ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[2401: 匿名さん]

いずれにせよ、「会社が提示した価格が会社の間接費の分などでどうしても割高でも、他に安く済む選択肢や手段があるなら、そちらと契約する方が合理的」ということでいいですよね？

管理組合にとって、サービスと契約する際、管理会社の間接費の存在は割高な分を支払う根拠にならないということでいいですね？

エレベーターの毎月の保守費も、直接契約で契約した方が安上がりでいいということですよね？　管理会社の委託管理契約で直接契約するより３割高いから損だと考えてたら、「管理会社は間接費がかかるから高くても仕方がない」という指摘は管理組合にとっては、全く関係ないことで、管理会社の間接費の存在は委託管理で管理会社と契約する根拠にならないということですよね？

[2402: もはや神]

>>2399 匿名さん
雇った人の不正などを問題にはしていない。
知ったかぶりをして話の筋を曲げるな。アホ、

[2403: 匿名さん]

>>2396 匿名さん

＞他に直接契約など安く済ませられる選択肢があるのに、わざわざ管理会社の取り分が発生する割高になる方法を選ぶ必要がないと言ってるわけ。

ですから、そこはどうぞおやりなさいと言ってます。何も障壁は無い筈ですよね。私も反対する理由がありません。ただ、私自身は「安かろう悪かろう」は嫌なので、管理会社からの提案内容を精査し、管理会社自体を選択する意識で委託管理を続けますと言っているだけです。そこは個々の組合員、個々の組合の自由であり、偏脳な方に否定される謂れはありません。
管理会社の取り分が発生しない、割安な方法で、大事な資産を維持管理していけばいいじゃないですか。その積み重ねが「自主管理率」となって目に見えてくる筈です。現状それは、単棟型マンションでは全体のわずか５％です。減りに減った結果ですね。


＞そしたらあんたは管理会社の経費がのるから管理会社を通して契約すると高くなるのは当たり前だと、支離滅裂な理屈を言う。

貴方は自分が受け入れ難いこと・解らないことを「支離滅裂だ」と言っているだけです。私は有償サービスを享受するにあたり、より信頼性があり、不測の事態も含め対応力の高い企業にそのサービスを求めたいと思う人間です。個人でやっとこさっとこやっている様なところや、家族経営・同族業者とズブズブの関係にあるところには委ねたくないです。よって、結果的にはある程度名のある管理会社が現実的な選択肢になる、と「今のところは」考えているだけです。そうではない選択肢があると言うのなら勿論、その話は聞く余地がありますが、管理会社は只のピンハネ企業だと叫び続けている人からは聞かせていただける気がしません。
企業に仕事を頼む以上、経費がかかるのは当たり前です。高いかどうかは直接費も含め、得られる成果と比較して判定することであって、経費が乗ること（当然、その分金額は増加しますね）自体は当然のことです。普通そう考える人が多いから全体の大多数が管理会社への委託をしています。逆に、そうは考えない貴方には「自主管理」しか選択肢は無いです。もっと言えば、その理屈だと専門業者への直接発注も出来ませんよね。掃除もメンテも全て管理組合員が自分でやると。あるいは委託するにしても「個人に」です。何せ間接部門費を払うのがイヤな訳ですから。


＞同等のサービスの対価を支払うならやすい方を選択するというだけ。
＞管理会社を通した方が高い分のサービスを受けられるならまだわかるが、実際はほぼ変わらない。

いつまでもやるよやるよ言ってないで、是非そうしてください。
私も「比較的安い方」を選ぶという点では同じです。最初から自主管理ありきでは考えない、という違いがあるだけです。



＞あんたは管理会社の経費がかかるから3割高くて当たり前だなど意味不明な事いう。

言ってません。「３割」ってどこから出てきた数字ですか？
少しでもムダな費用は削減したい、という点は貴方と同じ。結果的に候補となった委託先が見積書に経費を乗せてきても、それは会社の取り分として全否定はできない、という意味だと捉えてください。いくらでも高くて構わない、なんて一言も言ってませんよね。まあ、貴方がやるような比較（募集賃金と見積金額の差額を取り沙汰するようなこと）は私はしませんが。

[2404: 匿名さん]

>ただ、私自身は「安かろう悪かろう」は嫌なので、

いやいや、管理会社と契約しなくて安くなる理由は、質ではなく、会社維持の間接費がかからないことですよね？だって、割高な根拠が、間接費もかかるから、とあなたは言ってる訳ですから。管理の質は悪くはなりようがないですよね？　管理組合が余分に払った分はサービスの充実ではなく、管理会社の総務や経理などの経営部門の維持に費やされている訳だから、マンション管理の充実とは関係ありませんよね？

>2388であなたが得意げに言った

>そもそも間接費の存在を認めようとしない偏脳では論理構成もヘチマもあるまいけど。

ここの「間接費」は何を主張したかったんですか？

[2405: 匿名さん]

>>2401 匿名さん

＞いずれにせよ、「会社が提示した価格が会社の間接費の分などでどうしても割高でも、他に安く済む選択肢や手段があるなら、そちらと契約する方が合理的」ということでいいですよね？

いいと思いますよ。「他に安く済む選択肢や手段」があるなら。
私は今までの経験上、間接費が当然に含まれているであろう見積金額を複数社比較し、競合させたり発注仕様を調整したりさえすれば「どうしても割高だ」とまで言うほどの状態は回避できると思っていますし、貴方が言う「安く済む選択肢や手段」が現実的に何なのかが見えないので、貴方と同じ判断はしないと思います。私には私なりの「合理的判断」があり、それは大多数派の判断と同じだと思ってます。

＞管理組合にとって、サービスと契約する際、管理会社の間接費の存在は割高な分を支払う根拠にならないということでいいですね？

それも結構ですよ。誰も割高な費用など払いたくないでしょう。「割高なのは間接費だからだ」などという理屈で納得できる人もいないでしょうし、私もそんなことは一言も言ってません。企業に業務委託をする以上、間接費コミの請求をされるのは当然で、その請求額がサービスの内容に見合っているかどうかで適否を判定します。間接費を否定していたら信用のおける企業に仕事をして貰うことはできません。

＞エレベーターの毎月の保守費も、直接契約で契約した方が安上がりでいいということですよね？

知りませんが、業者選定から発注仕様の調整、金額交渉、契約事務などを全て自前でやることになる中で、トータルでメリットがあるとお思いになるのであれば「安上りでいい」と思っておけばいいんじゃないですか？
私は万年理事をやっている訳ではないので、管理会社に手数料を払う代わりに現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、実際自分が現職理事としてそれをやる気にもなれないです。「管理会社を使役する」立場に立てば、使役することで得られるメリットも、対価として負担すべき費用にも目が向く筈で、どちらもゼロだなんて発想は無いと思うのですが。どうも貴方はそう考えられないタイプの様で。


管理業務を安く上げる選択肢や手段をご存知で、管理会社に委託すると不当な上乗せ費用がかかると思っているのであれば、あらゆる維持管理関連業務は「直接契約」を基本方針として管理組合の運営をすればいいと思いますよ。私はやりません。やらない者（大多数）に対し、貴方のその基本方針に基づく取り組みの成果を（成果が出ればの話ですが）報告すれば、貴方も今よりは気分よくなれるのではないですか？
どうぞご自由になさってください。周りを巻き込みたければ相応の実績を出せば自動的にそうなります。

[2406: 匿名さん]

>>2404 匿名さん
＞だって、割高な根拠が、間接費もかかるから、とあなたは言ってる訳ですから。

話が噛み合わない理由が少し見えた気がします。
私は「原価に経費が乗るのだから発注者の負担額が原価より高くなるのは当たり前だ」と言っているのに対し、貴方は「発注者の負担額が割高なのは経費のせいだ」と言い換えています。私はそもそも「割高だ」という前提には立っていません。割高というのは「本来の金額より余計に高い」という意味だと思っていますので。経費でも手数料でも結構ですが、企業に仕事を依頼する以上、間接部門費が上乗せされるのは避けがたいことで、それが一般的レベルに納まっていれば委託費は「割高」ではないです。経費率が３割だと割高なのか、２割だとどうなのかという判定基準は私にはありません。委託仕様に基づいて複数社を候補として選定し、提示された金額と細かい業務内容を精査しながら、費用としての適否を判定するので、３割でも適切だという結論に至ることも有り得るでしょうね。

[2407: 匿名さん]

>>2400 匿名さん
＞不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、
どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？

具体的な選考方法を書いてくださいね。

＞エレベーター保守などの業務は・・・
管理人を雇う場合の話をしています。

[2408: 匿名さん]

管理会社の取り分の工事のマージンは２０％？３０％？4０％？

[2409: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
回答されてますけど。
それをしつこく聞いて何をしたいのですか。

[2410: もはや神]

>>2407 匿名さん
それはお前にできるのか。できないことを他人に求めるな。
私は登記事項証明書の提出を求めるくらいはします。任意だけど。
貴方は人の上げ足はとるな。あほ、

[2411: 匿名さん]

>>2410 もはや神さん
「管理人を雇うにあたり、不正をする可能性があるかどうかの見分け方を書けるのか？」という意味ですか？

きちんと働く善良な人を雇うのには方法がありますよね？
それは何か？と聞いているんです。

それがわかれば、一個人が公募により募集するのと、会社組織が募集することの違いがわかります。

[2412: もはや神]

>>2411 匿名さん
そんなことは書いてはいあいよ。

[2413: もはや神]

>>2411 匿名さん

きちんと働く善良な人を雇うのには方法があるなら
その方法を説明しなよ。
私にはその方法はわからない。

[2414: 匿名さん]

>>2413 もはや神さん
>>2400 匿名さん に聞いているんですよ。

>>2400 匿名さん
＞不正をするような犯罪者さえ雇わなければ、

と書かれてるので、その方法を。

[2415: 匿名さん]

人間の管理人や清掃員はＡＩやロボット等による代替で要らなくなりつつある。管理会社がやろうとしても認めない、人間前提の考え方から脱却できない管理組合にも問題があると思う。

今の、やり方を続ける管理会社は必要ない。

2015年12月 野村総合研究所
https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/news/newsrelease/cc...

●人工知能やロボット等による代替可能性が高い100種の職業

寄宿舎・寮・マンション管理人
ビル清掃員

AI・ロボットによるマンション管理に関する調査結果 2020
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/enquete-result/kanrigais...

[2416: 匿名さん]

管理会社の取り分の工事のマージンは大凶２０％？東急 ３０％？日ハウ4０％？

[2417: 匿名さん]

>>2414

>いいと思いますよ。「他に安く済む選択肢や手段」があるなら。

要するに管理組合がサービスを契約する際の判断基準として、あなたの言う、バックオフィスや間接費がかかっているからという理由は、割高でも契約を正当化できる理由にならない。

これでいいということですよね。

>トータルでメリットがあるとお思いになるのであれば「安上りでいい」と思っておけばいいんじゃないですか？

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

これだと断然2の方がいいというこということですね?

>現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、

つまり、骨を折ることが多いか少ないかが重要ということですよね。

確かに月に何度も理事が手続きを強いられるようなことがあれば問題ですが、
ほとんど何もなければ、絶対直接契約の方がいいと言う事ですよね?
実際、フロント一人が１０棟以上担当を持てるくらいの業務量でしかもそのうちの大半は理事会での工事営業や議事録作成などしかなく、実際ほとんどなければなおさらですよね?

>どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？

管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

[2418: 匿名さん]

理事の中にも借金苦の人はいます。
理事の担当を決める打合せでは、借金の有無を厳しく問いただします。
借金のある人はもちろん、過去にサラ金でつまんだ経験がある人も理事長から外します。

[2419: 匿名さん]

>>2417 匿名さん

全部違いますよ。
こちらの回答を何でもご自身の都合通りに翻訳しないでください。それでマウントでも取れたつもりですか？

私と議論するつもりなら最初から全部やり直しです。

[2420: 匿名さん]

>>2419

ほらね。言い返せない。そしてまた同じ奇天烈な主張を繰り返すんですよね。
バックオフィスがあるだの、契約先はいつも問題ばかりおこして管理会社じゃないと止められないとかw。それで15物件も担当持てるってスーパーマンなんですねw

[2421: 通りがかりさん]

喧嘩腰だから議論できないんだよ。
お互いプライド高くて相手を論破したいようにしか見えない。

[2422: 匿名さん]

>>2418 匿名さん
＞理事の担当を決める打合せでは、借金の有無を厳しく問いただします。

誰が？どういう権利で？

[2423: 匿名さん]

>>2417 匿名さん
＞管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
＞が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

システムだけではダメなんですよ。
基本、店でも会社でも人を雇う時に一番大切な事は雇用者の【信用と実績】です。
それを知るには個人では難しいですが、会社は人事部が調べますね。
同じ事を理事長にやれと言っても無理ですよ。理事や理事長は有償の仕事ではないのでね。　暇な理事長でも個人では個人情報保護法の壁のせいでなかなか情報を得るのは難しい。

結局、人を一人雇う事にも責任が発生します。
管理会社と契約すれば、その責任を管理会社に押し付け、理事長は責任回避することができる。　
「お金の管理は理事長が」と言っても、その理事長も金に困れば善人では無くなる。大規模マンションなら数千万の修繕・管理費が貯まっている。そんな金を個人で管理するのも嫌でしょう。普通。責任が大きすぎる。

では、誰が管理するのがいいか？管理会社ですね。
管理会社でも社員が不正することがありますが、社員が不正したら管理会社の責任です。不正が発覚しても法的手続きを取り、管理会社相手に損害を弁償させることができます。

[2424: 匿名さん]

>>2423
大京アステージじは10年で３回横領を繰り返して６０日間の業務停止命令が施設整備局から言い渡されましたが？

[2425: 匿名さん]

自主管理をやろうとすると、途端に契約先が前提が借金だの犯罪者だの、正義の味方の管理会社じゃないと制御不能だ、みたいな言ってることが無茶苦茶。むしろ管理会社が管理組合の金を狙っているシロアリみたいなもんだろw。実際、管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

[2426: 匿名さん]

個人が横領したら返ってこないが、会社であれば返ってくる可能性が高い。
このスレは結局のところ、会社の仕組みを知らない人と知っている人が揉めてるだけなんですよね。

[2427: 匿名さん]

今やってる議論は、もう何回もやってる議論。
＞2420は、全ての可能性を排除して、
①マンション管理士に業務を依頼。
②コンサルを利用すれば３割から４割安くなる。
を、主張しているだけ。
言ってるだけで、実行する気はないのだから、現状は変わらない。
管理会社は痛くもかゆくもない。
議論では負けるから、そろそろ長文コピペが貼られる頃。

[2428: 匿名さん]

仕事を任せる相手として信用できるかどうか、それが「個人だから」「企業だから」で自動的に判別されるなんてことは無いと思いますよ。個人でも然るべき能力を持ち、フィーに見合った職務を果たしてくれることが間違いないと判断されるのなら、管理会社ではなくその個人に仕事を依頼すればいい。同じ考え方で管理会社への委託も選択肢に入れて、より得策だと言える方を選べばいい。それだけのことでしょう。

当たり前の議論をいつまで続けるんでしょうね。すでに結論は出ているじゃないですか。余計なお金は誰しも使いたくありません。組合員としての労務は費用と同様、公平に分担しなければなりません。自主管理でも委託管理でも選択肢は自由。最初から管理会社を排除したければそういう前提で管理方式を選定すればいいと思いますよ。

その結果どうなるか、に各管理会社は責任を負うだけのことです。現状はそこをふまえて、単棟型で８割近くが完全委託管理、部分委託も含めれば９割を超えるという事実があるだけです。その現状を変えたいのであれば、変えたい者が行動するしかありません。現状に満足している者が、その「変えたい者」に何をか説明する必要などありません。反論などせずとも現状は維持されますのでね。

[2429: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は管理費や修繕費なのは厳然たる事実だし。

本当のことは言わない方が良いのでは？

[2430: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は修繕積立金

知らない人も多いからこういうところでは書かない方が良い

[2431: 匿名さん]

>>2424 匿名さん
大京アステージは、「会社が各管理組合への弁償を済ませ、」と書いてありますね。
会社相手なら不正があっても弁償は為されるということです。

[2432: 匿名さん]

>>2428 匿名さん
＞個人でも然るべき能力を持ち、フィーに見合った職務を果たしてくれることが間違いないと判断される

その人材を、誰がその人の能力や資質をどのような調査をし、どこから探してくるのですか？

[2433: 匿名さん]

>>2428 匿名さん

＞仕事を任せる相手として信用できるかどうか、それが「個人だから」「企業だから」で自動的に判別されるなんてことは無いと思いますよ。

基本、個人に信用はありませんよ。
会社組織だから信用されるんです。大手なら尚の事。

＞組合員としての労務は費用と同様、公平に分担しなければなりません。

労務ってどんな事ですか？
誰が責任者ですか？

[2434: 匿名さん]

>>2420 匿名さん
今ちょうどヒマなので、同じことの繰り返しになりますが「言い返せ」と言うのなら言い返しますよ。でも、貴方がこちらの返信を理解できるとも思えません。

＞要するに管理組合がサービスを契約する際の判断基準として、あなたの言う、バックオフィスや間接費がかかっているからという理由は、割高でも契約を正当化できる理由にならない。
＞これでいいということですよね。

全然違います。
組合が管理会社という企業に業務委託をする以上、そこにかかる費用には管理会社の間接部門費が当然含まれているのであり、含まれていることを「割高」の理由にはできないとでも捉えてください。委託企業にタダで仕事をさせることは出来ないのと同じ理屈です。


＞1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
＞2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)
＞これだと断然2の方がいいというこということですね?

全然違います。
その例ですと、同じＡ社に同じ発注仕様で業務委託するという前提でしょうから、直接契約の方が当然安上りであり、費用負担の観点では１の方が当然おトクでしょう。
意図的にすっ飛ばしていることは解りますが、同条件での契約を管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？という話です。貴方以外の人は皆さんそこに着目しています。


＞>現職理事が骨を折れば良いとは軽々しく言えませんし、
＞つまり、骨を折ることが多いか少ないかが重要ということですよね。
＞確かに月に何度も理事が手続きを強いられるようなことがあれば問題ですが、
＞ほとんど何もなければ、絶対直接契約の方がいいと言う事ですよね?

私は「殆ど何もない」とは思っていませんし、おそらくそれが意見の大勢であると思っていますので、管理会社に業務委託をせずとも管理組合員の業務負担は決して増えないのだという確証があるのなら、それを論拠に自主管理へと舵を切る行動をすれば良いと思います。
私はその意見に同意できませんし、議案として上程されたら反対します。まあ、総会議案として上程されるところまで漕ぎ着けられたら見上げたものだとは思いますが。


＞>どうやって不正をしそうかそうでないか見分けるんですか？
＞管理会社でも横領は起きていますし、お金(大金)の管理だけは任さないなどして不正
＞が起こりにくいシステムにすればいいということですよね?

これは私からの質疑ではないので回答は別の方にお任せします。
私としては、管理会社を使うメリットとして「不正の抑止」はあまり重要視していないのですが、個人であれ法人であれ、直接契約をするにあたって「適切な業務をしてくれて」「費用もリーズナブルで」「社会的信用のある」契約相手を選定するのは簡単なことではないと思っています。その選定過程にミスがあった時、管理会社に責任を負わせられるのは大きなメリットのひとつだとは思っていますよ。

反論はいりませんが、何か言いたければどうぞ。
「貴方は何がしたいの？」と訊かれた気がしますが、私は現状に満足しているので積極的にしたいことは特にありません。ただ、貴方のような管理会社否定論者から、実際の行動に基づく成果の報告はいただきたいと思っています。むしろ私が訊きたいぐらいです。「何がしたいんですか？」とね。管理会社をやっつけたいのなら、こんなところで遠吠えを繰り返すのではなく、市場から追っ払うための行動をすればいいでしょう。

[2435: 匿名さん]

＞管理会社の売上の原資は修繕積立金

知らない人も多いからこういうところでは書かない方が良い？

[2436: 匿名さん]

>>2429 匿名さん

「売上の原資」では日本語になっていないので、それを言うなら「支出の原資」でしょうね。確かに管理会社はフロント業務では殆ど儲けは上がらず、利益の大半は修繕費によって上げていると言われています。別に知っている人は少なくありません。管理費や修繕積立金の金額・使途に着目する昨今の分譲購入者にとっては常識です。

それとて、管理会社の言いなりで取られっぱなしにならないよう、分離発注なども視野に入れた検討は普通にできますよね。組合員の中にも自分の息がかかった業者を紹介したがる人はいるでしょうし。何も心配する必要はありません。支出を圧縮したければ管理組合として正しい意思決定をすれば良いですし、そこで管理会社の手を借りる必要があるかどうかも管理組合として決めればいいです。

何度でも言いますが、現状それで「完全自主管理」は５％です。現状を変えたきゃ変えましょう。管理会社の言いなりになる必要などありません。行動あるのみです。

[2437: 匿名さん]

>>2436 匿名さん

売上の原資は日本語になっています。

「売上」と「支出」は全く違います。「売上」とは受け取った額。支出は払う額。全く逆の単語を「それをいうなら」とつないでいます。

このかたは日本語も満足に書けない人ですね。

>組合員の中にも自分の息がかかった業者を紹介したがる人はいるでしょうし

組合員の息のかかかった業者への発注を気にして、必ず息のかかった業者にしか見積もりを取らない管理会社に依頼するって完全に矛盾してますけどね。

[2438: 匿名さん]

>>2432 匿名さん
＞その人材を、誰がその人の能力や資質をどのような調査をし、どこから探してくるのですか？

>>2428ですが、私は知りません。
管理会社を通すと大損だ、と言い続けている人に訊いてください。
代案としてその答えをお持ちなのでしょうから。

＞基本、個人に信用はありませんよ。
ええ、そうですね。
企業であれば無条件で信用できるという訳ではないでしょうが、信用力をはかる情報を「企業なら」出し易いだろうとは思いますので、私としてはその点で委託管理の方が選び易いと思っています。
これについても、私にではなく「個人に頼めばいいじゃん」と言っている人に訊いていただけませんか？

＞労務ってどんな事ですか？
＞誰が責任者ですか？

一般的な管理規約であれば「管理組合の業務」が規定されています。
組合によって異なるので逐一内容は書きませんが、それを遂行する義務は個々の組合員にあるという意味で「組合員の労務」と書きました。理事会の招集ひとつとってもそれに該当しますよね。自主管理であれば文字通りそれを個々の組合員がやらねばならず、代表して役員が行うことになるでしょう。逆に委託管理であればフィーを伴う仕事として管理会社が代行することになります。労務として直接負担するにしても、あるいは金銭的負担を以て外部委託するにしても、どちらにせよ組合員は公平に分担せねばなりません。

責任者という表現には抵抗がありますが、これも一般的な管理規約では理事長が「区分所有法上の管理者」であり、規約上も理事長が管理組合の業務を統括する代表者ですので、理事長が責任者であると言って差し支えないと思います。あくまで「管理組合の業務」として行なわれたことに対してです。

[2439: 匿名さん]

>組合が管理会社という企業に業務委託をする以上

だから、管理会社の業務委託を「するか、しないか」の判断なんですが、わざととボケているのですか？管理会社の業務委託を頼むだけの価値があるかないかの話をしています。

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

管理会社にエレベーター保守の業務委託を頼むだけの価値があるとすれば、具体的にはどんなサービスを提供してくれるんですか？


>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

[2440: 匿名さん]

>>2436
管理会社のマージンを教えてください

２０～４０％でしょうか？
３０～４０％でしょうか？
１０～２０％でしょうか？

[2441: 匿名さん]

>>2440 匿名さん

物件によるでしょうが、平均的な管理費でいうと３割くらいではないでしょうか。

[2442: 匿名さん]

>>2441

工事１０００万円だと、マージン３００万円ですか？

[2443: 匿名さん]

>>2440 匿名さん
商品はほぼ物ではなくサービスで、人的原価もそうだけど大手はグループ利益も必要だから各社異なるよね。そーなると欲しい割合を各社経営陣が決めるんですよ。100万円以下は15%とか500万円以上は7%とか額による儲け方のバリエーションが各社ある訳ですよ。もっと細々した条件設定もあるよ。「管理会社のマージンを教えてください」で何%くらいです。って回答できるような単純な商売だと思ってる？幸せだね。

[2444: 匿名さん]

>>2443
平均値で教えてください

[2445: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

管理組合の懐事情やメンバーにより変わりますが、そのくらい行く場合もあるでしょう。要するに、納得させられるかどうかです。理事長などと癒着していたら、４割乗せることも可能でしょう。正解は「取れるだけ取る」です。金額ではなく、相場がわからないものをぼったくるというイメージです。相場が分かりにくものは、管理会社が「このくらいかかるもんなんですよ」「そんなものか」で終わりです。

>>2433は管理会社の擁護だけしている荒らしですから相手になさらぬよう。

>>2443

早く>>2439に答えてくださいね。都合悪い質問は無視ですか？

[2446: 匿名さん]

>>2445 匿名さん
暇だなぁ、早く答えなきゃなんないんだ。極端な例だけど、300世帯の管理組合と契約するS建と20世帯の管理組合と契約する小さな管理会社との委託費を比較して平均値出したところで数字に意味ある？なんでも加減乗除すりゃ数字は出るけどその数字に意味はないでしょ。欲しい金額というのは当たらずとも遠からずだよ。ただ欲しい金額は会社規模や社風により異なるだろ？そして従順な管理組合の数によるでしょ？国土交通省のデータだって大手管理会社の実績がデータベースだから中小は異なるよ。数千の管理組合と契約していても全国に支店があって本店もあるなら維持費だけで考えても中小より遥かに高い収益上げなきゃ経営できないじゃない。具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？平均値も中央値もあるだろうけど果たして意味ありますか？参考になりますか？って話なんだよ。ちなみに長崎県の大型マンションの委託費と東京都の小規模マンションどちらが粗利額があるかわかる？そしてどちらが粗利率が高いかわかる？それは同じ管理会社なら単純比較できるけど違う管理会社では比較難しいよね。仮に努力して分かったところでそれが石川県の管理組合に当てはまるかな？有益だと思う？あなたが質問している管理会社の利益の平均値ってそーいう話しですよ。カップラーメンの定価と原価と粗利とは違うことに気づきなチャイ。

[2447: 匿名さん]

>>2446 匿名さん

一体何の話してるんですか? 相変わらずぶっとんですね。

>300世帯の管理組合と契約するS建と20世帯の管理組合と契約する小さな管理会社との委託費を比較して平均値出したところで数字に意味ある？

これ、何の話ですか? 委託費の話なんて誰もしてませんよ。勝手に質問の趣旨を変えても、それ、答えたことになりませんよ?

質問は以下です。仮にエレベーター保守と契約する際、直接契約をするか、管理会社に中間マージン支払って契約するか、管理組合にとってどちらが賢明な判断と考えられるかを聞いてます。はぐらかさないで質問にの答えを聞いてます。



管理会社の業務委託を「するか、しないか」の判断なんですが、わざととボケているのですか？管理会社の業務委託を頼むだけの価値があるかないかの話をしています。

(問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2448: 匿名さん]

>>2447 匿名さん
そんなムキになって主張するなんて面白いネ。情報が無いから無理ないことだよ。ちなみに管理会社を通すと高くなるって繰り返してるけどなんで決めつけてんの？管理組合直が1番高いんだよ。信じられない？わからないかなぁ～安く契約したり値引くメリットある？ないじゃない。不思議？自分の考えが正しいと思い込むのは勝手だけど、エビデンスは何かなぁ、現実は違うんだよネ哀しいネ。良いよ信じなくても。俺困らないし。実際定価の半額以下での仕入れは当たり前、新築マンションがあるからね。管理組合単体契約と比較すればってゆーか、考えればわかるよね？だから定価の2、3割引きで売っても儲かるし、定価販売なら大儲けだけどそこまでやる管理会社もあるかもね。でも仮に定価販売でも管理組合に損はないよね。定価販売はコンビニもやってるもんね。コンビニに高いと文句言ってる人はいないものネ、はいオシマイ。

[2449: 匿名さん]

>>2448 匿名さん

また意味不明な事。。直契約より安い契約があるかないかを誰がいつ聞いたのかな?

結局、はぐらかしてばっかりで自分の都合の悪い質問には答えられないんですか?
スレタイである、ピンハネにどう対処すべきかって肝心な質問には答えないんですね。


(問1)

1.管理組合がエレベーター保守のA社直接契約した場合(仮に月5万円、年60万円)
2.管理組合がエレベーター保守のA社を管理会社を通して契約した場合(仮に月7万円、年84万円)

この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

(問2)

>管理組合の仕切りナシで、一体どうやって「直接契約」に結び付けるのですか？

管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

(問3)

>具体例なら社用車の数だけ考えてもわからないかい？

頭大丈夫ですか?管理会社が利益を社用車に使おうがそんなことは管理組合に全く関係ないでしょ。管理会社が価格の高い分について、管理会社内での使い道について契約先の管理組合とどんな関係あるんですか?

[2450: 匿名さん]

>>2439 匿名さん

＞管理会社の業務委託を頼むだけの価値があるかないかの話をしています

価値が無ければ、誰もわざわざ安からぬ代金を支払ってまで委託などしませんよね？
実際の個々の管理組合内での意思決定においては、多数決で敗れた少数派の方も一定数いるのでしょうが、「組合の総意」の数としては全体の90％以上が「価値あり」と判定しているのであり、貴方を含む残りの僅か数％が「なし」と考えている訳でしょう。そこは別に各々異なる判断でいいじゃないですか。ずっと何か勘違いをしておられる様ですが、私はその少数派の方々に宗旨替えをして欲しいなどとはこれっぽっちも思っていませんし、言ってもいません。
ただ単に「価値がある」と思っている我々を否定なさるのなら、相応の理屈と実績を用意してからにしてくださいと言っているだけです。多数派に立ち向かおうとしているご自身の立ち位置を努々お忘れなきよう。


＞この選択肢で管理会社に業務委託して差額の高い「金額分の付加価値がない」と判断できれば、１の方がいいということですね？

しつこいですね（笑）
付加価値でもメリットでも表現は何でも結構ですが、お金を払うまでもないことだと思うのなら貴方は勝手にそうしなさいと言ってるのですよ。同じ判断を他人に強要するのだけはやめるべきです。管理会社にお金を払って仕事を頼む者はバカだと、そう思っているのでしょう？　逆もまた然りだと思いますよ。そこは永遠に平行線のままであって、貴方が言う「金を払う価値が無い」というところに他人の賛同が集まらない限り、現状の委託管理優勢は変わりません。


＞管理会社にエレベーター保守の業務委託を頼むだけの価値があるとすれば、具体的にはどんなサービスを提供してくれるんですか？

何をどう答えても貴方は「なるほど」とは言わないのでしょう？
結局答えられないのか、とでも言っていてください。私も貴方に教える気になれません。もう何度言ったか解りませんが、管理会社を使わないということは、委託業務の全ては管理組合が自らやるということと同義です。そこで「やらない」という選択肢も同時にあるので、好きになさったら如何ですか？　能力的にやれなければ必然的にそうなりますし。


＞管理組合の仕切りとは具体的に何をするんですか？

以下同文です。
貴方とて、最初から自主管理だけを経験しておられる訳ではないとお見受けします。それでいて「管理会社が組合のために何をしているのか」を他人に訊かなければ解らないのは本当に驚くべきことです。貴方が「くだらない」と切り捨てる理事会運営ひとつとっても、私にとっては有償での委託に値するサービスです。とぼける理由が解りませんが、まさにそこに疑問があるからこそ管理会社との訣別をわざわざ他人にまで勧めているのではないのですか？

「何もしてくれない」と思うのなら、さっさと自主管理に舵を切りましょう。私が「管理会社の仕切り」として評価していることを、貴方が同じように評価できるとは私は全く思っていませんので、説明もしたくありません。何故かエレベーターの保守を例に挙げておられますが、近年において関係法規や技術基準が改正されるとともに必要とされる保守の内容が変わった時も、管理会社がアテンドをしてくれたからこそ対応できたと私は思っています。貴方はそこを自力で乗り切れると仰るのでしょうから、是非そうすれば良いと思いますよ。
私の合意が無ければできない訳ではないでしょうに。