは馬鹿馬鹿しいと言ってるのに、まだわからないんですか？

[264: ご近所さん]

管理会社の方、必死ですね。
文面からその必死さが伝わってくる。
管理会社の方はどうしてスレ主のような方が多くなっているのか、よく分かっていないみたいですね。
分かる必要もないですけどね。
悪いのは会社であって、あなたたちは単なる歯車。

[265: 匿名さん]

>管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

いや、明確に高いですね。項目によって差があるにせよ、概ね委託費の1/3は管理会社に支払う余分なマージンだと思います。

あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

[266: 匿名さん]

こんなところで必死に工作してるくらいなら価格に見合った仕事すればいいのに。

[267: 匿名さん]

管理人も自社のHPでは最低賃金付近で求人出しているのに、顧客の管理組合には平気で１.５?２倍の上乗せを管理組合に請求。別に自社雇用だからいいのかもしれないが、その金を管理組合が出すんなら、独自に、1.5倍の給与で業務委託で求人出した方がよほど人材も集まるし、柔軟な運用ができる。

[268: 匿名さん]

工事を依頼した場合管理会社はいくらのバックリベートを取っているというのが
分るのかな。
だから管理費の項目別相場を書き込んでみれば、自分のマンションの価格が高い
のか安いのかがわかると思うんだけど、誰もそれは書かない。知らないのかな。

[269: 匿名さん]

例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの？

ボロアパートでも、そんな馬鹿な清掃業者に依頼しないだろう。

つまり、ほとんど発生しない監督業務に対して毎月、外注費に何割も管理費に上乗せするのはおかしいということ。

[270: 匿名さん]

>例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの？

そもそもフロントが、1人で管理していると言っているのは1人ですよ

うちのマンションでは、簡易清掃（見回りの時にゴミがあれば拾う）は、管理人さんの業務として委託して、清掃業者の清掃後の見回りも管理人さんに委託している。

＞あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

誰もそんなことは言っていない。
”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの？という話。

＞それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容（清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか）で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。

[271: 匿名さん]

>>268

バックリベートなんて、会社が自白しない限り証明のしようがない。
ただ、上にある、東洋経済の記事を見ても、証言者はほとんどの取引で存在していると証言しているけどね。

バックリベートでなくても、利益を載せるのは違法ではないし、そもそも管理会社のHPのIRには例えばマンション大規模修繕も主要事業と書かれてるね。擁護派は利益のを出さないボランティアで売り上げだけ計上してると言いたいのかな？w

大規模修繕でも、外壁修繕業者、電気工事、屋上塗装など別途見積もりして発注するだけで、多額の利益を上げる。そりゃ、管理組合が直接やった方がいいとなるけどな。
まあ、大規模修繕は海千山千の世界だから、簡単ではないけどな

[272: 匿名さん]

>>270


>”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの？という話。

安くないから、おかしいと言ってるのわかってますか？最初からスレ見た方がいいよ。
外注業務のコストに割引くどころか、上乗せしてるから、管理会社と契約しているだけ馬鹿馬鹿しいと言う話なんですが。


>例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容（清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか）で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。

適当なことばかり言うね。内廊下と外廊下とどう違うんですか？ってか、そもそも内廊下やコンシェルジュやディスポーザなんてのは高級マンションの部類。だから同じような条件でそもそも比べてない。前提が違うから話になってない。あなたが言ってるのは、同じようなマンションでも値段が違うことを言ってるのではなく、高級マンションと一般的なマンションは管理費が違うと言ってるだけ。どこまで頭悪いんですか？

[273: 匿名さん]

他の固有の管理会社スレッドを見ると、いかに管理会社という業態がひどいのか具代的に良くわかる。大手の財閥系でもそう。管理人がいかに酷くても、直接の雇用者は管理組合ではなく、管理会社なので、問題があっても改善しないらしい。

結論的には管理会社には関わらないに尽きるということ。悪徳管理会社ではなく、管理会社という業態自体が、世の中に害悪しかない業種と言える。働いてる人には気の毒だが、それが事実。

[274: 匿名さん]

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

[275: マンション検討中さん]

２７２さん
内廊下は、空調ついてるから、かなり電気代高くなるし、カーパッットなら、清掃代がたかい。さらにディスポーザーやコンシェルジュなんて今は普通のマンションでも結構ついてる。どれだけ低い価格帯前提なの？だから管理費削らないときついってこと？

[276: 匿名さん]

内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？

別に新築だけの話もしてないし、新築はみなコンシェルジュやディスポーザーいるのかな？本当に詳しいの？もう何から何までウソばかりで話にならないな。。

[277: ご近所さん]

＞もう何から何までウソばかりで話にならないな。
利益相反しているフロントさんも多数参加しているのだから仕方ない。
＞管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある
目安はそれぞれの業者によって違う。
だから競争入札制度があるのですよ。
万人が納得する目安なんてあるわけない。
競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。

[278: 匿名さん]

>内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？

普通というか、高級マンションにしかついていないというような人がいたからじゃないですか。別に高級マンションじゃなくても、ついているマンションは多々ありますよ。

＞競争させる場所がないと、目安は高騰するのが常識です。

管理会社もある程度競争はしていますよ。現状SNSによって、ある程度他のマンションの管理委託費の値段や内容は調べれば調べれるようになっていますし、管理会社変更もさほど難しくないので、あきらかにおかしい見積もりをとってきたら、管理会社変更を検討することができる。（実際、うちもフロントの対応が悪すぎて、管理会社1回変更している）

[279: 匿名さん]

＞もう何から何までウソばかりで話にならないな。

もともとのあなたの意見も特に根拠もなく発言されていて、その自分の意見を否定するのをすべて嘘と決めつけるのはどうかと思います。論理的な否定ならまだしも。

「内廊下やディスポーザーやコンシェルジュが普通のマンションなの？」については、高級マンションには全部ついていることは多いが、個別ならそこそこのマンションならついているよ。そこそこの規模のマンションならコンシェルジュついていること多いし。

[280: 匿名さん]

>>278

ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。

管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。だから、実質的な業務がほぼない外注事業でも恐ろしく高い暴利が許されてるんだろう。

[281: 匿名さん]

管理会社の変更だったら、合人社に依頼すれば積極的に
やってくれるよ。
委託管理費についても、現状の費用より間違いなく安い価格で
提案してくるからね。
但し、工事については合人社経由となるだろうが。

[282: 匿名さん]

>ついてるマンションがあるかどうかではなく、普通のマンションがどうなのかという話なのに、どこまでも会話がつながらない馬鹿だな。

ついているマンションは普通でしょう。というか普通じゃないマンションあるの？むしろ普通じゃないとい思う理由が不明確なのですけどね。
人のことをばかにする前に、自分の発言を明確にしたら？

＞そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。

別に難しくないよ。見積もりとって、総会で賛成とって、あとは新しい管理会社に依頼するだけ。自主管理で外注業者に依頼できるなら普通にできる話ですよ。そういう意味では自主管理よりは簡単。

[283: 匿名さん]

では、50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。その辺の設備や管理体制は物件概要に乗ってますから。

[284: 匿名さん]

>管理会社なんて、ほとんど競争してないよ。そもそも、管理会社変更なんて相当難しいよ。

管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
清掃業者を変えるのと同じ程度。私も何件か引っ越していますけど、築20年を超えているマンションなら、1回くらいは変えているのでは？という程度ですよ。

[285: 匿名さん]

＞50戸程度の標準的なマンションでコンシェルジュやディスポーザーのあるマンションのリンク貼って下さい。

高級マンションしかないと言っていたのに、戸数が基準になるの？

新築ならこんな感じかな
https://www.athome.co.jp/mansion/shinchiku/tag/disposer/

コンシェルジュがあるかは、普通物件概要には、あんまりのらないですね
設備とちがって、管理組合でサービス開始・終了が決められるから、そこまで情報更新しないから

[286: 匿名さん]

貴方あたま大丈夫ですか？

そもそも同じ条件のマンションでも管理費が違うのは、高い方はボッタクリと言う流れで、
値段が違うのは物件概要に書いてない部分があるかもしれないと言うので聞いたら、モロに物件概要に出てる仕様の違う、条件が違うマンション出してますよね。

同じような条件のマンションでも管理費が差があるんじゃなくて、それなら管理体制やグレードが違うから管理費が変わると言う当然の話になってますよね。

それと普通のマンションで比べた場合の話を言ってるのに、高級マンションの事例持ってきて高いと言ってて比較にならないの分かりませんか？どれだけ頭悪いんですか？

[287: 匿名さん]

このスレに来るものは批判するだけの者しかこないのかな。
品がないというか言葉遣い自体が悪すぎる。
何のためにここにきているの。
勉強のため？人に教えてやるため？ただの荒らし？

[288: 匿名さん]

>>281 匿名さん

今となっては合人社が値上げ提案してくる世の中、全然最安値にはならないけどね。
さらに、変えた人ならわかるけと、実際問題、変な経費がたくさんあるから、見た目変わるだけで、頭悪い人が頼むだけ。
管理会社変えたキーマンにはキックバックはあると思うから、それ目的ならいいかも。
住民には恨まれるから、逃げるように引越すことになるけど。

[289: ご近所さん]

>管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
【管理会社を変えるための手続きを管理会社がサポートしている】現状では難しいの一言ですね。
普通決議の過半数すらとることが難しい。
何故かというと、普通決議に出席しない住民が多数いる最近の総会において、議決権行使書による票数の割合が当然に多くなる。
ところが、この議決権行使書や委任状の取りまとめをしているのが議案の当事者である管理会社だった場合、当然のごとく管理会社はその票数を改竄し、事実をゆがめ管理会社に都合の良いように改竄してしまう。
結果、管理会社を変えることの普通決議は、住民の意思が反映されないまま否決されることになる。
そんなことはないというなら、管理会社は総会における普通決議の取りまとめ作業からは身を引き、総会にも参加しないことだ。
こうなれば、284さんが言うように、
＞管理会社変えるのなんて、そんなに難しくないですよ。
も当たっているかもしれない。

[290: 匿名さん]

>>288

要するに、管理会社使ってる以上、変な経費はつきものということですね。
なら、やはり関わらないにこしたことがない。

管理業務がやたら難解なふりして法外な経費を毎月請求するのが管理会社というビジネスモデルですからね。

契約時の発注だけで、以降、毎月割りに合わない費用がかかるのがマンション管理会社です。

そもそも戸建てでは住民が不自由なく生活しています。戸建てでは住民が庭や屋外を自ら清掃しますが、自主管理では清掃業者やエレベーター保守業者に僅かな負担金で頼めます。清掃業者やエレベーター保守業者と契約するために、わざわざ管理会社と契約し、それらの外注業者とは別に、毎月管理費払うのは馬鹿げてます。